YMPÄRISTÖMINISTERIÖ MILJÖMINISTERIET MINISTRY OF THE ENVIRONMENT Bostads- och byggnadsavdelningens Brev till kommunerna 2 2008 boende byggande Statsrådets beslut Miljöministeriets beslut Bostads- och byggnadsavdelningens föreskrifter, anvisningar och rekommendationer 19.6.2008 Brev till kommunerna 2 2008 DNr MM4/601/2008 Innehåll: Kostnadskalkyler för egnahemshus och godkännande av byggnadskostnader Miljöministeriets anvisningar 19.6.2008 Befogenhetsstadgande: 4 2 mom. lagen om räntestöd för ägarbostadslån Målgrupper: Kommunerna Giltighetstid: 19.6.2008 - tills vidare Ersätter: Bostads- och byggnadsavdelningens brev till kommunerna 2/2007, MM2/601/2007 Närmare uppgifter: Överingenjör Kaisa Kauko, miljöministeriet, bostadsoch byggnadsavdelningen tel. 0400 143 943 Ingenjör Tuomo Ikävalko, Statens bostadsfond tel. 040 517 3360 Miljöministeriets anvisningar om byggnads-, tomt- och ombyggnadskostnader för egnahemshus Miljöministeriet har med stöd av 4 2 mom. lagen om räntestöd för ägarbostadslån (1204/1993) gett dessa anvisningar till stöd för kommunerna vid definitionen av de maximibelopp för byggnads-, tomt- och ombyggnadskostnader som godkänns då räntestödslån beviljas. ALLMÄNNA ANVISNINGAR Lagen om räntestöd för ägarbostadslån Kommunen kan med stöd av 3 lagen om räntestöd för ägarbostadslån (1204/1993) godkänna bl.a. sådana lån som beviljats för nybygge av egnahemshus eller för ombyggnad av sådana som räntestödslån. Då kommunen godkänner ett lån som räntestödslån skall kommunen enligt lagens 4 2 mom. kontrollera att det egnahemshus för vilket räntestödslånet beviljas är ändamålsenligt för boende och funktionellt med tanke på boendemiljön samt att kostnaderna för nybygget eller ombyggnaden och för underhållet och boendet är skäliga. Miljöministeriet har rätt att meddela föreskrifter och anvisningar om vad som stadgas i detta moment. Räntestödslånet kan enligt lagens 5 uppgå till högst 80 % av de godkända byggnadskostnaderna samt av de skäliga kostnaderna för anskaffning och kommunalteknisk iståndsättning av tomten eller ombyggnadskostnaderna. Miljöministeriet Bostads- och byggnadsavdelningen Postadress PB 35 00023 Statsrådet Besöksadress Kaserngatan 25 Telefon växel Telefax Telefax 020 490 100 (09) 1603 9312 (09) 1603 9357
Anvisningar Utöver att kommunen separat överväger hur skäliga kostnaderna för byggandet, tomten och ombyggnaden samt för underhållet och boendet är skall kommunen se till att de totala kostnaderna för projektet är skäliga jämfört med den lokalt gängse prisnivån för egnahemshus i området. Då de godtagbara skäliga kostnaderna bestäms skall också de lokala omständigheterna och de individuella olikheterna mellan projekten beaktas. Lagen om statsborgen för ägarbostadslån Vanligen finns det för ett räntestödslån som beviljas för uppförande av ett egnahemshus en statsborgen enligt lagen om statsborgen för ägarbostadslån (204/1996). Enligt lagens 11 3 mom. kan den ersättning som på basis av statsborgen betalas till långivaren lämnas obetald eller gottgörelsebeloppet sänkas, om beviljandet av bostadslånet, skötseln av lånet eller skötseln av säkerheterna inte har skett enligt lagen om statsborgen för ägarbostadslån eller enligt de stadganden och bestämmelser som utfärdats med stöd av den, eller om god banksed inte har iakttagits och om statens fördel har kränkts genom förfarandet. Anvisningar Kommunen skall, då den godkänner maximibeloppen för byggnads- och tomtkostnader för egnahemshus, i sådana fall där statsborgen tas för räntestödslånet fästa särskild uppmärksamhet vid situationen på bostadsmarknaden i området och vid den gängse prisnivån för egnahemshus. Statsrådets förordning om de grunder som tillämpas då lån godkänns som räntestödslån för ägarbostäder Den maximala lägenhetsytan för egnahemshus Enligt 2 2 mom. i statsrådets förordning om de grunder som tillämpas då lån godkänns som räntestödslån för ägarbostäder (729/2006) skall den bostad som stöds vara av skälig storlek i förhållande till hushållets storlek och åldersstruktur. Enligt förordningens 2 3 mom. kan räntestödslån för egnahemshus godkännas enligt antalet personer i hushållet för högst följande lägenhetskvadratmeter: maximiantal lägenhets- kvadratmeter för vilka lån beviljas antal personer 3 eller färre 90 4 100 5-6 120 Om det sökande hushållet består av makar av vilka ingendera har fyllt 40 år då ansökan lämnas in och om hushållet omfattar ett barn, tillämpas det maximiniantal kvadratmeter som bestämts för ett fyra personers hushåll. Om hushållet omfattar flera än sex personer, höjs det i tabellen angivna maximiantalet lägenhetskvadratmeter med tio kvadratmeter för varje tilläggsperson. Lån kan dock godkännas för högst 180 lägenhetskvadratmeter. Anvisningar Om den totala lägenhetsarealen för ett egnahemshus som uppförs är mer än 30 m 2 större än den lägenhetsareal för vilken räntestödslån kan godkännas, bör lånet i regel inte godkännas som ett räntestödslån. Men t.ex. i fall då vardera av makarna i hushållet är under 40, eller då en svårt handikappad person ingår i hushållet, kan det vara motiverat att godkänna arealer som är större än vad ovan sägs. I lägenhetsarealen fö ett egnahemshus inberäknas alla rumsytor samt byggdelarnas ytor på s.k. lätta mellanväggar. I lägenhetsarealen inkluderas inte bärande mellanväggar, rökgpngar, garage, tekniska utrymmen eller förråd som inte hör till bostadsytrymmena. UPPFYLLANDE AV KRAVEN FÖR ENERGI- FÖRBRUKNING Enligt dispositionsplanen som fastställts av statsrådet för år 2008 för fullmakterna att godkänna räntestödsbostadslån och borgenslån är det möjligt att godkänna räntestöd för ägarbostadslån för att bygga nya egnahemshus vars energiförbrukning är låg. Den beräknade värmeförlusten hos ett egnahemshus kan vara högst 60 % av jämförelsevärmeförlusten som föreskrivits för byggnader enligt byggbestämmelserna. Detta motsvarar den nivå som har uppställts för lågenergibyggande i byggbestämmelserna som trädde i kraft i början av år 2008 (Finlands byggbestämmelsesamling, del D3, Byggnaders energiprestanda, punkt 2.2.1). Uppnåendet av en låg energinivå kan konstateras genom användning av den utjämningsräknare för energieffektivitet som finns på miljöministeriets internetsidor (www.ymparisto.fi --> Markanvändning och byggande). Med hjälp av den är det möjligt att utreda huruvida byggnadens värmeförlust även uppfyller kraven på lågenergibyggande. Uppgifter om byggnadens omfattning och de olika byggnadsdelarnas areal och U- värden, graden av läckluft från byggnadsmanteln samt
årsverkningsgraden för ventilationens värmeåtervinning matas in i räknaren. Räknaren meddelar resultatet i form av referenslösningens och den planerade lösningens specifika värmeförluster och hurudan planeringslösningen är i förhållande till bestämmelserna om energiförbrukning. Om planeringslösningens specifika värmeförlust utgör högst 60 % av referenslösningens specifika värmeförlust meddelar räknaren genast att planeringslösningen uppfyller kraven och att värmeförlusten motsvarar den låga energinivån. Kravet på en låg energinivå kan ändå inte tillämpas ifall tomten har köpts av kommunen före år 2008. I detta fall kan man ännu detta år i undantagsfall godkänna räntestöd för ägarbostadslån i enlighet med de gamla villkoren på samma sätt som under tidigare år. Maximibeloppet för byggnadskostnaderna för egnahemshuset får man genom att i diagrammet på den lodräta axeln för bostadsarealen märka ut en punkt enligt effektivitetstalet och på den vågräta axeln genom denna punkt läsa ut eurobeloppet för byggnadskostnaderna. Då effektivitetstalet stiger över e=1,8, används ändå i diagrammet talet e=1,8 för att bestämma maximikostnaderna. Maximibeloppet av de byggnadskostnader som har definierats med tillhjälp av diagrammet kan höjas som följer: BERÄKNING AV KOSTNADERNA FÖR EGNAHEMSHUS Utarbetande av en kostnadskalkyl Kostnadskalkyler för egnahemshus läggs upp av planerare eller andra som professionellt arbetar i byggbranschen. Ett sammandrag av byggnadskostnaderna skall föras in på blankett ARA 30/01 (uppgifter om projektet och kostnadskalkyl/byggande av egnahemshus), som fogas till låneansökan. Kommunen bör se till att kostnadskalkylen har utarbetats av en sakkunnig. Kommunen kan enligt prövning kräva att kostnadskalkylen fogas till ansökningshandlingarna. Maximibelopp för godtagbara byggnadskostnader Kommunen kan bestämma de godtagbara byggnadskostnaderna med tillhjälp av följande 06/2008 diagram över maximikostnader (bil. 1). De kostnader som bestäms på denna grund motsvarar den genomsnittliga kostnadsnivån för egnahemshus som byggs i egen regi. För att använda diagrammet bör man räkna ut effektivitetstalet för småhuset. Effektivitetstalet (e) är byggnadens bruttoareal dividerad med egnahemshusets bostadsareal. Bruttoarealen är summan av byggnadens samtliga våningsarealer. Våningsarealen räknas ut enligt väggarnas yttre ytor. I bruttoarealen inräknas också separata garage och lager samt utrymmen som är lägre än 1600 mm. I bruttoarealen inräknas också täckt bilplats, om väggens andel av det yttre höljets längd är mer än 70 %. I bostadsarealen inräknas alla de arealer som hör till lägenheten samt byggnadsdelarnas areal i icke bärande väggar. I bostadsarealen inräknas inte garage, tekniska utrymmen eller lager som inte till hör bostadsutrymmen.
Faktorer som inverkar på kostnaderna Godtagbar förhöjning Diagrammet visar kostnadsnivån 06/2008 Besvärligare omständigheter än vanligt - mark- och grundbyggnadskostnaderna på tomten och för byggnaden är högre än normalt t.ex. på grund av schaktning, utfyllning, grävning, pålning Hustypen - diagrammet gäller egnahemshus i ett plan Kommunens prövning bygger på de fakta som den sökande lägger fram. I fråga om hus på sluttningar eller i två våningar kan maximibeloppet för kostnaderna höjas med högst 11 000 euro. Egnahemshus med två bostäder - merkostnader på grund av vatten och avlopp, wc, tvättrum och köksutrustning, elledningar, vägguttag, mellanvägg mellan lägenheterna, ytterdörren Höjning högst 11 000 euro. Förråd - diagrammet gäller en situation där de förråd som inte finns inne i bostaden byggs i anslutning till egnahemshuset Om de varma förråden placeras i en separat byggnad, kan maximibeloppet för kostnaderna höjas med 3500 euro. Värmesystemet - diagrammet gäller ett egnahemshus med direkt eluppvärmning 1. Fjärrvärme eller regional värmecentral, förhöjning 7500 euro. 2. Pannanläggning (olje eller fast bränsle), förhöjning 8500 euro. 3. Jordvärmepump, förhöjning 11 000 euro. 4. Lagrande eluppvärmning (med vattencirkulation), förhöjning 6500 euro. 5. Lagrande golvuppvärmning (resistor i golvplattan), förhöjning 1500 euro. 6. Solfångare ansluten till uppvärmningssystemet, förhöjning 2000 euro. Regionala skillnader i priset på byggande - prisskillnader för byggande i olika regioner kan beaktas både i nybyggen och vid ombyggnad. De maximibelopp som diagrammet visar kan höjas som följer enligt var projektet är beläget: Huvudstadsregionen (+12 %): Helsingfors, Esbo, Vanda, Grankulla Omgivningen till huvudstadsregionen (+8 %): Träskända, Kervo, Sibbo, Tusby, Kyrkslätt, Hyvinge, Vichtis, Nurmijärvi, Lojo, Borgå, Mäntsälä, Riihimäki, Lahtis, Tavastehustrakten Tillväxtcentra (+6 %): Tammerfors, Åbo, Uleåborg, Jyväskylä, Kuopio (samt kommunerna kring dessa städer) Nordligaste Finland (+6 %): Enontekis, Enare, Utsjoki
Det godtagbara maximibeloppet för kostnaderna är summan av de kostnader som diagrammet visar och de eventuella förhöjningarna. Om kostnadskalkylen i låneansökan överstiger detta maximibelopp, eller den gängse prisnivån för egnahemshus i regionen, bör en revidering av planerna övervägas. Tomtkostnader Till de tomtkostnader för vilka lån beviljas räknas markpriset enligt köpekontraktet samt de kostnader som orsakats av lagfart och mätning av tomten. För värdet på en tomt som erhållits utan vederlag eller förvärvats tidigare beviljas inte lån. Anvisningar Maximibeloppet av de godtagbara skäliga tomtkostnaderna bör bedömas enligt orten och regionen. Sådana objekt där tomtkostnaderna är högre än den prisnivå som godkänns för byggande med bostadslån bör inte godkännas utan vägande skäl. Helsingfors den 19 juni 2008 Minister Jan Vapaavuori Överingenjör Kaisa Kauko
Godtagbara byggnadskostnader sammanlagt DIAGRAM ÖVER MAXIMIKOSTNADERNA FÖR EGNAHEMSHUS 06/2008 ( moms. 22% ) e = bruttoareal/bostadsareal 200 000 190 000 180 000 170 000 160 000 150 000 140 000 130 000 120 000 110 000 100 000 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 bostadsareal m² e=1.8 e=1.7 e=1.6 e=1.5 e=1.4 e=1.3 euro