Q1 DELÅRSRAPPORT JAN-MARS 2014 IKANO BOSTAD STOCKHOLM HOLDING AB
2 IKANO BOSTAD STOCKHOLM HOLDING AB DELÅRSRAPPORT JAN-MARS 2014 Delårsrapport JANUARI-MARS 2014 Hyresintäkterna ökade med 5,5 % beroende på omförhandlade hyror samt slutförda ombyggnadsprojekt och uppgick till 63,6 mkr (60,3 mkr). Ytvakansgrad vid periodens slut var 1,4 % (1,3 %). Rörelseresultat förbättrades med 6,1 mkr främst beroende på ökade intäkter samt minskade driftskostnader till följd av en mild vinter och uppgick till 34,6 mkr (28,5 mkr). Värdeförändring på förvaltningsfastigheter uppgick till 12,3 mkr (11,0 mkr), vilket motsvarar en värdeökning på 0,4 %. Resultat efter skatt uppgick till 16,6 mkr (11,4 mkr). Fastighetsbeståndet per 31 mars 2014 bestod av 36 fastigheter (36) med ett bokfört värde om 3 069 mkr (2 773 mkr). Den 25 mars 2014 emitterade moderbolaget en 5-årig obligation om 1 000 mkr som noterades vid NASDAQ OMX Stockholm. Emissionslikviden har tillsammans med upplånade medel om 134 mkr från Ikano Fastighets AB använts för att lösa koncernens kortfristiga skulder till kreditinstitut om 1 047,5 mkr. NYCKELTAL KONCERNEN 31 mars 31 mars 31 dec 31 dec 2014 2013 2013 2012 Fastighetsrelaterade Uthyrningsbar yta, tusental kvm 233 233 233 233 Ytvakansgrad % 1,4 % 1,3 % 1,2 % 1,3 % Verkligt värde, mkr 3 068,5 2 772,3 3 034,0 2 732,5 Överskottsgrad, % 50 % 43 % 58 % 57 % Finansiella Periodens resultat efter skatt, mkr 16,6 11,4 152,5 83,9 Avkastning på eget kapital, % 5,9 % 4,4 % 14,7 % 9,3 % Soliditet, % 36 % 35 % 36 % 35 % Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,4 2,2 2,1 Belåningsgrad, % 59 % 59 % 57 % 60 % Belåningsgrad % exklusive ägarlån 50% 58% 53% 59%
3 IKANO BOSTAD STOCKHOLM HOLDING AB DELÅRSRAPPORT JAN-MARS 2014 Första kvartalet 2014 KONCERNEN ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN Koncernen bedriver fastighetsförvaltning i Stockholm Söderort. Sammantaget har koncernen ca 3 000 lägenheter och 300 företagskunder. Uthyrningsbar yta uppgår till ca 233 000 kvm. Koncernens affärsidé är att förvalta och utveckla fastigheter i Stockholms län vilka är långsiktigt hållbara för våra kunder. Förvaltning och utveckling av fastigheterna sköts av bolagets personal lokaliserad i Stockholm. Koncernen har ingen självständig ledningsgrupp, utan inkluderas i det arbete ledningsgruppen för Ikano Bostad inom Ikano Fastighets AB-koncernen utför. De administrativa funktionerna för ekonomi, IT, finans, juridik, kommunikation, skatt och transaktioner köps internt från moderbolaget Ikano Fastighets AB. KONCERNENS RESULTAT OCH FINANSIELLA STÄLLNING Resultat efter skatt uppgick under perioden till 16,6 mkr (11,4 mkr). Hyresintäkterna uppgick till 63,6 mkr (60,3 mkr) en ökning med 5,5 %. Ökningen beror på omförhandlade hyror samt hyresreglering efter slutförda ombyggnadsprojekt. Under perioden har värdeförändringen på förvaltningsfastigheter varit positiv med 12,3 mkr (11,0 mkr). Driftskostnader har minskat och uppgår under perioden till 31,8 mkr (34,5 mkr). Detta förklaras av minskade kostnader för uppvärmning och snöröjning till följd av en mild vinter. Förvaltnings- och administrationskostnader uppgick under perioden till -9,6 mkr (-8,4 mkr). De ökade kostnaderna förklaras av ökade personalkostnader. I december 2012 anskaffades 11 bostadsfastigheter i Hagsätra. Personal för förvaltningen av detta bestånd anställdes successivt under första kvartalet 2013 vilket innebär att personalkostnader var förhållandevis låga under denna period. Finansnettot uppgick till -12,4 mkr (-12,6 mkr) vilket beror på lägre räntenivåer på belåning till rörlig ränta. Periodens skatt uppgick till -5,5 mkr (-4,5 mkr) varav -5,5 mkr (-4,5 mkr) utgjorde uppskjuten skatt. Fastigheternas bedömda marknadsvärde uppgick till 3 069 mkr per 31 mars 2014 (2 783 mkr). Koncernens fastighetsbestånd är värderat till 3 115 mkr (2 819 mkr). I samband med förvärv av fastighetsbeståndet erhölls en reduktion för uppskjuten skattekostnad om 47 mkr, i enighet med koncernredovisningsprinciper reduceras fastigheternas värde med detta belopp. Ökningen förklaras med investeringar i fastigheter samt orealiserade värdeförändringar. Koncernens egna kapital uppgick till 1 127 mkr (977 mkr), vilket motsvarar en soliditet på 36 % (35 %). Den 25 mars 2014 emitterade moderbolaget en 5-årig obligation om 1 000 mkr. Emissionslikviden har använts för att lösa kortfristiga skulder till kreditinstitut om 1 047,5 mkr. FÖRVÄRV OCH INVESTERINGAR Under perioden har investeringar i ombyggnationer skett med 22,3 mkr (28,8 mkr). VÄRDERING AV FASTIGHETERNA Koncernen inhämtar externa värderingar av samtliga fastigheter kvartalsvis. Den orealiserade värdeförändringen på fastigheterna uppgick till 12,3 mkr (11,0 mkr) och det totala fastighetsbeståndet är värderat till 3 069 mkr per 31 mars 2014 (2 773 mkr). Värderingen av koncernens verkliga värden är för samtliga förvaltningsfastigheter klassificerade i nivå 3 i verkligtvärdehierarkin. Förvaltningsfastigheterna är värderade till verkligt värde. Verkligt värde har bedömts av externa, oberoende fastighetsvärderare. Varje värderingsobjekt har värderats separat och som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdeberäknats. Kalkylperioden uppgår som regel till fem år. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Kassaflödesanalyserna bygger på antaganden om; Nuvarande och historiska hyror och kostnader. Marknadens/närområdets framtida utveckling. Fastighetens marknadsförutsättningar och marknadsposition. Befintliga hyreskontraktsvillkor. Marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut. Drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten. Bedömda investeringar och hyresgästanpassningar.
4 IKANO BOSTAD STOCKHOLM HOLDING AB DELÅRSRAPPORT JAN-MARS 2014 Vid värderingarna har kalkylräntan för nuvärdeberäkning av kassaflöden legat mellan 6,5 % och 10,4 % (6,6 % och 10,6 % vid årsskiftet) och direktavkastningskravet för restvärdesbedömning mellan 4,4 % och 8,23 % (4,5 % och 8,5 % vid årsskiftet). Kalkylräntan och direktavkastningskravet baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. FINANSIERING Den 14 mars 2014 erhölls ett lån om 250 mkr från Ikano Fastighets AB. Den 16 mars 2014 avslutades koncernens anslutning till Ikano Fastigheters cash pool och ett underskott i cash poolen om 150 mkr återbetalades. Den 25 mars 2014 emitterade moderbolaget en 5-årig obligation som noterades vid NASDAQ OMX Stockholm. Av obligationens totala nominella belopp på 1 000 mkr löper 600 mkr med fast ränta om 3,1 % och resterande 400 mkr med rörlig ränta i form av STIBOR 3M plus en marginal om 130 räntepunkter. Emissionslikviden för obligationen har tillsammans med medel erhållna via lånet från Ikano Fastighets AB använts för att lösa koncernens kortfristiga skulder till kreditinstitut om 1 047,5 mkr. VERKLIGT VÄRDE FÖR FINANSIELLA INSTRUMENT Redovisat värde utgör enligt bolagets bedömning en rimlig approximation av verkligt värde för samtliga finansiella tillgångar och finansiella skulder, förutom vad avser koncernens skulder till kreditinstitut som löper med fast ränta. Det verkliga värdet av skulderna till kreditinstitut samt obligationslån bedömdes per den 31 mars 2014 uppgå till 1 153,8 mkr (571,4 mkr), medan redovisat värde uppgick till 1 152,5 mkr (558,2 mkr). Koncernen har inga derivat eller andra finansiella instrument som värderas till verkligt värde i balansräkningen. VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Koncernen är främst exponerad för likviditetsrisk, finansieringsrisk och ränterisk. Värdeförändringar i fastighetsbeståndet kan få en väsentlig påverkan på resultat och på bolagets finansiella ställning. Bolaget har inte identifierat några andra väsentliga risker och osäkerheter än de som beskrivs i årsredovisningen 2013. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Bolagen i koncernen har tidigare varit ansluten till Ikano Fastighets AB:s cash pool. Från och med mars 2014 är koncernen inte längre ansluten till denna cash pool. Bolagen i koncernen köper in koncerngemensamma tjänster från Ikano Fastighets AB. Under perioden uppgår dessa kostnader till 2,1 mkr (1,8 mkr). REDOVISNINGSPRINCIPER Ikano Bostad Stockholm Holding AB (publ) följer de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Redovisningsprinciper och beräkningsgrunder är oförändrade från senast avgivna årsredovisning. KÄNSLIGHETSANALYS Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försäljningspris på marknaden vid värdetidpunkten. Priset kan dock endast fastställas när en transaktion genomförts. Vid fastighetsvärdering anges ofta ett intervall för att visa på osäkerheten kring uppskattningar av ett marknadsvärde. Värdeintervallet brukar uppgå till +/ 5 % men kan variera beroende bland annat på mark- nadssituation, fastighetens tekniska standard och investeringsbehov. Koncernens fastighetsbestånd värderas till 3,2 mdkr (2,8 mdkr) och med ett osäkerhetsintervall om +/ 5 % innebär det att det bedömda verkliga värdet varierar med +/ 156 mkr (139 mkr). Nedan anges de väsentliga faktorerna som påverkar värderingen och resultateffekten därav. Parameter Marknads- Marknads- Parameter Marknads- Marknads- Förändring påverkan (tkr) påverkan % Förändring påverkan (tkr) påverkan % Vakansgrad + 0,25 % -11,5-0,4 % - 0,25 % 10,9 0,4 % Hyra + 1% årligen 230 7,4 % - 1% årligen -222-7,7 % Drift- och underhållskostnader + 25 kr/kvm -121-3,9 % - 25 kr/kvm 121 3,9 % Direktavkastningskrav + 0,25 % -159 5,4 % - 0,25 % 177 5,7 %
5 IKANO BOSTAD STOCKHOLM HOLDING AB DELÅRSRAPPORT JAN-MARS 2014 RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG Jan-mars Jan-mars Jan-dec Tkr 2014 2013 2013 Hyresintäkter 63 621 60 314 246 604 Driftskostnader -31 762-34 515-104 450 Förvaltnings- och administrationskostnader -9 559-8 372-34 022 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 12 258 11 041 137 690 Rörelseresultat 34 558 28 468 245 822 Finansnetto -12 424-12 627-50 158 Skatt -5 518-4 468-43 156 Periodens resultat 16 616 11 373 152 508 Övrigt totalresultat - - - PERIODENS TOTALRESULTAT 16 616 11 373 152 508 Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare, då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger.
6 IKANO BOSTAD STOCKHOLM HOLDING AB DELÅRSRAPPORT JAN-MARS 2014 BALANSRÄKNING FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG 31 mars 31 mars 31 dec Tkr 2014 2013 2013 TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 3 068 548 2 772 346 3 033 958 Inventarier 528 863 602 Summa materiella anläggningstillgångar 3 069 076 2 773 209 3 034 560 Kortfristiga fordringar 8 723 9 879 9 554 Kassa och bank 46 697 17 265 Summa omsättningstillgångar 55 420 9 896 9 819 SUMMA TILLGÅNGAR 3 124 496 2 783 105 3 044 379 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 1 127 432 976 609 1 110 818 Summa eget kapital 1 127 432 976 609 1 110 818 Obligationslån 996 600 - - Skulder till kreditinstitut 546 650 552 450 548 100 Skulder till koncernbolag 250 000 - - Uppskjuten skatteskuld 142 121 100 818 136 605 Summa långfristiga skulder 1 935 371 653 268 684 705 Skulder till kreditinstitut 5 800 1 053 300 1 053 300 Övriga skulder 55 893 99 928 195 556 Summa kortfristiga skulder 61 693 1 153 228 1 248 856 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 3 124 496 2 783 105 3 044 379 Ställda säkerheter 1 675 859 1 675 099 1 675 099 Eventualförpliktelser - - -
7 IKANO BOSTAD STOCKHOLM HOLDING AB DELÅRSRAPPORT JAN-MARS 2014 RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING EGET KAPITAL KONCERNEN I SAMMANDRAG Jan-mars Jan-mars Jan-dec Tkr 2014 2013 2013 Ingående eget kapital 1 110 818 965 237 965 237 Periodens totalresultat 16 616 11 373 152 508 Transaktioner med bolagets ägare Tillskott - - 250 Koncernbidrag efter skatt - - -7 176 Utgående eget kapital 1 127 434 976 610 1 110 819 RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE KONCERNEN I SAMMANDRAG Jan-mars Jan-mars Jan-dec Tkr 2014 2013 2013 Kassaflöde från den löpande verksamheten innan förändring av rörelsekapital 9 950 4 888 58 292 Kassaflöde från förändring av rörelsekapital -22 491 29 267 29 386 Kassaflöde från den löpande verksamheten -12 541 34 155 87 678 Investeringar ombyggnationer -22 333-28 800-163 763 Investeringar i inventarier - -100-100 Kassaflöde från investeringsverksamheten -22 333-28 900-163 863 Amortering långfristiga skulder -1 048 950-1 450-5 800 Emitterad företagsobligation 996 600 - - Upptagna/återbetalade koncernlån 133 656-3 803 91 185 Lämnat koncernbidrag - - -9 200 Tillskott från koncernens ägare - - 250 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 81 306-5 253 76 435 Förändring av likvida medel Likvida medel vid periodens början 265 15 15 Årets kassaflöde 46 432 2 250 LIKVIDA MEDEL VID PERIODENS SLUT 46 697 17 265 Följande delkomponenter ingår i likvida medel Kassa och banktillgodohavanden 46 697 17 265 Summa 46 697 17 265
8 IKANO BOSTAD STOCKHOLM HOLDING AB DELÅRSRAPPORT JAN-MARS 2014 MODERBOLAGET RESULTAT OCH STÄLLNING Periodens rörelseresultat uppgick till -5 tkr (0 tkr). Finansnetto för perioden uppgick till -356 tkr (0 tkr). Likvida medel uppgår vid periodens utgång till 196 055 tkr (260 tkr). Under perioden har utgetts en obligation om 1 miljard kronor. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Bolaget är främst exponerad för likviditetsrisk, finansieringsrisk och ränterisk. Bolaget har inte identifierat några andra väsentliga risker och osäkerheter än de som beskrivs i årsredovisningen 2013. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Under perioden har bolaget emitterat en företagsobligation om 1 000 mkr på NASAQ OMX Stockholm. Till säkerhet för detta lån har pant i dotterbolaget Ikano Bostad Hagsätra ABs fastigheter lämnats. Bolaget har under perioden lånat 250 mkr från koncernbolaget Ikano Fastighets AB. Denna likviditet har vidarebelånats till bolagets dotterbolag främst Ikano Bostad Hagsätra AB för återbetalning av kortfristigt lån till kreditinsitut samt koncernlån via cash pool. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som vid senaste avgivna årsredovisning. RESULTATRÄKNING OCH RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT FÖR MODERBOLAGET I SAMMANDRAG Jan-mars 16 okt-31 dec Tkr 2014 2013 Intäkter - - Förvaltnings- och administrationskostnader -5 - Rörelseresultat -5 - Finansnetto 9 - Resultat före skatt 4 - Skatt -1 - PERIODENS RESULTAT 3 - Övrigt totalresultat - - Periodens totalresultat 3 -
9 IKANO BOSTAD STOCKHOLM HOLDING AB DELÅRSRAPPORT JAN-MARS 2014 BALANSRÄKNING FÖR MODERBOLAGET I SAMMANDRAG 31 mars 31 dec Tkr 2014 2013 TILLGÅNGAR Aktier i koncernbolaget 615 750 615 750 Summa finansiella anläggningstillgångar 615 750 615 750 Kortfristiga fordringar 1 054 734 - Kassa och bank 196 055 250 Summa omsättningstillgångar 1 250 789 250 SUMMA TILLGÅNGAR 1 866 539 616 000 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 616 003 616 000 Summa eget kapital 616 003 616 000 Obligationslån 1 000 000 - Skulder till koncernbolag 250 000 - Summa långfristiga skulder 1 250 000 - Övriga skulder 536 - Summa kortfristiga skulder 536 - SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 1 866 539 616 000 Ställda panter (pantbrev) inga inga Ansvarsförbindelser inga inga Informationen i denna delårsrapport är sådan att Ikano Bostad Stockholm Holding AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 15 maj 2014. Stockholm 15 maj 2014 Robert Jaaniste Verkställande direktör Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor.
DEFINITIONER FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL Ytvakansgrad Outhyrda lokaler i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta. Överskottsgrad Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Driftsnetto Hyresintäkter minus fastighetskostnader (exempelvis drift- och underhållskostnader, tomträttsavgäld och fastighetsskatt). FINANSIELLA NYCKELTAL Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital under perioden. Soliditet Eget kapital vid periodens slut i förhållande till balansomslutning. Räntetäckningsgrad Rörelseresultat exlusive orealiserade värdeförändringar i relation till finansnettot. Belåningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas redovisade värde. KOMMANDE RAPPORTERINGSTILLFÄLLEN Halvårsrapport januari-juni 2014... 15 augusti 2014 Delårsrapport januari-september 2014...14 november 2014 Bokslutskommuniké för 2014...28 februari 2015 Årsredovisning för 2014...april 2015 Årsstämma 2015 i Stockholm...maj 2015 Informationen publiceras även på Ikano Fastigheters och Ikano Bostads hemsida, www.ikanofastigheter.se samt www.ikanobostad.se. Fotograf Gustav Kaiser