Q1 Magnolia Bostad Kvartalsrapport Koncernen januari mars 2014 1
Januari mars 2014 Perioden i korthet Väsentliga händelser under perioden Nettoomsättning: 3,5 mkr Rörelseresultat: 2,6 mkr Resultat efter skatt: 2,9 mkr Resultat per stamaktie: 0,09 kr Eget kapital vid periodens slut: 187,1 mkr Eget kapital per aktie: 5,98 kr Magnolia Bostad tecknade under första kvartalet 2014 ett bindande avtal om förvärv av fastigheten Orminge 52:1 i Orminge centrum. Fastigheten består idag av cirka 6 000 kvm uthyrda lokaler för kontor, handel och lager. En detaljplaneprocess har på börjats för att skapa en byggrätt på över 20 000 kvm bostäder, kontor och handels lokaler. Magnolia Bostad planerar att utveckla över 300 väldisponerade hyresrätter och bostadsrätter i Orminge centrum med byggstart under 2016. Magnolia Bostad påbörjade under januari produktionen av 230 hyresbostäder på fastigheten Traversen 18 i Sollentuna. Aberdeens bostadsfond är slutlig mottagare till bostadsfastigheten och första inflyttningen planeras till våren 2015. Väsentliga händelser efter perioden Under andra kvartalet 2014 förvärvade Magnolia Bostad kontorsfastigheterna Skogskarlen 1 & 3 av Fabege. Fastigheterna ligger i Bergshamra i Solna och omfattar 8 700 kvm uthyrningsbar lokalyta fördelat på kontor, lager och garage. Fastigheterna är belägna i ett attraktivt läge med panoramautsikt över Brunnsviken. Magnolia Bostad ämnar tills vidare hyra ut och förvalta fastigheterna som kontorslokaler. Fastigheterna har goda förutsättningar att på sikt kunna förädlas till attraktiva bostäder. Magnolia Bostad slutförde i april framgångsrikt en obligationsemission till ett antal institutionella och privata investerare i Sverige. Intresset för obligationslånet var mycket stort och erbjudandet övertecknades mer än 3 gånger, trots en förkortad anmälningsperiod. Det säker ställda fyraåriga obligationslånet omfattade totalt SEK 200 miljoner till en fast ränta om 8 procent. De emitterade obligationerna kommer att noteras på NASDAQ OMX First North och handeln inleds under juni 2014. Koncernens nyckeltal Kv 1 2014 Helår 2013 Omsättning, mkr 3,5 143,6 Rörelseresultat, mkr 2,6 23,7 Rörelsemarginal, % 74,2 16,5 Resultat efter finansiella poster, mkr 2,9 20,5 Årets resultat, mkr 2,9 20,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten, mkr 16,6 46,6 Avkastning på eget kapital, % 1,6 11,4 Soliditet, % 52,6 51,4 Resultat per aktie, kr 0,09 0,66 Antal utestående aktier, st 31 288 942 31 288 942 Avkastning på sysselsatt kapital, % 0,5 8,5 Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 4,3 Eget kapital per aktie, kr 5,98 6,07 2
VD har ordet Magnolia Bostad utvecklades positivt under de första månaderna av 2014. Vi genomförde två större affärer som sammanlagt omfattar potentiella byggrätter om över 400 bostäder. Vi slutförde dessutom framgångsrikt en obligationsemission om 200 mkr. Den ena affären avser fastigheten Orminge 52:1 i Orminge centrum, cirka 6 000 kvm uthyrda kontors- och handels lokaler. Fastigheten är central i utvecklingen av Orminge centrum där ett resecentrum planeras i markplan. En detaljplaneprocess har påbörjats för att skapa en byggrätt om mer än 300 bostäder med en totalyta om över 20 000 kvm. Den andra affären gäller förvärvet från Fabege av Skogskarlen 1 och Skogskarlen 3 i Solna. Fastigheterna är belägna i Bergshamra och består av 8 700 kvm uthyrningsbar yta. De är i dag i stort sett fullt uthyrda till ett tiotal hyresgäster, varav Meda och BabyBjörn är de största. Fastigheternas läge är synnerligen attraktivt, med panoramautsikt över Brunnsviken, närhet till Stockholm och goda kommunikationer. Här finns stor potential att på sikt utveckla fina bostäder. När vi tillträder dessa nya fastigheter tillförs bolaget utökade kassaflöden fram till dess att vi kan påbörja utvecklingen av bostäder. Att investera i kassaflödes genererande fastigheter som har en långsiktig potential för utveckling av bostäder ger en god finansiell grund för verksamheten. Jag är stolt över att vi framgångsrikt slutfört en obligationsemission till ett antal institutionella och privata investerare i Sverige. Intresset för obligationslånet var mycket stort och erbjudandet övertecknades mer än 3 gånger, trots en förkortad anmälningsperiod. Det säkerställda fyraåriga obligationslånet omfattade totalt SEK 200 miljoner till en fast ränta om 8 procent. Det är glädjande att intresset var så stort. Med denna kapitalisering stärker vi bolagets finansiella möjligheter att fortsätta växa under de kommande åren. Bolaget redovisar för perioden en nettoomsätt ning på 3,5 mkr och ett rörelseresultat på 2,6 mkr. Resultatet efter skatt uppgick till 2,9 mkr. Inget bostadsprojekt avyttrades under perioden, och inga större projektrelaterade resultat effekter förväntas förrän andra halvåret 2014. Stockholm den 7 maj Andreas Rutili VD Skogskarlen 1 och 3 Fastigheten Skogskarlen är idag en kontorsfastighet i Bergshamra, Solna, med ett närmast unikt läge alldeles intill Brunnsviken. Tack vare närheten till Hagaparken och dess vackra natur och fastig hetens privata tennisbana har projektet en god potential. Område: Solna Ägandeform: Bostadsrätt Totalyta: 8 700 kvm Antal bostäder: 100 Arkitekter: Bau Arkitekter 3
Verksamhetens utveckling Marknaden Temperaturen på bostadsmarknaden i storstadsregionerna har successivt skruvats upp de senaste kvartalen. Trenden höll i sig även under årets första kvartal. Uppgången väntas enligt SBAB:s mäklarbarometer fortsätta under det andra kvartalet men i något långsammare takt. Tvärtemot vad mäklarna i slutet av 2013 förutspådde har utbudet av bostäder fortsatt att sjunka under början av 2014. Samtidigt har efterfrågan ökat i den snabbaste takten på nästan fem år och skillnaden mellan utgångspris och slutpris har ökat rejält. De objekt som kommer ut på marknaden säljs snabbt och många gånger innan ordinarie visning. Den prisökning som vi har sett på bostadsrätter kan mycket väl fortsätta då det råder bostadsbrist på många orter. Sett till riket ökade bostadsrätts priserna med 4 procent. För Stor-Stockholm och Stor-Göteborg var ökningen under perioden 4 procent, medan Uppsala och Malmö ökade med 3 procent. Bostadsutveckling Arbetet med en ny detaljplan på fastigheten Kungsängen 25:1 i Uppsala har varit i fokus för Magnolia Bostad under årets första månader. Projektets detaljplanearbete går nu in i en granskningsfas. Detaljplaneprocessen förväntas slutföras under hösten 2014 och omfattar byggrätter för cirka 1 500 bostäder. Magnolia Bostad planerar säljstart av två projekt under 2014. Först ut, med säljstart under sommaren, är Kvarngärdet i centrala Uppsala. Projektet omfattar cirka 90 lägenheter och en totalyta om 6 000 kvm. Under hösten planeras försäljningsstart av Trapphuset med 85 lägenhet och cirka 6 000 kvm. I januari påbörjade Magnolia Bostad produktion i projektet Traversen 18 i Sollentuna. Projektet omfattar nyproduktion av 230 hyresrätter med en totalyta om 13 600 kvm. Inflyttningen är planerad till 2015 och slutlig ägare till fastigheten är Aberdeen Residential Sweden AB. Organisation Under kvartalet har Magnolia Bostad utökat ledningsgruppen med en ansvarig för konceptoch varumärkesfrågor. Suzana Bossel tillträdde tjänsten i februari. Hon har tidigare arbetat på JM, Arkitekthus och Ettelva arkitekter. Under perioden förstärktes organisationen med ytterligare två medarbetare. Magnolia Bostads ledningsgrupp består i dag av 6 personer och totalt bestod bolagets organisation vid periodens utgång av 10 personer samt 2 heltidsanställda konsulter. Bostadsprojekt Fördelning projekt fas, kvm Geografisk fördelning, kvm Fördelning upplåtelseform, kvm Planarbete Konceptutveckling Försäljning Byggnation Uppsala Stor-Stockholm Övriga Hyresrätt Bostadsrätt och äganderätt 4
Traversen 18 Ett av Stockholms områdets större hyresrättsprojekt just nu är Traversen 18 i Sollentuna. Bostäderna uppförs i centralt läge, med närhet till goda kommunikationer och service. Område: Sollentuna Ägandeform: Hyresrätt Totalyta: 13 600 kvm Antal bostäder: 230 Arkitekt: Lindberg Stenberg Arkitekter Inflyttning: 2015 5
Finansiell utveckling Intäkter och resultat Nettoomsättningen för koncernens första tre månader 2014 uppgick till 3,5 mkr. Rörelseresultatet uppgick till 2,6 och belastas främst av löpande driftskostnader och övriga rörelsekostnader. Rörelsemarginalen uppgick till 74,2 procent. Med ett finans nettot om 0,4 mkr uppgick periodens resultat 2,9 mkr. Balansomslutning Magnolia Bostad har nästan fördubblat sin balans omslutning de senaste två åren och kommer att fortsätta sin tillväxt de närmaste åren. Balansomslutningen per den 31 mars uppgick till 356,1 mkr. Det egna kapitalet har minskat till 187,1 mkr. Soliditeten har ökat till 52,6 procent jämfört med 51,4 procent per den sista december 2013. Balansomslutning och eget kapital, tkr 400 000 300 000 200 000 100 000 Kassaflöde och finansiering Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick per sista mars till 16,6 mkr. Det har inte skett några investeringar under de tre första månaderna av året, men förändringen av rörelsekapitalet blev 16,8 mkr. Den totala räntebärande låne skulden uppgick per sista mars till 152,0 mkr. Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 6,6 mkr. Efter rapportperiodens utgång har Magnolia Bostad upptagit ett obligationslån om 200 mkr. Aktien Magnolia Bostad ägs till 69,6 procent av Holmström Fastigheter AB, vilket kontrolleras av Fredrik Holmström genom bolag. Per 30 mars 2014 uppgick antalet utgivna aktier till 31 288 942 fördelat på totalt 25 ägare. Aktien är inte föremål för handel. Redovisnings- och värderingsprinciper Bolaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd och uttalanden. När allmänna råd från bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer. Redovisnings- och värderingsprinciper överensstämmer med de som tillämpas i årsredovisningen 2013 och där redovisas under not 1 på sidorna 48-50. Nyckeltalsdefinitioner överensstämmer med de som tillämpas i årsredovisningen 2013 och återfinns där på sidan 64. 0 Helår 2011 Helår 2012 Helår 2013 Kvartal 1 2014 Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Balansomslutning 400 000 Eget kapital 300 000 200 000 100 000 0 2011 2012 2013 6
Koncernens resultaträkning TKR 2014-01-01 2014-03-31 2013-01-01 2013-12-31 Rörelsens intäkter Nettoomsättning 3 459 143 576 Summa intäkter 3 459 143 576 Rörelsens kostnader Produktion och driftskostnader 1 994 105 631 Övriga externa kostnader 1 541 7 740 Personalkostnader 2 157 5 541 Av- och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar 334 953 Rörelseresultat 2 567 23 710 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 745 3 062 Räntekostnader och liknande resultatposter 1 115 6 262 Resultat före skatt 2 937 20 510 Skatt på årets resultat 8 PERIODENS RESULTAT 2 937 20 518 7
Koncernens balansräkning TKR 2014-03-31 2013-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Goodwill 6 846 7 146 Övriga immateriella anläggningstillgångar 295 314 Summa immateriella anläggningstillgångar 7 141 7 460 Materiella anläggningstillgångar Inventarier, verktyg och installationer 203 217 Summa materiella anläggningstillgångar 203 217 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag 1 575 4 525 Fordringar hos intresseföretag 23 541 26 541 Andra långfristiga värdepappersinnehav 30 614 30 614 Andra långfristiga fordringar 17 950 14 950 Summa finansiella anläggningstillgångar 73 680 76 630 Summa anläggningstillgångar 81 024 84 307 Omsättningstillgångar Varulager m m Lager av omsättningsfastigheter 212 583 209 608 Summa varulager m m 212 583 209 608 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 441 1 507 Fordringar hos intresseföretag 51 452 46 973 Skattefordran 116 Övriga fordringar 3 300 3 714 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 568 332 Summa kortfristiga fordringar 55 877 52 526 Kassa och bank 6 590 23 256 Summa omsättningstillgångar 275 050 285 390 SUMMA TILLGÅNGAR 356 074 369 697 8
Koncernens balansräkning (forsättning) TKR 2014-03-31 2013-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 125 156 125 156 Summa bundet eget kapital 125 156 125 156 Fritt eget kapital Fria reserver 64 907 44 389 Årets resultat -2 937 20 518 Summa fritt eget kapital 61 970 64 907 Summa eget kapital 187 126 190 063 Skulder Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 146 049 146 130 Övriga långfristiga skulder 4 000 Summa långfristiga skulder 146 049 150 130 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 6 000 2 000 Leverantörsskulder 2 615 6 465 Skulder till moderföretag 11 089 12 311 Skulder till intresseföretag 13 3 904 Skatteskulder 15 Övriga kortfristiga skulder 815 1 062 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2 367 3 747 Summa kortfristiga skulder 22 899 29 504 Summa skulder 168 948 179 634 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 356 074 369 697 9
Koncernens kassaflödesanalys TKR -2014-01-01 2014-03-31-2013-01-01 2013-12-31 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 2 937 20 510 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m 3 268 30 636 Betald inkomstskatt 132 44 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 199 10 170 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Minskning(+)/ökning(-) av omsättningsfastigheter 2 976 36 748 Minskning(+)/ökning(-) av rörelsefordringar 3 235 1 754 Minskning(-)/ökning(+) av rörelseskulder 10 590 2 088 Kassaflöde från den löpande verksamheten 16 602 46 584 Investeringsverksamheten Förvärv av immateriella anläggningstillgångar 58 Förvärv av materiella anläggningstillgångar 19 Investering i finansiella tillgångar 21 975 Avyttring/minskning av finansiella tillgångar 500 Kassaflöde från investeringsverksamheten 21 552 Finansieringsverksamheten Erhållna aktieägartillskott 55 Upptagna lån 77 324 Amortering av låneskulder 64 5 897 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 64 71 482 Årets kassaflöde 16 666 3 346 Likvida medel vid årets början 23 256 19 910 Likvida medel vid årets slut 6 590 23 256 10
Finansiell kalender Rapport januari-juni 2014, 18 augusti 2014 Rapport januari-september 2014, 10 november 2014 Kontakt Magnolia Bostad AB Riddargatan 19 SE-114 57 Stockholm Telefon: 08-470 50 80 E-post: info@magnoliabostad.se www.magnoliabostad.se För ytterligare information, kontakta: Andreas Rutili, VD andreas.rutili@magnoliabostad.se 070-471 83 48 Kvarngärdet 28:6 och 28:7 I en av Uppsalas mest attraktiva och centrala stadsdelar kommer Magnolia Bostad att uppföra två bostadshus. Totalt byggs 90 lägenheter, från små effektiva studiolägenheter till spatiösa femrumslägenheter med dubbel takhöjd och privata terrasser. Den gemensamma terrassen på taket blir en självklar mötesplats som bjuder på hänförande utsikt över hela Uppsala. Område: Centrala Uppsala Ägandeform: Bostadsrätt Totalyta: 6 000 kvm Antal bostäder: 90 Arkitekt: Love Arbén/ Projektengagemang kring Arkitektur Inflyttning: 2015 11