Handläggare: Anders Eklund Telefon 08-508 460 67 Tjänsteutlåtande SISAB:s styrelse 2018-12-04 Ärende 9.1 DNR: 2018-00609 2018-10-29 Till styrelsen för Skolfastigheter i Stockholm AB, SISAB Genomförandebeslut om- och nybyggnad av Enskede skola i kv. Skiftet 4, Enskede Företagsledningens förslag till beslut Styrelsen beslutar följande 1. att godkänna om- nybyggnadsprojektet enligt redovisningen med en investeringsutgift om 368 mnkr, varav 327 mnkr är hyresgenererande. 2. att under förutsättning av kommunfullmäktiges godkännande uppdra åt VD att genomföra projektet enligt redovisningen, vid en beställning från Utbildningsförvaltningen. Claes Magnusson VD Sammanfattning SISAB har lämnat offert, daterad 2018-10-08, med budgetpris till Utbildningsförvaltningen avseende om- och nybyggnation av Enskede skola. Projektets mål är att öka skolans permanenta kapacitet med 368 elevplatser och samtidigt koncentrera verksamheten till fastigheten Skiftet. Projektet planeras att vara klart för inflyttning till höstterminen 2023. Den tillkommande hyran till Utbildningsförvaltningen under det första helåret uppgår till 16 mnkr. Investeringsutgiften utslaget på skolans beräknade yta om ca 12 000 kvm (BRA) motsvarar ca 30 000 kr per kvm. SISAB, Skolfastigheter i Stockholm AB Postadress: Besöksadress: Tel: 08-508 460 00 Org.nr: 556034-8970 Box 5010 Palmfeltsvägen 5, våning 5 e-post: diarie@sisab.se Styrelsens säte: Stockholm 121 05 Johanneshov 121 62 Johanneshov webbadress: www.sisab.se
Bakgrund Enskede skola ligger i Gamla Enskede och byggdes mellan åren 1915-1923. Fastigheten är grönklassad enligt Stockholms stadsmuseum. På skolan bedrivs F-9 verksamhet. Skolan har idag kapacitet på 940 elevplatser varav 670 inom skolfastigheten Skiftet och resterande 270 i annex eller tillfälliga lokaler i området. För att klara dagens pedagogiska krav och kravet på tillgänglighet behöver befintlig skolbyggnad byggas om. Med anledning av att skolans verksamhet idag är fördelat på ett antal fastigheter i området samt att elevantalet i högstadiet kommer att öka enligt elevantalsprogrammet, vill Utbildningsförvaltningen lokaleffektivisera och säkerställa permanent kapacitet inom skolfastigheten Skiftet. Matsalen behöver byggas ut för att möta skolans ökande elevantal. För att möjliggöra detta krävs ytterligare lokaler inom skolfastigheten. Enskede skolas placering på karta. Bildkälla: Eniro Det finns sedan tidigare inriktningsbeslut för projektet från bolagsstyrelsen. Det var i samband med framtagande av underlaget för genomförandebeslut som kalkylerna visade en högre kostnad än 300 mnkr på grund av bland annat en program- och planlösningändring gentemot det förslag som inriktningsbeslutet fattades för. Därav saknas inriktningsbeslut från Kommunfullmäktige. Sida 2 av 8
Ärendet Projektet syftar till att kapacitetsöka Enskede skola med 368 elevplatser till 1 038 elevplatser, fördelat på tre paralleller åk F-6 och fem paralleller åk 7-9. Projektet syftar också till att möjliggöra att skolans hela verksamhet koncentreras till permanenta lokaler inom fastigheten Skiftet. I dagsläget bedriver skolan verksamhet i ett antal olika lokaler i området, vilket inte är önskvärt. Befintliga byggnader på Enskede skola. Bildkälla: Stockholms Stad Under arbetet med förslagshandlingen har Utbildningsförvaltningen beslutat att idrottshallen och omklädningsrummen ska utökas samt att musiksalen ska flyttas från befintligt hus J till en ny byggnad, hus M. Detta har medfört en program- och planlösningändring gentemot det förslag som inriktningsbeslutet fattades för. Den nya byggnaden ska inrymma kök och matsal, gymnastiksalar, musiksal och lärosalar för åk F-3. Den nya byggnaden uppförs i 5 plan, varav 2 plan under mark, byggnadens totala storlek blir 4 741 m 2 (BRA). Den nya byggnaden har utformats med hänsyn till befintlig bebyggelse i området och gymnastiksalens fria mått har gett förutsättningar för byggnadens gestaltning. För att passa in i området har byggnaden delats in i tydliga volymer och anpassats till skalan på omkringliggande byggnader. Dock kommer byggnaden ur material- och konstruktionssynpunkt ges betydligt modernare inrtyck än omgivningen. Sida 3 av 8
Befintliga byggnader samt den nya skolbyggnaden. Bildkälla: Cedervall arkitekter Sida 4 av 8
Befintliga byggnader samt den nya skolbyggnaden. Bildkälla: Cedervall arkitekter Den delbara gymnastiksalen med tillhörande förråd och omklädningsrum inrymms i de två planen under mark. I markplan placeras matsalen med tillhörande tillagningsskök, som får kapacitet för ca 1 100 portioner fördelat på 3 matlag. På plan 2 och 3 inryms 4 stycken hemvister inklusive 12 lärosalar, kapprum, grupprum och personalrum för åk F-3. Den nya byggnaden ska utformas enligt Utbildningsförvaltningens funktionsprogram, SISAB:s projekteringsanvisningar och certifieras enligt Miljöbyggnad silver. I befintliga byggnader, hus A-E, utförs verksamhetsanpassningar. Befintliga lokaler för matsal och kök, som ersätts i den nya byggnaden, görs om för att användas till samlingssal och hemkunskapssalar. På bottenvåningen skapas lärosalar för slöjd och bild samt skolans administration. I samband med verksamhetsanpassningarna planerar SISAB att byta ut befintliga el-, ventilations- och värmesystem, ytskiktsrenovera i klassrummen samt byta ut undertak i korridorer och trapphus. 4 nya hissar behövs i byggnaden, en i varje flygelbyggnad, för att öka tillgängligheten. Dessa placeras invändigt i byggnaden för att inte påverka fasaden med hänsyn till fastighetens grönklassning och krav om varsam ombyggnad. I och med verksamhetsanpassningarna och ett antal rokader kan mellanstadieverksamheten koncentreras till huvudbyggnaden och en flygel (hus A och D). Hus F, G och H planeras att rivas för att göra plats för hus M och för att bibehålla storleken på skolgården med tillhörande grusad bollplan. Sida 5 av 8
Befintligt skyddsrum på skolan ligger i ett av de hus som planeras att rivas. I detta skede planerar projektet för att komplettera den nya byggnaden, hus M, med ett nytt skyddsrum. När detta utrymme inte brukas som skyddsrum kommer det att inrymma förrådsfunktioner. Huruvida ett nytt skyddsrum krävs i den nya byggnaden eller ej kommer inte att fastställas förrän efter rivningslovet av den befintliga byggnaden med skyddsrummet har beviljats. Ingen evakuering är nödvändig annat än för idrottsverksamheten då befintlig gymnastiksal rivs innan den nya är färdigställd. Utbildningsförvltningen ansvarar för att hitta en tillfällig lösning för detta. Nuläge Skolan ligger i Gamla Enskede. Stadsdelen utformades under början av 1900-talet som Stockholms första trädgårdsstad. Det var då en ny typ av förstad med blandad bebyggelse omväxlat med parker och grönområden efter internationella förebilder. Området präglas av en genomtänkt gestaltning, både när det gäller arkitektoniska kvalitéer och stadsplan. Nu är Gamla Enskede riksintresse för kulturmiljö, bland annat på grund av att trädgårdsstadens äldre karaktär är välbevarad. Fastigheten är grönklassad och anses ha en bebyggelse som är särskilt värdefull från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt enligt Stockholms stadsmuseum. Ett miljöprogram som informerar om områdets värden och hur man tar tillvara dessa har utgivits av Stockholms stadsbyggnadskontor. Tidplan Projekteringen planeras att pågå under 2019. Produktionen är uppdelad i tre etapper enligt nedan: Produktion Inflyttning Etapp 1, nybyggnation hus M 2019-2021 VT 2022 Etapp 2, verksamhetsanpassningar i hus A-E 2022-2023 HT 2023 Etapp 3, rivning och återställande av skolgård 2023 Projektet planeras att vara helt avslutat under hösten/vintern 2023. Tidplanen förutsätter att Utbildningsförvaltningens beställning av genomförandet inkommer till SISAB senast under januari 2019. Tidplanen förutsätter också att bygglov och upphandling inte överklagas. Projektet planerar för ansökan om bygg- och rivningslov under sommaren 2019 och beviljande av dessa förväntas under december 2019. Budgetoffert inför genomförandebeslut skickades till Utbildningsförvaltningen 2018-10-08. Genomförandeärendet planeras tas upp för godkännande i Utbildningsnämnden 2018-11-22 och därefter i KS-EKU. Sida 6 av 8
Ekonomi Investeringsutgiften beräknas uppgå till 368 mnkr, varav 327 mnkr är hyresgenererande. Risker vad gäller program- och verksamhetsförändringar är inte beaktade i investeringskostnaden. Hyrestillägget är beräknat med rak amortering utifrån gällande samverkansavtal för utbildningslokaler, giltigt från 1 april 2018. Rak amortering innebär att räntan successivt minskar vartefter de kvartalsvisa amorteringarna betalas. Hyrestillägget på helårsbasis utifrån kvartal 1 år 1 uppgår till 16 mnkr. Fastigheten Skiftet Nuvarande Framtida Årshyra 8 739 000 23 330 000 Antal elever 670 1 038 Årshyra/elev (kr) 13 043 22 476 Kvm/elev 13,2 11,6 Yta totalt kvm 8 842 12 000 I tabellen ovan ingår endast uppgifter för fastigheten Skiftet. I kolumnen Nuvarande framgår inte de kostnader som Utbildningsförvaltningen har för de övriga lokalerna i området där verksamhet för ca 260 elever bedrivs. Av SISAB hyr Utbildningsförvaltningen lokaler i Höbärgningen och Körkarlen för ca 1 756 000 kr/år som kan beräknas som avgående när verksamheten flyttas till kvarteret Skiftet. I bedömd kostnad ingår inte eventuell nedsättning av hyran under genomförandet. I projektkostnaden ingår inte arbeten med evakuering, provisorier eller andra tillfälliga åtgärder för verksamheten under produktionstiden. Hittills nedlagda kostnader i förslagshandlingsskedet är 7,3 mnkr. Utredningskostnaden om 1,6 mnkr är redan fakturerad Utbildningsförvaltningen. Restvärdeskostnaden på ca 3,8 mnkr är inte inkluderade i projektkostnaden och kommer att direktfaktureras. Miljö Nybyggnationen ska projekteras för Miljöbyggnad nivå Silver. Risker En risk är det faktum att fastigheten är grönklassad. Detta påverkar utformningen av både om- och nybyggnation och ställer höga krav på varsamhet, gestaltning och utformning i samband med bygglovshanteringen. Detta kan innebära tidsförskjutning och bli kostnadsdrivande. Platsen där hus M ska byggas har en hög grundvattennivå. Detta ställer krav på produktionen då åtgärder behöver göras för att minimera risken för ras samt bortpumpning av grundvatten. Dessa risker kräver ytterligare utredningar i projekteringsskedet. Sida 7 av 8
I befintlig byggnad A-E ska 4 hissar placeras invändigt i byggnaden. Även dessa hisschakt kräver en noggrann projektering med hänsyn till den höga grundvattennivån. Ärendets beredning Ärendet har beretts av bolagets projektavdelning, representanter från Utbildningsförvaltningen och fackliga företrädare har deltagit i projektarbetet. Sida 8 av 8