Fastighetstaxeringen 2015, prognos Så hög blir den nya skatten på småhus
Innehåll Sammanfattning......................................................... 3 Störst skattehöjning i Kiruna....5 Störst skattehöjning i Norrbotten....7 I Västernorrland betalar 8 av 10 avgift efter taxeringsvärdet... 8 Högst taxeringsvärde i Danderyd och lägst i Åsele... 9 Blygsam prisutveckling på småhusmarknaden...11 Statens intäkter från fastighetsskatt och fastighetsavgift väntas öka...12 Chockhöjd skatt för småhusägare om fastighetsskatten återinförs...13 Återinförd fastighetsskatt skulle mer än fördubbla skatteuttaget på småhus...15 Avskaffa asymmetrin i beskattningen av bostäder och sänk flyttskatterna...16 Fakta fastighetsskatter...17 Referenser...19 Så hög blir den nya skatten på småhus 2
Sammanfattning Taxeringsvärdena för Sveriges småhus stiger med i genomsnitt 3 procent vid taxeringen 2015. Men det finns stora geografiska variationer. Det visar en ny prognos från SCB som vi låtit genomföra. Så hög blir den nya fastighetsavgiften Av Sveriges drygt 2,1 miljoner småhus väntas 1 178 000 småhusägare betala maxbeloppet för kommunal fastighetsavgift, preliminärt 7 299 kronor, 2015. De får därmed en skattehöjning med 187 kronor jämfört med 2014. Bland de 943 000 småhusägare som betalar fastighetsavgift baserad på taxeringsvärdet får 627 000 en skattehöjning, varav 328 000 småhus får en större höjning än vad maxbeloppet höjs med. Vidare får 264 000 småhus en skattesänkning och 52 000 småhus en oförändrad skatt. I Kiruna handlar det om en skattehöjning med i genomsnitt 1 328 kronor för varannan småhusägare. Och i Gällivare och Arjeplog för utses en höjning med 990 kronor respektive 915 kronor. Så högt blir det nya taxeringsvärdet 2015 Totalt väntas 196 kommuner få höjda taxeringsvärden, 15 kommuner oförändrade och 79 kommuner sänkta taxeringsvärden 2015. Taxeringsvärdet på småhus stiger i genomsnitt med 3 procent för hela landet. Ett genomsnittligt småhus bedöms få ett taxeringsvärde på 1 446 000 kronor. På länsnivå bedöms taxeringsvärdet bli högst i Stockholms län, 2 865 000 kronor, och lägst i Västernorrland, 667 000 kronor. På kommunnivå får Danderyd (Stockholms län) högst taxeringsvärde, 6 530 000 kronor, samtidigt som Åsele (Västerbottens län) får lägst värde, 167 000 kronor. I Norrbottens län stiger taxeringsvärdet mest (19 procent) samtidigt som Skåne och Blekinge län förutses störst minskning ( 3 procent). I Kiruna stiger taxeringsvärdet mest, i snitt 49 procent, och i Uppvidinge väntas det minska mest, 12 procent. Prisuppgången på villor har varit blygsam de senaste åren. Det har satt spår i svagt stigande taxeringsvärden i jämförelse med de kraftiga ökningar som ägt rum i vid taxeringarna 2009 och 2012. Chockhöjd skatt om fastighetsskatten återinförs Ett återinförande av fastighetsskatten, med en procent skatt på taxeringsvärdet, skulle leda till chockhöjd fastighetsskatt för många hushåll. Särskilt i kommuner som haft höga eller kraftigt stigande priser. Fastighetsskatten för ett genomsnittligt hus i Danderyd skulle uppgå till 65 300 kronor 2015, en höjning med 58 000 kronor jämfört med maxbeloppet för fastighetsavgift. Lägst skulle skattehöjningen, vid ett återinförande, bli i Åsele med 418 kronor för ett genomsnittligt småhus. och mer än fördubblat skatteuttag på småhus En återinförd fastighetsskatt, baserad på den nya taxeringsprognosen, skulle ge ett dramatiskt tillskott till statskassan. 2015 handlar det om en ökning till cirka 30,7 miljarder kronor (småhus typkod 220 och 221). Att jämföra med de cirka 12,5 miljarder kronor som fastighetsavgiften väntas inbringa 2015. Det skulle i praktiken innebära ett mycket högre skatteuttag än innan fastighetsskatten avskaffades. Så hög blir den nya skatten på småhus 3
Drygt 4 av 10 småhusägare betalar fastighetsavgift efter taxeringsvärdet Kommunal fastighetsavgift är en skatt Genom fastighetsskattereformen 2008 saknar taxeringsvärdena i dag betydelse som beskattningsunderlag för drygt hälften av landets småhus, de omfattas i stället av maxbeloppet för kommunal fastighetsavgift (fastighetsskatt). Men för övriga har taxeringsutvecklingen fortfarande stor betydelse för storleken på fastighetsavgiften. Prognosen för 2015 års taxering indikerar att taxeringsvärdena kommer utgöra bas för fastighetsavgiften för 44 procent av landets småhus. Det är en marginell minskning med en procentenhet jämfört med taxeringen 2012. För de som har ett lägre taxeringsvärde än 973 000 kronor 2015, cirka 943 000 småhus, slår en skattehöjning (eller sänkning) av värdet igenom med 0,75 procent av höjningen av taxeringsvärdet. Cirka 1,2 miljoner av småhusägarna (56 procent) betalar full fastighetsavgift 2015 och dessa får den årliga indexbundna höjningen av fastighetsavgiften. Allmän fastighetstaxering 2015 2015 är det dags för en ny småhustaxering, allmän fastighetstaxering 1. Den prisnivå som taxeringsvärdena grundar sig på är den som gällde två år före taxeringsåret, 2013. 2015 års taxering inleds redan i höst med att landets småhusägare får ett preliminärt taxeringsbesked hemskickat. Det preliminära värdet kan oftast bara justeras i marginalen eftersom det baseras på statistik över bostadsaffärer i det område som småhusägaren är bosatt. Prognos över taxeringsvärden Vår prognos är framtagen av SCB. De har uppskattat den förväntade taxeringsvärdesförändringen inför fastighetstaxeringen 2015. Uppskattningen utgår från försålda småhusenheter (typkod 220 och 221), det avser marknadsmässiga köp på den öppna marknaden 2013. Totalt bygger prognosen på 62 401 köp under 2013. För vissa kommuner är antalet försäljningar litet vilket ökar osäkerheten. Vi har därför markerat kommuner där prognosen bygger på färre än 50 försäljningar. Den innevarande taxeringsperioden för småhus är 2012 2014. Den förenklade fastighetstaxeringen 2012 avslutades i juni 2012 och alla småhusenheter fick då nya taxeringsvärden. Dessa gäller från och med 1 januari inkomståret 2012 till utgången av inkomståret 2014. 2015 bedöms maximal fastighetsavgift bli 7 299 kronor 2. Det innebär att gränsen för att betala full avgift går vid ett taxeringsvärde på 973 000 kronor. I år, 2014, är maxbeloppet 7 112 kronor och gränsen för full avgift går vid 948 000 kronor. 1) Var tredje år genomför Skatteverket en småhustaxering och varannan gång rör det sig om en allmän och varannan om en förenklad fastighetstaxering. 2) Den maximala avgiften följer årligen inkomstbasbeloppets utveckling som SCB i sin tur har uppskattat efter Konjunkturinstitutets senaste prognos över inkomstbasbeloppet 2015. Maxbeloppet för fastighetsavgiften och gränsvärden de senaste åren, 2014: 7 112 kronor (948 000 kronor), 2013: 7 074 kronor (943 000 kronor), 2012: 6 825 kronor (910 000 kronor). Så hög blir den nya skatten på småhus 4
Störst skattehöjning i Kiruna Den genomsnittliga höjningen av taxeringsvärdena mellan 2015 och 2012 års taxeringar beräknas bli 3 procent. Variationerna i hur taxeringsvärdet förändras är stora bland landets kommuner. Störst ökning sker i Kiruna med 49 procent och störst minskning i Uppvidinge, 12 procent. För småhusägare i Kiruna, med ett taxeringsvärde under 973 000 kronor, innebär det en genomsnittlig höjning av fastighetsavgiften 2015 med 1 328 kronor (till 4 028 kronor). De över 973 000 kronor betalar maxbeloppet. I Uppvidinge handlar det i stället om en sänkning med i genomsnitt 405 kronor (till 2 918 kronor). Tabell 1. De 10 kommuner med störst skattehöjning 2015 (Kronor) Kommun Taxeringsvärde förändring i procent jmf 2013 Andel som betalar fastighetsavgift baserad på taxeringsvärde 4 Fastighetsavgift 2015 för dem som berörs 4, kr/år Skattehöjning för de som berörs 4, kr/år Kiruna +49 52% 4 028 1 328 Gällivare +36 66% 3 750 990 Arjeplog 3 +41 96% 3 150 915 Nora +20 78% 4 598 765 Pajala 3 +39 98% 2 400 675 Luleå +17 38% 4 508 653 Lycksele +21 94% 3 540 608 Karlsborg +16 91% 4 050 555 Partille +9 0,1% 6 833 555 Jokkmokk 3 +33 100% 2 220 548 Källa: SCB:s prognos över nya taxeringsvärden 2015, på uppdrag av Skattebetalarna. 3) Färre än 50 försäljningar. 4) Taxeringsvärde mindre eller lika med 973 000 kronor år 2015. Så hög blir den nya skatten på småhus 5
Tabell 2. De 10 kommuner med störst skattesänkning 2015 (Kronor) Kommun Taxeringsvärde förändring i procent jmf 2013 Andel som betalar fastighetsavgift baserad på taxeringsvärde 5 Fastighetsavgift 2015 för dem som berörs 5, kr/år Skattesänkning för de som berörs 5, kr/år Uppvidinge 12 99% 2 918 405 Tibro 8 96% 4 290 375 Skurup 6 36% 5 738 368 Eslöv 6 35% 5 550 353 Staffanstorp 5 0,4% 6 540 345 Gnosjö 7 94% 4 440 338 Markaryd 8 96% 3 668 323 Trelleborg 5 14% 6 060 323 Burlöv 5 0,5% 6 068 323 Örkelljunga 7 92% 4 043 308 Källa: SCB:s prognos över nya taxeringsvärden 2015, på uppdrag av Skattebetalarna. Resultatet för Sveriges alla 290 kommuner finns i en separat fil som finns att hämta på www.skattebetalarna.se Taxeringsvärdet på småhus stiger i genomsnitt med 3 procent för hela landet och ett genomsnittligt småhus bedöms få ett taxeringsvärde på 1 446 000 kronor. Av Sveriges drygt 2,1 miljoner småhus väntas 1 177 873 småhusägare betala maxbeloppet för fastighetsavgift på preliminärt 7 299 kronor 2015. De får därmed en skattehöjning med 187 kronor jämfört med 2014. Bland de 942 561 småhusägare som betalar fastighetsavgift baserad på taxeringsvärdet får 627 400 en skattehöjning varav 328 173 småhus får en större skattehöjning än de 187 kronor som maxbeloppet höjs med. Vidare får 263 527 småhus en skattesänkning och 51 634 småhus en oförändrad skatt. 5) Taxeringsvärde mindre eller lika med 973 000 kronor år 2015. Så hög blir den nya skatten på småhus 6
Störst skattehöjning i Norrbotten Även på länsnivå slår bedömningen av de nya taxeringsvärdena mellan 2015 och 2012 års taxeringar olika. I Norrbotten väntas taxeringsvärdet öka med i genomsnitt 19 procent samtidigt som en minskning med 3 procent väntas i Skåne och Blekinge. För småhusägarna i Norrbotten innebär det en genomsnittlig skattehöjning med 518 kronor för dem som berörs av nya taxeringsvärden (till en fastighetsavgift på 3 563 kronor). I Blekinge handlar det i stället om en sänkning med i genomsnitt 143 kronor (till 4 425 kronor). Tabell 3. Procentuell taxeringsvärdeshöjning och skatteförändring 2015, län Län Genomsnittligt uppskattat taxeringsvärde 2015, kr Förändring jämfört med 2013, % Andel som be rörs av ny fastighetsavgift baserad på taxeringsvärdet 6, % Genomsnittlig fastighetsavgift 2015 för dem som berörs 6, kr Genomsnittlig skatteförändring jämfört med 2013, kr/år Norrbotten 736 000 +19 74 3 563 518 Västerbotten 865 000 +8 65 3 248 308 Västernorrland 667 000 +7 79 3 435 225 Uppsala 1 566 000 +7 36 4 733 203 Örebro 911 000 +7 67 3 945 173 Jämtland 806 000 +6 70 3 180 180 Västra Götaland 1 585 000 +5 35 4 455 143 Östergötland 1 261 000 +5 42 4 598 195 Dalarna 809 000 +4 71 4 088 143 Stockholm 2 865 000 +4 8 5 070 113 Halland 1 662 000 +3 28 4 193 38 Värmland 774 000 +3 75 3 743 60 Gotland 1 312 000 +3 38 5 220 150 Gävleborg 762 000 +3 74 3 758 105 Kronoberg 921 000 +2 65 4 050 38 Södermanland 1 215 000 +2 41 4 995 83 Jönköping 1 023 000 +1 58 4 365 60 Kalmar 874 000 0 66 3 938 0 Västmanland 1 105 000 1 51 4 440 15 Blekinge 917 000 3 64 4 425 143 Skåne 1 599 000 3 31 4 710 83 Hela riket 1 446 000 +3 44 4 140 120 Källa: SCB:s prognos över nya taxeringsvärden 2015, på uppdrag av Skattebetalarna. 6) Taxeringsvärde mindre eller lika med 973 000 kronor år 2015. Så hög blir den nya skatten på småhus 7
I Västernorrland betalar 8 av 10 avgift efter taxeringsvärdet Taxeringsvärdenas betydelse som skatteunderlag varierar. Störst betydelse för fastighetsavgiften har taxeringsvärdet i Västernorrlands län där 79 procent av småhusen styrs av hur taxeringsvärdet utvecklas (<973 000 kronor 2015). Minst betydelse har taxeringsvärdet i Stockholms län där 8 procent av småhusen påverkas av förändrade värden. I genomsnitt betalar 44 procent av Sveriges småhusägare fastighetsavgift (skatt) baserad på taxeringsvärdet 2015. Tabell 4. Andel småhus som berörs av nya fastighetsavgifter 2015 baserade på nya taxeringsvärden, län Län Andel som berörs av ny fastighetsavgift baserad på taxeringsvärdet 7, % Förändring i procent jämfört med 2013 Västernorrland 79 2 Värmland 75 +0 Norrbotten 74 8 Gävleborg 74 0 Dalarna 71 1 Jämtland 70 1 Örebro 67 1 Kalmar 66 +1 Kronoberg 65 0 Västerbotten 65 3 Blekinge 64 +4 Jönköping 58 0 Västmanland 51 +2 Östergötland 42 1 Södermanland 41 +1 Gotland 38 0 Uppsala 36 1 Västra Götaland 35 1 Skåne 31 +2 Halland 28 0 Stockholm 8 0 Hela riket 44 1 Källa: SCB:s prognos över nya taxeringsvärden 2015, på uppdrag av Skattebetalarna. 7) Taxeringsvärde mindre eller lika med 973 000 kronor år 2015. Så hög blir den nya skatten på småhus 8
Högst taxeringsvärde i Danderyd och lägst i Åsele Enligt SCB:s prognos får småhusen i Sverige ett genomsnittligt taxeringsvärde på 1 446 000 kronor 2015. Det är en ökning med 3 procent sedan förra taxeringen 2012. Stockholms län får högst taxeringsvärde med ett snitt på nära 2,9 miljoner kronor. Västernorrlands län ligger lägst bland länen med ett genomsnitt på 667 000 kronor. Danderyd toppar med landets högsta taxeringsvärde, 6 530 000 kronor. Lägst taxeringsvärde 2015 återfinns i Åsele i Västerbottens län, 167 000 kronor. Det innebär att taxeringsvärdet i Danderyd är 39 gånger högre än i Åsele. Nio av tio av kommunerna som har högst taxeringsvärde tillhör Stockholms län. De nio kommunerna med lägst taxeringsvärde ligger i Sveriges fyra nordligaste län medan tionde platsen intas av Munkfors i Värmlands län. Tabell 5. De 10 kommuner med högst taxeringsvärde 2015 (Kronor) Kommun Genomsnittligt uppskattat taxeringsvärde 2015, kr Förändring i procent jämfört med 2013 Danderyd 6 530 000 +3 Lidingö 5 876 000 +4 Solna 8 4 846 000 +7 Sundbyberg 8 4 453 000 +6 Nacka 4 420 000 +6 Stockholm 3 723 000 +6 Täby 3 709 000 +3 Sollentuna 3 699 000 +4 Vaxholm 3 648 000 +0 Vellinge 2 907 000 6 Källa: SCB:s prognos över nya taxeringsvärden 2015, på uppdrag av Skattebetalarna. 8) Färre än 50 försäljningar. Så hög blir den nya skatten på småhus 9
Tabell 6. De 10 kommuner med lägst taxeringsvärde 2015 (Kronor) Kommun Genomsnittligt uppskattat taxeringsvärde 2015, kr Förändring i procent jämfört med 2013 Åsele 9 167 000 4 Överkalix 9 192 000 +11 Ånge 201 000 +1 Ragunda 221 000 +32 Sorsele 9 242 000 +6 Bjurholm 9 248 000 +7 Norsjö 9 250 000 +37 Malå 9 257 000 +4 Strömsund 272 000 +17 Munkfors 9 273 000 1 Källa: SCB:s prognos över nya taxeringsvärden 2015, på uppdrag av Skattebetalarna. Totalt väntas 196 kommuner få höjda taxeringsvärden, 15 kommuner oförändrade och 79 kommuner sänkta taxeringsvärden 2015. Nära 4 000 småhus kliver över gränsen för att betala maximal fastighetsavgift jämfört med den förra taxeringen 2012. 9) Färre än 50 försäljningar. Så hög blir den nya skatten på småhus 10
Blygsam prisutveckling på småhusmarknaden Bostadsmarknaden har de senaste åren kännetecknats av en relativt kraftig prisuppgång för bostadsrätter samtidigt som prisuppgången på villor har varit mer begränsad. Det har satt spår i svagt stigande taxeringsvärden jämfört med de kraftiga ökningar som ägt rum vid fastighetstaxeringen 2009 och 2012. Då steg taxeringsvärdena i snitt med 32 procent respektive 11 procent. En bidragande förklaring till den snabbare prisökningen för bostadsrätter kan sannolikt vara att småhusen har en högre beskattning, både vid inköpstillfället (lagfart och pantbrev) och en högre löpande beskattning i form av den kommunala fastighetsavgiften. Den är betydligt högre för småhus än för en bostadsrätt (bostadsrättsföreningen betalar avgiften, högst 1 210 kronor per lägenhet 2014). Villapriserna har ökat med 3 procent sedan 2010, året som 2012 års fastighetstaxering baseras på, jämfört med 18 procent för bostadsrätterna. Tabell 7. Prisutveckling på bostadsmarknaden 2006 2013 Småhus, K/T-tal Bostadsrätter, kr/kvm 2006 1,1749 18 790 2007 1,3076 20 884 2008 1,3326 19 766 2009 1,3576 20 934 2010 1,4321 23 169 2011 1,4151 23 499 2012 1,4083 24 840 2013 1,4684 27 494 Prisökning 2006 2013 +25 % +46 % Prisökning 2010 2013 +3 % +18 % Källa: Mäklarstatistik. Eftersom det är svårt att jämföra prisutvecklingen för bostadsrätter då de kan vara olika stora är det bra att se hur priset utvecklats i kronor per kvadratmeter. Likaså är ett bra mått för villor det så kallade K/T-talet, det vill säga hur köpesumman i förhållande till taxeringsvärdet utvecklats. Så hög blir den nya skatten på småhus 11
Statens intäkter från fastighetsskatt och fastighetsavgift väntas öka Statens totala intäkter från fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift bedöms uppgå till 31 miljarder kronor 2014 i vårens budgetproposition. 2015 väntas en ökning till 31,6 miljarder kronor. Men förutom småhus ingår då även hyreshus med både bostadslägenheter och lokaler samt industrier och vattenkraft. Tittar vi bara på den kommunala fastighetsavgiften från småhus, som är en skatt, väntas den uppgå till 13,4 miljarder kronor 2014 för att 2015 öka till 13,8 miljarder kronor. Regeringens prognos sträcker sig ända fram till 2018 då fastighetsavgiften från Sveriges småhus väntas inbringa 15,5 miljarder kronor (totalt 16,1 miljarder kronor). Ökningen härrör till allra största delen från att fastighets avgiften väntas en uppräkning till följd av stigande inkomstbas belopp och att prisökningar medför stigande taxeringsvärden. Våra beräkningar visar på en ökning av skatteuttaget på 334 miljoner kronor från småhus till följd av taxeringen 2015 och den indexbaserade höjningen av fastighetsavgiftens maxbelopp. Så hög blir den nya skatten på småhus 12
Chockhöjd skatt för småhusägare om fastighetsskatten återinförs I debatten om beskattning av bostäder förs ofta olika förslag fram, gällande en ny fastighetsskatt på småhus. En del förespråkar en återgång till den gamla fastighetsskatten som gällde fram till och med 2007, och innebar en skatt med en procent av taxeringsvärdet. Och andra förespråkar en blandning mellan dagens system och det gamla. Våra beräkningar, utifrån prognosen över de nya taxeringsvärdena 2015, visar att ett återinförande enligt gammal modell skulle leda till chockhöjd fastighetsskatt för många hushåll i regioner med höga eller kraftigt stigande priser. Men även att det skulle leda till betydande ökningar runt om i hela landet. Ägaren till en genomsnittlig villa i Danderyd skulle tvingas betala 65 300 kronor i fastighetsskatt 2015, en höjning med 58 000 kronor jämfört med maxbeloppet för fastighetsavgift (preliminärt 7 299 kronor 2015). Lägst skulle skattehöjningen, vid ett återinförande av fastighetsskatten, bli i Åsele med 418 kronor för ett genomsnittligt småhus. För landet som helhet handlar det om en fastighetsskatt på 14 460 kronor för ett genomsnittligt småhus, en skattehöjning med 8 565 kronor. Tabell 8. De 10 kommuner med störst skattehöjningar, vid ett återinförande av den tidigare fastighetsskatten (Kronor) Kommun Genomsnittlig fastighetsavgift (baserat på maxbelopp och efter taxeringsvärdet) 2015 Fastighetsskatt (2015), enligt systemet fram till 2007 Skattehöjning Danderyd 11 7 298 65 300 58 002 Lidingö 7 274 58 760 51 486 Solna 10 11 7 271 48 460 41 189 Sundbyberg 10 11 7 296 44 530 37 234 Nacka 11 7 297 44 200 36 903 Stockholm 7 285 37 230 29 945 Täby 11 7 295 37 090 29 795 Sollentuna 11 7 299 36 990 29 691 Vaxholm 7 292 36 480 29 188 Vellinge 7 255 29 070 21 815 Källa: Egna beräkningar utifrån SCB:s prognos över nya taxeringsvärden 2015. 10) Färre än 50 försäljningar. 11) Småhus typkod 220 och 221. Därtill ökar skatteuttaget för bostadshus på lantbruk och småhus där en person äger marken och en annan äger huset samt tomträtter. Så hög blir den nya skatten på småhus 13
Tabell 9. De 10 kommuner med lägst skattehöjningar, vid ett återinförande av den tidigare fastighetsskatten (Kronor) Kommun Genomsnittlig fastighetsavgift (baserat på maxbelopp och efter taxeringsvärdet) 2015 Fastighetsskatt (2015), enligt systemet fram till 2007 Skattehöjning Åsele 12 1 253 1 670 418 Överkalix 12 1 440 1 920 480 Ånge 1 508 2 010 503 Ragunda 1 658 2 210 553 Bjurholm 12 1 860 2 480 620 Norsjö 12 1 875 2 500 625 Sorsele 12 1 793 2 420 627 Malå 12 1 928 2 570 643 Strömsund 2 034 2 720 686 Munkfors 12 2 044 2 730 686 Källa: Egna beräkningar utifrån SCB:s prognos över nya taxeringsvärden 2015. Resultatet för Sveriges alla 290 kommuner finns i en separat bilaga som finns att hämta på www.skattebetalarna.se En återinförd fastighetsskatt skulle innebära kraftiga skattehöjningar för ett stort antal småhusägare. Särskilt skulle tillväxtregionerna drabbas, där prisuppgångarna varit stora och taxeringsvärdena drivits upp. För ett genomsnittligt småhus i Sverige skulle ett återinförande innebära en fastighetsskatt på 14 460 kronor, en skattehöjning med 8 565 kronor jämfört med fastighetsavgiften 2015. 12) Färre än 50 försäljningar. Så hög blir den nya skatten på småhus 14
Återinförd fastighetsskatt skulle mer än fördubbla skatteuttaget på småhus Fastighetsskattens avskaffande överdrivs ofta. Den kommunala fastighetsavgiftens införande satte ett tak på hur mycket en småhusägare kan få betala. Intäkterna från fastighetsskatt på småhus (fastighetsavgiften) till de offentliga finanserna har dock legat kvar på en konstant nivå. En återinförd fastighetsskatt baserat på de nya taxeringsvärdena skulle enligt våra beräkningar ge ett dramatiskt tillskott till statskassan. Det handlar om en ökning 2015, bara från småhusen (typkod 220 och 221), från cirka 12,5 miljarder kronor 13 till 30,7 miljarder kronor. Det skulle i praktiken innebära ett mycket högre skatteuttag än innan fastighetsskatten avskaffades. Tabell 10. Fastighetsskatt och fastighetsavgift på småhus 2005 2015 (Miljarder kronor) År Fastighetsskatt och fastighetsavgift varav fastighetsavgift 2005 14,5 2006 13,1 2007 13,5 2008 10,5 9,9 2009 12,2 11,4 2010 12,2 11,7 2011 12,5 12,0 2012 13,4 12,9 2013 14 13,9 13,3 2014 14 13,9 13,4 2015 14 14,3 13,8 Källa: Budgetpropositionen 2014 och äldre samt Skatteverkets årsböcker. Anm. Exkl. cirka 650 miljoner kronor (2014) från reformens räntebeläggning av uppskov. Vilket i praktiken också är en löpande beskattning av boendet sedan 2008. Ett återinförande av fastighetsskatten, enligt tidigare modell, skulle i praktiken leda till ett mycket högre skatteuttag än innan fastighetsskatten avskaffades. 13) Småhus typkod 220 och 221 = står 2015 för cirka 12,5 miljarder kronor av fastighetsskatten från småhus. Därtill står småhus på lantbruk för cirka 1,1 miljard kronor och resterande cirka 200 miljoner kronor kommer från typkod 213 och småhus där en person äger marken och en annan äger huset samt tomträtter. Totalt 13,8 miljarder kronor. 14) Prognos. Så hög blir den nya skatten på småhus 15
Avskaffa asymmetrin i beskattningen av bostäder och sänk flyttskatterna Sveriges bostadsmarknad behöver sunda och låga flyttskatter. Fastighetsskattereformen 2008 med införandet av en kommunal fastighetsavgift var bra och gav landets småhusägare en förutsägbarhet över den löpande beskattningen av sitt boende. Men det var olyckligt att regering och riksdag samtidigt valde att höja kapitalvinstbeskattningen och införde begränsningar och räntebeläggning av beviljade uppskov. För bostadsmarknaden är det viktigt att skattesystemet är transparent och förutsägbart och har legitimitet hos de som äger sina bostäder. Det är viktigt att en löpande boendebeskattning är låg, neutral mellan upplåtelseformerna och förutsägbar så att hushåll tryggt kan bo i sina villor och bostadsrätter. I dag är det ofta stora kostnader förknippade med att flytta från ett ägt boende. Det beror på att många hushåll har gjort en betydande reavinst men också på att andra transaktionskostnader som mäklararvode ska betalas. Då prisökningarna på bostadsmarknaden varit stora kan ett nytt boende medföra en dyr mellanskillnad att finansiera oavsett om flytten sker till ett lika dyrt eller ett billigare boende. Det behövs en kraftig sänkning av reavinstskatten på bostäder, alternativt att beskattning inte utgår alls om man ägt och bott ett visst antal år i bostaden (på samma vis som i flera av våra europeiska grannländer). En översyn och eventuell utfasning av uppskovsreglerna är också angelägen. Sker flytten till en villa ska dessutom stämpelskatter betalas, det vill säga lagfart på 1,5 procent på köpeskillingen samt 2 procent på nya pantbrev (skatt på eventuell inteckning av fastigheten). Ett stort antal hushåll lånar i dag till stämpelskatterna, vilket bidrar till att driva på hushållens skuldsättning. Här finns det en asymmetri både mellan småhus och bostadsrätter och mellan småhus i olika regioner. Bostadsrättsköparna behöver inte betala stämpelskatter utan endast en mindre summa till bostadsrättsföreningen för att den ska registrera ägarbytet. För lagfarten kan det skilja stora belopp för en identisk villa beroende på var i landet den ligger. Exempelvis skiljer det 129 000 kronor i lagfart för en genomsnittlig villa på 140 kvm (Fastighetsbyråns Sverigevilla) beroende på om den ligger i Äppelviken i Bromma eller i Hällefors (8,6 miljoner kronor respektive 375 000 kronor). De höga skatterna i samband med flytt ger svaga incitament att flytta då det uppbyggda boendekapitalet riskerar att urholkas och det nya boendet blir dyrare. Därför väljer många att bo kvar. Det gäller särskilt äldre hushåll i villa och yngre hushåll i bostadsrätt. Det hindrar ett effektivt nyttjande av bostadsbeståndet. Dagens system för fastighetstaxering är ett schabloniserat massvärderingssystem baserat på försäljningspriser och geografiska värdeområden. Det medför att taxeringsvärdena för enskilda fastigheter kan avvika betydligt från det verkliga marknadsvärdet. Detta är särskilt vanligt i tillväxtregioner där bostadsbrist bidragit till kraftigt stigande fastighetspriser. Vid 2012 års taxering var ett småhus i Sverige i genomsnitt felvärderat med 350 000 kronor eller 25 procent. Skattebetalarna anser att det är viktigt med en låg löpande boendebeskattning som är neutral mellan upplåtelseformerna. I dag beskattas småhusen hårdare än bostadsrätterna, både vid köptillfället och med en högre löpande beskattning (fastighetsavgiften). En återgång till den gamla fastighetsskatten, vilket ofta är på tapeten i skattedebatten, skulle leda till chockhöjd fastighetsskatt för många hushåll. Det är vi starkt emot. Vi efterlyser en översyn av flyttskatterna. De får inte som i dag motverka hushålls flyttbeslut efter livets olika skeenden. Det bidrar till den dåliga rörligheten på bostadsmarknaden och får negativa effekter för såväl enskilda individer som för arbetsmarknadens funktion. Taxeringssystemet innehåller stora brister och bör avskaffas. Så hög blir den nya skatten på småhus 16
Fakta fastighetsskatter År 2008 avskaffade regeringen den statliga fastighetsskatten på bostäder och ersatte den med en kommunal fastighetsavgift. Samtidigt höjdes kapitalvinstbeskattningen med två procentenheter till 22 procent och en ränta på uppskov infördes. Det infördes även ett tak för maximalt uppskov av kapitalvinst på 1,6 miljoner kronor som 2010 sänktes till 1,45 miljoner kronor. Beskattningen av fastigheter innehåller dock fler delar; stämpelskatt i samband med köp (lagfart) och särskilda avgifter för pantsättning av fastigheter (pantbrev). Taxeringsvärde Taxeringsvärdet på en fastighet ska motsvara 75 procent av fastighetens sannolika pris vid en försäljning på den allmänna marknaden. Marknadsvärdet vid en småhustaxering grundas på det genomsnittliga prisläget två år före fastighetstaxeringen i det område där fastigheten ligger. År 2011 tillsattes en utredning med uppdrag att utreda hur fastighetstaxeringen av bostäder kan avskaffas eller avsevärt förenklas, Översyn av fastighetstaxeringen av bostäder. I augusti 2012 presenterades resultatet. Utredningen föreslog att taxeringssystemet skulle avskaffas men också, helt oväntat, att en ny kvadratmeterbaserad fastighetsskatt skulle införas och att Sverige delas in i zoner med olika skattenivåer. Utredningen har dock inte fått genomslag. Kommunal fastighetsavgift Kommunal fastighetsavgift tas ut, sedan 2008, för bostäder i småhus och hyreshus i stället för statlig fastighetsskatt. Även om skatten döpts om till avgift handlar det fortfarande om en skatt och ett skatteuttag på fastigheter. Fastighetsavgiften är begränsad till ett maxbelopp, men detta är indexbundet och följer den årliga förändringen av inkomstbasbeloppet från och med 2008. Fastighetsavgiften motsvarar 0,75 procent av taxeringsvärdet på ett småhus. Men det finns ett maxbelopp för fastighetsavgiften på 7 111 kronor inkomstsåret 2014 som 2015 väntas bli 7 299 kronor. Motsvarande för flerbostadshus är 0,3 procent av taxeringsvärdet (dock högst 1 210 kronor per lägenhet och år (2014). Den nya fastighetstypen ägarlägenhetsfastighet får fastighetsavgift eller fastighetsskatt enligt samma regler som småhus. En statlig utredning föreslår att fastighets avgiften slopas för hyresrätter från och med 1 januari 2015. Från och med taxeringsåret 2010 omfattas även arrendetomter och enkla sommarstugor och andra byggnader utan taxeringsvärde (under 50 000 kronor) av fastighetsavgiften. Statlig fastighetsskatt tas fortfarande ut på alla obebyggda tomter, alla tomter med byggnad som är under nyuppförande och på kommersiella fastigheter som lokalhyreshus, industrier och elproduktionsenheter. Nybyggda småhus 2012 och senare har blivit avgiftsbefriade i 15 år Från och med inkomståret 2013 (deklarationen 2014) införs nya regler med förlängd avgiftsbefrielse för nybyggda bostäder. Småhus, bostadshyreshus och ägarlägenheter nybyggda 2012 och därefter (värdeår 2012 och senare) kommer att få hel befrielse från kommunal fastighetsavgift i 15 år. Den femåriga perioden med halv fastighetsavgift kommer i samband med detta att slopas. Ytterligare en begränsningsregel är att pensionärer högst behöver betala fyra procent av sin inkomst i fastighetsavgift för den bostaden man bor i. Kapitalvinstbeskattning, reavinst Vinst vid försäljning av privatbostäder beskattas med 22 procent. I vissa fall kan beskattningen skjutas upp genom uppskov. I de fall man säljer sin bostad med förlust räknas förlusten som en kapitalförlust. Kapitalförlusten får i deklarationen dras av med halva det faktiska beloppet, en skattereduktion. Så hög blir den nya skatten på småhus 17
Fakta fastighetsskatter (forts.) Uppskovsmöjligheter Den som sålt en permanentbostad och köpt ett nytt boende kan få uppskov med vinsten för bostadsförsäljningen. Köpet av en ny bostad måste ske inom en viss tid, och får ske i Sverige eller annat EES-land. Uppskovet är dock begränsat till sin storlek och belagt med ränta. Uppskovsbeloppet måste vara minst 50 000 kronor och kan maximalt vara 1 450 000 kronor. Beroende på hur mycket som betaldes för den nya bostaden kan man få uppskov med hela eller delar av vinsten. Uppskoven är även räntebelagda sedan 2008 med motsvarande 0,5 procent av uppskovsbeloppet och räntan är inte avdragsgill. Det gäller för alla uppskov, alltså även de uppskov som är knutna till försäljningar som skett tidigare än 2008. Före 2008 fanns det inte någon begränsning för uppskovsbeloppets storlek och ingen räntebeläggning. Taket på 1,45 miljoner kronor gäller för uppskov som är knutna till försäljningar som sker under 2010 eller senare. Äldre uppskov kan uppgå till högre belopp. För äldre uppskovsbelopp får reglerna från 2008 betydelse när det gamla uppskovsbeloppet tas upp till beskattning på grund av försäljning av bostaden och ett nytt uppskovsbelopp ska beräknas. Lagfart Ägarbeviset för en fastighet vid husköp. För att få lagfart betalas en stämpelskatt som motsvarar 1,5 procent av köpesumman plus en avgift på 825 kronor. Pantbrev Skatt på eventuell inteckning av fastigheten (det vill säga om lån tas mot säkerhet i fastigheten). Att lösa nya pantbrev kostar två procent av pantbrevets belopp i stämpelskatt plus en avgift på 375 kronor per pantbrev. Pantbrev ska täcka de belopp som köparen planerar att låna. Pantbreven behöver inte förnyas vid övertagande av en fastighet men om man behöver låna mer än husets tidigare belåning ska det kompletteras med nya. Bostadsrätter har ett annat förfarande eftersom de inte räknas som fast egendom. Så hög blir den nya skatten på småhus 18
Referenser Mäklarstatistik. Regeringens budgetproposition, 2013/2014:100. SCB, Uppskattning av taxeringsvärdena för småhus 2015, på uppdrag av Skattebetalarnas Förening. SCB, databas på internet. Skatteverket. Analys: Sofia Linder, chefekonom Skattebetalarna. Så hög blir den nya skatten på småhus 19
Så hög blir den nya skatten på småhus 20