Handbok Tips, regler och bestämmelser 2007-06-11 www.fabriken32.se
Innehåll En handbok för föreningsmedlemmar 5 Om föreningen och huset 5 Allmänna ordningsregler 6 Förvaltning 6 Att renovera 6 För vilka förändringar måste man ha tillstånd? 7 Varför tillstånd behövs 7 Ansökan 7 Får man göra jobbet själv? 7 Att tänka på vid lägenhetsrenovering 8 Läs i stadgarna om bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter 8 Att hyra ut i andra hand 9 Grovsopor 9 Tvättstuga 10 Övernattningslägenhet 10 KONTAKTINFORMATION 11 3
4
En handbok för föreningsmedlemmar Följande sidor riktar sig till alla medlemmar i Bostadsrättsföreningen Fabriken 32. Om du som läser detta är nyinflyttad vill vi till att börja med hälsa dig hjärtligt välkommen till föreningen. Vi hoppas att du ska trivas i din nya bostad och med dina nya grannar. Det speciella med bostadsrätten är att man inte äger sin lägenhet utan rätten att bo i den, medan huset gemensamt ägs av medlemmarna i föreningen. Att bo i bostadsrätt medför både frihet, skyldigheter och ansvar. Vi vill här beskriva en del regler och ge en del tips och råd för att det ska fungera så bra som möjligt i vårt gemensamma hus. Om föreningen och huset Föreningen heter Bostadsrättsföreningen Fabriken 32. Föreningen köpte den 16 december 2004 fastigheten på Folkskolegatan 22 av den tidigare ägaren Diligentia. I huset som byggdes 1930 finns det 43 lägenheter och 3 lokaler (varav en mycket liten). Huset är ritat av arkitektfirman Höög & Morssing som var välkända arkitekter på sin tid. Höög & Morssing låg bakom omkring 150 hus i Stockholm under perioden 1908 1930. Vårt hus har grön klassning enligt Stockholms stadsmuseums klassificeringskarta vilket innebär att huset har stort kulturhistoriskt värde. Föreningen har enligt sina stadgar "till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta lägenheter åt medlemmarna till nyttjande utan begränsning i tiden". Medlems rätt till lägenhet inom föreningen kallas bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Som bostadsrättshavare och medlem äger man rätten att bo i lägenheten. Lägenheten ägs dock av föreningen och medlemmarna gemensamt. Föreningen ägs av medlemmarna. Varje medlem har en röst på föreningsstämma/årsmöte. Om medlemmar har en bostadsrätt gemensamt har de tillsammans en röst. Föreningen har att följa Bostadsrättslagen. Föreningen har upprättat stadgar som enligt lagen är registrerade och godkända av Patent och registreringsverket, PRV. Föreningen har en styrelse som ska bestå av minst tre och högst sju ledamöter och högst tre suppleanter. 5
Ordinarie föreningsstämma ska hållas tidigast i mars månad och senast under juni månad varje år. Som medlem kan du påverka föreningens verksamhet bland annat genom att delta på föreningsstämman. Allmänna ordningsregler För allas trivsel, tänk på följande: Att ta väl hand om vår förenings egendom. Att inte använda lägenheten eller föreningens övriga utrymmen för annat än de är avsedda. Att medverka till att föreningens stadgar och regler följs. Att inte starta renovering utan att först veta vad som kräver särskilt tillstånd. Se nedan avsnittet om att renovera. Att vid upptäckt av ohyra omedelbart ta kontakt med Anticimex för sanering samt att anmäla detta till styrelsen. Att inte piska mattor på balkonger eller i trapphuset. Att det ska vara rimligt tyst i huset på natten mellan 23.00 och 07.00. Att cyklar, barnvagnar och växter m.m. enligt brandskyddsbestämmelser inte får förvaras i trapphuset. Vid brand kan fria ytor i trapphuset rädda liv. Lägg också märke till följande: Att bostadsrättshavare ska teckna ett s.k. bostadsrättstillägg på sina hemförsäkringar. Att föreningen kräver att s.k. skvallerskydd ska finnas under diskmaskin som är installerad i kök. Förvaltning Den tekniska förvaltningen sköts för närvarande av föreningen själv. Tidigare har den tekniska förvaltningen upphandlats av föreningens styrelse. Den ekonomiska förvaltningen sköts för närvarande av Fastighetsägarna Stockholm AB. Att renovera Du ska på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick och svara för lägenhetens samtliga funktioner och svara för underhållet av lägenheten. Föreningen svarar för det yttre underhållet och stamledningarna. Med stamledning menas de delar av vatten och avlopp som servar fler än en lägenhet. Elinstallationer står föreningen för fram till lägenhetens elmätare men inte elcentralen. Värme och radiatorer ansvarar föreningen för. Du ansvarar för hela lägenhetens funktion och underhåll, alla mekaniska och elektriska funktioner, avloppet i lägenheten med tillhörande vattenlås fram till stamledningen. 6
För vilka förändringar måste man ha tillstånd? Vid väsentliga förändringar måste man ha tillstånd från styrelsen innan arbetet påbörjas. Hit räknas allt som påverkar så kallade tätskikt, golv och väggar i badrum, t.ex. badrumsmatta, kakel och klinkers. Att installera värmegolv är också en väsentlig förändring och kräver skriftligt tillstånd från styrelsen. Förändringar av innerväggar kräver också tillstånd av styrelsen. Om bostadsrättshavaren underlåter att ansöka om tillstånd vid väsentliga förändringar eller utför väsentliga förändringar trots att tillstånd från styrelsen inte beviljats har styrelsen rätt att: 1. Inspektera gjorda förändringar i lägenheten (Bostadsrättslagen 1991:614 kap 7, 13) för att bedöma om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. 2. Pröva och ta styrelsebeslut om: a. förändringen har utförts enligt givna tillstånd och b. huruvida den är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. 3. Ge bostadsrättshavaren tillsägelse att återställa/rätta till skadan/olägenheten i de fall förändringen visade sig vara till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. 4. Driva ärendet vidare till hyresnämnden och kronofogdemyndigheten för utdömande skadestånd eller vite för gjorda förändringar, i de fall bostadsrättshavare inte följer styrelsebeslut och utför rättelsen i enlighet med styrelsebeslut. Varför tillstånd behövs Föreningen har möjlighet att påtala vad du har att vänta dig när du börjar riva och sedan ska återställa. Ett felaktigt utfört arbete kan komma att skada fastigheten i framtiden. Föreningen vill upprätta ett avtal om vem som bär ansvaret för att arbetet blir utfört på ett yrkesmässigt sätt. Ansökan Ansökan ska ske skriftligt. Skicka med en beskrivning av det arbete du vill göra inklusive en ritning. Du ska också ange vem som kommer att utföra arbetet och om den personen är behörig att utföra det eller inte. Får man göra jobbet själv? Arbete skall alltid göras på ett yrkesmässigt sätt vilket innebär att det inte alltid behöver vara en behörig yrkesman eller firma som gör arbetet utan arbetet skall göras som om en yrkesman hade utfört det. Ansvarig för arbetet är den som har beställt arbetet. Föreningen tillåter dock inte någon annan än ett behörigt företag när det gäller arbete med fastighetens värmeanläggning, vilket i efterhand alltid skall kunna verifieras. 7
Att tänka på vid lägenhetsrenovering Som bostadsrättshavare ansvarar du för följande: Att städning av trapphus, avsats samt hiss sker dagligen under renoveringstiden (dammsugning, våttorkning av golv och ytor på hiss). Att inhyrda hantverkare informeras om krav på städning/renhållning. Att byggmaterial inte förvaras i trapphus, viktigt att planera i förväg. Att mattor i entréplanet täcks om dessa riskerar slitage eller nedsmutsning. Att förbudet mot att slänga byggmaterial och elartiklar i föreningens grovsoprum följs. Om styrelsen finner att ovanstående inte följs kommer ansvarig bostadsrättshavare att debiteras för t.ex. föreningens extra kostnader för städning. Läs i stadgarna om bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter 5 Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick och svara för lägenhetens samtliga funktioner. Bostadsrättshavaren svarar för det löpande och periodiska underhållet utom vad avser reparation av stamledningar för avlopp, värme, gas, el och vatten som föreningen försett lägenheten med. Bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens underhåll omfattar sålunda bland annat: egna installationer rummens väggar, tak och golv med underliggande fuktisolerande skikt inredning och utrustning i kök, badrum och övriga rum och utrymmen tillhörande lägenheten ledningar och övriga installationer för avlopp, värme, gas, el vatten och ventilation till de delar dessa befinner sig inne i lägenheten och inte är stamledningar golvbrunnar, svagströmsanläggningar, målning av vattenfyllda radiatorer och stamledningar; elledningar från lägenhetens undercentral och till elsystemet hörande utrustning inklusive undercentral; ventilationsanordning; dörrar; glas och bågar i fönster; dock ej målning av yttersidorna av dörrar och fönster. / / 7 Bostadsrättshavaren får företa förändringar i lägenheten. Väsentlig förändring får dock företas endast efter tillstånd av styrelsen och under förutsättning att förändringen inte medför men för föreningen eller annan medlem. Som väsentlig förändring räknas bl.a. alltid förändring som kräver bygglov eller innebär ändring av ledning för vatten, avlopp eller värme. 8
Bostadsrättshavaren svarar för att erforderliga myndighetstillstånd erhålls. Att hyra ut i andra hand Bostadsrättslagen och föreningens stadgar är ganska tillåtande när det gäller rätten att hyra ut sin bostadsrätt i andra hand. För att du ska få hyra ut lägenheten i andra hand krävs dock att styrelsen alltid godkänner uthyrningen innan hyresgästen flyttar in. I annat fall är det ett brott mot Bostadsrättslagen och föreningens stadgar. Kopia på andrahandskontraktet ska också skickas till styrelsen. Villkoret du måste uppfylla är att du under en viss tid inte kan använda lägenheten, exempelvis på grund av arbete eller studier på annan ort, vård av anhörig, längre sjukhusvistelse, eller att du på något annat sätt har beaktansvärda skäl till att andrahandsuthyrningen ska tillåtas, t.ex. för att provbo med sambo. Bostadsrättshavaren ansvarar för att en andrahandshyresgäst följer föreningens ordningsregler och stadgar. Om det uppstår större störningar kan din bostadsrätt bedömas som förverkad och du blir av med din bostadsrätt. Grovsopor I fastigheten finns det ett rum för grovsopor i Uppgång C -1 tr. Som grovsopor betecknas mer skrymmande sopor som inte är hushållssopor. Mindre grovsopor ska placeras i en sopsäck i grovsoprummet. Större grovsopor kan ställas in som de är. Det är inte tillåtet att lämna följande typer av sopor i grovsoprummet: Byggmateriel (Alla lägenhetsfasta delar) Kakel Klinkers Cement Delar av väggar Ventilationsrör Köksskåp Elektronik (bl.a. allt innehållande kretskort) TV Datorer Skrivare Video DVD-spelare Kassettbandspelare Freestyles Lysrör Glödlampor 9
Mikrovågsugnar Radioapparater Kyl/Frys Ugnar Lösa stekplattor Väggur Armbandsur Kemikalier Målarfärg Lösningsmedel För ovanstående sopor finns det särskilda kommunala återvinningscentraler. Tvättstuga I fastigheten finns det två tvättstugor, en större och en mindre som båda finns i uppgång C på -3 tr. Tidsbokning av den större sker med nyckelkolv som placeras på ledig tid. Varje tvättpass är tre timmar. Den mindre kan inte bokas utan får användas när den är ledig. Ordningsregler: Städning ska alltid ske efter varje tvättpass av den som använt tvättstugan. Maskiner ska torkas av, dammfilter i torktumlare ska göras rent, golv ska sopas och våttorkas. Ta inte bort nyckelkolven förrän du har tvättat färdigt. Respektera tiden och se till att vara färdig innan nästa tvättid börjar. Tid som bokats men inte använts under första timmen får övertas av annan. Vid tvätt av BH:ar med bygel måste tvättpåse användas. Vid fel på maskiner ska felanmälan göras till den tekniska förvaltningen. Övernattningslägenhet Fastigheten inrymmer en övernattningslägenhet som går att hyra för en mindre summa. Lägenheten har två bäddar, toalett och ett pentry. Mer information om övernattningslägenheten finns på föreningens hemsida www.fabriken32.se. 10
KONTAKTINFORMATION Styrelsen: Styrelse Föreningslokal uppg. C, -2 tr. styrelsen@fabriken32.se Ordförande: Sture Samuelsson Uppg. A, 2 tr. sture.samuelsson@fabriken32.se Vice ordförande: Stina Eriksson Uppg. C, -1 tr. stina.eriksson@fabriken32.se Sekreterare: Björn Westling Uppg. A, b.v. bjorn.westling@fabriken32.se Vice sekreterare: Catharina Uppg. A, 3 tr. catharina.lewenhaupt@fabriken32.se Lewenhaupt Kassör: James Moody Uppg. A, 2 tr. james.moody@fabriken32.se Ledamot: Anders Flood Uppg. C, 1 tr. anders.flood@fabriken32.se Ledamot: Katarina Uppg. A, 5 tr. katarina.ruteskog@fabriken32.se Ruteskog Suppleant: Henrik Andersson Uppg. A, 5 tr. henrik.andersson@fabriken32.se Suppleant: Per Hedberg Uppg. C, 2 tr. per.hedberg@fabriken32.se Teknisk förvaltning / felanmälan: Catharina Lewenhaupt 070-464 13 91 Fastighetsägarna / ekonomisk förvaltning: Susanna Sikström susanna.sikstrom@stofast.se 08-617 76 77 Otis hissjour: 0200-22 10 11 Låsjouren: 08-86 50 50 Anticimex: 08-517 634 00 11