Med fokus på energi
En investering i framtiden Intresset för hållbart företagande växer stadigt och klimatfrågan anses idag som vår tids största utmaning. Att klimateffektivisera sin fastighetsverksamhet är en investering som dels innebär goda besparingar och dels stärker varumärket. Ett aktivt arbete med energieffektivisering och klimatanpassning är ett bra sätt att profilera sig och bygga relationer, framförallt med yngre målgrupper där ställningstagande i dessa frågor är en självklarhet. Men det gäller att visa framfötterna. Det är bara de företag som ligger i framkant med miljö- och energiarbetet som får positiv uppmärksamhet för det. I Sverige står bostäder och lokaler för en stor del av den totala energianvändningen. Hyresgästerna som sitter på konsumentmakten blir allt mer medvetna. Fastighetsbranschen har helt enkelt inte råd att ignorera klimatfrågan. Innehåll En investering i framtiden sid 2 Sveriges energianvändning sid 4 Hållbar förvaltning sid 6 Alternativa energikällor sid 8 Energideklarationen sid 10 Energiprestanda sid 12 Besparingspotential sid 14 Få nya förslag till åtgärder sid 16 Villighet att effektivisera sid 18 Röster om energideklarationen sid 20 Onödig byråkrati? sid 22 Miljöklassificeringssystem sid 24 Kontakta oss sid 26 Med fokus på energi
Vi tar klimathotet på allvar. Fastighetssektorn står för en stor andel av de totala utsläppen av koldioxid. Därför är det mycket viktigt att branschen tar krafttag i klimatfrågan. Lennart Alexandersson VD Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen Med fokus på energi
Sveriges energianvändning För att vårt moderna samhälle ska fungera krävs energi, i form av elektricitet, värme och bränslen. I Sverige används energi framför allt inom tre områden: Industrin, byggnader och transporter. Sveriges totala energianvändning år 2007 uppgick till 624 TWh, varav 177 TWh gick förlorade på vägen från omvandling till användning. Antalet bostäder i landet ökar hela tiden och ligger idag på omkring 4,5 miljoner, Energianvändningen inom bostäder och service var 143 TWh år 2007. Här räknas bland annat bostäder, fritidshus, lokaler (men inte industrilokaler), gatuoch vägbelysning, avlopps- och reningsverk samt el- och vattenverk in. När det gäller energianvändningen för bostäder och kontor samt elektricitet för datorer, kylskåp, belysning och andra apparater har den minskat trots att den sammanlagda uppvärmda lokalytan idag är större och befolkningen har ökat. Energiförbrukningen är störst inom tre områden: industrin, byggnader och transporter. Med fokus på energi
Med fokus på energi
Hållbar förvaltning I Europa står bostäder och lokaler för nära 40 procent av den totala energianvändningen. 2006 uppgick energiförbrukningen för uppvärmning av bostäder och varmvatten i Sverige till 81,4 TWh. Av dessa användes ca 42 procent i småhus, 32 procent i flerbostadshus och 26 procent i kontors- och affärslokaler och offentliga lokaler. Inom bostadssektorn finns det med andra ord en mycket stor potential när det gäller att spara energi. Bara med bättre drift av energisystemen kan man enligt Energimyndigheten och Naturvårdsverket spara 15-30 procent. Ytterligare besparingar med 10 procent kan genomföras om de blir lönsamma när man renoverar. Information kan också vara en lönsam investering eftersom hyresgästernas beteende påverkar förbrukningen stort. 90 procent av den totala energin används direkt eller indirekt av dem. Besparingspotentialen inom bostadssektorn är mycket stor. Genom att förbättra energisystemen och renovera kan man spara upp till 40 procent. Besparingspotentialen Med fokus på energi
Energibesparingstips för din lokal Fönster och vädring Täta fönster och dörrar som drar. Vädra snabbt med hjälp av tvärdrag och stäng av radiatorn när du vädrar. Fäll ner persienner eller dra ner gardinerna när du slutar för dagen så att värmen stannar i lokalen. Isolering När du ökar tjockleken på isoleringen från 25 cm till 50 cm så minskar värmeutsläppen genom tak, väggar och fönster med 2/3, eller ca 1700 kwh per år för ett kontor på 105 m 2. Inomhustemperatur Tänk på att du kan ha lägre temperatur i rum som inte används så ofta. För varje enskild grad som temperaturen sänks minskar energiåtgången med över 5%. Undvik att ställa möblemang nära element eftersom värmen då får svårt att nå ut till resten av rummet. Belysning Du kan spara 500 kwh per år genom att byta ut 10 glödlampor mot lågenergilampor. Lågenergilampor har flera gånger lägre energianvändning och upp till 15 gånger så lång livslängd som vanliga glödlampor. Kök och disk Ha alltid kylen och frysen helt tät. Tveka inte att byta ut gummilister. En gammal frys drar tre gånger så mycket el som en ny frys. Ställ in din frys och kyl på rätt temperatur, förslagsvis -18 och +5 grader. Att frosta av kylen två gånger i månaden gör att du sparar ca 50 kwh per år. Användningstid Ett normalt kontor utnyttjas för det mesta bara under två tredjedelar av arbetsdagen. Behovsstyrning av kyla, värme och ventilation kan kraftigt reducera energiförbrukningen. Med fokus på energi
Alternativa energikällor Fjärrvärme som energikälla är generellt sett ett miljömässigt bra val men har länge varit i frågsatt på grund av en monopolbetonad prissättning. Fjärrvärmesystemet består av ett värmeverk som värmer upp vatten som sedan distribueras till kunderna via ett underjordiskt kulvertnät. Idag är det den dominerande uppvärmningsformen i flerbostadshus på centralorten i 245 av landets 290 kommuner. Nils Holgersson-studien 2009 visade att 30 procent av fjärrvärmeföretagen i Sverige höjt sina priser med 30 procent eller mer de senaste fem åren. Centralorten i 245 av Sveriges 290 kommuner har fjärrvärme som den dominerande uppvärmningsformen i flerbostadshus. Samtidigt har alternativa energikällor som bergvärme, vindkraft och solenergi vunnit marknadsandelar. Under perioden 2000-2008 fyrdubblades exempelvis försäljningen av medelstora och stora bergvärmeanläggningar. Besparing av miljö och energi är de vanligaste skälen till att man investerar i geoenergi men ofta handlar det också ett uttryck för missnöje med fjärrvärmemarknaden. Med fokus på energi
Med fokus på energi
Energideklarationen Lagen om energideklarationer bygger på ett EG-direktiv som syftar till att göra våra byggnader mer energieffektiva. Meningen är att vi ska skapa ett hållbart samhälle och minska EU:s beroende av importerad energi. Energideklarationen är en beskrivning av en bestämd byggnads energianvändning. Tanken var att de flesta av landets fastigheter skulle ha varit energideklarerade från och med årsskiftet 2008/2009. Energideklarationer beskriver en byggnads energianvändning och ska vara en hjälp till att bli energieffektivare. De byggnader som berörs är sådana som upplåts med nyttjanderätt, till exempel hyresrätter, bostadsrätter och lokaler som hyrs ut. Även en- och tvåbostadshus som hyrs ut eller upplåts med bostadsrätt omfattas. 10 Med fokus på energi
En deklaration är giltig i tio år och ska innehålla: En uppgift om byggnadens energiprestanda (i enheten kwh per m2 golvarea, Atemp). Referensvärden som gör det möjligt för konsumenter att bedöma byggnadens energiprestanda och jämföra dessa med andra byggnader. Om byggnadens energiprestanda kan förbättras med tanke på en god inomhusmiljö och, i så fall, med vilka kostnadseffektiva åtgärder. Dessutom tillkommer övriga uppgifter som framgår i förordningen (2006:1592) om energideklarationer samt Boverkets föreskrifter och allmänna råd (BFS 2007:4) om energideklarationer för byggnader. Med fokus på energi 11
Energiprestanda Energiprestanda är ett mått på hur väl en byggnad använder energi. Begreppet förekommer bl a i svenska myndighetstexter och definieras där som den mängd energi som behöver användas i en byggnad för att uppfylla de behov som är knutna till ett normalt bruk av byggnaden under ett år. Det mått som vanligen används för energiprestanda är kwh per år per Atemp, det vill säga kvadratmeter byggnadsyta som är avsedd att värmas upp till mer än 10 C. En lägre energiprestanda betecknar således en mer energieffektiv byggnad. En lägre energiprestanda (EP) betecknar en mer energieffektiv byggnad. Fastigheter byggda de senaste årtiondena har betydligt lägre EP. Boverket har tagit fram referensvärden för energiprestanda med en övre och en undre gräns. Dessa gränsvärden påverkas av faktorer som byggnadens typ, ålder, kommun och värmekälla. På så sätt bedöms varje byggnads energiprestanda i relation till dess förutsättningar. I figuren till höger visas energiprestandan för flerbostadshus som har fjärrvärme som värmekälla ställt i relation till när fastigheterna byggts. Resultatet visar att utvecklingen har gjort framsteg de senaste årtiondena. Bland fastigheter byggda efter 1980 är energiprestandan betydligt lägre. 12 Med fokus på energi
Genomsnittlig energiprestanda i relation till byggår för bostadsfastigheter med fjärrvärme som värmekälla 160 150 140 142 137 139 142 146 141 138 130 124 120 110 100 Före 1900 1900-1929 1930-1939 1940-1949 1950-1959 1960-1969 1970-1979 Efter 1980 Källa: Fastighetsägarna Göteborg Första Regionens energiutredning 2009. N= 2146. Med fokus på energi 13
Besparingspotential Energideklarationen är ett politiskt styrmedel vars syfte är att spara energi och störst besparingspotential finns hos de fastigheter som idag har mycket hög energiprestanda. Av de fastigheter som hittills genomgått en energideklaration är det ungefär en av fyra som ligger över Boverkets övre referensvärde. Här finns det alltså stora möjligheter till energibesparingar. Samtidigt är det drygt 40 procent som ligger under Boverkets undre referensvärde. Detta tyder på att mycket energibesparande arbete redan har utförts. Lagen om energideklaration kostar 14 miljarder utan att faktiskt spara någon energi. I de energideklarationer som hittills har genomförts i landet finns åtgärdsförslag som sammanlagt skulle innebära årliga energibesparingar på omkring 5Twh eller 5 miljarder kronor. Samtidigt beräknas kostnaden för genomförandet av energideklarationer i Sverige uppgå till minst 14 miljarder kronor om man inkluderar den tid som fastighetsföretagare måste lägga ner på extra administration. Med tanke på att energideklarationen i sig inte innebär några faktiska energibesparingar utan endast förslag så är detta en mycket dyr process. 14 Med fokus på energi
Hur fastigheterna förhåller sig till Boverkets referensvärden för EP (procent) 23,5 Under det undre 43,7 värdet Inom referensvärdet 32,8 Över det övre värdet Källa: Fastighetsägarna Göteborg Första Regionens energiutredning 2009. N= 3930. Med fokus på energi 15
Få nya förslag till åtgärder Omkring hälften av de fastighetsföretagare som har genomfört sin energideklaration har energimässigt bra byggnader. De energiexperter som har genomfört energideklarationerna har därför gjort bedömningen att man inte kan finna några ytterligare kostnadseffektiva åtgärdsförslag. Av de som har fått åtgärdsförslag i sin energideklaration säger 68 procent att det var saker de redan kände till. Det kan till exempel handla om byte av fönster eller isolering av väggar och vind förslag som endast är lönsamma på mycket lång tid. Endast 2 procent säger att de har fått många nya åtgärdsförslag i sin energideklaration. Totalt sett är det endast en tredjedel av de fastighetsföretagare som har fått åtgärdsförslag i sin energideklaration som har fått förslag de inte redan kände till. 30 procent har fått en del förslag som de inte kände till tidigare och 2 procent säger sig ha fått många nya åtgärdsförslag genom energideklarationen. 16 Med fokus på energi
Förslag till åtgärder i energideklarationen 80 70 60 50 40 30 20 10 0 68 Jag kände redan till alla åtgärdsförslag jag fick 30 Jag fick en del åtgärdsförslag som ej var kända sedan tidigare Jag fick många åtgärdsförslag som ej var kända sedan tidigare 2 Fråga: De åtgärdsförslag som du fått, kände du till dem innan eller har det framkommit mycket nya förslag från energiexperterna? (procent bland de som fått åtgärdsförslag). Källa: Fastighetsägarna Göteborg Första Regionens energiutredning 2009. N= 1300. Med fokus på energi 17
Villighet att effektivisera Totalt sett är det 85 procent av företagen som helt eller delvis kommer att energieffektivisera enligt förslag i energideklarationen. Endast 5 procent anser sig inte ha råd att genomföra åtgärdsförslagen de fått. 73 procent av de som har fått åtgärdsförslag genom energideklarationen kommer att genomföra vissa åtgärdsförslag medan 12 procent kommer att genomföra samtliga förslag till åtgärder. Energikostander är, efter finansieringskostnader, den största kostnaden för en fastighetsägare. Dessutom påverkas fastighetens värde av dess driftnettokostnad. Genom att reducera dina energikostnader kan du alltså höja fastighetens värde samtidigt som du sänker din miljöbelastning. Några av de vanligaste åtgärdsförslagen är: Reglering av värme Injustering av radiatorkrets Byte av radiatorventiler Sänkning av inomhustemperatur Vattenbesparande åtgärder Isolering av vindsbjälklag Byte av fönster 18 Med fokus på energi
Andel som avser att genomföra åtgärder föreslagna i energideklarationen (procent) 5 12 Ja, samtliga åtgärdsförslag Ja, vissa åtgärdsförslag 73 Nej Källa: Fastighetsägarna Göteborg Första Regionens energiutredning 2009. N = 1300. Med fokus på energi 19
Röster om energideklarationen Som branschorganisation är Fastighetsägarna för initiativ som gör fastighetsbranschen mer energieffektiv och minskar dess klimatpåverkan, men det finns alltid en risk att man från politiskt håll överreglerar och byråkratiserar. Att energideklarationen är ett exempel på detta blir tydligt då man läser de 1300 svaren i Fastighetsägarna Göteborg Första Regionens energiutredning. Här följer ett urval citat: Energideklarationerna kostar en massa pengar för att ta reda på saker vi redan visste. Det hade varit bättre om vi sluppit energideklarationerna och istället kunnat lägga tid och pengar på att genomföra åtgärder vi behöver göra. Bra hjälp av den så vet man vad man kan göra själv och se vad man kan åtgärda i det lilla. Besiktningsmomentet borde vara frivilligt. Det skulle skapa större förståelse och öka incitamentet. 20 Med fokus på energi
Energideklarationen bör avskaffas. Energikonsumtionen är en konkurrensfaktor mellan olika fastighetsägare och behöver inte lagregleras. Efter energibesparingar och miljööversyn borde man få lov att bli en svanenmärkt hyresvärd och det borde berättiga till en hyreshöjning. Energideklarationerna kostar en massa pengar för att ta reda på saker vi redan visste. Det hade varit bättre om vi sluppit energideklarationerna och istället kunnat lägga tid och pengar på att genomföra åtgärder vi behöver göra. Det är helt meningslös med energideklarationer. Varje privat fastighetsägare har väl alltid sett till att driftkostnaderna är så låga som möjligt. Det betyder bättre resultat. Energideklarationen är bara en papperstiger som kostar en massa pengar helt i onödan. Jag har inte någon klar bild över vad som krävs eller vad som en deklaration kommer att ge mej och min fastighet. Jag hade velat veta förtjänsten med att göra analysen. Nu vet jag inte vad det tjänar till. Med fokus på energi 21
Onödig byråkrati? Den totala kostnaden för energibesiktningarna kommer att uppgå till minst 14 miljarder kronor. Denna kostnad betalar sig inte genom energibesparing. Deklarationen i sig innebär inte att en enda kilowatt sparas eftersom det inte finns några krav på åtgärder. Den största delen av kostnaden går åt till administration och ifyllnad av deklarationsformulär. Visserligen har energiexperter genom energideklarationerna fått fram åtgärdsförslag som skulle spara 5Twh men dels så var de flesta av dessa förslag redan kända och dels så är kostnaden för att bara få fram förslagen den tredubbla mot deras potentiella besparing en kostnad som i slutänden kommer att betalas av hyresgästerna via höjda hyror. Kostnaderna för energibesiktningarna kommer att uppgå till minst 14 miljarder kronor, utan att de garanterar några energibesparingar. Det är viktigt att poängtera att fastighetsbranschen i grunden är positiva till miljösatsningen och det EG-direktiv som finns. Vi ställer oss däremot frågande till den svenska anpassningen. 22 Med fokus på energi
Fastighetsägare har stora möjligheter att både spara pengar och göra en bra insats för miljön. Energideklarationen hade kunnat bli ett bra hjälpmedel. Nu har vi istället fått ett byråkratiskt system som kostar ofantligt mycket pengar. Pengar som bättre hade kunnat användas till energibesparande åtgärder. Branschorganisationen Fastighetsägarna har på att aktivt sätt arbetat med energideklarationen under en längre tid. Bland annat är vi representerade i Boverkets referensgrupp och har på så sätt stor kunskap om lagen och förordningen. Vi fortsätter att arbeta för en förändring av energideklarationslagen, minskad byråkrati, lägre administrativa kostnader, ökade incitament för energibesparing och större användbarhet av energideklarationen. Med fokus på energi 23
Miljöklassificeringssystem Ett sätt för fastighetsföretag att styra upp sitt klimatarbete och samtidigt marknadsföra det är att miljömärka sina fastigheter. Utvecklingen går fort och det finns idag många olika system att välja på. Fastighetsägarna är engagerade i Green Building, som är EU-kommissionens initiativ för att minska byggnaders energiförbrukning och öka användningen av förnybara energikällor. Det brittiska systemet Breeam, det amerikanska systemet Leed och det svenska systemet Miljöklassad byggnad är några andra vanliga miljömärkningar. Sweden Green Building Council är en nybildad ideell förening med företrädare från branschen som ska hjälpa såväl stora som små fastighetsägare att hitta rätt bland miljömärkningarna. Organisationen har målsättningen att påverka beslutsfattare, sprida kunskap och arbeta fram verktyg för att nå konkreta resultat som förbättrar byggnaders miljöpåverkan. Grundare av Sweden Green Building Council är Fastighetsägarna Sverige, Vasakronan, Akademiska hus, Skanska, NCC, IVL, White, SEB, Stockholm Stad, Malmö Stad, Sweco samt DTZ. 24 Med fokus på energi
Med fokus på energi 25
Kontakta oss Energianvändningen svarar för en av de största enskilda driftskostnaderna för en fastighet. Men kostnaden går att påverka. Organisationen Fastighetsägarna arbetar aktivt för att öka konkurrensen på energimarknaden. Vi arbetar också för att fastighetsbranschens miljöpåverkan ska vara så liten som möjligt. Fastigheternas totala miljöbelastning genom utsläpp av koldioxid och andra klimatförstörande gaser är viktiga frågor ur ett globalt perspektiv. Därför arbetar vi med ett flertal olika projekt som syftar till att hjälpa fastighetsägare att minska energianvändningen. Mer information om oss och vårt arbete finns på www.fastighetsagarna.se Jan Thorsson Energispecialist tel/mobil: 033-23 30 64 jan.thorsson@ fastighetsagarnagfr.se Rudolf Antoni Utredare tel/mobil: 031-755 33 13 rudolf.antoni@ fastighetsagarnagfr.se Du kan ladda ned våra kortrapporter Med fokus på energi och Den svenska hyresgästen från vår hemsida. 26 Med fokus på energi
Med fokus på energi är den andra i vår serie kortrapporter där vi undersöker fast- ighetsföretagens förutsättningar. Den första heter Den svenska hyresgästen. Med fokus på energi Om undersökningen Under hösten 2009 genomförde Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen en stor energiutredning bland svenska fastighetsföretag. Denna bestod av två delar. Dels analyserades data insamlat i samband med de 3 930 energideklarationer som genomfördes med hjälp av Fastighetsägarna GFRs energideklarationstjänst under 2009. Dessa data kompletterades dessutom med en enkätundersökning bland Fastighetsägarna GFRs medlemsföretag. Totalt 1 300 svar inkom i denna undersökning. 64 procent av dessa var små företag med 1-2 fastigheter, 24 procent var mellanstora med 3-9 fastigheter och 12 procent var stora företag med 10 eller fler fastigheter. 73 procent har huvudsakligen bostäder, 14 procent huvudsakligen lokaler och 13 procent har ungefär lika delar i sitt fastighetsbestånd. Hösten 2009 var det 46 procent av de tillfrågade fastighetsföretagen som var klara med sina energideklarationer. Ytterligare 28 procent hade påbörjat med att energideklarera sina fastigheter medan 26 procent uppgav att de inte hade inlett arbetet med att energideklarera. Med fokus på energi 27
Vi är branschorganisationen för fastighetsföretag. Tillsammans med våra medlemmar utvecklar vi fastighetsmarknaden. Läs mer på www.fastighetsagarna.se Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen (ML). Tryck: Tabergs Tryckeri AB, Taberg, 2010.