God fastighetsmäklarsed vid förmedling av nyproduktion

Juridiska institutionen Vårterminen 2013 Examensarbete i civilrätt, särskilt fastighetsrätt 30 högskolepoäng God fastighetsmäklarsed vid förmedling av nyproduktion Författare: Annakarin Hovstadius Handledare: Docent Erika P Björkdahl

Innehållsförteckning 1 Inledning... 3 1.1 Bakgrund... 3 1.2 Syfte... 4 1.3 Avgränsning... 5 1.4 Metod... 5 1.5 Terminologi... 5 1.6 Disposition... 6 2 Nybildandet av bostadsrättsförening och uppkomsten av bostadsrätt... 7 2.1 Vad är en bostadsrättsförening och hur bildas den?... 7 2.2 Vad är en bostadsrätt och hur uppkommer den?... 8 2.3 Stadgar - vad är det?... 9 2.4 Kostnadskalkyl - vad är det?... 10 2.5 Ekonomisk plan - vad är det?... 10 2.6 Intygsgivare - vad är det?... 12 3 God fastighetsmäklarsed... 14 4 De olika avtalsvarianterna vid nyproduktion... 17 4.1 Inledning... 17 4.2 Bokningsavtal... 18 4.3 Förhandsavtal... 21 4.4 Upplåtelseavtal... 26 4.5 Överlåtelseavtal... 30 5 Förmedlingsprocessen... 33 5.1 Inledande samarbete och samarbetsavtal... 33 5.2 Förmedlingsuppdraget... 34 5.3 Mäklarens ansvarsförsäkring... 37 5.4 Mäklarens skyldighet att uppnå kundkännedom... 38 5.5 Mäklarens kontrollskyldighet... 40 5.6 Tillhandahållande av objektsbeskrivning... 41 1

5.6.1 FML 18 1 st.... 41 5.6.2 FML 18 2 st.... 42 5.6.3 FML 18 3 st.... 42 5.6.4 FML 18 4 st.... 47 5.7 Mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet... 48 5.7.1 FML 16 1 st.... 48 5.7.2 FML 16 2 st.... 52 5.7.3 FML 16 3 st.... 54 5.8 Mäklarens information om skyldighet att redovisa energideklaration... 55 5.9 Marknadsföring... 56 5.10 Visning... 58 5.11 Mäklarens hantering av handpenning, förskott och bokningsavgift... 60 5.12 Tillvalshanteringen... 62 5.13 Tillträdet till bostadsrätten... 63 5.14 Journalföring och budgivningsförteckning... 66 6. Slutord... 68 Källförteckning... 69 Offentligt tryck... 69 Rättsfall... 69 Litteratur... 71 Övriga källor... 71 2

1 Inledning 1.1 Bakgrund Mäklarens agerande och verksamhet regleras och styrs till stora delar av fastighetsmäklarlagen som förkortas FML. Den är utformad och tar sikte på i första hand förmedling av befintliga fastigheter och bostadsrätter som ägs av konsumenter på den så kallade begagnatmarknaden. Fastighetsmäklarlagen har under senare år genomgått en omarbetning och genomlysning som resulterat i nya fastighetsmäklarlagen (2011:666) som trädde i kraft 1 juli 2011. Även vid förmedling av nyproducerade fastigheter och bostadsrätter är fastighetsmäklare skyldiga att följa fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed i samma utsträckning som vid förmedling på begagnatmarknaden, men eftersom gällande rätt i stor utsträckning saknar direkt reglering av förmedling av nyproduktion ställs fastighetsmäklare ständigt inför nya situationer där det sällan finns givna svar. Fastighetsmäklarlagen är huvudsakligen en konsumentskyddande lagstiftning med syftet att ge privatpersoner som köper och säljer bostäder för enskilt bruk ett starkt skydd. Skyldigheten för mäklare att iaktta god fastighetsmäklarsed upprätthålls genom ett system med disciplinära påföljder. Som mäklare lever man ständigt med risken att drabbas av en varning, en erinran eller i värsta fall en återkallelse av sin registrering om man i sitt yrkesutövande inte följer god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarinspektionen 1, fortsättningsvis kallad FMI, är den statliga myndighet som utövar tillsyn över fastighetsmäklare, informerar om god fastighetsmäklarsed samt genom sina avgöranden i anmälningsärenden fastställer och utvecklar praxis för vad som är att anse som god fastighetsmäklarsed. FMI har genom sina avgöranden i viss mån utvecklat god fastighetsmäklarsed vid förmedling av nyproduktion, dock är det väldigt få frågor som prövats av högre instans. Enligt FMI har det under senare tid riktats klagomål mot mäklare i samband med deras medverkan vid förmedling av nyproduktion och FMI konstaterar att det allmänt kan sägas att denna typ av förmedlingsuppdrag ställer helt andra krav på mäklaren än vid förmedling av begagnade objekt. 2 Jag har själv sedan 2006 arbetat tätt med ett av landets större 1 Fram till 2012 hette motsvarande organ Fastighetsmäklarnämnden. 2 www.fmi.se, faktablad om nyproduktion. 3

bostadsproducenter och gång på gång ställts inför frågan hur man som mäklare ska agera för att följa fastighetsmäklarlagens regler om god fastighetsmäklarsed när man förmedlar nyproducerade bostäder. Skillnaderna mot uppdrag på begagnatmarknaden är dels att uppdragsgivaren vid förmedling av nyproduktion är en annan än en privatperson, vilket det nästan alltid är på begagnatmarknaden, dels att man förmedlar en bostad som faktiskt inte finns i verkligheten och som kommer att vara färdigställd och inflyttningsklar så långt fram som några år framåt i tiden. FMI konstaterar i sina råd till mäklare vid förmedling av nyproduktion att mäklaren måste vara uppmärksam på de särskilda förhållanden som gäller för varje individuell förmedling och överlåtelseform. FMI pekar på att det är mycket viktigt att dokumenten anpassas till den aktuella upplåtelsen och överlåtelsen, att spekulanterna får korrekt information om partssituationen, att marknadsföring och annonser ska ge en korrekt och rättvisande bild av objektet samt att mäklarens informationsansvar gör att mäklaren ska ha sådana kunskaper så att denna kan ge parterna råd i de frågor som kan uppkomma. 3 1.2 Syfte Mitt syfte med denna uppsats är dels att sammanställa vilka krav som ställs på mäklaren vid förmedling av nyproducerade bostadsrätter jämfört med vad som gäller för begagnatmarknaden, dels att belysa vilka skillnader som rent praktiskt finns mellan förmedling av bostäder på begagnatmarknaden och förmedling av nyproduktion. Utgångspunkten är att för den ovane mäklaren beskriva hur ett förmedlingsuppdrag gällande nyproduktion bör genomföras för att det ska vara förenligt med och följa reglerna i fastighetsmäklarlagen om god fastighetsmäklarsed. För att kunna fullgöra det nu presenterade syftet följer som ett delmoment en genomgång av bostadsrättslagens regler vad gäller bildande av bostadsrättsföreningar och uppkomsten av bostadsrätter samt utformningen av stadgar, kostnadskalkyler och ekonomiska planer, eftersom dessa är centrala begrepp vid förmedling av nyproducerade bostadsrätter och nödvändiga för mäklaren att känna till. Ett ytterligare delmoment är att göra en noggrann genomgång av de olika avtal som används vid nyproduktion, eftersom de skiljer från de som används på begagnatmarknaden. Slutligen utgör ett delmoment en genomgång av de krav som ställs på mäklaren enligt fastighetsmäklarlagen vid förmedling av bostadsrätter på begagnatmarknaden för att med de som utgångspunkt 3 www.fmi.se, faktablad om nyproduktion. 4

jämföra förmedlingsprocessen vid nyproduktion och reda ut vilka krav som ställs på mäklaren i samband med den. 1.3 Avgränsning Jag har valt att rikta in mig på de centrala delarna vid förmedlingsprocessen av nyproducerade bostadsrätter, vilket innebär att jag inte kommer att gå in på de smalare områdena, såsom till exempel vad som händer om något går fel i processen, då detta skulle kunna vara föremål för en separat uppsats. Jag har även valt att utelämna förmedling av småhusentreprenader, eftersom uppsatsen annars skulle bli alltför omfattande. 1.4 Metod Uppsatsen är huvudsakligen skriven i enlighet med traditionell rättsdogmatisk metod. Det material jag använt mig av är till största delen förarbeten, praxis och litteratur. En viktig källa är FMI s uttalanden och avgöranden, som visserligen inte är praxis i traditionell mening, men ändå vägledande för området. Värdefulla råd om hur regler ska uppfattas och tillämpas i praktiken har även inhämtats i kontakter med Mäklarsamfundets juristavdelning. Då jag själv är fastighetsmäklare har jag även utgått från den erfarenhet jag skaffat mig under mina tio aktiva år i branschen. 1.5 Terminologi Terminologin skiljer sig åt vad gäller förmedling av bostäder på begagnatmarknaden jämfört med nyproduktion. På begagnatmarknaden talar man om köpare och säljare och vid förmedling av nyproduktion används oftast termer som förhandstecknare, förvärvare och upplåtare. Fastighetsmäklarlagen är som tidigare nämnts utformad för förmedling av bostäder på begagnatmarknaden och i lagtexten och i förarbetena används därför säljare och köpare. I ett försök att undvika förvirring har jag i uppsatsen valt att i största möjliga mån hålla mig till de nu nämnda benämningarna vid beskrivning av förmedling på begagnatmarknaden respektive förmedling av nyproduktion. 5

1.6 Disposition Uppsatsen är uppdelad i sex kapitel. I förevarande kapitel har en bakgrund givits liksom en beskrivning av syfte, avgränsning, metod, terminologi och disposition av uppsatsen. Det är ett grundkrav att mäklaren känner till och behärskar de rättsregler som är tillämpliga på den typ av förmedling han eller hon ägnar sig åt. En mäklare som förmedlar nyproducerade bostadsrätter förväntas exempelvis känna till och behärska reglerna om bildande av bostadsrättsföreningar 4. Jag har därför valt att i kapitel 2 beskriva bildandet av bostadsrättsföreningar och uppkomsten av en bostadsrätt som en bakgrund inför genomgången av att förmedla nyproducerade bostadsrätter. I kapitlet behandlas även utformningen av stadgar, kostnadskalkyl och ekonomisk plan samt intygsgivarnas funktion och roll. I kapitel 3 beskrivs vad utgångspunkten God mäklarsed innebär. Eftersom det i processen att förmedla nyproducerade bostadsrätter förekommer flera olika typer av avtal som inte används på begagnatmarknaden har jag i kapitel 4 beskrivit dessa. Kapitel 5 ägnas åt en genomgång av de olika momenten i en förmedlingsprocess och ger, så långt möjligt, en mer detaljerad beskrivning av hur mäklaren praktiskt bör genomföra uppdraget att förmedla nyproduktion för att följa god fastighetsmäklarsed. Uppsatsen avslutas med slutord i kapitel 6. 4 Jingryd & Segergren, Fastighetsförmedling, s. 253. 6

2 Nybildandet av bostadsrättsförening och uppkomsten av bostadsrätt Vid förmedling av bostadsrätter på begagnatmarknaden aktualiseras sällan frågor om nybildande av bostadsrättsförening och uppkomst av bostadsrätt, eftersom bostadsrättsföreningen och bostadsrätten då oftast har funnits en längre tid. Frågorna är dock mycket viktiga vid förmedling av nyproduktion, eftersom bostadsrättsföreningen behöver bildas för att upplåtelse av bostadsrätter ska kunna ske. Bostadsrätten upplåts ofta i ett skede då förmedlingsuppdraget pågått en tid. Mäklaren har, som beskrivs mer ingående i kapitel 5 nedan, en skyldighet att kontrollera att förutsättningarna föreligger inför varje moment i nyproduktionsprocessen, såsom till exempel för att teckna förhandsavtal, för bostadsrättsföreningens möjlighet att ta ut förskott av förhandstecknarna och för att upplåta bostadsrätterna. Regler härom återfinns i bostadsrättslagen (1991:614), som förkortas BRL. Det är därför viktigt att mäklaren känner till bostadsrättslagens regler om hur bostadsrättsföreningar bildas och hur bostadsrätter uppkommer. 2.1 Vad är en bostadsrättsförening och hur bildas den? I BRL 1 kap. 1 stadgas att en bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. Utöver bostadsrättslagen tillämpas också lagen om ekonomiska föreningar i viss utsträckning på bostadsrättsföreningar. Det finns olika varianter av bostadsrättsföreningar såsom till exempel byggmästarbildade bostadsrättsföreningar och bostadsrättsföreningar bildade av organisationer såsom SBC (Sveriges Bostadsrätts Centrum) HSB eller Riksbyggen. En byggmästarbildad bostadsrättsförening bildas ofta av en bostadsproducent. Inledningsvis är föreningen en så kallad skrivbordsförening och det är ofta anställda eller delägare i byggbolaget som är medlemmar och sitter i styrelsen. Det förekommer också att utomstående och oberoende personer väljs in i styrelsen initialt, vilket kan vara en fördel för att öka styrelsens opartiskhet. Byggstyrelsen byts normalt ut successivt och ersätts av de medlemmar som bor i föreningens hus. HSB och Riksbyggen är exempel på andra aktörer som bildar bostadsrättsföreningar för de hus som de bygger. De som blir bostadsrättshavare är då ofta medlemmar i organisationen och har i vissa fall bosparat. 5 5 Lundén & Svensson, Bostadsrätt, s. 13. 7

En bostadsrättsförening ska vara registrerad. Bolagsverket är registreringsmyndighet för bostadsrättsföreningar. BRL 1 kap. 2 stadgar att för registrering av en bostadsrättsförening fordras att föreningen har minst tre medlemmar. Dessutom ska föreningen ha antagit stadgar samt utsett styrelse och minst en revisor. Bildandet av bostadsrättsföreningen sker i följande steg: 6 1. Beslut att bilda en bostadsrättsförening fattas vid ett konstituerande möte. 2. Minst tre medlemmar antas i bostadsrättsföreningen. 3. Stadgar antas, vilka enligt BRL 9 kap. 5 måste uppfylla vissa krav. 4. En styrelse utses. 5. Revisor/revisorer utses i enlighet med stadgarna. Om det inte i stadgarna anges att det är stämman som ska utse ordförande måste föreningen ha ett styrelsemöte på vilket man utser ordförande. Föreningen måste i ett protokoll ange vilka som ska teckna föreningens firma. För att föreningen ska registreras hos Bolagsverket måste protokoll som anger firmateckningsrätten, stadgar och protokoll från konstituerande möte skickas till Bolagsverket. Inte förrän föreningen registrerats hos Bolagsverket kan den förvärva rättigheter och ikläda sig skyldigheter samt föra talan inför myndigheter och domstolar. 7 2.2 Vad är en bostadsrätt och hur uppkommer den? Begreppet bostadsrätt används ofta i dagligt tal för att beteckna den lägenhet som någon innehar. Man uttrycker sig så att det kan uppfattas som att man äger en bostadsrätt på samma sätt som man äger en fastighet. Detta är missvisande, eftersom man inte äger lägenheten. Det gör istället bostadsrättsföreningen. En mer korrekt benämning på bostadsrätten är istället en evig nyttjanderätt till en lägenhet, som är kopplad till medlemskapet och andelen i en bostadsrättsförening. 8 Reglerna för bostadsrättsföreningar och förhållandet mellan föreningen och bostadsrättshavaren regleras i bostadsrättslagen. Lagens syfte är bland annat att förhindra uppkomsten av ekonomiskt osunda och inte bärkraftiga företag. Medlemmarnas trygghet i 6 Uggla, Bo i bostadsrätt, s. 20-21. 7 Uggla, Bo i bostadsrätt, s. 22. 8 Handbok från Mäklarsamfundet, Praktisk fastighetsjuridik, s. 223. 8

besittningen till sina lägenheter och det kooperativa synsättet är viktiga utgångspunkter för bostadsrättslagen. 9 I BRL 1 kap. 3 definieras bostadsrätt som den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Bostadsrätten motsvarar ett antal befogenheter mot föreningen, som rör dels själva lägenheten, dels demokratiska och ekonomiska rättigheter i föreningen. 10 För att kunna främja sina ekonomiska intressen deltar medlemmarna själva i föreningens verksamhet, vilket är utmärkande för bostadsrättsinstitutet. 11 Föreningens upplåtelse av bostadsrätten konstituerar bostadsrätten och innehållet i den rätt som övergår från en bostadsrättsinnehavare till en ny innehavare framgår av den ursprungliga upplåtelsen. 12 En bostadsrätt finns alltså inte innan den är upplåten. Grauers uttrycker upplåtelsen som bostadsrättens födelse. 13 När lägenheten sedan övergår till någon annan, talar man om överlåtelse (köp, byte, gåva) eller någon annan typ av övergång genom familje- eller associationsrättsligt fång, exempelvis arv, bodelning, testamente eller bolagsskifte. 14 Man kan säga att en bostadsrättsförening bara kan upplåta en viss lägenhet med bostadsrätt en enda gång. Dock menar Grauers att samma lägenhet kan upplåtas flera gånger, men det förutsätter att den första upplåtelsen av någon anledning återgår. 15 2.3 Stadgar - vad är det? Stadgarna är grunden för och beskriver reglerna för föreningens verksamhet. För att Bolagsverket ska registrera föreningen krävs enligt BRL 1 kap. 2 att föreningen har antagit stadgar. I BRL 9 kap. 5 anges vad stadgarna ska innehålla, såsom till exempel uppgift om föreningens firma, säte och ändamål med verksamheten samt uppgift om huruvida upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift kan tas ut och grunderna enligt vilka avgifterna ska beräknas. Vidare ska stadgarna innehålla uppgift om antal ledamöter i styrelsen och mandattid, hur och inom vilken tid medlemmarna ska kallas till föreningsstämma samt uppgift om föreningens räkenskapsår. Otydliga, olagliga, vilseledande eller motsägelsefulla bestämmelser får inte förekomma i stadgarna. Att en sådan bestämmelse 9 Prop. 1990/91:92, s. 53. 10 Handbok från Mäklarsamfundet, Praktisk fastighetsjuridik s. 223. 11 Prop. 1990/91:92, s. 53. 12 Uggla, Bo i Bostadsrätt, s. 25. 13 Grauers, m fl., Fastighetsmäklaren en vägledning, s. 193. 14 Uggla, Bo i bostadsrätt, s. 24. 15 Grauers, m fl., Fastighetsmäklaren en vägledning, s. 193 not 49. 9

tas in i stadgarna medför inte att den för sakens skull blir laglig. 16 Stadgarnas innehåll ger medlemmarna och andra intressenter information om hur föreningen arbetar och hur verksamheten är uppbyggd. Det är lämpligt att stadgarna innehåller regler om ansvarsfördelningen mellan föreningen och medlemmarna och på ett tydligt sätt beskriver vem som ansvarar för vad. 17 2.4 Kostnadskalkyl - vad är det? De beräknade avgifterna för bostadsrätten ska baseras på en kalkyl över kostnaderna för projektet. Det främsta syftet med kostnadskalkylen är att ge den presumtive förhandstecknaren information om vilka uppgifter och beräkningar som ligger till grund för dennes kommande ekonomiska åtaganden. 18 Kostnadskalkylen kan beskrivas som en preliminär och enklare form av ekonomisk plan. 19 Kalkylen ska vara så tillförlitlig som möjligt, även om det är oundvikligt att många av uppgifterna är preliminära, eftersom beräkningarna görs i ett tidigt skede av projekteringsprocessen och innan den ekonomiska planen. I BRL 5 kap. 3 stadgas att kostnadskalkylen, enligt intyg av två intygsgivare, ska vila på tillförlitliga grunder. Kraven på intygsgivarna är samma som för intygsgivarna för en ekonomisk plan, vilket beskrivs i avsnitt 2.6. Kostnadskalkylen innehåller i princip samma uppgifter som en ekonomisk plan. 20 Enligt BRL 5 kap. 3 2 st. ska styrelsen hålla kalkylen och intyget tillgängligt för förhandstecknaren innan denne ingår förhandsavtalet. Kostnadskalkylen ska skickas till Bolagsverket och registreras om föreningen tar ut förskott av förhandstecknarna i samband med tecknande av förhandsavtalet, vilket beskrivs närmare i avsnitt 4.3. 2.5 Ekonomisk plan - vad är det? BRL 3 kap. 1 stadgar att innan en bostadsrättsförening upplåter lägenheter med bostadsrätt, ska en ekonomisk plan upprättas av föreningens styrelse och registreras av Bolagsverket. Planen ska innehålla de upplysningar som är av betydelse för en bedömning av föreningens verksamhet. Det främsta skälet för föreningens skyldighet att upprätta en ekonomisk plan är 16 Lundén & Svensson, Bostadsrätt, s. 15. 17 Lundén & Svensson, Bostadsrätt, s. 15-16. 18 Prop. 1990/91:92, s. 87. 19 Boverkets allmänna råd 1995:6 s. 9-10, se även 8 bostadsrättsförordningen (1991:630), som förkortas BRF. 20 Prop. 1990/91:92, s. 87. 10

enligt lagförarbetena att förhindra uppkomsten av ekonomiskt osunda föreningar. 21 Tillförlitliga ekonomiska planer skapar enligt departementschefen förutsättningar för att bostadsrättsföreningarnas verksamhet vilar på en betryggande ekonomisk grund. 22 Enligt lagen är det styrelsen som ska upprätta den ekonomiska planen. I praktiken är det ofta så att en utomstående ekonomisk förvaltare med goda kunskaper och erfarenhet av ekonomiska planer anlitas för uppdraget. 23 Enligt BRL 3 kap. 5 ska styrelsen hålla en registrerad ekonomisk plan tillgänglig för var och en som vill ta del av planen. Den ekonomiska planen är en ekonomisk och teknisk beskrivning av föreningens kommande verksamhet. 24 Planen ska enligt BRF 1-7 innehålla följande moment: 1. Bostadsrättsföreningens firma och organisationsnummer. 2. Beskrivning av fastigheten. 3. Tidpunkten för upplåtelse och inflyttning. 4. Inköpspriset för föreningens fastighet. 5. Kostnader för nödvändigt underhåll. 6. Kostnader för annat som har betydelse för föreningens verksamhet; såsom kostnader för styrelsearvode fram till verksamhetsstarten, kostnader för den ekonomiska planen och kostnader för värdering av fastigheten. 7. Uppgifter om finansieringen av utgifter för fastighetsköpet. 8. Bostadsrättsföreningens beräknade löpande intäkter och kostnader. 9. Driftskostnader som bostadsrättsinnehavarna själva ska stå för och som inte ingår i årsavgiften. 10. Ekonomisk prognos och känslighetsanalys. Den ekonomiska planen kan förstås innehålla fler uppgifter än de nu nämnda och det är av stor vikt att det tydligt framgår om någon uppgift bara är preliminär. 25 21 Prop. 1990/91:92, s. 77. 22 Prop. 1990/91:92, s. 78. 23 Uggla, Bo i bostadsrätt, s. 30. 24 Lundén & Svensson, Bostadsrätt, s. 29. 25 Lundén & Svensson, Bostadsrätt, s. 30. 11

2.6 Intygsgivare - vad är det? För att få till stånd tillförlitliga ekonomiska planer har de så kallade intygsgivarna en viktig funktion. Deras uppgift är att granska den ekonomiska planen och göra bedömningen om den vilar på tillförlitliga grunder. De personer som utses till intygsgivare ska vara omdömesgilla personer som är lämpliga för uppgiften att granska planerna. 26 Enligt BRL 3 kap. 2 1 st. ska den ekonomiska planen vara försedd med intyg av två personer. Av intyget ska framgå 1. att förutsättningarna för registrering enligt BRL 1 kap. 5 är uppfyllda, 2. att de i planen lämnade uppgifterna är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar, samt 3. att gjorda beräkningar är vederhäftiga och att den ekonomiska planen framstår som hållbar. Enligt BRL 3 kap. 2 2 st. ska intygsgivarna i intyget också ange de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för deras bedömning och vilka handlingar som har varit tillgängliga för dem. Enligt BRL 3 kap. 3 1 st. ska intygsgivarna utses bland dem som 1. regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer har förklarat behöriga att utfärda intyg, eller 2. i en annan stat inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet (EES) driver en i den staten etablerad verksamhet som omfattar utfärdandet av intyg av liknande slag som avses 2. Det är vidare enligt BRL 3 kap. 3 2 st. inte tillåtet att utse någon till intygsgivare, om det finns någon omständighet som kan rubba förtroendet för dennes opartiskhet. Ingen av intygsgivarna får vara anställd hos företag, organisation eller någon annan som har bildat bostadsrättsföreningen eller hjälpt till med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen. Intygsgivare utses av bostadsrättsföreningens styrelse och de måste väljas bland dem som har behörighet av Boverket. Föreningen bekostar intygsgivningen och styrelsens beslut avseende vilka som ska utses till intygsgivare kan inte överklagas. 27 26 Prop. 1990/91:92, s. 79. 27 Lundén & Svensson, Bostadsrätt, s. 33. 12

En förteckning över behöriga intygsgivare finns enligt BRF 11 att tillgå både hos Boverket och Bolagsverket. För behörighet krävs enligt BRF 10 att vederbörande har nödvändig utbildning i fastighetsrätt och företags- eller fastighetsekonomi samt kunskaper avseende byggverksamhet och förvaltning av fastigheter. Enligt BRF 9 utövar Boverket tillsyn över intygsgivarnas verksamhet och ser till att det finns ett lämpligt antal intygsgivare i landet. Enligt BRF 10 och 10 a är behörigheten tidsbegränsad till högst tre år, men kan förlängas och även återkallas om det finns anledning till det. I BRL 10 kap. 1 a återfinns regler om intygsgivarnas skadeståndsansvar. Här stadgas att om en intygsgivare uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina ålägganden enligt BRL 3 kap. 2 eller 5 kap. 3, ska han eller hon ersätta bostadsrättsföreningen eller en bostadsrättshavare den skada som därigenom uppkommit. Om det är skäligt, kan skadeståndet sättas ned eller helt falla bort. Skadeståndsskyldighet kan uppkomma endera genom att intygsgivaren inte har gjort något som borde ha gjorts eller genom att intygsgivaren gjort något som inte borde ha gjorts. De överväganden och bedömningar som en intygsgivare ska göra av föreningens ekonomiska framtid och känslighet samt dess marknadsmässiga förutsättningar är svåra. Utrymme finns därför för olika bedömningar och det måste röra sig om relativt allvarliga felbedömningar för att skadeståndsansvar ska komma i fråga. Inget krav finns på obligatorisk ansvarsförsäkring för intygsgivare, men förmodligen har de flesta en sådan. 28 28 Lundén & Svensson, Bostadsrätt, s. 34. 13

3 God fastighetsmäklarsed Fastighetsmäklare har alltid en skyldighet att följa vad som kallas god fastighetsmäklarsed, vilken fastställs genom lagstiftning, praxis och avgöranden i FMI och nämnder. God mäklarsed får aktualitet gentemot parterna, men även för mäklarens agerande i stort och redan i och med ingående av förmedlingsuppdraget. Vid förmedling av nyproduktion ställs andra krav på mäklaren än vid förmedling på begagnatmarknaden, bland annat beroende på att partssituationen är annorlunda, att andra avtal används, att bostaden rent faktiskt inte finns under en stor del av förmedlingsprocessen och att förmedlingen sker under en byggprocess som pågår under en längre tid. Fastighetsmäklarlagen är inte anpassad för förmedling av nyproduktion och få avgöranden på området finns att tillgå för vägledning. Som nämnts inledningsvis reglerar fastighetsmäklarlagen fastighetsmäklarnas verksamhet. Huvudsyftet med fastighetsmäklarlagstiftningen är att både köpare och säljare ska ges ett tillräckligt skydd när mäklare förmedlar bostaden och att de kan känna sig trygga med affären. 29 Kritik har enligt Riksrevisionen riktats generellt mot mäklare och hur de genomför uppdragen. Konsumenter har känt osäkerhet och tveksamhet till hur budgivningar har skötts. Även vad gäller lämnandet av informationen till köpare och säljare finns brister enligt en av Riksrevisionen genomförd enkätundersökning. Den grundläggande utgångspunkten med lagstiftningen bör enligt regeringen vara att i fastighetsmäklarsammanhang eftersträva ett bättre skydd för konsumenterna. Det bör av lagstiftningen säkerställas att behövlig information ska lämnas till köpare och säljare och parterna bör ges en god inblick i vilka uppgifter som mäklaren utför. Det bör också så tydligt som möjligt framgå vilket agerande som är förbjudet respektive tillåtet för mäklare. 30 Likväl som det ska finnas ett starkt konsumentskydd bör lagstiftningen ge mäklare så goda förutsättningar som möjligt att bedriva sin verksamhet. Regeringen menar att mäklare tydligt ska kunna veta vad som krävs av henne eller honom i förhållande till parterna och lagen bör därför innehålla tydliga, enkla och väl avvägda regler för centrala frågor i mäklarverksamheten. Samtidigt förordas att kraven på mäklaren ska kunna variera och vara föränderliga över tiden. 31 FML 8 stadgar att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta tillvara både säljarens och köparens intresse. Inom 29 Prop. 2010/11:15, s. 17. 30 Prop. 2010/11:15, s. 17. 31 Prop. 2010/11:15, s. 18. 14

ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intresse. Man kan säga att regeln är en generalklausul och i förarbetena till fastighetsmäklarlagen framhölls att det inte var lämpligt att i lagen närmare definiera dess exakta innebörd. Istället är det praxis som fått och får utvisa vad som är att anse som god fastighetsmäklarsed. Praxis fastställs främst genom FMI s och förvaltningsdomstolarnas avgöranden, men också uttalanden från mäklarbranschen, avgöranden från allmän domstol och beslut från Allmänna reklamationsnämnden är vägledande för vad som anses utgöra god fastighetsmäklarsed. Praxis är mycket omfattande och förändras och växer kontinuerligt. 32 Några uttryckliga plikter och förbud för mäklare regleras dock i lagen såsom: - allmän omsorgsplikt, - förbud mot viss förmedling och handel med fastigheter, - förbud mot förtroenderubbande verksamhet, - förbud mot att uppträda som ombud, - rådgivnings- och upplysningsskyldighet, - kontroll av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden, - tillhandahållande av objektsbeskrivning, - upplysning om förfoganderätt, - förteckning över anbud och övrig dokumentation, - medverkan i samband med överlåtelse. Om mäklare åsidosätter någon av dessa bestämmelser innebär det regelmässigt att mäklaren varnas. 33 Ett exempel på när varning utdelats, och som berör nyproduktionens område, är kammarrättens avgörande i mål 8008-05 där det ansågs vara förtroenderubbande verksamhet att som fastighetsmäklare vara anställd vid ett byggbolag och förmedla bostadsrätter på uppdrag av bostadsrättsföreningar. Mäklaren hade således brutit mot den uttryckliga regel i FML 14 som säger att en fastighetsmäklare inte får ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare. Mäklaren tilldelades en varning med motiveringen att mäklarens anställning i sig som, med hänsyn till vad som hade upplysts om 32 Melin, Fastighetsmäklarlagen en kommentar, s. 72-73. 33 Grauers m fl., Fastighetsmäklaren en vägledning, s. 81. 15

anställningsförhållandena hos det bostadsproducerande bolaget, enligt kammarrätten fick likställas med annan verksamhet var en sådan verksamhet som typiskt sett var ägnad att rubba förtroendet för mäklarens opartiska ställning. Dom meddelades 6 mars 2007 och Regeringsrätten lämnade inte prövningstillstånd. I kapitel 5 nedan görs en genomgång av de olika momenten som genomförs i en förmedlingsprocess och där beskrivs vad som anses, eller bör anses utgöra god fastighetsmäklarsed i vart och ett av momenten. Generellt kan sägas att praxis är mycket mer omfattande vad gäller förmedling av bostäder på begagnatmarknaden än vad som är fallet vid förmedling av nyproduktion. Av intresse att nämna redan här är FML 8 2 meningen som stadgar att mäklaren särskilt ska beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Vid förmedling på begagnatmarknaden avses här att mäklaren ska verka för att säljaren får ett så högt pris för sin bostad som möjligt. Vid förmedling av nyproducerade bostäder är det ovanligt att budgivning förekommer. Istället anges ett fast pris och det är oftast den spekulant som först bestämmer sig för ett förvärv och som har de finansiella möjligheterna för detta som blir den som förvärvar bostaden. I de fall där mäklaren är inkopplad i ett tidigt skede i projekteringen av ett nyproduktionsprojekt finns möjligheten för mäklaren att påverka prissättning av projektets bostäder. Prissättningen är en stor utmaning i ett nyproduktionsprojekt. Sätts priserna på en för låg nivå säljs projektets bostäder snabbt och uppdragsgivaren kan ha gått miste om intäkter som, om priserna varit högre, hade tillfallit densamme. För de fall att priserna är så höga att få eller inga spekulanter väljer att förvärva en bostad i projektet, hamnar uppdragsgivaren i en svår situation och kan bli stående med många osålda bostäder viket ger en negativ klang till projektet och även kan påverka ekonomin i bostadsrättsföreningen. Det optimala läget är därför att priserna sätts på en sådan nivå att försäljningen fortskrider i en jämn takt under en längre period och att den sista bostaden i projektet är såld strax innan tillträdet. Lyckas man med det med mäklarens inblandning skulle man kunna anse att mäklaren i hög grad tillvaratagit uppdragsgivarens ekonomiska intresse. 16

4 De olika avtalsvarianterna vid nyproduktion 4.1 Inledning Generellt kan sägas att det vid tecknande av avtal gäller för mäklaren att ta tillvara båda parters intressen, ta sitt ansvar som opartisk mellanman samt noggrant och kritiskt granska de avtal som han eller hon medverkar till tecknas. Detta förutsätts gälla både vid förmedling av nyproduktion och vid förmedling på begagnatmarknaden och således vid tecknande av bokningsavtal, förhandsavtal, upplåtelseavtal och överlåtelseavtal. Vid förmedling av nyproduktion måste mäklaren vara beredd att bistå vid samtliga ovan nämnda avtal och det är vid inledningen av samarbetet med bostadsproducenten ofta inte helt klart hur avtalsprocessen kommer att se ut, vad gäller vilka av avtalen som ska tecknas och när det ska ske. Generellt gäller också enligt FML 21 att mäklaren ska verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 och 1995 års lagar om fastighetsmäklare. 34 Av förarbetena till lagen framgår att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. 35 Mäklaren bör också vara aktiv och observant på frågor som måste lösas och han eller hon bör lägga fram förslag till överenskommelser som tillfredsställer båda parter samt klargöra villkorens innebörd. Mäklaren har ett självständigt ansvar för överlåtelseavtalets utformning och innehåll. 36 FMI har i ärende 2011-01-26:12 uttalat att det inte är förenligt med god fastighetsmäklarsed att inte tillse att parternas namnteckning dateras i avtalen eller att tillåta en fördröjning vad gäller överlämnandet av avtalen till parterna. Även i ärende 2011-06-22:8 har FMI påtalat vikten av att parterna erhåller var sitt exemplar av avtalet i nära anslutning till att det ingås bland annat för att kunna fullgöra sina kontraktuella skyldigheter enligt avtalet. Båda nu nämnda avgöranden rör förmedling av nyproduktion, men inspektionens uttalanden kan sägas gälla generellt för mäklaren vid all form av förmedling. Om man nu tittar specifikt på förmedling av nyproducerade bostäder kan konstateras att olika avtal används beroende på hur långt gången processen är att bilda bostadsrätten. Avtalen som används är således bokningsavtal, förhandsavtal, upplåtelseavtal och i vissa fall även 34 Prop. 2010/11:15, s. 61. 35 Prop. 1983/84:16, s. 41. 36 FMN 2010-02-24:10 och Grauers m fl., Fastighetsmäklaren en vägledning, s. 65. 17

överlåtelseavtal. Bokningsavtal regleras inte direkt av fastighetsmäklarlagen eller bostadsrättslagen, men oavsett det måste mäklaren vid medverkan vid tecknade av bokningsavtal följa god fastighetsmäklarsed. Bokningsavtalet tecknas mellan den blivande förvärvaren och bostadsproducenten. Regler om förhandsavtal och upplåtelseavtal finns i bostadsrättslagen kapitel 4 och 5 och de avtalen tecknas mellan bostadsrättsföreningen och den blivande förvärvaren. I fastighetsmäklarlagen finns inga uttryckliga regler som behandlar hur mäklaren ska hantera förhandsavtal och upplåtelseavtal, men enligt FMI så gäller fastighetsmäklarlagens krav om ett förmedlingsuppdrag avser upplåtelse av bostadsrätt. 37 Reglerna om överlåtelseavtal återfinns i BRL 6 kap. 4. Det är viktigt att mäklaren är uppmärksam så att förutsättningarna för respektive avtal och åtgärd är uppfyllda. Mäklaren bör vara insatt i vilka de olika stegen är under projekteringen av ett nyproduktionsprojekt, dels för att kunna kontrollera om förutsättningarna är uppfyllda för att teckna de olika avtalen, dels för att kunna ge korrekt information om utvecklingen av byggnationen och projektet. 38 Genomgången nedan i avsnitt 4.2 till 4.5 syftar till att utveckla och mer ingående beskriva detta. FMI framhåller vikten av att avtal och andra handlingar innehåller korrekta uttryck och uppgifter och att de anpassas till den aktuella avtalssituationen. 39 FMI har vidare uttalat att det strider mot god mäklarsed att ge felaktiga uppgifter om ett avtals innebörd. 40 Avtalen som förekommer vid nyproduktionsförmedling är ovanliga för många konsumenter och därför ökar mäklarens informationsskyldighet. 41 Om det inte klart framgår av respektive avtal hur bundenheten och följderna vid kontraktsbrott ser ut kan det vara lämpligt att i en särskild handling som delges spekulanterna beskriva detta. 4.2 Bokningsavtal Bostadsproducenten kan vara i behov av att i ett tidigt skede undersöka intresset för ett projekt innan beslut om genomförande av projektet kan tas och innan förutsättningarna för 37 www.fmi.se, faktablad om nyproduktion. 38 www.fmi.se, faktablad om nyproduktion. 39 FMN 2008-04-23:8. 40 FMN 2010-04-28:9. 41 Grauers m fl., Fastighetsmäklaren en vägledning, s. 201. 18

förhandsavtal föreligger. I det läget kan bokningsavtalet komma till pass. Benämningen reservationsavtal förekommer också för samma typ av avtal. 42 Avtalstypen är oreglerad och här får man hämta vägledning från FMI s rekommendationer i faktabladet om nyproduktion och i de få uttalanden som återfinns i litteraturen. Eftersom avtalstypen inte regleras i bostadsrättslagen finns heller inga formkrav. Det kan vara lämpligt att bostadsrättsföreningen är bildad vid tidpunkten för tecknande av bokningsavtal, men det är inget krav. Att bostadsrättsföreningen är bildad och att det finns stadgar att tillgå är en fördel, dels för att ge de blivande förvärvarna någon form av information om det blivande projektet, dels för att ge projektet viss verklighetsförankring. Utgångspunkten är att ett bokningsavtal inte utgör ett bindande avtal avseende upplåtelse av bostadsrätt. 43 Man skulle kunna likställa bokningsavtal med en skriftlig kölapp till projektet och bostadsproducenten har inte vid tecknandet av bokningsavtalet förbundit bostadsrättsföreningen att upplåta en specifik bostad till intressenten. Mäklarens medverkan vid upprättande av bokningsavtal anses inte som förmedling, eftersom det varken utgör en överlåtelse eller en upplåtelse. Därmed ryms inte medverkan vid tecknande av bokningsavtal under definitionen om fastighetsmäklarlagens tillämpningsområde i FML 1. Trots det måste god fastighetsmäklarsed följas. 44 Viktigt är att det tydligt framgår att avtalet inte är bindande och att det inte indirekt blir bindande genom en hög kostnad vid avhopp. Eftersom bostadsrätten ännu inte finns; den föds ju som tidigare nämnts i samband med upplåtelsen, bör objektet i bokningsavtalet beskrivas som blivande bostadsrätten och förvärvaren som blivande förvärvare. Syftet med detta är att vara tydligt i informationen gentemot konsumenten och för att undvika missförståndet att bostadsrätten faktiskt redan finns. FMI har i ärende 2011-01-26:12 kritiserat en mäklare för att ha medverkat vid tecknande av ett reservationsavtal, av vars utformning det enligt FMI inte tillräckligt tydligt framgick att avtalet inte hade någon bindande verkan för den blivande förvärvarens möjlighet att förvärva bostadsrätten. FMI varnade mäklaren och uttalade att det strider mot god mäklarsed att upprätta ett sådant avtal och att detta gäller även om mäklaren fått i uppdrag att underteckna 42 Grauers m fl., Fastighetsmäklaren en vägledning, s. 200. 43 FMN 2010-04-28:9. 44 www.fmi.se, faktablad om nyproduktion. 19

bokningsavtalet i egenskap av företrädare för denne eftersom mäklaren enligt FML 15 inte får agera som ombud. Parternas rättigheter och skyldigheter ska tydligt framgå av avtalet. Om konsumenten i samband med tecknande av bokningsavtalet ska erlägga en avgift bör det framgå vad betalningen avser och vad som gäller vid en eventuell uppsägning. 45 Vad gäller bedömningen av hur stort belopp bostadsproducenten kan innehålla vid avhopp finns inget avgörande som ger vägledning. Däremot finns en branschöverskridande samsyn där bland annat konsumentverket accepterat en nivå om 7.000 kronor. Juristerna på Mäklarsamfundet har därefter gjort bedömningen att 5.000 kronor därför inte kan ses som oskäligt. Det maxbelopp för bokningsavgiften som används av de flesta bostadsproducenter är ca 25.000 kronor. 46 Villkor som anger att den tilltänkte förvärvaren förlorar hela bokningsavgiften om han eller hon inte fullföljer avtalet bör anses oskälig huvudsakligen av den anledningen att det får betraktas som ett i förväg bestämt skadestånd. 47 Det är också viktigt att avtal mellan näringsidkare och konsument inte innehåller oskäliga villkor i övrigt som till exempel att en eventuell tvist ska prövas i skiljenämnd eller avtalet är ensidigt bindande för konsumenten. 48 FMI har uttalat att mäklare som medverkar vid upprättande av bokningsavtal måste vara uppmärksam på den aktuella partssituationen och anpassa avtalet till överenskommelsens innehåll. 49 Avslutningsvis kan sägas att det råder delade meningar i branschen om och kan ifrågasättas om mäklaren ska medverka till att bokningsavtal upprättas. Skälen härför är att mäklarens verksamhet är starkt reglerad i lagstiftningen och de avtal som normalt tecknas vid nyproduktion även de är reglerade i lag. Medverkan vid tecknande av bokningsavtal anses som tidigare nämnts inte utgöra förmedling och bokningsavtalet som sådant är inte reglerat i lagen. Dessa båda anledningar gör att man kan fråga sig om inte bokningsavtal och tecknandet av dem utgör en gråzon som mäklaren bör undvika. FMI har dock valt att tillåta mäklarens medverkan vid tecknande av bokningsavtal, men poängterat vikten av tydlighet om innehållet i och följderna av avtalet. 45 www.fmi.se, faktablad om nyproduktion samt FMN 2008-04-23:8. 46 Mejlkonversation med Elina Schönnings, förbundsjurist Mäklarsamfundet. 47 RH 1997:116 och Grauers m fl., Fastighetsmäklaren en vägledning, s. 200. 48 www.fmi.se, faktablad om nyproduktion samt FMN 2008-04-23:8 och 2010-04-28:9. 49 FMN 2008-04-23:8 och 2010-04-28:9. 20

4.3 Förhandsavtal Förhandsavtal är den typ av avtal som med bindande verkan kan tecknas först i processen att förvärva en nyproducerad bostadsrätt. För gemene man är avtalstypen inte så välkänd eftersom de flesta i samband med köp av en bostadsrätt på begagnatmarknaden istället kommer i kontakt med överlåtelseavtal. Mäklaren får därför en viktig roll att förklara för förhandstecknaren vad avtalet innebär. Detta gäller såväl innehållet i avtalet som följderna om avtalet inte fullföljs. Systemet med förhandsavtal infördes i samband med den nya bostadsrättslagen (1991:614) och det främsta syftet var att göra det möjligt för bostadssökande att kunna påverka utformningen av de egna lägenheterna genom att göra så kallade tillval redan under byggnationen av föreningens hus. 50 Reglerna om förhandsavtal återfinns i BRL 5 kapitlet. Förhandsavtalet innebär en bindande överenskommelse om en framtida upplåtelse av bostadsrätt. BRL 5 kap. 1 2 st. stadgar att ett förhandsavtal innebär att föreningen är skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt den som tecknat sig för lägenheten. Förhandstecknaren är å sin sida skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt. BRL 5 kap. 3 1 st. stadgar att ett förhandsavtal ska upprättas skriftligen. I avtalet ska följande anges: parternas namn, den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt, beräknad tidpunkt för upplåtelsen, de beräknade avgifterna för bostadsrätten och, i förekommande fall, belopp som lämnas i förskott. I BRL 5 kap. 3 2 st. framgår att de beräknade avgifterna för bostadsrätten ska grundas på kalkylen över kostnader för projektet. Kalkylen ska vara försedd med ett intyg av två intygsgivare och av intyget ska framgå 1. att de i kalkylen lämnade uppgifterna är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar, samt 2. att gjorda beräkningar är vederhäftiga och att kalkylen framstår som hållbar. I BRL 5 kap. 3 3 st. stadgas att intygsgivarna också ska ange de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för deras bedömning om projektets hållbarhet och vilka handlingar som varit tillgängliga för dem. Styrelsen ska hålla kalkylen och intyget tillgängliga för förhandstecknare innan avtalet ingås. 50 Prop. 1990/91:92, s. 2. 21

Ett förhandsavtal som ingås i strid med bestämmelserna i 3 är ogiltigt enligt BRL 5 kap. 4. Inom mäklarens kontrollskyldighet bör anses ligga att inför tecknandet av förhandsavtalet kontrollera vem som har rätt att teckna bostadsrättsföreningens firma och att förutsättningarna för att teckna avtalet föreligger, såsom att det finns en intygsgiven kostnadskalkyl upprättad. Mäklaren bör också verka för att kostnadskalkylen delges förhandstecknaren och tydligt informera om kostnadskalkylens syfte samt förklara att kostnadskalkylen inte nödvändigtvis kommer att vara detsamma som den ekonomiska planen och vad det kan få för konsekvenser. I vissa fall vill bostadsrättsföreningen ta ut förskottsbetalning i samband med att förhandsavtalet ingås, vilket endast får ske efter att Bolagsverket lämnat tillstånd därtill. I BRL 5 kap. 5 framgår att Bolagsverket ska lämna tillstånd till en förening att ta emot förskott, om 1. det finns en kalkyl över kostnaderna för projektet, granskad av intygsgivarna, och 2. föreningen ställt betryggande säkerhet hos Bolagsverket för återbetalning av förskott till förhandstecknarna. Om föreningen har för avsikt att ta emot förskott av förhandstecknarna är det lämpligt att mäklaren kontrollerar att det finns en säkerhet ställd hos Bolagsverket samt delger förhandstecknarna denna. Detta för att mäklaren ska fullgöra sin kontroll- och upplysningsskyldighet. Förskottet får avse ett belopp som motsvarar högst den beräknade insatsen för bostadsrätten enligt BRL 5 kap. 2 2 st. Om föreningen har tagit emot ett belopp som överstiger beräknad insats har förhandstecknaren rätt att få tillbaka det överskjutande beloppet jämte ränta. Säkerheten för återbetalning av förskott ska täcka det sammanlagda beloppet av de förskott som avses med bostadsrättsföreningens ansökan om tillstånd. Säkerheten kan utgöras av bankgaranti eller en garantiförbindelse från exempelvis bostadsproducenten. I BRL 10 kap. 3 stadgas att det är straffbart att ta emot förskott i strid mot bestämmelserna i BRL 5 kap. 2. Skälet för detta är enligt lagförarbetena att systemet med säkerhet för förskotten annars skulle förringas. Med förskott avses alla former av tillskott till föreningen som syftar till att den blivande förvärvaren ska få förvärva en bostadsrätt. 51 51 Prop. 1990/91:92, s. 90. 22

Förhandsavtalet ger föreningen möjlighet att teckna bindande avtal med de intressenter som vill förvärva en bostadsrätt i föreningen och samtidigt villkora avtalet på så sätt att avtalet upphör att gälla om inte tillräckligt många förhandsavtal har tecknats vid en i avtalet angiven tidpunkt. Villkorstiden kan variera, men en alltför lång tidsperiod för förhandstecknarna att sväva i ovisshet om förvärvet försvårar möjligheterna att få spekulanter att skriva under förhandsavtalet. Förhandsavtal kan också tecknas utan villkor om att ett visst antal avtal ska ha tecknats vid en angiven tidpunkt. Situationen kan vara sådan att det från bostadsproducenten inte finns något krav på teckningsgrad för att projektet ska förverkligas, men att en ekonomisk plan ännu inte är färdigställd för att kunna teckna upplåtelseavtal. I dessa lägen är förhandsavtal en lämplig avtalsform eftersom det har bindande verkan mellan parterna. Förhandstecknaren får enligt BRL 5 kap. 8 efter uppsägning genast frånträda förhandsavtalet, om 1. lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen, 2. upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller 3. de avgifter som ska betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han fick kännedom om den högre avgiften. I 3 p. används formuleringen väsentligen högre, vilket ger upphov till frågan om vilken nivå som avses. Min erfarenhet vid förmedling av nyproduktion och tecknande av förhandsavtal är att frågan är frekvent förekommande och högst befogad. Bedömningen av vad som är att anse som väsentligt högre är ju avgörande för om förhandstecknaren är fortsatt bunden av avtalet eller inte. En höjning av avgifterna får konsekvenser för konsumentens ekonomi och det är otillfredsställande att inte kunna ge ett klart svar på den frågan. I lagförarbetena ges heller ingen tydlig vägledning, utan det överlämnades till rättstillämpningen att ta ställning till var gränsen går för att en höjning skall anses som väsentlig. 52 En remissinstans ansåg att formuleringen inte svarar mot nutida konsumenträttsliga krav. 53 Departementschefen anförde att framförallt hänsynen till de övriga medlemmarna i föreningen gör att den grundläggande principen om avtalsbundenhet måste respekteras vid förhandsavtal och att det därför endast 52 Julius m.fl, Bostadsrättslagen en kommentar, s. 132. 53 Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet, se prop. 1990/91:92, s. 92. 23

borde finnas ett begränsat utrymme för en ordning som innebär att en förhandstecknare ska kunna frånträda ett förhandsavtal. 54 Om förhandstecknaren redan när avtalet tecknades haft anledning att räkna med att kostnaderna skulle bli högre, ska detta förhållande kunna beaktas vid bedömningen om en avgiftshöjning kan anses som väsentlig eller inte. Det får oftast anses oskäligt mot föreningen om en förhandstecknare frånträder avtalet på grund av orsaker som ligger utanför föreningens kontroll, till exempel att lånevillkoren försämras mot vad föreningen från början räknade med. 55 I propositionen konstateras att kravet på väsentligt högre avgifter är väl avvägt med hänsyn till de olika intressen som bör beaktas i sammanhanget. De intressen som avses är dels hänsynen till de övriga medlemmarna i föreningen, dels förhandstecknarens svårighet att göra en bedömning av hållbarheten av de avgifter som beräknats eftersom förhandstecknaren normalt inte har något inflytande i föreningen. 56 Frågan är ännu inte prövad och någon klargörande praxis finns därför inte att tillgå, vilket bidrar till en osäkerhet för förhandstecknaren vid tecknande av förhandsavtalet. I BRL 5 kap. 9 stadgas att om ett förhandsavtal upphör att gälla enligt BRL 5 kap. 8, har förhandstecknaren 1. rätt att få tillbaka belopp som han betalat i förskott jämte ränta, 2. rätt till skälig ersättning för sådana kostnader som han med föreningens godkännande åtagit sig för lägenhetens inredning och utformning och som blivit onyttiga för honom, och 3. rätt till ersättning för annan skada som föreningen har förorsakat honom genom försumlighet. Bestämmelserna om rätt till ersättning för förhandstecknaren gäller också för de fall avtalet är ogiltigt eller föreningen har tagit emot förskott i strid med bestämmelserna i BRL 5 kap. 2. Enligt BRL 5 kap. 6 får förhandstecknaren inte sätta någon annan än sin make i sitt ställe eller pantsätta sin rätt enligt avtalet. Vad som sägs om make ska även gälla sådan sambo på vilken sambolagen ska tillämpas. En överlåtelse eller pantsättning i strid med dessa bestämmelser är ogiltig. Skälet härför är att motverka handel med den rätt till förvärv av bostadsrätt som ett förhandsavtal innebär. 57 54 Prop. 1990/91:92, s. 92. 55 Julius m.fl, Bostadsrättslagen en kommentar, s. 132. 56 Prop. 1990/91:92, s. 92-93. 57 Prop. 1990/91:92, s. 97. 24