RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Apr-jun Jan-jun Helår MSEK 2019 2019 Hyresintäkter 330 240 649 484 1 060 Övriga fastighetsintäkter 3 0 8 2 4 Totala intäkter 333 239 656 486 1 064 Fastighetskostnader Driftskostnader -63-38 -140-93 -184 Underhållskostnader -20-15 -38-31 -71 Fastighetsskatt -13-11 -26-22 -46 Fastighetsadministration -13-7 -27-20 -37 Driftnetto 225 168 425 321 728 Centraladministration -21-15 -43-16 -52 Övriga rörelseintäkter och -kostnader -1 0-2 2-39 Andel i joint ventures resultat 45 168 96 229 412 Finansiella intäkter och kostnader -47-36 -85-61 -131 Kostnader avseende nyttjanderätter -1 0-2 0 - Förvaltningsresultat 201 285 390 474 918 Värdeförändring fastigheter, realiserad -2 1-15 -1 142 Värdeförändring fastigheter, orealiserad 127 155 140 286 658 Värdeförändring finansiella instrument, orealiserad -2 0-8 -1 4 Periodens resultat före skatt 325 441 507 759 1 722 Skatt -16-45 -37-104 -107 Periodens resultat 309 396 470 655 1 615 Resultat per aktie före utspädning, SEK 1,84 2,36 2,80 3,90 9,63 Resultat per aktie efter utspädning, SEK 1,84 2,36 2,80 3,90 9,63 RAPPORT ÖVER RESULTAT OCH ÖVRIGT TOTALRESULTAT MSEK Periodens resultat 309 396 470 655 1 615 Övrigt totalresultat - - - - - Periodens totalresultat 309 396 470 655 1 615 INTÄKTER OCH DRIFTNETTO PER KVARTAL FÖRVALTNINGSRESULTAT PER KVARTAL Totala intäkter Driftnetto Förvaltningsresultat exkl JV Förvaltningsresultat inkl JV 400 300 MSEK 350 300 250 200 150 100 50 MSEK 250 200 150 100 50 0 0 Kv 2-18 Kv 3-18 Kv 4-18 Kv 1-19 Kv 2-19 Kv 2-18 Kv 3-18 Kv 4-18 Kv 1-19 Kv 2-19 4

KOMMENTARER TILL KONCERNENS RESULTATRÄKNING KVARTALET APRIL-JUNI 2019 Under det andra kvartalet tillträddes 15 fastigheter belägna i flera orter, främst i södra Sverige. Fastigheterna omfattar 82 tusen kvm uthyrningsbar yta, som främst innehåller verksamheter inom logistik, lager och handel. Tillträdena genomfördes i slutet av kvartalet och bidrar därmed fullt ut till resultatet nästa kvartal. Resultat från andelar i joint ventures om 45 MSEK (168) utgör 50 procent av kvartalets resultat i Söderport. Den lägre resultatandelen jämfört med föregående år förklaras av orealiserade värdeförändringar i fastighetsportföljen som var högre i jämförelseperioden. I slutet av det andra kvartalet förvärvade Söderport fastigheter för 1,4 MDSEK från Nyfosa och Sagax. Finansiella intäkter och kostnader uppgick till 47 MSEK (-36). Ökningen följer av ökad nettoskuld, bland annat av under kvartalet emitterade obligationslån om 750 MSEK. Skattekostnaden för kvartalet uppgick till -16 MSEK (-45). DELÅRSPERIODEN JANUARI-JUNI 2019 Intäkter Intäkterna uppgick till 656 MSEK (486), vilket är en ökning med 170 MSEK, motsvarande 35 procent. Förändringen är främst ett resultat av en större fastighetsportfölj än föregående år samt avtalade index-uppräkningar av hyror. Den totala uthyrningsbara ytan per den 30 juni 2019 uppgick till 1 600 tusen kvm (1 130) och den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 91,9 procent (91,0). Driftnetto Fastighetskostnaderna avser främst driftskostnader, såsom värme, vatten, el och fastighetsskötsel och uppgick till 204 MSEK (145). Kostnaden för fastighetsadministration, såsom hyresdebitering, uthyrning, projektledning och marknadsföring, uppgick till 27 MSEK (20). De högre fastighetskostnaderna för delårsperioden jämfört med samma period föregående år är främst en följd av en större fastighetsportfölj. Förvaltningen av portföljen gav en överskottsgrad om 65,0 procent (66,0). Förvaltningsresultat Kostnaden för centraladministration uppgick till 43 MSEK (16). Under det andra kvartalet etablerade Nyfosa-koncernen en egen organisation, från att tidigare endast haft ett fåtal anställda inom fastighetsförvaltningen, vilket förklarar kostnadsökningen jämfört med föregående år. Resultat från andelar i joint ventures om 96 MSEK (229) utgör 50 procent av delårsperiodens resultat efter skatt i Söderport. Liksom för kvartalet är det orealiserade värdeförändringar i fastighetsportföljen som förklarar jämförelseperiodens högre resultatandel. Finansiella intäkter och kostnader uppgick till 85 MSEK ( 61). Ökningen följer av en ökad nettoskuld. Den genomsnittliga räntan i låneportföljen per den 30 juni 2019 uppgick till 1,8 procent (1,6). Från och med den 1 januari 2019 tillämpas en ny redovisningsstandard för leasingavtal (IFRS 16), se vidare årsredovisningen för. För Nyfosa innebär standarden främst att nyttjanderätter i form av tomträttsavtal upptagits i balansräkningen till ett beräknat nuvärde av framtida avgälder. I resultaträkningen har kvartalets kostnad för nyttjanderätterna redovisats som en finansiell kostnad, till skillnad från tidigare inom driftnettot. Tillämpningen medför ingen påverkan på totalresultatet och har inte tillämpats retroaktivt. Förvaltningsresultatet exklusive andel i joint ventures resultat uppgick till 294 MSEK (245), en ökning om 20 procent. Värdeförändringar Värdeförändringar i fastigheter uppgick till 125 MSEK (285) varav orealiserade värdeförändringar uppgick till 140 MSEK (286). De orealiserade värdeförändringarna var främst ett resultat av lägre kastningskrav och omförhandlade hyreskontrakt. De realiserade värdeförändringarna om 15 MSEK härrör främst från försäljningarna av två fastigheter under årets första kvartal. Skatt Skattekostnaden för perioden uppgick till 37 MSEK ( 104), varav 43 MSEK ( 19) avser förändringar i uppskjuten skatteskuld hänförlig till förvaltningsfastigheter. Den effektiva skatten uppgick till 7 procent (14). Avvikelsen från den nominella skattesatsen om 21,4 procent beror främst på att resultat från andelar i joint ventures utgör ett resultat efter skatt och därmed inte utgör en skattepliktig intäkt för Nyfosa, men också av att reavinster vid avyttring av fastigheter via bolag inte är skattepliktiga, samt värdering av skattemässiga underskott. MSEK 50 0 17,5-13,8 NETTOUTHYRNING 25,4 14-8 Under kvartalet tecknades hyresavtal till ett hyresvärde om 14 MSEK. Nettouthyrningen för kvartalet uppgick till 6 MSEK. -50-40,5 Kv 4-18 Kv 1-19 Kv 2-19 5

BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG 30 jun 31 dec MSEK 2019 TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 15 741 12 407 15 582 Andelar i joint ventures 1 417 1 337 1 520 Derivat 1 2 9 Tillgångar med nyttjanderätt 94 - - Övriga anläggningstillgångar 2 1 1 Summa anläggningstillgångar 17 255 13 748 17 113 Kortfristiga fordringar 71 97 50 Likvida medel 1 254 759 192 Summa omsättningstillgångar 1 325 856 242 SUMMA TILLGÅNGAR 18 579 14 602 17 355 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 8 869 3 661 8 392 Eget kapital 8 869 3 661 8 392 Långfristiga räntebärande skulder 8 723 4 061 7 305 Skulder avseende nyttjanderätt 91 - - Övriga långfristiga skulder 14 4 10 Uppskjutna skatteskulder 488 461 452 Summa långfristiga skulder 9 315 4 527 7 767 Kortfristiga räntebärande skulder 99 2 628 935 Övriga kortfristiga skulder 297 3 787 262 Summa kortfristiga skulder 396 6 415 1 196 Summa skulder 9 711 10 942 8 963 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 18 579 14 602 17 355 RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL Jan-jun Helår MSEK 2019 Ingående eget kapital 8 392 3 479 3 479 Transaktioner med ägare Emission av teckningsoptioner 7 - - Nyemission och aktieägartillskott - 79 3 844 Utdelning - -530-530 Övriga transaktioner med ägare - -22-15 Summa transaktioner med ägare 7-473 3 299 Totalresultat 470 655 1 615 Utgående eget kapital 8 869 3 661 8 392 6

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Fastighetsportföljen bestod per den 30 juni 2019 främst av kontorsfastigheter i tillväxtkommuner och lager/ logistikfastigheter vid transportknutpunkter i Sverige. Värdet på portföljen uppgick till 15 741 MSEK. Därutöver ägs fastigheter till ett värde om 9,4 MDSEK via det delägda bolaget Söderport. Hyresvärdet uppgick till 1 424 MSEK, varav vakanshyra utgjorde 115 MSEK. Andelen hyresintäkter kopplade till konsumentprisindex (KPI) motsvarade 84 procent av totala hyresintäkter. Bolagets affärsinriktning innebär att hyresintäkterna nästan uteslutande härrör från kommersiella hyresavtal. Per den 30 juni 2019 hade Nyfosa 2 410 hyresavtal inklusive avtal avseende garage och p-platser om totalt 785 st. Den viktade genomsnittliga återstående hyrestiden för befintliga hyresgäster uppgick till 3,9 år. Nyfosa är inte exponerad mot ett fåtal stora hyresgäster. De tio största hyresgästerna står för 19 procent av de totala hyresintäkterna och är fördelade på 141 hyresavtal. Bland de största hyresgästerna finns Telia, Saab och Förlagssystem JAL. NYCKELTAL FÖR FASTIGHETSPORTFÖLJEN 30 jun 31 dec 2019 Fastighetsvärde, MSEK 15 741 12 407 15 582 Hyresvärde, MSEK 1 424 1 100 1 404 Uthyrningsbar yta, tkvm 1 600 1 130 1 577 Antal fastigheter 183 126 177 Ekonomisk uthyrningsgrad 1, % 91,9 91,0 91,5 Hyreskontraktens återstående löptid, år 3,9 4,2 4,1 Överskottsgrad 1, % 69,4 70,1 68,9 Direktavkastning 1, % 5,6 5,6 5,6 1. Enligt intjäningsförmågan per balansdagen. MSEK HYRESKONTRAKTENS FÖRFALLOSTRUKTUR 400 350 300 250 200 150 100 50 0 < 1 år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år > 5 år FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI FASTIGHETSVÄRDE PER REGION HYRESVÄRDE PER KATEGORI HYRESVÄRDE PER REGION 15% 25% 19% 16% 23% 19% 36% 49% 7% 16% 12% 10% 11% 34% 50% 8% 11% 12% 11% 16% Kontor, 7 752 MSEK Småland, 2 950 MSEK Kontor, 705 MSEK Småland, 279 MSEK Logistik/Lager, 5 637 MSEK Norrlandskusten, 2 475 MSEK Logistik/Lager, 488 MSEK Norrlandskusten, 230 MSEK Övrigt, 2 352 MSEK Stor-Stockholm, 1 630 MSEK Övrigt, 231 MSEK Stor-Stockholm, 151 MSEK Stor-Göteborg, 1 692 MSEK Stor-Göteborg, 170 MSEK Mälardalen, 1 930 MSEK Mälardalen, 157 MSEK Stor-Malmö, 1 142 MSEK Stor-Malmö, 109 MSEK Övrigt, 3 922 MSEK Övrigt, 328 MSEK 7

FASTIGHETSPORTFÖLJENS UTVECKLING VÄRDEFÖRÄNDRINGAR 1 jan 30 jun 1 jan 31 dec MSEK 2019 Vid periodens ingång 15 582 12 090 12 090 Förvärvade fastigheter 817 223 3 729 Investeringar i befintliga fastigheter 128 87 194 Avyttrade fastigheter -911-278 -1 230 Realiserad värdeförändring -15-1 142 Orealiserad värdeförändring 140 285 658 MSEK 17 000 16 000 15 000 14 000 13 000 12 000 11 000 TOTALT FASTIGHETSVÄRDE Vid periodens utgång 15 741 12 407 15 582 10 000 30 jun - 18 30 sep - 18 31 dec - 18 31 mar - 19 30 jun - 19 TRANSAKTIONER OCH INVESTERINGAR Förvärvade fastigheter, januari juni 2019 Under det andra kvartalet tillträddes en lager/logistik-portfölj bestående av sex fastigheter i södra Sverige, såsom Falköping, Nässjö och Växjö. Total uthyrningsbar yta uppgår till 32 tusen kvm och en genomsnittlig hyresduration om 4,9 år. Vidare tillträddes tre fullt uthyrda fastigheter i Örebro, med en uthyrningsbar yta om 4 tusen kvm och en hyresduration om 5,4 år. I Hälla i Västerås respektive Lundaskog i Borås handelsområde tillträddes två handelsfastigheter om totalt 40 tusen kvm. City Gross och XL-Bygg hör till de större hyresgästerna. Tidigare under året tillträddes tre fullt uthyrda fastigheter i Borlänge. Kommun Fastighet Kategori Yta, tusen kvm Södra Sverige 6 fastigheter Logistik, lager, butik 32 Örebro, Helsingborg, Norrköping, Göteborg, Ludvika 7 fastigheter Lätt industri 10 Västerås, Borås 2 fastigheter Handel 40 Borlänge 3 fastigheter Kontor, vård 10 Investeringar i befintliga fastigheter, januari juni 2019 Investeringar om 128 MSEK gjordes i den befintliga fastighetsportföljen under kvartalet, där det största projektet är en återuppbyggnad av fastigheten Tyr 8 i Umeå som brandskadades under 2017. Kommun Fastighet Kategori Hyresgäst Yta, tusen kvm Nedlagt totalt, MSEK Beräknad investering, MSEK Beräknad färdigställd, år Umeå Tyr 8 Kontor Vattenfall 5 102 129 Q3, 2019 Södertälje Tellus 4 Övrigt Åhléns 4 43 45 Q3, 2019 8

Avyttrade fastigheter, januari juni 2019 Under det andra kvartalet frånträddes nio fastigheter i Stockholmsområdet. Söderport, som ägs till lika delar av Nyfosa AB och AB Sagax (publ), tillträdde fastigheterna från Nyfosa för 722 MSEK och ytterligare sex fastigheter från Sagax för 668 MSEK. Vidare frånträddes en mindre fastighet i Uddevalla under det andra kvartalet. Tidigare under året avyttrade Nyfosa två fastigheter innehållande lager och lätt industri. Kommun Fastighet Kategori Yta, tusen kvm Stockholm 9 fastigheter Lager, kontor, butik 49 Uddevalla Gyldenlöve 16 Bostad, butik, kontor 8 Trollhättan Kugghjulet 2 Lätt industri 2 Malmö Krukskärvan 3 Lager, lätt industri 8 AVKASTNINGSKRAV VID VÄRDERING AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Det vägda direktavkastningskravet per den 30 juni 2019 uppgick till 6,36 procent, den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet och restvärdet uppgick till 8,30 procent respektive 8,50 procent. Vid föregående värdering 31 mars 2019 var direktavkastningskravet 6,35 procent, den vägda kalkylräntan för nuvärdeberäkning av kassaflödet 8,30 procent respektive för restvärdet 8,50 procent. Känslighetsanalys värdeförändring vid ändrade parametrar i värderingen 30 juni MSEK % 2019 Förändring driftnetto 1 +/ 5 +/ 526 +/ 422 Förändring direktavkastningskrav +/ 0,25 +/ 644 +/ 491 Förändring tillväxtantaganden +/ 0,5 +/ 66 +/ 53 Förändring diskonteringsränta +/ 0,25 +/ 489 +/ 378 1. Enligt intjäningsförmågan. VÄRDERINGSTEKNIK Värdet för fastigheterna har bedömts med stöd av en marknadsanpassad kassaflödeskalkyl i vilken man genom simulering av de beräknade framtida intäkterna och kostnaderna analyserar marknadens förväntningar på värderingsobjektet. Direktavkastningskrav som används i kalkylen har härletts ur försäljningar av jämförbara fastigheter. För ytterligare information om värderingsmetodiken, se Not 13, i Nyfosa ABs årsredovisning, på www.nyfosa.se. Varje kvartal tar bolaget in en extern, oberoende, fastighetsvärderare för att kvalitetssäkra verkligt värdevärderingen på bolagets fastigheter. 9

INTJÄNINGSFÖRMÅGA 30 jun MSEK 2019 Hyresintäkter 1 266 Fastighetskostnader -354 Fastighetsadministration -33 Driftnetto 879 Centraladministration -70 Andel i joint ventures resultat 205 Finansiella kostnader -185 Förvaltningsresultat 829 Ovan presenteras aktuell intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per den 30 juni 2019. Aktuell intjäningsförmåga är endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild och presenteras enbart för illustrationsändamål. Syftet är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd, lånekostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer, utöver de indexregleringar som finns i befintliga hyreskontrakt. Uppgifterna inkluderar inte eventuella effekter av fastighetstransaktioner. Aktuell intjäningsförmåga ska läsas tillsammans med övrig information i delårsrapporten. Följande information utgör underlag för den aktuella intjäningsförmågan: hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och beaktade hyresrabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyreskontrakt; drifts- och underhållskostnader utgörs av en bedömning av ett normalårs driftskostnader och underhållsåtgärder; fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärde; kostnader för centraladministration har beräknats utifrån befintlig organisation och fastighetsbeståndets storlek; Nyfosas andel av förvaltningsresultat före värdeförändringar från joint ventures, beräknas enligt samma metodik som för Nyfosa; bedömningen av intjäningsförmåga antar inga finansiella intäkter; och finansiella kostnader har beräknats utifrån bolagets genomsnittliga räntenivå per den 30 juni 2019 som uppgick till 1,8 procent. I posten ingår även tomträttsavgälder. 10

ANDELAR I JOINT VENTURES Nyfosa äger 50 procent av aktierna i fastighetsbolaget Söderport Holding AB. Söderport ägs tillsammans med AB Sagax (publ), 50 procent vardera, och ägandet regleras av ett långsiktigt aktieägaravtal som ger ägarna lika stor beslutanderätt, det vill säga ingen av delägarna har bestämmande inflytande. Innehavet klassificeras som Andelar i joint venture och Nyfosas resultatandel i Söderport redovisas inom koncernens förvaltningsresultat. Söderports fastighetsbestånd består främst av industri samt lager- och kontorsfastigheter vilket utgör ett lämpligt komplement till Nyfosas helägda fastighetsportfölj. Söderport äger 85 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 9,4 MDSEK. Fastighetsportföljen har sin tyngdpunkt i Stockholms- och Göteborgsområdet. Söderport har ingen egen operativ organisation utan upphandlar fastighetsförvaltning och ekonomisk förvaltning från Sagax. En mindre del av fastighetsförvaltningen upphandlas från Nyfosa. Under det andra kvartalet förvärvade Söderport nio fastigheter från Nyfosa för 722 MSEK och sex fastigheter från Sagax för 668 MSEK. Fastigheterna är belägna i Stockholm och omfattar en sammanlagd uthyrningsbar area om 73 tusen kvm, varav 39 tusen kvm i Årsta. Bland hyresgästerna återfinns bland annat Dagab Inköp och Logistik AB, Clafra AB och Mobility Motors Sweden AB. Efter delårsperiodens utgång tecknade bolaget avtal om att avyttra sex fastigheter i Torslanda i Göteborg, till ett värde om 2,3 MDSEK, se vidare Not 10. Söderports driftnetto utvecklades starkt under det första halvåret med en ökning om drygt 18 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Det totala hyresvärdet för Söderports fastighetsportfölj bedöms uppgå till 780 MSEK. Hyreskontrakten har en genomsnittlig återstående löptid om 4,8 år. Total uthyrningsbara yta uppgick till 759 tusen kvm, varav 727 tusen kvm var uthyrt vilket motsvarar 95,7 procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till cirka 95 procent. FINANSIELLA NYCKELTAL SÖDERPORT Jan-jun Helår MSEK 2019 Hyresintäkter 323 287 585 Driftnetto 251 212 441 Räntenetto -74-79 -156 Värdeförändring fastigheter 103 406 621 Värdeförändring derivat -42 31 56 Skatt -48-85 -164 Årets/periodens resultat 193 487 854 varav Nyfosas andel 96 244 1 427 1 1 Fram till juni ägde Nyfosa även andelar i ett annat joint venture, vilket förklarar avvikelsen mellan resultatandelen från Söderport och Nyfosas resultaträkning samt Söderports eget kapital och Nyfosas kapitalandel i balansräkningen. 30 jun Helår MSEK 2019 Förvaltningsfastigheter 9 401 7 308 7 683 Omsättningstillgångar 206 126 96 Eget kapital 2 834 2 675 3 041 varav Nyfosas andel 1 417 1 337 1 1 520 1 Långfristiga skulder 6 852 4 784 4 823 varav uppskjuten skatteskuld netto 703 584 679 varav derivat 264 296 222 Kortfristiga skulder 268 187 189 Antal fastigheter 85 69 69 Uthyrningsbar yta, tusen kvm 759 658 686 FASTIGHETSVÄRDE PER REGION FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI HYRESVÄRDE PER KATEGORI 5% 22% 14% 0% 20% 18% 0% 21% 73% 66% 61% Stor-Göteborg, 2 110 MSEK Stor-Stockholm, 6 837 MSEK Övrigt, 455 MSEK Kontor, 1 906 MSEK Lager, 6 150 MSEK Industri, 1 337 MSEK Övrigt, 9 MSEK Kontor, 162 MSEK Lager, 479 MSEK Industri, 138 MSEK Övrigt, 1 MSEK 11

FINANSIERING Nyfosa hade per den 30 juni 2019 räntebärande skulder om 8 821 MSEK, vilket motsvarade en belåningsgrad om 56 procent. Nyfosas räntebärande skulder består av banklån och obligationslån med en genomsnittlig ränta om 1,8 procent. Den genomsnittliga räntebindningstiden per den 30 juni 2019, inklusive effekter av ingångna derivatavtal, uppgick till 1,4 år. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 3,2 år. Per den 30 juni 2019 hade Nyfosa checkkrediter om totalt 200 MSEK samt revolverande kreditfaciliteter om totalt 3 880 MSEK, varav 1 709 MSEK var utnyttjat. Med en stark likviditet och finansiell ställning har Nyfosa resurser för fortsatt tillväxt genom förvärv och investeringar. Kassan innebär också att Nyfosa kan agera snabbt vid attraktiva affärer. Eget kapital uppgick till 8 869 MSEK på balansdagen, varav aktiekapitalet till 84 MSEK. NYCKELTAL I LÅNEPORTFÖLJEN 30 jun 31 dec 2019 Skuldsättningsgrad, ggr 1,0 3,0 1,0 Genomsnittlig ränta, % 1,8 1,6 1,6 Genomsnittlig återstående räntebindning, år 1,4 1,4 1,6 Genomsnittlig återstående kapitalbindning, år 3,2 3,1 3,2 Räntesäkrad andel av skulderna, % 48,1 48,0 54,1 Verkligt värde på derivat, MSEK 1 2 9 Förändring i låneportföljen Under halvåret refinansierades lån om 1 148 MSEK genom att bolaget tog upp två nya revolverande kreditfaciliteter som därmed delvis utnyttjades. Bolaget emitterade även i maj en obligation om 750 MSEK under en total ram om upp till 1,5 MDSEK. Löpande amorteringar genomfördes om 32 MSEK, amortering hänförlig till försäljningar uppgick till 124 MSEK. Jan-jun Helår MSEK 2019 Räntebärande skulder vid periodens ingång 8 240 6 583 6 978 Amortering av banklån -1 309-440 -2 262 Emitterade obligationslån 750 - - Upptagna banklån 1 148 545 3 516 Förändring upplåningsavgifter -7 1 8 Räntebärande skulder vid periodens utgång 8 821 6 689 8 240 Tillgänglig likviditet, 30 juni 30 jun 31 dec MSEK 2019 Likvida medel 1 254 759 192 Outnyttjade checkkrediter 200-174 Summa 1 454 759 366 12

Förfallostruktur Inom kommande 12 månader förfaller banklån om 0 MSEK till betalning. Ränte- och låneförfallostruktur, 30 juni 2019 Räntebindning Kapitalbindning År MSEK Andel % MSEK Andel % Inom ett år 4 793 54 0 0 1-2 år 1 310 15 2 516 28 2-3 år 1 500 17 2 453 28 3-4 år 0 0 1 820 20 4-5 år 1 275 14 2 090 24 >5 år 0 0 0 0 Totalt 8 879 100 8 879 1, 2 100 1. Räntebärande skulder i balansräkningen inkluderar periodiserade uppläggningsavgifter, vilket förklarar avvikelsen mellan tabell och balansräkning. 2. Avser slutförfall av utestående lånebelopp per balansdagen, utan hänsyn till löpande amorteringar. Påverkan av ränteförändring Nyfosa arbetar till största del med rörlig ränta i låneavtalen och hanterar ränterisken genom derivatinstrument, för närvarande i första hand räntetak. Genom att begränsa ränterisken ökar förutsägbarheten i Nyfosas förvaltningsresultat och förändringar i räntenivåer får inte fullt genomslag på koncernens räntekostnader. Nyfosa har i vissa fall ingått låneavtal som innehåller bestämmelser om räntegolv, vilket innebär att STIBOR 3- månader som lägst kan vara noll. Dessa låneavtal gör att Nyfosa inte fullt ut kan tillgodoräkna sig det låga ränteläget. Den nominella volymen på Nyfosas utestående räntetak per den 30 juni 2019 uppgick till 4,3 MDSEK. KÄNSLIGHETSANALYS 30 jun Resultateffekt vid förändring av genomsnittlig ränta, MSEK Förändring, % 2019 Räntekostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat +/ 1% +81/-8 +36/-0 ränteläge 1 Räntekostnader vid förändring av genomsnittlig räntenivå 2 +/ 1% +/-89 +/-67 Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor +/ 1% +/-2 +/-4 1. Med hänsyn till derivatavtal. 2. Dagens snittränta, med hänsyn till derivatavtal, ökas/minskas med 1 %. Vid ökning/minskning tas inte hänsyn till eventuella effekter av derivatportföljen. Varje variabel i tabellen ovan har behandlats för sig och under förutsättning att de andra variablerna förblir oförändrade. Analysen avser den helägda fastighetsportföljen och gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa storheterna i nämnda sammanhang. 13

RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN FÖR KONCERNEN Apr-jun Jan-jun Helår MSEK 2019 2019 Den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 201 285 390 474 918 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet -45-168 -96-229 -412 Betald inkomstskatt 0 0-17 -4-4 Delsumma 156 117 276 241 502 Förändring rörelsefordringar 7-251 -5-283 43 Förändring rörelseskulder -44 359 49 307 662 Kassaflöde från den löpande verksamheten 118 225 320 265 1 207 Investeringsverksamheten Direkta och indirekta förvärv av förvaltningsfastigheter -725-213 -809-219 -3 721 Direkta och indirekta avyttringar av förvaltningsfastigheter 842 208 886 274 1 212 Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter -67-52 -128-87 -194 Utdelning från innehav i joint ventures 200 200 200 200 200 Övrigt 0 0 0 0-1 Kassaflöde från investeringsverksamheten 249 143 149 168-2 504 Finansieringsverksamheten Nyemission aktier/teckningsoptioner 7 79 7 79 84 Upptagna låneskulder 1 898 545 1 898 545 3 530 Amortering låneskulder -1 253-374 -1 309-440 -2 262 Övrigt -5-7 -3-19 -23 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 647 243 593 165 1 329 Periodens kassaflöde 1 014 611 1 062 598 32 Likvida medel vid periodens början 239 148 192 160 160 Likvida medel vid periodens slut 1 254 759 1 254 759 192 Erhållna räntor 0 0 0 0 0 Erlagda räntor -41-14 -34-40 -99 14

NYCKELTAL OCH KVARTALSÖVERSIKT Nedan presenteras nyckeltal som Nyfosa anser ger en värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning i deras utvärdering av bolagets prestation. I tabellen presenteras nyckeltal och mått som inte definieras enligt IFRS, därför har även avstämning av nyckeltal presenterats. Vidare återfinns även definitioner på sidan 22 i delårsrapporten. De finansiella riskbegränsningarna som bolaget satt upp finns det en god marginal till. Soliditeten ska långsiktigt uppgå till minst 25 procent, belåningsgraden ska ej överstiga 65 procent samt att räntetäckningsgraden inte ska understiga två ggr. Kv 2 2019 Kv 1 2019 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Fastighetsrelaterade nyckeltal Intäkter, MSEK 333 322 317 261 239 Fastighetskostnader, MSEK -95-108 -80-75 -64 Fastighetsadministration, MSEK -13-15 -8-8 -7 Driftnetto, MSEK 225 200 229 178 168 Överskottsgrad, % 67,5 61,9 72,1 68,3 70,1 Fastighetsvärde, MSEK 15 741 15 683 15 582 15 417 12 407 Aktierelaterade nyckeltal Förvaltningsresultat per aktie, SEK 1,20 1,12 1,49 1,15 1,70 Kvartalets resultat per aktie före utspädning, SEK 1,84 0,96 1,84 3,89 2,36 Kvartalets resultat per aktie efter utspädning, SEK 1,84 - - - - Eget kapital per aktie, SEK 52,87 50,99 50,03 48,15 21,82 Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) per aktie, SEK 58,66 56,55 55,36 53,61 27,19 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, % 22,8 24,7 27,2 27,7 36,5 Soliditet, % 47,7 48,6 48,3 46,8 25,1 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 48,1 50,7 51,6 49,7 47,8 Belåningsgrad fastigheter, % 56,0 52,2 52,9 51,7 53,9 Räntetäckningsgrad, ggr 4,3 4,6 4,6 4,9 4,3 Kassaflöde från löpande verksamheten per aktie, SEK 0,71 1,20 0,75 4,86 1,34 AVSTÄMNING AV NYCKELTAL Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) Kv 2 2019 Kv 1 2019 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Eget kapital, MSEK 8 869 8 552 8 392 8 077 3 661 Uppskjuten skatt, MSEK 488 473 452 478 461 Derivat, MSEK -1-3 -9-2 -2 Uppskjuten skatt i joint venture, Nyfosas andel, MSEK 351 343 339 308 292 Derivat i joint venture, Nyfosas andel, MSEK 132 119 111 132 148 Antal aktier, miljontal 168 168 168 168 168 Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) per aktie, SEK 58,66 56,55 55,36 53,61 27,19 Det långsiktiga substansvärdet (EPRA NAV) räknas fram genom att utgå från eget kapital i balansräkningen. Sedan återläggs värdet av derivat och uppskjuten skatteskuld, både i Nyfosas balansräkning och Nyfosas andel av derivat och uppskjuten skatt i joint ventures balansräkning. Summan anges som ett värde per aktie i Nyfosa. 15

Avkastning på eget kapital Kv 2 2019 Kv 1 2019 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Resultat efter skatt de senaste fyra kvartalen, MSEK 1 429 1 516 1 614 1 584 1 224 Genomsnittligt eget kapital de senaste fyra kvartalen, MSEK 6 265 6 139 5 936 5 712 3 357 Avkastning på eget kapital, % 22,8 24,7 27,2 27,7 36,5 Nyckeltalet beräknas genom resultat efter skatt för den senaste tolvmånadersperioden i relation till genomsnittligt eget kapital under motsvarande period. Belåningsgrad och nettobelåningsgrad Kv 2 2019 Kv 1 2019 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Räntebärande skulder, MSEK 8 821 8 186 8 240 7 977 6 689 Fastighetsvärde, MSEK 15 741 15 683 15 582 15 417 12 407 Belåningsgrad, % 56,0 52,2 52,9 51,7 53,9 Likvida medel, MSEK 1 254 240 192 316 759 Nettobelåningsgrad, % 48,1 50,7 51,6 49,7 47,8 Belåningsgraden beräknas genom att räntebärande skulder sätts i relation till fastigheternas värde enligt balansräkningen. Nettobelåningsgraden beräknas genom att nettolåneskulden, d v s räntebärande skulderna med avdrag för likvida medel sätts i relation till fastigheternas värde enligt balansräkningen. Räntetäckningsgrad Kv 2 2019 Kv 1 2019 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Förvaltningsresultat, MSEK 201 188 250 193 285 Resultatandel i joint venture, MSEK 45 51 107 76 168 Avskrivningar, MSEK 0 0 0 0 0 Finansiella intäkter och kostnader, MSEK -47-38 -40-30 -36 Räntetäckningsgrad, ggr 4,3 4,6 4,6 4,9 4,3 Räntetäckningsgraden beräknas genom att från förvaltningsresultat exkludera resultatandelar i joint ventures, avskrivningar och finansiella intäkter och kostnader. Nyckeltalet hanterar tomträttsavgälder som en fastighetskostnad, i likhet med tidigare beräkning. Detta sätts i relation till finansiella intäkter och kostnader för att få fram räntetäckningsgraden. ÖVRIGA UPPLYSNINGAR AKTIEN OCH ÄGARE Delårsperiodens sista handelsdag, den 28 juni 2019, uppgick det volymviktade medelpriset till 58,25 SEK, vilket motsvarade ett totalt börsvärde på 9 770 MSEK. Nyfosa hade 18 119 aktieägare, varav svenska investerare, institutioner och privatpersoner ägde 70,0 procent av aktierna och rösterna, resterande aktier och röster ägdes av utländska aktieägare. Andel av Ägarförteckning Antal aktier Kapital, % Röster, % Länsförsäkringar Fonder 14 536 617 8,7 8,7 Swedbank Robur Fonder 12 150 357 7,2 7,2 Kåpan Pensioner Försäkringsförening 8 716 274 5,2 5,2 ICA-handlarnas Förbund 7 539 109 4,5 4,5 Norges Bank 5 660 108 3,4 3,4 Vanguard 5 470 599 3,3 3,3 SEB Fonder 5 415 409 3,2 3,2 Fjärde AP-fonden 5 232 594 3,1 3,1 AB Sagax 4 700 000 2,8 2,8 Handelsbanken Fonder 4 682 290 2,8 2,8 Övriga 93 624 892 55,8 55,8 Summa 167 728 249 100,0 100,0 16

ÅRSSTÄMMA 2019 Ordinarie årsstämma för aktieägare i Nyfosa AB hölls den 9 maj 2019 klockan 15:00 på Vasateatern, Vasagatan 19 i Stockholm. Utdelning Stämman beslutade att inte lämna någon utdelning till aktieägarna för räkenskapsåret, utan istället balansera till stämman förfogande stående medel i ny räkning. Teckningsoptionsprogram för anställda Stämman beslutade att införa ett långsiktigt incitamentsprogram för medarbetare i Nyfosa-koncernen. Syftet med incitamentsprogrammets är att hjälpa Nyfosa rekrytera och behålla personal samt skapa gemensamma mål för aktieägare, ledning och anställda. Programmet stöder genomförandet av Nyfosas aggressiva strategi för tillväxt och värdeskapande samt bidrar till fokus hos personalen. Vidare är programmet, som riktar sig till alla anställda, konstruerat för att belöna överprestation. Emissionsbemyndigande Stämman bemyndigade styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen före nästa årsstämma, besluta om nyemission av aktier i den mån sådan emission kan ske utan ändring av bolagsordningen. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS FÖRSÄKRAN Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Nacka den 15 juli 2019 Nyfosa AB (org. nr 559131-0833) Johan Ericsson Styrelseordförande Jens Engwall Styrelseledamot och verkställande direktör Kristina Sawjani Styrelseledamot Per Lindblad Styrelseledamot Lisa Dominguez Flodin Styrelseledamot Marie Bucht Toresäter Styrelseledamot Mats Andersson Styrelseledamot FINANSIELL KALENDER Delårsrapport januari september 2019 23 oktober 2019 Bokslutskommuniké 2019 13 februari 2019 KONTAKTINFORMATION Nyfosa AB Telefon +46 (0) 8 406 64 00 Besöksadress Hästholmsvägen 28 Postadress Box 4044, 131 04 Nacka www.nyfosa.se Årsstämma 2020 23 april 2020 Jens Engwall, VD Tel: +46 (0)70 690 65 50. Mail: jens.engwall@nyfosa.se Ann-Sofie Lindroth, Ekonomichef Tel: +46 (0)70 574 59 25. Mail: ann-sofie.lindroth@nyfosa.se Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor. Denna information är insiderinformation som Nyfosa AB är skyldigt att offentliggra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och Lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 15 juli 2019 kl. 07.30 CET. 17

NOTER NOT 1 GRUND FÖR UPPRÄTTANDE OCH REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. Utöver tillämpningen av IFRS 16 har redovisningsprinciper och beräkningsmetoder varit oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år. IFRS 16 Leasingavtal Den 1 jan 2019 trädde IFRS 16 Leasing ikraft. Retroaktiv tillämpning har inte skett. IFRS 16 har inte fått någon väsentlig påverkan på koncernens resultat och ställning eller kassaflödesanalys. En detaljerad genomgång och analys har gjorts av Nyfosa i egenskap av leasetagare. Tomträttsavtal identifierades som det mest väsentliga leasingavtalet. Utöver detta finns endast mindre, ej väsentliga, leasingavtal avseende exempelvis fordon och kontorsutrustning. I och med tillämpningen av IFRS 16 har kostnaden för tomträttsavgälder redovisats som en finansiell kostnad, vilket är en skillnad jämfört med tidigare princip då denna redovisades som en driftskostnad inom driftnettot. Nyttjanderätten i tomträttsavtalen, som per den 30 juni 2019 uppgick till 94 MSEK, har redovisats som en tillgång och som en skuld i balansräkningen. En analys av koncernen, i egenskap av leasegivare, resulterade i slutsatsen att IFRS 16 inte medför någon väsentlig effekt på koncernens redovisade hyresintäkter. NOT 2 UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Värdering av förvaltningsfastigheter För viktiga antaganden och bedömningar i samband med värderingen av Nyfosas förvaltningsfastigheter se not 13 i årsredovisningen för, www.nyfosa.se. Nyfosas fastighetsbestånd redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Det verkliga värdet baseras på interna värderingar som genomförs löpande och därutöver värderas fastigheterna kvartalsvis av externa oberoende värderare. Värdet på fastigheterna påverkas inte endast av utbud och efterfrågan på marknaden utan av ett flertal andra faktorer, dels fastighetsspecifika faktorer såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika faktorer såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan föranleda att värdet på fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få en negativ effekt på Nyfosas verksamhet, finansiella ställning och resultat. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöden samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/ 5 10 procent. Värdering av skattemässiga underskott Regelverken för beskattningen av den typ av verksamhet som Nyfosa bedriver är komplicerade och omfattande såväl vad avser inkomstbeskattning som vid mervärdes- eller fastighetsbeskattning. Domstolars tolkning och tillämpning av dessa regelverk förändras också över tid. Förändringar i dessa regler, eller i rättsinstansernas tolkning av reglerna, kan påverka Nyfosas resultat och ställning såväl positivt som negativt. Från tid till annan har Nyfosa pågående ärenden och dialog med Skatteverket i enskilda beskattningsfrågor. Skatteverket fattar taxeringsbeslut som kan överklagas och omprövas i förvaltningsdomstolarna. Även reglerna för redovisning av skatter samt fastighetsbranschens tillämpning av dessa redovisningsregler är komplexa. Då regelverken är komplexa, Skatteverkets omprövningsmöjligheter omfattande och rättsinstansernas tolkning och prövning sker i flera steg kan det ta lång tid att få den rätta tillämpningen av lagstiftningen klarlagd i komplexa beskattningsfrågor. Det kan innebära att vidtagna åtgärder eller genomförda transaktioner som tidigare betraktats som tillåtna enligt regelverken senare kan komma att behöva omvärderas. Nyfosa följer de lagar och den praxis för beskattning som finns vid varje deklarationstillfälle. Nyfosas bedömningar och beräkningar inom skatteområdet, och redovisningen av dessa, omprövas vid varje rapporttillfälle. Nyfosa har skattemässiga underskott från tidigare år. Skatteverket har genom omprövningsbeslut under beslutat att inte medge bolaget fullt avdrag för dessa underskott. Underskotten som är föremål för process har, i redovisningen, värderats till 250 MSEK, vilket motsvarar 20,6 procent av de totala tvistiga underskotten om 1 215 MSEK. Nyfosa har inte reserverat för beloppet eftersom Nyfosas bedömning är att det är övervägande sannolikt att yrkade avdrag medges efter domstolsprövning. 18

Klassificering av förvärv I redovisningsstandarden IFRS 3 framgår att förvärv ska klassificeras som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. En individuell bedömning av förvärvets karaktär krävs för varje enskild transaktion. Nyfosas bolagsförvärv under 2019 omfattar endast fastigheter och inga väsentliga processer, varför bedömningen varit att transaktionerna utgör tillgångsförvärv. NOT 3 RÖRELSESEGMENT Nyfosas verksamhet består av ett rörelsesegment, d v s Nyfosas verksamhet består av en affärsverksamhet som ger intäkter och genererar kostnader och vars rörelseresultat regelbundet granskas av företagets högste verkställande beslutsfattare som underlag för uppföljning av resultat och för fördelning av resurser. NOT 4 SKATT Koncernens effektiva skattesats för delårsperioden uppgick till 7,3 procent (13,7). Avvikelsen från den nominella skattesatsen om 21,4 procent beror främst på att resultat från andelar i joint ventures utgör ett resultat efter skatt och därmed inte utgör en skattepliktig intäkt för Nyfosa men också av att reavinster vid avyttring av fastigheter via bolag inte är skattepliktiga, samt värdering av skattemässiga underskott. Uppskjuten skatt ska enligt gällande regelverk beaktas på temporära skillnader på samtliga tillgångar och skulder, med undantag för temporära skillnader på fastigheter vid tillgångsförvärv. Det totala skattemässiga restvärdet på förvaltningsfastigheterna uppgick till 7 179 MSEK, vilket innebär att temporära skillnader om 4 566 MSEK inte beaktats i balansräkningen. Avstämning effektiv skatt, MSEK Resultat före skatt 507 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget -21,4% -108 Ej avdragsgilla kostnader och ej skattepliktiga intäkter 1,5% 8 Resultat från andelar i joint ventures 4,1% 21 Aktivering och nyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag 0,1% 0 Ej skattepliktig försäljning av fastigheter 4,7% 24 Skatt hänförlig till tidigare år 2,0% 10 Övrigt 1,7% 8 Redovisad effektiv skatt -7,3% -37 NOT 5 RESULTAT PER AKTIE I enlighet med årsstämman beslut i maj 2019 infördes ett långsiktigt incitamentsprogram för medarbetare i Nyfosa-koncernen. För inrättandet av programmet beslutade stämman om en riktad emission av högst 1 950 000 teckningsoptioner. Varje teckningsoption ger rätt att teckna 1 ny aktie i Nyfosa AB. Teckningskursen per aktie baseras på aktiens genomsnittskurs vid tidpunkten för emissionen av teckningsoptionerna och räknas därefter upp eller ned efter Carnegies fastighetsindex (CREX) till september 2022 då den slutligen fastställs. Teckning av aktier i enlighet med villkoren för teckningsoptionerna kan ske under en tvåveckorsperiod från och med dagen efter offentliggörande av delårsrapporten för juli-september 2022, bokslutskommunikén för 2022 och delårsrapporten för januari-mars 2023, dock längst fram till och med den 10 juni 2023. Av de emitterade teckningsoptionerna tecknades 1 409 500 stycken, resterande innehas av ett bolag inom koncernen. Under kvartalet uppgick den beräknade utspädningen till 0,0%. Apr-jun Jan-jun Helår MSEK 2019 2 2019 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare 309 396 470 655 1 615 Resultat per aktie före utspädning 1,84 2,36 2,80 3,90 9,63 Resultat per aktie efter utspädning 1,84 2,36 2,80 3,90 9,63 Genomsnittligt antal aktier, miljontal 167 167 167 167 167 Antal emitterade teckningsoptioner, miljontal 1-1 - - Beräknad utspädning, % 0,0-0,0 - - 19

NOT 6 VERKLIGT VÄRDE FÖR FINANSIELLA INSTRUMENT Nyfosa värderar sina finansiella instrument enligt verkligt värde eller upplupet anskaffningsvärde i Balansräkningen beroende på instrumentets klassificering. Finansiella instrument omfattar hyresfordringar, derivat och likvida medel bland tillgångarna och räntebärande skulder, derivat och leverantörsskulder bland skulderna. Derivat redovisas till dess verkliga värde enligt Nivå 2-värdering. Nyfosa har bindande ramavtal, kallade ISDA-avtal, avseende derivathandel, vilka medför att Nyfosa kan kvitta finansiella skulder mot finansiella tillgångar i händelse av motpartens obestånd eller annan händelse, så kallad nettning. Ingen kvittning sker för närvarande. I tabellen nedan framgår verkligt värde på koncernens derivat, vilket återspeglas i Balansräkningen. Redovisat värde på kundfordringar, övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga skulder utgör en rimlig approximation av verkligt värde. 30 jun 31 dec Verkligt värde, MSEK 2 2019 Derivat med positivt värde 1 2 9 Derivat med negativt värde - - - NOT 7 FINANSIERING Beträffande förändring av krediter, räntor och villkor för krediter hänvisas till sid 12-13 i delårsrapporten. NOT 8 EGET KAPITAL Tidpunkt Händelse Förändring aktiekapital (SEK) Förändring antal aktier Aktiekapital efter ändring (SEK) Antal aktier efter ändring 17 oktober 2017 Nybildning - - 50 000,00 500 21 maj Delning av aktier - 99 500 50 000,00 100 000 21 maj Nyemission 78 814 124,50 157 628 249 78 864 124,50 157 728 249 21 augusti Nyemission 5 000 000,00 10 000 000 83 864 124,50 167 728 249 NOT 9 NÄRSTÅENDE Koncernen äger andelar i joint ventures, se sid 11 i denna delårsrapport. Söderport förvaltas av AB Sagax, förutom fastighetsförvaltningen i Göteborg och på sju mindre orter som ombesörjs av Nyfosa. Förvaltningsarvoden mellan de två delägarna baseras på marknadsmässiga villkor. Nyfosas arvode uppgår till 2 MSEK per år. Koncernen hade per den 30 juni 2019 inga fordringar på joint ventures. NOT 10 VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER DELÅRSPERIODENS UTGÅNG Efter delårsperiodens slut tecknade Nyfosa avtal om förvärv av en fastighetsportfölj om nio fastigheter i Malmö till ett underliggande fastighetsvärde om 695 MSEK. Fastigheterna uthyrningsbara yta uppgår till 38 tusen kvm, varav 68 procent nyttjas som logistik/lager och resterande del som kontor, butik och restaurang, med årliga hyresintäkter om 49 MSEK. Bland hyresgästerna återfinns bland annat Malmö Lastbilscentral AB och Stryker AB. Genomsnittlig återstående avtalstid för hela portföljen uppgår till 9,2 år och uthyrningsgraden uppgår till 97 procent. På tre av fastigheterna ska byggnation färdigställas till ett värde av cirka 270 MSEK genom säljarens försorg. Affären är avseende dessa fastigheter villkorad av att entreprenaderna färdigställs och att hyresgästerna flyttar in och erlägger hyra. Tillträde till dessa fastigheter ska ske senast 31 augusti 2020, 31 december 2020, respektive 31 mars 2021. Tillträdesdag för resterande fastigheter är den 31 augusti 2019. Vidare tecknade Nyfosas joint venture Söderport avtal om avyttring av sex fastigheter i Torslanda till det noterade enfastighetsbolaget Torslanda Property Investment AB ( TPI ). Det underliggande fastighetsvärdet uppgår till 2,3 MDSEK vilket motsvarar externt bedömt marknadsvärde. TPI reglerade 965 MSEK av köpeskillingen i form av nyemitterade aktier, till en emissionskurs som motsvarade TPI:s substansvärde. Genom emissionen ökade Söderports ägarandel i TPI från 28,6 procent till 78,4 procent. Söderport har ansökt om och beviljats dispens från budplikt av Aktiemarknadsnämnden. De fastigheter som avyttrades till TPI utgörs huvudsakligen av kontorsfastigheter och omfattar en uthyrningsbar area om 145 tusen kvm. Hyresvärdet uppgår till 170 MSEK. Fastigheterna är belägna i anslutning till TPI:s befintliga fastighet och har samma huvudsakliga hyresgäst. 20

MODERBOLAGET RESULTATRÄKNING Apr-jun Jan-jun Helår MSEK 2019 2019 Nettoomsättning 13 2 27 2 22 Personalkostnader -15-4 -26-4 -22 Övriga externa kostnader -10-3 -28-3 -64 Avskrivningar - 0-0 0 Resultat före finansiella intäkter och kostnader Resultat från andelar i koncernföretag Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat före bokslutsdispositioner Bokslutsdispositioner Lämnade/erhållna koncernbidrag -12-5 -27-5 -64 - - - - 500 200-201 - 1-4 0-5 0-1 184-5 169-5 436 - - - - 68 Resultat före skatt 184-5 169-5 504 Skatt 0 1 0 1-1 Periodens resultat 184-4 169-4 503 BALANSRÄKNING 30 jun 31 dec MSEK 2019 TILLGÅNGAR Andelar i koncernföretag 0 0 0 Andelar i joint ventures 412 412 412 Fordringar hos koncernföretag 90 90 90 Summa anläggningstillgångar 502 502 502 Kortfristiga fordringar på koncernföretag 6 173-6 367 Övriga kortfristiga fordringar 19 2 6 Kassa och bank 1 014 8 4 Summa omsättningstillgångar 7 206 10 6 377 SUMMA TILLGÅNGAR 7 708 512 6 879 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital 84 79 84 Fritt eget kapital 4 439-4 4 263 Eget kapital 4 523 75 4 347 Långfristiga räntebärande skulder 750 - - Övriga långfristiga skulder 8 1 1 Summa långfristiga skulder 758 1 1 Skulder till koncernföretag 2 410 512 2 460 Övriga kortfristiga skulder 17 3 72 Summa kortfristiga skulder 2 427 515 2 532 Summa skulder 3 185 516 2 533 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 708 512 6 879 Nyfosa AB är ett holdingbolag vars verksamhet består i att äga och förvalta aktier. Moderbolaget förvärvade under, i samband med etableringen av Nyfosa-koncernen, via dotterbolaget Nyfosa Holding AB 122 bolag från Hemfosa Fastigheter och dess dotterbolag samt aktier i Söderport Holding AB. Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat. 21

ORDLISTA Avkastning på eget kapital Belåningsgrad fastigheter* Direktavkastning* Driftnetto* Eget kapital per aktie Ekonomisk uthyrningsgrad Fastighet Fastigheternas verkliga värde Förvaltningsresultat* Hyresintäkt Hyresvärde Resultatet för den senaste tolvmånadersperioden i relation till genomsnittligt eget kapital under motsvarande period Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital som är hänförligt till aktieägarna Räntebärande skulder vid periodens utgång i relation till fastigheternas värde (i balansräkningen) Syfte: Belåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder. Nyckeltalet ger jämförbarhet med andra fastighetsbolag Driftnettot enligt intjäningsförmågan i relation till fastigheternas verkliga värde per balansdagen. Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt koppling till fastigheten, det vill säga hyresintäkter och de kostnader som krävs för att hålla fastigheten igång, såsom driftskostnader, underhållskostnader och personal som sköter fastigheten och kontakten med hyresgästen. Syfte: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra fastighetsbolag men även för att visa utvecklingen av verksamheten. Eget kapital i relation till antal aktier vid periodens utgång Syfte: Nyckeltalet visar hur stor andel av bolagets redovisade egna kapital varje aktie representerar Hyresintäkter innan avdrag för hyresrabatter i förhållande till hyresvärde vid periodens slut Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av hyresintäkterna i relation till det totala värdet på uthyrda och ej uthyrda ytor Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Redovisat fastighetsvärde enligt balansräkningen vid periodens utgång Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på fastighetsbeståndet samt Bolagets balansräkning Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot med tillägg av förvaltnings- och administrationskostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat. Dessa redovisas i ett eget avsnitt i resultaträkningen och ingår inte i det utdelningsgrundande resultatet. Debiterade hyror jämte tillägg som ersättning för värme och fastighetsskatt. Hyresintäkter före avdrag för hyresrabatter för den uthyrda ytan samt bedömd marknadshyra för den vakanta ytan. Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga hyresintäkten då tillägg görs till de debiterade hyresintäkterna med bedömd marknadshyra för vakanta ytor. 22

Nettobelåningsgrad fastigheter* Nettouthyrning Räntetak Räntetäckningsgrad* Skuldsättningsgrad* Soliditet* Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)* Uthyrningsbar yta Vakanshyra Överskottsgrad* Nettot av räntebärande skulder och likvida medel vid periodens utgång i relation till fastigheternas verkliga värde i balansräkningen Syfte: Nettobelåningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder, men med tillgodohavande på bank beaktat. Nyckeltalet ger jämförbarhet med andra fastighetsbolag Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt Ett räntesäkringsinstrument där långivaren betalar en rörlig ränta upp till en i förväg bestämd räntenivå. Avsikten med ett räntetak är att reducera ränterisken Förvaltningsresultat före finansiella intäkter och kostnader, avskrivningar och resultatandelar i joint ventures i relation till finansiella intäkter och kostnader Syfte: Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten Räntebärande skulder i relation till eget kapital Syfte: Skuldsättningsgrad är ett finansiellt riskmått som visar Bolagets kapitalstruktur och känslighet för ränteförändringar Eget kapital i relation till totala tillgångar Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är finansierade med eget kapital och har inkluderats för att investerare ska kunna bedöma Bolagets kapitalstruktur Eget kapital med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld enligt balansräkningen Syfte: Att visa nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Tillgångar och skulder i balansräkningen som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på derivat och uppskjutna skatter exkluderas därför. Även motsvarande poster av Bolagets andel i joint ventures exkluderas i nyckeltalet Samlad lokalarea som är möjlig att hyra ut Syfte: Visar på den totala area som Bolaget har möjlighet att hyra ut Bedömd marknadshyra för vakanta ytor Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor Periodens driftnetto i relation till periodens totala intäkter Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som bolaget får behålla. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag *Avser alternativt nyckeltal enligt European Securities and Markets Authority (ESMA). 23

NYFOSA Telefon: +46 8 406 64 00 www.nyfosa.se Besöksadress: Hästholmsvägen 28 Postadress: Box 4044, 131 04 Nacka 24