Handläggare: Anders Eklund Telefon 08-508 460 67 Tjänsteutlåtande SISAB:s styrelse 2018-10-23 Ärende 5.1 DNR: 2018-00572 2018-09-28 Till styrelsen för Skolfastigheter i Stockholm AB, SISAB Genomförandebeslut nybyggnation av förskola i kv. Akalla 4:1, Kista äng, Kista Alléväg, Rinkeby-Kista Företagsledningens förslag till beslut Styrelsen beslutar följande att uppdra åt VD att genomföra nybyggnadsprojektet enligt redovisningen med en investeringsutgift om 77 mnkr, i sin helhet hyresgenererande, vid en beställning från Rinkeby-Kista Stadsdelsförvaltning. Claes Magnusson VD Sammanfattning SISAB har lämnat offert, daterad 2018-09-11, med budgetpris till Rinkeby-Kista Stadsdelsförvaltning avseende nyproduktion av förskola i kv. Akalla1:4. Förskolan kommer att få kapacitet för 162 barn fördelat på 9 avdelningar. Den tillkommande hyran för förskolan till Stadsdelsförvaltningen under det första helåret uppgår till 3 972 tkr. Årshyran utslaget på antal elevplatser beräknas till 25 tkr per elev. SISAB, Skolfastigheter i Stockholm AB Postadress Besöksadress Tel: 08-508 460 00 e-post: diarie@sisab.se Box 47311 Förmansvägen 11 Fax: 08-508 460 01 webbadress: www.sisab.se 100 74 Stockholm Årstadal, Stockholm Org.nr: 556034-8970 Styrelsens säte: Stockholm
Bakgrund Det finns ett stort behov av nya förskoleplatser i Kista, som är ett av stadens prioriterade fokusområden. I den nya stadsdelen Kista äng, där ca 1 600 lägenheter planeras att byggas, finns mark avsatt för en skola och en förskola. Förskolan ska vara klar när de nya lägenheterna är inflyttningsklara. Det finns sedan tidigare inriktningsbeslut för projektet. Förskola Den nya förskolans placering på kartan. Bildkälla: Eniro Arbetet med förskolan kommer att göras i samverkan med de totalt nio involverade byggorganisationerna och samordnas av exploateringskontoret som också står för allmän platsmark. Detaljplanen godkändes i december 2017 av Stadsbyggnadsnämnden. Kommunfullmäktige förväntas anta planen, tillsammans med exploateringskontorets genomförandebeslut gällande allmän platsmark och samtliga exploateringsavtal i området, i december 2018. Ärendet En ny förskola med plats för 162 barn fördelat på 9 avdelningar samt tillagningskök ska byggas vid Kista äng. Planlösningen utgår ifrån SISAB:s konceptprogram Framtidens förskola. Konceptet har dock modifierats till tomtens förutsättningar och enligt önskemål från Stadsdelsförvaltningen. En extra avdelning har lagts till Sida 2 av 6
konceptets normala 8 avdelningar så att denna förskola istället inrymmer 9 avdelningar. Nybyggnationen uppförs i tre våningsplan om totalt 1 610 kvm (BRA). Förskolans gatuplan kommer att inrymma personalyta, tekniska utrymmen, fläktrum, förråd och storkök med kapacitet för tillagning av 200 portioner. De två verksamhetsplanen kan nås via hiss från gatuplan och från entréer vid gårdsplan intill avdelningarna. Förskolan sedd från gården med entréer till avdelningarna. Bildkälla: Stadion arkitekter Skola Förskola Förskolan och den nya skolan i anslutning till stadsparken. Bildkälla: Stadion arkitekter Sida 3 av 6
Förskolegården ansluter direkt till blivande stadsdelsmark som förutom förskolegården om 20 m 2 per barn, kan användas för lek och utomhusaktiviteter. Förskolegården vetter mot kv. Odde där en fornlämning finns. Projektet ska ta hänsyn till dessa fornlämningar och värdefulla träd inom och nära förskolegården. Förskolan kommer att anslutas till planerad sopsugsanläggning i området och förses med kyla och bergvärme.det kommer att bildas en egen fastighet med tomträtt för förskolan, som skiljs från den nuvarande fastigheten Akalla 1:4. Förskolan projekteras för att nå Miljöbyggnad silver och enligt SISAB:s projekteringsanvisningar. SISAB planerar att efter erhållen genomförandebeställning, upphandela en totalentreprenör gemensamt för förskolan och den intilliggande skolan, som ska byggas i ett separat projekt. Detta för att effektivisera genomförandet av de båda projketen och hålla nere kostnaderna. Tidplan Tidpunkt för produktionsstart styrs av planering, förberedande och samordnande arbeten inom stadsdelen samt detaljplanens lagakraftvinnande. Definitiv tidpunkt är inte fastställd och exploateringsavtalet är ännu inte undertecknat. Preliminärt tillträde till fastigheten är januari 2021 enligt exploateringskontorets tidsplanering. Produktionstiden är därefter bedömd till mellan 22 och 24 månader. Det innebär att preliminär tid för inflyttning i förskolan är under våren 2023. Tidplanen förutsätter att detaljplan och exploateringsavtal antas i kommunfullmäktige och att Stadsdelsförvaltningens beställning av genomförandet inkommer till SISAB senast under februari 2019. Tidplanen förutsätter också att bygglov och upphandling inte överklagas. I det fall genomförandebeställning inte erhållits senast nämnda datum krävs en interimsbeställning av projektering inför genomförandet för att klara tidplanen. Ekonomi Investeringsutgiften beräknas uppgå till 77 mnkr, i sin helhet hyresgenererande. Risker vad gäller program- och verksamhetsförändringar är inte beaktade i investeringskostnaden. I investeringskostnaden är uppskattad anslutningskostnad för sopsugsanläggningen samt bedömd tomträttskostnad inklusive VA-anslutning och fastighetsbildning inräknad. Även anslutningskostnader för IT och El är inräknat. Bygglogistiken inom Kista äng leds och samordnas av exploateringskontoret och kostnaden för detta är antagen till 300 000 kr och är inkluderat i projektkostnaden. Hyrestillägget är beräknat med rak amortering utifrån gällande samverkansavtal för utbildningslokaler, giltigt från 1 april 2018. Rak amortering innebär att räntan Sida 4 av 6
successivt minskar vartefter de kvartalsvisa amorteringarna betalas. Hyrestillägget på helårsbasis utifrån kvartal 1 år 1 uppgår till 3 972 tkr. Framtida Årshyra 3 971 806 Antal elever 162 Årshyra/elev (kr) 24 517 Kvm/elev 9,9 Yta totalt kvm 1 610 Projektkostnaden i beslutsunderlaget för inriktningsbeslut daterad 2017-09-26 bedömdes till ca 65 727 tkr. Ökningen av den nu bedömda projektkostnaden kan förklaras dels av att en extra avdelning har tillkommit, dels av tillkommande krav enligt lista nedan: Tillkommande kostnad för väderskydd enligt fuktkonsults rekommendationer om torrt bygge, ca 1 mnkr. Krav på kyla för att klara Miljöbyggnadskrav är anslutning till bergvärme-kyla istället för fjärrvärme, ca 1 mnkr. Ökade Miljöbyggnadskrav så som tjockare ytterväggar, kopplade fönster med solavskärmande persienner och bullerplank, ca 400 tkr. Ökade kvalitetsspecificeringar enligt SISAB:s projekteringsanvisningar, ca 2 mnkr. Vissa verksamhetsposter har tillkommit som normalt ombesörjs av stadsdelen enligt krysslistan/samverkansavtalet, ca 455 tkr. Tillkommande funktioner så som fler WC och duschutrymmen, städförråd och ett pentry, ca 700 tkr. Indexökning under rådande högkonjunktur i storstad för tiden april 2017 till september 2018, ca 2,5 mnkr. Högre kreditivkostnad än uppskattat i inriktningsbeslutet, ca 1 mnkr. Risker Längre bedömd produktionstid p.g.a. längre uttorkningstider av betong och samordning inom Kista äng kan ge kostnadseffekter, kostnader för detta hanteras i riskpåslaget. Tekniska risker med projektet är rådande osäkerheter kring de okända markförhållandena, eventuella behov av sprängningsarbeten samt hanteringen utav dagvatten. En annan risk är tiden för tillträde till fastigheten vilket avgör när produktionen kan starta. Denna tidpunkt har redan flyttats framåt flera gånger p.g.a. förberedelsearbeten och det faktum att det blir stort fokus på samordning inom detta stora stadsbyggnadsprojekt med många byggaktörer och infrastrukturanordnare. Ärendet bygger just nu på en preliminär tillträdestid i januari 2021. Sida 5 av 6
Ärendets beredning Ärendet har beretts av bolagets projektavdelning, representanter från Stadsdelsförvaltningen och fackliga företrädare har deltagit i projektarbetet. Sida 6 av 6