Stockholm den 5 oktober 2018 PM Till: Norrtälje kommun Från: Advokat Måns Karlsson Foyen Advokatfirma KB Box 7229, 103 89 Stockholm Tel. 08 506 184 00 E-post: mans.karlsson@foyen.se Saken: Överväganden avseende aktieöverlåtelse 1. BAKGRUND 1.1. Norrtälje kommun har gett i uppdrag att bistå med upprättande av aktieöverlåtelseavtal för köp av samtliga aktier i det bolag, Markros Fastighets AB, ( MF ), som äger fastigheten Norrtälje Vaktmästaren 2 ( Fastigheten NV2 ). Någon fullständig due dilligence har inte utförts avseende detta bolag och inte heller har andra handlingar granskats än sådana som är offentligt åtkomliga. 1.2. I detta PM behandlas de risker som kan finnas vid denna aktieöverlåtelse samt hur bolaget därefter kan avvecklas. 1.3. Avseende utredning av eventuella skattekonsekvenser har denna fråga delegerats till Svalner, en firma som byrån samarbetar med vid fastighetstransaktioner för att utreda skattefrågor. De slutsatser som Svalner lämnat redovisas nedan undan särskild punkt. FOYEN ADVOKATFIRMA KB Box 7229, 103 89 Stockholm Besöksadress: Regeringsgatan 52 / Tel. 08-506 184 00 / Fax 08-506 184 70 / Org.nr. 916941-2740 / Säte: Stockholm / www.foyen.se
2. RISKBEDÖMNING 2.1. Granskning har skett av offentliga uppgifter avseende bolaget MF som ska förvärvas. För detta bolag kan konstateras att det registrerades redan år 1995 och att bolaget har haft en omsättning om drygt 500 000 kr per år under räkenskapsåren 2014-2017. Bolaget har vidare en balanserad vinst om drygt 1.5 miljoner kr och har de senaste åren delat ut c:a 300 000 kr om året till aktieägaren. Av de uppgifter som framkommit synes bolagets intäkter bestå av hyresintäkter från hyresgäst. Då bolaget är äldre och har bedrivit verksamhet under en längre tid kan noteras att riskerna för eventuella krav mot bolaget är högre än om bolaget varit tomt utöver ägande av fastigheten. Det kan dock noteras att skuldsaldo saknas enligt kreditupplysning för detta bolag, d.v.s. några synliga skulder existerar inte. Bolaget MF förvärvade fastigheten VM2 för 900 000 kr i februari 1996. Om överlåtelsen har skett till underpris eller inte är okänt. 2.2. Ett aktieöverlåtelseavtal måste under alla förhållanden garderas med klausuler om minskning av köpeskillingen om sådana oförutsedda kostnader uppkommer avseende okända skulder för bolaget i syfte att försöka hålla Kommunen skadelös. 2.3. De ovan angivna riskerna är skälet till att vi tidigare inte rekommenderat att fastigheten NV2 skulle förvärvas genom bolagsköp eftersom Bolaget MF hade verksamhet samt hyresintäkter. Detta har gjort att konsekvenserna blivit svåröverskådliga och ett sådant avtal hade blivit betydligt mer omfattande än i ett fall med ett tomt nystartat bolag. Här ska särskilt noteras att Bolaget som sådant övertas med ansvar för eventuella befintliga skulder. Det är dock fullt möjligt att Kommunen kan förvärva Fastigheten genom ett sådant bolagsköp vilket dock kräver noggrann reglering i överlåtelseavtalet. 2.4. En likvidation av ett bolag som bedrivit aktiv verksamhet riskerar dessutom att bli mer svårhanterlig än ett bolag som inte bedrivit sådan verksamhet med intäkter och anställda. 2.5. Om altnernativet med bolagsköp väljs är det som ovan angetts viktigt att aktieöverlåtelsen innehåller reservationer mot okända skulder där minskning av köpeskilling ska ske i motsvarande mål alternativt återbetalning av delar av erlagd köpeskilling. Ett alternativ är också att dela upp betalningen av köpeskillingen för att på så sätt innehålla delar som kan användas till kvittning om skulder trots allt skulle uppkomma. 2.6. En viktig fråga att hantera är de eventuella hyresavtal som finns avseende fastigheten. Bolaget som äger fastigheten ansvarar som hyresvärd gentemot sina hyresgäster och kan bli skadeståndsskyldig om hyresavtalen upphör enligt det s.k. indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster. En lösning på denna problematik skulle vara att Säljaren före överlåtelsen ser till att några sådana krav inte finns eller kommer att ställas samtidigt som nytt hyresavtal ingås med kvarvarande hyresgäst där denne avstår från 2 (5)
sitt besittningsskydd enligt separat överenskommelse. Sådant avstående måste godkännas av hyresnämnden för att vara giltigt och handläggs snabbt av hyresnämnden. 2.7. Hyresavtalet måste vidare villkoras av att sådant godkännande också lämnas. 3. AVVECKLING AV BOLAG OCH STÄMPELSKATT 3.1. Efter förvärv av aktierna finns två alternativ. Antingen kan Bolaget kvarstå som ett kommunägt bolag om behov av detta skulle finnas. Alternativet är att överlåta Fastigheten till Kommunen (eller tredje part) och likvidera bolaget. En likvidation innebär en avveckling av Bolaget där samtliga skulder måste betalas innan Bolaget upphör att existera. En likvidator utses av Bolaget för att avveckla detta. Likvidationen innebär även ett krav på att kalla på okända borgenärer hos Bolagsverket vilket tar sex månader där en kungörelse sker i Post- och Inrikes Tidningar på dess hemsida. 3.2. En överföring av Fastigheten till Kommunen skulle i sig utlösa ett krav på att betala stämpelskatt. Denna skatt uppgår till 1.5 % av det lägsta av köpeskillingen eller taxeringsvärdet för året före överlåtelsen enligt vad som framgår nedan. Sker överlåtelsen t.ex. genom gåva eller till underpris under år 2019 uppgår stämpelskatten till 1.5 % av senast fastställda taxeringsvärdet 3 255 000 kr, d.v.s. 48 825 kr, en kostnad som Kommunen då har att bära avseende fastigheten NV2. 3.3. En mer komplicerad fråga utgörs av frågan om latent skatt för fastigheterna för det fall fastigheten NV2 skulle ha överlåtits till underpris till bolaget MF. Enligt det tänkta överlåtelseavtalet har fastigheten ett marknadsvärde om 10 000 000 kr, d.v.s. mer än tio gånger det värde som åsattes fastigheten vid interna överlåtelsen 1996. När fastigheten kommer överföras till Kommunen finns en risk att latent skatt utlöses för Bolaget som kan uppgå till relativt stora belopp i sammanhanget. Av detta skäl har nedanstående utlåtande från Svalner inhämtats avseende de två tänkta bolagsköpen. 4. YTTRANDE FRÅN SVALNER AVSEENDE SKATTEKONSEKVENSER 4.1. Då kommunen i ett första steg avser att förvärva samtliga aktier i de fastighetsägande bolagen för att sedan, i ett andra steg, förvärva fastigheterna från bolagen via ett direktförvärv kan latent skatt aktualiseras i följande fall. 4.2. I det första steget då kommunen förvärvar aktierna i bolagen aktualiseras inte någon latent skatt då fastigheterna ligger kvar i respektive bolag. I det andra steget då kommunen förvärvar fastigheterna via direktförvärv kommer dock frågan om latent skatt aktualiseras. I vanliga fall går det att undvika latent skatt vid direktförvärv av fastigheter från dotterbolag, då sådana överlåtelser ofta sker via skattemässiga underprisöverlåtelser för ett pris motsvarande fastigheternas skattemässiga värde. Kommuner omfattas dock inte av bestämmelserna rörande underprisöverlåtelser varför en sådan inte är möjlig att genomföra i detta fall. Då en underprisöverlåtelse inte är 3 (5)
möjlig att genomföra i det andra steget utgår vi från att förvärvet av fastigheterna sker för en köpeskilling motsvarande marknadspris. Den latenta skatten som aktualiseras i bolagen skulle då uppgå till 22 procent (nuvarande skattesats) av skillnaden mellan överenskommet marknadsvärde för fastigheterna och dess skattemässiga värde. Noteras bör även att stämpelskatt om 1,5 procent av det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet för fastigheterna kommer utgå vid direktförvärvet (se även punkt 3.2. ovan). 4.3. I det fall kommunen förvärvar fastigheterna via utskiftning i samband med en frivillig likvidation av bolagen kommer de skattemässiga konsekvenserna i stort motsvara de som beskrivits ovan. Vid en likvidation kommer bolagen inkomstbeskattas för skillnaden mellan det bokförda värdet (vi utgår från att skattemässigt värde motsvarar det bokföringsmässiga) och marknadsvärdet i enlighet med reglerna rörande uttagsbeskattning. För kommunen skulle likvidationen jämställas med en avyttring av aktierna vilket normalt innebär att aktieägaren ska kapitalvinstbeskattas i den mån som likvidationen medför att aktieägaren får ut mer än omkostnadsbeloppet för aktierna. Då kommunen inte utgör något skattesubjekt samt att värdet på fastigheterna, enligt vår uppfattning, i stort sett kommer motsvara omkostnadsbeloppet för aktierna aktualiseras dock inte denna fråga. 4.4. Normalt sett hanteras frågan om latent skatt genom en köpeskillingsmekanism i överlåtelseavtalet genom vilken köparen erhåller en rabatt. Rabatten motsvara normalt mellan 5,5-11 procent av den framräknade latenta skatten, rabatten räknas således ut enligt följande; ((överenskommet fastighetsvärde skattemässigt värde) x 22 %) x 11 %. Det bör dock poängteras att detta är en förhandlingsfråga mellan parterna och att rabatten kan uppgå till mer eller mindre än 11 procent om parterna kommer överens om detta. Normalt sett erhåller köparen rabatt p.g.a. att den latenta skatten eventuellt kommer realiseras någon gång i framtiden. I detta fall har vi dock förstått det som att den latenta skatten faktiskt kommer realiseras varför man skulle kunna argumentera för en högre rabatt än 11 procent. 4.5. Under förutsättning att bolagen idag är vinstgenererande samt att kommunen inte avser att avyttra fastigheterna inom en snar framtid ser vi spontant ingen nackdel med att kommunen äger fastigheterna direkt. För säljaren blir dock vinsten med stor sannolikhet skattefri (under förutsättning att det rör sig om näringsbetingade andelar) om de överlåter bolagen istället för fastigheterna direkt, det är förmodligen därför de är måna om att sälja bolagen. 5. ÖVRIGA FRÅGOR 5.1. Bolaget MF har gett in årsredovisning för räkenskapsåret 2017. En årsredovisning, samt deklaration för året 2018, kommer behöva upprättas och ges in efter årsskiftet 2018/19. 4 (5)
5.2. Vi rekommenderar här att Säljaren har ansvaret för att upprätta dessa handlingar efter tillträdet, annars kommer denna skyldighet att hamna på Kommunen med vissa kostnader som följd och för en period där Kommunen inte kommer ha ägt Bolaget. Kommunen kommer dock ha ansvaret för att handlingarna undertecknas och ges in. FOYEN ADVOKATFIRMA KB Måns Karlsson 5 (5)