DETTA HYRESAVTAL ( Hyresavtalet ) är träffat 2018-XX-XX mellan: (1) Läkarhuset i Malmö AB, organisationsnummer 556883-1399 ( Hyresvärden ) och (2) Malmö stad, organisationsnummer 212000-1124 ( Hyresgästen ). Hyresvärden och Hyresgästen benämns var för sig för Part och gemensamt för Parterna. 1 HYRESOBJEKT 1.1 Hyresvärden äger fastigheten Ellenbogen 38 ( Fastigheten ). 1.2 Hyresgästen förhyr, genom Hyresavtalet, en lokal om 1 100 m2 LOA med adress Baltzarsgatan 23 belägen på Fastigheten och markerad på ritning, Bilaga 1, ( Hyresobjektet ). 1.3 Om den, i Hyresavtalet, angivna arean avseende Hyresobjektet avviker från senare uppmätt area medför avvikelsen inte rätt för Hyresgästen till återbetalning av erlagd hyra eller rätt för Hyresvärden till högre hyra. 2 HYRESOBJEKTETS SKICK 2.1 Hyresobjektet ska på Tillträdesdagen (se definition nedan) vara i sådant skick att det uppfyller samtliga de krav på utrustning, installationer, standard m.m. som framgår av förfrågningsunderlaget daterat den 15 juni 2018 samt av de förslag Hyresgästen lämnat i den upphandling med anledning av vilken Hyresavtalet har ingåtts. 2.2 I samband med Hyresgästens tillträde till Hyresobjektet ska Parterna företa en gemensam besiktning av Hyresobjektet för att fastställa detta skick. Besiktningen ska dokumenteras i ett protokoll som ska föras av Hyresvärden. 2.3 Hyresvärden ansvarar för att Hyresobjektet vid hyresförhållandets början uppfyller samtliga myndighetskrav som uppställs för användning av Hyresobjektet för det ändamål som anges i Hyresavtalet. 2.4 Hyresobjektet uthyrs utan särskild för verksamheten avsedd inredning. 3 ÄNDAMÅLET MED UTHYRNINGEN Hyresobjektet uthyres för att användas till kontors- och kontaktcenterverksamhet. Annan verksamhet än den häri angivna får inte utan Hyresvärdens föregående godkännande bedrivas i Hyresobjektet. 4 HYRESTID, UPPSÄGNINGSTID OCH FÖRLÄNGNINGSTID 4.1 Hyresavtalet ska gälla från och med den 1 juni 2019 ( Tillträdesdagen ) till och med det datum som infaller tio (10) år efter Tillträdesdagen, dvs. den 31 maj 2029. Nämnda period benämns Hyrestiden. 4.2 För det fall Hyresavtalet inte, med iakttagande av en uppsägningstid om nio (9) månader, sägs upp i behörig ordning av någon av Parterna till Hyrestidens slut (dvs. till den 31 maj 2029), övergår Hyresavtalet till att bli ett tillsvidareavtal och löper således på obestämd tid till dess att det sägs upp i behörig ordning av 1
någon av Parterna med iakttagande av en uppsägningstid om minst nio (9) månader. 4.3 Uppsägning av Hyresavtalet ska ske skriftligen. 5 HYRA OCH HYRANS BETALNING 5.1 Hyran för Hyresobjektet uppgår till 2 750 000 kronor per år ( Bashyran ), exklusive i Hyresavtalet angivna tillägg. 5.2 Hyran, jämte i Hyresavtalet angivna tillägg, ska betalas kvartalsvis i förskott mot e-faktura ställd till Hyresgästen och märkt med: GLN kod: 7381036600956 Er Referens: 2473 Projektnamn: Projektledare: Kontaktcenter Veronica Wallinder 5.3 Vid försenad hyresbetalning ska Hyresgästen i förekommande fall erlägga dels ränta enligt räntelagen, dels ersättning för skriftlig betalningspåminnelse och krav enligt lagen om ersättning för inkassokostnader m.m. Ersättning för påminnelse utgår med belopp som vid varje tillfälle gäller enligt förordning om ersättning för inkassokostnader m.m. 5.4 Felaktig e-faktura skall krediteras. Ny e-faktura som ersätter felaktig e-faktura betalas inte förrän kreditfaktura har kommit Hyresgästen tillhanda. Ränta utgår inte för felaktigt fakturerat belopp. 6 MERVÄRDESSKATT Hyresgästen avser att bedriva egen verksamhet i lokalen, vilket medför att uthyrningen kan vara mervärdesskattepliktig för Hyresvärdens del enligt 3 kap. 3 mervärdesskattelagen. Vid en mervärdesskattepliktig lokalupplåtelse har Hyresvärden som huvudregel rätt att lyfta den investeringsmoms som är hänförlig till hyresgästanpassningen efter andra ny-, till- och ombyggnationer av lokalen. 7 INDEXERING 7.1 Utöver hyran ska Hyresgästen, med hänsyn till förändringar i konsumentprisindex (totalindex med 1980 som basår), utge tillägg till hyran med viss procent beräknat på sjuttiofem (75) procent av Bashyran. Bashyran är anpassad till indextalet för oktober månad 2019, vilket utgör bastal. 7.2 Skulle indextalet någon påföljande oktobermånad ha stigit i förhållande till bastalet, ska hyrestillägg utgå med det procenttal varmed indextalet ändrats i förhållande till bastalet. I fortsättningen ska hyrestillägg utgå i förhållande till indexändringarna, varvid hyresförändringen beräknas på basis av den procentuella förändringen mellan bastalet och indextalet för respektive oktobermånad. 7.3 Ändringen av hyrestillägget enligt denna punkt 7 sker alltid från och med den 1 januari efter det att oktoberindex har föranlett omräkning. 2
7.4 För det fall indextalet för en framtida oktobermånad understiger bastalet ska detta inte medföra att Bashyran ska reduceras eller att Hyresvärden på annat sätt ska kompensera Hyresgästen. 8 FASTIGHETSSKATT Hyresgästen ska, som tillägg till hyran och samtidigt med hyrans erläggande, utge ersättning för på Hyresobjektet belöpande andel av vid varje tid för Fastigheten utgående fastighetsskatt samt annan avgift, pålaga eller skatt som riksdag, regering, kommun eller annan myndighet bestämt eller kan komma att bestämma avseende Fastigheten. Hyresgästens andel beräknas efter Hyresobjektets yta i förhållande till Fastighetens totala uthyrningsbara yta. Ersättningen erläggs enligt Hyresavtalets regler om betalning av hyra. 9 TILLHANDAHÅLLANDE AV NYTTIGHETER OCH DRIFTSKOSTNADER 9.1 Hyresvärden ska tillhandahålla Hyresgästen elektricitet, värme, VA, varmvatten, kyla och ventilation. 9.2 Ersättning till Hyresvärden för tillhandahållande av värme, VA, varmvatten, kyla och ventilation ingår i Bashyran under punkten 5.1 ovan. 9.3 Hyresgästen ska teckna eget abonnemang avseende elektricitet. 9.4 Snöröjning (även på tak), sandning, trappstädning och sophämtning ombesörjs och bekostas av Hyresvärden och ingår således i Bashyran under punkten 5.1 ovan. Hyresvärden tillhandahåller vidare, utan kostnad för Hyresgästen, avfallskärl och erforderligt avfallsutrymme. 9.5 I den utsträckning mätare för de nyttigheter som uppräknas under punkten 9.1 ovan erfordras, ska sådan(a) installeras och bekostas av Hyresvärden. 10 DRIFT OCH UNDERHÅLL 10.1 Hyresgästen ombesörjer och bekostar tillsyn och underhåll av ytskikt i Hyresobjektet, av egen inredning och egna inventarier samt av sådan eventuell inredning som tillhandahållits av Hyresvärden (såsom exempelvis speglar, väggfasta hyllor och liknande, dock ej till undvikande av missförstånd - vitvaror och annan köks- och badrumsutrustning eller fastighetsinstallationer såsom ventilationsanläggning och liknande). 10.2 Hyresvärden ombesörjer och bekostar sådana drifts- och underhållsåtgärder avseende Hyresobjektet och dess installationer (inbegripet tillsyn och skötsel av, felavhjälpande och planerat underhåll avseende, samt utbyte av sådant som är förbrukat och uttjänt i Hyresobjektet) som inte uttryckligen åvilar Hyresgästen enligt punkten 10.1 ovan. De åtgärder som Hyresvärden ansvarar för enligt denna punkt 10.2 omfattar till undvikande av missförstånd även yttre drift och underhåll av Hyresobjektet, s.k. fastighetsgeneriska åtgärder. 11 OMBYGGNAD M.M. 11.1 Hyresgästen äger inte rätt att utan Hyresvärdens föregående skriftliga medgivande, i Hyresobjektet eller annars på Fastigheten, vidta vare sig om- eller tillbyggnad eller icke-ringa inrednings-, installations- eller ändringsarbeten. Ändringar av befintlig planlösning ska skriftligen godkännas av Hyresvärden innan ombyggnadsarbete får påbörjas. Om återställande av ombyggnad inte ska 3
ske efter avflyttning ska detta särskilt anges i medgivandet. Om Hyresgästen utan erforderligt bygglov vidtar ändringar i Hyresobjektet eller på Fastigheten och Hyresvärden till följd härav enligt reglerna i plan- och bygglagen eller annan lagstiftning tvingas utge byggnadsavgift, tilläggsavgift eller annan avgift ska Hyresgästen till Hyresvärden utge motsvarande belopp. 11.2 Hyresgästen ska vid ombyggnation och underhåll och annat arbete på Fastigheten iaktta gällande arbetsmiljöregler. Allt arbete ska utföras fackmannamässigt. 12 BRANDSKYDDSDOKUMENTATION Med hänvisning till lagen (2003:778) om skydd mot olyckor, LSO, ankommer det på Hyresvärden och Hyresgästen att bedriva ett systematiskt brandskyddsarbete (SBA) och dokumentera/rapportera det arbetet. Parterna är överens om att det ankommer på Hyresgästen att ansvara för nedanstående punkter såvitt avser själva verksamheten i Hyresobjektet: (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) Organisation Utbildning Instruktioner och rutiner Dokumentation Drift och akut underhåll 13 YTTRE ÅVERKAN M.M. Kontroll/uppföljning/tillbudsrapportering Hyresgästen svarar för skador på grund av åverkan på Hyresobjektets fönster, dörrar, portar och skyltar och ska bekosta åtgärdande av sådana skador. 14 LEDNINGAR FÖR TELEFONI OCH DATAKOMMUNIKATION Hyresgästen ombesörjer och bekostar erforderlig dragning av ledningar för telefoni och datakommunikation från den anslutningspunkt operatören anger till de ställen i Hyresobjektet som Hyresgästen väljer. 15 SKYLTAR 15.1 Parterna har den [anges] 2018 ingått ett genomförandeavtal avseende Parternas respektive rättigheter och skyldigheter innan Tillträdesdagen relaterat till Hyresgästens hyra av Hyresobjektet. Enligt nämnda genomförandeavtal har Hyresgästen rätt att redan innan Tillträdesdagen sätta upp viss/a skylt/ar för verksamheten enligt ett, för Hyresvärden, under genomförandeavtalet presenterat skyltprogram. 15.2 Bortsett från den/de skylt/ar som åsyftas under punkten 15.1 ovan, äger Hyresgästen inte utan Hyresvärdens föregående medgivande rätt att sätta upp anslag, skyltar, markiser, antenner eller dylikt på Fastigheten eller byggnadens fasad. Vid avflyttning åligger det Hyresgästen att på egen bekostnad nedmontera sådana eventuella skyltar, markiser och antenner som Hyresgästen har låtit montera på Fastigheten eller byggnadens fasad och återställa Fastigheten respektive fasaden i godtagbart skick. Vid mera omfattande fastighetsunderhåll, 4
såsom fasadrenovering, åligger det Hyresgästen att på egen bekostnad och utan ersättning nedmontera och åter uppmontera sådana skyltar, markiser och antenner. 16 FÖRSÄKRING 16.1 Hyresvärden ska under hela hyresförhållandet hålla Fastigheten med byggnader fullvärdesförsäkrad enligt sedvanliga försäkringsvillkor. 16.2 Hyresgästen ska teckna och under hela hyresförhållandet vidmakthålla försäkring för den verksamhet som bedrivs i Hyresobjektet. 16.3 Såväl Hyresvärdens som Hyresgästens försäkring ska omfatta skada orsakad av tredje man. 17 LÅS- OCH STÖLDSKYDDSANORDNINGAR Det åligger Hyresgästen att på egen bekostnad utrusta Hyresobjektet med sådana lås- och stöldskyddsanordningar liksom eventuell övervakningskamera som krävs för Hyresgästens försäkringsskydd. 18 HYRESVÄRDENS TILLTRÄDE TILL HYRESOBJEKTET Hyresvärden, part som företräder Hyresvärden och/eller personal från energibolag, VA-bolag, telekombolag eller liknande ska tillförsäkras tillträde till Hyresobjektet för underhålls- och reparationsarbete, renoveringar, besiktningar, tillsyn, värderingar och liknande åtgärder. Hyresvärden ska, såvida tillträdesbehovet inte är särskilt akut, i god tid informera Hyresgästen om behovet av tillträde till Hyresobjektet och tillträdet ska ske i samråd med Hyresgästen och på ett sätt som orsakar minsta möjliga störning av Hyresgästens verksamhet i Hyresobjektet. 19 NEDSÄTTNING AV HYRA Hyresgästen har inte rätt till nedsättning av hyran för tid då Hyresvärden låter utföra arbete för att sätta Hyresobjektet i avtalat skick eller annat arbete som särskilt anges i Hyresavtalet. Hyresgästen har inte heller rätt till nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att Hyresvärden låter utföra sedvanligt underhåll av Hyresobjektet eller Fastigheten i övrigt. Det åligger dock Hyresvärden att i god tid underrätta Hyresgästen om arbetets art och omfattning, samt när och under vilken tid arbetet ska utföras. 20 OFÖRUTSEDDA KOSTNADER M.M. 20.1 Skulle efter Hyresavtalets tecknande oförutsedda kostnadsökningar uppkomma för Fastigheten på grund av a) införande eller höjning av särskild för Fastigheten utgående skatt, avgift eller pålaga varom riksdag, regering, kommun eller myndighet kan komma att besluta eller b) generella ombyggnadsåtgärder eller liknande på Fastigheten som inte enbart avser Hyresobjektet och som Hyresvärden åläggs att utföra till följd av beslut av riksdag, regering, kommun eller myndighet, ska Hyresgästen med verkan från inträdd kostnadsökning erlägga ersättning till Hyresvärden för på Hyresobjektet belöpande andel av den totala årliga kostnadsökningen för Fastigheten. Hyresgästens andel beräknas efter Hyresobjektets yta i förhållande till Fastighetens totala uthyrningsbara yta. Hyresobjektets andel uppgår vid Hyresavtalets tecknande till 38 procent. 5
20.2 Med skatt enligt a) i punkten 20.1 ovan avses inte mervärdesskatt och fastighetsskatt i den mån ersättning härför erläggs i enlighet med överenskommelse. Med oförutsedda kostnader menas sådana kostnader som vid Hyresavtalets ingående inte har beslutats av de under a) och b) i punkten 20.1 ovan angivna instanserna. Ersättningen erläggs i enlighet med Hyresavtalets regler om betalning av hyra. 21 MYNDIGHETSKRAV 21.1 Det åligger Hyresgästen att på eget ansvar och egen bekostnad svara för de åtgärder som av försäkringsbolag, byggnadsnämnd, miljö- och hälsoskyddsnämnd, brandmyndighet eller annan myndighet efter Tillträdesdagen kan komma att krävas oavsett om sådant krav riktas mot Hyresgästen eller Hyresvärden för Fastigheten eller Hyresobjektet eller för Fastighetens eller Hyresobjektets nyttjande för avsedd användning eller liknande. Hyresgästen ska samråda med Hyresvärden innan sådan åtgärd vidtas. 21.2 Om det vid av myndighet påkallad revisionsbesiktning av el- och sprinkleranordningar eller annan installation konstateras fel och brister, åligger det Hyresgästen att på egen bekostnad inom av myndigheten föreskriven tid utföra begärda åtgärder. Om Hyresgästen inom nämnda tid inte har åtgärdat aktuella fel och brister, äger Hyresvärden rätt att på Hyresgästens bekostnad utföra sådana åtgärder som myndigheten föreskrivit. 21.3 Det åligger Hyresgästen att under hyresförhållandet inneha giltiga tillstånd, etc. från samtliga berörda myndigheter och försäkringsbolag som krävs för driften och verksamheten i Hyresobjektet. 22 FORCE MAJEURE Part fritas från sin skyldighet att fullgöra sin del av Hyresavtalet och från skyldighet att erlägga skadestånd om nämnda Parts åtagande inte alls eller endast till onormalt hög kostnad kan fullgöras på grund av krig eller upplopp, på grund av sådan arbetsinställelse, blockad, eldsvåda, explosion eller ingrepp av offentlig myndighet som sådan Part inte råder över och inte heller kunnat förutse. 23 ANDRAHANDSUPPLÅTELSE Hyresgästen har inte rätt att utan Hyresvärdens föregående skriftliga medgivande upplåta hela eller delar av Hyresobjektet till annan. 24 ÖVERLÅTELSEFÖRBUD Hyresrätten enligt Hyresavtalet får inte utan Hyresvärdens föregående skriftliga medgivande överlåtas på annan. 25 AVFLYTTNING 25.1 Vid hyresförhållandets upphörande ska Hyresgästen på egen bekostnad bortföra Hyresgästen tillhörig egendom från Hyresobjektet och Fastigheten och även i övrigt återställa Hyresobjektet i godtagbart skick, samt tillse att Hyresobjektet är fullständigt utrymt, fritt för användning och väl städat. Samtliga nycklar och passerkort till Hyresobjektet och Fastigheten - även i den utsträckning de har anskaffats av Hyresgästen ska vid hyresförhållandets upphörande överlämnas 6
till Hyresvärden. I den mån Hyresgästen inte har fullgjort häri nämnda skyldigheter får Hyresvärden avhjälpa bristerna på Hyresgästens bekostnad. 25.2 Hyresvärden och Hyresgästen ska i samband med hyresförhållandets upphörande gemensamt besiktiga Hyresobjektet för att fastställa huruvida det skadats under hyresförhållandet eller om det finns brister i underhållet. Parterna ska gemensamt under besiktningen upprätta ett besiktningsprotokoll. Protokollet ska undertecknas av behörig företrädare för respektive Part. Parterna ska stå sina egna kostnader i anledning av sådan besiktning. För det fall Parterna enas om att låta en extern besiktningsman utföra besiktningen ska kostnaderna därför delas lika mellan Parterna. 25.3 Om Hyresvärden vid besiktningen inte har några anmärkningar, ska detta noteras i protokollet. I protokollet ska antecknas om Hyresvärden godkänner Hyresobjektet och dess skick. 25.4 Om Hyresvärden vid besiktningen finner att Hyresobjektet är skadat eller att underhållet är eftersatt, ska i protokollet antecknas i vilka avseenden Hyresvärden menar att Hyresgästen är ansvarig för föreliggande skada och/eller det eftersatta underhållet. Om Parterna är eniga, ska Parternas överenskommelse kring hantering av skadan och/eller det eftersatta underhållet antecknas i protokollet. Är Parterna inte eniga och vill Hyresvärden göra rättsliga anspråk gällande, ska Hyresvärden precisera dem i protokollet eller förbehålla sig rätten att senare precisera sina anspråk. Bedömningen av huruvida Hyresgästen ska anses vara ansvarig på det sätt som Hyresvärden påstår, ska göras med beaktande av vad som anges i punkten 26.1 ovan. 26 ÄNDRINGAR OCH TILLÄGG Ändringar i, och tillägg till, Hyresavtalet ska, för att vara bindande, avtalas skriftligen och undertecknas av behöriga företrädare för båda Parter. 27 VILLKOR FÖR HYRESAVTALETS GILTIGHET 27.1 Hyresavtalet är för sin giltighet beroende av att såväl servicenämnden som kommunstyrelsen i Malmö stad godkänner Hyresavtalet genom beslut som vinner laga kraft. 27.2 Hyresavtalet är vidare för sin giltighet beroende av att, för det fall bygglov krävs, lagakraftvunnet bygglov erhållits. 27.3 För det fall häri nämnda villkor inte uppfylles, ska Hyresavtalet förlora sin verkan. Ingendera Parten har rätt till ersättning av den andra Parten för det fall Hyresavtalet upphör att gälla med anledning härav. Hyresavtalet har upprättats i två (2) likalydande exemplar av vilka Parterna har tagit var sitt. Läkarhuset i Malmö AB Malmö stad Namn: Anders Kupsu, VD Namn: Carina Tempel, servicedirektör 7
Namn: Marcus Pfister, fastighetschef 8
SKISS - 2018-08-10 YTSAMMANSTÄLLNING YTOR ( LOA ) PLAN 4: PLAN 3 PLAN 2: CA 340 KVM CA 340 KVM CA 420 KVM TAKTERRASS TOTALT: CA 1 100 KVM URBAN TAKTRÄDGÅRD & BIODLING BALTZARSGATAN
SKISS - 2018-08-10 PLAN 2 - CA 420 KVM PLAN 2 Efter att ha passerat den generösa och välkomnande entrén i gatuplan finns besöksmottagningen en trappa upp. Frontdesk är strategiskt placerad för att ge en god visuell kontakt med mötesrummen som av säkerhetsskäl har en extra utrymningsväg mot gården. Även frontdesk har en utrymningsväg via backoffice om en hotfull situation skulle uppstå. För besökare finns här lekhörna, läshörna, utställning, lånedatorer med utskriftsmöjlighet, toaletter och väntplatser för att sitta ned. På detta våningsplan finns återfinns verksamhetens gemensamma och sociala funktioner såsom kök, pausrum, takterrass och en urban takträdgård med bioodling och insektshotell för att stimulera biologisk mångfald i stadsmiljön. Pausrummet kan användas för större möten och köket är avskilt placerat för att kunna användas vid sådana möten eller för att hämta fika till övriga mötesrum. Genom att placera funktionerna på ett våningsplan avskilt från arbetsplatserna ges bättre möjligheter till sociala möten och avkoppling vid lunch- och fikapauser.
PLAN 3 & 4 På plan 3 och 4 återfinns arbetsplatserna med tillhörande mötes- och samtalsrum. Här finns även en kaffestation för kortare pauser och spontana möten kollegor emellan. Respektive våning har skrivarmöjligheter, materialförvaring, kapprum samt WC och HWC. För att bryta av landskapen och minska störningar för in- och utpasserande har mötesrum placerats i anslutning till trapphuset. Uppdelningen av arbetsplatserna på två våningsplan skapar förutsättningar för en god arbetsmiljö med goda akustiska förhållanden och utan känslan av att ha sin arbetsplats i ett hav av arbetsplatser SKISS - 2018-08-10 PLAN 3 - CA 340 KVM PLAN 4 - CA 340 KVM TYPPLAN - PLAN 3 & 4