Konkurrens på bostadsmarknaden

Regeringsuppdrag M2009/4802 A Konkurrens på bostadsmarknaden ett nedslag i 15 kommuner

Konkurrens på bostadsmarknaden ett nedslag i 15 kommuner Boverket november 2010

Titel: Konkurrens på bostadsmarknaden ett nedslag i 15 kommuner Utgivare: Boverket november 2010 Upplaga: 1 Antal 80 Tryck: Boverket internt ISBN tryck: 978-91-86559-56-4 ISBN pdf: 978-91-86559-57-1 Sökord: Bostadsmarknaden, bostadsfastigheter, bostäder, ägare, ägarstrukturen, storstäder, förortskommuner, universitetsstäder, medelstora kommuner, små kommuner Dnr: 212-4279/2010 Publikationen kan beställas från: Boverket, Publikationsservice, Box 534, 371 23 Karlskrona Telefon: 0455-35 30 50 eller 35 30 56 Fax: 0455-819 27 E-post: publikationsservice@boverket.se Webbplats: www.boverket.se Rapporten finns som pdf på Boverkets webbplats. Rapporten kan också tas fram i alternativt format på begäran. Boverket 2010

3 Förord Rapporten är en sammanställning och redovisning av hur ägarstrukturen för bostadsfastigheter ser ut i femton utvalda kommuner och hur den har förändrats mellan 2008 och 2010. Rapporten har utarbetats av Rolf-Erik Román. Karlskrona november 2010 Martin Storm verksamhetschef

4 Konkurrens på bostadsmarknaden

5 Innehåll Sammanfattning... 7 1. Inledning... 9 1.1 Syfte... 9 1.2 Avgränsning... 9 1.3 Datainsamling och metod... 9 2. Ägarstruktur... 11 2.1 Inledning... 11 2.2 Ägarstrukturen i riket... 12 2.3 De enskilda kommunerna... 15 2.3.1 Storstäder...15 2.3.2 Förortskommuner till storstäder...18 2.3.3 Universitetsstäder...20 2.3.4 Medelstora kommuner med långvarig balans på bostadsmarknaden...23 2.3.5 Medelstora kommuner med långvarigt överskott på bostadsmarknaden...25 2.3.6 Små kommuner med långvarig balans på bostadsmarknaden...26 2.3.7 Små kommuner med långvarigt överskott på bostadsmarknaden...28 2.4 Sammanfattning angående ägarstrukturen... 29 Bilaga... 35

6 Konkurrens på bostadsmarknaden

7 Sammanfattning Boverket har valt att belysa ägarstrukturen genom att redovisa de största bostadsfastighetsägarnas bestånd (uttryckt i taxerad bostadsyta) i femton kommuner, däribland de tre storstadskommunerna. I Stockholm och Malmö är upplåtelseformen för 55 procent av den totala taxerade bostadsytan i flerbostadshus hyresrätt. I tolv av de tretton övriga kommunerna är hyresrättens andel två tredjedelar eller mer. Riksgenomsnittet är 64 procent. I Sundbyberg och Burlöv, två förortskommuner till storstäder, är marknadsandelen för offentligt ägande (stat, kommun, landsting och kommunägda bostadsföretag, varav de sistnämnda dominerar) 75-90 procent när det gäller hyresrätt i flerbostadshus. Motsvarande andel är cirka hälften i sex av de övriga kommunerna (däribland Stockholm och Göteborg). ca två tredjedelar i två (Motala och Ånge) och ca 40 procent eller mindre i fyra kommuner (varav en är Malmö). En av kommunerna som ingår i redovisningen, Valdemarsvik, har inget kommunalt bostadsföretag. En relativt ny företeelse är att utlandsbaserade bostadsföretag har skaffat sig en betydande marknadsandel (10-15 procent) i vissa kommuner. Detta gäller Malmö och de två universitetsorterna Linköping och Umeå samt en medelstor och en mindre kommun (Härnösand och Hällefors). Det utlandsbaserade ägandet är av mindre betydelse i Stockholm och Göteborg. Från 2008 till 2010 har det inträffat små förändringar. En viktig förändring är att kommunägda Svenska Bostäder i Stockholm minskat sitt innehav av bostadsfastigheter med närmare 30 procent. Trots det bibehåller Svenska Bostäder sin position som den största ägaren av bostadsfastigheter i Stockholm. Noterbart är vidare att det danskägda företaget Centerplan Nordic A/S minskat sitt innehav under de senaste två åren till en fjärdedel av den tidigare nivån, vilket betytt ett fall från 9:e till 20:e plats på rankinglistan i Göteborg och att utlandsbaserade Akelius Invest Ltd avvecklat sitt innehav av bostadsfastigheter i Sollefteå, där man var tredje största ägare av bostadsfastigheter för två år sedan. Av de 50 största bostadsfastighetsägarna i riket är 38 kommuner, 5 privatägda svenska aktiebolag, 5 utländska företag, en ekonomisk förening och en i kategorin övriga. Efter Stockholm och Göteborg kommer två utlandsbaserade ägare på tredje och fjärde plats på rankinglistan, nämligen ACTA (Norge) och Akelius Invest Ltd (Bahamas). På sjunde plats kommer det första privatägda svenska aktiebolaget, Stena AB. De utländska företagens och de svenska aktiebolagens fastighetsinnehav är till skillnad från kommunernas fastighetsinnehav spritt på ett stort antal kommuner.

8 Konkurrens på bostadsmarknaden

9 1. Inledning Ett uppdrag i Boverkets regleringsbrev för 2010 lyder: Konkurrens på bostadsmarknaden Boverket ska fortlöpande fördjupa kunskaperna om konkurensförhållanden, ägarstruktur och marknadsformer på bostadsmarknaderna, särskilt hyresmarknaderna. Av särskild vikt är vad olika marknadsförhållanden innebär för konsumenterna - bostadskonsumenter i allmänhet och hyresgäster och hyresbostadssökande i synnerhet, 1 Denna rapport är en redovisning av ovanstående avrapporteringskrav och ska ses som ett kunskapsunderlag, som för fjorton utvalda kommuner i landet samt Göteborg presenterar: de största fastighetsägarna och storleken på deras bestånd, samt en sammanfattande redovisning av ägarstrukturen. 1.1 Syfte Rapporten syftar till att ge en överblick av hur ägarstrukturen av hyresfastigheter ser ut och har utvecklats på ett antal orter i landet. Den är en förstudie och syftar främst till att vara ett kunskapsunderlag inför framtiden. 1.2 Avgränsning Redovisningen av ägarstrukturen av fastigheter i femton kommuner avser oktober 2010. Förändringar sedan 2008 redovisas för i de enskilda fall då ägare av bostadsfastigheter förekom i Boverkets rapport Konkurrens på bostadsmarknaderna ett nedslag i 14 kommuner (2009). Rapporten avser endast att ge en bild av hur fastighetsbeståndet och ägarstrukturen ser ut i ett fåtal kommuner i landet. Någon djupare analys av resultaten kommer inte att göras. Urvalet innebär också att någon heltäckande bild ej kan ges. Bland annat ingår inte några små och medelstora kommuner med långvarig brist på bostadsmarknaden i urvalet. Inriktningen av arbetet innebär dessutom att redovisning och analys av exempelvis fastigheternas geografiska läge i kommunerna, storlek på lägenheterna och vilka som bor i lägenheterna inte kommer att inkluderas i arbetet. Likaså kommer inte förändringar av varje fastighetsägares marknadsandelar, mobiliteten (vilka nya företag som kommer in på marknaden och vilka som försvinner) att studeras. 1.3 Datainsamling och metod För ändamålet att studera bostadsbeståndets fördelning har Boverket valt ut fjorton kommuner geografiskt spridda över landet. De är parvis uppdelade i sju kategorier utifrån olika egenskaper. Syftet med denna upp- 1 Miljödepartementet (2009-12-21), Regleringsbrev för budgetåret 2010 avseende Boverket, s. 7.

10 Konkurrens på bostadsmarknaden delning är att resultatet i varje kommun ska kunna jämföras med en annan kommun med liknande kännetecken. Jämförelser kommer också att göras med landet som helhet beträffande bostadsbeståndets utveckling. De valda kategorierna och kommunerna är: Storstäder: Stockholm och Malmö. Förortskommuner till storstäder: Sundbyberg och Burlöv. Universitetsorter: Umeå och Linköping. Medelstora kommuner med långvarig balans på bostadsmarknaden: Härnösand och Motala Medelstora kommuner med långvarigt överskott på bostadsmarknaden: Oskarshamn och Sollefteå. Små kommuner med långvarig balans på bostadsmarknaden: Valdemarsvik och Hällefors. Små kommuner med långvarigt överskott på bostadsmarknaden: Hagfors och Ånge. 2 I bilaga görs dessutom en redovisning beträffande ägarstrukturen i Göteborg. Göteborg inkluderas i ett sammanfattande avsnitt med sammanställningar angående ägarstrukturen m.m. i de olika kommunerna. Materialet angående ägarstruktur på de lokala fastighetsmarknaderna är framtaget år 2010 är framtaget med hjälp av analysverktyget Datscha. Med hjälp av detta verktyg har det varit möjligt att ta fram rankinglistor med de 200 största bostadsfastighetsägarna i riket och i var och en av de femton utvalda kommunerna efter sammanlagd taxerad bostadsyta i flerbostadshus. För nio av kommunerna förekommer jämförelser med redovisningen av de största ägarna av bostadsfastigheter år 2008, som togs fram för Boverkets räkning av Byggstatistik AB (Gävle) och redovisades i rapporten Konkurrens på bostadsmarknaderna ett nedslag i 14 kommuner (2009). Uppgifter om total taxerad bostadsyta i riket och i respektive kommun år 2008 har levererats av Statistiska Centralbyrån (SCB). 2 Med långvarig menas att kommunen har haft samma situation, överskott eller balans, på bostadsmarknaden varje år under perioden 2003 till och med 2007. Se också Boverket (2008), Bostadsmarknaden 2008-2009.

11 2. Ägarstruktur 2.1 Inledning Boverkets uppdrag är att beskriva konkurrensförhållanden, ägarstruktur och marknadsformer, särskilt på hyresmarknaderna. Rapporten väljer i detta kapitel att belysa ovanstående genom att i avsnitt 2.2 belysa de största fastighetsägarnas bestånd (uttryckt i taxerad bostadsyta) i de 14 utvalda kommunerna. I bilaga görs en redovisning beträffande Göteborgs kommun. Redovisningen görs i detta avsnitt för 14 kommuner, vilka är parvis uppdelade i sju kategorier med olika egenskaper. Syftet med denna uppdelning är att resultatet i varje kommun ska kunna jämföras med en annan kommun med liknande kännetecken. Som nämndes i inledningskapitlet är de valda kategorierna och kommunerna: Storstäder: Stockholm och Malmö. Förortskommuner till storstäder: Sundbyberg och Burlöv. Universitetsorter: Umeå och Linköping. Medelstora kommuner med långvarig balans på bostadsmarknaden: Härnösand och Motala Medelstora kommuner med långvarigt överskott på bostadsmarknaden: Oskarshamn och Sollefteå. Små kommuner med långvarig balans på bostadsmarknaden: Valdemarsvik och Hällefors. Små kommuner med långvarigt överskott på bostadsmarknaden: Hagfors och Ånge. Med denna uppdelning uppnås en spridning mellan stora och små kommuner, mellan kommuner med överskott respektive balans på bostadsmarknaden samt mellan kommuner i olika delar av landet.

12 Konkurrens på bostadsmarknaden 2.2 Ägarstrukturen i riket I tabell 2.1 nedan redovisas de 50 största bostadsfastighetsägarna i Sverige i oktober 2010. Tabell 2.1 De 50 största bostadsfastighetsägarna i Sverige 2010 m 2 totalt, % av hyresrätt, % 1 STOCKHOLMS KOMMUN Kommun 5 098 039 3,1 4,9 2 GÖTEBORGS KOMMUN Kommun 4 535 580 2,8 4,3 3 ACTA, NORGE Utlandsägt 1 718 606 1,1 1,6 4 AKELIUS INVEST LTD, BAHAMAS Utlandsägt 1 561 047 1,0 1,5 5 MALMÖ KOMMUN Kommun 1 473 677 0,9 1,4 6 ÖREBRO KOMMUN Kommun 1 427 816 0,9 1,4 7 STENA AB Privatägt svenskt AB 1 408 942 0,9 1,3 8 LINKÖPINGS KOMMUN Kommun 1 151 682 0,7 1,1 9 GÄVLE KOMMUN Kommun 991 083 0,6 0,9 10 BOTKYRKA KOMMUN Kommun 862 433 0,5 0,8 11 UMEÅ KOMMUN Kommun 860 410 0,5 0,8 12 HELSINGBORGS KOMMUN Kommun 837 514 0,5 0,8 13 SÖDERTÄLJE KOMMUN Kommun 833 926 0,5 0,8 14 VÄXJÖ KOMMUN Kommun 821 411 0,5 0,8 15 UPPSALA KOMMUN Kommun 781 200 0,5 0,7 16 NORRKÖPINGS KOMMUN Kommun 770 468 0,5 0,7 17 LULEÅ KOMMUN Kommun 765 584 0,5 0,7 18 VÄSTERÅS KOMMUN Kommun 713 922 0,4 0,7 19 JÖNKÖPINGS KOMMUN Kommun 710 292 0,4 0,7 20 HEIMSTADEN AB Utlandsägt 699 561 0,4 0,7 21 KARLSTADS KOMMUN Kommun 616 937 0,4 0,6 22 LUNDS KOMMUN Kommun 612 320 0,4 0,6 23 HALMSTADS KOMMUN Kommun 609 177 0,4 0,6 24 DIN BOSTAD SVERIGE AB Privatägt svenskt AB 597 775 0,4 0,6 25 KRISTIANSTADS KOMMUN Kommun 595 366 0,4 0,6 26 SUNDBYBERGS KOMMUN Kommun 579 897 0,4 0,6 27 WALLENSTAM AB Privatägt svenskt AB 572 808 0,4 0,5 28 BORÅS KOMMUN Kommun 528 780 0,3 0,5 29 L E LUNDBERGFÖRETAGEN AB (PUBL) Privatägt svenskt AB 527 014 0,3 0,5 30 HUDDINGE KOMMUN Kommun 522 865 0,3 0,5 31 ESKILSTUNA KOMMUN Kommun 488 636 0,3 0,5 32 STOCKHOLMS KOOP.BOSTADSF.,KOOPERATIV Kooperativt 483 639 0,3 0,5 33 JÄRFÄLLA KOMMUN Kommun 462 172 0,3 0,4 34 FALU KOMMUN Kommun 432 417 0,3 0,4 35 MOTALA KOMMUN Kommun 393 152 0,2 0,4 36 SOLLENTUNA KOMMUN Kommun 392 626 0,2 0,4 37 SKELLEFTEÅ KOMMUN Kommun 385 534 0,2 0,4 38 UPPLANDS VÄSBY KOMMUN Kommun 384 211 0,2 0,4 39 FÖRBO AB Privatägt svenskt AB 376 232 0,2 0,4 40 BORLÄNGE KOMMUN Kommun 368 673 0,2 0,4 41 ÖSTERSUNDS KOMMUN Kommun 365 911 0,2 0,3 42 VARBERGS KOMMUN Kommun 360 916 0,2 0,3 43 SIGTUNA KOMMUN Kommun 356 910 0,2 0,3 44 GOTLANDS KOMMUN Kommun 331 811 0,2 0,3 45 SUNDSVALLS KOMMUN Kommun 328 373 0,2 0,3 46 VASAKRONAN HOLDING AB Övriga 307 535 0,2 0,3 47 PG LIVING AB (ISLAND) Utlandsägt 307 113 0,2 0,3 48 TROLLHÄTTANS KOMMUN Kommun 304 867 0,2 0,3 49 HUDIKSVALLS KOMMUN Kommun 297 105 0,2 0,3 50 CENTERPLAN NORDIC A/S, DANMARK Utlandsägt 294 842 0,2 0,3 Totalsumma hyresrätt (SCB 2008) 104 590 124 64,1 100,0 Totalsumma bostadsrätt (SCB 2008) 58 693 220 35,9 Totalsumma (SCB 2008) 163 283 344 100,0

2. Ägarstruktur 13 Av de 50 största bostadsfastighetsägarna i riket är 38 kommuner, 5 privatägda svenska aktiebolag, 5 utländska företag, en ekonomisk förening och en i kategorin övriga. Efter Stockholm och Göteborg kommer två utlandsbaserade ägare på tredje och fjärde plats på rankinglistan. Dessa fyra har vardera minst en procent av den totala marknaden. På sjunde plats kommer det första privatägda svenska aktiebolaget. De åtta största bostadsfastighetsägarna, varav fem kommuner, har vardera minst en procent av marknaden för hyresrätter i flerbostadshus. De utländska företagens och de svenska aktiebolagens fastighetsinnehav är till skillnad från kommunernas fastighetsinnehav spritt på ett stort antal kommuner. Av de 200 största bostadsfastighetsägarna i riket är 137 kommuner, 27 privatägda svenska aktiebolag, 10 utländska företag, 10 ekonomiska föreningar, 4 stiftelser, 4 i kategorin övriga, två vardera försäkringsbolag, bostadsrättsföreningar och fysiska personer samt en vardera staten respektive en bank. I tabell 2.2 nedan redovisas de största bostadsfastighetsägarna i Sverige i oktober 2010, som inte är kommuner.

14 Konkurrens på bostadsmarknaden Tabell 2.2 De största bostadsfastighetsägarna i Sverige 2010 (exklusive kommuner) m 2 totalt, % av hyresrätt, % 1 ACTA, NORGE Utlandsägt 1 718 606 1,1 1,6 2 AKELIUS INVEST LTD, BAHAMAS Utlandsägt 1 561 047 1,0 1,5 3 STENA AB Privatägt svenskt AB 1 408 942 0,9 1,3 4 HEIMSTADEN AB, NORGE Utlandsägt 699 561 0,4 0,7 5 DIN BOSTAD SVERIGE AB Privatägt svenskt AB 597 775 0,4 0,6 6 WALLENSTAM AB Privatägt svenskt AB 572 808 0,4 0,5 7 L E LUNDBERGFÖRETAGEN AB (PUBL) Privatägt svenskt AB 527 014 0,3 0,5 8 STOCKHOLMS KOOP.BOSTADSF.,KOOPERATIV Kooperativt 483 639 0,3 0,5 9 FÖRBO AB Privatägt svenskt AB 376 232 0,2 0,4 10 VASAKRONAN HOLDING AB Övriga 307 535 0,2 0,3 11 PG LIVING AB (STRAUMUR-BURDAR S INVESTMENT BA, ISLAND) Utlandsägt 307 113 0,2 0,3 12 CENTERPLAN NORDIC A/S, DANMARK Utlandsägt 294 842 0,2 0,3 13 FÖRSÄKRINGSAKTIEBOLAGET SKANDIA (PUBL) Försäkringsbolag 280 355 0,2 0,3 14 EINAR MATTSSON AB Privatägt svenskt AB 266 699 0,2 0,3 15 FASTIGHETSAB PAGODEN (TYSKLAND) Utlandsägt 232 318 0,1 0,2 16 BYGGNADSFIRMA OLOV LINDGREN AB Privatägt svenskt AB 229 159 0,1 0,2 17 APARTMENT BOSTAD VÄSTRA AB Privatägt svenskt AB 212 353 0,1 0,2 18 REGERINGSKANSLIET Staten 208 878 0,1 0,2 19 RIKSBYGGEN EKONOMISK FÖRENING Kooperativt 207 689 0,1 0,2 20 STIFT STOCKHOLMS STUDENTBOSTÄDER Stiftelse 202 496 0,1 0,2 21 REDERI AB SOYA Privatägt svenskt AB 195 620 0,1 0,2 22 STIFT AF BOSTÄDER Stiftelse 191 286 0,1 0,2 23 HEBA FASTIGHETS AB Privatägt svenskt AB 190 941 0,1 0,2 24 ALLOKTON AB Privatägt svenskt AB 176 230 0,1 0,2 25 CLAESSON & ANDERZÉN AB Privatägt svenskt AB 174 854 0,1 0,2 26 JÖNKÖPINGS BYGGINVEST AB Privatägt svenskt AB 167 978 0,1 0,2 27 SSF REAL ESTATE AB Privatägt svenskt AB 167 290 0,1 0,2 28 STIFT GÖTEBORGS STUDENTBOSTÄDER Stiftelse 164 831 0,1 0,2 29 M2 ASSET MANAGEMENT AB Privatägt svenskt AB 164 645 0,1 0,2 30 IKANO INVEST AB, LUXEMBURG Utlandsägt 161 340 0,1 0,2 31 STADSTORNET INVEST AB Privatägt svenskt AB 153 181 0,1 0,1 32 HSB STOCKHOLM EK FÖR Kooperativt 150 673 0,1 0,1 33 ALLM PENSIONSF FAST NR 54 KB Övriga 150 443 0,1 0,1 34 ÅBERG, ULLA KARLA HENRIETTA Fysisk person 147 294 0,1 0,1 35 WÅHLIN FASTIGHETER AB Privatägt svenskt AB 141 565 0,1 0,1 36 ARANÄS AB Privatägt svenskt AB 141 388 0,1 0,1 37 HSB SÖDERMANLANDS LÄN EK FÖR Kooperativt 134 163 0,1 0,1 38 KASAB MATTSON AB Privatägt svenskt AB 122 517 0,1 0,1 39 FASTIGHETS AB OSTBRICKAN Privatägt svenskt AB 115 327 0,1 0,1 40 FOLKSAM ÖMSESIDIG LIVFÖRSÄKRING Försäkringsbolag 112 905 0,1 0,1 41 HSB GÖTA EKONOMISK FÖRENING Kooperativt 110 506 0,1 0,1 42 HSB MALMÖ EK FÖR Kooperativt 107 648 0,1 0,1 43 BYGGNADSFIRMAN LUND AB Privatägt svenskt AB 104 938 0,1 0,1 44 AB SKRINDAN (JERSEY) Utlandsägt 104 866 0,1 0,1 45 SVENSKA BOSTADSFONDEN MANAGEMENT AB Övriga 104 623 0,1 0,1 46 LOCELLUS AB Privatägt svenskt AB 100 792 0,1 0,1 47 FABEGE AB Privatägt svenskt AB 99 457 0,1 0,1 48 PP PENSION FÖRSÄKRINGSFÖRENING Övriga 95 685 0,1 0,1 49 ERIK SELIN FASTIGHETER AB Privatägt svenskt AB 92 100 0,1 0,1 50 SKANDINAVISKA ENSKILDA BANKEN AB Bank 91 386 0,1 0,1 51 ARBETAREBOSTADSFONDEN T MINNE AV DEN Stiftelse 87 561 0,1 0,1 52 PATRIZIA IMMOBILIEN KAG GREATER STOCKHOLM AB (TYSKLAND) Utlandsägt 85 743 0,1 0,1 53 MELINS FASTIGHETSFÖRVALTNING AB Privatägt svenskt AB 84 419 0,1 0,1 54 HSB SYDOST EK FÖR Kooperativt 83 921 0,1 0,1 55 BRF MASTHUGGET Bostadsrättsförening 83 097 0,1 0,1 56 HSB GÖTEBORG EK FÖR Kooperativt 81 204 0,0 0,1 57 HSB BRF BOSVEDJAN I SUNDSVALL Bostadsrättsförening 81 185 0,0 0,1 58 HOLGER BLOMSTRAND BYGGNADS AB Privatägt svenskt AB 80 133 0,0 0,1 59 BSA HYRESBOSTÄDER AS, NORGE Utlandsägt 78 450 0,0 0,1 60 AB GULLRINGSBO EGENDOMAR Privatägt svenskt AB 77 363 0,0 0,1 61 HSB SKÅNE EKONOMISK FÖRENING Kooperativt 75 841 0,0 0,1 62 HSB UPPSALA EKONOMISK FÖRENING Kooperativt 75 787 0,0 0,1 63 EDMAN, LARS ERIK Fysisk person 75 737 0,0 0,1 Totalsumma hyresrätt (SCB 2008) 104 590 124 64,1 100,0 Totalsumma bostadsrätt (SCB 2008) 58 693 220 35,9 Totalsumma (SCB 2008) 163 283 344 100,0 De tre klart största bostadsfastighetsägarna på rankinglistan ovan är ACTA (Norge), Akelius Invest Ltd. (Bahamas) och Stena AB. Tre av de fyra största bostadsfastighetsägarna på rankinglistan ovan är utlandsbaserade. Efter Stockholm och Göteborg kommer två utlandsbaserade ägare på tredje och fjärde plats på rankinglistan. På sjunde plats kommer det första privatägda svenska aktiebolaget.

2. Ägarstruktur 15 2.3 De enskilda kommunerna 2.3.1 Storstäder De två storstadskommuner som studeras är Stockholm och Malmö. en äganderätter är mycket låg, medan såväl bostadsrätter som hyresrätter är vanligare i de båda storstadskommunerna än i övriga landet. en lägenheter i flerbostadshus är 90 procent i Stockholm och 82 procent i Malmö. Den övergripande ägarstrukturen på hyresmarknaden skiljer sig mellan Stockholm och Malmö. I Stockholm är huvuddelen av hyresrättsbeståndet ungefär jämnt fördelat mellan allmännyttan och privata ägare. I Malmö dominerar de privata ägarna, medan allmännyttan har en relativt låg andel av beståndet. Tabell 2.3 De största bostadsfastighetsägarna i Stockholm 2010 av totalt, % hyresrätt, % 1 AB SVENSKA BOSTÄDER Allmännyttigt bostadsföretag 1 878 691 7,6 13,9 2 AB STOCKHOLMSHEM Allmännyttigt bostadsföretag 1 535 645 6,2 11,4 3 AB FAMILJEBOSTÄDER Allmännyttigt bostadsföretag 1 343 052 5,4 10,0 4 STOCKHOLMS KOOP.BOSTADSF.,KOOPERATIV Kooperativt 468 338 1,9 3,5 5 MICASA FASTIGHETER I STOCKHOLM AB Allmännyttigt bostadsföretag 329 494 1,3 2,4 6 WALLENSTAM AB Privatägt svenskt AB 263 136 1,1 2,0 7 EINAR MATTSSON AB Privatägt svenskt AB 250 594 1,0 1,9 8 BYGGNADSFIRMA OLOV LINDGREN AB Privatägt svenskt AB 229 159 0,9 1,7 9 REDERI AB SOYA Privatägt svenskt AB 180 413 0,7 1,3 10 STENA AB Privatägt svenskt AB 155 442 0,6 1,2 11 HSB STOCKHOLM EK FÖR Kooperativt 138 989 0,6 1,0 12 IKANO INVEST AB (LUXEMBURG) Utlandsägt 127 293 0,5 0,9 13 STIFT STOCKHOLMS STUDENTBOSTÄDER Stiftelse 124 056 0,5 0,9 14 HEBA FASTIGHETS AB Privatägt svenskt AB 122 754 0,5 0,9 15 FABEGE AB Privatägt svenskt AB 99 025 0,4 0,7 16 ARBETAREBOSTADSFONDEN T MINNE AV DEN Stiftelse 87 561 0,4 0,7 17 WÅHLIN FASTIGHETER AB Privatägt svenskt AB 70 989 0,3 0,5 18 AFA SJUKFÖRSÄKRINGSAKTIEBOLAG Försäkringsbolag 59 140 0,2 0,4 19 MÅNBACKEN FASTIGHETS AB Privatägt svenskt AB 56 927 0,2 0,4 20 HÄGERSTENS ENSKILDA FASTIGHETSÄGARE AB Privatägt svenskt AB 54 299 0,2 0,4 21 M2 ASSET MANAGEMENT AB Privatägt svenskt AB 52 727 0,2 0,4 22 FOLKSAM ÖMSESIDIG LIVFÖRSÄKRING Försäkringsbolag 51 927 0,2 0,4 23 LENNART ERICSSON HOLDING AB Privatägt svenskt AB 48 367 0,2 0,4 24 ELH FAST HOLDING AB Privatägt svenskt AB 44 985 0,2 0,3 25 FÖRSÄKRINGSAKTIEBOLAGET SKANDIA (PUBL) Försäkringsbolag 44 065 0,2 0,3 26 FASTIGHETSAKTIEBOLAGET STADSHUS Privatägt svenskt AB 43 645 0,2 0,3 27 BOULTBEE (HOLDING) AB (STORBRITANNIEN) Utlandsägt 41 891 0,2 0,3 28 DE JONG, WONNA IWONA Fysisk person 41 323 0,2 0,3 29 SEGERCRANTZ, EVA KRISTINA Fysisk person 40 061 0,2 0,3 30 SKANDINAVISKA ENSKILDA BANKEN AB Bank 38 292 0,2 0,3 31 ATRIUM LJUNGBERG AB Privatägt svenskt AB 37 631 0,2 0,3 32 STOCKHOLMS STADS BRANDFÖRSÄKRINGSKONTOR Försäkringsbolag 37 268 0,1 0,3 33 STOCKHOLMS KOMMUN/EXPLOATERINGSKONTO Kommun 36 046 0,1 0,3 34 PRIMULA BYGGNADS AB Privatägt svenskt AB 35 519 0,1 0,3 35 ANDERS BODIN FASTIGHETER AB Privatägt svenskt AB 35 160 0,1 0,3 36 ARBINGE, KARL CHRISTIAN, M.FL. Fysisk person 35 048 0,1 0,3 37 GOETZE, BERNT TOMMIE TINO Fysisk person 33 517 0,1 0,2 38 ERIKSSON, MARGIT ELEONORA Fysisk person 28 418 0,1 0,2 39 EDSLÖV, EVERT HELGE HERBERT Fysisk person 28 201 0,1 0,2 40 FASTIGHETS AB SENATOR Privatägt svenskt AB 27 825 0,1 0,2 41 STIFT STORA SKÖNDAL Stiftelse 27 454 0,1 0,2 42 ASPINGTON, GUNILLA VIOLA Fysisk person 25 865 0,1 0,2 43 PP PENSION FÖRSÄKRINGSFÖRENING Försäkringsbolag 23 782 0,1 0,2 44 IMMANUELSKYRKANS FÖRSAMLING Övriga 21 948 0,1 0,2 45 VASAKRONAN HOLDING AB Övriga 21 659 0,1 0,2 46 TAGE LILJEDAHL FASTIGHETS AB Privatägt svenskt AB 21 411 0,1 0,2 47 REGERINGSKANSLIET Staten 21 215 0,1 0,2 48 NÄSLUND, LENA ULRIKA MARGARETA, M.FL. Fysisk person 20 868 0,1 0,2 49 STIFT MHS-BOSTÄDER Stiftelse 20 614 0,1 0,2 50 BERTIL STRÖMBERG BYGGNADS AB Privatägt svenskt AB 20 263 0,1 0,2 51 TAGEHUS AB Privatägt svenskt AB 20 120 0,1 0,1 Totalsumma hyresrätt (SCB 2008) 13 468 642 54,2 100,0 Totalsumma bostadsrätt (SCB 2008) 11 395 985 45,8 Totalsumma (SCB 2008) 24 864 627 100,0

16 Konkurrens på bostadsmarknaden I tabell 2.3 redovisas de 51 största bostadsfastighetsägarna i Stockholm i oktober 2010. Dessutom redovisas taxerad bostadsyta i procent av total bostadsarea i hyresfastigheter (flerbostadshus) i Stockholm och i procent av total taxerad bostadsyta i flerbostadshus med hyresrätt. De tre klart största bostadsfastighetsägarna är de tre kommunägda bostadsföretagen Svenska Bostäder, Stockholmshem och Familjebostäder. Tabell 2.4 De största bostadsfastighetsägarna i Stockholm 2008 och 2010 Taxerad Ändring 2008-2010 m 2 2008 1 AB SVENSKA BOSTÄDER Allmännyttigt bostadsföretag 1 878 691 2 640 292-761 601 2 AB STOCKHOLMSHEM Allmännyttigt bostadsföretag 1 535 645 1 747 660-212 015 3 AB FAMILJEBOSTÄDER Allmännyttigt bostadsföretag 1 343 052 1 266 840 76 212 4 STOCKHOLMS KOOP.BOSTADSF.,KOOPERATIV Kooperativt 468 338 469 044-706 5 MICASA FASTIGHETER I STOCKHOLM AB Allmännyttigt bostadsföretag 329 494 369 694-40 200 6 WALLENSTAM AB Privatägt svenskt AB 263 136 300 573-37 437 7 EINAR MATTSSON AB Privatägt svenskt AB 250 594 313 032-62 438 8 BYGGNADSFIRMA OLOV LINDGREN AB Privatägt svenskt AB 229 159 228 630 529 9 REDERI AB SOYA Privatägt svenskt AB 180 413 186 486-6 073 10 STENA AB Privatägt svenskt AB 155 442 161 000-5 558 11 HSB STOCKHOLM EK FÖR Kooperativt 138 989 147 962-8 973 12 IKANO INVEST AB (LUXEMBURG) Utlandsägt 127 293 127 760-467 13 STIFT STOCKHOLMS STUDENTBOSTÄDER Stiftelse 124 056 124 056 0 14 HEBA FASTIGHETS AB Privatägt svenskt AB 122 754 125 088-2 334 15 FABEGE AB Privatägt svenskt AB 99 025 98 950 75 16 ARBETAREBOSTADSFONDEN T MINNE AV DEN Stiftelse 87 561 87 439 122 17 WÅHLIN FASTIGHETER AB Privatägt svenskt AB 70 989 73 822-2 833 18 AFA SJUKFÖRSÄKRINGSAKTIEBOLAG Försäkringsbolag 59 140 63 652-4 512 19 MÅNBACKEN FASTIGHETS AB Privatägt svenskt AB 56 927 56 927 0 20 HÄGERSTENS ENSKILDA FASTIGHETSÄGARE AB Privatägt svenskt AB 54 299 55 827-1 528 21 M2 ASSET MANAGEMENT AB Privatägt svenskt AB 52 727 72 271-19 544 22 FOLKSAM ÖMSESIDIG LIVFÖRSÄKRING Försäkringsbolag 51 927?? 23 LENNART ERICSSON HOLDING AB Privatägt svenskt AB 48 367?? 24 ELH FAST HOLDING AB Privatägt svenskt AB 44 985 54 405-9 420 25 FÖRSÄKRINGSAKTIEBOLAGET SKANDIA (PUBL) Försäkringsbolag 44 065 77 392-33 327 26 FASTIGHETSAKTIEBOLAGET STADSHUS Privatägt svenskt AB 43 645?? 27 BOULTBEE (HOLDING) AB (STORBRITANNIEN) Utlandsägt 41 891?? 28 DE JONG, WONNA IWONA Fysisk person 41 323 59 725-18 402 29 SEGERCRANTZ, EVA KRISTINA Fysisk person 40 061?? 30 SKANDINAVISKA ENSKILDA BANKEN AB Bank 38 292 37 769 523 31 ATRIUM LJUNGBERG AB Privatägt svenskt AB 37 631?? 32 STOCKHOLMS STADS BRANDFÖRSÄKRINGSKONTOR Försäkringsbolag 37 268 39 835-2 567 33 STOCKHOLMS KOMMUN/EXPLOATERINGSKONTO Kommun 36 046?? 34 PRIMULA BYGGNADS AB Privatägt svenskt AB 35 519 54 212-18 693 35 ANDERS BODIN FASTIGHETER AB Privatägt svenskt AB 35 160 37 182-2 022 36 ARBINGE, KARL CHRISTIAN, M.FL. Fysisk person 35 048 35 048 0 37 GOETZE, BERNT TOMMIE TINO Fysisk person 33 517?? 38 ERIKSSON, MARGIT ELEONORA Fysisk person 28 418?? 39 EDSLÖV, EVERT HELGE HERBERT Fysisk person 28 201?? 40 FASTIGHETS AB SENATOR Privatägt svenskt AB 27 825 32 897-5 072 I tabell 2.4 redovisas samma ranglista som i föregående tabell. För fastighetsägare som finns med i redovisningen av de största bostadsfastighetsägarna i Stockholm i Boverkets rapport Konkurrens på bostads marknaderna ett nedslag i 14 kommuner (2009) redovisas taxerad bostadsyta vid årsskiftet 2008/09. Några av bostadsfastighetsägarna på listan ovan, för vilka ingen uppgift om innehav av bostadsfastigheter två år tidigare redovisas, kan ha ägt bostadsfastigheter i Stockholm två år tidigare men inte hört till de 34 största bostadsfastighetsägarna, som redovisades i den nämnda tidigare rapporten. Enligt tabellen har Svenska Bostäder (minus 29 procent) och Stockholmshem (minus 12 procent) minskat sitt innehav av bostadsfastigheter

2. Ägarstruktur 17 västentligt på två år. Detta torde i huvudsak bero på försäljning till bostadsrättsföreningar vid omvandlingar från hyresrätt till bostadsrätt. Tabell 2.5 De största bostadsfastighetsägarna i Malmö 2010 totalt, % av hyresrätt, % 1 MKB FASTIGHETS AB Allmännyttigt bostadsföretag 1 458 882 17,8 32,4 2 STENA AB Privatägt svenskt AB 317 705 3,9 7,1 3 ACTA Utlandsägt 211 683 2,6 4,7 4 HEIMSTADEN AB (FREDENSBORG AS, NORGE) Utlandsägt 192 172 2,4 4,3 5 ÅBERG, ULLA KARLA HENRIETTA Fysisk person 147 294 1,8 3,3 6 HSB MALMÖ EK FÖR Kooperativt 107 648 1,3 2,4 7 AKELIUS INVEST LTD, BAHAMAS Utlandsägt 86 415 1,1 1,9 8 FASTIGHETS AB JOSEFINA Privatägt svenskt AB 61 002 0,7 1,4 9 OBOS FORRETTNINGSBYGG AS, NORGE Utlandsägt 45 412 0,6 1,0 10 PG LIVING AB Privatägt svenskt AB 36 041 0,4 0,8 11 FOLKSAM ÖMSESIDIG LIVFÖRSÄKRING Försäkring 35 513 0,4 0,8 12 CONTENTUS FÖRVALTNINGS AB Privatägt svenskt AB 34 194 0,4 0,8 13 PROFI I FASTIGHETER SVERIGE AB Privatägt svenskt AB 30 501 0,4 0,7 14 AMCO INVEST SA, FRANKRIKE Utlandsägt 29 161 0,4 0,6 15 NORDIN, INGEGERD BIRGITTA, M.FL. Fysisk person 29 111 0,4 0,6 20 ACASSO FÖRVALTNING AB Privatägt svenskt AB 28 568 0,3 0,6 21 VILLANDIA I MALMÖ AB Privatägt svenskt AB 27 570 0,3 0,6 22 LINDAHL, NILS BERTIL ANDERS Fysisk person 25 848 0,3 0,6 23 OHLSSON, KLAS-ERIK TOMMY Fysisk person 25 488 0,3 0,6 24 LIFRA FASTIGHETER I MALMÖ AB Privatägt svenskt AB 23 520 0,3 0,5 25 SÖDERTORPSGÅRDEN IDEELL FÖRENING Övriga 22 511 0,3 0,5 26 M2 ASSET MANAGEMENT AB Privatägt svenskt AB 20 938 0,3 0,5 27 PP PENSION FÖRSÄKRINGSFÖRENING Försäkring 20 852 0,3 0,5 28 BELLEVUE PARK I MALMÖ IDEELL FÖR Övriga 20 849 0,3 0,5 29 VASAKRONAN HOLDING AB Övriga 20 820 0,3 0,5 30 VIDARSTIFTELSEN Stiftelse 19 938 0,2 0,4 31 PERSSON, BENGT TERJE ROLAND, M.FL. Fysisk person 19 751 0,2 0,4 Totalsumma hyresrätt (SCB 2008) 4 501 975 55,1 100,0 Totalsumma bostadsrätt (SCB 2008) 3 673 674 44,9 Totalsumma (SCB 2008) 8 175 649 100,0 I tabell 2.5 redovisas de 31 största bostadsfastighetsägarna i Malmö 2010. Dessutom redovisas taxerad bostadsyta i procent av total taxerad bostadsyta i hyresfastigheter (flerbostadshus) i Malmö och i procent av total taxerad bostadsyta i flerbostadshus med hyresrätt. Den klart största bostadsfastighetsägaren är det kommunägda MKB. Två utlandsägda företag, ACTA och Heimstaden Fastigheter i Sverige AB, kommer som nr 3 och 4 på ranglistan ovan, efter MKB och privatägda Stena Fastigheter AB. Ytterligare ett utlandsbaserat företag med påtagligt innehav av bostadsfastigheter är Akelius Invest Ltd (nr 7 på listan ovan).

18 Konkurrens på bostadsmarknaden Tabell 2.6 De största bostadsfastighetsägarna i Malmö 2008 och 2010 Taxerad Ändring 2008-2010 m 2 2008 1 MKB FASTIGHETS AB Allmännyttigt bostadsföretag 1 458 882 1 480 672-21 790 2 STENA AB Privatägt svenskt AB 317 705 323 018-5 313 3 ACTA Utlandsägt 211 683 226 314-14 631 4 HEIMSTADEN AB (FREDENSBORG AS, NORGE) Utlandsägt 192 172 185 100 7 072 5 ÅBERG, ULLA KARLA HENRIETTA Fysisk person 147 294 147 294 0 6 HSB MALMÖ EK FÖR Kooperativt 107 648 104 606 3 042 7 AKELIUS INVEST LTD, BAHAMAS Utlandsägt 86 415 102 262-15 847 8 FASTIGHETS AB JOSEFINA Privatägt svenskt AB 61 002 66 389-5 387 9 OBOS FORRETTNINGSBYGG AS, NORGE Utlandsägt 45 412?? 10 PG LIVING AB Privatägt svenskt AB 36 041 36 041 0 11 FOLKSAM ÖMSESIDIG LIVFÖRSÄKRING Försäkring 35 513 35 513 0 12 CONTENTUS FÖRVALTNINGS AB Privatägt svenskt AB 34 194 34 185 9 13 PROFI I FASTIGHETER SVERIGE AB Privatägt svenskt AB 30 501?? 14 AMCO INVEST SA, FRANKRIKE Utlandsägt 29 161 26 251 2 910 15 NORDIN, INGEGERD BIRGITTA, M.FL. Fysisk person 29 111 29 111 0 20 ACASSO FÖRVALTNING AB Privatägt svenskt AB 28 568 28 568 0 21 VILLANDIA I MALMÖ AB Privatägt svenskt AB 27 570 27 570 0 22 LINDAHL, NILS BERTIL ANDERS Fysisk person 25 848 25 848 0 23 OHLSSON, KLAS-ERIK TOMMY Fysisk person 25 488 25 488 0 24 LIFRA FASTIGHETER I MALMÖ AB Privatägt svenskt AB 23 520 45 281-21 761 25 SÖDERTORPSGÅRDEN IDEELL FÖRENING Övriga 22 511?? 26 M2 ASSET MANAGEMENT AB Privatägt svenskt AB 20 938 25 600-4 662 I tabell 2.6 redovisas samma ranglista av de största bostadsfastighetsägarna i Malmö mätt i kvadratmeter som i föregående tabell. För fastighetsägare som finns med i redovisningen av de 21 största bostadsfastighetsägarna i Malmö i Boverkets rapport Konkurrens på bostadsmarknaderna ett nedslag i 14 kommuner (2009) redovisas taxerad bostadsyta vid årsskiftet 2008/09. Några av bostadsfastighetsägarna på listan ovan, för vilka ingen uppgift om innehav av bostadsfastigheter två år tidigare redovisas, kan ha ägt bostadsfastigheter i Malmö två år tidigare men inte hört till de 21 största bostadsfastighetsägarna, som redovisades i den nämnda tidigare rapporten. Som framgår av tabellen har MKB och fyra utlandsbaserade bostadsfastighetsägare minskat sitt innehav under de senaste två åren. Minskningen för MKB är mindre än 2 procent, för ACTA 6 procent och för Akelius Invest Ltd 15 procent. 2.3.2 Förortskommuner till storstäder De förortskommuner som studeras är Sundbyberg och Burlöv. Förutom att de gränsar till de två storstadskommunerna som har studerats ovan, är de Sveriges till ytan två minsta kommuner. Kommunernas bostadsstruktur skiljer sig avsevärt. I Sundbyberg är 95 procent av beståndet flerbostadshus, jämfört med 60 procent i Burlöv. En annan skillnad är hyresrättens mycket dominerande ställning i Sundbyberg. Ägarstrukturen på hyresmarknaden i Sundbyberg och Burlöv är dock likartad.