Analys Fastighetsmäklarna bedömer prisutvecklingen bilaga I den senaste Mäklarinsikt, bedömde 70 procent av de medverkande fastighetsmäklarna att småhuspriserna skulle vara oförändrade fram till februari och 68 procent av dem att bostadsrättspriserna skulle vara oförändrade. En övervikt av mäklarna bedömde samtidigt sjunkande priser jämfört med dem som trodde på stigande. I fastighetsmäklarnas nya bedömning för kvartal 2, perioden april juni, sker ett tydligt omslag i prisförväntningarna som är intressant att belysa. Även om andelen mäklare som förutser stillastående priser är relativt konstant jämfört med i november är andelen mäklare som bedömer en prisuppgång betydligt större än den som förutser sjunkande priser. Detta gäller både för småhus- och bostadsrättsmarknaden även om prisökningarna bedöms bli måttliga. I diagram 5 kan vi se mäklarnas samlade bedömning om prisutvecklingen inför den kommande tremånadersperioden sedan Mäklarinsikts start. Detta är en typ av index. Ett positivt tal innebär en optimistisk syn och en negativ siffra en pessimistisk syn på prisutvecklingen. Diagram 5. Mäklarnas boprisindex för kvartal 2, april - juni, nettotal 40 30 20 10 0-10 -20 2013 Småhus Bostadsrätter -30-40 -50-60 Nettotal Skillnaden mellan procentandelen positiva svar (öka/stiga) och andelen negativa (minska/sjunka) benämns nettotal. Nettotal (vårt index) anger den förväntade förändringens riktning och styrka. Exempel: om 10 % tror på stigande priser och 10 % tror på minskade priser blir nettotalet 0. Om 20 % tror på stigande och 10 % på minskade så blir nettotalet +10. 2013:1 mäklarinsikt 16
Småhusmarknaden När fastighetsmäklarna bedömer utvecklingen på småhusmarknaden det kommande kvartalet, april-juni, är det fler än i de tidigare undersökningarna som räknar med stigande priser, 25 procent jämfört med 7 procent i november. En Tabell 14 egen fil stor tabell majoritet, 67 procent, bedömer dock att priserna på småhus kommer att ligga stilla. 8 procent av mäklarna förutser sjunkande priser vilket kan jämföras med 23 procent i novembermätningen. Tabell 15. Bedömning av hur småhuspriserna kommer att utvecklas, prognoser från november och mars månad Tabell 15. Mäklarnas bedömning av prisutvecklingen på småhus det kommande kvartalet. Prognoser från november och mars månad Kvartal 2 (april-juni) Stigande priser 25 % 7 % Oförändrade priser 67 % 70 % Sjunkande priser 8 % 23 % Nettotal 17-16 Kvartal 1 (dec-feb) Även om andelen fastighetsmäklare som räknar med oförändrade småhuspriser ligger kvar på nästan samma nivå som i november, 67 procent jämfört med 70 procent, har relationerna i andelen mäklare som räknar med ökade respektive minskade priser ändrats. Nettotalet, det vill säga skillnaden mellan andelen mäklare som tror på stigande priser och andelen mäklare som tror på sjunkande priser, uppvisar en övervikt med 17 procentenheter för de som tror på en prisuppgång. Det medför att nettotalet ökar från att vara negativt -16 i november till att bli positivt på 17. Utifrån fastighetsmäklarnas svar blir den samlade bilden att det nu finns en mer optimistisk syn i bedömningen av småhuspriserna perioden april till juni. Enligt Mäklarstatistiks senaste prisstatistik för februari månad har villapriserna i Sverige legat still både på tre månader och på en månad. Diagram 6 visar nettotalet på länsnivå för mäklarnas prisförväntningar, det vill säga skillnaden mellan andelen positiva och negativa svar. Som vi ser av diagrammet har alla län utom tre en positiv förväntningsbild med en övervikt av mäklare som förutser en prisuppgång än en nedgång det kommande kvartalet. Dock måste beaktas att nettotalen visar riktningar, och till viss del även styrkan i dessa, och inte hur pass stora dessa upp- eller nedgångar blir. Tabell 16 ger en kompletterande bild. Småhusmäklarna i Norrbotten och Västernorrland uppvisar en betydande övervikt av fastighetsmäklare som bedömer att priserna kommer att stiga. Samtidigt är det lika många mäklare i Jämtland, Dalarna och Kronoberg som bedömer en prisuppgång som nedgång, vilket bidrar till att deras nettotal blir 0. 2013:1 mäklarinsikt 17
Diagram 6. Mäklarnas boprisindex för småhus, kvartal, 2 2013. Nettotal Norrbottens län Västernorrlands län Blekinge län Västmanlands län Uppsala län Västerbottens län Hallands län Stockholms län Västra Götalands län Gotlands län Riket Värmlands län Östergötlands län Jönköpings län Södermanlands län Gävleborgs län Skåne län Örebro län Kalmar län Jämtlands län Dalarnas län Kronobergs län 0 10 20 30 40 50 60 70 (Skillnaden mellan andelen mäklare som tror på stigande småhuspriser Tabell 16. Nettotal, och andelen förväntad som ökning tror på av sjunkande småhuspriser, priser). kvartal 2, 2013 Tabell 16. Andelen mäklare som bedömer att småhuspriserna kommer att öka, minska eller vara oförändrade. Kvartal 2, 2013 Län Öka Oförändrat Minska Nettotal Norrbotten 59 % 41 % 0 % 59 Västernorrland 45 % 55 % 0 % 45 Blekinge 35 % 61 % 4 % 30 Västmanland 29 % 71 % 0 % 29 Uppsala 31 % 64 % 5 % 25 Västerbotten 28 % 68 % 4 % 24 Halland 26 % 70 % 4 % 22 Stockholm 32 % 58 % 11 % 21 Gotland 31 % 56 % 13 % 19 Västra Götaland 25 % 69 % 6 % 19 Värmland 23 % 71 % 6 % 16 Östergötland 17 % 81 % 2 % 15 Jönköping 20 % 74 % 6 % 14 Södermanland 16 % 78 % 5 % 11 Gävleborg 19 % 72 % 9 % 9 Skåne 18 % 71 % 11 % 7 Kalmar 11 % 84 % 5 % 5 Örebro 21 % 63 % 16 % 5 Kronoberg 17 % 67 % 17 % 0 Dalarna 14 % 71 % 14 % 0 Jämtland 15 % 69 % 15 % 0 Riket 25 % 67 % 8 % 17 2013:1 mäklarinsikt 18
Bostadsrättsmarknaden 61 procent av Sveriges fastighetsmäklare bedömer att priset för en bostadsrätt kommer att vara oförändrat under kvartal 2, april juni. Var tredje fastighetsmäklare, 32 procent, förutspår samtidigt att priserna på bostadsrättsmarknaden kommer att öka. Enbart 7 procent räknar med lägre priser vilket kan jämföras med 17 procent i november. Precis som för småhusmarknaden väntas ett omslag mellan andelen mäklare som räknar med sjunkande respektive stigande priser jämfört med i november. Det så kallade nettotalet, skillnaden mellan andelen positiva och negativa svar, ökar därmed från att vara negativt -2 till att bli starkt positivt på 25. Tabell 17. Bedömning av hur priserna kommer att utvecklas 2013, prognoser från november och mars månad Tabell 17. Mäklarnas bedömning av prisutvecklingen på bostadsrätter det kommande kvartalet. Prognoser från november och mars månad Kvartal 2 (april-juni) Stigande priser 32 % 15 % Oförändrade priser 61 % 68 % Sjunkande priser 7 % 17 % Nettotal 25-2 Kvartal 1 (dec-feb) De senaste siffrorna från Mäklarstatistik för februari månad visar på fortsatt stigande bostadsrättspriser, på tre månader har priserna i riket ökat med 3 procent och på en månad med en procent. Diagram 7 visar nettotalet på länsnivå för fastighetsmäklarnas prisförväntningar, det vill säga skillnaden mellan andelen positiva och negativa svar, på länsnivå. Som vi ser av diagrammet har samtliga län en positiv förväntningsbild med en högre andel mäklare som förutser en prisuppgång än sjunkande priser det kommande kvartalet. Dock måste beaktas att nettotalen visar riktningar och till viss del även styrkan i dessa och inte hur pass stora dessa upp- eller nedgångar blir. Tabell 18 kompletterar bilden. Bland bostadsrättsmäklarna i Västerbotten och Norrbotten återfinns högst andel mäklare som förutser en prisuppgång det kommande kvartalet det vill säga en betydande övervikt som förutser stigande priser än sjunkande. Diagram 7. Mäklarnas boprisindex för bostadsrätter, kvartal 2, 2013. Nettotal Västerbottens län Norrbottens län Östergötlands län Örebro län Västernorrlands län Jönköpings län Uppsala län Värmlands län Västmanlands län Stockholms län Riket Västra Götalands län Kronobergs län Gävleborgs län Dalarnas län Blekinge län Kalmar län Hallands län Södermanlands län Jämtlands län Skåne län Gotlands län 0 10 20 30 40 50 60 70 (Skillnaden mellan andelen mäklare som tror på stigande bostadsrättspriser och andelen som tror på sjunkande priser). 2013:1 mäklarinsikt 19
Tabell 18. Nettotal, förväntad ökning av bostadsrättspriser, kvartal 2, 2013 Tabell 18. Andelen mäklare som bedömer att bostadsrättspriserna kommer att öka, minska eller vara oförändrade. Kvartal 2, 2013 Öka Oförändrat Minska Nettotal Västerbotten 65 % 35 % 0 % 65 Norrbotten 62 % 38 % 0 % 62 Östergötland 50 % 48 % 2 % 48 Örebro 43 % 57 % 0 % 43 Västernorrland 38 % 63 % 0 % 38 Jönköping 35 % 65 % 0 % 35 Uppsala 39 % 53 % 8 % 31 Värmland 28 % 72 % 0 % 28 Västmanland 30 % 65 % 4 % 26 Stockholm 35 % 54 % 11 % 25 Västra Götaland 30 % 65 % 6 % 24 Kronoberg 31 % 62 % 8 % 23 Kalmar 30 % 60 % 10 % 20 Blekinge 33 % 53 % 13 % 20 Dalarna 25 % 70 % 5 % 20 Gävleborg 20 % 80 % 0 % 20 Halland 23 % 72 % 5 % 18 Södermanland 16 % 81 % 3 % 14 Jämtland 10 % 90 % 0 % 10 Skåne 18 % 72 % 9 % 9 Gotland 25 % 56 % 19 % 6 Riket 32 % 61 % 7 % 25 2013:1 mäklarinsikt 20