Säljarens upplysningsplikt vid fastighetsköp

Säljarens upplysningsplikt vid fastighetsköp Examensarbete med praktik Fastighetsrätt, 30 poäng Författare: Johan Claesson Handledare: Docent Margareta Brattström VT 2008

2

Innehållsförteckning 1 Inledning 5 1.1 Prolog 5 1.2 Bakgrund 6 1.3 Syfte 6 1.4 Avgränsningar 7 1.5 Metod och källmaterial 7 1.6 Disposition 8 2 Felansvar vid fastighetsköp genom tiden 9 2.1 Innan jordabalken 1970 9 2.2 Jordabalken 1970 9 3 Fel 10 3.1 Feltyper 10 3.2 JB 4:19 12 3.2.1 Allmänt 12 3.2.2 Konkreta fel 13 3.2.3 Gränsdragning och abstrakta faktiska fel 14 3.3 Köparens undersökningsplikt 15 4 Analys av upplysningsplikten i lagstiftningen 17 4.1 Förarbetena till JB 17 4.1.1 Allmänt 17 4.1.2 SOU 1987:30 18 4.1.3 Proposition 1989/70:33 20 5 Analys av upplysningsplikten i rättstillämpningen 24 5.1 Allmänt om upplysningsplikten i rättspraxis 24 5.2 NJA 1961 s 137 25 5.3 NJA 1981 s 894 26 3

5.4 NJA 1981 s 815 27 5.5 NJA 1985 s 274 28 5.6 NJA 2007 s 86 29 5.7 NJA 1975 s 545 31 6 Röster från doktrinen 32 6.1 Åsikter kring säljarens skyldighet 32 6.2 NJA 2007 s 86 - Grauers vs. Håstad 34 6.2.1 Allmänt 34 6.2.2 Grauers 35 6.2.3 Håstad 37 6.2.4 Analys av Grauers vs Håstad 39 7 Utvärdering av upplysningsplikten 41 8 Slutsats 44 9 Käll- och litteraturförteckning 48 9.1 Offentligt tryck 48 9.1.1 Propositioner 48 9.1.2 Betänkanden 48 9.1.3 Motioner 48 9.2 Rättsfall 48 9.3 Litteratur 49 10.3.1 Tryckt litteratur 49 10.3.2 Tidskriftsartiklar 49 4

1 Inledning 1.1 Prolog Föga visste jag den dagen, för ett antal år sedan, då jag klev in i juridiska institutionens lokaler på Riddartorget i Uppsala för den obligatoriska inskrivningen att jag inte bara skrev in mig på den juridiska utbildningen. Utan tydligen signerade jag samtidigt också en form av osynligt kontrakt vilket innebar att alla i min bekantskapskrets plötsligt hade full rätt att överösa mig med kaskader av diverse juridiska funderingar som de burit inom sig alltför länge. Varför avslogs egentligen Ally McBeals stämningsansökan i avsnitt fyra, säsong två och är det inte fel att man i Sverige kan bli dömd till livstids fängelse men vara ute igen efter några år? Lyckligtvis lärde jag mig med tiden att ducka för de trakasserier som vi juridikstuderande nästan dagligen utsätts för. Men för oss alla kommer också någon gång ett uppvaknande. För mig kom det den dagen då en vän berättade att han tillsammans med sin sambo var på väg att köpa ett hus och nu ville ha mina råd om vad som egentligen gällde angående undersökningsplikt, friskrivningar och annat smått och gott han hört talas om. För en gång skull kände jag mig tvungen till att stanna upp och ta hans frågor på allvar. Det gick helt enkelt inte längre att skämta bort allt genom att citera någon förhistorisk fras på latin, vilket alltid varit en nödutgång tidigare. Nej, den här gången var det på allvar. Det rörde sig trots allt om en fastighetsaffär och jag ville inte att min vän skulle råka lika illa ut som de människor, vilka jag med jämna mellanrum kunnat läsa om i tidningarna den senaste tiden. 1 Efter att ha förkovrat mig i ämnet på jakt efter goda råd åt min vän upptäckte jag att hans frågor bara låg och guppade på ytan på den fastighetsrättsliga oceanen. Därunder dolde sig nämligen ett enormt isberg vilket jag snabbt förstod endast kunde smältas ned med hjälp av ett examensarbete i ämnet. Då det visade sig att många före mig redan karvat ut mycket ur fastighetsköpets kropp däribland t ex frågorna kring köparens undersökningsplikt, föll mitt val istället på en dissekering av dess inte lika glamorösa och omskrivna (men ack så intressanta) släkting, 1 Se t ex artiklarna Mäklares råd stod husköpare dyrt av Thomas Berglund i Svd 26 April 2007 och Paret Gälldins drömhus var en mögelhärd av Ulrika Porath i Arbetarbladet 4 Oktober 2006. 5

upplysningsplikten. 2 Finns det någon upplysningsplikt vid fastighetsköp? Hur vittgående är den om den överhuvudtaget finns och vem eller vilka omfattas i så fall av den? Frågorna hopade sig och jag visste att någonstans där ute, bland gulnande rättsfall och dammig doktrin, fanns svaren. Nu var det bara upp till mig att hitta dem. 1.2 Bakgrund Överlåtelse av fastigheter för permanent- eller fritidsboende är ett av de ekonomiskt mest betydelsefulla avtal som privatpersoner ingår och det har så varit under lång tid. På grund av dess karaktär som engångsföreteelse, det vill säga en typ av affär som man som privatperson gör någon eller några få gånger i sitt liv saknar gemene man ofta nödvändig kunskap om vilka regler som gäller vid fastighetsköp. Ett faktum som ställs på sin spets eftersom båda parter, till skillnad från andra avtal med stor ekonomisk betydelse för privatpersoner (t ex banklån och bilköp), i regel är just privatpersoner. Att det här medfört svårigheter visar sig också i våra domstolar där tvister om fel i fastighet har visat sig vara bland de vanligast förekommande förmögenhetsrättsliga målen. 3 Av den här anledningen anlitas nuförtiden mestadels fastighetsmäklare, vilka har till uppgift att biträda vid överlåtelsen. 1.3 Syfte Syftet med uppsatsen är att gå in på djupet och undersöka vad gällande rätt egentligen säger om säljarens upplysningsplikt vid fastighetsköp. Med hjälp av den undersökningen hoppas jag sedan kunna klargöra vilka skyldigheter denne har att upplysa om brister i fastigheten vid ett fastighetsköp. Vidare är även min avsikt att utröna varför gällande rätt fått sin nuvarande utformning. Avslutningsvis skall jag utvärdera hur den gällande rätten fungerar i praktiken och ta reda på om det finns några tänkbara alternativ till den som eventuellt skulle kunna fungera mer tillfredställande. 2 Efter råd av min praktikplatshandledare Göran Lundvik på Gefle Advokatbyrå. 6

1.4 Avgränsningar Tanken med uppsatsen är att främst behandla upplysningsplikten i de fall privatpersoner förvärvat en fastighet som de skall använda för privat bruk. Därmed kommer fel i fastigheter av industrikaraktär inte inkluderas i min undersökning. Uppsatsen kommer vidare att begränsa sig till att omfatta sådana fastigheter som omfattas av reglerna i jordabalken (JB) och som befinner sig inom rikets gränser. Genomgången av fel i fastighet enligt JB och undersökningsplikten enligt densamma kommer endast att behandlas överskådligt för att läsaren på så sätt ska få en grund att stå på inför den därpå stundande analysen av upplysningsplikten. Fokus vid upplysningsplikten kommer att läggas på faktiska fel. Jag kommer dock inte att behandla frågan om påföljder vid fel. Inte heller kommer mäklarens upplysningsplikt att undersökas. 1.5 Metod och källmaterial Jag kommer i min framställning använda den traditionella juridiska metoden, det vill säga ett studium av lagtext, förarbeten, rättspraxis och doktrin. Eftersom säljarens upplysningsplikt inte är uttryckligt reglerad i JB kommer jag främst att inrikta mig på studier av de tre sist nämnda. Rättspraxis utgör där en väsentlig del av undersökningen då lagstiftarna överlåtit till rättstillämpningen att närmare reglera frågan. I doktrinen råder delade meningar om säljarens upplysningsplikt och jag kommer därför att redogöra för olika författares åsikter i ämnet. De artiklar och verk som har granskats behandlar alla flertalet fastighetsrättsliga frågor utöver upplysningsplikten vilket medfört att den frågan inte alltid berörts på ett utförligt vis. Jag har därför som avsikt att i den här uppsatsen göra det motsatta. 3 SOU 1987:30 s. 55 ff. 7

1.6 Disposition Uppsatsen börjar i kapitel två med en rättshistorisk bakgrund till reglerna i JB. Kunskap om hur rättsläget har sett ut historiskt underlättar förståelsen om varför det ser ut som det gör idag. Min avsikt är att skapa en bakgrundsbild till reglerna i JB. Ytterligare kunskap inför undersökningen av upplysningsplikten erhålles genom en redogörelse i kapitel tre för vad som, enligt JB, avses med fel vid ett fastighetsköp. Den redogörelsen inkluderar även en speciell granskning av undersökningsplikten. Anledningen till att köparens undersökningsplikt ägnas särskild uppmärksamhet är att den i vissa fall eventuellt kan komma att vägas mot säljarens upplysningsplikt. I kapitel fyra börjar de riktiga arkeologiska utgrävningarna av upplysningsplikten då en analys av lagstiftningen görs. Här läggs fokus på vad lagstiftaren egentligen avsett då denne sydde ihop de lagar som reglerar säljarens upplysningsplikt. Lagtext och förarbeten synas i sömmarna för att ta reda på detta. En lika omsorgsfull granskning som den i kapitel fyra görs också i kapitel fem men där är det rättstillämpningen som ligger under lupp. Rättspraxis har spelat en avgörande roll i utformningen av innehållet i gällande rätt avseende säljarens upplysningsplikt. Därför kommer i det här kapitlet de enligt min mening mest betydelsefulla rättsfallen presenteras och analyseras. Däribland en nyligen publicerad HD-dom vilken antingen skingrar en stor del av den dimma som tidigare legat tjock över rättsområdet eller gör den ännu tjockare. Därefter är det i kapitel sex dags för doktrin att utsättas för samma behandling som lagtext, förarbeten och rättspraxis. Analysen av lagstiftningen, dess praktiska tillämpning och doktrin som utförts i kapitel fyra, fem och sex utvärderar jag därefter. En utvärdering som tar sin plats i kapitel sju. Slutligen ägnas det avslutande åttonde kapitlet till att diskutera och sammanfatta resultaten av de tidigare kapitlen. Eventuella invändningar mot gällande rätt görs och ett de lege ferenda resonemang förs, där mina tankar om alternativa färdvägar för det aktuella rättsområdet presenteras. 8

2 Felansvaret vid fastighetsköp genom tiden 2.1 Innan jordabalken 1970 Innan jordabalken 1970 gällde jordabalken i 1734 års lag, tillsammans med normer som hade utbildats i rättspraxis under den långa tid som den balken var i kraft. Från mitten av 1800-talet fram till 1900-talets början ansågs säljaren i stort sett enbart svara för fel i fastigheten om de avvek från vad denne åtagit sig i köpehandlingarna. En muntlig utfästelse från säljaren ansågs som regel inte vara bindande för denne eftersom den inte överensstämde med fastighetsköpets formkrav. 4 Säljaren ansvarade därmed inte för sådant som köparen kände till och inte heller för sådant som köparen bort upptäcka vid en undersökning av fastigheten. Ovan nämnda formkrav medförde därmed till stor del att den klassiska principen om caveat emptor (köparen må akta sig) upprätthölls. En princip som har sina rötter i den romerska rätten och innebär att köparen har en undersökningsplikt. För att akta sig på bästa sätt krävdes därmed att köparen undersökte fastigheten ordentligt innan avtalet slöts för att på så sätt ha ryggen fri vid eventuella fel i köpeobjektet. Det som diskuterades under den här tiden var om säljaren borde åläggas ett ansvar för de fall då han känt till en brist i fastigheten, som köparen inte ens bort upptäcka, men inte upplyst köparen om bristen. Det dröjde dock ända till 1970-talet innan en förändring av författningen gällande felansvaret vid fastighetsköp gjordes. 2.2 Jordabalken 1970 Innan 1970 års jordabalk till slut antogs måste den nästan satt någon form av rekord i förberedelse tid. Arbetet med den sträcker sig nämligen ända tillbaka till 1907. 5 Det var då lagberedningen avgav sitt förslag till nya regler avseende köp av fast egendom. 6 Lagförslaget följde som ett brev på posten av den nya köplagen gällande lös egendom som antogs 1905. Likheterna mellan köplagen och 4 kapitlet JB är betydande. 7 Den 4 Carbell, Felbegreppet och undersökningsplikten enligt 4:19 JB, Festskrift till Hellner s 169. 5 Lagberedningens förslag till jordabalk II, 1907 (tryckt 1908). 6 Förslaget till jordabalken i sin helhet presenterades två år senare, 1909. 7 Hellner, Speciell avtalsrätt II Kontraktsrätt, s. 36. 9

viktigaste ingrediensen i det nya förslaget var att säljaren föreslogs svara för avvikelse från utfästelse oavsett om avvikelsen förekommit i köpehandligen. Av olika anledningar genomfördes dock inte förslaget. Först 1941 återupptog lagberedningen arbetet med den nya jordabalken. Det resulterade i ett i olika omgångar omarbetat förslag där det sista avgavs 1963, 8 vilket till slut ledde (via propositionen 1970:20 med förslag till jordabalk) fram till jordabalken som trädde i kraft 1970. Genom jordabalken 1970 övergavs den principiella grundsatsen att säljaren bara ansvarar för vad han åtagit sig vid avtalet. Även avvikelser från vad köparen eljest, med hänsyn till omständigheterna, haft anledning at räkna med vid köpet kom att kunna medföra felansvar för säljaren. 9 De här ändringarna innebar därmed att reglerna vid fastighetsköp närmade sig de som gäller för köp av lös egendom. Felansvar kan nu föreligga även då fastigheten skiljer sig från vad som kan förväntas vara normal standard för en fastighet av exempelvis viss ålder, så kallade abstrakta fel. Att säljarens ansvar utvidgades till att också omfatta abstrakta fel innebar inte att kravet på att köparen skall undersöka fastigheten frångicks. Tvärtom fanns och finns det fortfarande all anledning för köparen av en fastighet att akta sig. Visserligen är jordabalken 1970 fortfarande gällande lag men den del av balken som den här uppsatsen fokuserar på, nämligen felreglerna i 4:19, har dock hunnit ändrats ytterligare en gång. 10 Vad ändringarna medfört återkommer jag till längre fram i uppsatsen. 3 Fel 3.1 Feltyper Innan jag ger mig i kast med uppsatsens kärnfråga, upplysningsplikten vid fastighetsköp, ska jag först röja upp bland begreppen i den djungel av fel i fastighet som finns i JB. Det är nämligen enligt min mening av vikt att man är medveten om vad som anses med fel innan man börjar analysera vilka som har en skyldighet att upplysa om eventuella sådana. Som sagt är felreglerna i JB väldigt komplicerade och det blir 8 SOU 1947:38, SOU 1960:24 och SOU 1963:35. 9 Carbell, Felbegreppet och undersökningsplikten enligt 4:19 JB, Festskrift till Hellner s 169. 10

inte lättare av att meningarna om hur reglerna ska presenteras går isär i doktrinen. 11 Utan att lägga någon vikt vid vilken av åsikterna som är mest korrekt nöjer jag mig med att konstatera att jag i min redogörelse valt att använda mig av Folke Grauers presentationsmodell och terminologi. 12 Hans modell består av två moment, felbedömning och relevansbedömning. Vid felbedömningen undersöks först om det finns något konkret fel (en avvikelse från en konkret eller individuellt bestämd standard), därefter om det finns något abstrakt dito (en avvikelse från en abstrakt bestämd standard). 13 Om det inte finns någon avvikelse enligt varken en konkret eller abstrakt standard föreligger inte något fel. Det motsatta förhållandet föranleder dock steg två i metoden, relevansbedömningen. För att ett fel enligt steg ett ska vara relevant krävs att köparen kan göra någon påföljd gällande. Här förs flera olika omständigheter in i bilden så som parternas vetskap och handlande (köparens undersökningsplikt och en eventuell upplysningsplikt hos säljaren är exempel på faktorer som spelar in). Ett fel är till exempel inte relevant om köparen inte reklamerat i tid eller om det anses upptäckbart. Grauers delar upp de abstrakta feltyperna i rättsliga fel, rådighetsfel och faktiska fel. De något mindre omtvistade av de abstrakta feltyperna i JB är rättsliga fel och rådighetsfel. De rättsliga felen regleras i 4:15 17 JB. Ett rättsligt fel kan anses föreligga, när säljarens möjlighet att rättsligt förfoga över fastigheten är begränsad. Exempel på sådana fall är när säljaren själv inte är rätt ägare till fastigheten och när fastigheten är belastad med panträttsupplåtelser eller nyttjanderätter. Huvudregeln är i de här fallen att säljaren svarar för felen om köparen var i god tro, det vill säga om köparen inte var medveten om att felet fanns. Köparen har inte någon undersökningsplikt i fråga om rättsliga fel. 14 I JB 4:18 tas det sikte på de så kallade rådighetsfelen. De innebär att en myndighets beslut hindrar en köpare från att begagna fastigheten som förutsatt. Ett exempel på ett sådant beslut är hälso- och miljöskyddsnämnds beslut att en fastighet inte får användas som bostad. Ett krav för att ett rådighetsfel ska föreligga är att köparen är i god tro. Denne har inte undersökningsplikt vilket dock inte innebär att han helt kan luta sig 10 Lag 1990:936. 11 Se t ex Olsen och Victorins recension av 12:e upplagan av Grauers, Fastighetsköp i JT 1991-92 s 355-359 samt Grauers, Fastighetsköp, s. 124. 12 Anledningen till att jag valt Grauers modell är att det är den som har blivit utlärd under min studietid och därför är jag också mest bekväm med den. 13 Mer om det här i kapitel 3.2. 14 Grauers, Fastighetsköp s. 135. 11

tillbaka, utan han bör undersöka de informationskällor som finns. Gemensamt för ovannämnda felregler (samt JB 4:19) är att de i princip härför sig till tiden för köpet/avtalstillfället, därefter inträdda försämringar berörs i särskilda regler. 15 När det gäller faktiska fel (den sista typen av abstrakta fel) och konkreta fel regleras båda i JB 4:19. En paragraf som innehar en nyckelroll på den spelplan som kritats upp av lagstiftarna bakom JB:s fjärde kapitel. Just därför väljer jag naturligtvis att ge den ytterligare uppmärksamhet genom att särbehandla den nedan. 3.2 JB 4:19 3.2.1 Allmänt En stor anledning till att JB 4:19 blivit så omskriven är att den, när den fick sin nuvarande utformning i och med tillägget från 1990, inte på ett tydligt sätt klargör vart gränsen går mellan konkreta och abstrakta fel. 16 Utformningen överensstämde med lagrådets förslag vid utformandet av lagen. De ansåg att en sådan klar gränsdragning inte är möjlig, utan att det istället rör sig om en grumlig övergång mellan fastighetens typ, ålder och skick, undersökningsskyldighetens omfattning, faktiska förhållanden på fastigheten, löften och uttalanden m.m, det vill säga mellan konkreta och abstrakta fel. 17 En önskan om att ovan nämnda lagråd inte borde ha varit inne och fingrat på det till dem remitterade lagförslaget uttrycks i doktrinen. Där anses att bara för att gränsen mellan de båda feltyperna är flytande behöver de inte behandlas i samma mening eller ens i samma stycke, 18 vilket även jag är beredd att skriva under på. Men så är alltså ändå fallet och de regleras i paragrafens första stycke. I det andra stycket har köparens undersökningsplikt lagstadgats. Undersökningsplikten är av speciellt intresse för utredningen av en eventuell upplysningsplikt. Därför väljer jag att behandla den lite extra i avsnittet 3.3 Köparens undersökningsplikt. 15 Se t ex JB 4:11-12. 16 Tilläggas bör att regeln var oklar även innan 1990 års ändringar. 17 Prop. 1970:20 del A, s. 220 f. 18 Grauers, Fastighetsköp, s. 183. 12

3.2.2 Konkreta fel Som ovan nämnts återfinns alltså bägge parter av den dynamiska duon (konkreta fel och abstrakta faktiska fel) sida vid sida i JB 4:19 st 1 p 1. Jag har valt att börja med att skildra vad som avses med den enligt min mening lite mindre hemlighetsfulla av dem båda, det konkreta felet. De konkreta felen regleras med rekvisiten Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet vilka hittas i 1 st 1 p 1 ledet och tillämpas vad som sägs i 12 om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet i 1 st 1 p 3 ledet. Knäckfrågan när det gäller konkreta fel är vad som avses med rekvisiten följer av avtalet. Här spelar alla uppgifter om köpeobjektet som kommit från säljaren sida in, inte bara vad som uttryckligen avtalats i skrift eller med ord. Det gäller att fastställa en konkret standard från vilken fastigheten sedan ska avvika. Enligt Grauers inkluderas främst två typer av konkret standard, uttryckliga garantier och enuntiationer. 19 En uttrycklig garanti är det mest givna fallet av konkret standard. En sådan garanti kan antingen vara muntlig eller intagen i köpehandlingen. De kan avse både rättsliga, fysiska och andra egenskaper. Det viktiga är att det rör sig om klara uppgifter från säljarens sida. Vid felbedömningen jämförs sedan uppgifterna med fastighetens verkliga standard. Finns en avvikelse så föreligger ett fel. Inga större svårigheter i de fallen alltså. Lite värre blir det när vi ger oss i kast med fenomenet enuntiationer. En enuntiation är för handen då säljaren lämnat preciserade uppgifter om fastigheten utan att för den skull uttryckligen ha garanterat något eller uttryckligen åtagit sig ansvar för att uppgifterna är riktiga. 20 Men hur preciserade måste då säljarens uppgifter vara? Enligt Grauers krävs det att uppgiften verkligen säger något om köpeobjektet. 21 Det får inte vara fråga om så kallat allmänt lovprisande. Som exempelvis är fallet då säljaren säger att han tycker fastighetens ventilation är utmärkt. I det läget finns inget konkret för köparen att ta fasta på. Skillnad är om säljaren hade sagt att fastighetens ventilation är utmärkt för att ventilationssystemet byttes förra året. Vidare krävs att köparen i det aktuella fallet verkligen noterat säljarens uppgift och tagit den på allvar, samt att han inte förstått eller borde ha förstått att uppgiften faktiskt 19 Grauers, Fastighetsköp, s. 137. 20 Grauers, Fastighetsköp, s. 138. 21 Grauers, Fastighetsköp, s. 139. 13

avvek från fastighetens verkliga standard. Ovan nämnda krav på enuntiationer får stöd i rättspraxis, där det även framgår att säljarens uppgift inte skall ses isolerad utan sättas in i sitt sammanhang. 22 3.2.3 Gränsdragning och abstrakta faktiska fel Innan jag tar tag i den andra halvan av den dynamiska duon skall jag kort beröra problematiken som uppstår i samband med gränsdragningen mellan de båda. Ytterst på skalan ligger de fall då vi har att göra med en säljare som lämnat uttryckliga garantier och de fall då en säljare inte lämnat några uppgifter alls. I de fallen rör det sig om ett solklart konkret fel och ett lika starkt skinande abstrakt fel. Molnen börjar först framträda på JB 4:19 1 st 1 p:s himmel när en skiljelinje skall dras mellan fall då en enuntiation inte anses tillräcklig preciserad och fall då andra uppgifter lämnats vilka inte kan innebära avtalad standard. Skall vid de här tillfällena en konkret eller abstrakt felbedömning göras? Precis som Grauers påpekar är det ingen ide att i dessa fall försöka dra några knivskarpa gränser utan det gäller att acceptera att det rör sig om en glidande övergång mellan de båda feltyperna. 23 Men det är viktigt att vara medveten om att beroende på hur man väljer att klassificera felet så påverkas relevansbedömningen i hög grad av detta. Abstrakta faktiska fel regleras i 4:19 1 st 1 p 2 ledet, där det står om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Citatet syftar på de fall då det inte går att sluta sig till någon konkret standard överhuvudtaget utan man får då försöka att på ett mer objektivt sätt fastställa den standard som köparen kan kräva att köpeobjektet skall ha. Vid felbedömningen 24 konstruerar man därmed en abstrakt fysisk normal standard för fastigheten och avviker sedan köpeobjektet från den så föreligger ett faktiskt fel. Skapandet av en normal standard är dessvärre inte helt smärtfri. Köp av fastighet är nämligen ett typiskt speciesköp, det vill säga fastigheten är alltid ett unikt köpeobjekt. Beroende på vilken typ av fastighet det rör sig om skiftar den normala standarden. Skall fastigheten bebyggas har den en annan normal standard jämfört med vad som gäller för exempelvis en jordbruksfastighet. Därför finns det för 22 Se t ex NJA 1978 s 307, NJA 1978 s 301 och NJA 1983 s 865. 23 Grauers, Fastighetsköp, s. 149. 24 Den relevanta tidpunkten för den är enligt ordalydelsen i 4:19 1 st JB vid köpet. 14

mig ingen anledning att i den här uppsatsen göra mer än att konstatera att en avvikelse från den abstrakt fastställda fysiska standarden är ett faktiskt fel som kan bli relevant. Grauers anser dock att ett krav, rent allmänt, måste vara att avvikelsen verkligen betyder något för fastighetens marknadsvärde. Annars föreligger det enligt honom inte ett fel i rättslig mening. 25 3.3 Köparens undersökningsplikt Ett begrepp som man väldigt ofta stöter på när man diskuterar fel i fastighet är köparens undersökningsplikt. Denna primadonna bland fastighetsrättens felregler kodifierades inte i JB förrän i och med 1990 års tillägg till 4:19. Först då blev det begrepp som härjat i rättspraxis så länge lagstadgat. Det tog sig in i paragrafens andra stycke med följande lydelse: Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Ovan citerade rader medförde inte några större materiella förändringar utan innebar istället ett förtydligande i och med att de regler som tidigare gällt i rättspraxis och förarbeten nu uttryckligen även kan utläsas i lagen. Det är i samband med relevansbedömningen av det faktiska felet som köparens undersökningsplikt gör entré. Även om ett fel har konstaterats vid felbedömningen får alltså köparen enligt lagen inte åberopa felet om det är av en sådan art att han borde ha upptäckt det vid en tillbörlig undersökning av fastigheten. I förarbetena till lagen framgår att fastighetsköparens undersökningsplikt är absolut på det sättet att han får stå för sådana fel som är upptäckbara (oavsett om han faktiskt undersökt fastigheten eller inte) medan säljaren ansvarar för de dolda felen. 26 Där kan vidare utläsas att uppgifter från säljarens sida som får anses som utfästelser befriar köparen från dennes undersökningsplikt i fråga om vad som utfästs. Vid avsaknad av en sådan utfästelse är köparen dock skyldig att undersöka fastigheten i en sådan omfattning som rätteligen kan erfordras. 27 Följdfrågan blir då given: - I vilken omfattning kan det rimligen krävas att en köpare 25 Grauers, Fastighetsköp, s 185. 26 Prop. 1970:20 del B 1 s. 206-13 samt Grauers, Fastighetsköp, s. 189. 27 Prop. 1989/90:77 s. 41. 15

skall undersöka fastigheten? Till att börja med måste återigen konstateras att köp av fastighet är ett typiskt speciesköp. Ett speciesköp innebär att omständigheterna vid ett köp kan skilja sig väldigt mycket åt från fall till fall och därmed kan inte heller några detaljerade regler om undersökningspliktens omfattning ställas upp. I förarbetena framgår dock att det som regel skall räcka med en normalt erfaren och på området normalt bevandrad köpares undersökning. 28 Vad som är normalt torde visserligen variera beroende på köpeobjektet men köparen skall generellt sett inte behöva anlita en sakkunnig för att vara säker på att själv inte behöva stå för ett fel. Vid symtom på fel som köparen själv inte kan dra några slutsatser av kan det dock krävas att han anlitar en sakkunnig som rätar ut frågetecknen för att undersökningsplikten skall anses fullgjord. 29 I sin undersökning måste köparen undersöka alla utrymmen som går att undersöka. Att ett utrymme är svåråtkomligt påverkar inte skyldigheten. Ett exempel på det är kryputrymmesfallet, NJA 1980 s 550. Där ansåg HD att köparen varit skyldig att krypa in under en byggnad för att undersöka ett svåråtkomligt men dock åtkomligt kryputrymme. Hade köparen gjort det hade han upptäckt felet (som var röta i ett golvbjälklag). Domen motiverades med att byggnaden var 30 år gammal och symtom fanns som visade att köpeobjektet inte var i bästa skick i övrigt heller. En köpare skall dock normalt sett inte behöva undersöka utrymmen som behöver brytas upp för att få tillgång till dem. Naturligtvis finns det även undantag. Har det till exempel förekommit tecken på skador eller om säljaren har gjort uttalanden som tyder på att någonting inte står rätt till, skall köparen kräva att få undersöka även sådana ställen. 30 Det här är ett exempel på när undersökningsplikten utökas för köparen. Köparens undersökningsplikt kan både utökas och reduceras. En utökad undersökningsplikt har jag redan kommit in så smått på ovan. Den tar ofta klivet ut i rampljuset då undersökningen gett särskilda varningssignaler. Vissa brister hos fastigheter som till exempel fuktgenomslag, sviktande golv och upplysningar om rötangrepp eller angrepp av skadeinsekter, bör föranleda köparen till en mer ingående undersökning. 31 Andra fall då köparen måste vidta en noggrannare granskning av köpeobjektet är då säljaren lämnar uppgifter som har karaktären av varnande besked. Med varnande besked menas exempelvis att säljaren underrättar köparen om att han haft problem med någonting i fastigheten, exempelvis elektriciteten eller en sinande brunn. 28 Prop. 1989/90:77 s. 41. 29 Prop. 1989/90:77 s. 41. 30 Grauers, Fastighetsköp s. 193-94. 31 SOU 1987:30 s. 93. 16

En sådan underrättelse är ett incitament för köparen att granska brunnen och elen lite extra för att ta reda på varför problemen uppstått. 32 En reducerad undersökningsplikt har oftast sin grund i olika typer av uppgifter från säljaren. Om vi spinner vidare på exemplet med elektriciteten ovan kan en uppgift från säljaren om att en elektriker nyligen varit och undersökt och rättat till ett problem vara en anledning till att köparen inte behöver granska fastigheten lika noga. Eventuellt finns det även fall då undersökningsplikten reduceras helt. Nämligen om det finns en upplysningsplikt för säljaren. Om en sådan finns innebär det att den till stor del skulle ta ut undersökningsplikten. Eftersom om är själva essensen i den här uppsatsen är min förhoppning att jag kan leverera ett svar på frågan lite längre fram i texten. 4 Analys av upplysningsplikten i lagstiftningen 4.1 Förarbetena till JB 4.1.1 Allmänt Precis som när det gäller köparens undersökningsplikt träder en eventuell upplysningsplikt hos säljaren in i handlingen i samband med relevansbedömningen av ett fel. En generell upplysningsplikt för säljaren vid ett fastighetsköp innebär att denne riskerar att bli ansvarig för något förhållande som han känt till men underlåtit att upplysa köparen om, just därför att han haft vetskap om detta. En sådan upplysningsplikt återfinns inte uttryckligen någonstans i JB. För att hitta något nedskrivet om denna skygga varelse måste man därför ge sig ut på upptäcktsfärd i förarbetsdjungeln. 32 Grauers, Fastighetsköp s. 190. 17

4.1.2 SOU 1987:30 Det första stoppet på färden mot upplysningspliktens vara eller inte vara blir i SOU 1987:30. Det är den utredning som den för oss brännande propositionen, Proposition 1989/90:77 Om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m. som ledde till det senaste tillägget i JB 4:19 angående köparens undersökningsplikt bygger på. Det räcker att lite nonchalant bläddra igenom utredningen för att få intrycket att utredarna verkar utgå från att säljaren har en allmän upplysningsplikt. Rubriken till avsnitt 4.4 lyder nämligen: säljarens upplysningsplikt - köparens undersökningsplikt. Vidare beskriver utredarna i ett kapitel rättsläget närmare och då konstateras att domstolarna i ett och samma mål kan tvingas klarlägga omfattningen av köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt och därefter utröna om plikterna blivit uppfyllda. 33 En stor del av den gällande rätten vid fastighetsköp var som jag nämnt tidigare, under en lång tid praxisbaserade och domstolarna spelade då naturligtvis en mycket viktig roll i utformningen av den gällande rätten. Hur kommer det sig då att utredarna utgår från att det finns en allmän upplysningsplikt för säljaren? Vid en närmare sondering av texten i det ovan nämnda kapitlet framgår att utredningen presenterar tre olika punkter, varav två berör upplysningsplikten för säljaren. Den första punkten rör följande scenario: en säljare har vetskap om ett fel men upplyser inte köparen om felet. Köparen undersöker inte fastigheten tillräckligt noggrant och upptäcker inte felet. Exempel på det här scenariot återfinns i rättsfallen NJA 1961 s 137 och NJA 1981 s 894. Båda fallen kommer jag återkomma till och förkovra mig ytterligare i längre fram i uppsatsen. Här och nu nöjer jag mig med att visa vad utredningen drog för slutsatser av fallen. Från NJA 1961 s 137, där fråga var om ersättningsskyldighet för den som sålt en fastighet där byggnaden var angripen av husbock, slöt sig utredarna till konklusionen att HD ansåg att köparens underlåtenhet att vidta en tillfredställande undersökning av köpeobjektet bör vägas mot säljarens underlåtenhet att upplysa om förekomsten av husbock. I det här fallet utföll vägningen till säljarens nackdel. Samma utgång fick också det andra fallet, NJA 1981 s 894. Här var det bland annat fråga om vilken inverkan säljarens ostridiga vetskap om en beslutad gatuomläggning skulle ha på köparens undersökningsplikt. Utifrån HD:s dom i fallet konstaterade utredningen att Underlåten upplysning vid faktisk kunskap på säljarens sida om vad som skulle ske jämte insikt om de praktiska konsekvenserna härav 18

vetskap om felet och dess innebörd vägde alltså tyngre än en eftersatt undersökningsplikt på köparens sida. 34 Den andra punkten som utredarna framlade visade på det förhållandet då säljaren inte har vetskap om ett fel men borde misstänka att ett sådant föreligger. Han upplyser inte köparen om detta, vilken borde upptäcka felet vid en någorlunda noggrann undersökning. En sådan situation förelåg i rättsfallet NJA 1981 s 815 (även det fallet behandlar jag utförligare längre fram i uppsatsen). Liksom i 1961 års fall var det också här fråga om en fastighet som var angripen av husbock. Från utgången av de bägge husbocksfallen drog utredningen slutsatsen att HD gjort skillnad på om vetskap eller bara misstanke om ett fel förelegat hos säljaren. Om bara misstanke funnits hos säljaren och denne underlåter att upplysa köparen om det kan därmed en bristande undersökning av köparen leda till negativa konsekvenser för denne. Samtidigt kan bristande upplysningar av säljaren om för honom kända förhållanden medföra ofördelaktiga påföljder för denne. Efter att utredarna har presenterat hur den dåvarande gällande rätten enligt dem såg ut går de därefter vidare till ett resonemang kring hur de anser att den borde se ut framöver. Med andra ord dess utseende för oss idag. Utredarna utesluter inte möjligheten att ansvarsfördelningen skall utgå från säljarens upplysningsplikt. 35 Det skulle enligt dem innebära att en eftersatt undersökningsplikt av köparen vägs mot säljarens bristande upplysning. De försvarar synsättet med hänvisning till att det är säljaren som sitter inne med den bästa och mest konkreta informationen om fastigheten, vilket innebär att denne har stora möjligheter att förhindra tvister om fel genom att lägga fram all information om fastighetens skick. Nämnas bör dock att de även höjer ett varningens finger för att det här tillvägagångssätt inte utesluter att information som är av stor vikt för köparen utelämnas. Det belyses med exemplet att en säljare vant sig vid en bristfällighet av ett visst slag till en sådan grad att den av honom inte längre upplevs som en bristfällighet och därför av rent förbiseende inte redovisas för köparen. 36 Trots att utredarna är inne och tassar runt möjligheten att bedömningen av felansvaret skall utgå från säljarens upplysningsplikt sluter de sig ändå till att det vore att gå för långt att fastslå en generell upplysningsplikt för säljaren. Det motiverade de med att en sådan ordning helt skulle bryta rättsutvecklingen och den praxis som 33 SOU 1987:30 s. 35. 34 SOU 1987:30 s. 45. 35 SOU 1987:30 s. 63. 19

utbildats på rättsområdet. Argumenten för att hålla fast vid den ordningen vägde enligt dem så tungt att den borde bibehållas. Principen om köparens undersökningsplikt utgör ett så viktigt förhållande att de ansåg att det måste framgå av lagtexten. Vilket också blev fallet i och med JB 4:19 st 2. 4.1.3 Proposition 1989/90:77 Hur mottogs då SOU 1987:30 i propositionen 1989/90:77, Om konsumentskyddet vidförvärv av småhus m.m.? Jo, där fastslogs att grundprincipen för felansvaret i jordabalken även fortsättningsvis bör vara att fastigheten säljs sådan den är och för att köparen skall kunna skydda sig bör han göra en undersökning av fastigheten innan köpet. 37 För bristfälligheter i köpeobjektet som inte berörts vid köpet har säljaren ett ansvar, så länge bristerna är av sådan natur att köparen inte haft anledning att räkna med och inte heller borde upptäcka bristerna vid en undersökning. I propositionen delades också uppfattningen om att principen om köparens undersökningsplikt borde införas i lagtexten. När det gäller frågan om säljarens upplysningsplikt skall jag börja med att redogöra för några av remissinstansernas åsikter i ämnet. Då en del av instanserna ansåg att frågan borde behandlats utförligare i utredningen har de också mycket att säga om saken. De har inbördes olika och intressanta uppfattningar om hur ärendet skall angripas. Sveriges fastighetsmäklarsamfund ansåg att man i förslaget till ny lagtext, borde inta, en skyldighet för säljaren att lämna upplysningar beträffande fastighetens skick. 38 Brister i säljarens uppgifter beträffande fastighetens skick är enligt Mäklarsamfundet mycket vanliga och väldigt svåra för en köpare att komma till rätta med, då bevisbördan för bristerna faller på köparen. Mäklarsamfundet ansåg att det här skulle kunna motverkas genom att visa på en väg för säljaren att fullgöra sin upplysningsplikt, till exempel genom att någon form av frågelista eller redogörelse från säljaren måste bifogas köpekontraktet. Malmö tingsrätt konstaterar att det är av vikt att undersökningsplikten särskilt framhålls i lagtexten men de ställer sig samtidigt kritiska till ett av utredningens 36 SOU 1987:30 s. 64. 37 Prop. 1989/90:77 s. 39. 38 Prop. 1989/90:77 s. 125. 20

uttalanden i fråga om säljarens upplysningsplikt. 39 De påpekar dock att de är tveksamma till hur uttalandet egentligen är menat att tolkas men om det skall läsas så att säljarens underlåtenhet att upplysa om ett fel aldrig skulle få någon betydelse, vid sidan av de fall som kan inbegripa någon av ogiltighetsgrunderna i avtalslagen, anser de att det inte harmonierar med formuleringen i lagtexten. Där sägs endast att undersökningsplikten skall vara utgångspunkten vid bedömningen. Det utesluts inte att även andra faktorer får tillmätas betydelse. Den remissinstans som har mest att säga om säljarens upplysningsplikt är Hovrätten för Västra Sverige. Den börjar med att fastslå att säljarens eventuella vetskap om ett fel saknar, åtminstone som utgångspunkt, betydelse. Ansvarsfördelningen avgörs med hänsyn till om ett fel är upptäckbart eller inte. 40 Vidare framhåller de en väldigt viktig distinktion, nämligen skillnaden på en allmän upplysningsplikt för säljaren och en upplysningsplikt då denne gjort en friskrivning. Hovrätten är kritisk till en hel del gällande utredningens undersökning av upplysningsplikten. Framför allt att utredningen överhuvudtaget inte satt säljarens eventuella upplysningsplikt i samband med friskrivningar. Enligt dem hänger friskrivningar och upplysningsplikten ihop som ler och långhalm. Innan jag tar ytterligare kliv på hovrättens väg av åsikter i ämnet, väljer jag att stanna upp och kort skildra friskrivningens natur. I och med att jordabalkens kontraktsbrottsregler är dispositiva finns det inget som hindrar säljaren att helt eller delvis begränsa sitt ansvar genom en friskrivning. Säljaren kan utforma avtalet så att han friskriver sig från att fastigheten skall ha vissa specifika fysiska egenskaper (egenskapsfriskrivning) eller så att han i avtalet reducerar eller utesluter annars tillämpliga påföljder då ett eventuellt fel föreligger (påföljdsfriskrivning). Egenskapsfriskrivningar är motsatsen till en garanti eller enuntiation från säljaren och den blir aktuell redan på felbedömningsstadiet. Påföljdsfriskrivningen däremot kommer in i bilden först i samband med relevansbedömningen. Vid en sådan friskrivning kan alltså ett fel i köprättslig mening föreligga, frågan blir där istället om det är relevant eller inte. Så är exempelvis inte fallet om säljaren friskrivit sig från samtliga påföljder. Tillbaka igen på hovrättens väg mot svaret på upplysningspliktens gåtor, så ger de sig omgående i kast med ovissheten kring den generella upplysningsplikten. De slår fast att en sådan plikt skulle medföra att säljaren blir ansvarig för fel som han känt till vid 39 Prop. 1989/90:77 s. 149. 40 Prop. 1989/90:77 s. 140. 21

köpet. 41 Motsatsförhållandet mellan undersökningsplikten och upplysningsplikten är därmed uppenbar. En upplysningsplikt för säljaren skulle innebära att köparens undersökningsplikt hade mycket begränsad räckvidd. Hovrättens bestämda uppfattning är att det inte finns någon generell upplysning för säljaren enligt 4:19 JB. Som utgångspunkt vid relevansbedömningen gör det således varken från eller till om säljaren känt till felet eller inte. Att det ofta i fastighetsmäklarnas standardkontrakt finns förtryckta klausuler som framhåller att parterna är medvetna om sin upplysningsrespektive undersökningsplikt, är inget som enligt hovrätten ändrar på detta faktum. 42 Trots att Hovrätten för Västra Sverige slår fast att det inte finns någon generell upplysningsplikt enligt 4:19 JB, säger de också att det faktiskt kan finnas situationer där säljarens vetskap ändå kan ha självständig betydelse i den meningen att det kan ha viss inverkan på relevansbedömningen. Nämligen då säljaren gjort en total påföljdsfriskrivning. Den här slutsatsen drar hovrätten i sitt remissvar från rättsfallet NJA 1975 s 545, som behandlar frågan om upplysningsplikten då en total påföljdsfriskrivning gjorts. Där konstaterade HD att säljaren inte hade känt till det aktuella felet samt att om svikligt förfarande eller därmed likartat förfarande är ju nu icke fråga. Det likartade förfarandet syftar enligt hovrätten på upplysningsplikt. 43 Om säljaren haft vetskap om felet skulle friskrivningen saknat verkan och säljaren ansvarat för felet just därför att han kände till det. Här anser hovrätten att upplysningsplikten helt klart har en självständig betydelse. De är kritiska till att utredningen inte har berört dessa fall överhuvudtaget utan istället fokuserat på en fråga som enligt hovrätten är nästa steg på vägen. Frågan om säljaren kan anses ha någon upplysningsplikt även i fall då denne inte friskrivit sig. Utredningen sökte svaret på ovan nämnda fråga genom att tolka ett antal rättsfall av vikt inom området. Hovrätten anmärker på flera av de slutsatser som utredningen dragit vid tolkningen av HD:s domar. Däribland NJA 1981 s 815 om husbocksangrepp på en fastighet som köparen ansåg att säljaren bort känna till men inte upplyst om. Hovrätten kritiserar utredningens åsikt att man från det här fallet kan sluta sig till att bristande upplysning om kända förhållanden kan leda till negativa konsekvenser för säljaren. Enligt dem saknas ett uttryckligt stöd för det i rättsfallet. Utredningens kommentar bygger istället på ett e-contrario slut av HD:s dom, vilket enligt hovrätten inte får dras. 41 Prop. 1989/90:77 s. 144. 42 Prop. 1989/90:77 s. 144. 43 Prop. 1989/90:77 s. 144. 22

Deras åsikt är att så länge inte HD haft att ta ställning till ett klart fall där säljarens vetskap tillskrivs självständig betydelse, trots möjligheten för köparen att upptäcka felet, finns det näppeligen stöd för att säljaren har någon generell upplysningsplikt. 44 En åsikt som de sedan utvecklar med hjälp av ett rättsfall som inte behandlats av utredningen, NJA 1985 s 274. I och med det fallet konstaterar hovrätten att det nu bara återstår för HD att ta ställning till ett mål där säljaren känt till felet och felet varit svårt att upptäcka. Då den omständigheten förelåg att HD lämnade prövningstillstånd i det ovan nämnda NJA 1985 s 274, tyder det enligt hovrätten på att HD vid ett eventuellt fall då säljaren haft vetskap om ett svårupptäckt fel är beredd att slå fast att säljaren har upplysningsplikt. 45 Även om en sådan upplysningsplikt skulle leda till en överlappning av undersökningsplikten anser de att det kan vara motiverat i gränszonen mellan dolda fel och svårupptäckta fel. Vad blev då resultatet av alla åsikter som remissinstanserna framförde i ämnet? När det gäller upplysningsplikten vid påföljdsfriskrivningar konstateras det i propositionen (med hänvisning till NJA 1975 s. 545) att säljarens kännedom om ett fel kan ha betydelse för hans möjlighet att åberopa en generell påföljdsfriskrivning. 46 Det finns dock inget underlag för att frågan skall behöva regleras genom lagstiftning utan den skall även i fortsättningen överlämnas till rättstillämpningen. Frågan om en generell upplysningsplikt behandlas i propositionens specialmotivering. Där slås fast att i och med att säljaren ansvarar för dolda fel finns det ett incitament för säljaren att lämna upplysningar om fastighetens skick för att på så sätt undvika ansvar. 47 Det finns däremot inte någon generell upplysningsplikt för säljaren innebärande att han alltid skulle bli ansvarig för sådana fel som han kände till vid köpet och inte upplyste om och som köparen borde ha upptäckt vid sin undersökning av fastigheten. 48 Säljarens vetskap om bristfälligheten spelar alltså i stort sett ingen roll vid bedömningen av om köparen har uppfyllt sin undersökningsplikt. Förutom i de fall då ett förtigande av ett fel från säljarens sida innefattar ett svikligt förledande av köparen eller annat ohederligt förfarande. 49 Då kan naturligtvis inte säljaren hävda att köparen har eftersatt sin undersökningsplikt. Med hjälp av NJA 1981 s 815 konstateras det vidare att inte heller det fall då en säljare inte känt till ett fel men bort misstänka det 44 Prop. 1989/90:77 s. 144. 45 Prop. 1989/90:77 s. 146. 46 Prop. 1989/90:77 s. 42. 47 Prop. 1989/90:77 s. 61. 48 Prop. 1989/90:77 s. 61. 23

inverkar på köparens undersökningsplikt. 50 Det finns ingen upplysningsplikt för säljaren här heller med andra ord. 5 Analys av upplysningsplikten i rättstillämpningen 5.1 Allmänt om upplysningsplikten i rättspraxis Jag har redan tidigare varit inne på vilken stor roll rättstillämpningen spelat för innehållet av den gällande rätten vid fel i fastighet. Exempelvis är både undersökningsplikten och upplysningsplikten sprungna ur denna källa. Även om nu undersökningsplikten är reglerad i lag så är fortfarande frågan om en eventuell upplysningsplikt för säljaren vid fastighetsköp något som lagstiftarna lämnat över till domstolarna att besluta om. Det finns ett antal rättsfall som varit särskilt betydelsefulla och viktiga för debatten om upplysningspliktens vara eller inte vara. Några av dem har jag till viss del varit inne och berört tidigare men i det här kapitlet kommer jag att analysera dem utförligare. Trots att de flesta fallen sträcker sig ett antal år tillbaka i tiden är de likväl fortfarande av stort intresse för utredningen av säljarens upplysningsplikt. Ett av rättsfallen är däremot alldeles nytt, nämligen NJA 2007 s 86. Det kommer jag därför behandla lite extra utförligt. Vid analysen av fallen kommer jag att redogöra för hur de har tolkats av olika inflytelserika aktörer inom doktrinen. Där går nämligen meningarna milt sagt isär vad det gäller hur HD:s domar skall uttydas och därmed alltså även frågan om upplysningspliktens existens. När det gäller NJA 2007 s 86 kommer jag att redogöra för vad som kommenterats kring det nedan under kapitel 6.2. Anledningen till det är att jag anser att det passar bättre in där, bland annat med tanke på dess omfattning. 49 Prop. 1989/90:77 s. 61. 24

5.2 NJA 1961 s 137 I NJA 1961 s 137 uppkom fråga om ersättningsskyldighet för den som sålt en fastighet där huvudbyggnaden varit angripen av skadeinsekten husbock. I målet var ostridigt att säljaren vid försäljningstidpunkten hade vetskap om husbocksangreppen. Till exempel konstaterade HD att flertalet omständigheter pekade på att säljaren, som var ingenjör och hade sysslat med monteringsfärdiga trähus, inte saknade insikt om betydelsen och följderna av att husbocksangrepp förekom på fastigheten. Vetskapen till trots hade säljaren själv förvärvat fastigheten med insikt om dess problem med husbock. Inget visade heller på att han under sin ägande tid ansett det direkt angeläget att hejda angreppen eller åtgärda redan uppkomna skador på grund av husbocken. Med den vetskapen i ryggsäcken kom HD fram till följande motivering och domslut: Av vad sålunda och i övrigt förekommit får anses framgå, att (säljaren) även om han icke haft felets verkliga innebörd klar för sig vid föryttringen hade anledning misstänka att skadorna vore av allvarlig beskaffenhet och att i vart fall risk fanns för allvarliga skador. Vid sådant förhållande och med hänsyn till felets art hade det ålegat (säljaren) att fäst (köparens) uppmärksamhet på husbocksangreppen. (Säljaren) underlät ostridigt detta. Det har ej påståtts, att (köparen) ändock kände till husbocksangreppen, och på grund av omständigheterna kan det ej läggas (köparen) till last, att han ej själv upptäckte felet vid sin undersökning av fastigheten. Skyldighet åligger följaktligen (säljaren) att oaktat fastigheten såldes i befintligt skick till (köparen) utgiva ersättning i omstämt hänseende. Åsikterna om fallet går isär i doktrinen. Det grundar sig främst på vilken vikt det skall tillmätas med tanke på rättsfallets ålder och de förändringar som skett på rättsområdet sen dess tillkomst. Leif Carbell tillhör dem som anser att rättsfallet ger stöd för att säljaren har en upplysningsplikt enligt 4:19 JB. 51 Han anser att det fortfarande är aktuellt beträffande frågan om upplysningsplikt då säljaren har vetskap om ett fel. Utgången i fallet tyder enligt Carbell på att HD velat med svek jämställa inte bara förfarande i strid mot tro och heder utan, i detta fall, även mindre kvalificerad ond tro. 52 Vidare öppnar han dörren för möjligheten att HD i ett fall som det förevarande velat asfaltera en mellanväg innebärande att säljarens underlåtenhet att upplysa får vägas mot 50 Prop. 1989/90:77 s. 61. 51 Carbell, Felbegreppet och undersökningsplikten enligt 4:19 JB, Festskrift till Hellner 1984, s. 179. 52 Carbell, Felbegreppet och undersökningsplikten enligt 4:19 JB, Festskrift till Hellner 1984, s. 179. 25

köparens underlåtenhet att noggrant undersöka fastigheten, en avvägning som i det aktuella fallet utfallit till säljarens nackdel. 53 Även Jan Hellner uttalar stöd för att rättsfallet visar att säljaren i vissa fall har en upplysningsplikt. Han framhåller visserligen att det är antagligt att säljaren idag skulle svara för det aktuella felet oavsett om han underlåtit att upplysa om det eller inte. Men han säger också att om så inte skulle vara fallet bör följderna av säljarens försummelse att lämna upplysning vara att han blir ansvarig för fel. 54 Folke Grauers avfärdar däremot rättsfallet med hänsyn till de förändringar som skett inom rättsområdet. Han anser att om fallet varit uppe på bordet idag hade säljaren ansvarat för felet eftersom det var dolt för köparen. 55 5.3 NJA 1981 s 894 Också NJA 1981 s 894, det så kallade rondellfallet, är av intresse då det är fråga om säljarens eventuella upplysningsplikt vid dennes vetskap om en brist i fastigheten. Här rörde det sig om en fastighet som utsattes för trafikstörningar genom flyttning av en rondell. Säljaren kände vid tillfället för köpeförhandlingarna till beslutet om omläggningen och han måste enligt HD förstått att det var av väsentlig betydelse för en spekulant på fastigheten. Han hade vidare saknat fog för att anta att köparen kände till förhållandet. Trots detta var de upplysningar som han lämnade till köparen snarast av den karaktären att de var avsedda att minska köparens eventuella farhågor om omläggningens betydelse för fastigheten. HD fann därför att säljaren på ett sådant sätt utnyttjat köparens bristande kännedom om omläggningen att han inte gentemot denne kunde invända att hon försummat sin undersökningsplikt. Carbell konstaterar utifrån rättsfallet att det sätt på vilket säljaren begagnat sig av köparens okunnighet, och som HD lade denne till last, innefattade inte svek eftersom köparen inte gjort gällande att säljaren förtigit gatuomläggningen i svikligt syfte. Därmed ansåg han också att en underlåten upplysning vid vetskap om ett fel och dess innebörd i det här fallet vägde tyngre än en eftersatt undersökningsplikt på köparens 53 Carbell, Felbegreppet och undersökningsplikten enligt 4:19 JB, Festskrift till Hellner 1984, s. 179. 54 Hellner, Speciell avtalsrätt II Kontraktsrätt, s. 59. 55 Grauers, Fastighetsköp, s. 191. 26