2013-01-10, rev. 2013-02-07 1 (7) TJÄNSTESKRIVELSE KSKF 2005/149-258 Kommunstyrelsen Utställning av gatukostnader för Sydöstra Lännersta 2 (Område W), Boo Förslag till beslut Kommunstyrelsen beslutar att ställa ut gatukostnadsutredningen för Sydöstra Lännersta 2 (område W). Sammanfattning Samråd om gatukostnader pågick för Sydöstra Lännersta 2 mellan 3 maj och 15 juni 2011, parallellt med samråd om förslaget till detaljplan för Sydöstra Lännersta 2. Efter samrådet har gatukostnadsutredningen reviderats med avseende på fördelningsgrund och kostnadsunderlag. Revideringarna är främst en följd av revideringar i detaljplanen och en ny kostnadskalkyl som utförts utifrån projektering av gator och park i området. Kostnadsunderlaget omfattar de anläggningar som fordras för områdets funktion (gator inklusive belysning och avvattning, gångbana, trappled och naturmark mm), projektering, bygg- och projektledning, marklösen mm samt kostnader för administration. De totala kostnaderna har beräknats till 67 583 000 kr med justering för kostnadsnivåförändringar, d v s ett index. Kommunen finansierar 100 % av kostnaderna för gångstigar, allmänna parkeringsplatser, strandpromenad, inlösen av mark till strandpromenad, inlösen av mark till kulturreservat, övrig naturmark och 50 % av kostnaderna för gångbanor, lekplats, gångfartsgata och trappled. Den totala kostnaden har beräknats till 19,7mkr. Därutöver föreslås att kommunen bekostar 6,8 mkr genom en generell som tidigare har föreslagits i samrådet av gatukostnader. Totalt föreslås 26,5 mkr finansieras av kommunen. För utbyggnad av strandpromenaden från Djurgårdsvägen till Trappleden krävs ytterligare investeringsbeslut på 5 000 000 kr. Överenskommelsen om fastighetsreglering måste vara undertecknad av Gammeludden AB innan antagande av planen för att marklösenkostnaden inte ska öka med 3,7 mkr. POSTADRESS BESÖKSADRESS TELEFON E-POST SMS WEBB ORG.NUMMER Nacka kommun, 131 81 Nacka Stadshuset, Granitvägen 15 08-718 80 00 info@nacka.se 716 80 www.nacka.se 212000-0167
2 (7) De kostnader som föreslås finansieras genom utdebitering av gatukostnader till fastighetsägarna uppgår till 41 080 000 kr. Om de faktiska kostnaderna överstiger de beräknade kostnaderna finansieras merkostnaden av kommunen. Fördelningsområdet innefattar området för detaljplanen för Sydöstra Lännersta 2 (Område W). Kostnaderna fördelas efter andelstal enligt klassificering. Förslaget innebär att en gatukostnadsersättning för en fastighet med andelstal 1,0 (befintlig obebyggd tomt) 294 734 kr. Gatukostnadsutredningen har utarbetats utifrån förutsättningarna i detaljplanen för Sydöstra Lännersta 2 och i enlighet med gatukostnadspolicyn och praxis. Exploateringsenheten föreslår att gatukostnadsutredningen ställs ut. Ärendet Bakgrund Kommunstyrelsens stadsutvecklingsutskott beslutade 2013-01-22 beslutade att ärendet skulle återremitteras för omarbetning i enlighet med miljö- och stadsbyggnadsnämndens planförslag samt med uppdrag utifrån gatukostnadspolicyn försöka begränsa kostnaderna för kommunen och för fastighetsägarna. Förslag till detaljplan för Sydöstra Lännersta 2 (Område W) har upprättats. Syftet med detaljplanen är att omvandla området från ett fritidshusområde till ett område som fungerar för permanent boende. Förslaget till detaljplan medger huvudsakligen byggrätter för fristående villor och medger viss förtätning genom delning av befintliga fastigheter. Detta kräver i sin tur att det tekniska försörjningssystemet, såsom gator, gång- och cykelvägar, mm samt vatten- och avloppsanläggningar (VA) byggs ut. I detaljplanen ingår att iordningställa strandpromenaden samt en trappled mellan strandpromenaden och östra änden av Sieverts väg. Nacka kommuns policy är att varje förnyelseområde ska bära de områdesbundna anläggningskostnader som uppkommer i samband med detaljplaneläggning och som är till nytta för planområdet. Det innebär att kostnaderna för nyanläggning och förbättringar av allmänna anläggningar (gator, gång- och cykelvägar, belysning, parkanläggningar och naturmark) fördelas mellan fastighetsägarna inom ett bestämt område. Den ersättning som fastighetsägarna ska betala till kommunen kallas gatukostnader. Kostnader för underhåll och drift av anläggningarna inom området ingår inte i gatukostnaderna, utan finansieras via skattemedel. Gatukostnadsutredningen utarbetas genom en process som ofta löper parallellt med detaljplaneprocessen.
3 (7) Samrådsmöte om gatukostnadsutredningen och detaljplanen hölls 17 maj 2011 och samrådet pågick mellan den 3 maj till 15 juni 2011. Under samrådstiden har skrivelser med synpunkter inkommit och de redovisas i en samrådsredogörelse. Som följd av synpunkterna har förslaget reviderats med avseende på fördelningsgrund och kostnadsunderlag. Fritidshus som var permanentboende har klassificerats till 0,7 istället för 0,8 enligt gatukostnadspolicyn. Kostnadsunderlaget har reviderats. En projektering med tillhörande kostnadskalkyl har utförts vilket medfört att kostnadsunderlaget har förändrats. Förslag till fördelning av gatukostnader Kommunen ska besluta om kostnadsunderlaget, fördelningsområdet och fördelningsgrunden. Underlaget för beslut om uttag av gatukostnader utgörs av gatukostnadsutredningen, som förslås ställas ut för granskning av berörda fastighetsägare. Utställningen planeras pågå under april 2013. Kostnadsunderlag Kostnadsunderlaget omfattar de anläggningar som fordras för områdets funktion (gator inklusive belysning och avvattning, gångbana, trappled och naturmark mm), projektering, bygg- och projektledning, marklösen mm samt kostnader för administration. En överenskommelse om fastighetsreglering mellan kommunen och Gammeludden AB är framtagen. Överenskommelsen innebär att Gammeludden får ett flertal byggrätter på sin fastighet. Kommunen löser in den allmänna platsmarken på fastigheten Lännersta 11:162 utan ersättning. Överenskommelsen måste vara undertecknad av bägge parter före antagandet av detaljplanen. De totala kostnaderna har beräknats till 67 583 000 kr, med justering för kostnadsnivåförändringar, index. Kommunen finansierar 100 % av kostnaderna för gångstigar, allmänna parkeringsplatser, strandpromenader, inlösen av mark till strandpromenad, inlösen av mark till kulturreservat, övrig naturmark och 50 % av kostnaderna för gångbanor, lekplats, gångfartsgata och trappled. Den totala kostnaden för dessa anläggningar har beräknats till 19 703 000 kr. Därutöver föreslås att kommunen bekostar 6 780 000 kr genom en generell som tidigare har föreslagits i samrådet av gatukostnader. Totalt föreslås 26 500 000 kr finansieras av kommunen. För utbyggnad av strandpromenaden från Djurgårdsvägen till Trappleden krävs ytterligare investeringsbeslut på 5 000 000 kr. De kostnader som föreslås finansieras genom debitering av gatukostnader till fastighetsägarna uppgår till 41 080 000 kr. Om de faktiska kostnaderna överstiger de beräknade kostnaderna finansieras merkostnaden av kommunen.
4 (7) Kostnadspost Kr Kr Utbyggnad av gator, gc-vägar inklusive projektering, 33 031 000 byggledning, dagvattenavledning mm Utbyggnad av gångbanor inklusive projektering, 3 933 000 byggledning, dagvattenavledning mm Belysning: Gata, gc-väg, lekbollplan 6 488 000 Marklösen/släntanpassning 13 754 000 Parkanläggning, samt naturmark 9 755 000 Administration 622 000 Summa kostnader 67 583 000 Avgår, samordningsvinst VA - 1 011 000 Gångstigar - 1 657 000 50 % av gångbanorna - 2 176 000 50 % av lekplats - 645 000 50 % av gångfartsgatan intill strandpromenad - 204 000 50 % av trappled - 138 000 Fyra allmänna parkeringsplatser till naturreservatet - 56 000 Lännersta strandpromenad, strandskoning - 6 166 000 Inlösen mark till kulturreservat - 4 100 000 Inlösen av mark till strandpromenad - 3 550 000 Summa avgår - 19 703 000 SUMMA Avgår, generell gata - 6 616 400 Avgår, generell park - 183 600 SUMMA, att fördela på berörda fastighetsägare 41 080 000 Fördelningsområde Fördelningsområdet omfattar samma område som förslaget till detaljplan för Sydöstra Lännersta 2. I fördelningsområdet ingår åtta fastigheter som har betalat gatukostnader i ett annat fördelningsområde. Fördelningsgrund Kostnader för park och parkanläggningar fördelas lika på antalet befintliga och tillkommande bostäder. Kostnaderna, exklusive park och natur, fördelas efter andelstal grundade på föreslagen klassificering som grundar sig på klassificeringen vid tidpunkt för start PM.
5 (7) Preliminär gatukostnadsersättning för Sydöstra Lännersta 2 (Område W) Andelstal Andel park Kr Befintlig fastighet, permanenthus 0,6 1 179 384 Befintlig fastighet, fritidshus permanent vid 0,7 1 tidpunkt för start PM 208 222 Befintlig fastighet, fritidshus 0,8 1 237 059 Befintlig fastighet, obebyggd 1,0 1 294 734 Ny, tillkommande tomt 2,0 1 583 109 Special förskoletomt 4,0 1 1 159 858 Special befintligt sjukhem 7,0 1 3 191 200 Gatukostnadsersättningen Förslaget innebär att en gatukostnadsersättning för en fastighet med andelstal 1,0 (befintlig obebyggd tomt) uppgår till 294 734 kr. Gatukostnadsutredningen har utarbetats utifrån förutsättningarna i detaljplanen för Sydöstra Lännersta 2 och i enlighet med gatukostnadspolicyn och praxis. Motiv för generell i samrådsskedet Gatukostnadsersättningen har jämkats i gatukostnadsutredningar i Nacka kommun sedan 2006 då kommunstyrelsen fattade beslut om av gatukostnaderna på Älgö. Gatukostnadspolicyn innehåller ingen reglering av eventuell generell av gatukostnader inom kommunen. Bedömningen är därför att det är möjligt och rimligt att helt avstå från generella ar i kommande gatukostnadsutredningar. När gatukostnadsutredningen för område W togs fram inför samrådet fanns en praxis, som saknade stöd i gatukostnadspolicyn, att jämka gatukostnaderna. Denna praxis var föranledd av kommunstyrelsen beslut av en generell av gatukostnaderna på Älgö. Förhållanden för Sydöstra Lännersta 2 (Område W) är främst att jämföra med Älgö, Lilla Björknäs 2 och Enbacken/Gösta Ekmans väg (Område I). Gatukostnader för Område W Den beräknade gatukostnadsersättningen redovisades inklusive andel av parkkostnader. Förslaget innebar att en gatukostnadsersättning för en fastighet med andelstal 1,0 (befintlig obebyggd tomt) uppgick till 231tkr. Preliminär gatukostnadsersättning för Sydöstra Lännersta 2 (Område W) vid samrådet Andelstal Kr, före Kr, efter Befintlig fastighet, permanenthus 0,6 244 950 153 827
6 (7) Befintlig fastighet, fritidshus 0,8 313 644 192 241 Befintlig fastighet, obebyggd 1,0 382 339 230 656 Ny, tillkommande tomt 2,0 725 810 422 728 Special förskoletomt 4,0 1 412 751 806 871 Special befintligt sjukhem 3,5 1 241 016 710 835 Preliminär gatukostnadsersättning för Sydöstra Lännersta 2 (Område W) vid utställningen/granskningen Andelstal Kr, före Kr, efter Befintlig fastighet, permanenthus 0,6 209 167 179 384 Befintlig fastighet, fritidshus 0,8 242 754 208 222 Befintlig fastighet, obebyggd 1,0 343 516 294 734 Ny, tillkommande tomt 2,0 679 388 583 109 Special förskoletomt 4,0 1 351 132 1 159 858 Special befintligt sjukhem 7,0 3 717 524 3 191 200 Ökade kostnader i utställningsskedet för område W Eftersom takpriset bestäms i granskningsskedet av gatukostnadsutredningen genomfördes en projektering med tillhörande kalkyl efter samrådet. Detta underlag har gett säkrare kalkyler som ligger till underlag för gatukostnadsutredningen. Även en värdering av markinlösen har genomförts. Kostnaderna för kommunen i samband med gatukostnadsutredningen mellan samrådet och granskningen har ökat med ca 7 mkr. Gatukostnadsersättningen med generell Detta innebär en ökning av gatukostnader för en fastighet med 1,0 (befintlig obebyggd tomt) som andelstal från samrådet 231 tkr till utställningen 294 tkr Samrådsförslaget innehöll en generell av gatukostnaden. Kostnadsunderlaget jämkas nu till en nivå som är lägre än i samrådsskedet. I förslaget till gatukostnadsutredning i granskningsskedet föreslås en generell med 6,8 mkr istället för 12,8 mkr som under i samrådsskedet. Gatukostnadsersättning utan generell Om den generella en tas bort minskas kommunens kostnader med 6,8 mkr. Dessa kostnader fördelas då på fastighetsägarna. Förslaget till gatukostnadsutredningen utan generell innebär att gatukostnadsersättningen för en fastighet med andelstal 1,0 (befintlig obebyggd tomt) uppgår till 343 tkr.
7 (7) Bilagor Gatukostnadsutredning Bilaga 1, omfattningsbeskrivning Bilaga 2, fördelning av gatukostnader per fastighet Bilaga 3, betalningsvillkor Exploateringsenheten Ulf Crichton Exploateringschef Björn Bandmann Exploateringsingenjör