Styrelsen och verkställande direktören för Svenska Bostadsfonden 9 AB (publ) Org nr får härmed avge Årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2014 Innehåll: sida Förvaltningsberättelse 2 Resultaträkning - koncernen 4 Balansräkning - koncernen 5 Kassaflödesanalys - koncernen 7 Resultaträkning - moderbolaget 8 Balansräkning - moderbolaget 9 Kassaflödesanalys - moderbolaget 11 Tilläggsupplysningar med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 12
2 Styrelsen och verkställande direktören för Svenska Bostadsfonden 9 AB får härmed avge följande årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2014. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Förvaltningsberättelse Bolaget, som skall äga och förvalta fastighetsbolag, är uppsatt att fungera som en fastighetsfond. Den 31 december 2014 ägde Fonden, genom helägda dotterbolag, 9 fastigheter, 305 lägenheter och fem lokaler med en totalyta om 22 963 kvm. Fastigheterna är belägna i Laholm, Huskvarna, Åstorp och Karlskrona samt Kävlinge. Verksamhetsåret Under 2014 var efterfrågan på hyresfastigheter mycket stor och transaktionsvolymen hamnade på 156 miljarder, vilket är en miljard mer än under det tidigare rekordåret 2008. Det är svenska köpare som står för 80 % av transaktionerna, men det finns även ett ökat intresse från utländska investerare. Sverige hade 2014 en rekordhög befolkningstillväxt, över 102 000 personer, och 76 % av landets befolkning bor i en kommun med brist på bostäder. I januari 2014 avyttrades fastigheten Lindblad i Karlskrona med 67 lägenheter och en lokal genom en BRF-omvandling. I april förvärvades fastigheterna Bofinken 6 och Bofinken 7, 12, 13 i Åstorp med 20 lägenheter med en totalyta om 1 080 kvm. I oktober förvärvades fastigheterna Klinta 20:18 och 20:20 i Borgholm med 43 lägenheter, en lokal och en totalyta om 3 197 kvm. Samtliga förvärv och försäljningar skedde genom bolagsaffärer. Koncernens nettoomsättning uppgick till 18,9 MSEK (föregående år 20,9 MSEK). Rörelseresultatet blev 7,1 MSEK (6,7 MSEK), en ökning med 0,4 MSEK. Resultatet efter skatt uppgick till 1,1 MSEK (0,5 MSEK) en ökning med 0,6 MSEK. Moderbolagets resultat före skatt uppgick till 1,0 MSEK (0,0 MSEK). Resultatet efter skatt blev 1,0 MSEK (0 MSEK). Ekonomisk översikt för koncernen (MSEK) 2014 2013 2012 Nettoomsättning 18,9 20,9 18,5 Rörelseresultat 7,1 6,7 5,7 Resultat före skatt 1,1 0,5-0,7 Förvaltad yta (kvm) 31 /12 22 963 22 533 20 340 Framtida utveckling Den stora efterfågan på fastigheter i allmänhet och hyresbostäder i synnerhet förväntas fortsätta
3 under 2015. Räntorna ligger på historiskt låga nivåer. Bostadsbristen är fortsatt stor i de flesta kommuner, kassaflödena är stabila och hyresfastigheter betraktas ofta som en "safe haven". Hyresökningarna 2015 förväntas bli relativt låga, som en följd av lågt inflationstryck och låga marknadsräntor. Riksbankens beslut i februari 2015, att på grund av låga förväntningar på inflationen och det höga värdet på kronan sänka reproräntan till negativ ränta, leder troligen till att finansieringen av fastigheter kommer att ske på fortsatt historiskt låga nivåer, i varje fall under 2015. Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar och till viss del bundna räntor, när detta bedöms som marknadsmässigt bäst. Fonden har för närvarande inga räntesäkringar, men ränteutvecklingen följs upp kontinuerligt. Av fastighetskrediterna förfaller 36 % mellan ett och fem år och 64 % senare än fem år. Samtliga lån är säkerställda fastighetskrediter hos bank. Genom egen förvaltning säkerställs en hög kvalité på såväl förvaltning som service till våra hyresgäster. Miljö- och hållbarhetsarbetet är en självklar del i förvaltningen, vilket bland annat innbär att beprövade och miljövänliga material används vid renoveringar och att energiförbrukningen minskas så långt som möjligt genom att använda fjärrvärme, bergvärme eller värmeväxlare. Källsortering installeras i de fastigheter som fortfarande saknar det och förvaltningsorganisationen utnyttjar i möjligaste mån miljövänliga transportmedel. Fonden bedriver ingen verksamhet med tillstånds- eller anmälningsplikt enligt miljöbalken (9kap 6 ). Sammanfattningsvis ser vi positivt på såväl verksamhetsåret 2015 som Fondens utveckling och avkastning över tiden. Förslag till disposition av bolagets vinst Styrelsen föreslår att tillgängliga vinstmedel disponeras så att ingående fritt eget kapital 2 374 724 årets resultat 1 047 952 Kronor 3 422 676 till ägare av preferensaktier A utdelas 47 250 till ägare av preferensaktier B utdelas 0 till ägare av stamaktier utdelas 0 i ny räkning överföres 3 375 426 Kronor 3 422 676 Styrelsen anser att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet samt bolagets konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Föreslagen utdelning påverkar inte bolagets möjligheter att fullgöra sina förpliktelser, varken på kort eller lång sikt, och är därför förenlig med försiktighetsregeln. Beträffande koncernens och moderföretagets resultat och ställning hänvisas till följande resultat- och balansräkningar samt tillhörande noter.
4 KONCERNENS 2014-01-01 2013-01-01 RESULTATRÄKNING 2014-12-31 2013-12-31 Kostnadsslagsindelad (KSEK) Hyresintäkter 18 930 20 856 Fastighetskostnader 2-13 754-12 732 Driftsnetto 5 176 8 124 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 4-991 -888 Bruttoresultat 4 185 7 236 Central administration 2, 3-839 -532 Vinst försäljning fastigheter 3 749 0 Rörelseresultat 7 095 6 704 Resultat från finansiella investeringar Finansiella intäkter 6 103 136 Finansiella kostnader 7-6 105-6 332 Resultat efter finansiella poster 1 093 508 Skatt på årets resultat 9 32 18 Årets resultat 1 125 526
5 KONCERNENS 2014-12-31 2013-12-31 BALANSRÄKNING (KSEK) TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 10 221 314 223 919 Inventarier 11 533 667 Pågående nyinvesteringar 12 311 1 563 222 158 226 149 Finansiella anläggningstillgångar Uppskjuten skattefordran 14 966 947 Övriga finansiella anläggningstillgångar 15 4 319 5 081 5 285 6 028 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 227 443 232 177 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Kundfordringar 45 192 Fordringar hos koncernföretag 2 453 8 028 Skattefordran 0 2 Övriga fordringar 1 211 33 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 112 110 3 821 8 365 Kortfristiga placeringar 17 7 061 0 Kassa och bank 8 645 3 997 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 19 527 12 362 SUMMA TILLGÅNGAR 246 970 244 539
6 KONCERNENS 2014-12-31 2013-12-31 BALANSRÄKNING (KSEK) EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL 18 Aktiekapital 511 511 Övrigt tillskjutet kapital 5 539 5 539 Balanserat resultat inkl årets resultat -2 168-3 182 3 882 2 868 SUMMA EGET KAPITAL 3 882 2 868 AVSÄTTNINGAR Avsättningar för uppskjuten skatt 19 79 91 Övriga avsättningar 20 3 270 3 392 3 349 3 483 SKULDER Långfristiga skulder Vinstandelslån 21 69 400 69 400 Förlagslån 21 25 650 25 650 Skulder till kreditinstitut 22 136 038 137 353 231 088 232 403 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 1 218 1 005 Skulder till koncernföretag 205 0 Skatteskulder 542 487 Övriga skulder 14 62 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 23 6 672 4 231 8 651 5 785 SUMMA SKULDER 239 739 238 188 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 246 970 244 539 Ställda säkerheter 24 157 510 147 312 Ansvarsförbindelser Inga Inga
7 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS 2014 2013 (KSEK) Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 1 093 508 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar anläggningstillgångar 949 888 Vinst från försäljning av anläggningstillgångar -3 749 0 Övriga poster 1 631 1 112 Betald skatt -9 0 Kassaflöde från löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -85 2 508 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring kortfristiga fordringar -1 031 53 Förändring kortfristiga skulder 1 802 215 Kassaflöde från löpande verksamheten 686 2 776 Investeringsverksamheten Förvärvade fastigheter -46 738-17 589 Investering i befintliga fastigheter -107-107 Förvärvade inventarier -14-652 Försäljning av anläggningstillgångar Försäljning av fastigheter 53 430 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten 6 571-18 348 Finansieringsverksamheten Upptagande av lån efter emissionskostnader 28 107 9 953 Amortering av lån -29 422 0 Utbetald utdelning -13 0 Förändring av räntebärande koncernmellanhavanden 5 780 5 409 Förändring av kortfristiga placeringar -7 061 0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -2 609 15 362 Årets kassaflöde 4 648-210 Likvida medel vid årets början 3 997 4 207 Likvida medel vid årets slut 8 645 3 997 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Erhållen utdelning 0 0 Erhållen ränta 103 136 Erlagd ränta -4 474-5 220
8 MODERBOLAGETS 2014-01-01 2013-01-01 RESULTATRÄKNING 2014-12-31 2013-12-31 Kostnadsslagsindelad (KSEK) Rörelsens intäkter Nettoomsättning 0 0 Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader 2, 3-839 -532 Rörelseresultat -839-532 Resultat från finansiella investeringar Resultat från andelar i koncernföretag 5 4 504 643 Finansiella intäkter 6 103 136 Finansiella kostnader 7-3 306-2 390 Resultat efter finansiella poster 462-2 143 Bokslutsdispositioner Erhållna koncernbidrag 8 870 2 301 Lämnade koncernbidrag 8-284 -128 Resultat före skatt 1 048 30 Skatt på årets resultat 9 0 0 Årets resultat 1 048 30
9 MODERBOLAGETS 2014-12-31 2013-12-31 BALANSRÄKNING (KSEK) TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 13 400 500 Uppskjuten skattefordran 14 947 947 Övriga finansiella anläggningstillgångar 15 4 319 5 081 5 666 6 528 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 5 666 6 528 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag 79 195 87 544 Förskottsfakturerade förvärvskostnader 16 311 1 563 Övriga fordringar 769 0 80 275 89 107 Kortfristiga placeringar 17 7 061 0 Kassa och bank 8 593 3 993 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 95 929 93 100 SUMMA TILLGÅNGAR 101 595 99 628
10 MODERBOLAGETS 2014-12-31 2013-12-31 BALANSRÄKNING (KSEK) EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL 18 Bundet eget kapital Aktiekapital (5.111 aktier) 511 511 511 511 Fritt eget kapital Överkursfond 5 539 5 539 Balanserat resultat -3 164-3 181 Årets resultat 1 048 30 3 423 2 388 SUMMA EGET KAPITAL 3 934 2 899 SKULDER Långfristiga skulder Vinstandelslån 21 69 400 69 400 Förlagslån 21 25 650 25 650 95 050 95 050 Kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 23 2 611 1 679 2 611 1 679 SUMMA SKULDER 97 661 96 729 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 101 595 99 628 Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser 24 78 400 78 400
11 MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS 2014 2013 (KSEK) Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 462-2 143 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Nedskrivningar av andelar 0 59 Anteciperad utdelning -802-702 Vinst sålda aktier -3 702 0 Övriga poster 1 630 1 108 Kassaflöde från löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -2 412-1 678 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring kortfristiga fordringar 4 059-6 184 Förändring kortfristiga skulder 64-132 Kassaflöde från löpande verksamheten 1 711-7 994 Investeringsverksamheten Förvärv av aktier och andelar 0-59 Försäljning av anläggningstillgångar Försålda aktier och andelar 3 802 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten 3 802-59 Finansieringsverksamheten Erhållet koncernbidrag 586 2 173 Utbetald utdelning -13 0 Förändring av räntebärande koncernmellanhavanden 5 575 5 666 Förändring av kortfristiga placeringar -7 061 0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -913 7 839 Årets kassaflöde 4 600-214 Likvida medel vid årets början 3 993 4 207 Likvida medel vid årets slut 8 593 3 993 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Erhållen utdelning 802 702 Erhållen ränta 103 136 Erlagd ränta -1 676-1 282
12 NOTER 1 Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Från och med 2014-01-01 tillämpas ovanstående regelverk för första gången. Införandet har inneburit ett byte av redovisningsprinciper, men har inte haft någon betydande effekt på resultat- och balansräkningarna. Den väsentliga förändringen utgörs av att tillgången byggnader i enlighet med K3 nu är uppdelad i ett antal komponenter för respektive byggnad. Koncernredovisning Dotterföretag är företag i vilka moderföretaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 % av röstetalet eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande. Bestämmande inflytande innebär en rätt att utforma ett företags finansiella och operativa strategier i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Redovisningen av rörelseförvärv bygger på enhetssynen. Det innebär att förvärvsanalysen upprättas per den tidpunkt då förvärvaren får bestämmande inflytande. Från och med denna tidpunkt ses förvärvaren och den förvärvade enheten som en redovisningsenhet. Tillämpningen av enhetssynen innebär vidare att alla tillgångar (inklusive goodwill) och skulder samt intäkter och kostnader medräknas i sin helhet även för delägda dotterföretag. Anskaffningsvärdet för dotterföretag beräknas till summan av verkligt värde vid förvärvstidpunkten för erlagda tillgångar med tillägg av uppkomna och övertagna skulder samt utgifter som är direkt hänförliga till rörelseförvärvet samt eventuell tilläggsköpeskilling. I förvärvsanalysen fastställs det verkliga värdet, med några undantag, vid förvärvstidpunkten av förvärvade identifierbara tillgångar och övertagna skulder samt minoritetsintresse. Minoritetsintresse värderas till verkligt värde vid förvärvstidpunkten. Från och med förvärvstidpunkten inkluderas i koncernredovisningen det förvärvade företagets intäkter och kostnader, identifierbara tillgångar och skulder liksom eventuell uppkommen goodwill eller negativ goodwill. Värderingsprinciper Tillgångar, skulder och avsättningar har värderats till anskaffningsvärdet om inget annat anges nedan. Intäkter Det inflöde av ekonomoiska fördelar som företaget erhållit eller kommer att erhålla för egen räkning redovisas som intäkt. Intäkter värderas till verkliga värdet av det som erhållits eller kommer att erhållas.
13 Finansiella tillgångar och skulder Finansiella tillgångar och skulder redovisas i enlighet med kapitel 11 i BFNAR 2012:1 (Finansiella instrument värderade utifrån anskaffningsvärdet). Kundfordringar och övriga fordringar värderas individuellt till det belopp som beräknas inflyta. Långfristiga skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Kortfristiga skulder redovisas till anskaffningsvärde. Materiella anläggningstillgångar Fastigheter redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Anskaffningsvärdet utgörs av förvärvspris, lagfartskostnader, finansieringskostnader, aktiverade förbättringsåtgärder samt avsättningar gjorda i samband med förvärvet avseende planerade förbättringsåtgärder, se även not för Avsättningar. Utgifter för löpande underhåll och reparationer redovisas som kostnader när de uppkommer. Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod, eftersom det återspeglar den förväntade förbrukningen av tillgångens framtida fördelar. Avskrivningen redovisas som kostnad i resultaträkningen. Nedskrivning sker om bedömningen är att en bestående värdenedgång sker. Ingen uppskrivning sker. Avskrivning sker årligen med: Byggnader se nedan Markanläggning 5% Inventarier 20% För byggnader har skillnaden i förbrukningen av betydande komponenter bedömts vara väsentlig. En fastighet består av ett antal komponenter med olika nyttjandeperioder. Huvudindelningen är byggnader och mark. Ingen avskrivning sker på komponenten mark, vars nyttjandeperiod bedöms som obegränsad. Byggnaderna består av flera komponenter, vars nyttjandeperiod varierar från 30 år till 200 år. Följande huvudgrupper av komponenter har identifierats och ligger till grund för avskrivning på byggnader: - Stomme 200 år - Yttertak 30-60 år - Fasad 70 år - Fönster 50 år - Installationer (hiss, värme, el, ventilation mm) 40 år - Inre ytskikt, maskinell utrustning, mm 30 år Nyttjandeperioden för byggnadens stomme bedöms vara minst 200 år. Byggnadernas stommar bedöms mot bakgrund av kunskap och erfarenhet ha
14 lång livslängd, varför nyttjandeperioden förutsätts vara lång för denna komponent. Nyttjandeperiodens längd för komponenten yttertak är beroende av det material taket är gjort av. En avsättning redovisas i balansräkningen när företaget har en legal eller informell förpliktelse till följd av en inträffad händelse och det är sannolikt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera förpliktelsen och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Vid första redovisningstillfället värderas avsättningar till den bästa uppskattningen av det belopp som kommer att krävas för att reglera förpliktelsen på balansdagen. Avsättningar omprövas varje balansdag. Koncernbidrag och aktieägartillskott resultaträkningen. Det erhållna/lämnade koncernbidraget har påverkat företagets skatt. Aktieägartillskott som erhållits redovisas direkt i eget kapital. Inkomstskatt Skatt på årets resultat i resultaträkningen består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är inkomstskatt för innevarande räkenskapsår som avser årets skattepliktiga resultat och den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte redovisats. Uppskjuten skatt är inkomstskatt för skattepliktigt resultat avseende framtida räkenskapsår till följd av tidigare transaktioner eller händelser. Uppskjuten skatteskuld redovisas för skattepliktiga temporära skillnader. Uppskjuten skattefordran redovisas för avdragsgilla temporära skillnader och för möjligheten att i framtiden använda skattemässiga skillnader i underskottsavdrag. Värderingen baseras på hur det redovisade värdet för motsvarande tillgång eller skuld förväntas återvinnas respektive regleras. Beloppen baseras på de skattesatser och skatteregler som är beslutade före balansdagen och inte har nuvärdesberäknats. Moderbolaget äger inte själv några fastigheter, utan investerar endast indirekt i bostadsfastigheter genom fastigshetsförvärv via egna dotterbolag. Gällande skattelagstiftning för försäljning av näringsbetingade aktier innebär att ingen skatt utgår på vinst vid försäljning. Styrelsen har gjort bedömningen att framtida försäljning av koncernens fastigheter kommer ske genom försäljning av aktierna i det dotterbolag som äger berörd fastighet utan någon skattebelastning. Styrelsen anser därför att eventuellt uppkomna uppskjutna skatteskulder i dotterbolag, som är beroende på temporära skattemässiga skillnader i dotterbolag ej ska påverka koncernens ställning och resultat. I koncernens balansräkning redovisas därför inte någon uppskjuten skatteskuld. Övriga upplysningar Bolaget ägs med kapitalandel 89,9% av Svenska Bostadsfonden Management AB, 556644-0870 med säte i Stockholm
15 Av bolagets omsättning avser 0 (0) försäljning till koncernföretag. Inköp från koncernföretag uppgår till 541 (365). Dotterföretagens inköp från koncernföretag uppgår till 4 418 (3 969). Marknadsvärdering av fastigheter har gjorts genom användning av kassaflödesmetoden. Kalkylen är uppbyggd utifrån en nuvärdesberäkning av driftsnetton under en begränsad kalkylperiod, samt en nuvärdesberäkning av ett restvärde vid kalkylperiodens slut. Perioden delas in i två delar, en kortare tidsperiod, vanligen 5-10 år, och en därpå följande evighetskapitalsering av driftnettot första året efter kalkylperioden, hemräknat till värdetidpunkten med en kalkylränta. Direktavkastningskravet har bedömts utifrån allmän marknadskännedom och analys av tidigare utförda affärer. Direktavkastningskravet ligger normalt inom intevallet 4-7%. Kalkylräntan är ett nominellt räntekrav på totalt kapital före skatt och används för att diskontera kassaflöden och restvärdet till värdetidpunkten. Kalkylräntan beräknas utifrån en nominell ränta på statsobligationer, normalt 10-åriga obligationer, och ett riskpåslag som bedöms utifrån fastighetens geografiska läge och fastighetskaraktär. Kalkylräntan utgår från den nominella riskfria räntan, ca 1-2 % med ett riskpåslag enligt ovan nämnda intervall. UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER (Samtliga belopp i KSEK) 2 Arvode till revisionsbolag KPMG Koncernen 2014 2013 Revisionsuppdrag 135 138 135 138 Moderbolaget Revisionsuppdrag 61 65 61 65 3 Anställda och personalkostnader Moderbolaget och koncernen har inga anställda och inga löner eller ersättningar har utbetalats. Till styrelseledamöterna och VD har totalt 19 (19) utbetalats. 4 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Koncernen 2014 2013 Avskrivning på byggnader -878-823 Avskrivning på inventarier -113-65 -991-888
16 5 Resultat från andelar i koncernföretag Moderbolaget 2014 2013 Anteciperad utdelning från dotterföretag 802 702 Nedskrivning av aktier i dotterföretag 0-59 Resultat försäljning av aktier i dotterföretag 3 702 0 4 504 643 6 Finansiella intäkter Koncernen 2014 2013 Interna ränteintäkter 28 98 Externa ränteintäkter 75 38 103 136 Moderbolaget Interna ränteintäkter 28 98 Externa ränteintäkter 75 38 103 136 7 Finansiella kostnader Koncernen 2014 2013 Räntekostnad vinstandelslån -1 215-347 Ränta förlagslån -1 282-1 282 Externa räntekostnader -2 799-3 942 Interna räntekostnader -47 0 Övriga finansiella kostnader -762-761 -6 105-6 332 Moderbolaget 2014 2013 Räntekostnad vinstandelslån -1 215-347 Ränta förlagslån -1 282-1 282 Interna räntekostnader -47 0 Övriga finansiella kostnader -762-761 -3 306-2 390 8 Erhållna koncernbidrag Moderbolaget 2014 2013 SBF 9 Palsternackan AB 242 121 SBF 9 Getingen Fastighets AB 379 522 SBF 9 Orreken Fastighets AB 249 820 SBF 9 Kronbladet Fastighets AB 0 838 870 2 301 Lämnade koncernbidrag SBF 9 Fastigheter 5 AB -284-128 -284-128
17 9 Skatt på årets resultat Koncernen 2014 2013 Aktuell skatt -74 0 Uppskjuten skatt 106 18 32 18 Moderbolaget Aktuell skatt 0 0 Uppskjuten skatt 0 0 0 0 Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångarnas eller skuldernas redovisade värden avviker från de skattemässiga. En avstämning mellan årets redovisade skatteintäkt (-kostnad) och den skatteintäkt (-kostnad) som skulle uppstå om skattesatsen 22% beräknats på Resultat före skatt visas nedan. Koncernen 2014 2013 Redovisat resultat före skatt 1 093 508 Justerat för förvärvat resultat 40-307 1 133 201 Beräknad skatt 22% -249-45 Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter 825 0 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader -2-1 Skatteeffekt ränteintäkter på periodiseringsfonder -1-1 Skatteeffekt på temporära skillnader mot skattemässiga värden 221 181 Uppskjuten skatt på underskottsavdrag -733-134 Skatt hänförlig till föregående år -29 0 Effekt av förändrad skattesats på avsättning för uppskjutna skatter 0 18 Skatt på årets resultat 32 18 Moderbolaget 2014 2013 Redovisat resultat före skatt 698 30 Beräknad skatt 22% -154-7 Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter 914 154 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader 0-13 Uppskjuten skatt på underskottsavdrag -760-134 Effekt av förändrad skattesats på avsättning för uppskjutna skatter 0 0 Skatt på årets resultat 0 0
18 10 Byggnader och mark Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Byggnader Ingående anskaffningsvärde 169 421 156 398 Årets förvärv 34 469 0 Årets inköp 5 091 13 023 Årets försäljningar -36 466 0 Ackumulerat anskaffningsvärde 172 515 169 421 Ingående avskrivningar -2 043-1 220 Justering IB 2014 för K3 effekt 2013-98 0 Årets försäljningar 350 0 Årets avskrivningar -878-823 Ackumulerade avskrivningar -2 669-2 043 Pågående uppgradering Ingående värde 3 392 2 499 Beslutade uppgraderingar 1 750 1 000 Årets förvärv 809 0 Årets försäljning -610 0 Genomförda uppgraderingar -2 071-107 Utgående värde 3 270 3 392 Mark Ingående anskaffningsvärde 53 149 47 933 Årets förvärv 8 537 0 Årets inköp 0 5 216 Årets försäljningar -13 488 0 Ackumulerat anskaffningsvärde 48 198 53 149 Utgående bokfört värde 221 314 223 919 varav byggnader 173 116 170 770 En marknadsvärdering av fastigheten visar att värdet ligger inom intervallet +10 % till -5 % jämfört med det bokförda värdet. Skattemässigt restvärde byggnader 100 097 77 429 11 Inventarier Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Ingående anskaffningsvärde 732 80 Årets inköp 14 158 Övertagna förvärvsvärden 0 494 Årets försäljning -37 0 Ackumulerat anskaffningsvärde 709 732
19 Ingående avskrivningar -65 0 Årets försäljning 0 0 Övertagna förvärvsvärden -42 Årets avskrivningar -71-65 Ackumulerade avskrivningar -178-65 Utgående bokfört värde 531 667 12 Pågående nyinvestering Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Ingående värde 1 563 2 106 Årets förändring -1 252-543 Utgående värde 311 1 563 13 Andelar i koncernföretag Moderbolaget 2014-12-31 2013-12-31 Ingående anskaffningsvärde 942 883 Årets investeringar 0 59 Årets försäljning -542 Ackumulerat anskaffningsvärde 400 942 Ingående nedskrivningar -442-383 Årets försäljning 442 0 Årets nedskrivningar 0-59 Ackumulerade nedskrivningar 0-442 Bokfört värde 400 500 Samtliga koncernföretag ägs till 100% och samtliga bolag har säte i Stockholm. Bolag Antal aktier Bokfört värde SBF 9 Palsternackan Fastighets AB 1 000 100 556773-2408 SBF 9 Getingen Fastighets AB 1 000 100 556773-2283 SBF 9 Orreken Fastighets AB 1 000 100 556773-3190 SBF 9 Fastigheter 5 AB 1 000 100 556773-4826 Summa bokfört värde 400
20 14 Uppskjuten skattefordran Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Ingående saldo 947 947 Tillkommande under året 19 0 Upplöst under året 0 0 966 947 Koncernen Uppskjuten skattefordran i aktiverat skattevärde i underskottsavdrag 966 947 966 947 Moderföretaget 2014-12-31 2013-12-31 Ingående saldo 947 947 Tillkommande under året 0 0 Upplöst under året 0 0 947 947 Moderföretaget Uppskjuten skattefordran i aktiverat skattevärde i underskottsavdrag 947 947 947 947 15 Övriga finansiella anläggningstillgångar Kostnader avseende upplåning av förlagslån och vinstandelslån fördelas över lånens löptid. 16 Förskottsfakturerade förvärvskostnader Bolaget har betalat förmedlingsprovision/courtage för pågående och nedlagt arbete avseende kommande fastighetsförvärv. Allt eftersom fastigheterna tillträds kommer dessa utgifter läggas till fastigheternas anskaffningsvärde. 17 Kortfristiga placeringar Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Kortfristig placering likvida medel bank 7 061 0 7 061 0 Moderbolaget Kortfristig placering likvida medel bank 7 061 0 7 061 0
21 18 Eget kapital Balanserat Koncernen Aktiekapital Övrigt tillskjutet resultat Belopp vid årets ingång 511 5 539-3 182 Effekter av byte av redovisningsprinciper 0 0-98 Belopp vid årets utgång 511 5 539-3 280 Transaktioner med koncernens ägare Lämnad utdelning 0 0-13 S.a transaktioner med koncernens ägare 0 0-13 Årets resultat 0 0 1 125 Belopp vid årets ingång 511 5 539-2 168 Effekter av byte av redovisningsprinciper är hänförlig till ändrad avskrivning till följd av krav på komponentindelning av fastigheter. Övrigt Moderbolaget Aktiekapital Överkursfond Fritt eget kapital Belopp vid årets ingång 511 5 539-3 151 Lämnad utdelning 0 0-13 Årets resultat 0 0 1 048 Belopp vid årets utgång 511 5 539-2 116 Aktier utges i två serier, stamaktier med 10 röster och preferensaktier med en röst. Preferensaktierna har viss företrädesrätt till andel av bolagets tillgångar och vinst. Vid årets slut fanns 5 000 stamaktier, 54 preferens A och 57 preferens B. Kvotvärdet uppgår till 100 kr. 19 Avsättning för uppskjuten skatt Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Avsättning för uppskjuten skatt på överavskrivningar 75 0 Avsättning för uppskjuten skatt avseende obeskattade reserver 4 91 79 91
22 20 Övriga avsättningar I samband med förvärv av fastigheter fastställs behovet av ytterligare investeringar och renoveringar för att få fastigheterna i det skick investeringsbeslutet innebär. Bedömt tillkommande investeringsbehov avsätts vid förvärvet och avsättningen upplöses i takt med att identifierade förbättringsåtgärder genomföres. 2014-12-31 2013-12-31 Ingående värde 3 392 2 499 Beslutade uppgraderingar 1 750 1 000 Avgår försäljning -610 0 Tillkommer förvärv 809 0 Genomförda uppgraderingar -2 071-107 Utgående värde 3 270 3 392 21 Vinstandelslån och Förlagslån På vinstandelslånen utgår ränta vilken är beroende på bolagets redovisade vinst. Beslut om räntans storlek tas av bolagsstämman. Lånen avses löpa t.o.m. 2019. På förlagslånen utgår ränta med 5%. Lånen avses löpa t.o.m. 2019. 22 Skulder till kreditinstitut Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Förfaller inom 1 år 0 0 Förfaller senare än 1 men inom 5 år 75 028 49 740 Förfaller senare än 5 år 61 010 87 613 136 038 137 353 23 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Förutbetalda hyresintäkter 1 440 1 372 Upplupna räntekostnader 2 502 1 633 Övriga upplupna kostnader 2 730 1 226 6 672 4 231 Moderbolaget Upplupna räntekostnader 2 497 1 629 Övriga upplupna kostnader 114 50 2 611 1 679 24 Ställda säkerheter och Ansvarsförbindelser Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Fastighetsinteckningar 157 510 147 312 Moderbolaget Borgen för dotterföretagens fastighetskrediter 78 400 78 400 Samtliga säkerheter är ställda som säkerhet för skuld till kreditinstitut.
23 Stockholm 2015-04-15 Carl Rosenblad Per Åke Eliasson Lars Swahn Ordförande VD Vår revisionsberättelse har lämnats 2015- KPMG AB Per Gustafsson Auktoriserad revisor