MAGNOLIA BOSTAD First North Premier Bättre resultat än väntat Utveckling av vårdfastigheter Estimatrevideringar Bättre resultat än väntat. För det andra kvartalet avyttrade Magnolia Bostad 65 lägenheter, ned från 91 lägenheter under motsvarande period föregående år. en ökade ändock till 79 MSEK (433,5) och rörelseresultatet stärktes till 125,6 MSEK (115,3). Vår prognos avseende antal lägenheter var 65 stycken, omsättning 273 MSEK och ett rörelseresultat om 14 MSEK. Nedlagda investerings- samt utvecklingskostnader i det avyttrade projektet Senapsfabriken avvek därmed markant jämfört med vårt estimat medan bruttovinsten per lägenhet var något bättre än väntat. Rörelsekostnaderna kom in i linje med vår prognos. Utveckling av vårdfastigheter. Magnolia Bostad förvärvade Svenska Vårdfastigheter AB till en köpeskilling om 3 MSEK och tillträdde förvärvet i början av juli. Portföljen omfattar totalt 12 projekt om 7 kvm BTA fördelat på 825 lägenheter och utöver projekt i Magnolia Bostads nuvarande geografiska områdesfokus återfinns projekt på orter såsom Visby och Borlänge. Vi bedömer att förvärvet dels genomförs för dess projekt, men än viktigare är kompetensen och medarbetarna som medföljer. Magnolia Bostad har sedan det fjärde kvartalet 216 uttryckt ambitionen att utveckla vårdboenden, utöver hyresrätter, bostadsrätter samt hotell, och tar därmed en genväg för att nå målsättningen. Vidare har ytterligare byggrätter förvärvats och sekventiellt är tillväxten hela 37% till 16 17 stycken. Av dessa står cirka 7 6 byggrätter som to be decided, men av dessa är cirka 4 byggrätter redan en del av ramavtalet med Slättö. Cirka 1% av projektportföljen har lagakraftvunnen detaljplan och är således fortsatt flaskhalsen i bolaget. De stigande markpriserna har lett till att Magnolia Bostad numera är mer beroende av detaljplaneutveckling i egen regi än tidigare eftersom markförvärven fortfarande ska leda till en projektmarginal om minst 1%. 217-7-24 KURS (SEK): 82,5 Fastigheter NYCKELDATA KURSUTVECKLING Marknadsvärde (MSEK) 3 12 1 mån (%) -12,7 Nettoskuld (MSEK) 1 271 3 mån (%) 2,2 Enterprise Value (MSEK) 4 391 12 mån (%) -8,1 Soliditet (%) 34,3 YTD (%) -14,3 Antal aktier f. utsp. (m) 37,8 52-V Högst 13, Antal aktier e. utsp. (m) 38, 52-V Lägst 72, Free Float (%) 28,7 Kortnamn MAG 215A 216A 217E 218E (MSEK) 876 1 1 1 514 2 186 EBITDA (MSEK) 367 355 352 741 EBIT (MSEK) 357 354 35 739 EBT (MSEK) 37 264 25 635 Just. EPS (SEK) 4,42 5,81 4,86 15,5 DPS (SEK) 1, 1,75 2, 5, stillväxt (%) 523,1 15,3 5, 44,4 Just. EPS tillväxt (%) 373,3 31,6-16,3 29,4 Just. EBIT-marginal (%) 27,1 35, 23,1 33,8 215A 216A 217E 218E Just. P/E (x)* 19, 16,6 17, 5,5 P/BV (x) 4,1 3,7 2,8 2,1 EV/Sales (x) 4,2 4,6 2,9 2, EV/EBITDA (x) 15,1 13,1 12,5 5,9 EV/EBIT (x) 15,7 13,1 12,5 5,9 Direktavkastning (%) 1,2 1,8 2,4 6,1 * Notera att P/E är exklusive skatt KURSUTVECKLING 13 12 11 1 9 8 Estimatrevideringar. Magnolia Bostad har en riktigt stark projektportfölj och ramavtalet med Slättö medför trygghet i och med att de åtagit sig att förvärva till ett värde om minst 7 mdr SEK, som på sikt kan stiga till 16 mdr SEK. En del omflyttningar i H2 medför förändrade estimat och för 218e höjer vi prognosen med 21% respektive 4% avseende omsättning och rörelseresultat. HUVUDÄGARE KAPITAL Fredrik Holmström 56,3%,5628 56,3% Danica Pension 8,4%,842 8,4% BOLAGSBESKRIVNING Länsförsäkringar Fonder 6,6%,657 6,6% Magnolia Bostad utvecklar och förädlar fastigheter med fokus på Nordnet Pensionsförsäkring 4,% 4,% attraktiva lägen i främst storstadsområden. Bolagets process omfattar förvärv, finansiering, konceptutveckling, försäljning och byggnation. LEDNING FINANSIELL KALENDER Projektportföljen innehåller cirka 16 17 bostäder. Ordf. Fredrik Holmström 3Q-rapport 217-1-27 Analytiker: Markus Henriksson markus.henriksson@remium.com, 8 454 32 11 7 216-12-5 217-2-15 217-4-28 217-7-13 MAG OMXSPI (ombaserad) Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings VD vvd CFO Fredrik Lidjan Erik Rune Fredrik Westin RÖSTER Viktig information: All information kring ansvarsbegränsningar och potentiella intressekonflikter finns att läsa i slutet av dokumentet Remium Nordic AB 1
### RESULTATRÄKNING MSEK 1Q16A 2Q16A 3Q16A 4Q16A 1Q17A 2Q17A 3Q17E 4Q17E 214A 215A 216A 217E 218E 219E 21 434 242 124 71 79 277 377 141 876 1 1 1 514 2 186 1 41 Rörelsekostnader -11-318 -144-83 -57-664 -187-255 -92-662 -654-1 163-1 446-958 EO-poster 12 EBITDA 1 116 99 41 14 126 9 122 49 367 355 352 741 452 Avskrivningar -1-1 -1-1 -2-2 -2-2 EBIT 99 115 98 41 14 126 89 122 47 357 354 35 739 45 Finansnetto -14-29 -2-27 -23-25 -26-26 -18-5 -9-1 -14-13 EBT 86 86 78 14-9 11 63 96 3 37 264 25 635 346 Minoritet -1-21 -8-4 1-38 -11-17 -19-43 -66-63 -35 Skatt -1-1 Nettoresultat 76 65 7 1-8 63 52 78 29 288 221 185 571 312 EPS f. utsp. (SEK) 2,1 1,71 1,86,26 -,21 1,67 1,38 2,7,93 7,6 5,84 4,88 15,11 8,24 EPS e. utsp. (SEK) 2, 1,71 1,85,26 -,21 1,66 1,37 2,7,93 7,57 5,81 4,86 15,5 8,21 stillväxt Q/Q -47% 17% -44% -49% -43% 113% -65% 36% N/A N/A N/A N/A N/A N/A stillväxt Y/Y 984% 388% -35% -69% -66% 82% 14% 24% -2,1% 523,1% 15,3% 5,% 44,4% -35,5% Just. EBITDA marginal 48% 27% 41% 33% 2% 16% 32% 32% 34,7% 28,2% 35,2% 23,2% 33,9% 32,% Just. EBIT marginal 47% 27% 41% 33% 19% 16% 32% 32% 33,7% 27,1% 35,% 23,1% 33,8% 31,9% Just. EBT marginal 41% 2% 32% 11% -13% 13% 23% 25% 21,2% 21,4% 26,1% 16,5% 29,% 24,6% KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL MSEK 214A 215A 216A 217E 218E 219E SEK 214A 215A 216A 217E 218E 219E Kassaflöde från rörelsen 38-9 -9 19 573 314 EPS,93 7,57 5,81 4,86 15,5 8,21 Förändring rörelsekapital -267-59 68-11 -7-16 Just. EPS,93 4,42 5,81 4,86 15,5 8,21 Kassaflöde löpande verksamheten -229-15 -22 9 53 28 BVPS 8,1 2,3 26,3 29,6 39,7 44,9 Kassaflöde investeringar -15-11 -11-3 -2 CEPS -7,32-3,94 -,58,23 13,24 5,47 Fritt kassaflöde -244-149 -123-2 5 26 DPS, 1, 1,75 2, 5, 3, Kassaflöde fin. verksamheten 258 35 437 17-189 -113 ROE 13% 56% 25% 17% 43% 19% Nettokassaflöde 14 156 314 15 311 92 Just. ROE 13% 56% 25% 17% 43% 19% Soliditet 32% 41% 36% 38% 44% 49% BALANSRÄKNING MSEK Immateriella tillgångar Likvida medel Totala tillgångar Eget kapital Nettoskuld Rörelsekapital 214A 215A 216A 217E 218E 219E AKTIESTRUKTUR 14 5 6 7 7 7 Antal A-aktier (m) - 37 193 57 522 833 925 Antal B-aktier (m) 37,8 792 1 887 2 755 2 992 3 41 3 511 Totalt antal aktier (m) 37,8 253 77 998 1 125 1 58 1 76 +46 () 8 47 5 8 457 537 998 1 43 732 64 www.magnoliabostad.se 587 969 1 413 1 19 1 26 1 366 Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic BOLAGSKONTAKT Magnolia Bostad Grev Turegatan 11 A Box 5853 12 4 Stockholm ESTIMATFÖRÄNDRINGAR 2Q 217A 217E 218E MSEK Estimat Utfall Skillnad Förr Nu Förändring Förr Nu 273 79 nmf 1 66 1 514 42% 1 811 2 186 EBIT 14 126 21% 426 35-18% 712 739 Just. EPS (SEK) 1,57 1,66 6% 7,46 4,86-35% 14,46 15,5 Förändring 21% 4% 4% Remium Nordic AB 2
RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL OMSÄTTNING & RÖRELSERESULTAT, Y/Y (MSEK) OMSÄTTNING & JUST.RÖRELSEMARG, Q/Q (MSEK) 25 2 15 1 5 212A 213A 214A 215A 216A 217E 218E 219E 8 7 6 5 4 3 2 1-1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Q1A Q2A Q3A Q4A Q1A Q2A Q3A Q4A Q1A Q2A Q3 Q4 Q1 Q2 Q3E Q4E 214 215 216 217 7% 1% -2% -5% -8% EBIT EBIT-marginal TILLVÄXT & BALANSRÄKNING OMSÄTTNINGSTILLVÄXT, Y/Y NETTOSKULD & NETTOSKULD/EBITDA 12 11X 4 3 1 8 9X 7X 5X 2 6 3X 1X 1 4 2-1X -3X -5X -6% Q1A Q2A Q3A Q4A Q1A Q2A Q3 Q4 Q1 Q2 Q3E Q4E 215 216 217 212A 213A 214A 215A 216A 217E 218E 219E Nettoskuld (t.v.) Nettoskuld/EBITDA (t.h.) -7X RÖRELSEMARGINAL & ROE R12M JUSTERAD RÖRELSEMARGINAL, Q/Q RETURN ON EQUITY (R12) 8% 6% 2% % -2% - -6% 45% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% -8% Q1A Q2A Q3A Q4A Q1A Q2A Q3A Q4A Q1A Q2A Q3 Q4 Q1 Q2 Q3E Q4E % Q4A Q1A Q2A Q3A Q4A Q1A Q2A Q3 Q4 Q1 Q2 Q3E Q4E 214 215 216 217 214 215 216 217 EBIT-marginal Return on Equity Remium Nordic AB 3
MARKNADS- & BOLAGSPECIFIKT ANDEL BYGGRÄTTER MED DETALJPLAN* GEOGRAFISK FÖRDELNING* 1% 9% 7% Storstockholm Detaljplan Öresundsregionen och Göteborg Ej Detaljplan 24% 6% Övrigt Uppsala * Per Q2-rapport 9% Remium Nordic AB 4
Stark projektportfölj Magnolia Bostads har en betydande projektportfölj som primärt är belägen i Storstockholm, Uppsala, Öresundsregionen och Göteborg. Strategin är att 9% kommer utvecklas till hyresrätter och 1% som bostadsrätter i egen regi. Av de utvecklade hyresrätterna är målsättningen att 25% sedermera konverteras från hyresrätter till bostadsrätter i samarbete med köparen. Från och med 218 är målet att årligen produktionsstarta 2 7 hyresrätter, varav 675 bostäder konverteras till bostadsrätter, 3 bostadsrätter i egen regi, 4 vårdboenden och 1 hotell. Projektportföljen är en rörlig massa där antingen detaljplanearbete, konceptutveckling eller byggnation pågår. Under 215 och 216 såldes ca 1 6 respektive 2 1 lägenheter och resterande del av projektportföljen förväntas avyttras relativt jämt fördelat under de kommande åren. En tydlig förädlingsprocess Magnolia Bostads förädlingsprocess sträcker sig från att ett projekt identifieras till att bostadsrättföreningen eller fastighetsägare övertar fastigheten. Detta innebär delmoment i form av förvärv, finansiering, konceptutveckling, upphandling av entreprenad och försäljning. Gynnsam marknad BOLAGSBESKRIVNING En ledande producent av bostäder Magnolia Bostad utvecklar effektiva, attraktiva och funktionella nya boenden, såväl hyresrätter som bostadsrätter, hotell och vårdboenden, i attraktiva lägen i Sveriges tillväxtorter. Arbetet styrs av en helhetssyn där verksamheten bedrivs på ett sätt som främjar en långsiktigt hållbar samhällsutveckling. Totalmarknaden för bostadsutveckling är gynnsam. Boverket har gjort beräkningen att det råder bostadsbrist i 255 av 29 kommuner, där antalet kommuner med bostadsbrist också är ökande. Från 215 och fram tills 225 bedöms behovet vara 71 bostäder varav en större del, 44, bedöms behövas redan 22 vilket innebär en genomsnittlig årstakt om 88 bostäder. Preliminärt påbörjades cirka 67 bostäder under 216, inräknat tillskott genom ombyggnader. Merparten av Magnolia Bostads produktion består av utveckling av hyresrätter där slutkunden ofta är en institution som investerar i fastigheter. Dessa transaktioner bygger exempelvis på att Magnolia Bostad och berörd part har ingått ett avtal om ett antal projekt redan i förväg. Sett över ett decennium är den genomsnittliga totalavkastningen på bostäder 9,2 %, vilket är högst bland samtliga fastighetsslag. Bostadsmarknaden är samtidigt relativt övriga fastighetsdelmarknader något mer stabil och har historiskt klarat marknadsnedgångar något bättre än övriga tillgångsslag. Adderas ett lågt ränteläge till detta borgar det för en fortsatt god efterfrågan från institutionerna på Magnolia Bostads produkter. För centralt belägna fastigheter i de bästa lägena i Stockholm och Göteborg har direktavkastningskravet gått ner de senaste åren, vilket signalerar för en fortsatt god marknad. Även bostadsrättsmarknaden ser fortsatt gynnsam ut. Stabil nivå och lönsamhet i produktionen En viktig delkomponent är att arbeta med attraktiva lägen vid markinvesteringar - gärna i närheten av kommunikationer i tillväxtorter. Genom att balansera hyresrättsproduktion, bostadsrättsproduktion och hotellproduktion uppnår Magnolia Bostad en hög stabilitet i sin affär. Överlag är risken högre i en bostadsrättsutveckling än i en hyresfastighetsutveckling även om riskerna i båda projekten minimeras av att exempelvis inte bygga på spekulation. Detta innebär att Magnolia Bostad säkerställer att det finns en efterfrågan innan projektet inleds och således ställer höga krav på andelen försålda bostäder. Vid en hyresrättsaffär innebär detta att ett slutgiltigt avtal ska ha träffats med en fastighetsägare innan projektet inleds. Samtidigt minimerar Magnolia Bostad byggkostnadsrisken då företaget använder sig av totalentreprenad. Ansvarig utgivare: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic AB (Remium) Analys utarbetad av: Markus Henriksson, analytiker, Remium. DISCLAIMER - www.introduce.se/analys/disclaimer Remium Nordic AB 5