Lämna lokalerna i fastigheten Hamnvakten 7, Vintertullens vård- och omsorgsboende

Södermalms stadsdelsförvaltning Stadsdelsdirektörens stab Tjänsteutlåtande Dnr 181-2016-1.2.1. Sida 1 (10) 2016-02-22 Handläggare Eva-Lena Eirefelt Telefon: 08-508 12 192 Till Södermalms stadsdelsnämnd 2016-03-17 Lämna lokalerna i fastigheten Hamnvakten 7, Vintertullens vård- och omsorgsboende Förvaltningens förslag till beslut 1. Stadsdelsnämnden beslutar att lämna lokalerna i fastigheten Hamnvakten 7, Vintertullens vård- och omsorgsboende från och med första kvartalet 2017 och rekommenderar kommunstyrelsens ekonomiutskott att godkänna beslutet. 2. Stadsdelsnämnden ger stadsdelsförvaltningen i uppdrag att säga upp hyresavtalen för avflyttning med Micasa Fastigheter i Stockholm AB gällande Vintertullens vård- och omsorgsboende under förutsättning att kommunstyrelsens ekonomiutskott godkänner förslaget. 3. Stadsdelsnämnden ger stadsdelsförvaltningen i uppdrag att säga upp hyresavtalet med Micasa Fastigheter i Stockholm AB gällande de tillfälligt inhyrda lägenheterna som används på Väderkvarnens servicehus. 4. Omedelbar justering. Margareta Östrand stadsdelsdirektör Patric Rylander avdelningschef Niklas Björkman avdelningschef Södermalms stadsdelförvaltning Staben stockholm.se

Sida 2 (10) Sammanfattning Ett mycket kraftigt skyfall (hundraårsregn) inträffade under sommaren 2014 med resultatet att bottenvåningen och delar av entreplanet, i fastigheten Hamnvakten 7, blev översvämmat. De vattenskador som uppstod efter skyfallen blev starten på en omfattande genomgång av hela fastigheten för att få en uppfattning om byggnadens status. Efter detta beslutade Micasa Fastigheter i Stockholm AB tillsammans med stadsdelsnämnden att starta en renovering. Reparationen efter översvämningen i bottenvåningen och entreplanet är åtgärdat så långt att det inte längre finns risk för nya vattenskador. Arbetetet med att täta gården, byta avloppsbrunnar och göra om dräneringen runt huset är genomfört. Under arbetet med detta kom det fram nya uppgifter som visade att renoveringsbehovet var större än vad som bedömts från början. Då renoveringen har visat sig vara så omfattande gör förvaltningen bedömningen att det inte går att bedriva en verksamhet med god kvalitet i fastigheten under renoveringstiden och föreslår därför att förvaltningen lämnar lokalerna i fastigheten Hamnvakten 7, Vintertullens vård- och omsorgsboende. Brukarna kommer att erbjudas annat boende. Dagverksamheten kommer att flyttas till ändamålsenlig lokal. Förvaltningen gör bedömningen att totalkostnaderna för att lämna lokalerna i fastigheten Hamnvakten 7, Vintertullens vård- och omsorgsboende kommer att innebära lägre kostnader på längre sikt jämfört med scenariot att förvaltningen stannar kvar.

Sida 3 (10) Bakgrund Historia Kvarteret Hamnvakten 7 planerades i början av 1970-talet med tjugotalets storgårdskvarter som förebild. Vintertullens äldreboende uppfördes 1982 av Familjebostäder AB. Under perioden 1999-2001 anpassades sjukhemsdelen och plan 5-8 till ett vård- och omsorgsboende. När vårdcentralen flyttade ut anpassades dessa lokaler till skola och förskola. Micasa Fastigheter i Stockholm AB förvärvade fastigheten av Familjebostäder AB år 2001. Byggnaden står i en sluttning och är en barriär för regnvatten som samlas upp både i Blecktornsparken och på Katarina Bangata på sin väg ned mot Hammarby Sjö. Vid flera tillfällen har byggnaden översvämmats av regnvatten från både Katarina Bangata och från parken. Detta har hänt Ett mycket kraftigt skyfall (hundraårsregn) inträffade under sommaren 2014 med resultatet att bottenvåningen och delar av entreplanet blev översvämmat. De vattenskador som uppstod efter skyfallen blev starten på en omfattande genomgång av hela fastigheten, detta för att få en uppfattning om byggnadens status. Det som kom fram i denna utredning var dels ett antal akuta skador från skyfallet dels ett antal gamla och pågående fuktskador från dåliga avlopp. Det upptäcktes också att gårdens avlopp inte klarat av att ta emot så mycket vatten samtidigt som krävdes vid skyfallet. Utredningen visade också att vattnet från taken inte var omhändertaget på rätt sätt vilket har medfört fuktskador på byggnaden. Den samlade bedömningen från utredningarna visade att följande åtgärder behövde vidtas: Ett stambyte med byte av golvbrunnar, ytterfasadens isolering behövde bytas ut, dränering av huset och en omläggning av gårdens tätskikt och avlopp behövde också göras. Åtgärder skulle också vidtas så att det inte uppstår nya fuktproblem. En installation av balanserad ventilation i lägenheterna behövde göras och boendesprinkler installeras. Fastigheten är från 1982, mer än 30 år gammal och i stort behov av underhåll. Renoveringen Micasa Fastigheter i Stockholm AB valde i samråd med Södermalms stadsdelsnämnd att gå vidare med att renovera

Sida 4 (10) fastigheten. Södermalms stadsdelsnämnd har under våren 2015 hänskjutit ärendet om en ökad hyreskostnad för nämnden till kommunstyrelsens ekonomiutskott. Fastigheten Hamnvakten 7 är en stor byggnad på över 25 000 kvm. Detta innebär att allt som görs blir omfattande och medför stora investeringar. De beräkningar som gjordes visade att kostnaden för åtgärderna kommer att uppgå till cirka 13 500 kr/kvm. Micasa Fastigheter i Stockholm AB har gjort bedömningen att investeringskostnaden kommer att bli cirka 400 mnkr. Micasa Fastigheter i Stockholm AB har ansökt om kommunfullmäktiges godkännande av renoveringen av Vintertullens äldreboende, fastigheten Hamnvakten 7, till en total investering om 400 mnkr. Detta kommer att innebära en ökad hyreskostnad med preliminärt 5,7 mnkr, varav cirka 3,2 mnkr avser bostadshyror. De omfattande åtgärder som måste vidtas kommer att påverka hela huset. Det gör att bolagets lokal- och bostadshyresgäster, ca 200 personer måste flytta ur sina lägenheter och lokaler under renoveringstiden. Vintertullens äldreboende består av en dagverksamhet med 25 platser, 94 servicehuslägenheter och 116 lägenheter för vård- och omsorgsboende. Renovering av entrévåningen inleddes redan under hösten 2014. Den ordinarie verksamheten som varit belägen där är evakuerad till ett antal servicehuslägenheter som inte har kunnat användas för uthyrning sedan oktober 2014. Arbetet med att renovera Vintertullens äldreboende delades upp i två delar, dels det akuta arbetet efter översvämningen, dels att renovera och rätta till brister i hela byggnaden. Det akuta arbetet är i skrivande stund klart. Reparationen efter översvämningen i bottenvåningen och entreplanet är åtgärdat så långt att det inte längre finns risk för nya vattenskador. Här återstår arbetet med att återställa lokalerna och anpassa detta till den verksamhet som ska vara där. Arbetetet med att täta gården, byta avloppsbrunnar och göra om dräneringen runt huset är genomfört. Arbetet med den skola som finns i bottenvåningen av fastigheten blev klart till hösterminens start 2015. Stambytet och arbetet med att förbättra ventilationen var planerat att utföras i fyra etapper. Den första etappen planerades att starta efter årsskiftet 2015/16. För att kunna starta renoveringen av byggnaden

Sida 5 (10) flyttades 35 boenden till Väderkvarnen på Norrmalm i november 2015. Detta för att friställa en fjärdedel av huset och starta renovering där. När den första delen är klar flyttar boende inom Vintertullens äldreboende in i de renoverade lägenheterna och ytterligare en fjärdedel av byggnaden kan åtgärdas. Ursprunglig tidplan Enligt den ursprungliga tidplanen skulle upphandlingen av entreprenörer för den första etappen av fyra, för reparationen av lägenheterna, påbörjas efter årsskiftet 2015-2016 och den sista etappen beräknades stå klar till årsskiftet 2016-2017. Ändrade förutsättningar Under arbetet med att åtgärda det akuta reparationsbehovet under hösten 2015 kom det fram nya uppgifter. Nya uppgifter är bland annat att arbetet med ventilationen behöver bli mer omfattande än vad som tidigare antogs vilket betyder att hela ventilationssystemet behöver bytas ut. Vidare har olika externa utlåtanden pekat på att insidan av ytterväggen bör bytas ut i samtliga lägenheter för att få en långsiktigt väl fungerande fastighet. Micasa Fastigheter i Stockholm AB har beslutat att följa dessa rekommendationer. Under rivning och återuppbyggnad av skola och innergård visade det sig att det var komplexare än tidigare erfarenheter visat att få bygge och vård att fungera väl under samma tak. Det kommer att bullra även under kommande renovering och det finns en oro för att störa eller inkräkta för mycket på de boendes vardag från byggarnas sida. Detta ledde till många byggstopp under den första etappen och det kommer att bli så även framöver vilket gör det svårt att få förloppet effektivt och försenar projektet. Hela projektet har med anledning av detta förlängts cirka två år till 2019. Värt att notera är att tunnelbanan exploateras genom östra Södermalm och att en tunnelbanestation planeras intill fastigheten. Byggstart är planerad till 2019. Det är oklart hur mycket tunnelbanebygget kommer att störa med sprängningar och transporter. Micasa Fastigheter i Stockholm AB har med anledning av ovanstående ändrade förutsättningar vänt sig till stadsdelsförvaltningen med frågan om det finns alternativa lösningar för att driva de verksamheter som finns i huset.

Sida 6 (10) Micasa Fastigheter i Stockholm AB har tagit fram tre olika scenarier utifrån tid och störning. Dessa tidplaner bygger på att ett beslut fattas i Södermalms stadsdelsnämnd och i kommunstyrelsen ekonomiutskott vid årsskiftet 2015-2016. Om besluten fattas senare kommer tidplanerna att förändras. Fyra etapper: Byggstart preliminärt 1 april 2016. Hela fastigheten klar 30 juni 2019 (34 månader +flytt tid 3x1 månad) Tre etapper: Byggstart preliminärt 1 april 2016. Hela fastigheten klar 31 mars 2019 (32 månader + flytt tid 2x1 månad) En etapp, tomställd fastighet: Byggstart preliminärt 1 april 2016. Hela fastigheten klar januari 2019 (31 månader) Entreprenören/avtalet Kosmo AB, som driver verksamheten på Vintertullen har ett avtal som löper ut den 31 januari 2017. Avtalet kan förlängas med samma villkor i två gånger två år. Överenskommelse om förlängning ska ske senast nio månader före avtalstidens utgång det vill säga senast den 30 april 2016. På avtalsuppföljningsmöte med Kosmo AB i december 2015 diskuterades en eventuell stängning av ett antal platser för personer med somatiska sjukdomar eftersom beläggningen varit låg. Avtalet mellan Kosmo AB och staden anger under 1.10.1.13. i förfrågningsunderlaget har entreprenören tomplatser som uppgår till 20 procent eller mer är entreprenören skyldig att efter stadsdelsförvaltningens anvisningar stänga våning eller på annat sätt avgränsbar del av vård- och omsorgsboendet. Ärendets beredning Ärendet har beretts av staben i samråd med avdelningen för äldreomsorg och ekonomiavdelningen. Ärendet har behandlats i förvaltningsgruppen den 8 mars, i pensionärsrådet den 7 mars och i rådet för funktionshindersfrågor den 8 mars 2016. Samråd har även skett med Micasa Fastigheter i Stockholm AB och stadsledningskontoret. Ärendet behandlades på referensgruppen för boendeplanering, äldreomsorg den 29 februari. Referensgruppen hade inget att invända mot förslaget. Kommunstyrelsens ekonomiutskott kommer att ta ställning till förslaget den 13 april 2016.

Sida 7 (10) Stadsdelsförvaltningen synpunkter och förslag Då renoveringen har visat sig så omfattande gör förvaltningen bedömningen att det inte går att bedriva en verksamhet med god kvalitet i fastigheten under renoveringstiden. Genom att förvaltningen lämnar lokalerna i fastigheten Hamnvakten 7, Vintertullens vård- och omsorgsboende kommer de äldre att erbjudas annat boende. Servicehuslägenheter I äldrenämndens boendeplanering 2016-2020 för äldre i Stockholms stad konstateras att det i stadens 17 servicehus med sammanlagt 1671 lägenheter fanns det 225 lägenheter, cirka 13 procent, lediga för uthyrning. De flesta stadsdelar rapporterar en minskad efterfrågan på lägenheter i servicehus. Den 18 februari 2016 är det 40 uthyrda servicehuslägenheter på Vintertullen och 12 uthyrda på Väderkvarnen. Stadsdelsförvaltningen konstaterar att efterfrågan på servicehuslägenheter inte är stor i staden som helhet. På Södermalm finns i dagsläget några lediga lägenheter. Det är några personer som står i kö till servicehuslägenhet på Hornstull och Vintertullen men det är inte alltid de som står i kön tackar ja till erbjudande när det kommer. Efterfrågan på trygghetsboende och seniorboende är större. På Rosenlundsgatan finns Tanto trygghetsboende som ägs av Micasa Fastigheter i Stockholm AB. Under 2016 renoveras lägenheterna här etappvis, några stycken åt gången. Vård- och omsorgsboende Enligt Sweco:s reviderade framskrivning av äldreomsorgsbehovet i Stockholms innerstad (Kungsholmen, Norrmalm, Södermalm och Östermalm) förväntas äldreomsorgstagare med insatsen vård- och omsorgsboende minska fram till runt 2020 inom Kungsholmen och Östermalm medan det ökar något inom Norrmalm och Södermalm. Efter 2020 beräknas antalet äldreomsorgstagare med beslut om vård- och omsorgsboende bli fler. Enligt prognosen är ökningen 320 personer fram till 2030 och 790 personer fram till 2040 räknat från 2020. Genom att behovet av vård- och omsorgsboende minskar totalt i innerstaden fram till 2021 ger detta staden tid att planera inför den ökning som kommer längre fram. År 2022 är behovet av vård- och omsorgsboende i samma nivå som år 2016 därefter ökar behovet med 20 till 40 platser per år. Förvaltningen planerar för att kapaciteten av platser inom vård- och omsorgsboende ska öka på olika sätt genom att till exempel ha bevakning på markanvisningar. Förvaltningen är angelägen om att både behålla och hitta nya platser av vård- och omsorgsboende, med bra boendekvalitet, på Södermalm.

Sida 8 (10) Den 18 februari 2016 är det 70 uthyrda vård- och omsorgsboendelägenheter på Vintertullen och 22 uthyrda på Väderkvarnen. Micasa Fastigheter i Stockholm AB har påbörjat en ombyggnation till ett modernt vård- och omsorgsboende på Hornstull. Micasa Fastigheter i Stockholm AB har skrivit kontrakt med två privata utförare som hyresgäster till de ombyggda lokalerna. Vingslaget Omsorg AB/Bräcke Diakoni har kontrakt på ett vård- och omsorgsboende med 36 lägenheter och Attendo på ett med 54 lägenheter. Planen är att ombyggnationen ska vara klar i januari 2017. Samtliga tomma/lediga platser på Vintertullen idag är med somatisk inriktning. Boende med inriktning på demens är det som staden kommer ha störst behov av framöver. Attendo planerar för 36 platser för demenssjuka och 18 platser för somatiskt sjuka på Hornstull. Väderkvarnen I dagsläget bor det 12 personer på servicehuset och 22 personer på vård- och omsorgsboendet på Väderkvarnen. Dessa 34 personer handläggs av sex olika stadsdelar varav flertalet hör till Södermalm. Dagverksamheten På Vintertullen finns även en biståndsbedömd dagverksamhet som har 25 platser. Denna verksamhet behöver flyttas till annan lokal. Förvaltningen arbetar med att hitta ny lokal där verksamheten kan drivas i egen regi. Entreprenören/avtalet Beläggningen har varit låg på Vintertullens vård- och omsorgsboende hösten 2015 gällande platser med somatisk inriktning. Efterfrågan på somatiskt inriktade platser har varit lägre än utbudet på hela Södermalm under hösten 2015. Ledningen för Vintertullen diskuterade med förvaltningen på avtalsuppföljningsmöte den 9 december 2015 om vilka åtgärder som kunde vidtas. Enligt avtalet ska det finnas totalt 210 lägenheter i boendet: 116 vård- och omsorgsboendelägenheter, varav 73 med somatisk inriktning och 43 med demensinriktning samt 94 servicehuslägenheter. Den fjärde februari 2016 hade andelen lägenheter som hyrs ut till äldre minskat med 24 procent. Förvaltningen föreslår i ett ärende dnr 41-2016-1.2.1. till nämnden den 17 mars 2016 att nämnden beslutar att stänga 28 lägenheter i

Sida 9 (10) Vintertullens servicehus och 29 lägenheter i Vintertullens vård- och omsorgsboende senast under sommaren 2016. Ekonomi Fastigheten Hamnvakten 7 har enligt kontraktet en uppsägningstid på två år. Hyran per år uppgår till 19,5 mnkr i 2016 års index. Uppsägningen innebär att förvaltningen får minskade totalkostnader på längre sikt. På kortare sikt innebär det dock vissa ökade kostnader för bland annat: Övertalig personal. Dessa är svåra att uppskatta. Förvaltningens scenario bygger på att flertalet hittar nya anställningar. Utökade personalkostnader för exempelvis en extern projektledare. Lokalkostnader under uppsägningstiden om max 24 månader till Micasa Fastigheter i Stockholm AB. Detta under förutsättning att de inte tar över kontraktet i förtid. Hyreskostnader för evakueringslokal på Brunnsgatan, Väderkvarnen under år 2016 om 3,7 mnkr. Utökade lokalkostnader för ny lokal till dagverksamheten från och med 1 februari 2017. Det finns ännu ingen lokal och därför kan förvaltningen inte redovisa någon kostnad för denna. Väljer däremot förvaltningen att stanna kvar i fastigheten kommer det innebära en ökad hyreskostnad om preliminärt 5,7 mnkr när renoveringen är klar. Av detta avser 3,2 mnkr ökade bostadshyror. Under förutsättning att samtliga lägenheter hyrs ut innebär detta att förvaltningens nettokostnader ökar med minst 2,5 mnkr. Enligt Micasa Fastigheter i Stockholm AB:s beräkningar kommer de nya hyrorna på servicehuset att höjas med cirka 2000 kronor per månad för tvårummarna och lägre för ettorna. Hyreshöjningen för lägenheterna i vård- och omsorgsboendet beräknas bli cirka 600 kronor per månad. Förvaltningen gör bedömningen att totalkostnaderna för att lämna lokalerna i fastigheten Hamnvakten 7, Vintertullens vård- och omsorgsboende kommer att innebära lägre kostnader på längre sikt jämfört med scenariot att förvaltningen stannar kvar.

Sida 10 (10) Frågan om vilken verksamhet som ska bedrivas i fastigheten framöver ligger hos Micasas Fastigheter i Stockholm AB:s styrelse att fatta beslut om. Begäran ersättning för merkostnader Som ovan beskrivits har förvaltningen på grund av vattenskadan haft extra-ordinära ökade kostnader sedan augusti 2014. Flera av servicehuslägenheterna och vård- och omsorgsboendena har inte kunnat användas. Detta har bland annat bidragit till ökade kostnader för tomgångshyror. Förvaltningen har även dubbla hyreskostnader. Utöver hyra för Vintertullen betalar förvaltningen också hyra för evakueringslokalerna i Väderkvarnen om ytterligare 3,7 mnkr. Därtill har förvaltningen kostnader för flytt och annat oförutsett på grund av vattenskadan. Förvaltningen avser att återkomma med en begäran och en mer detaljerad kostnadsbeskrivning om ersättningar enligt ovan i samband med tertialrapporter under 2016 och 2017. Kommunikation/Information En kommunikationsplan har tagits fram där kommunikationsmålet det vill säga den effekt förvaltningen vill nå är att de äldre och anhöriga ska känna sig prioriterade och trygga med att den äldre kommer få ett nytt, bra boende. Förvaltningen kommer också att samordna kommunikationen mellan stadsdelsförvaltningen, Micasa Fastigheter i Stockholm AB, stadsledningskontoret och politiken samt med entreprenören. Förvaltningen föreslår att förvaltningen lämnar lokalerna i fastigheten Hamnvakten 7, Vintertullens vård- och omsorgsboende från och med första kvartalet 2017 och säger upp hyresavtalet med Micasa Fastigheter i Stockholm AB den 18 mars 2016.