Bostadsrättsföreningen ROSLAGSGATAN 36 Boendehandbok A-Ö www.roslagsgatan36.se
Välkommen till BRF Roslagsgatan 36! Vi vill med detta brev försöka besvara och underlätta hanteringen av några av de frågor som kan tänkas komma upp som medlem, vare sig du är gammal i huset eller nyinflyttad. Alla vill ha en så god boendemiljö som möjligt. Viktigt att komma ihåg är att det är vi som medlemmar som har ansvaret för att se till att en sådan skapas. Något som är lätt att glömma bort är att allt som kostar pengar i vårt hus, till exempel reparationer, förändringar eller skadegörelse betalas av oss alla. Genom att vara rädda om vårt hus får vi också största glädje av det. Bostadsrättsföreningen Roslagsgatan 36 registrerades i december 1998 och fastigheten tillträddes den 1 december 2000. Huset byggdes 1884 och ligger i kvarteret Ingemar 4. År 1932 började en omfattande renovering och ombyggnad av huset, hissar installerades, fasaden byttes ut, alla lägenheter utom 4 stycken i gathuset fick bad samt sina torrklosetter utbytta till vattenklosetter. De fyra lägenheter som fortfarande inte hade bad fick använda den dusch som fanns på vinden. Under denna ombyggnad installerades även centralvärme och lägenheterna utrustades med ett kylskåp som rymde ca 8 liter. I samband med denna renovering togs även alla kakelugnar bort och man byggde även små lägenheter i gathuset. Denna ombyggnation var färdigställd 1936. 1982 började en ny ombyggnation med stambyte och en nydragning av elen. I gathuset byggdes en vindsvåning och i samband med detta togs vindsduschen bort. Man lät även bygga en tvättstuga och ett soprum på gården där det tidigare hade varit lägenheter. Ytterligare ingrepp på huset gjordes och man tog bort en lägenhet på varje plan så att det blev större lägenheter. 2002 gjordes en uppfräschning av tvättstugan och soprummet och en fönsterrenovering påbörjades. Ytterligare en uppfräschning togs vid 2005, denna gång en genomgående renovering av trapphus, inklusive hissar, entré och armatur. Vad är en bostadsrättsförening? En bostadsrätt är en evig nyttjanderätt till en lägenhet som är kopplad till medlemskap och andel i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt får endast upplåtas av en bostadsrättsförening. Den representerar ett värde och kan säljas och köpas. Villkoren för nyttjandet bestäms genom avtalet när lägenheten första gången upplåts samt genom beslut av föreningen. 1 Lägenheten ägs av bostadsrättsföreningen och inte av bostadsrättsinnehavaren. Bostadsrätten bär en andel i föreningen, det vill säga en del av föreningens totala förmögenhet. En bostadsrättsförening är en kooperativ ekonomisk förening som ska upplåta lägenheter till medlemmarna med bostadsrätt i föreningens hus. Högsta beslutande organ är föreningsstämman och styrelsen är föreningens verkställande organ. Stadgarna styr verksamheten. Bostadsrätt bedrivs enligt självkostnadsprincipen. Föreningen ska inte gå med vinst utan bostadsrättsinnehavarna betalar bara sin andel i föreningens kostnader. Bostadsrätt kan med andra ord sägas utgöra en mellanform av äganderätt och hyra. Bostadsrättsinnehavarna är hyresgäster i den mening att de inte äger sina lägenheter, men de är andelsägare och medlemmar i den förening som äger huset. Bostadsrättsinnehavarna har en evig nyttjanderätt och kan bara sägas upp vid grova kontraktsbrott. Detta kan till exempel vara utebliven avgiftsbetalning eller otillåten andrahandsuthyrning. Rev. 3 2 (7)
A-Ö Akuta händelser i fastigheten vid fara för liv eller vid brand: Ring 112. Andrahandsuthyrning: Ansökan om andrahandsuthyrning ska lämnas in skriftligen i två exemplar, dels till förvaltningsbolaget Storholmen Förvaltning AB, dels till styrelsen. Ansökan ska innehålla uppgifter om andrahandshyresgästen, önskemål om uthyrningstid samt intyg från arbetsgivare eller studieinrättning. Blankett om andrahandsuthyrning kan du få av Storholmen Förvaltning AB. Styrelsen godkänner andrahandsuthyrning om du ska arbeta eller studera på annan ort, om du ska prova samboskap eller vill hyr ut till dina barn som håller på att växa upp. För att styrelsen ska godkänna övriga fall krävs god motivering. Styrelsen godkänner andrahandsuthyrning för sex månader i taget. Otillåten uthyrning kan leda till att du förverkar din bostadsrätt/hyresrätt vilket innebär att du tvingas sälja den. Boendemiljö: Tänk på att det är en bostadsrättsförening du bor hos. Det kräver ett visst engagemang från din sida om du är bostadsrättsinnehavare. Att bo i bostadsrättsförening innebär att alla medlemmar ansvarar för trivseln i fastigheten. Hyresgästerna är förstås också välkomna att delta i skötseln av exempelvis trädgården, snöskottning etc. Allt som vi gör för att förbättra trivseln förbättrar för samtliga boende. Bokstäverna till namnet på brevlådan: Du hämtar själv bokstäverna från en låda som står i Mariano Rodriguez affär Salmantinos tvärs över gatan. Alternativt kan dessa inköpas på t ex Lundell & Zetterbergs-affären på Birger Jarlsgatan 43. Saknas glas på brevlådan får du själv köpa det exempelvis hos ramaffären runt hörnet på Birger Jarlsgatan. Brandvarnare: Enligt lag är samtliga hushåll skyldiga att ha en fungerande brandvarnare. ComHem: Se "Kabel tv och bredband" längre ned. Ekonomisk förvaltning: Den ekonomiska förvaltningen sköts av Storholmen Förvaltning AB. Vid frågor kontakta dem på telefon 08 545 871 45 (vardagar 09.00-12.00). Kontaktperson är Eva Gille. Alternativt kontakta föreningens kassör som finns angiven på föreningens anslagstavla. Fastighetsförvaltning (OBS! Se felanmälan nedan): BRF Roslagsgatan 36:s fastighetsskötare är Storholmen Förvaltning AB (som när det gäller teknisk förvaltning och städning använder sig av två underleverantörer som finns nämnda på anslagstavlan i porten). Storholmen Förvaltning AB ansvarar för alla gemensamma utrymmen och maskiner såsom belysning, justering av lås och värme etc. Kontaktperson för den tekniska förvaltningen är Lars Bäckström, som nås på 08 627 00 22 (vardagar 07.00-16.00). Mot en kostnad kan du dessutom själv få hjälp med saker som rensning av avlopp, byta av packningar i kök och badrum. Kontaktperson för städning är Gabriel von Sydow, som nås på 08 661 13 70. Vår vaktmästare kommer till fastigheten en gång i veckan och går en runda i alla utrymmen. Felanmälan (se även Istappar, Skadedjur och Vattenskada nedan): Felanmälan om något som inte är akut (t ex att en lampa i trapphuset har gått sönder eller att en tvättmaskin har gått sönder) görs alltid till styrelsen, som i sin tur kontaktar lämplig person hos förvaltningsbolaget. Är det fel på någon tvättmaskin sätt även en lapp på den trasiga maskinen att styrelsen är kontaktad. Rev. 3 3 (7)
Vid akuta fel (t ex vattenläckage eller elavbrott) på kontorstid (vardagar 07.00-16.00), ring den tekniska förvaltningen på 08 627 00 22. Vid akuta fel utöver kontorstid, ring jourföretaget (Dygnet Runtservice Fastighetsjour AB - DRS) på tel 08 18 70 00. Fest: Visa hänsyn mot dina grannar när du har fest, tänk på att huset är gammalt och i vissa lägenheter är det mycket lyhört. Tänk på att det kan hjälpa att sänka basen och att stänga fönstren. Meddela gärna i förväg på anslagstavlan innanför porten var och när festen ska äga rum. Försäkring: Alla boende i fastigheten bör teckna privata hemförsäkringar. Bostadsrättshavare bör teckna en hemförsäkring med bostadsrättstillägg. Vid eventuella skador i lägenheterna kan annars bostadsrättshavaren/hyresgästen själv bli skyldig att ersätta det skadade och får ingen ersättning alls vid eventuellt brand. Föreningen har dock en mycket bra husförsäkring hos Brandkontoret (Tel. 08-54528600) som gäller fastigheten i stort. Husförsäkringen är en så kallad allframtidsförsäkring. Information: Information från styrelsen hittar du på anslagstavlan innanför porten. Några gånger om året ges informationen direkt i medlemmarnas brevlådor och samma information sätts in i tvättstugepärmen. På föreningens hemsida, www.roslagsgatan36.se, finner du även all information samt senaste versionen av denna boendehandbok. Boende som undrar över något är välkomna att höra av sig till styrelsens ordförande. Om du själv vill informera om något, sätt upp en lapp på anslagstavlan och underteckna alltid med ditt namn. Det går också att skriva synpunkter i tvättstugeboken, men om något är trasigt måste lapp läggas till styrelsen och även sättas på den trasiga saken om att styrelsen är varskodd. Istappar: Samtliga boende uppmanas hålla utkik efter istappar under vintermånaderna. Istapparna växer till sig ganska fort, framför allt mot gatan. Ställ då en varningsbräda lutad mot huset på trottoaren under istappen och larma ordföranden. Familjerna som bor på 4 trappor i alla trappuppgångar ombeds också hålla utkik efter tappar vid stuprännorna och försöka slå ned dem med exempelvis en sopborste (finns i tvättstugan). Vid stora istappar larmas Lars Bäckström på Cemi förvaltning under kontorstid 08-627 00 22. Efter kontorstid: Plåtslagargruppen i Stockholm AB tel 08-33 10 19, 073-981 64 30, som föreningen har snöskottningskontrakt med men de utför ingen skottning förrän vi larmat dem. Kabel tv och bredband: BRF Roslagsgatan 36 är ansluten till ComHem och kostnad för basutbudet läggs automatiskt till månadsavgiften. Den som endast har basutbudet har ingen uppsägningstid inför avflyttning från fastigheten. Hos ComHem kan man betala för ytterligare tv-utbud samt ansluta sig till ComHems bredband och telefoni. Ange vid sökning Roslagsgatan 36, trappuppgång A, B eller C, beroende på var du bor. (De som bor i gathuset bor enligt ComHems beteckning i C-uppgången.) Vid frågor kontakta kundtjänst ComHem på 0771-55 00 00. Lägenhetsförsäljning: Många uppgifter som man behöver vid en lägenhetsförsäljning kan fås från vårt förvaltningsbolags kamerala del. Kontakta annars ordföranden. Om det är otjänlig väderlek när du har lägenhetsvisning är det bra om du svabbar av i trapphuset efteråt. Pantsättningar: Föreningens kamerala förvaltningsbolag sköter allt som har med pantsättningar att göra. Därför ska de boende be banken skicka alla blanketter som ska fyllas i direkt till förvaltningsbolaget. Portnyckeln: Varje hushåll ombesörjer och betalar själv extra kopior av portnyckeln. Eftersom ytterporten har krånglat vid ett flertal tillfällen ombeds alla boende ha med sig Rev. 3 4 (7)
portnyckeln när de går ut. Det är samma nyckel till porten som till B-källaren där cyklar kan förvaras. Skadedjur: Vid ohyra i lägenheterna ska den boende kontakta Anticimex på 08-683 33 00. Hänvisa till att fastigheten har fullvärdesförsäkring hos Brandkontoret. Snöskottning på gården: Den sköter vi själva eftersom det annars skulle bli en dyr historia, drygt 1 000 kr per snöskottningstillfälle. Alla boende är därför välkomna att hjälpa till med såväl sandning och saltning (dock inte för mycket sand och salt på en och samma gång!) som skottning av snö. Snöskottning på taken: Vi har en entreprenör som ansvarar för den efter så kallat avrop från styrelsen. Det innebär att vi måste ringa efter snöskottningsentreprenören. Meddela styrelsen om du tycker det ser ut att ligga mycket snö på taken, tack! Se också under Istappar. Stadgar: En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening. Bestämmelserna för BRF Roslagsgatan 36 och för alla medlemmar finns i stadgarna som köpts från Sveriges BostadsrättsCentrum (SBC) där föreningen är medlem se nedan om SBC. Stadgarna finns i tvättstugepärmen. Styrelsen: Styrelsen och valberedare väljs enligt stadgarna en gång om året på årsstämman. Föreningens policy är att varje hushåll någon gång ska delta i styrelsen under ett par till tre år. Under de första fem verksamhetsåren hade ungefär 20 av de 40 hushållen alternerat som ordinarie ledamöter eller suppleanter i styrelsen, som har maximalt sju ordinarie och tre suppleanter. Även suppleanterna får enstaka uppgifter som de ansvarar för och är välkomna på alla möten. I stället för arvode går styrelsen ut och äter två gånger under verksamhetsåret, vilket av Skatteverket benämns som "personalfest". Det innebär att föreningen slipper betala sociala avgifter och styrelseledamöterna slipper skatta samt att sammanhållningen i styrelsen blir god. Om du är intresserad av att gå med i styrelsen, kontakta valberedaren före årsstämman. Städning: Trappuppgångarna, hiss och tvättstuga städas en gång i veckan året om. Hjälp dock gärna till själv genom att ta upp skräp som ligger i trappen eller torka upp om du själv tappat eller spillt något. Fimpar tas upp av dem som röker. Stöld: Vid stöld ringer du till polisen tel 08-114 14 och gör en stöldanmälan. Kontakta dessutom styrelsens ordförande och informera om händelsen så att vi kan se över om det kan behövas någon extra säkerhetsåtgärd någonstans i fastigheten. Det så kallade skalskyddet förbättrades år 2004 då vi efter tips från polisen satte fönsterhakar på tvättstugefönsterna och brytskydd på ytterporten. För att minimera risken för stöld och förstörelse av fastigheten: - Ha alltid lås på ditt förråd oavsett om du använder det eller inte. - Stäng alltid öppna dörrar till gemensamma utrymmen och se till att alla plåtdörrar till vindsutrymmena är låsta när du går därifrån. Branddörren mellan A- och B-vinden i gårdshuset ska alltid vara stängd. - Hjälp varandra, särskilt under storhelger och semestrar, genom att se efter varandras lägenheter, fråga främmande människor om du kan hjälpa dem tillrätta. - Se till att porten alltid går i lås efter dig. Ställ aldrig upp den för besökare utan ge dem portkoden alternativt gå ut och öppna porten när de kommer. Rev. 3 5 (7)
Sveriges BostadsrättsCentrum (SBC). Sedan våren 2005 är föreningen medlem i SBC www.sbc.se. Man kan logga in på föreningssidan med namnet Brf Roslagsgatan 36 och lösenordet 6755 (om lösenordet ändrats står det anslaget på anslagstavlan vid porten). På SBC-webben finns mycket att läsa om vad det innebär att bo i en bostadsrättsförening, rättigheter och skyldigheter, samt information om stadgar, medlemsförmåner och rabatter på exempelvis försäkringar. Tvättstuga: I tvättstugan finns tre tvättmaskiner, ett torkskåp, en torktumlare och en mangel. Bokning av tvättid sker på listan i tvättstugan. Eftersom många använder tvättstugan är regeln den att varje hushåll endast får boka en tvättid i taget och att man kan räkna med att använda torkmaskinerna ungefär 45 minuter efter att den egna tvättiden tagit slut. Respektera också att vi slutar tvätta, torktumla och mangla kl. 21.00 eftersom de närmaste grannarna annars blir störda av ljud och vibrationer i väggar och tak. Samma sak när det gäller att stänga tvättstugedörren gör det med nyckel, tack! Efter avslutad tvättning ska maskinerna torkas rena inuti och utanpå, torktumlarens filter göras rent, diskhon göras ren och golven sopas och våttorkas. Släng helst inte skurvattnet i tvätthon utan under den eller sommartid i brunnen på gården. OBS! Bygel-BH får endast tvättas i tvättpåse (föreningen får varje år betala dyra reparationskostnader för byglar som fastnar i tvättmaskinen). Föreningen har därför lagt ut två tvättpåsar i tvättstugan som kan användas av de boende. Om en bygel fastnar fungerar inte maskinerna, oftast kommer inte vatten in i trumman. För att få ut bygeln måste man använda en lång tång det är mycket farligt att sticka in fingrarna i luckan! Meddela styrelsen om du misstänker att en bygel sitter fast. Vattnet stängs av akut: Vissa lägenheter har avstängningsanordningar i den egna lägenheten, oftast under diskbänken. Annars: Vattnet i gathuset stängs av i Mariano Rodriguez vinkällare under huset, med ingång från gatan. På dörren in till företaget finns telefonnumret till det larmbolag man måste ringa för att komma in och stänga av vattnet om varken Mariano eller hans anställda finns kvar. Ring dock först Mariano på mobilen 070-511 99 03. Vattnet i köksstammarna till de 3:or som finns i gathuset kan också stängas av i ett litet förråd intill el- och trädgårdsförrådet, genast till höger när man kommer in på gården. Förrådet där man stänger av vattnet ligger nedför trappan till vänster. Nyckel finns hos styrelsen, den ansvariga för trädgårdskrukorna och vår tekniska förvaltare Cemi Förvaltning, Lars Bäckström, tel 08-627 00 22 under kontorstid. Om ingen nyckel hittas får man lov att utom kontorstid kalla på jourföretaget. Se namntavlan vid ytterporten. Vattnet i gårdshuset stängs av i A-källaren. Alla i styrelsen samt Lars Bäckström har nyckel till A-källaren. Behöver vattnet i övrigt stängas av så kontakta styrelsen. Vattnet stängs av ej akut: Endast auktoriserade rörmokare får röra de vattenkranar som finns i våra källarutrymmen. Den som behöver stänga av vattnet i sin lägenhet ska sätta upp en lapp i gathuset om tidpunkt och datum, ett par dagar i förväg. Övrigt: Utöver det styrelsen har som sitt direkta ansvar, är övriga boende välkomna att ta egna initiativ för att öka trivseln i fastigheten. Fler boende är välkomna att ta på sig liknande uppgifter, exempelvis att: delta i skötseln av sommarblommorna i krukor och vattna dem då och då vintertid på vinden delta i skötseln av trädgården försöka få liv i gräsmattan på försommaren genom att exempelvis så golfgräs, Rev. 3 6 (7)
regelbundet varje sommar sköta beskärning av skogsgranarna som vi brukar ha julbelysning i vår och höst tvätta fönster och fixa med gardinerna i tvättstugan tvätta golvet i soprummet vår och höst i samråd med styrelsen införskaffa gemensamma blommor i snygga ytterkrukor i gårdshusets uppgångar och ansvara för bevattningen till första advent sätta upp adventsstjärnan i tvättstugan och julbelysningen i skogsgranarna och se till att trasiga lampor byts ut, i samband med att granarna tänds arrangera litet glöggoch pepparkaksparty på gården göra annat som bidrar till trivseln Alla goda initiativ i föreningen är välkomna men kostar de pengar måste styrelsens godkännande inhämtas först! Bilagor: Bilaga 1: Ordningsregler för Bostadsrättsföreningen Roslagsgatan 36 Bilaga 2: Att göra förändringar i lägenheten Bilaga 3: Soprum källsortering Rev. 3 7 (7)