2016 Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Adjutanten i Slottsstaden
Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Adjutanten i Slottsstaden Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2016. Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Förändringen av föreningens likvida medel kan utläsas under avsnittet Förändring likvida medel. Föreningen följer en underhållsplan som sträcker sig mellan åren 2013 och 2023. Större underhåll kommer att ske de närmaste åren. Läs mer i förvaltningsberättelsen. Medel reserveras årligen till det planerade underhållet. För att se avsättningens storlek, se fondnoten. Föreningens lån är för närvarande amorteringsfria. För mer information, se lånenoten. Årsavgifterna planeras vara oförändrade närmaste året. Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns att läsa om längre fram i förvaltningsberättelsen. Föreningens ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder och lokaler åt medlemmarna till nyttjande utan begränsning i tiden Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades 2005-05-12. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 2005-08-10 och nuvarande stadgar registrerades 2005-05-18 hos Bolagsverket. Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229) och utgör därmed en äkta bostadsrättsförening. Styrelsen Filip Hagelbäck Ordförande Sahar el Nasser Vice ordförande Roland Klarr Ledamot Anela Tahirovic Ledamot Har flyttat Aida Zorlak Ledamot Har flyttat Saahil Chudasama Frida Hallqvist Suppleant Suppleant Vid kommande ordinarie föreningsstämma löper mandatperioden ut för följande personer: Anela Tahirovic och Aida Zorlak. Styrelsen har under året avhållit 3 protokollförda sammanträden. Revisor Mats Gyllenberg Ordinarie Extern Revisionsfirman Sven-Erik Nilsson i Malmö AB Sida 1 av 15
Valberedning Sahar el Nasser Sammankallande Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls 2016-05-09. Fastighetsfakta Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Säte Adjutanten 2 2005 Malmö Fullvärdesförsäkring finns via Länsförsäkringar. Ansvarsförsäkring ingår för styrelsen. Uppvärmning sker via fjärrvärme. Byggnadsår och ytor Fastigheten bebyggdes 1909 och består av 1 flerbostadshus. Värdeåret är 1980. Byggnadens totalyta är enligt taxeringsbeskedet 1 750 m², varav 1 750 m² utgör lägenhetsyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 18 lägenheter med bostadsrätt. Lägenhetsfördelning: 12 0 4 1 1 0 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Teknisk status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2013 och sträcker sig fram till 2023. Nedanstående underhåll har utförts eller planeras: Utfört underhåll År Kommentar Indragning av fiberkabel till samtliga lägenheter och vinden 2016-2017 Kostnad 305 kr/lgh. Styrelsen har reklamerat utförd fiberdragning Renovering av trappingångar och 2016 målning av ytterdörrar Ny automatisk soprumsdörr 2016 Målning och renovering av fönster samt plåtdetaljer 2014 Planerat underhåll År Kommentar Diverse kompletteringsarbeten i 2017 samband med att vinden inreds till bostad Underhåll av tvättstugan 2017 Offertförfrågan Renovering innergård 2018 Underlag för offertförfrågan skall tas fram Sida 2 av 15
Förvaltning Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal. Avtal Sveriges Bostadsrätts Centrum Bredbandsleverantör Kabel TV Leverantör Förvaltningsavtal Digitalsystems AB Canal Digital Föreningens ekonomi Efter att den nya lägenheten på vinden uppförts och slutbesiktigats kommer andelstalen att räknas om då den totala bostadsytan blir större. Detta kommer dock inte att påverka avgifterna på övriga lägenheter då föreningen tar och har tagit ut en avgift från ägaren av vinden motsvarande en trerumslägenhet i föreningen. En kostnad på 305 kr/mån för fiberuppkoppling har tillkommit på månadsavin under hösten 2016. Förtydligande av föreningens ekonomi: Föreningens ackumulerade förlust hänför sig till transaktioner när fastigheten överfördes från aktiebolaget som föreningen köpte år 2005. Efter överföringen skrevs värdet av aktierna ned och fastighetens värde skrevs upp till 75% av marknadsvärdet. Enligt bokföringsreglerna ska nedskrivning av aktierna påverka resultatet men inte uppskrivning av fastigheten. Nedskrivning och uppskrivning tog ut varandra, men endast nedskrivningen får påverka resultatet. Därav den till synes enorma ackumulerade förlusten, som endast är bokföringsteknisk. FÖRÄNDRING LIKVIDA MEDEL 2016 2015 LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN 748 396 652 095 INBETALNINGAR Rörelseintäkter 1 128 165 1 103 950 Finansiella intäkter 81 327 1 128 246 1 104 277 UTBETALNINGAR Rörelsekostnader exkl avskrivningar 596 716 416 147 Finansiella kostnader 335 652 376 060 Ökning av kortfristiga fordringar 2 285 6 448 Minskning av kortfristiga skulder 11 420 209 321 946 073 1 007 976 LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT* 930 569 748 396 ÅRETS FÖRÄNDRING AV LIKVIDA MEDEL 182 173 96 301 *Likvida medel redovisas i balansräkningen under posterna Kassa och Bank samt Övriga fordringar. Sida 3 av 15
Fördelning av intäkter och kostnader Övriga intäkter 2% Kapitalkostnader 28% Reparationer 3% Periodiskt underhåll 8% Taxebundna kostnader 24% Årsavgifter 98% Avskrivningar 23% Fastighetsavgift Övrig drift2% 12% Skatter och avgifter Fastighetsavgiften för hyreshus är 1 268 kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Samarbetet med vår förvaltare SBC har fungerat bra. De retroaktiva avgifterna för tre månaders bredbandsleverans, som skapat irritation hos våra medlemmar, berodde på att SBC skickar ut tre avier åt gången och på vårt strul med bredbandsinstallatören. Den nya styrelsen som valdes 2015 blev tyvärr inte långvarig. Två ledamöter, Anela Tahirovic och Aida Zorlak har flyttat. Styrelsen ser fram emot nytt färskt blod från nya eller gamla medlemmar som kan tänka sig att medverka i styrelsearbetet. Styrelsen har under året haft 3 protokollförda sammanträden. Delar av styrelsen har därutöver haft ett flertal arbetsmöten. Fiberindragningen har tyvärr dragit ut på tiden mycket beroende på att styrelsen inte har godkänt den utförda dragningen av kabeln och därför hamnat i tvist med Digitalsytems AB som utfört arbetet. Planerat underhåll har gjorts vid entréerna och ny automatisk soprums dörr installerats. Sida 4 av 15
Medlemsinformation Medlemslägenheter: 18 st Överlåtelser under året: 1 st Nyupplåtelser under året: 1 st Beviljade andrahandsuthyrningar: 1 st Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av köpare. Antal medlemmar vid räkenskapsårets början: 29 st Tillkommande medlemmar: 4 st Avgående medlemmar: 6 st Antal medlemmar vid räkenskapsårets slut: 27 st Flerårsöversikt Nyckeltal 2016 2015 2014 2013 Årsavgift/m² bostadsrättsyta 630 631 630 626 Lån/m² bostadsrättsyta 8 735 8 735 8 735 8 735 Elkostnad/m² totalyta 20 19 17 20 Värmekostnad/m² totalyta 111 110 85 114 Vattenkostnad/m² totalyta 23 20 20 19 Kapitalkostnader/m² totalyta 192 215 270 279 Soliditet (%) 19 20 19 22 Resultat efter finansiella poster (tkr) -78 24-628 -175 Nettoomsättning (tkr) 1 126 1 103 1 103 1 096 Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, 1 750 m² bostäder. Förändringar eget kapital Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser 12 633 135 0 0 12 633 135 Uppskrivningsfond 16 507 975 0 0 16 507 975 Upplåtelseavgifter 819 747 0 0 819 747 Fond för yttre underhåll 163 800 91 200 0 72 600 S:a bundet eget kapital 30 124 657 91 200 0 30 033 457 Fritt eget kapital Balanserat resultat -26 316 371-91 200 24 470-26 249 641 Årets resultat -78 016-78 016-24 470 24 470 S:a ansamlad förlust -26 394 388-169 216 0-26 225 171 S:a eget kapital 3 730 269-78 016 0 3 808 286 Sida 5 av 15
Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat -78 016 balanserat resultat före reservering till fond för yttre underhåll -26 225 171 reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar -91 200 summa balanserat resultat -26 394 387 Styrelsen föreslår följande disposition: av fond för yttre underhåll ianspråktas 96 820 att i ny räkning överförs -26 297 567 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 6 av 15
Resultaträkning 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2016 2015 RÖRELSEINTÄKTER Nettoomsättning Not 2 1 125 965 1 103 470 Övriga rörelseintäkter Not 3 2 200 480 Summa rörelseintäkter 1 128 165 1 103 950 RÖRELSEKOSTNADER Driftkostnader Not 4-519 494-362 920 Övriga externa kostnader Not 5-77 222-53 227 Avskrivning av materiella Not 6-273 894-287 600 anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader -870 610-703 747 RÖRELSERESULTAT 257 555 400 203 FINANSIELLA POSTER Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 81 327 Räntekostnader och liknande resultatposter -335 652-376 060 Summa finansiella poster -335 571-375 733 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER -78 016 24 470 ÅRETS RESULTAT -78 016 24 470 Sida 7 av 15
Balansräkning TILLGÅNGAR 2016-12-31 2015-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not 7 18 291 354 18 565 248 Maskiner och inventarier Not 8 0 0 Summa materiella anläggningstillgångar 18 291 354 18 565 248 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 18 291 354 18 565 248 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Avgifts- och hyresfordringar 17 247 16 958 Övriga fordringar inkl SBC Klientmedel Not 9 862 730 678 561 Summa kortfristiga fordringar 879 977 695 519 KASSA OCH BANK Kassa och bank 91 890 91 890 Summa kassa och bank 91 890 91 890 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 971 867 787 409 SUMMA TILLGÅNGAR 19 263 220 19 352 657 Sida 8 av 15
Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER 2016-12-31 2015-12-31 EGET KAPITAL Bundet eget kapital Medlemsinsatser 13 452 882 13 452 882 Uppskrivningsfond 16 507 975 16 507 975 Fond för yttre underhåll Not 10 163 800 72 600 Summa bundet eget kapital 30 124 657 30 033 457 Fritt eget kapital Balanserat resultat -26 316 371-26 249 641 Årets resultat -78 016 24 470 Summa fritt eget kapital -26 394 388-26 225 171 SUMMA EGET KAPITAL 3 730 269 3 808 286 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not 11 15 287 000 15 287 000 Summa långfristiga skulder 15 287 000 15 287 000 KORTFRISTIGA SKULDER Leverantörsskulder 42 829 28 713 Skatteskulder 45 198 44 280 Upplupna kostnader och förutbetalda Not 14 157 924 184 378 intäkter Summa kortfristiga skulder 245 951 257 371 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 19 263 220 19 352 657 Sida 9 av 15
Tilläggsupplysningar Belopp anges i kronor om inte annat anges. Not 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Årsredovisningen har upprättats i enlighet med BFNAR 2016:10, Årsredovisning i mindre företag (K2). Förenklingsregeln gällande periodiseringar har tillämpats. Samma värderingsprinciper har använts som föregående år. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar görs i årsbokslutet. Förslag till ianspråktagande av fond för yttre underhåll för årets periodiska underhåll lämnas i resultatdispositionen. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas. Avskrivningar 2016 2015 Byggnader 50 år 50 år Inventarier Fullt avskriven 5 år Not 2 NETTOOMSÄTTNING 2016 2015 Årsavgifter 1 103 099 1 103 479 Bredbandsintäkter 22 875 0 Öresutjämning -9-9 1 125 965 1 103 470 Not 3 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER 2016 2015 Återbäring försäkringsbolag 1 899 0 Övriga intäkter 301 480 2 200 480 Sida 10 av 15
Not 4 DRIFTKOSTNADER 2016 2015 Fastighetskostnader Snöröjning/sandning 360 0 Hissbesiktning 1 491 1 491 Gemensamma utrymmen 629 1 796 Gård 841 750 Serviceavtal 16 118 15 364 Förbrukningsmateriel 1 257 356 20 696 19 757 Reparationer Fastighet förbättringar 1 506 0 Entré/trapphus 18 600 0 Lås 4 572 0 VVS 1 781 0 Hiss 2 750 0 Fasad 3 750 0 32 959 0 Periodiskt underhåll Entré/trapphus 56 575 0 Bredband 40 245 0 96 820 0 Taxebundna kostnader El 35 794 32 731 Värme 194 501 191 754 Vatten 40 250 35 457 Sophämtning/renhållning 24 346 23 588 294 891 283 530 Övriga driftkostnader Försäkring 22 298 22 015 Kabel-TV 15 281 15 244 Bredband 13 725 0 51 304 37 259 Fastighetsskatt/Kommunal avgift 22 824 22 374 TOTALT DRIFTKOSTNADER 519 494 362 920 Not 5 ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER 2016 2015 Tele- och datakommunikation 463 0 Hyresförluster 10 936 0 Revisionsarvode extern revisor 11 125 0 Föreningskostnader 2 527 0 Styrelseomkostnader 0 1 360 Fritids- och trivselkostnader 259 92 Förvaltningsarvode 41 427 43 798 Administration 6 366 3 858 Bostadsrätterna Sverige Ek För 4 120 4 120 77 222 53 227 Sida 11 av 15
Not 6 AVSKRIVNINGAR 2016 2015 Byggnad 38 933 38 933 Uppskrivning byggnad 234 961 234 961 Inventarier 0 13 706 273 894 287 600 Not 7 BYGGNADER OCH MARK 2016-12-31 2015-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 2 678 322 2 678 322 Utgående anskaffningsvärde 2 678 322 2 678 322 Ackumulerad uppskrivning Vid årets början 18 681 363 18 681 363 Årets avskrivning på uppskrivet belopp -234 961-234 961 Ingående avskrivning på uppskrivet belopp -2 397 310-2 162 349 Utgående redovisat restvärde på uppskrivet belopp 16 049 092 16 284 053 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -397 127-358 194 Årets avskrivningar enligt plan -38 933-38 933 Utgående avskrivning enligt plan -436 061-397 127 Planenligt restvärde vid årets slut 18 291 354 18 565 248 I restvärdet vid årets slut ingår mark med 7 664 978 7 664 978 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 17 000 000 15 200 000 Taxeringsvärde mark 13 400 000 9 000 000 30 400 000 24 200 000 Uppdelning av taxeringsvärde Bostäder 30 400 000 24 200 000 30 400 000 24 200 000 Not 8 MASKINER OCH INVENTARIER 2016-12-31 2015-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 83 526 83 526 Nyanskaffningar 0 0 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående anskaffningsvärde 83 526 83 526 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -83 526-69 820 Årets avskrivningar enligt plan 0-13 706 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående ack. avskrivningar enligt plan -83 526-83 526 Redovisat restvärde vid årets slut 0 0 Sida 12 av 15
Not 9 ÖVRIGA FORDRINGAR 2016-12-31 2015-12-31 Kundfordringar 1 525 0 Skattekonto 22 526 22 055 Klientmedel hos SBC 838 679 656 506 862 730 678 561 Not 10 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL 2016-12-31 2015-12-31 Vid årets början 72 600 510 372 Reservering enligt stadgar 91 200 72 600 Reservering enligt stämmobeslut 0 0 Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråktagande enligt stämmobeslut 0-510 372 Vid årets slut 163 800 72 600 Not 11 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats 2016-12-31 Belopp 2016-12-31 Belopp 2015-12-31 Villkorsändringsdag Swedbank 1,880 % 5 081 000 5 081 000 2020-06-17 Swedbank 2,980 % 5 081 000 5 081 000 2018-03-27 Swedbank 1,730 % 5 125 000 5 125 000 2017-09-25 Summa skulder till kreditinstitut 15 287 000 15 287 000 Kortfristig del av skulder till kreditinstitut 0 0 15 287 000 15 287 000 Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till 15 287 000 kr. Sida 13 av 15
Not 12 STÄLLDA SÄKERHETER 2016-12-31 2015-12-31 Fastighetsinteckningar 16 742 000 16 742 000 Not 13 VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER ÅRETS SLUT Vinden har köpts av en medlem i föreningen som fått bygglov för att uppföra en lägenhet där. Arbetet beräknas starta till sommaren 2017 och ställningar kommer att resas på innergården ut mot Karl Gustavs Väg. Styrelsen hoppas på överseende från medlemmarna under byggtiden. Den planerade renoveringen av innergården flyttats fram två år p.g.a. detta arbete. Sida 14 av 15