DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2006

DELÅRSRAPPORT JANUARI - SEPTEMBER 2006

PERIODEN I SAMMANDRAG Sagax är ett svenskt fastighetsbolag med inriktning på lager och lätt industri. Fastighetsinnehavet värderades vid periodens slut till 2 708 miljoner kronor. 66 % av hyresvärdet finns i Stockholmsregionen. AB Sagax (publ) är anslutet till Stockholmsbörsens First North. Hyresintäkterna steg till 176,4 (122,9 motsvarande period föregående år) miljoner kronor. Förvaltningsresultatet steg till 66,8 (33,4) miljoner kronor. Periodens resultat efter skatt steg till 96,4 (40,2) miljoner kronor, motsvarande 6,82 kronor per stamaktie. Orealiserade värdeförändringar bidrog med 47,7 (9,4) miljoner kronor till periodens resultat. Tidigare lämnad prognos för resultatet för år 2006 om 90 miljoner kronor exklusive värdeförändringar och skatt kvarstår. Den årliga intjäningsförmågan har stigit till 98 miljoner kronor exklusive värdeförändringar och skatt. 2

VD HAR ORDET Sagax resultat efter skatt uppgick under årets första nio månader till 96,4 miljoner kronor motsvarande 6,82 kronor per stamaktie. Omvärderingar av fastigheter och finansiella instrument har bidragit med 47,7 miljoner kronor. Under tredje kvartalet har Sagax resultat belastats med omvärderingar av finansiella instrument med 15,8 miljoner kronor. Detta är en följd av att Sagax har långa räntederivat samtidigt som marknadsräntorna fallit. Den negativa omvärderingen visar att det hade varit förmånligare att avvakta något med att binda räntorna. Den långa durationen skyddar dock bolagets operativa kassaflöde mycket effektivt. Det stabila kassaflödet möjliggör i sin tur att vi kan reducera vår soliditet utan att öka vår finansiella risk. Vi kan således växa mer med mindre kapital från aktieägarna än vi skulle kunnat med en kortare ränteduration. Marknadsvärdet på Sagax fastigheter fastställs av utomstående värderingsföretag. De enskilda värden som värderingsföretagen redovisar är tekniskt korrekta. Två faktorer som påverkar värdebedömningarna bör dock kommenteras. Dels bygger fastighetsvärderingarna på delvis historiska data vilket kan ge en viss eftersläpning, dels består värderingsuppdraget i att bedöma marknadsvärdet för de enskilda fastigheterna. Det senare kan ha en förhållandevis stor betydelse då det för närvarande verkar förekomma en premie vid förvärv av hela fastighetsportföljer. Det är mycket osäkert hur stor en sådan premie är och om den skulle komma att gälla Sagax. Rådgivningsföretaget Leimdörfer har i en artikel publicerad i juni 2006 analyserat diskrepansen i prissättningen mellan styckefastigheter och portföljtransaktioner. Leimdörfer uppskattar premien på portföljtransaktioner till mellan 5 och 15 % på fastigheternas värde. Med hänsyn till den hävstångseffekt som Sagax skuldsättning medför skulle en sådan premie få en väsentlig påverkan på bolagets egna kapital. Det skall dock framhållas att Leimdörfer bedömer att denna prissättningsdifferens successivt kommer att försvinna genom stigande styckpriser eller fallande portföljpriser. I likhet med situationen hittills i år bedömer jag att Sagax hyresmarknader kommer att vara fortsatt stabilt positiva. Vi upplever att det finns en god efterfrågan på Sagax lager- och industrilokaler. Sagax har förlängt ett antal hyresavtal och tecknat nya avtal under perioden. I Sollentuna kan exempelvis nämnas att vi hyrt ut drygt 1 500 kvadratmeter lagerlokaler till Goodyears dotterbolag Däckia. Avtalet löper i tio år. Efterfrågan för kontorslokaler, som utgör ett mindre inslag i Sagax portfölj, bedömer vi dock som oförändrat svag. Investeringsmarknaden är, precis som inledningsvis under året, stark. De större transaktioner som tillkännagivits har skett till låga avkastningskrav. Vi bedömer inte att marknadsläget kommer att förändras under återstoden av året. Vi har dock, trots en hård konkurrenssituation, förhoppningar om att kunna genomföra något ytterligare förvärv under innevarande år. Förvärven bedöms kunna bidra till Sagax långsiktiga intjäningsförmåga men kommer dock inte leda till någon resultatpåverkan för innevarande år. Med utgångspunkt i det nyss avslutade kvartalet bedöms Sagax nå det tidigare kommunicerade målet för förvaltningsresultatet om 90 miljoner kronor för helåret 2006. Stockholm den 27 oktober 2006 David Mindus Verkställande direktör Tumba 7:234 3

INTÄKTER, KOSTNADER OCH RESULTAT Hyresintäkter och förvaltningsresultat Belopp inom parantes avser motsvarande period föregående år. Mkr 70 60 50 Hyresintäkter Förvaltningsresultat Hyresintäkter Periodens hyresintäkter uppgick till 176,4 (122,9) miljoner kronor. Koncernen har haft hyresförluster om 0 (0,3) miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid periodens utgång till 96 (95) % och den genomsnittliga återstående löptiden för hyresavtalen uppgick till 7 år. 40 30 20 10 0 kv 3 kv 4 kv 1 kv 2 kv 3 kv 4 kv 1 kv 2 2004 2005 2006 Förvaltningsresultatet för tredje kvartalet år 2004 har justerats för nedskrivning av goodwill. Fördelning av löptider för hyreskontrakt kv 3 Antal Area Kontrakterad årshyra Förfalloår kontrakt kvm Mkr Andel 2006 11 8 981 7,4 3% 2007 41 23 016 18,6 7% 2008 38 40 040 31,4 12% 2009 36 36 171 28,0 11% 2010 21 27 767 20,3 8% >2010 39 313 925 155,0 59% Totalt 186 449 900 260,7 100% Kontrakterad årshyra, andelar Fastighetskostnader Drift- och underhållskostnaderna uppgick till sammanlagt 20,6 (20,4) miljoner kronor under perioden. Fastighetsskatt och tomträttsavgäld uppgick till 7,5 (7,4) miljoner kronor. Central administration I den centrala administrationen ingår koncernens ledning samt övriga centrala funktioner. Kostnader för notering och marknadskommunikation ingår även under denna rubrik. Periodens kostnader uppgick till 10,1 (8,3) miljoner kronor. Orealiserade värdeförändringar på fastigheter Fastigheterna har redovisats till marknadsvärden vilket lett till att fastigheterna omvärderats med 62,7 (27,9) miljoner kronor. Samtliga fastigheter har marknadsvärderats av oberoende värderingsinstitut. Orealiserade värdeförändringar på finansiella derivat De finansiella derivaten har marknadsvärderats vilket lett till att de omvärderats med 3,4 (-14,8) miljoner kronor. Samtliga derivat har värderats externt per balansdagen. Totalt har 17,7 miljoner kronor skuldförts i balansräkningen till följd av omvärderingar av finansiella derivat. Resultat 70% 60% 50% 40% 59% Periodens resultat efter skatt uppgick till 96,4 (40,2) miljoner kronor. Effekten av orealiserade värdeförändringar uppgick till 47,7 (9,4) miljoner kronor inklusive effekter av uppskjuten skatt. Förvaltnings resultatet uppgick till 66,8 (33,4) miljoner kronor. 30% Personal 20% 10% 0% 3% 2006 7% 2007 12% 11% 8% 2008 2009 2010 >2010 Sagax har idag nio anställda varav fyra kvinnor. Samtliga medarbetare är anställda i moderbolaget och tjänstgör vid bolagets kontor i Stockholm. Funktioner såsom fastighetsskötsel, uthyrning och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. Förfalloår för kontrakterad årshyra Underskottsavdrag Koncernens underskottsavdrag uppgick till 337,4 miljoner kronor vid årsskiftet efter beaktande av resultatet år 2005. Den uppskjutna skattekostnaden för perioden uppgår till 37,5 miljoner kronor. Bolagets uppskjutna skattefordran har nettoredovisats mot den uppskjutna skatteskulden i balansräkningen. 4

KASSAFLÖDE Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 69,3 (33,4) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med 643,6 (249,8) miljoner kronor. Kassaflödet från finansieringsverksamheten har bidragit med 689,5 (236,0) miljoner kronor. Under perioden har likvida medel ökat med 146,5 (25,4) miljoner kronor. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Vidstående tabell återspeglar Sagax nuvarande intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande 12 månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, hyresutveckling eller värdeförändringar annat än indexjustering av bashyra. Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med kvartalsrapporter och bokslutskommunikéer. Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis. Fastighetskostnader baseras på verkligt utfall oktober 2005 - september 2006 justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå. Skatten är beräknad med 28 % schablonskatt och bedöms nästan uteslutande vara uppskjuten skatt. Aktuell intjäningsförmåga Belopp i miljoner kronor Potentiellt hyresvärde 273 Vakans -10 Hyresintäkter 263 Fastighetskostnader -48 Driftöverskott 215 Central administration -12 Finansnetto -105 Resultat före skatt 98 Skatt -27 Resultat efter skatt 71 - Varav preferensaktieägarna 15 - Varav stamaktieägarna 56 FASTIGHETSBESTÅNDET Per den 30 september omfattade fastighetsbeståndet 48 fastigheter och tomträtter med en total uthyrningsbar area om 464 375 kvadratmeter. Den uthyrningsbara arean utgjordes till 84 % av lager- och industrilokaler. Återstående 16 % utgjordes huvudsakligen av kontorslokaler. 49 % av den uthyrningsbara arean och 66 % av hyresvärdet är koncentrerat till Stockholmsregionen. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 271,3 respektive 260,7 miljoner kronor vid periodens utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 %. Fördelning av fastighetsbeståndet Andel av Antal Uthyrningsbar hyresvärde Område fastigheter area, kvm Stockholm 32 225 343 66% Göteborg 3 17 977 5% Övrigt 13 221 055 29% Totalt 48 464 375 100% Andel av hyresvärdet Stockholm 66% Göteborg 5% Övrigt 29% 5

FASTIGHETSFÖRVÄRV, INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR Förändring av fastighetsbeståndets värde Mkr Antal Fastighetsbestånd 31 dec 2005 2 008,7 40 Förvärv av fastigheter 598,1 9 Nybyggnation 39,5 Investeringar i befintligt bestånd 10,3 Bokfört värde på såld fastighet -8,6-1 Värdeförändringar 62,7 Valutaeffekt -2,8 Fastighetsbestånd 30 sept 2006 2 707,9 48 Förvärvad uppskjuten skatt -22,9 Bokfört värde 2 685,0 Sagax har under perioden förvärvat fastighetstillgångar för 598,1 miljoner kronor. Sagax har under det tredje kvartalet tillträtt fastigheten Brogårdshemmet 14 i Vetlanda kommun, vilken förvärvades för 31 miljoner kronor. Tomträtterna till fastigheterna Sillö 3 och Sandhamn 2 i Stockholms stad samt fastigheten Rankan 1 i Sollentuna kommun har förvärvats för totalt 179 miljoner kronor. Sagax har under perioden även investerat 49,8 miljoner kronor i det befintliga fastighets beståndet, varav 39,5 miljoner kronor avser nybyggnation i Norrköping och Åbo. Som tidigare meddelats har Sagax avtalat om förvärv av fastigheterna Gjutmästaren 8 och Induktorn 24 i Stockholms stad. Dessa beräknas tillträdas under det fjärde kvartalet. Under tredje kvartalet har fastigheten Kumla Äng 2 i Botkyrka kommun sålts för 9,5 miljoner kronor. Försäljningen har inneburit en realiserad värdeförändring om 1,0 miljoner kronor. MODERBOLAGET Moderbolaget redovisade för perioden ett resultat efter finansiella poster på -4,0 (-3,2) miljoner kronor. Balansomslutningen uppgick till 581,7 (224,2) miljoner kronor och eget kapital uppgick till 504,0 (220,8) miljoner kronor. Omsättningen bestod i huvudsak av koncerninterna tjänster och uppgick till 4,6 (3,3) miljoner kronor. PROGNOS FÖR ÅR 2006 Med utgångspunkt i den avslutade perioden bedöms Sagax under år 2006 nå ett resultat före värdeförändringar och skatt om 90 miljoner kronor med nuvarande fastighetsinnehav. Prognosen är oförändrad jämfört med senast lämnad prognos. Tidigare lämnade prognoser Prognos lämnad i samband med rapport avseende andra kvartalet år 2006: Med utgångspunkt i det avslutande halvåret bedöms Sagax under år 2006 nå ett resultat före värdeförändringar och skatt om 90 miljoner kronor med nuvarande fastighetsinnehav. Prognos lämnad i samband med rapport avseende första kvartalet år 2006: Sagax bedöms med nuvarande fastighetsbestånd nå ett förvaltningsresultat, det vill säga resultat före omvärderingar och skatt, om 85 miljoner kronor. 6 Kolsva 1

FINANSIERING Eget kapital Koncernens egna kapital uppgick vid periodens utgång till 641,3 (321,9) miljoner kronor. Nyemission av preferensaktier bidrog netto med 191,1 miljoner kronor och nyemission av stamaktier med 1,1 miljoner kronor under perioden. Utdelning till ägare av preferensaktier har skett med 3,4 miljoner kronor. Räntebärande skulder Sagax har under det tredje kvartalet refinansierat sitt fastighetsbestånd i Stockholm. Den nya kreditfaciliteten ersätter flera mindre fastighetslån och är, i likhet med övrig finansiering, upptagen via dotterbolag. Koncernens moderbolag är fortsatt obelånat och fritt från borgensåtaganden. Kreditavtalet omfattar också en möjlighet för Sagax att erhålla kompletterande förvärvsfinansiering på samma villkor. Kreditfaciliteten tillhandahålls av Hypo Real Estate Bank International AG. Faciliteten är en ram vilken Sagax har möjlighet att minska eller avsluta om bolaget så önskar. Kostnaderna för möjligheten till denna kompletterande förvärvsfinansiering uppgick till en miljon kronor under det tredje kvartalet. Kapitalbindning Förfalloår Mkr Genomsnittlig ränta Andel 2006 70,4 4,6% 3% 2007 49,5 5,1% 2% 2008 90,3 5,5% 4% 2009 163,1 5,3% 8% 2010 227,1 4,5% 11% >2010 1 536,9 5,1% 72% Summa/snitt 2 137,3 5,0% 100% Sagax har nyttjat byggkreditiv för byggnation i Åbo och Norrköping med totalt 52,2 miljoner kronor. Kreditiven rubriceras som kortfristiga i balansräkningen samt med förfalloår 2006 i ovanstående tabell. Byggnadskreditiven skall omvandlas till tidsbundna lån när byggnaderna färdigställts. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 5,6 (4,9) år vid periodens utgång. Räntebindning Förfalloår Mkr Genomsnittlig ränta Andel 2006 304,9 4,4% 14% 2007 28,1 4,9% 1% 2008 317,7 5,2% 15% 2009 486,8 5,1% 23% 2010 13,8 4,7% 1% >2010 986,0 5,1% 46% Summa/snitt 2 137,3 5,0% 100% Sagax ränteförfallostruktur medför en låg riskexponering vid en förändring av marknadsräntan. Den genomsnittliga räntebindningen vid periodens utgång inklusive effekter av derivatinstrument uppgick till 4,8 (4,1) år. Kugghjulet 3 7

KONCERNENS RESULTATRÄKNING Rapportperiod Delårsperiod 2006 2005 2006 2005 2005 Mkr juli-sept juli-sept jan-sept jan-sept jan-dec Hyresintäkter 63,9 44,9 176,4 122,9 168,5 Drift- och underhållskostnader -5,0-5,7-20,6-20,4-26,0 Tomträttsavgäld -1,7-1,6-5,1-4,8-6,5 Fastighetsskatt -1,7-1,2-2,4-2,6-3,8 Fastighetsadministration -1,4-1,5-3,8-3,1-4,8 Driftnetto 54,1 34,9 144,5 92,0 127,4 Central administration -3,9-2,3-10,1-8,3-11,7 Finansiella intäkter 0,3 0,3 0,9 0,8 0,8 Finansiella kostnader -25,9-18,0-68,5-51,1-69,5 Förvaltningsresultat 24,6 14,9 66,8 33,4 47,0 Realiserade värdeförändringar på fastigheter 1,0-1,0 - - Orealiserade värdeförändringar på fastigheter 13,7 1,1 62,7 27,9 56,9 Orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument -15,8 8,9 3,4-14,8-0,2 Resultat före skatt 23,5 24,9 133,9 46,5 103,7 Uppskjuten skatt -6,6-3,6-37,5-6,4-19,7 Aktuell skatt - - - - -0,1 Periodens resultat 16,9 21,3 96,4 40,1 83,9 Resultat per stamaktie, kr 0,99 0,82 6,82 1,66 7,39 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 0,93 0,81 6,43 1,65 7,35 Genomsnittligt antal stamaktier 11 916 822 11 866 822 11 914 044 11 200 155 11 366 822 Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning 12 471 046 11 916 822 12 522 383 11 250 155 11 416 822 KONCERNENS BALANSRÄKNING Mkr 30 september 2006 30 september 2005 31 december 2005 Förvaltningsfastigheter 2 685,0 1 621,0 1 992,1 Uppskjuten skattefordran - 40,0 14,2 Övriga anläggningstillgångar 4,2-4,4 Summa anläggningstillgångar 2 689,2 1 661,0 2 010,7 Likvida medel 196,4 76,9 49,9 Övriga tillgångar 49,9 20,2 19,4 Summa omsättningstillgångar 246,3 97,1 69,3 Summa tillgångar 2 935,5 1 758,1 2 080,0 Eget kapital 641,3 321,9 356,1 Långfristiga räntebärande skulder 2 029,8 1 098,9 1 533,2 Uppskjuten skatteskuld 23,3 8,2 - Övriga långfristiga skulder 7,1-3,0 Summa långfristiga skulder 2 060,2 1 107,1 1 536,2 Kortfristiga räntebärande skulder 107,5 226,5 67,5 Finansiella derivats orealiserade värdeförändringar 17,7 25,6 21,1 Övriga kortfristiga skulder 108,8 77,0 99,1 Summa kortfristiga skulder 234,0 329,1 187,7 Summa eget kapital och skulder 2 935,5 1 758,1 2 080,0 8

KASSAFLÖDESANALYS KONCERNEN Rapportperiod Delårsperiod 2006 2005 2006 2005 2005 Mkr juli-sept juli-sept jan-sept jan-sept jan-dec Resultat före skatt 23,5 24,9 133,9 46,5 103,8 Orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument 15,8 - -3,4-0,2 Orealiserade värdeförändringar på fastigheter -13,7 - -62,7 - -56,9 Övriga poster ej ingående i kassaflödet 2,7-10,0 1,5-13,1 0,1 Kassaflöde från den löpande verksamheten 28,4 14,9 69,3 33,4 47,2 före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar -26,9 17,6-22,3-4,0 9,0 Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder 26,0-9,1 53,6 9,8 2,0 Kassaflöde från den löpande verksamheten 27,5 23,4 100,6 39,2 58,2 Förvärv av fastigheter -211,3-173,8-598,1-243,2-586,5 Handpenningar för fastighetsförvärv 12,4 - -5,0 - - Försäljning av fastigheter 9,5-9,5 - - Investeringar i befintliga fastigheter -26,8-1,9-49,8-5,5-11,0 Nettoförändring av övriga anläggningstillgångar -0,1 0,1-0,2-1,1-0,6 Kassaflöde från investeringsverksamheten -216,3-175,6-643,6-249,8 598,1 Nyemission av stamaktier - - 1,1 33,6 33,6 Nyemission av preferensaktier - - 191,1 - - Utdelning till preferensaktieägare - - -3,4 - - Förändring av långfristiga räntebärande skulder 306,2 138,3 524,0 202,4 504,7 Förändring av övriga långfristiga skulder -23,3 - -23,3 - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 282,9 138,3 689,5 236,0 538,3 Periodens kassaflöde 94,1-13,9 146,5 25,4-1,6 Kursdifferens i likvida medel - - - - - Förändring av likvida medel 94,1-13,9 146,5 25,4-1,6 Likvida medel vid periodens slut 196,4 76,9 196,4 76,9 49,9 FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Mkr, koncernen Aktiekapital Övrigt till skjutet kapital Reserver Balanserade vinstmedel Eget kapital Eget kapital 2004-01-01 27,5 6,4-70,3 104,2 Apportemission 26,8 89,2 - - 116,0 Utdelning av teknikrörelse - - - -20,7-20,7 Omräkningsdifferens - - -0,1 - -0,1 Justerad förvärvsanalys vid övergång till IFRS - - - -9,4-9,4 Årets resultat 2004 (justerat för IFRS) - - - 63,0 63,0 Eget kapital 2004-12-31 54,3 95,6-0,1 103,2 253 Justering för ändrad redovisningsprincip (IFRS), avser IAS 39 - - - -14,4-14,4 Justerat eget kapital 2005-01-01 54,3 95,6-0,1 88,8 238,6 Nyemission av 1 000 000 stamaktier à 5 kronor 5,0 28,6 - - 33,6 Årets resultat 2005 - - - 83,9 83,9 Eget kapital 2005-12-31 59,3 124,2-0,1 172,7 356,1 Nyemitterade stamaktier 0,3 0,9 - - 1,1 Fondemitterade prefensaktier 3,0-3,0 - - - Nyemitterade preferensaktier 35,0 156,1 - - 191,1 Utdelning - - - -3,4-3,4 Vinstdisposition - 132,5 - -132,5 - Periodens resultat 2006 - - - 96,4 96,4 Eget kapital 2006-09-30 97,5 410,7-0,1 133,2 641,3 9

NYCKELTAL Rapportperiod Delårsperiod 2006 2005 2006 2005 2005 juli-sept juli-sept jan-sept jan-sept jan-dec Fastighetsrelaterade Direktavkastning 8,7% 8,8% 8,4% 8,4% 8,3% Areamässig uthyrningsgrad 97% 95% 97% 95% 96% Ekonomisk uthyrningsgrad 96% 95% 96% 95% 95% Uthyrningsbar area, kvadratmeter 464 375 328 833 464 375 328 833 405 243 Antal fastigheter 48 36 48 36 40 Finansiella Avkastning på totalt kapital 7% 8% 7% 7% 7% Avkastning på eget kapital 11% 27% 26% 18% 52% Belåningsgrad 73% 75% 73% 75% 77% Soliditet 22% 18% 22% 18% 17% Räntetäckningsgrad (ggr) 2,0 1,8 2,0 1,7 1,7 Data per stamaktie Börskurs vid periodens utgång, kr 60,25 41,00 60,25 41,00 57,75 Eget kapital per aktie, kr 33,88 27,12 33,88 27,12 30,01 Eget kapital per aktie efter utspädning, kr 32,19 27,01 32,19 27,01 29,88 Resultat per aktie, kr 0,99 1,79 6,82 3,59 3,69 Resultat per aktie efter utspädning, kr 0,93 1,79 6,43 3,57 3,67 Kassaflöde per aktie, kr 2,06 1,25 5,01 2,98 1,82 Kassaflöde per aktie efter utspädning, kr 1,96 1,25 4,77 2,97 1,81 Antal aktier vid periodens utgång 11 916 822 11 866 822 11 916 822 11 866 822 11 866 822 Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning 12 545 453 11 916 822 12 545 453 11 916 822 11 916 822 Genomsnittligt antal aktier 11 916 822 11 866 822 11 914 044 11 200 155 11 366 822 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 12 471 046 11 916 822 12 522 383 11 250 155 11 416 822 Data per preferensaktie Börskurs vid periodens utgång, kr 26,40-26,40 - - Eget kapital per aktie, kr 31,27-31,27 - - Eget kapital per aktie efter utspädning, kr 31,27-31,27 - - Resultat per aktie, kr 0,50-1,27 - - Resultat per aktie efter utspädning, kr 0,50-1,27 - - Kassaflöde per aktie, kr 0,50-1,27 - - Kassaflöde per aktie efter utspädning, kr 0,50-1,27 - - Antal aktier vid periodens utgång 7 595 841-7 595 841 - - Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning 7 595 841-7 595 841 - - Genomsnittligt antal aktier 7 595 841-6 362 970 - - Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 7 595 841-6 362 970 - - SEGMENTINFORMATION Januari-september 2006, Mkr Stockholm Göteborg Övriga fastigheter Centrala kostnader i moderbolag Totalt Hyresintäkter 108,9 10,1 57,4-176,4 Förvaltningsresultat 34,5 4,3 32,3-4,3 66,8 Förvaltningsfastigheter, marknadsvärden 1 647,5 144,0 916,4-2 707,9 Fastighetsvärden i balansräkningen har i enlighet med redovisningsreglerna reducerats med 22,9 miljoner kronor motsvarande förvärvad uppskjuten skatt vid tillgångsförvärv. 10

Fabrikören 9 Reglaget 2 Romben 3 Heden 1 Märsta 24:18 Märsta 17:2 11

FASTIGHETSBESTÅNDETS MARKNADSVÄRDE Sagax upprättar från och med 1 januari 2005 sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde och låtit oberoende värderingsinstitut värdera samtliga koncernens fastigheter. Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 48 fastigheter och tomträtter uppgick per den 30 september till 2 707,9 miljoner kronor, vilket medfört att koncernens fastighetsinnehav omvärderats med 62,7 miljoner kronor under året. Valutakurseffekter svarar för 2,8 miljoner kronor i värdeminskning. Omräkning från Euro har skett till balansdagens kurs, 9,27 kronor. I enlighet med koncernens redovisningsregler, IFRS, har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om 22,9 miljoner kronor reducerat fastighetsvärdena i balansräkningen. Redovisade fastighetsvärden uppgick därefter till 2 685,0 miljoner kronor. Värderingsmetod och genomförande Värderingarna har genomförts i enlighet med riktlinjerna i Svensk Fastighets index (SFI) värderingshandledning. Varje värderingsobjekt har värderats separat av fastighetsvärderare som auktoriserats av Samfundet för Fastighetsekonomi. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden uppgår som regel till tio år. Samtliga fastigheter har i samband med tidigare värderingar besiktigats. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard och skick, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet. Detta utgör underlag för bedömning av marknadshyra, uthyrningsmöjligheter och långsiktig vakansgrad. Fastigheterna i Göteborg har värderats av CB Richard Ellis, de övriga fastigheterna har värderats av DTZ Sweden. Analyser och generella förutsättningar Kassaflödeskalkylerna baseras på ett inflationsantagande om 2 % under år 2006 samt 2 % per år under resterande del av kalkylperioden. Som grund för beräknade framtida driftnetton ligger analys av gällande hyresavtal samt analys av den aktuella hyresmarknaden. De kommersiella hyresavtalen har individuellt beaktats i kalkylen. Normalt har de gällande hyresavtalen antagits gälla fram till hyresavtalens slut. För de fall hyresvillkoren har bedömts som marknadsmässiga har de sedan antagits möjliga att förlänga på oförändrade villkor. I övriga fall har de antagits regleras till bedömd marknadshyra, alternativt nytecknas med ny hyresgäst. Marknadsanalysen ger förutsättningar för att bedöma marknadsläge, hyresnivå, framtida utveckling av marknadshyra och långsiktig vakansgrad. Drift- och underhållskostnaderna har dels baserats på en analys av de historiska kostnaderna för respektive fastighet och dels på erfarenheter och statistik avseende likartade fastigheter, bland annat från statistik redovisad av SFI. Kalkylränta (8,75-14,5 %) och direktavkastningskrav (6,75-12,5 %) för restvärdebedömning baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Kalkylräntan utgör ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital. Utgångspunkten för kalkylräntan är den nominella räntan på statsobligationer med fem års löptid med dels ett generellt tillägg för fastigheter och dels ett fastighetsspecifikt tillägg. Det valda direktavkastningskravet för restvärdebedömningen har hämtats från marknadsinformation från den aktuella delmarknaden, och har anpassats med hänsyn till fastighetens fas i den ekonomiska livscykeln vid kalkylperiodens slut. 12 Luna 1

AKTIEN OCH ÄGARNA Sista betalkurs den 30 september för Sagax stamaktie uppgick till 60,25 (41,00) kronor. Den 30 juni uppgick betalkursen till 55,00 kronor. Bolaget hade vid periodens utgång 6 633 (7 221) aktieägare. Under det tredje kvartalet har stamaktien varit föremål för i genomsnitt 8 (31) transaktioner per handelsdag. Stamaktiens genomsnittliga omsättningshastighet har uppgått till 11 (45) % och den genomsnittliga handelsvolymen till 0,3 (0,8) miljoner kronor per dag. Betalkursen den 30 september för Sagax preferensaktie uppgick till 26,40 kronor. Den 30 juni uppgick betalkursen till 25,50 kronor. Omsättningshastigheten under det tredje kvartalet uppgick till 6 %. Varje preferensaktie ger rätt till 2,00 kronor i årlig utdelning. Romben 3 Största aktieägare Antal aktier Andel av Stam Preferens Aktiekapital Röster David Mindus med bolag 2 808 926 120 775 15,0% 22,3% Johan Thorell med bolag 990 227-5,1% 7,8% Fam Salén med bolag 1 021 913 38 595 5,4% 8,1% LF Småbolagsfond 777 400-4,0% 6,1% LF Fastighetsfond 395 400-2,0% 3,1% UBS - 3 000 000 15,4% 2,4% Sabis Invest 275 300 285 000 2,9% 2,4% Skandia Liv 222 100 2 075 1,1% 1,8% EFG Investment Bank 212 350 703 1,1% 1,7% STN Förvaltning 192 615 14 630 1,1% 1,5% Övriga aktieägare 5 020 591 4 134 063 46,9% 42,8% Totalt 11 916 822 7 595 841 100,0% 100,0% Märsta 24:18 Sagax har 1 500 000 utestående teckningsoptioner. Teckningsoptionerna ger rätt för innehavaren att teckna en stamaktie per option till och med 2011-02-15. Teckningskursen uppgår till 35,00 kronor. Vid utnyttjande av samtliga teckningsoptioner skulle antalet stamaktier uppgå till 13 416 822 stycken. Aktieägarstruktur Antal aktier Antal aktieägare Stam Preferens 1-500 5 424 458 180 35 899 501-1000 381 244 738 20 702 1001-2000 329 378 698 80 792 2001-5000 254 603 503 201 309 5001-10 000 111 497 439 296 164 10 001-50 000 94 1 160 610 890 586 50 001-40 8 573 654 6 070 389 Totalt 6 633 11 916 822 7 595 841 Romben 3 Lotila (398-20-246-8) 13

REDOVISNINGSPRINCIPER Sagax följer de av EU antagna IFRS-standarderna. Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för verksamhetsåret 2005. EKONOMISKA RAPPORTERINGSTILLFÄLLEN Bokslutskommuniké för 2006 22 februari 2007 Årsredovisning för 2006 under april 2007 Delårsrapport för januari - mars 2007 26 april 2007 Bolagsstämma 2 maj 2007 Denna rapport har ej granskats av bolagets revisorer. Stockholm den 27 oktober 2006 AB SAGAX (publ) Organisationsnummer 556520-0028 David Mindus Verkställande direktör För ytterligare information vänligen kontakta: David Mindus, Verkställande direktör 08-545 83 540, david.mindus@sagax.se Peter Larsen, Ekonomichef 08-545 83 540, peter.larsen@sagax.se Besök dessutom gärna www.sagax.se 14 Romben 3

DEFINITIONER Avkastning på eget kapital Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. Avkastning på totalt kapital Periodens resultat före finansnetto i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden. Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång. Belåningsgrad Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång. Direktavkastning Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration) justerat för fastigheternas innehavstid under perioden i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång. Eget kapital per stamaktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till preferensaktiernas företrädesrätt. Eget kapital per preferensaktie Eget kapital per preferensaktie motsvarar preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av bolaget (30 kronor per preferensaktie) samt aktiens ackumulerade rätt till utdelning (2 kronor per år). Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar och skatt. Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Kassaflöde per stamaktie Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med aktuell skatt i relation till genomsnittligt antal stamaktier. Från resultatet före skatt har även dragits preferensaktiernas rätt till utdelning för perioden. Resultat per stamaktie Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter att hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella poster efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med IAS 33 beräknats som det antal stamaktier vilka skall emitteras för att täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående potentiella stamaktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt att de kommer att utnyttjas. 15

Grafisk produktion: BOZZANOVA AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i fastigheter med god avkastning främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax fastighetsinnehav uppgår till 464 000 kvadratmeter fördelat över 48 fastigheter. AB Sagax (publ) är anslutet till Stockholmsbörsens First North. AB SAGAX (publ), Smålandsgatan 4, 114 34 Stockholm Telefon 08-545 83 540, Fax 08-545 83 549 E-post info@sagax.se, www.sagax.se