1 FASTIGHETS AB ANDALUCIA DEL MAR, RICHARD Org nr 556218-3722 ÅRSREDOVISNING för räkenskapsåret 2013
Årsredovisning 2013 2 Styrelsen för får härmed avge årsredovisning för tiden 1 januari - 31 december 2013. Förvaltningsberättelse Verksamhetens inriktning och målsättning Bolagets syfte är att äga och förvalta en lägenhet i Comunidaderna Andalucia del Mar, Marbella, Spanien och mot ersättning upplåta nyttjanderätten till lägenheten åt aktieägarna. Bolaget äger tillsammans med 27 andra suveräna svenska aktiebolag ett spanskt servicebolag, Nordic Andalucia Management SL, NAM, med säte i Marbella som, via anställd personal, tillhandahåller service i Spanien. Målsättningen med verksamheten är att lägenheten skall bibehålla standard och kvalité, samt att med varsamhet utveckla boendemiljön. Inledning Under verksamhetsåret 2013 har styrelsen fortsatt sitt arbete med att upprätthålla lägenhetens totala standard och fräschör. De extra tvätt- och städprogrammen har bibehållits. Information till ägarna sker kontinuerligt genom Ordförandebrev och via bolagets hemsida, www.nam.bz. Servicebolaget NAM har ytterligare utvecklat sin verksamhet och service till ägarna. Samtliga dekorationer har genomförts innan årets slut och reparationsarbeterna ligger väl i fas med styrelsens ambitioner. Comunidaden installerade bredband, WiFi, under 2010. Täckningen var dock inte tillräckligt god nog i hela lägenheten varför Comunidaden uppgraderade täckningen för bredbandet under 2011. Ytterligare signalförstärkningar behövs vilket är framfört till Comunidaderna. Under 2013 har NAM, tyvärr med negativt utfall, undersökt om en egen WiFi-lösning varit möjlig att installera i våra lägenheter. Den svenska kronan har sjunkit mot euron under 2013. Budgeterad eurokurs för år 2013 var 8,90 kr. Eurokursen per den 2013.12.31 var 8,94 varför budgetkursen för 2014 har höjts till 9,00 kr. Mycket stora extrakostnader har under åren 2010 till 2013 debiterats från båda Comunidaderna vilket påverkat resepektive års veckoavgifter negativt. I Comunidad 1 (Hus 1 och 2 mot Avenida Lola Flores) är det extrakostnader för hissar och takarbeten samt delar av det omfattande trädgårdsarbete som genomförs av Comunidad 2 (Hus 3, 4 och 5) innebärande att hela trädgården grävdes upp och återställdes efter att man lagt dränering och tätat mot det underliggande garaget där vatten från trädgården läcker in. Arbetet med att täta mellan trädgården, markterrasser och garaget i Comunidad 2 fortsätter under 2014 då läckor fortsatt kvarstår att åtgärda. Comunidaden stämde den förste trädgårdsentreprenören men förlorade målet vilket kostade Comunidaden ca 150 000 Euro vilket vi andelsägare sedan år 2010 betalat in i extra inbetalningar. Likviditeten är därefter mycket ansträngd i Comunidad 2. Under 2012 har även läckage uppstått mellan trädgården och garaget i Comunidad 1 vilket skall åtgärdas under år 2014. Båda Comunidaderna har under 2014 hållit sina budgetar och minskat de utetående kundfordringarna.
3 Comunidad 1 sänker sina debiteringar under 2014 med 1,7% mot år 2013 medan Comunidad 2 höjer sina debiteringar med hela 45,5% enligt stämmobesluten från den 1 mars 2014. FAMs styrelse ställer sin inte fullt bakom stämmobesluten i Comunidad 2. I Comunidad 2 är planerna att under 2014 täta samtliga markterrasser, renovera hela garaget, måla om Block 5 samt bygga upp kassan vilket ger dessa höga kostnadsökningar för år 2014. Styrelsens arbetssätt Styrelsen är utsedd att för aktieägarnas räkning förvalta lägenheten. Styrelsen beslutar därför om bolagets och servicebolagets strategi, organisation, förvaltning och ekonomi enligt aktiebolagslagen. Bolaget har ingen VD eller annan anställd personal varför Ordföranden arbetar i en ledande roll. Styrelsens ledamöter har under året arbetat utifrån olika beslutande ansvarsdelar. Ordföranden, Peter Klerell, har det övergripande ansvaret för styrelsearbetet, verksamhetens administration, ekonomi och planering. Ann-Katrin Malmström ansvarar för den spanska veksamheten innebärande bl.a att som Ordförande i NAM driva samtliga spanska frågor, inventera lägenheternas status, framlägga och genomföra förslag gällande förnyelse, investeringar, renoveringar, svara för byggnadstekniska frågor, samt följa upp och granska gjorda beställningar och betalningar inom detta område. Elisabeth Micucci ansvarar för förmedling i samband med försäljningar samt information, i första hand till de engelska aktieägarna. Bolagets hemsida, www.nam.bz, uppdateras i huvudsak av Peter Klerell, Ann Katrin Malmström och Elisabeth Micucci samt av servicebolget NAM. Lars Eklund ansvarar för indrivning av kundfordringar. Erik Westin är styrelsens sekreterare. Katarina Wiberg och Anders Göransson är aktiva suppleanter som löpande delges all information och deltar i alla styrelsesammanträden. Styrelsen har under 2013 sammanträtt 7 gånger. Nomineringskommitté För förslag till val av styrelseledamöter och suppleanter utses årligen på årsstämman en Nomineringskommitté. Ordförande i Nomineringskommittéen är Jan-Olof Mark med Anders Alvemo och Svante Lundberg som ledamöter. Händelser och förändringar under året samt efter årets utgång * Rutinerna i servicebolaget NAM i Spanien har vidareutvecklats och servicenivån har ökat. Vi har nu ett väl intrimmat serviceteam i NAM * Lägenheterna har kompletterats med mindre inventarier * Listan över ej utförda reparationer är historiskt kort. * Beläggningsgraden och uthyrningsnivåerna är fortsatt höga. * Bilpoolen har under 2013 ytterligare förnyats med 4 helt nya bilar, Hundai ix 20 som snabbt blev populära hos ägarna. * Comunidaderna har debiterat höga extraavgifter under 2013 och fortsatt under 2014 * Styrelsen har beslutat om att använda bolagets kassa för att sänka såväl veckoavgifter som investeringskostnader * Bolaget har den 1 januari 2013 bytt bank till SWEDBANK * Styrelsen arbetar med att förnya hemsidan * Antalet veckor som bytt ägare uppgår till 2 st.
4 Investeringar Styrelsen har under året arbetat efter de beslut som fattades på årsstämman den 1 juni 2013. Master sovrums balkong har fått ett nytt räcke i järn. Soffan, två fåtöljer och matstolsdynorna är utbytta, liksom sex dekorationskuddar i soffan och fåtöljerna. Två nya soffbordslampor och matbordslampan är utbytta till modell som är anpassad till den nya dekorationen. Akut och obudgeterat har en ny varmvattentank (5 919 kr) installerats och reparation av avloppet i de båda badrummen (2 581 kr) skett. Linne, porslin och övrigt husgeråd har kompletterats efter behov. Mindre reparationer och underhåll har skett löpande. Samtliga planerade åtgärder är utförda. Svar på enkät avseende investeringar i budget 2014 Andelen svar som inkommit per sista svarsdagen uppgår till 26 veckor (51 %). Svar från 10 ägare. Majoriteten ägare som svarat på enkäten föreslår att styrelsen arbetar efter Förslag 4, Grundavgift, inkluderande reparationer och underhåll för totalt 14 580 kr, där ommålning av gästsovrummets möbler utgör den större delen (5 400 kr). Härutöver tillkommer investeringar för totalt 4 410 kr, innebärande att en golvlampa och en golvklädhängare inköps. Mindre kompletteringar kommer att ske. Ekonomi Flerårsöversikt, kr 2 0 1 3 2 0 1 2 2 0 1 1 2 0 1 0 2 0 0 9 Avgift per vecka inkl bil tvätt städ 4 250 3 700 4 040 4 110 3 880 Ovillkorat aktieägartillskott / vecka 0 0 0 0 635 Rörelsens intäkter 222 980 196 881 210 335 188 378 227 911 Rörelsen kostnader -252 717-223 504-228 719-229 121-222 203 Rörelsen resultat -29 737-26 623-18 384-40 743 5 708 Årets resultat -21 154-18 409-14 405-39 511 20 718 Bolagets ekonomi och avgifter Den spanska ekonomiska krisen har under ett antal år negativt påverkat våra veckoavgifter vilka vi trots detta lyckats hålla på en rimlig nivå. Spanien har t ex höjt ett antal skatter som på el, fastigheter och inte minst momsen som de senaste åren ökat från 16% till 21%. Allting som vi köper in som betalas från Sverige såsom NAM-kontorets drift, lägenhetsreparationer och investeringar mm drabbas av denna momsökning. Här är det viktigt för veckoavgifterna att NAM-bolaget infriar sin budet vilket man med råge gjorde under år 2013. Tyvärr har stora extradebiteringar också drabbat oss från Comunidaderna - inte minst från Comunidad 2:s trädgårds- och garageprojekt som ännu inte är slutfört. Samtliga FAM-bolag har idag byggt upp en bra ekonomi och en god kassa. Styrelsen har beslutat att även under år 2013 och 2014, så långt möjligt, ge aktieägarna reveny av detta och inte överkapitalisera bolaget. Idag har bolaget ett starkt eget kapital efter de tillkommande ovillkorade aktieägartillskott som skett varför styrelsen idag medvetet kan driva bolaget med förlust men med koncentration på "cash-flow" så att bolaget utan problem kan betala sina åtaganden men ändå bygga upp kassan något för framtida investeringar. Avskrivningarna (som genererar cash-flow och ingår i veckoavgiften) uppgår år 2014 till ca 28 000 kr.
5 Styrelsen beslutade att år 2013 använda upp till halva bolagets avskrivning till att sänka veckoavgiften 2013 i det veckoavgiftsförslag, som presenterades och godkändes av årsstämman. För år 2014 förslår styrelsen åter att halva avskrivningen reducerar veckoavgiften samt att, i de fall detta är möjligt, att veckoavgiften ytterligare reduceras. Det ovillkorade aktieägartillskottet ges år 2013 ett fribelopp om 38 270 kr för investeringar i inventarier och för år 2014 föreslås ett fribelopp om 4 410 kr. Belopp utöver detta debiteras likt tidigare år. Förslagen kommer att tillställas årsstämman för beslut. Veckoavgifter och ovillkorade aktieägartillskott Den preliminära veckoavgiften för år 2013 inklusive bil, tvätt och städavgifter var 4 350 kr. Styrelsen föreslår att den slutliga veckoavgiften för 2013 fastställes till 4 250 kr samt att det ovillkorade aktieägaretillskottet fastställes till 0 kr per vecka. För 2014 föreslår styrelsen en veckoavgift om preliminärt 4 300 kr. Då aktieägarna enligt investeringsenkäten önskar investeringar år 2014 inom fribeloppet föreslås ett ovillkorat aktieägartillskott om 0 kr per vecka för att finansiera investeringarna i enlighet med investeringsenkätsvaren. Styrelsen föreslår vidare att beslut fattas om första fakturering av veckoavgiften för år 2015. Beloppet som föreslås uppgår till 3 500 kr per vecka. Styrelsen kommer noga att följa den ekonomiska utvecklingen i bolaget med inriktning på att antagen budget ska hållas. Förslag till resultatdisposition Styrelsen föreslår att den ansamlade förlusten: balanserad förlust -78 064 årets förlust -21 154-99 218 behandlas så att i ny räkning överföres -99 218 samt att från föregående år balanserat aktieägartillskott 333 285 samt under året erhållit aktieägartillskott 0 balanseras i ny räkning 333 285 Bolagets resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar.
6 130101 120101 RESULTATRÄKNING NOT -131231-121231 Veckoavgifter 216 750 193 800 Övriga rörelseintäkter 6 230 3 081 222 980 196 881 Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader -216 832-190 068 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 1-35 885-33 436-252 717-223 504 Rörelseresultat -29 737-26 623 Resultat från finansiella investeringar Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 8 852 9 094 Räntekostnader och liknande resultatposter -269-880 Resultat före skatt -21 154-18 409 Skatt 0 0 Årets resultat -21 154-18 409
7 BALANSRÄKNING NOT 131231 121231 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Lägenhet 2 501 879 504 699 Inventarier 3, 4, 5, 6, 7 206 589 212 424 708 468 717 123 Finansiella anläggningstillgångar Aktier 8 16 449 16 449 Andra långfristiga fordringar 58 004 55 928 74 453 72 377 Summa anläggningstillgångar 782 921 789 500 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordran Andelsägare 0 1 800 Övriga fordringar 9 109 490 116 670 Kortfristig fordran 0 5 420 Förutbetalt leverantörer 1 564 0 111 054 123 890 Kassa och bank 16 591 19 831 Summa omsättningstillgångar 127 645 143 721 SUMMA TILLGÅNGAR 910 566 933 221
8 EGET KAPITAL OCH SKULDER NOT 131231 121231 Eget kapital 10 Bundet eget kapital Aktiekapital 288 000 288 000 Reservfond 379 599 379 599 667 599 667 599 Fritt eget kapital Ovillkorat Aktieägartillskott 333 285 333 285 Balanserat resultat -78 064-59 655 Årets resultat -21 154-18 409 234 067 255 221 Summa eget kapital 901 666 922 820 Kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 8 900 10 401 8 900 10 401 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 910 566 933 221 Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga
9 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR VÄRDERINGSPRINCIPER Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fordringar och skulder i utländsk valuta har omräknats till balansdagens kurs. Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed. I Bolagets veckoavgifter ingår årets debiterade veckoavgifter med tillägg för indrivna och avdrag för nedskrivna fordringar. Även regleringen av de slutliga veckoavgifterna för föregående år som fastställts av årsstämman ingår. Uthyrningar, ägarregistreringar mm är övriga rörelseintäkter. NOTER Anställda och personalkostnader Bolaget har inte haft några anställda och några löner och ersättningar har inte utbetalats. Några förpliktelser som avser pensioner eller liknande förmåner till nuvarande eller tidigare styrelseledamöter och deras suppleanter förekommer ej. Kostnader för styrelsens arbete inklusive arvoden, resor, traktamenten, 2013 2012 telefoni, it och övriga utlägg uppgår till 9 343 9 386 1 Avskrivningar Anläggningstillgångar skrivs av enligt plan över den förväntade ekonomiska livslängden. Följande avskrivningsprocent tillämpas: Materiella anläggningstillgångar Lägenhet 0,50% Inventarier 12,50% Air Condition se nedan Bad, Rekonditionering och Kök 4,00%
10 Från räkenskapsåret 2006 reduceras de fullt avskrivna inventariernas anskaffningsvärden genom att motsvarande belopp kvittas mot de ackumulerade avskrivningarna. Detta för att, på ett korrektare sätt, visa de gällande värdena av de anskaffade inventarierna. Det har under 2010 konstaterats att den verkliga realistiska livslängden av en Air Condition-anläggning trots årlig service, är ca 10 år. Avskrivningstiden för Air Condition-anläggningen har därför ändrats från år 2010 från tidigare 15 år, 6,67% till att inför framtiden utgöra 10 år, 10%. För att anpassa bolaget till den nya avskrivningsplanen avskrivs restvärdet år 2011-2013 med ca en tredjedel per år. Vid byte av Air Condition-anläggningen utrangeras restvärdet direkt och den nya anläggningen skrivs av enligt den nyantagna avskrivningsplanen på 10 år. 2 Lägenhet 131231 121231 Ingående anskaffningsvärde 563 911 563 911 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 563 911 563 911 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -59 212-56 392 Årets avskrivningar -2 820-2 820 Utgående ackumulerade avskrivningar -62 032-59 212 Utgående redovisat värde 501 879 504 699 3 Inventarier 131231 121231 Ingående anskaffningsvärde 142 921 141 924 Inköp 27 230 997 Försäljningar / utrangeringar -7 648 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 162 503 142 921 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar -99 341-81 476 Försäljningar / utrangeringar 7 648 0 Årets avskrivningar -20 313-17 865 Utgående ackumulerade avskrivningar -112 006-99 341 Utgående redovisat värde 50 497 43 580
11 4 Kök 131231 121231 Ingående anskaffningsvärde 113 067 113 067 Inköp Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 113 067 113 067 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -31 367-26 844 Årets avskrivningar -4 523-4 523 Utgående ackumulerade avskrivningar -35 890-31 367 Utgående redovisat värde 77 177 81 700 5 Bad 131231 121231 Ingående anskaffningsvärde 107 645 107 645 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 107 645 107 645 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -34 448-30 142 Årets avskrivningar -4 306-4 306 Utgående ackumulerade avskrivningar -38 754-34 448 Utgående redovisat värde 68 891 73 197 6 Air Condition 131231 121231 Ingående anskaffningsvärde 23 973 23 973 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 23 973 23 973 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -20 639-17 306 Årets avskrivningar -3 334-3 333 Utgående ackumulerade avskrivningar -23 973-20 639 Utgående redovisat värde 0 3 334
12 7 Rekonditionering 131231 121231 Ingående anskaffningsvärde 14 736 14 736 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 14 736 14 736 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -4 123-3 534 Årets avskrivningar -589-589 Utgående ackumulerade avskrivningar -4 712-4 123 Utgående redovisat värde 10 024 10 613 8 Aktier Aktier: 1/28 -del (296 aktier) i Nordic Andalucia Management S.L. med ett aktiekapital på EURO 50 062. 131231 121231 Ingående anskaffningsvärde 16 449 16 449 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 16 449 16 449 Utgående redovisat värde 16 449 16 449 9 Övriga kortfristiga fordringar 131231 121231 Likvidavräkning (Kassa) 109 490 116 670 10 Förändring av eget kapital Antal aktier. 288 st Ovillkorat Aktiekapital Reservfond aktieägar- Balanserat Årets tillskott resultat resultat Belopp vid årets ingång 288 000 379 599 333 285-59 655-18 409 Vinstdisposition enligt årsstämmans beslut -18 409 18 409 Aktieägartillskott Årets resultat -21 154 Belopp vid årets utgång 288 000 379 599 333 285-78 064-21 154 Reservfond avser av aktieägarna tillskjutna medel utöver inbetalt aktiekapital.
13 Stockholm den 23 april 2014 Peter Klerell Ordförande Ann-Katrin Malmström Erik Westin Lars Eklund Elisabeth Micucci REVISORSPÅTECKNING Min revisionsberättelse har avgivits den 23 april 2014 Anne Lengholt Auktoriserad revisor