MAGNOLIA BOSTAD First North Premier Ett större projekt i kvartalet Upprepad guidance om starkt Q4 Svajig bostadsmarknad Ett större projekt i kvartalet. Under Q3 avyttrades Fyren etapp 1 om 22 bostäder, ett projekt vi först hade räknat med skulle säljas i Q4. Därutöver konverterades totalt 44 lägenheter (tidigare avyttrade hyresrättsprojekt som konverteras och säljs som bostadsrätter tillsammans med köparen av hyresrättsprojektet) i projekt Gjuteriet, Eskilstuna. Vidare avyttrades fyra bostadsrätter i projektet Varvet Townhouse, Karlstad. Vi hade räknat med totalt 82 konverterade bostäder. en uppgick till 193 MSEK (242) och bruttoresultatet till 19 MSEK (14). Vår prognos var 88 MSEK respektive 18 MSEK. EPS uppgick till -,64 SEK (1,85) gentemot vår prognos om -,41 SEK där den största avvikelsen avsåg finansnettot. Under kvartalet tillträddes förvärvet av Svenska Vårdfastigheter och därmed stärktes projektportföljen med 825 bedömda vårdboenden. Totalt uppgick projektportföljen till 15 848 stycken enheter vid utgången av kvartalet. Upprepad guidance om starkt Q4. Sedan tidigare har Magnolia Bostad uppgett att helåret 217 kommer att leverera ett starkare resultat y/y. Detta upprepades återigen med stark övertygelse. Magnolia Bostad ser en fortsatt bra transaktionspipeline och god efterfrågan från institutioner, varpå det bör komma ett par projektförsäljningar under det fjärde kvartalet. Även vi räknar med ett starkt Q4 då vi på reviderade prognoser estimerar 265 MSEK (41) i EBIT. Vårt estimat för Q4 innefattar totalt 1 5 bostäder. För 218e och 219e räknar vi med en bit över 2 4 bostäder respektive närmare 2 6 bostäder. Svajig bostadsmarknad. Med den senaste svagheten på bostadsrättsmarknaden anser vi att bolaget sammanfattar läget väl. Bland annat har Magnolia Bostad en opportunistisk exponering mot bostadsrättsmarknaden och kan vid fortsatt stiltje fokusera enbart på hyresrätter. Detta fungerar då de har förvärvat markområden till en hyresrättskalkyl med beräknad projektmarginal om minst 1% och inte på en bostadsrättskalkyl. Därutöver har bolaget en relativt jämn matchning mellan framtida kassaflöden och skuldförfall. Inom de kommande tolv månaderna väntar sig bolaget att erhålla ~42 MSEK av totala fordringar från köpare av projekt. BOLAGSBESKRIVNING Magnolia Bostad utvecklar och förädlar fastigheter med fokus på attraktiva lägen i främst storstadsområden. Bolagets process omfattar förvärv, finansiering, konceptutveckling, försäljning och byggnation. Projektportföljen innehåller cirka 15848 bostäder. Analytiker: Markus Henriksson markus.henriksson@remium.com, 8 454 32 11 NYCKELDATA Marknadsvärde (MSEK) 67,5 KURSUTVECKLING 2 553 1 mån (%) -15,6 Nettoskuld (MSEK) 1 81 3 mån (%) -21,3 Enterprise Value (MSEK) 4 354 12 mån (%) -31,1 Soliditet (%) 3,3 YTD (%) -29,9 Antal aktier f. utsp. (m) 37,8 52-V Högst 115,5 Antal aktier e. utsp. (m) 38, 52-V Lägst 54,5 Free Float (%) 21, Kortnamn MAG 215A 216A 217E 218E (MSEK) 876 1 1 1 677 1 678 EBITDA (MSEK) 367 355 412 635 EBIT (MSEK) 357 354 41 634 EBT (MSEK) 37 264 35 519 Just. EPS (SEK) 4,42 5,81 5,94 12, DPS (SEK) 1, 1,75 2, 4, stillväxt (%) 523 15,3 66,1,1 Just. EPS tillväxt (%) 373 31,6 2,2 13 Just. EBIT-marginal (%) 27,1 35, 24,5 37,8 215A 216A 217E 218E Just. P/E (x)* 19, 16,6 11,4 5,6 P/BV (x) 4,1 3,7 2,2 1,7 EV/S (x) 4,2 4,6 2,2 2,2 EV/EBITDA (x) 15,1 13,1 9,2 5,9 EV/EBIT (x) 15,7 13,1 9,2 5,9 Direktavkastning (%) 1,2 1,8 3, 5,9 * Notera att P/E är exklusive skatt KURSUTVECKLING 125 115 15 95 85 75 65 HUVUDÄGARE KAPITAL Fredrik Holmström 56,3%,5632 56,3% Danica Pension 8,4%,838 8,4% Andreas Rutili 7,7%,774 7,7% Länsförsäkringar Fonder 6,6%,657 6,6% LEDNING Ordf. Fredrik Holmström 4Q-rapport VD Fredrik Lidjan 1Q-rapport vvd CFO Erik Rune Fredrik Westin KURS (SEK): FINANSIELL KALENDER 217-11-6 Fastigheter 55 216-11-2 217-1-13 217-3-24 217-6-9 217-8-21 217-1-3 MAG OMXSPI (ombaserad) Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings RÖSTER 218-2-22 218-4-27 Viktig information: All information kring ansvarsbegränsningar och potentiella intressekonflikter finns att läsa i slutet av dokumentet Remium Nordic AB 1
### RESULTATRÄKNING MSEK 1Q16A 2Q16A 3Q16A 4Q16A 1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17E 214A 215A 216A 217E 218E 219E 21 434 242 124 71, 79 193 623 141 876 1 1 1 677 1 678 1 715 Rörelsekostnader -11-318 -144-83, -57, -664-186 -358-91,8-662 -654-1 265-1 43-1 93 EO-poster 12 EBITDA 1 116 99 41, 14, 126 7, 265 48,7 367 355 412 635 622 Avskrivningar -1,4-9,5-1,7-1,6-1,6-1,6 EBIT 99 115 98,2 4,6 13,6 126 6,6 265 47,3 357 354 41 634 621 Finansnetto -13,7-29,2-2, -27, -23, -25, -29, -28,8-17,5-49,8-89,9-16 -115-114 EBT 85,8 86,2 78,3 13,6-9,4 11-22,4 236 29,8 37 264 35 519 56 Minoritet -9,8-21,4-7,9-4, 1, -38, -2, -4,1-19,1-43,1-79,1-62,3-6,8 Skatt -,6 -,6 Nettoresultat 76, 64,8 7,3 9,6-8,4 62,6-24,4 196 29,2 288 221 226 457 446 EPS f. utsp. (SEK) 2,1 1,71 1,86,26 -,21 1,67 -,63 5,17,93 7,6 5,84 5,96 12,8 11,78 EPS e. utsp. (SEK) 2, 1,71 1,85,26 -,21 1,66 -,63 5,15,93 7,57 5,81 5,94 12,3 11,73 stillväxt Q/Q -47% 17% -44% -49% -43% 113% -76% 223% N/A N/A N/A N/A N/A N/A stillväxt Y/Y 984% 388% -35% -69% -66% 82% -2% 42% -2% 523% 15% 66% % 2% Just. EBITDA marginal 48% 27% 41% 33% 2% 16% 4% 43% 35% 28% 35% 25% 38% 36% Just. EBIT marginal 47% 27% 41% 33% 19% 16% 3% 42% 34% 27% 35% 24% 38% 36% Just. EBT marginal 41% 2% 32% 11% -13% 13% -12% 38% 21% 21% 26% 18% 31% 3% KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL MSEK 214A 215A 216A 217E 218E 219E SEK 214A 215A 216A 217E 218E 219E Kassaflöde från rörelsen 38-9 -9 42 458 447 EPS,93 7,57 5,81 5,94 12,3 11,73 Förändring rörelsekapital -267-59 68 14-69 14 Just. EPS,93 4,42 5,81 5,94 12,3 11,73 Kassaflöde löpande verksamheten -229-15 -22 146 389 587 BVPS 8,1 2,3 26,3 3,8 38,8 47,3 Kassaflöde investeringar -15-11 -11-3 -3 CEPS -7,32-3,94 -,58 3,84 1,24 15,46 Fritt kassaflöde -244-149 -123 135 387 585 DPS, 1, 1,75 2, 4, 3,25 Kassaflöde fin. verksamheten 258 35 437 131-151 -123 ROE 13% 56% 25% 21% 35% 27% Nettokassaflöde 14 156 314 266 235 462 Just. ROE 13% 56% 25% 21% 35% 27% Soliditet 32% 41% 36% 34% 4% 44% BALANSRÄKNING MSEK Immateriella tillgångar Likvida medel Totala tillgångar Eget kapital Nettoskuld Rörelsekapital 214A 215A 216A 217E 218E 219E AKTIESTRUKTUR 14 5 6 7 7 7 Antal A-aktier (m) - 37 193 57 771 1 6 1 468 Antal B-aktier (m) 37,8 792 1 887 2 755 3 47 3 715 4 43 Totalt antal aktier (m) 37,8 253 77 998 1 17 1 475 1 798 +46 () 8 47 5 8 457 537 998 1 217 982 52 www.magnoliabostad.se 587 969 1 413 1 381 1 45 1 311 Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic BOLAGSKONTAKT Magnolia Bostad Grev Turegatan 11 A Box 5853 12 4 Stockholm ESTIMATFÖRÄNDRINGAR 3Q 217A 217E 218E MSEK Estimat Utfall Skillnad Förr Nu Förändring Förr Nu Förändring 88 193 nmf 1 8 1 677-7% 1 98 1 678-15% EBIT 5 7 47% 54 41-19% 795 634-2% Just. EPS (SEK) -,41 -,63 nmf 7,88 5,94-25% 16,77 12,3-28% Remium Nordic AB 2
RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL OMSÄTTNING & RÖRELSERESULTAT, Y/Y (MSEK) OMSÄTTNING & JUST.RÖRELSEMARG, Q/Q (MSEK) 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 212A 213A 214A 215A 216A 217E 218E 219E 7 6 5 4 3 2 1-1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Q1A Q2A Q3A Q4A Q1A Q2A Q3A Q4A Q1A Q2A Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4E 214 215 216 217 7% 4% 1% -2% -5% -8% EBIT EBIT-marginal TILLVÄXT & BALANSRÄKNING OMSÄTTNINGSTILLVÄXT, Y/Y NETTOSKULD & NETTOSKULD/EBITDA 14 11X 42% 32% 22% 12% 2% -8% Q1A Q2A Q3A Q4A Q1A Q2A Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4E 215 216 217 12 1 8 6 4 2 212A 213A 214A 215A 216A 217E 218E 219E Nettoskuld (t.v.) Nettoskuld/EBITDA (t.h.) 9X 7X 5X 3X 1X -1X -3X -5X -7X PROJEKTPORTFÖLJ Q/Q & ROE R12M ANTAL BYGGRÄTTER I PROJEKTPORTFÖLJEN RETURN ON EQUITY (R12) 18 16 14 12 1 8 6 4 2 3516 47 3918 472 5755 623 493 1119 1183 1617 15848 1Q15A 2Q15A 3Q15A 4Q15A 1Q16A 2Q16A 3Q16A 4Q16A 1Q17A 2Q17A 3Q17A 45% 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % Q4A Q1A Q2A Q3A Q4A Q1A Q2A Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4E 214 215 216 217 Antal byggrätter i portföljen Return on Equity Remium Nordic AB 3
MAGNOLIAS MÅLSÄTTNING VS REMIUMS ESTIMAT Magnolia Bostad har ett ramavtal tillsammans med Slättö som förbinder Slättö att förvärva bostadsprojekt om minst 7 mdr SEK, som successivt kan komma att utökas till 14 mdr SEK. Ramavtalet är inte villkorat finansiering och avtalet sänker således både marknadsoch finansieringsrisken i verksamheten. Parterna har en gemensam intention att cirka 25% av bostäderna ska upplåtas som bostadsrätt. Rent praktiskt avyttrar Magnolia Bostad hyresrättsprojekt till Slättö som sedan produktionsstartas. Därefter undersöks möjligheten att sälja en del av bostadsbeståndet som bostadsrätter och vid lyckad exekvering delar Magnolia Bostad och köparen (främst institutioner) på uppsidan (vanligtvis 5-1 SEK/kvm högre än för motsvarande hyresrättsprojekt). Hyresrättsprojekt som kan komma att konverteras till bostadsrätter medför ingen ytterligare risk i all dess väsentlighet i och med att projektet redan är avyttrat. Våra estimat bygger enbart på projekt som återfinns i Magnolia Bostads projektportfölj om 15 848 bedömda byggrätter. Vi antar att bolaget inte gör några bostadsrätter i egen regi, då uppskattningar om vad som kommer att bli hyresrätter respektive bostadsrätter är väldigt svårt att göra. Däremot bedömer vi att 5% av bostäderna som omfattas av ramavtalet med Slättö kommer att konverteras till bostadsrätter. Vi menar att merparten av dessa projekt är av högre dignitet än Magnolia Bostads projektportfölj som helhet och lämpar sig därför i högre grad för bostadsrätter. Intentionen aktörerna emellan stödjer även vår tes. I grafen nedan till vänster illustreras Magnolia Bostads uppskattning av bedömda produktionsstarter och till höger återfinns våra estimat under prognoshorisonten. För 219e har vi, utöver bolagets bedömda produktionsstarter, antagit två vårdprojekt om totalt 12 bostäder. Dessa bostäder härrör från den del av projektportföljen som bolaget kallar "to be decided" (TBD). Estimaten för 217e är inte beroende av lagakraftvunna detaljplaner, men det finns risk att projekten ändock försenas. För 218e-219e är estimaten till största del beroende av lagakraftvunna detaljplaner och våra estimat baseras främst på bolagets guidance kring förväntade produktionsstarter. 8 7 6 5 4 3 2 1 BEDÖMDA PRODUKTIONSSTARTER MAGNOLIA Källa: Bolagsrapporter, Remium Nordic 8 7 6 VÄRDERING, PEER MULTIPLAR (X) REMIUMS ESTIMAT 5 15 2417 2565 15 2417 2685 4 75 693 42 3 3 3 42 12 2 45 1997 2265 277 45 35 395 1 4 1 647 1 87 645 641 217 Q4 218 219 22 TBD 217 Q4e 218e 219e TBD Bostäder Vårdboenden Hotell Hotell Vård Hyresrätter (konverteringar) Hyresrätter 12 Adj P/E (x) 218e, Magnolia Bostad vs Peers 12 Adj P/E (x) 219e, Magnolia Bostad vs Peers 1 1 8 8 6 6 4 4 2 2 Oscar Tobin Bonava JM SSM Magnolia Bostad Oscar Tobin Bonava JM SSM Magnolia Bostad P/E 218e (X) Average (X) P/E 219e (X) Average (X) Källa: Remium Nordic, Capital IQ Remium Nordic AB 4
BOLAGSBESKRIVNING En ledande producent av bostäder Magnolia Bostad utvecklar effektiva, attraktiva och funktionella nya boenden, såväl hyresrätter som bostadsrätter, hotell och vårdboenden, i attraktiva lägen i Sveriges tillväxtorter. Arbetet styrs av en helhetssyn där verksamheten bedrivs på ett sätt som främjar en långsiktigt hållbar samhällsutveckling. Stark projektportfölj Magnolia Bostad har en betydande projektportfölj som primärt är belägen i Storstockholm, Uppsala, Öresundsregionen och Göteborg. Strategin är att 9% kommer utvecklas till hyresrätter och 1% som bostadsrätter i egen regi. Av de utvecklade hyresrätterna är målsättningen att 25% sedermera konverteras från hyresrätter till bostadsrätter i samarbete med köparen. Från och med 218 är målet att årligen produktionsstarta 2 7 hyresrätter, varav 675 bostäder konverteras till bostadsrätter, 3 bostadsrätter i egen regi, 4 vårdboenden och 1 hotell. Projektportföljen är en rörlig massa där antingen detaljplanearbete, konceptutveckling eller byggnation pågår. Under 215 och 216 såldes ca 1 6 respektive 2 1 lägenheter och resterande del av projektportföljen förväntas avyttras relativt jämt fördelat under de kommande åren. En tydlig förädlingsprocess Magnolia Bostads förädlingsprocess sträcker sig från att ett projekt identifieras till att bostadsrättföreningen eller fastighetsägare övertar fastigheten. Detta innebär delmoment i form av förvärv, finansiering, konceptutveckling, upphandling av entreprenad och försäljning. Gynnsam marknad Totalmarknaden för bostadsutveckling är gynnsam. Boverket har gjort beräkningen att det råder bostadsbrist i 255 av 29 kommuner, där antalet kommuner med bostadsbrist även är ökande. Från 215 och fram tills 225 bedöms behovet vara 71 bostäder varav en större del, 44, bedöms behövas redan 22 vilket innebär en genomsnittlig årstakt om 88 bostäder. Preliminärt påbörjades cirka 67 bostäder under 216, inräknat tillskott genom ombyggnader. Merparten av Magnolia Bostads produktion består av utveckling av hyresrätter där slutkunden ofta är en institution som investerar i fastigheter. Dessa transaktioner bygger exempelvis på att Magnolia Bostad och berörd part har ingått ett avtal om ett antal projekt redan i förväg. Sett över ett decennium är den genomsnittliga totalavkastningen på bostäder 9,2 %, vilket är högst bland samtliga fastighetsslag. Bostadsmarknaden är samtidigt relativt övriga fastighetsdelmarknader något mer stabil och har historiskt klarat marknadsnedgångar något bättre än övriga tillgångsslag. Adderas ett lågt ränteläge till detta borgar det för en fortsatt god efterfrågan från institutionerna på Magnolia Bostads produkter. För centralt belägna fastigheter i de bästa lägena i Stockholm och Göteborg har direktavkastningskravet gått ner de senaste åren, vilket signalerar för en fortsatt god marknad. Stabilitet i affärsmodellen Genom att balansera hyresrättsproduktion, bostadsrättsproduktion och hotellproduktion uppnår Magnolia Bostad en hög stabilitet i sin affär. Överlag är risken högre i en bostadsrättsutveckling än i en hyresfastighetsutveckling även om riskerna i båda projekten minimeras av att exempelvis inte bygga på spekulation. Detta innebär att Magnolia Bostad säkerställer att det finns en efterfrågan innan projektet inleds och således ställer höga krav på andelen försålda bostäder. Vid en hyresrättsaffär innebär detta att ett slutgiltigt avtal ska ha träffats med en fastighetsägare innan projektet inleds. Samtidigt minimerar Magnolia Bostad byggkostnadsrisken då företaget använder sig av totalentreprenad. ANDEL BYGGRÄTTER MED DETALJPLAN GEOGRAFISK FÖRDELNING 12% 11% 8% Storstockholm 88% Detaljplan Ej Detaljplan 57% 24% Öresundsregionen och Göteborg Övrigt Uppsala Källa: Bolagsrapporter Ansvarig utgivare: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic AB (Remium) Analys utarbetad av: Markus Henriksson, analytiker, Remium. DISCLAIMER - www.introduce.se/analys/disclaimer Remium Nordic AB 5