Ägardirektiv för Sollentunahem AB Fastställda av kommunfullmäktige 2016-12-15, Dnr 2016/0376.021 Antagna av bolagsstämman 2016-12-15 Innehåll 1. Inledning... 2 2. Bolagets verksamhet... 2 3. Kommunens direktiv till bolaget... 2 3.1 Allmänt... 2 3.2 Bostadssocial hänsyn... 3 3.3 Miljö- och klimathänsyn... 4 3.4 Ekonomi... 4 3.4.1 Förvärv, avyttring och investeringar... 4 3.4.2 Hyressättning... 5 3.4.3 Avkastningskrav... 5 3.4.4 Soliditet... 5 4. Återrapportering... 5 4.1 Ägardialog... 5 5. Definitioner... 5 5.1 Direktavkastning... 5 5.2 Soliditet... 5 6. Kompletterande ägardirektiv fastställda i särskild ordning... 6 6.1 Bostadsrättsombildning... 6 6.2 Redovisning av byggande av särskilda typer av lägenheter... 6 Sida 1 av 6
1. Inledning För verksamheten som bedrivs i Sollentunahem AB, nedan kallat bolaget, gäller dessa bolagsspecifika ägardirektiv. Bolaget är en organisatorisk enhet i kommunens verksamhet och således underordnat kommunfullmäktige. Bolaget står i sin verksamhet under kommunstyrelsens uppsikt och har att följa av kommunfullmäktige, kommunstyrelsen eller koncernstyrelse utfärdade direktiv för verksamheten. Förutom genom lag eller författning regleras bolagets verksamhet och förhållande till kommunen genom: - Företagspolicy för Sollentuna kommuns bolagskoncern - Bolagsordning - Ägardirektiv - Årliga uppdrag - Avtal Det ankommer på bolagets styrelse och verkställande direktör att följa utfärdade direktiv om de ej står i strid mot tvingande bestämmelser i aktiebolagslagen eller annan författning. 2. Bolagets verksamhet Bolaget ska uppfylla det kommunala ändamålet med verksamheten, såsom det är beskrivet i bolagsordningen. Bolaget är kommunens verkställande organ för bostadsförsörjning. Bolaget ska aktivt engageras som ett verktyg för kommunen i förvaltning, produktion samt utveckling av bostäder och bostadsområden. 3. Kommunens direktiv till bolaget 3.1 Allmänt Bolaget ska medverka till att Sollentuna utvecklas till en attraktiv verksamhets-, näringslivs- och bostadsort. Bolaget ska skapa och förvalta ett bostadsbestånd som tillgodoser de boendes och bostadssökandes olika krav beträffande standard, storlek, utformning, läge, service, hyresnivå, m.m. Genom kostnadseffektiv fastighetsförvaltning ska bolaget erbjuda alla kundgrupper attraktiva och prisvärda bostäder. Bolaget ska förädla och optimera fastighetsportföljen genom förvärv, byte och försäljning av fastigheter. Fastighetsaffärerna ska bidra till att bolaget kan underhålla en hög standard på fastighetsbeståndet. I de kommundelar bolaget har ett större bestånd av bostäder ska bolaget ta ett uttalat socialt ansvar och medverka till en positiv utveckling och Sida 2 av 6
integration. Bolaget ska säkerställa att kommunen, för bostadssociala ändamål, i fastighetsbeståndet, löpande förfogar över cirka 150 lägenheter. Bolaget ska till nyanlända tillhandahålla och administrera bostäder inom fastighetsbeståndet i den omfattning kommunen åläggs enligt anvisning från staten eller i lag. Bolaget ska i kommunens ställe tillhandahålla, marknadsföra och administrera en alternativ bostadsförmedling för förmedling av tillfälliga bostäder till nyanlända. Bolaget ska särskilt stimulera till ökad intern bostadskarriär vid nyproduktion för att tillgängliggöra mindre och billigare alternativ för instegsboende. Med instegsboende menas en individs första boende i bolagets lägenhetsbestånd, speciellt hemifrånflyttande eller nyanländ. Bolaget ska tillsammans med ägarens övriga bolag och nämnder aktivt delta i kommunkoncernövergripande och strategiskt arbete. Bolaget ska varje sommarlov erbjuda sommarjobb till ungdomar. 3.2 Bostadssocial hänsyn Bolaget ska utveckla bostadsområden, medverka till en god samhällsservice i bostadsområden samt ge boende förutsättningar för boinflytande. Kommundelsförnyelse ska ske med utgångspunkt i att kapitalsäkra investeringar men också i att vara en attraktiv hyresvärd. Den ska även ha sin utgångspunkt i att utgöra ett attraktivt boendealternativ både i förhållande till andra upplåtelseformen men också i förhållande till andra kommuner. Vid kommundelsförnyelse är inte enbart fastigheternas ålder och skick de avgörande faktorerna för prioriteringsordning. Det sammanvägda intrycket av boendemiljön och bostadsområdets karaktär ska vara vägledande vid prioriteringen. Områden med känsligare boendemiljö ska prioriteras först. Kommundelsförnyelsen ska inte vara grund för större hyreshöjningar, utan genomföras kostnadseffektivt. Bolaget ska underlätta för fler unga och individer med en svagare ställning på marknaden att etablera sig på bostadsmarknaden, bland annat genom att tillhandahålla för detta ändamål lämpliga bostäder. Bolaget ska bidra till ökat kvarboende, dvs. att äldre ska kunna bo kvar i eller i närheten av sitt bostadsområde, genom att öka den fysiska tillgängligheten i bolagets nuvarande bostadsbestånd och tillgodose behovet av exempelvis trygghetsbostäder. Bolaget ska verka för social sammanhållning och integration med insatser som ökar gemenskapen. Bolaget ska verka för minskning av brott och skadegörelse, bl a genom ett nära samarbete med föreningslivet. Sida 3 av 6
Bolaget ska aktivt bidra i arbetet med att förverkliga Sollentuna kommuns trygghets- och säkerhetsstrategi. Bolaget har ett särskilt ansvar för att de boendemiljöer som ägs och förvaltas präglas av trygghet, lugn och integration. Bolaget ska själv och aktivt driva boinflytandearbetet i sina bostadsområden. Vid stadsdelsförnyelse eller större renoveringsprojekt ska sociala aspekter alltid integreras i arbetet. Bolaget ska aktivt bidra till Sollentuna kommuns ambition att bli Sveriges bästa integrationskommun. Bolaget ska kontinuerligt mäta, utvärdera och förbättra det sociala arbetet. 3.3 Miljö- och klimathänsyn Bolaget ska bidra till ett hållbart samhälle genom ständiga förbättringar som ökar kund- och samhällsnytta. Bolaget ska vara ett föredöme i miljöfrågor. Bolaget ska ha handlingsplaner för miljö- och klimatarbetet. Bolaget ska verka för att i nya och befintliga fastigheter utnyttja förnyelsebara energikällor. Bolaget ska, där det är ekonomiskt försvarbart, använda fjärrvärme. I de fall bolaget bygger med passivhusstandard och det inte finns behov av att tillföra köpt energi för uppvärmning krävs ingen fjärrvärmeanslutning. Bolaget ska aktivt bidra till och verka för minskad energianvändning. Bolaget ska skapa och utveckla vackra och gröna bostadsmiljöer. 3.4 Ekonomi Bolaget ska hålla en långsiktigt hållbar lönsamhetsnivå och driva verksamheten utan behov av kapitaltillskott från Sollentuna kommun. Lönsamhetsnivån ska vara tillräcklig för att säkerställa bolagets förnyelse och tillväxt. Koncernstyrelsen beslutar om eventuell utdelning och om koncernbidrag för bolaget i samband med årsbokslut. 3.4.1 Förvärv, avyttring och investeringar För att bolaget ska uppnå en maximal optimering av bostadsbeståndet både ur förvaltningstekniskt och nyttomässigt hänseende behöver bolaget aktivt bevaka och agera i sammansättningen av fastighetsbeståndet. Bolaget ska kontinuerligt underhålla och reinvestera i sina fastigheter och i sina bostadsmiljöer. Bolaget ska samråda med koncernstyrelsen eller dess ordförande och VD i följande fall: Före avyttring av fastigheter till ett marknadsvärde överstigande 100 miljoner kronor per objekt Sida 4 av 6
Före avyttring, när kommunen eller annan juridisk person inom kommunkoncernen bedriver verksamhet i objektet, oavsett marknadsvärde Före förvärv av fastighet, mark eller byggrätter till ett marknadsvärde överstigande 200 miljoner kronor per objekt Före investeringar, avseende underhåll och reinvestering, i bolagets fastigheter till ett belopp över 200 miljoner kronor Av Företagspolicyn framgår i vilka fall kommunfullmäktiges ställningstagande ska inhämtas. 3.4.2 Hyressättning Hyresnivåer ska vara i nivå med jämförbara allmännyttiga bolag. 3.4.3 Avkastningskrav Direktavkastning på fastigheternas marknadsvärde ska årligen uppgå till lägst 4 procent. Detta ska vara uppfyllt senast år 2019. Bolaget ska uppnå ett årligt resultat på lägst 10 procent av omsättningen efter skatt. Detta ska vara uppfyllt senast år 2019. 3.4.4 Soliditet Bolaget ska långsiktigt ha en soliditet på mellan 25 och 35 procent. Den får ej understiga 20 procent. 4. Återrapportering 4.1 Ägardialog Ägardialog ska ske i enlighet med Företagspolicy. Utöver de rapport- och dialogtillfällen som anges i Företagspolicy kan kommunstyrelsen, koncernstyrelsen eller bolagets styrelse kalla till möte för att diskutera speciella frågeställningar eller speciella händelser. Återrapportering av bolagets arbete med socialt engagemang ska bl. a ske vid dialogmöten med koncernstyrelsen och i årsredovisningen. 5. Definitioner 5.1 Direktavkastning Bolagets driftnetto (nettoomsättningar minus driftkostnader, underhåll och fastighetskatt) i relation till fastigheternas marknadsvärde vid årets utgång. 5.2 Soliditet Bolagets egna kapital sätts i relation till balansomslutningen vid årets utgång. Sida 5 av 6
6. Kompletterande ägardirektiv fastställda i särskild ordning 6.1 Bostadsrättsombildning KF 2011-09-21, 107 Den inledda bostadsrättsombildningsprocessen i AB Sollentunahem ska fortsätta. En ombildning av hyresrätter till bostadsrätter ska prioriteras i Västra Tureberg och i Rotebro, inklusive Rotsunda, då det finns en hög koncentration av hyresrätter i dessa områden. Dessutom prioriteras de fastigheter där det finns goda förutsättningar för att ombildning till bostadsrätter ska komma till avslut/försäljning. AB Sollentunahem ska, när affärsmässiga villkor uppstår investera i upprustning och utveckling av befintligt fastighetsbestånd samt nyproduktion där det är ekonomiskt försvarbart. 6.2 Redovisning av byggande av särskilda typer av lägenheter KF 2011-09-21, 107 AB Sollentunahem ska återkomma till kommunstyrelsen med redovisning av om, och i så fall var, det är möjligt att bygga enklare, billigare lägenheter - bygga ägarlägenheter - bygga på ytterligare en eller flera våningar på befintliga bostadshus Sida 6 av 6