utredningen Vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet SOU 2017:27 Lund 2017-04-20 Eslöv 2017-04-27 Hässleholm 2017-05-04 Kommittédirektiven Kartlägga och analysera den sammantagna skattemässiga situationen för företag i fastighetsbranschen. Särskilt vad gäller paketeringen som ett verktyg för skatteplanering samt utifrån ett samhällsekonomiskt perspektiv analysera effekterna av möjligheten respektive avsaknaden av möjligheten till fastighetspaketering Föreslå författningsändringar för att motverka paketering av fastigheter som ett skatteplaneringsverktyg Analysera om förvärv genom fastighetsbildningsåtgärder missbrukas för att undgå stämpelskatt och om lämpligt föreslå författningsåtgärder. 1
Olika branscher - Netto efter bolagsskatt och fastighetskatt/avgift Resultat före skatter, mdr Tillverkn Bygg Handel It/kom. Fast. Alla 1 133 220 665 331 359 4056 skatt % 0,4 0,6 0,4 0,1 7,5 1,6 avgift % 0,0 0,1 0,0 0,0 1,8 0,2 Bolagsskatt % 13,4 13,5 16,0 10,7 9,9 13,5 Nettoresultat % 86,2 85,7 83,6 89,1 80,8 84,7 Stämpelskatt % 0,48 0,95 0,05 Utredarens sammanfattande slutsatser Ökad beskattning vid slopande av skattefriheten för paketerade fastighetstransaktioner leder till Lägre fastighetspriser Minskat byggande Mindre fastighetsbestånd Högre hyror 2
Ikraftträdande? Utredningens betänkande kom 30/3 2017 Enligt förslaget ska lagändringarna gälla för andelsavyttringar fr o m den 1 juli 2018 Kommer detta att hålla? Remisstid fram till 14 augusti 2017 Regeringen har meddelat att inga förändringar kommer i höstbudgeten 2017 Kommer någon proposition under våren 2018 eller i budgeten hösten 2018? Val Dagens regler Moder bolag Fastighet säljs Ingen vinst Stämpelskatt 4,25% Bolag 1 Bolag 2 NY Aktier säljs som näringsbetingade andelar skattefritt 3
Val av metod - avskattning Avskattning innebär att de företag som äger svenska fastigheter ska anses ha avyttrat och åter förvärvat dessa fastigheter för ett pris som motsvarar marknadsvärdet. Avskattning ska ske när ett företag avyttrar en delägarrätt (näringsbetingad andel) och tillgångarna i samtliga avyttrade företag huvudsakligen består av fastigheter. Avskattning när det bestämmande inflytandet upphör över det avyttrade företaget. Val av Metod - Avskattning Säljar Holding Säljer aktierna 20% 70% 50% A/S HB Fastighet 4
Substanskrav - huvudsakligen bedömning av alla bolag Tillgångarna i de avyttrade företagen ska huvudsakligen bestå av fastigheter Marknadsvärdet för de avyttrade fastigheterna ska jämföras med ersättningen för delägarrätten Ersättningen är priset för delägarrätten med tillägg för skulder och avdrag för likvida tillgångar Sammanlagt marknadsvärde av fastigheterna, minst 75% av ersättningen Avskattning av svenska fastigheter när det bestämmande inflytandet upphör företagsnivå Holding Säljer aktierna 20% 70% 50% A/S HB Fastighet 5
Situationer när det inte behöver ske någon avskattning Om det samtidigt säljs en rörelse vars huvudsakliga inkomster och utgifter inte är hänförliga till en fastighet. Överlåtelse inom koncern. Vid likvidation eller konkurs. De avyttrade andelarna är marknadsnoterade. Om vinsten ska beskattas enligt skalbolagsreglerna. Schablonintäkt istället för stämpelskatt Vid avskattning ska en intäkt tas upp med ett belopp som motsvarar 7,09 % av det högsta av marknadsvärdet på fastigheten och taxeringsvärdet året före avskattningen. Marknadsvärde 100 och schablonintäkt 7,09. Inkomstskatt 22 % = 1,56 6
Tekniken för avskattning Försäljning av aktier i ett fastighetsbolag marknadsvärde av fastighet 1 000 anskaffningsvärde 600 vinst 400 återläggning vm-avdrag 150 schablonintäkt (7,09% x 1000) 70,9 skattepliktig inkomst 620,9 inkomstskatt, 22 % 137 Nytt anskaffningsvärde för fastigheten 1 000 Stämpelskatten läggs inte till anskaffningsvärdet Beskattning av fastighetsbolaget och skatteförmågan hos säljande Övriga förslag fållan slopas. Lagerandelar och lagerfastigheter slopas för bolag byggsmitta endast kvar för fysiker Skattemässig kontinuitet vid underprisöverlåtelser av anskaffningsvärdet, skattemässigt restvärde och gjorda värdeminskningsavdrag. 7
Stämpelskatten Stämpelskatten sänks till 2 % för juridiska personer. Ingen stämpelskatt vid överlåtelser inom koncern. Idag uppskov med betalningen. Stämpelskatt ska tas ut vid fastighetsreglering och uppdelning i lotter genom klyvning, om överföring och uppdelning sker mot ersättning. Lantmäterikostnaderna blir en skattereduktion och avräknas från beslutad stämpelskatt. Stoppregel för kattrumpan Gåva av fastighet från fysiker till aktiebolag. Stoppregel gäller fr o m 28 oktober 2016 enligt förslaget Lagrådsremissen lämnad 2 februari 2017 Ikraftträdande 1 augusti 2017? 8
Tack för oss! Annika Lundeslöf, Advokat 010-208 12 57, alu@vici.se Sofi Linderoth, Jur. kand. 010-209 12 63, sl@vici.se 9