Inhyrning av lokaler för Folktandvården Stationsgatan 12

TJÄNSTEUTLÅTANDE 2017-09-12 Dnr FSN2017-0052 Fastighet och service Sören Hill Tfn 018-611 92 50 E-post soren.hill@regionuppsala.se Fastighets- och servicenämnden Inhyrning av lokaler för Folktandvården Stationsgatan 12 Förslag till beslut Fastighets- och servicenämndens beslut 1. Fastighet och service får teckna hyresavtal med Uppsala Lokföraren AB för ny lokalisering på bottenvåning i Stationsgatan 12 för en kostnad av 781650 kr/år 2. Tidigare beslut i fastighets- och servicenämnden från 2016-04-20 inhiberas. Ärendebeskrivning Fastigheten på Stationsgatan 12 inrymmer lokaler för Uppsala kommun och flera andra hyresgäster. På bottenvåning finns kommersiella lokaler där Folktandvården planerar en mottagning på 193 kvm. Hyran är 540 400 kr/år samt tillägg för hyresgästanpassning på 212 300 kr/år och värme med 28950 kr/år och med en hyrestid på 15 år ger det en hyra på 4050 kr/kvm/år. Beslutet innebär en ändring av tidigare beslut att göra en inhyrning i kv Eldaren till en kostnad av 709 800 för 183 kvm. Jernhusen har inte lyckats med att få till en lokal med erforderliga myndighetstillstånd. Kostnader och finansiering Folktandvården har godkänt hyran och finansierar kostnaden med ny ökad verksamhet. Konsekvenser Tidigare beslut vid fastighets- och servicenämndens sammanträde 2016-04-20 32 måste ändras. Beredning Samråd har skett med Folktandvården. Bilagor Hyreskontrakt inklusive bilaga 2 Särskilda bestämmelser Fastighets- och servicenämndens beslut 2016-04-20 32 Kopia till Förvaltningsdirektör Fastighet och service Region Uppsala Box 602 751 25 Uppsala tfn vx 018-611 00 00 fax 018-611 60 10 org nr 232100-0024 www.regionuppsala.se

Förvaltningsdirektör Folktandvården 2 (2)

FÖR LOKAL Undertecknande parter har denna dag träffat följande hyresavtal. Hyresvärd Hyresgäst Namn: Uppsala Lokföraren AB Namn: Uppsala Läns Landsting Aviseringsadress: HYRESKONTRAKT Nr: 6070-0008 Kryss i ruta innebär att den därefter följande texten gäller Personnr/orgnr: 556779-2667 Personnr/orgnr: 232100-0024 Sid 1 ( 4 ) Lokalens adress m.m Lokalens användning Lokalens skick Lokalens storlek och omfattning Kommun: Uppsala Gata: Stationsgatan 12 Lokalen med tillhörande utrymmen hyrs ut för att användas till Tandvårdsmottagning Användningsändamålet har närmare angetts i bifogad specifikation. Lokalen hyrs ut i befintligt skick. Fastighetsbeteckning: Fålhagen 70:1 Trappor/hus: Lokalens nr: En beskrivning av lokalens skick vid detta kontrakts tecknande samt uppgift om vem som på tillträdesdagen i förekommande fall ska ha ombesörjt och bekostat dels åtgärdandet av brister, dels överenskomna ändringar framgår av bifogat besiktnings- och åtgärdsprotokoll. Areatyp Plan ca m 2 Areatyp Plan ca m 2 Tandvård 2 193 kvm 2 9 Hyrestid Uppsägningstid/ Förlängningstid Hyra Om i kontraktet angiven area avviker från faktisk area medför avvikelsen inte rätt för hyresgästen till återbetalning eller sänkning av hyran respektive hyresvärden rätt till högre hyra. Omfattningen av den förhyrda lokalen framgår av bifogade ritning(ar). Tillfart för bil för i- och urlastning Från och med den: 2018-02-15 Plats för skylt Plats för skyltskåp/ automat Parkeringsplats(er) för bil(ar) Till och med den: 2033-02-14 Garageplats(er) Uppsägning av detta kontrakt ska ske skriftligen minst 12 månader före den avtalade hyrestidens utgång. I annat fall är kontraktet för varje gång förlängt med 5 år månader Kronor 540 400 per år exklusive nedan markerade tillägg Indexklausul Ändring av ovan angiven hyra sker i enlighet med bifogad indexklausul. Fastighetsskatt Fastighetsskatt ersätts i enlighet med bifogad fastighetsskatteklausul. Fastighetsskatt ingår i hyran. Tillhandahållande av och betalning för el, va, värme, varmvatten, kyla och ventilation Hyresvärden tillhandahåller/ombesörjer för bil(ar) 1 3 4 El va Värme Varmvatten Kyla Ventilation Betalning: El Hyresgästen har eget abonnemang. va Hyresgästen har eget abonnemang. Värme Hyresgästen har eget abonnemang. Varmvatten Hyresgästen har eget abonnemang. Kyla Hyresgästen har eget abonnemang. Hyresgästen betalar i enlighet med bifogad driftskostnadsklausul. Hyresgästen betalar i enlighet med bifogad driftskostnadsklausul. Hyresgästen betalar i enlighet med bifogad driftskostnadsklausul. Hyresgästen betalar i enlighet med bifogad driftskostnadsklausul. Hyresgästen betalar i enlighet med bifogad driftskostnadsklausul. Ventilation Hyresgästen betalar i enlighet med bifogad driftskostnadsklausul. Ingår i hyran. Ingår i hyran. Ingår i hyran. Ingår i hyran. Ingår i hyran. Ingår i hyran. 2 2 Fastighetsägarna Sveriges formulär 12B.2 upprättat 2008 i samråd med SABO, Svensk Handel och Visita. Reviderat 2012 och 2014. Eftertryck förbjuds. Sign Sign

FÖR LOKAL Nr: 6070-0008 Undertecknande parter har denna dag träffat följande hyresavtal. Kryss i ruta innebär att den därefter följande texten gäller Mätare Om hyresgästen ska ha eget abonnemang enligt ovan och mätare saknas utförs och bekostas installationen av erforderliga mätare av Avfallshantering hyresvärden hyresgästen I den omfattning hyresvärden är skyldig att dels tillhandahålla utrymme för lagring av avfall, dels ordna borttransport av avfall är hyresgästen skyldig att placera avfall i avsett kärl på avsedd plats liksom att utan kompensation medverka till den ytterligare källsortering som hyresvärden kan komma att besluta. Härutöver gäller följande: Hyresgästen ska svara för och bekosta borttransport av avfall som härrör från den verksamhet som hyresgästen bedriver i lokalen (dock åligger det hyresvärden att tillhandahålla avfallskärl och erforderligt avfallsutrymme). Hyresgästen förbinder sig att med renhållningsentreprenör teckna och vidmakthålla kontrakt om borttransport av avfall. Hyresvärden samordnar borttransport av avfall för flera hyresgästers verksamhet i fastigheten. Hyresgästen ska som tillägg till hyran till hyresvärden betala ersättning för hyresgästens andel av kostnaden för borttransporten. Lokalens andel av denna kostnad ska anses vara procent. Hyrestillägget uppgår vid detta kontrakts tecknande till kronor per år. Kostnaden för borttransport av avfall som härrör från den verksamhet som hyresgästen bedriver i lokalen ingår i hyran. Annan reglering enligt bilaga Trappstädning ingår i hyran ombesörjs och bekostas av hyresgästen annan reglering enligt bilaga Snöröjning och sandning Oförutsedda kostnader Mervärdesskatt (moms) Hyresgästens momsplikt Hyresvärdens momsplikt HYRESKONTRAKT ingår i hyran ombesörjs och bekostas av hyresgästen annan reglering enligt bilaga 2 Skulle efter kontraktets tecknande oförutsedda kostnadsökningar uppkomma för fastigheten på grund av a) införande eller höjning av särskild för fastigheten utgående skatt, avgift eller pålaga som riksdag, regering, kommun eller myndighet kan komma att besluta om, eller b) generella ombyggnadsåtgärder eller liknande på fastigheten som inte enbart avser lokalen och som hyresvärden är skyldig att utföra till följd av beslut av riksdag, regering, kommun eller myndighet ska hyresgästen med verkan från inträdd kostnadsökning betala ersättning till hyresvärden för den på lokalen belöpande andelen av den totala årliga kostnadsökningen för fastigheten. Lokalens andel ska anses vara 1,52 procent. Har andelen inte angetts utgörs denna av hyresgästens hyra (exkl eventuell moms) i förhållande till de i fastigheten vid tidpunkten för kostnadsökningen utgående lokalhyrorna (exkl eventuell moms). För lokal som inte är uthyrd görs därvid en uppskattning av marknadshyran för lokalen. Med skatt enligt a) ovan avses inte moms och fastighetsskatt i den mån ersättning för denna betalas i enlighet med överenskommelse. Med oförutsedda kostnader menas sådana kostnader som vid kontraktets ingående inte beslutats av de under a) och b) angivna instanserna. Ersättningen betalas enligt nedanstående regler om hyrans betalning. Hyresgästen ska bedriva momspliktig verksamhet i lokalen. Hyresgästen ska inte bedriva momspliktig verksamhet i lokalen. Fastighetsägaren/hyresvärden är skattskyldig till moms för uthyrning av lokalen. Hyresgästen ska utöver hyran erlägga vid varje tillfälle gällande moms. Om fastighetsägaren/hyresvärden väljer att bli skattskyldig till moms för uthyrning av lokalen ska hyresgästen utöver hyran erlägga vid varje tillfälle gällande moms. Momsen, som ska betalas samtidigt med hyran, beräknas på angivet hyresbelopp jämte, enligt vid varje tidpunkt gällande regler för moms på hyran, på i förekommande fall enligt hyreskontraktet utgående tillägg och andra ersättningar. Om hyresvärden till följd av hyresgästens självständiga agerande såsom exempelvis upplåtelse av lokalen helt eller delvis i andra hand (även upplåtelse till eget bolag), eller överlåtelse blir jämkningsskyldig för moms enligt bestämmelserna i mervärdesskattelagen, ska hyresgästen fullt ut ersätta hyresvärden för dennes förlorade avdragsrätt. Hyresgästen ska vidare utge ersättning för den kostnadsökning som följer av hyresvärdens förlorade avdragsrätt för ingående moms på driftskostnader som uppstår genom hyresgästens agerande. Hyrans betalning Hyran betalas utan anfordran i förskott senast sista vardagen före varje PlusGiro nr: BankGiro nr: kalendermånads början kalenderkvartals början genom insättning på 849-3124 Sid 2 ( 4 ) Miljöpåverkan Vid försenad hyresbetalning ska hyresgästen betala dels ränta enligt räntelagen, dels ersättning för skriftlig betalningspåminnelse enligt lagstiftningen om ersättning för inkassokostnader m.m. Hyresgästen ska före tillträdet inhämta erforderliga tillstånd för den verksamhet för vilken lokalen upplåts. Verksamheten ska bedrivas på ett sådant sätt att den uppfyller vid varje tidpunkt gällande miljölagstiftning och övriga föreskrifter för miljön. Hyresgästens ansvar för miljöpåverkan gäller även efter kontraktets upphörande och preskriberas inte enligt bestämmelserna i 12 kap. 61 jordabalken. För ytterligare bestämmelser avseende miljöfarlig verksamhet, se bifogad miljöklausul. 2 Parterna har träffat en överenskommelse om att minska fastighetens och lokalens miljöpåverkan, se grön bilaga. 11 Ränta, betalningspåminnelse Byggvarudeklarationer Revisionsbesiktningar Tillgänglighet till vissa utrymmen Om hyresgästen i enlighet med bestämmelser i detta kontrakt eller i annat fall utför underhålls-, förbättrings- eller ändringsarbeten avseende lokalen ska hyresgästen för hyresvärden i god tid före arbetets utförande förete byggvarudeklarationer i den mån sådana finns utarbetade för de produkter och material som ska tillföras lokalen. Om det vid en av myndighet påkallad revisionsbesiktning av installationer såsom el- eller sprinkleranordningar konstateras fel och brister i hyresgästen tillhörig installation, ska hyresgästen på egen bekostnad utföra begärda åtgärder inom den tid myndigheten har föreskrivit. Om hyresgästen inom nämnda tid inte har åtgärdat fel och brister har hyresvärden rätt att på hyresgästens bekostnad utföra sådana åtgärder som myndigheten har föreskrivit. Hyresgästen ansvarar för att tillträde till sådana utrymmen som hyresvärden eller någon som företräder hyresvärden eller som personal från energibolag, va-bolag, telekombolag eller motsvarande måste ha tillgång till för skötsel och drift av fastigheten inte hindras genom förhållanden i hyresgästens verksamhet. Fastighetsägarna Sveriges formulär 12B.2 upprättat 2008 i samråd med SABO, Svensk Handel och Visita. Reviderat 2012 och 2014. Eftertryck förbjuds. Sign Sign

FÖR LOKAL Nr: 6070-0008 Undertecknande parter har denna dag träffat följande hyresavtal. Kryss i ruta innebär att den därefter följande texten gäller PBL-avgifter Om hyresgästen utan erforderligt bygglov, annat lov eller tillstånd vidtar ändringar i lokalen och hyresvärden till följd av detta enligt reglerna i plan- och bygglagen (PBL) tvingas utge byggsanktionsavgift eller vite, ska hyresgästen till hyresvärden betala ersättning med motsvarande belopp. Brandskydd Parternas skyldigheter gentemot varandra i anledning av lagstiftningen om skydd mot olyckor regleras i bifogad brandskyddsklausul. Myndighetskrav m.m. Inredning Hyresvärden Hyresgästen Lokalen uthyrs 5 ska på eget ansvar och egen bekostnad svara för de åtgärder som myndighet, domstol eller försäkringsbolag med stöd av nu gällande eller framtida lagstiftning eller avtal fr.o.m. tillträdesdagen kan komma att kräva för lokalens nyttjande för avsedd användning. Hyresgästen ska samråda med hyresvärden innan åtgärder vidtas. utan särskild för verksamheten avsedd inredning med särskild för verksamheten avsedd inredning enl bilaga Underhåll Hyresvärden ska utföra och bekosta erforderligt underhåll av lokalen och av hyresvärden särskild för verksamheten tillhandahållen inredning Skötsel, drift och ändringsarbeten Ledningar för telefoni och datakommunikation Skyltar, markiser m.m. Försäkringar Hyresgästen ska utföra och bekosta erforderligt underhåll dels av ytskikt på golv, väggar och tak, dels av inredning som hyresvärden särskilt tillhandahåller för verksamheten. Annan fördelning av underhållsansvaret, se bilaga. Hyresgästen svarar dock för enl bilaga Hyresgästens underhållsskyldighet omfattar därutöver enl bilaga 7 Om hyresgästen åsidosätter sin underhållsskyldighet enligt ovan och inte inom skälig tid vidtar rättelse efter skriftlig uppmaning har hyresvärden rätt att fullgöra skyldigheten på hyresgästens bekostnad. Om inte annat överenskommits ska hyresvärden i förekommande fall ombesörja skötsel, drift och underhåll av allmänna och gemensamma utrymmen. Annan överenskommelse avseende allmänna och gemensamma utrymmen 2 Hyresgästen får inte utan hyresvärdens skriftliga godkännande, i lokalen eller annars inom fastigheten, utföra inrednings- och/eller installations- eller ändringsarbeten som direkt berör bärande byggnadsdelar eller för fastighetens funktion viktiga anläggningar eller installationer såsom el, va och ventilation. Installationer såsom sprinklerhuvuden och anordningar för ventilation får inte av hyresgästen byggas in i inredning så att effekten av sådana anordningar försämras. Hyresgästen ska vid utförande av inredningsarbeten se till att funktionen hos radiatorer och andra uppvärmningsanordningar i allt väsentligt behålls. Hyresvärden Hyresgästen bekostar erforderlig dragning av ledningar för telefoni och datakommunikation från den anslutningspunkt operatören anger till de ställen i lokalen som hyresgästen i samråd med hyresvärden väljer. Annan fördelning av ansvaret för telefoni och datakommunikation, se bilaga. Hyresgästen har efter samråd med hyresvärden rätt att sätta upp för verksamheten sedvanlig skylt, under förutsättning att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke och att hyresgästen har inhämtat erforderliga tillstånd av berörda myndigheter. Övriga anordningar såsom markiser och antenner får inte sättas upp utan hyresvärdens tillstånd. Vid avflyttning ska hyresgästen återställa husfasaden i godtagbart skick. Vid mera omfattande fastighetsunderhåll såsom fasadrenovering ska hyresgästen på egen bekostnad och utan ersättning nedmontera och åter uppmontera skyltar och andra anordningar som hyresgästen satt upp på byggnaden. Hyresvärden förbinder sig att inte sätta upp automater och skyltskåp på ytterväggarna till den av hyresgästen förhyrda lokalen utan hyresgästens medgivande samt medger hyresgästen företrädesrätt att uppsätta automater och skyltskåp på ifrågavarande väggar. Hyresgästen förbinder sig att följa bifogat skyltprogram. 2 Det åligger hyresvärden att teckna och vidmakthålla sedvanlig fastighetsförsäkring avseende den fastighet inom vilken den förhyrda lokalen är belägen. Hyresgästen är skyldig att teckna och vidmakthålla företagsförsäkring för den verksamhet som bedrivs i lokalen. Såväl hyresvärdens som hyresgästens försäkring ska omfatta skada orsakad av tredje man. Yttre åverkan Hyresvärden Hyresgästen ska svara för skador på grund av åverkan på till lokalen tillhörande fönster, skyltfönster, skyltar samt entré- och andra dörrar eller portar som leder till eller från lokalen. I samtliga fall omfattar ansvaret även karmar, bågar och foder. Låsanordningar Hyresvärden Hyresgästen Nedsättning av hyra Avtalat skick m.m Sedvanligt underhåll HYRESKONTRAKT ska utrusta lokalerna med sådana lås- och stöldskyddsanordningar som krävs för hyresgästens företagsförsäkring. Hyresgästen har inte rätt till nedsättning av hyran för tid då hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lokalen i avtalat skick eller annat arbete som särskilt anges i detta kontrakt med tillhörande bilagor. Nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra sedvanligt underhåll av lokalen eller fastigheten i övrigt utgår enligt hyreslagens regler. Hyresgästen har inte rätt till nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra sedvanligt underhåll av lokalen eller fastigheten i övrigt. Det åligger dock hyresvärden att i god tid underrätta hyresgästen om arbetets art och omfattning samt när och under vilken tid arbetet ska utföras. Parterna är överens om att rätten till nedsättning av hyran när hyresvärden låter utföra sedvanligt underhåll av lokalen eller fastigheten i övrigt ska regleras enligt särskild bilaga. Fastighetsägarna Sveriges formulär 12B.2 upprättat 2008 i samråd med SABO, Svensk Handel och Visita. Reviderat 2012 och 2014. Eftertryck förbjuds. Sign Sign Sid 3 ( 4 )

Återställande vid avflyttning Force majeure FÖR LOKAL Nr: 6070-0008 Kryss i ruta innebär att den därefter följande texten gäller Senast vid hyresförhållandets upphörande ska hyresgästen, om inte annan överenskommelse har träffats, ha bortfört sin egendom och återställt lokalen i godtagbart skick. Undertecknande parter har denna dag träffat följande hyresavtal. Säkerhet Annan överenskommelse om bortförande och återställande enligt bilaga. 2 Parterna är eniga om att senast sista dagen av hyresförhållandet gemensamt genomföra besiktning av lokalen. Om till följd av hyresgästens åtgärder vidtagna med eller utan hyresvärdens medgivande lokalen vid avflyttning innehåller material, som inte särskilt överenskommits att hyresvärden svarar för, ska hyresgästen avlägsna materialet eller ersätta hyresvärden dennes kostnader för kvittblivning såsom förekommande avfallsskatt, transport och avgift för deponering eller motsvarande. Hyresvärden fritar sig från skyldighet att fullgöra sin del av kontraktet och från skyldighet att betala skadestånd om hyresvärdens åtaganden inte alls eller endast till onormalt hög kostnad kan fullgöras på grund av krig eller upplopp, på grund av sådan arbetsinställelse, blockad, eldsvåda, explosion eller ingrepp av offentlig myndighet som hyresvärden inte råder över och inte heller kunnat förutse. Hyresgästen ska till hyresvärden senast den HYRESKONTRAKT lämna säkerhet för sina förpliktelser enligt detta kontrakt genom borgen ställd av bankgaranti intill ett belopp om annan säkerhet i form av Sid 4 ( 4 ) Personuppgiftslagen Särskilda bestämmelser Underskrift Om avtalad säkerhet inte lämnats senast vid föreskriven tidpunkt är detta kontrakt förfallet, om hyresvärden före tillträdet så påfordrar. Information till hyresgäst om behandling av personuppgift och skriftligt samtycke, se bifogad personuppgiftsklausul. (Gäller inte när hyresgästen är en juridisk person.) Ritning 1 Särskilda bestämmelser 2 Indexklausul, Fastighetsskatteklausul 3,4 Brandskyddsklausul, Bilaga till brandskyddsklausul 5,6 Gränsdragningslista 7 Projektgenomförande, Rums- och teknisk beskrivning, ÄTA-blankett 8,9,10 Grön Bilaga 11 Detta kontrakt, som inte utan särskilt medgivande får inskrivas, har upprättats i två likalydande exemplar, av vilka parterna tagit var sitt. Tidigare kontrakt mellan parterna avseende denna lokal upphör att gälla fr.o.m. detta kontrakts ikraftträdande. Ort/datum: 2017- Hyresvärdens namn: Uppsala Lokföraren AB Ort/datum: 2017- Hyresgästens namn: Uppsala Läns Landsting Överlåtelse Underskrift Namnteckning(firmatecknare/ombud): Firmatecknare Ombud enligt fullmakt Namnförtydligande: Sandra Kilhage/Marita Loft Ovanstående hyreskontrakt överlåts fr.o.m. den. Namnteckning(firmatecknare/ombud): Firmatecknare Ombud enligt fullmakt Namnförtydligande: Sören Hill Frånträdande hyresgäst (namn): Tillträdande hyresgäst (namn): Personnr/orgnr Namnteckning (frånträdande hyresgäst): Firmatecknare Ombud enligt fullmakt Namnförtydligande (frånträdande hyresgäst): Namnteckning (tillträdande hyresgäst): Firmatecknare Ombud enligt fullmakt Namnförtydligande (tillträdande hyresgäst): Hyresvärdens godkännande Hyresvärden godkänner överlåtelsen Ort/datum: Hyresvärdens namn: Namnteckning (firmatecknare/ombud): Firmatecknare Ombud enligt fullmakt Namnförtydligande (hyresvärd/firmatecknare): Fastighetsägarna Sveriges formulär 12B.2 upprättat 2008 i samråd med SABO, Svensk Handel och Visita. Reviderat 2012 och 2014. Eftertryck förbjuds.

Bilaga 2 SÄRSKILDA BESTÄMMELSER till lokalhyresavtal 6070-0008 Avseende lokal för tandvårdsmottagning mellan Uppsala Lokföraren AB och Uppsala Läns Landsting ingånget den. 2017 SW37043506/3

INNEHÅLLSFÖRTECKNING FÖR SÄRSKILDA BESTÄMMELSER 1. Lokalens storlek och omfattning... 3 2. Tillåten användning av Lokalen... 3 3. Hyrestid och tillträdesdag... 3 4. Hyra... 4 5. Driftstillägg... 4 6. Index... 5 7. Mervärdesskatt... 5 8. Hyresgästanpassningar före tillträdesdag... 6 9. Lokalens skick per Tillträdesdagen... 7 10. Lokalens skick under hyrestiden... 7 11. Hyresgästens ansvar för skador etc.... 7 12. Försäkring... 8 13. Myndighetskrav m.m.... 8 14. Gemensamma utrymmen... 8 15. Hyresvärdens tillgänglighet till vissa utrymmen... 9 16. Skyltning, belysning m.m.... 9 17. Hyresgästens arbete i Lokalen... 9 18. Avflyttning... 9 19. Pantförskrivning och/eller säkerhetsöverlåtelse... 10 20. Uthyrning i andra hand och överlåtelse av hyresrätten... 10 21. Inskrivning... 10 22. Skriftlighet... 11 23. Villkor... 11 24. Prioritetsordning... 11

SÄRSKILDA BESTÄMMELSER Dessa särskilda bestämmelser ( Särskilda Bestämmelser eller de Särskilda Bestämmelserna ) utgör en bilaga till Fastighetsägarna Sveriges standardformulär 12B.2 med kontrakts nr 6070-0008 ( Formuläret ) avseende en lokal med Stationsgatan 12 i Uppsala inom fastigheten Fålhagen 70:1 ( Lokalen ). Till Formuläret hör 11 st. bilagor, varav de Särskilda Bestämmelserna är en av dessa. Formuläret och dess bilagor (med underbilagor) benämns gemensamt Hyresavtalet. 1. Lokalens storlek och omfattning Lokalen omfattar en yta om ca 193 kvm. Lokalen har den omfattning som framgår av bilaga 1 till Formuläret. Hyresvärden äger dock rätt att med hänvisning till konstruktionstekniska eller byggnadstekniska skäl, [eller med hänvisning till den hyresgästanpassning som ska utföras enligt punkt 8.1.1 nedan], ändra Lokalens storlek med maximalt +/- 5 procent. Sådan ändring ger inte rätt för Hyresgästen att säga upp detta Hyresavtal. Inte heller ska angiven hyra justeras. 2. Tillåten användning av Lokalen 2.1 Hyresgästen får endast använda Lokalen för att bedriva tandvårdsmottagning. 2.2 Hyresgästen förbinder sig att bedriva sin verksamhet i Lokalen under namnet/varumärket Folktandvården. Utöver vad som följer av Formuläret avseende miljöpåverkan ska Hyresgästen i sin verksamhet ta stor hänsyn till miljön. Det är angeläget för Hyresvärden att Hyresgästen håller en hög miljöprofil och följer vad som sägs i Formuläret samt i tillämpliga fall följer de krav som branschorganisationer ställer på verksamheten. Fastigheten är certifierad LEED Gold vilket innebär att Hyresgästen och Hyresvärden förhåller sig till de krav, regler och normer som krävs för att vidmakthålla certifieringen. 2.3 Hyresgästen ska bedriva verksamheten i Lokalen på ett sådant sätt att övriga hyresgäster, boende och andra aktörer i omgivningen inte störs. Hyresgästen ska vid sin användning av Lokalen också i övrigt iaktta allt som krävs för att bevara sundhet, ordning och gott skick. 3. Hyrestid och tillträdesdag 3.1 Hyrestiden är 15 år från och med Tillträdesdagen (enligt definition nedan). 3.2 Preliminär tillträdesdag för Lokalen är den 15 februari 2018.

3.3 Hyresvärden ska senast en månad före den preliminära tillträdesdagen meddela Hyresgästen om Lokalen kommer att kunna tillträdas på den angivna dagen. Om tillträde inte kan ske på den angivna dagen, exempelvis på grund av att ombyggnationen av Lokalen är försenad eller slutbesked inte erhållits, ska Hyresvärden vid samma tidpunkt (dvs. en månad före den preliminära tillträdesdagen), antingen underrätta Hyresgästen om att den preliminära tillträdesdagen justeras till ett senare datum eller lämna besked till Hyresgästen om en slutligt bestämd tillträdesdag. Om Hyresvärden justerar den preliminära tillträdesdagen till ett senare datum ska besked om slutlig bestämd tillträdesdag lämnas till Hyresgästen senast en månad före den framflyttade preliminära tillträdesdagen. 3.4 Den av Hyresvärden slutligt bestämda dagen skall därvid anses vara faktiskt tillträdesdag ( Tillträdesdagen ). 3.5 Avvikelser från den preliminära tillträdesdagen (innefattande den eventuellt framflyttade preliminära tillträdesdagen) ska enbart medföra att det faktiska tillträdet senareläggs och att hyra erläggs från Tillträdesdagen. Hyresgästen avstår således från sin rätt att frånträda Hyresavtalet i förtid och sin eventuella rätt till ersättning. 3.6 I anslutning till Hyresgästens tillträde av Lokalen ska parterna ingå ett tilläggsavtal till Hyresavtalet där datum för Tillträdesdagen antecknas. 4. Hyra Hyresgästen ska betala den årshyra (bashyra) som är angiven i Formuläret ( Hyran ), fastighetsskatt enligt Bilaga 4 till Formuläret, Driftstillägg enligt punkt 5 nedan samt de övriga tillägg som framgår av detta Hyresavtal. 5. Driftstillägg 5.1 Hyresgästen ska betala Hyresvärden för tillhandahållen media genom fasta hyrestilllägg ( Driftstillägg ) med ett totalt fast belopp om 28 950 kr per år, vilket fördelar sig enligt följande: Tillhandhållen media: värme kyla Fast tillägg till Hyran: 75 kr/kvm = 14 475 kr per år 75 kr/kvm = 14 475 kr per år Totalt: 28 950 kr 5.2 Ovanstående belopp ska jämställas med hyra, debiteras i förskott och betalas av Hyresgästen vid samma tidpunkt som hyra ska erläggas enligt Formuläret. Samtliga belopp har angivits exklusive mervärdesskatt.

6. Index Hyran och Driftstilläggen ska justeras årligen enligt de grunder som framgår av indexklausulen i Bilaga 3 till Formuläret. 7. Mervärdesskatt 7.1 Detta avtal har ingåtts under förutsättningen att hyresgästen kommer att bedriva tandvård i egen regi i lokalen och att hyresgästen tillhör Landstinget i Uppsala län varför uthyrningen får ske med moms enligt mervärdesskattelagen (1994:200). 7.2 Hyresgästen är skyldig att omedelbart skriftligen anmäla till Hyresvärden om Hyresgästens verksamhet inte längre medför skattskyldighet till mervärdesskatt eller rätt till återbetalning. Om Hyresgästens verksamhet inte längre medför skattskyldighet till mervärdesskatt skall Hyresgästen erlägga en momskompensation som tillägg till Hyran som ersätter Hyresvärden för kostnad som uppstår för utebliven moms. Momskompensation skall jämställas med hyra, debiteras i förskott och betalas av Hyresgästen vid samma tidpunkt som hyra ska erläggas enligt Formuläret. 7.3 Vid eventuell upplåtelse av Lokalen i andra hand (vilket kräver Hyresvärdens skriftliga tillstånd enligt punkt 20 nedan) ska Hyresgästen bli frivilligt skattskyldig för moms för uthyrningen, bland annat innebärande att Hyresgästen ska lägga moms på hyran. 7.4 Särskilt om mervärdesskatt på investeringar som Hyresgästen utfört i Lokalen 7.4.1 Hyresgästen ska dokumentera de investeringar m.m. som Hyresgästen genomför på egen bekostnad i Lokalen och som utgör investeringsvaror i enlighet med 8a kap. 2 mervärdesskattelagen (1994:200) ( ML ). Hyresgästen ska till Hyresvärden översända en uppdaterad kopia av angiven dokumentation, för att Hyresvärden ska kunna upprätta en fullständig handling avseende sådana investeringar enligt 8a kap. 15-17 ML. 7.4.2 Hyresgästen förbinder sig att senast den 1 februari varje år lämna upplysning om ovan nämnda investeringar (dvs. ny- till- och ombyggnad) som har gjorts i Lokalen under föregående kalenderår. Dokumentationen ska inkludera uppgift om den totala ingående mervärdesskatt som belöper på investeringarna ifråga samt hur stor del av den ingående mervärdesskatten som Hyresgästen gjort avdrag för. 7.4.3 Om Hyresvärden, till följd av att Hyresgästen inte uppfyllt ovan angiven upplysningsplikt, i sin redovisning inte behandlar en viss investering som utgörande investeringsvara enligt 8a kap. 2 ML och senare blir skyldig att jämka avdragen ingående mervärdesskatt avseende sådan investering ska Hyresgästen fullt ut ersätta Hyresvärden för den ingående mervärdesskatt Hyresvärden blir skyldig att jämka (återbetala till Skatteverket), samtliga kostnader (innefattande eventuella utredningskostnader) som Hyresvärden åsamkats på grund av att den aktuella investeringen i redovisningen ej

behandlats i enlighet med reglerna i 8a kap. ML samt eventuellt skattetillägg och kostnadsränta som belöper på det jämkade (återbetalda) beloppet. 8. Hyresgästanpassningar före tillträdesdag 8.1 Utförande av Hyresgästanpassningen 8.1.1 Hyresvärden ska före Tillträdesdagen utföra ombyggnad av Lokalen för att iordningsställa denna i allt väsentligt enlighet med vad som överenskommits mellan Hyresvärden och Hyresgästen i Bilaga 9 (Rums- och teknisk beskrivning), ( Hyresgästanpassningen ). 8.1.2 Parternas respektive rättigheter och skyldigheter under produktionstiden regleras av bilaga 8 (projektgenomförandeavtal). Eventuella projektförändringar (dvs. ändringar av Hyresgästanpassningen) ska ske i den ordning som stadgas i bilaga 10 (ÄTA-blankett), och sker genom s.k. ÄTA-arbeten. En sammanställning av eventuella utförda ÄTAarbeten ska fogas till detta Hyresavtal. 8.1.3 Hyresvärden ska vara beställare av den entreprenad som Hyresgästanpassningen medför och har rätt att utföra sådana ändringar av entreprenaden som är betingade av byggnadstekniska eller liknande skäl eller som påkallas av myndigheter. Hyresvärden ska härvid ta skälig hänsyn till Hyresgästen. Hyresvärden respektive Hyresgästen har utsett var sitt ombud som har fullmakt att ingå bindande avtal i projektrelaterade frågor för Hyresvärdens respektive Hyresgästens räkning i samband med Hyresgästanpassningarna av Lokalen. Vid byte av ombud ska detta skriftligen meddelas den andra parten. 8.1.4 Hyresvärdens ombud är Sandra Kilhage. 8.1.5 Hyresgästens ombud är Sören Hill. 8.2 Bekostande av Hyresgästanpassningen 8.2.1 Som ersättning för Hyresvärdens utförande av Hyresgästanpassningen ska Hyresgästen betala ett hyrestillägg till Hyresvärden ( Beloppet). Hyresgästens betalning av Beloppet ska ske genom ett årligt hyrestillägg om 212 300 kr per år, exklusive moms. Hyrestillägget ska utgå under den 15-årsperiod som infaller närmast efter Hyresgästanpassningens färdigställande. Hyrestillägget ska jämställas med hyra, debiteras i förskott och betalas av Hyresgästen vid samma tidpunkt som hyra ska erläggas enligt Hyresavtalet. Hyrestillägget ska justeras årligen enligt de grunder som framgår av indexklausulen i bilaga 3 till Formuläret. Till undvikande av oklarheter ska kostnader för ÄTA-arbeten hanteras separat i enlighet med bilaga 8 (projektgenomförandeavtal) och ska således inte ingå i Beloppet.

9. Lokalens skick per Tillträdesdagen 9.1 Lokalen hyrs ut i befintligt skick, med undantag för de modifieringar som följer av Hyresgästanpassningen, i vilka delar Lokalen upplåts i allt väsentligt i det skick som framgår av de bilagor som det refereras till i punkt 8.1.1 ovan, med de eventuella justeringar som kan komma att ske enligt projektgenomförandeavtalet. Alla övriga lokal- och hyresgästanpassningar ombesörjs och bekostas av Hyresgästen (sådana anpassningar kräver Hyresvärdens samtycke enligt punkt 17 nedan). Lokalen hyrs ut utan för verksamheten särskild avsedd inredning. 9.2 Det är Hyresgästens ansvar att se till att Lokalen är i fullt brukbart skick för det avtalade och avsedda ändamålet, med undantag för Hyresvärdens ansvar för utförande av Hyresgästanpassningen. 9.3 Före Tillträdesdagen ska en inflyttningsbesiktning av Lokalen ske vid ett datum som Hyresvärden i samråd med Hyresgästen bestämmer. Inflyttningsbesiktningen ska dokumenteras i ett skriftligt protokoll upprättat av Hyresvärden som ska justeras av Hyresgästen. 9.4 Hyresgästen är införstådd med att det per Tillträdesdagen kan förekomma mindre avvikelser från avtalat skick och det kan återstå vissa mindre byggnads-, justeringsoch åtgärdsarbeten för Hyresvärden att utföra efter Tillträdesdagen. Sådana avvikelser/arbeten ska inte leda till att Hyresgästen har rätt att underlåta att tillträda Lokalen eller att Hyresgästen har rätt att säga upp Hyresavtalet. Avvikelserna/arbetena ska åtgärdas av Hyresvärden så fort som möjligt. Hyresgästen ska utan krav på nedsättning av hyra tåla de mindre störningar och hinder i nyttjanderätten som kan bli följden av sådana arbeten. 10. Lokalens skick under hyrestiden Såvida inget annat anges i bifogad gränsdragningslista, Bilaga 7,ansvarar Hyresgästen för utförandet och bekostandet av tillsyn, drift, underhåll och utbyte inom Lokalen, oavsett varför behov av åtgärd uppkommit. Underhåll ska utföras så att driften av Hyresvärdens eller andra hyresgästers anläggningar, installationer eller liknande inte påverkas negativt. 11. Hyresgästens ansvar för skador etc. 11.1 Utöver vad som följer av Formuläret svarar Hyresgästen för samtliga skador på Lokalen, oavsett eget vållande (således även skada p.g.a., eller som en direkt följd av, brottsligt angrepp mot Hyresgästen, Hyresgästens verksamhet eller Lokalen, t.ex. inbrottsförsök, anlagd brand, sprängning eller annan form av skadegörelse av alla slag). Hyresgästens ansvar gäller även skador orsakade av försummelse, olyckshändelse eller felaktigt handhavande av Hyresgästen eller av någon som Hyresgästen svarar för

samt skada på byggnaden p.g.a., eller som en direkt följd av, brottsligt angrepp mot Hyresgästen eller Hyresgästens verksamhet. 11.2 Hyresgästen ska hålla Hyresvärden skadeslös för eventuella krav från andra nyttjanderättshavare inom Fastigheten eller tredje man som beror på Hyresgästens verksamhet. 12. Försäkring Det åligger Hyresgästen att före Tillträdesdagen teckna och under hela hyresförhållandet vidmakthålla en försäkring i den omfattning som verksamheten kräver och som uppgår till för verksamheten betryggande belopp. Hyresgästens försäkring ska även omfatta skada som Hyresgästen ansvarar för enligt detta Hyresavtal. 13. Myndighetskrav m.m. 13.1 Utöver vad som följer av Formuläret ska Hyresgästen även utföra och bekosta åtgärder som Elektriska nämnden kan komma att kräva för Lokalens nyttjande för avsedd användning. 13.2 Hyresgästen ska följa samtliga vid varje tid gällande bestämmelser i lag, förordning eller föreskrift för Hyresgästens verksamhet i Lokalen samt efterleva eventuella för verksamheten erhållna tillstånd. 13.3 Hyresgästen ska omgående underrätta och informera Hyresvärden om eventuella krav från myndigheter. Hyresgästen ska hålla Hyresvärden skadeslös avseende eventuella krav, straffavgifter eller andra avgifter som framställs från myndighet eller annan. 14. Gemensamma utrymmen 14.1 Hyresgästen har rätt att, tillsammans och i samråd med Hyresvärden och andra hyresgäster, och med den begränsning som följer av punkt 14.4 nedan, använda de för fastigheten gemensamma utrymmen som är ikryssade nedan. Lastkaj Invändig kommunikationsarea Hissar 14.2 De gemensamma utrymmena ska hållas fria från hinder. Det åligger Hyresgästen att snarast möjligt bortföra levererade varor och material från dessa områden och att inte utnyttja dem som uppställningsplats. Hyresvärden har rätt att på Hyresgästens bekostnad bortforsla varor och material om inte Hyresgästen fullgör sina skyldigheter enligt denna punkt. Hyresgästen får vidare inte bedriva verksamhet i de gemensamma utrymmena.

14.3 Hyresgästen är medveten om och godtar att lastning och lossning endast får ske vid lastkaj eller på av Hyresvärden anvisad plats. Hyresgästen ska följa Hyresvärdens vid var tid förekommande rutiner och tider för lastning och lossning. Det är vidare avgörande för Hyresvärden att fordon för lastning och lossning inte placeras vid byggnadens huvudingång, varför lastning och lossning endast är tillåten vid angivna utrymmen. 14.4 Hyresvärden förbehåller sig rätten att, utan Hyresgästens samtycke, från tid till annan förändra de gemensamma ytornas utformning, placering och funktion samt att förändra de gemensamma ytornas omfattning (t.ex. genom att hyra ut utrymmet exklusivt till annan hyresgäst). 15. Hyresvärdens tillgänglighet till vissa utrymmen Hyresvärden eller de personer som Hyresvärden anger, i enlighet med vad som följer enligt Formuläret vid punkt Tillgänglighet till vissa utrymmen, har rätt till ständigt tillträde till Lokalen för utförande av nödvändiga reparations-, service- och underhållsarbeten i Lokalen. 16. Skyltning, belysning m.m. Med ändring av vad som anges i Formuläret har Hyresgästen ingen rätt att uppsätta skyltar, markiser och/eller antenner annat än vad som regleras i eventuellt separat skriftligt avtal om detta. 17. Hyresgästens arbete i Lokalen Med ändring av vad som anges i avsnittet Skötsel, drift och ändringsarbeten i Formuläret ska följande gälla. Hyresgästen får inte utan Hyresvärdens föregående skriftliga godkännande utföra inrednings-, byggnads-, installations eller ändringsarbeten i Lokalen. Om Hyresvärden ger Hyresgästen tillstånd att utföra arbeten i Lokalen ska dessa utföras enligt Hyresvärdens anvisningar samt enligt ritningar, av den entreprenör och på den arbetstid som Hyresvärden skriftligen godkänt. Hyresgästen är skyldig att noga följa de anvisningar som Hyresvärden lämnar om arbetenas utförande. Att Hyresvärden godkänt arbeten eller lämnat anvisningar för arbetenas utförande innebär inte att Hyresgästens ansvar för arbetenas utförande eller arbetenas konsekvenser inskränks eller att Hyresvärden påtar sig någon del av Hyresgästens ansvar. 18. Avflyttning 18.1 Utöver vad som anges i avsnittet Återställande vid avflyttning i Formuläret ska följande gälla.

18.2 Vid detta hyresförhållandes upphörande ska Hyresgästen bortforsla Hyresgästen tillhörig inredning, utrustning och annan lös egendom från Lokalen samt återlämna Lokalen i ett välstädat och i övrigt godtagbart skick. 18.3 Vid Hyresgästens avflyttning ska parterna gemensamt genomföra besiktning av Lokalen. Ersättning för vid besiktningen konstaterade skador och nödvändiga reparationsåtgärder på grund av onormalt slitage eller eftersatt underhåll ska betalas av Hyresgästen. Vid besiktning ska protokoll upprättas av Hyresvärden och undertecknas av parterna. 18.4 Om Lokalen vid återlämnandet brister i städning, underhåll eller avtalat återlämningsskick äger Hyresvärden rätt att låta städa respektive reparera Lokalen på Hyresgästens bekostnad. Hyresvärden har även rätt till ersättning för eventuellt hyresbortfall och annan skada. 18.5 Vid hyresförhållandets upphörande utgår ingen ersättning för Hyresgästens eventuellt utförda arbeten eller investeringar i Lokalen enligt punkt 17 ovan. Äganderätten till förändringar, tillägg och förbättringar i Lokalen med anledning av arbetena tillkommer Hyresvärden under alla förhållanden. Inredning, utrustning och/eller installation som har bytts ut av Hyresgästen under hyresförhållandet, men där motsvarande vid hyresförhållandets början har tillhandahållits av Hyresvärden, blir Hyresvärdens egendom i samband med installation. 18.6 Vid avflyttning ska samtliga utkvitterade nycklar och/eller passerkort enligt Hyresvärdens låsstatistik återlämnas. Föreligger det brist i fråga om antalet nycklar och/eller passerkort [för skalskyddet] har Hyresvärden rätt till ersättning från Hyresgästen vad gäller utbyte av befintligt skalskydd [inom fastigheten]. 19. Pantförskrivning och/eller säkerhetsöverlåtelse Hyresgästen har inte rätt att säkerhetsöverlåta eller upplåta panträtt i hyresrätten till Lokalen som säkerhet för egen eller annans skuld av vad slag det än må vara. 20. Uthyrning i andra hand och överlåtelse av hyresrätten 20.1 Hyresgästen får inte upplåta hela eller delar av Lokalen i andra hand utan Hyresvärdens föregående skriftliga tillstånd. 20.2 Hyresgästen får inte medge annan att driva någon form av rörelse i Lokalen utan Hyresvärdens föregående särskilda skriftliga tillstånd. 20.3 Hyresrätten till Lokalen får inte överlåtas utan särskilt skriftligt samtycke från Hyresvärden. 21. Inskrivning Hyresavtalet får inte till någon del skrivas in.

22. Skriftlighet 23. Villkor Ändringar i eller tillägg till Hyresavtalet är giltiga endast efter skriftlig överenskommelse. 23.1 Detta Hyresavtals ikraftträdande är villkorat av att Hyresvärden har erhållit erforderliga lagakraftvunna lov och tillstånd för utförande av Hyresgästanpassningen. 23.2 Hyresvärden kan när som helst skriftligen efterge villkoret i punkt 23.1 ovan. 23.3 Har villkoret i punkt 23.1 ovan inte uppfyllts senast 2017-12-31 och villkoret inte skriftligen har eftergivits av Hyresvärden eller fristen förlängts genom Parternas skriftliga överenskommelse, träder inte detta Hyresavtal ikraft varvid eventuella prestationer Parterna utgivit på basis av detta Hyresavtal ska återgå. För det fall Hyresavtalet inte träder i kraft enligt denna punkt 23 har ingen av Parterna rätt till ersättning av något slag från den andra Parten med anledning därav. 24. Prioritetsordning Vid motstridiga uppgifter i Hyresavtalet gäller de i följande ordning om inte omständigheterna uppenbarligen föranleder annat: 1. De Särskilda Bestämmelserna, Bilaga 2 2. Rums- och teknisk beskrivning, Bilaga 9 3. Projektgenomförandeavtal, Bilaga 8 4. Ritning, Bilaga 1 5. Gränsdragningslista, Bilaga 7 6. Brandskyddsklausul, Bilaga 5 7. Bilaga till brandskyddsklausul, Bilaga 6 8. Formuläret 9. Fastighetsskatteklausul, Bilaga 4 10. Indexklausul, Bilaga 3 11. Grön Hyresbilaga, Bilaga 11 12. ÄTA-blankett, Bilaga 10 Signatursida följer

Dessa Särskilda Bestämmelser har upprättats i två (2) exemplar nedan senast angivna datum, varav parterna tagit var sitt. Ort: Datum: Ort: Datum: Uppsala Lokföraren AB Uppsala Läns Landsting