FELBEDÖMNINGEN VID KÖP AV BOSTADSRÄTT

Transkript

1 JURIDISKA INSTITUTIONEN Stockholms universitet FELBEDÖMNINGEN VID KÖP AV BOSTADSRÄTT Mojtaba Nourizad Examensarbete Fastighetsrätt, 30 hp Examinator: För- och efternamn Stockholm, Vårterminen 2017

2 Abstract A bostadsrätt is the right members of a housing cooperative have to their residence. Purchase of bostadsrätt is, like the purchase of real estate, one of the biggest investments people make in their life. Nevertheless, many have bad knowledge of the rules that apply to the purchase of a bostadsrätt. This paper examines a number of issues regarding the assessment of defects on a bostadsrätt, in particular what condition of the bostadsrätt a buyer has reason to expect, if the seller has a duty of disclosure, if the buyer has a duty of examination and what the significance of disclaimers is. One conclusion is that the condition of the bostadsrätt shall be in accordance with the agreement and that all information from the seller, both oral and written, that can be seen as the basis for the purchase agreement may be considered when determining the content of the purchase agreement. Another conclusion is that the seller has a duty to inform the buyer of the condition of the bostadsrätt in cases where there is a general disclaimer and that the seller may have such a duty even in other cases. Furthermore, it is concluded that the buyer in the vast majority of cases has a duty to examine the bostadsrätt before the purchase. Finally, it is concluded that the significance of disclaimers primarily is that the protection clause in the purchase act becomes applicable. 1

3 Innehållsförteckning 1 Inledning Problemformulering Ämnesval och avgränsning Disposition Syfte och frågeställningar Metod och material Allmänt om den rättsdogmatiska metoden Tillämplig lag Tolkning av köplagen Användning av rättspraxis Köparens befogade förväntningar Allmänt om avsnittet Felbegreppets och felreglernas struktur Överensstämmelse med avtalet och befogade förväntningar enligt 17 köplagen Säljarens uppgiftsansvar enligt 18 köplagen Fel i bostadsrätt och 17 och 18 köplagen Slutsatser Säljarens upplysningsplikt Allmänt om avsnittet Begreppet upplysningsplikt En generell upplysningsplikt för säljaren Säljarens upplysningsplikt enligt lag Upplysningsplikt vid fel i bostadsrätt Slutsatser Köparens undersökningsplikt Allmänt om avsnittet Betydelsen av köparens undersökning Undersökningsplikt före köpet enligt köplagen Undersökningsplikt vid fel i bostadsrätt Slutsatser

4 7 Säljarens friskrivning Allmänt om avsnittet Köplagens dispositiva karaktär Begreppet friskrivning köplagen Friskrivning vid köp av bostadsrätt Slutsatser Avslutande synpunkter Källförteckning Rättsfall Nytt juridiskt arkiv I Opublicerade rättsfall Offentligt tryck Litteratur

5 Förkortningar CISG JT NJA Prop SvJT United Nations Convention on Contracts for the International Sale of Goods Juridisk Tidskrift Nytt juridiskt arkiv I Proposition Svensk Juristtidning 4

6 1 Inledning 1.1 Problemformulering Att köpa en bostad är en av de största investeringarna som en person gör i sitt liv. Eftersom investeringen är stor blir också en eventuell tvist av stor betydelse för både köparen och säljaren. Därför är lagstiftningen som reglerar köp av ägt boende av stort intresse för många människor. Det finns olika former av ägt boende och de olika formerna styrs av olika lagstiftning. Köp av fastighet, vilket innefattar ägarlägenhet, regleras av jordabalken (1970:994). Samma bestämmelser gäller även för köp av tomträtt. Dessa bestämmelser, som återfinns i jordabalkens fjärde kapital, har behandlats många gånger och är också relativt välkända hos många människor. Även om bestämmelserna inte är kända i detalj är det många som har hört talas om och har viss kännedom om begrepp såsom undersökningsplikt, upplysningsplikt och dolda fel. Köp av bostadsrätt regleras inte av jordabalkens bestämmelser. Istället är det köplagens (1990:931) bestämmelser som gäller. Det finns åtskilligt som skiljer köp av en bostadsrätt från köp av en fastighet. Den mest påtagliga skillnaden är skillnaden i den rätt som bostadsrättshavaren respektive fastighetsägaren har till sitt boende. Bostadsrättshavaren äger inte själva lägenheten eller huset, det är det istället bostadsrättsföreningen som gör. Bostadsrättshavare har istället en rätt i bostadsrättsföreningen som tillkommer honom eller henne på grund av upplåtelsen av lägenheten. Bostadsrättshavarens och bostadsrättsföreningens mellanhavanden och respektive rättigheter och skyldigheter regleras av bostadsrättslagen (1991:614). En säljare av en bostadsrätt kan säga ha ett mindre ansvar gentemot köparen än en säljare av en fastighet, eftersom bostadsrättsföreningen ansvarar för vissa saker kopplade till bostaden, såsom ledningar för vatten och el som tjänar mer än en lägenhet. En annan skillnad kan sägas gälla själva bostadsmarknaden. Bostadsmarknaden som avser bostadsrätter kännetecknas i större utsträckning av en hög omsättningshastighet och relativt snabba avslut. Ytterligare en annan skillnad är att köp av fastighet har en betydligt längre historia och en tradition av mer rigida bestämmelser. Det finns dock många likheter mellan köp av bostadsrätt och köp av fastighet. Den största likheten är den som nämnts ovan, nämligen att köpet är en av de största investeringarna som köparen gör i sitt liv. Historiskt har bostadsrätter generellt haft lägre värden än fastigheter. 5

7 Numera representerar bostadsrätter, särskilt i storstadsregionerna, mycket höga värden. Andra likheter är att fel i bostaden kan leda till stora kostnader för fastighetsägaren respektive bostadsrättshavaren. Även om bostadsrättshavaren inte har ett lika långtgående ansvar som fastighetsägaren finns fel i bostadsrätter, särskilt i kök och badrum, som kan bli mycket kostsamma att åtgärda. De olika bestämmelserna, likheterna och skillnaderna mellan köp av fastighet och köp av bostadsrätt gör att många som är på väg att köpa eller sälja en bostadsrätt har dålig kunskap om vilka regler som gäller. Har köparen en undersökningsplikt? Kan köparen åberopa dolda fel? Vilket ansvar har bostadsrättsföreningen? Bestämmelserna som gäller vid köp av bostadsrätt, det vill säga köplagen, har inte heller behandlat i den juridiska doktrinen i samma utsträckning utifrån perspektivet köp av bostadsrätt som bestämmelserna som gäller vid köp av fastighet. Därmed är det intressant att undersöka vad som gäller vid köp av bostadsrätt. 1.2 Ämnesval och avgränsning Vad som rättsligt gäller vid köp av bostadsrätt är en stor fråga och ämnet för uppsatsen måste begränsas. Eftersom jag ovan tagit köplagen och en jämförelse med köp av fastighet som utgångspunkt, är det relationen mellan säljare och köpare som jag intresserar mig för. Det innebär att jag inte undersöker ansvarsfördelningen mellan bostadsrättshavaren och bostadsrättsföreningen. Den ansvarsfördelningen kan vara intressant vid köp av bostadsrätt, eftersom en säljares ansvar gentemot köparen i vissa fall begränsas av att inte säljaren utan bostadsrättsföreningen ansvarar för felet i fråga, men den aspekten kommer inte att rymmas inom detta arbete. För att välja ämne har jag vidare undersökt köplagens olika bestämmelser. Vissa av dessa är mindre intressanta vid köp av bostadsrätt. Bestämmelserna om varans avlämnande och risken för varan torde inte vara så intressanta vid köp av bostadsrätt, eftersom detta oftast regleras i köpeavtalet genom avtalsbestämmelser om tillträde och riskens övergång. Inte heller köparens avtalsbrott torde vålla så stora bekymmer, eftersom priset och betalningen i allmänhet regleras i köpeavtalet. Istället har jag i uppsatsen valt att fokusera på säljarens avtalsbrott, närmare bestämt varans, det vill säga bostadsrättens, beskaffenhet. Säljarens avtalsbrott i form av dröjsmål är inte en lika intressant fråga som frågan om fel i bostadsrätten. Jag har valt att enbart fokusera på 6

8 frågan om felbedömningen vid köp av bostadsrätt och helt lämna frågor om påföljd vid fel i bostadsrätt, såsom frågor om vilka påföljder som är aktuella och hur reklamation ska ske. Ämnet för denna uppsats är därför fel i bostadsrätt. 1.3 Disposition Efter inledningen görs en konkretisering av ämnesvalet vad gäller syfte och frågeställningar. Där formuleras syftet och fyra konkreta frågeställningar. Därefter följer ett avsnitt om metod och material. Där görs en genomgång av metoden för detta arbete med särskilt fokus på vilka bestämmelser som är tillämpliga och hur dessa ska tolkas. Därefter behandlas de fyra konkreta frågeställningarna i fyra avsnitt. Varje avsnitt inleds med en genomgång av frågeställningen och avslutas med en slutsats om svaret på frågan. Slutligen avslutas uppsatsen med en sammanfattning av svaren på arbetets frågeställningar och en diskussion de lege ferenda. 7

9 2 Syfte och frågeställningar Ämnet för uppsatsen är som ovan nämnts fel i bostadsrätt. Syftet är att redogöra för felbedömningen vid köp av bostadsrätt. Utgångspunkten för uppsatsen är hur betydelsefullt ett köp av en bostadsrätt är för köparen och säljaren. Jag är intresserad av de problem som aktualiseras när köparen gör gällande fel i en bostadsrätt och för att få en bild av detta har jag valt att studera olika rättsfall. Jag har valt att studera rättsfall från hovrätterna under åren , eftersom dessa är lätt tillgängliga via den juridiska informationstjänsten Zeteo. De hovrättsfall jag funnit har jag använt för att formulera konkreta frågeställningar för arbetet. Utifrån detta är syftet med uppsatsen att behandla följande frågeställningar: 1. Vilken beskaffenhet har köparen fog att förvänta sig vid köp av bostadsrätt? 2. Har säljaren en plikt att upplysa köparen om bostadsrättens beskaffenhet? 3. Har köparen en plikt att undersöka bostadsrätten före köpet? 4. Vilken betydelse har en friskrivningsklausul vid köp av bostadsrätt? 8

10 3 Metod och material 3.1 Allmänt om den rättsdogmatiska metoden Den metod som tillämpas i uppsatsen är den rättsdogmatiska metoden. Den fokuserar på rättssystemet som normativt system och inte på den faktiska tillämpningen av rättssystemet. 1 Syftet med metoden sägs ofta vara att rekonstruera normer. Eftersom den rättsdogmatiska metoden nästan alltid tar avstamp i ett konkret problem kan syftet också uttryckas som att konstruera lösningen på ett rättsligt problem genom att applicera en rättsregel. 2 När den rättsdogmatiska metoden utgår från ett konkret rättsligt problem innebär det att nyttjandet av metoden är en primärt praktiskt syftande verksamhet. 3 Detta innebär dock inte att det rättsvetenskapliga nyttjandet av metoden är detsamma som praktikerns nyttjande av metoden. Det rättsvetenskapliga nyttjandet, som tillämpas i detta arbete, innebär att det ställs krav på fullständighet, transparens, förklaringsmodeller och kritiskt förhållningssätt Tillämplig lag Den rättsdogmatiska metoden innebär konkret en användning av de allmänt accepterade rättskällorna. När det gäller rättskällor är det tre olika frågor som är intressanta, vilka är rättskällorna, var finns rättskällorna och hur användas dessa. När det gäller köp av bostadsrätt besvaras den första frågan i första hand med att lagen är den främsta rättskällan. Bland de allmänt accepterade rättskällorna är det i svensk rätt utan tvekan lagen som är den viktigaste rättskällan. 5 Det framgår i inledningen ovan att köplagens regler gäller vid köp av bostadsrätt. Detta kortfattade påstående kan behöva utvecklas. I svensk rätt finns ingen generell kodifikation av obligationsrätten eller av köprätten. Det finns flera olika köplagar. För att avgöra vilken lag som är tillämplig i ett konkret fall måste man utgå från varje lags förutsättningar. Enligt 1 1 st köplagen är lagen tillämplig på köp av lös egendom. Lös egendom bestäms negativt som motsatsen till fast egendom. 1 kap 1 1 st jordabalken anger att fast egendom är jord och att den är indelad i fastigheter. I jordabalken finns även bestämmelser om hur 1 Jareborg, Rättsdogmatik som vetenskap, SvJT 2004, s 9. 2 Kleineman, Rättsdogmatisk metod, 2013, s Kleineman, Rättsdogmatisk metod, 2013, s Kleineman, Rättsdogmatisk metod, 2013, s Strömholm, Rätt, rättskällor och rättstillämpning, 1996, s 334, Leijonhufvud, Författningstexter, 2014, s 93. 9

11 föremål kan bli fastighetstillbehör och därmed en del av fast egendom. En bostadsrätt är enligt 1 kap 3 1 st bostadsrättslagen den rätt i en bostadsrättsförening som en medlem har på grund av upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt. En bostadsrätt är med andra ord inte jord och ingen fastighet. Bostadsrätten kan inte heller bli fastighetstillbehör. Istället är en bostadsrätt lös egendom och därmed är köplagen tillämplig. Inom köprätten finns ytterligare lagar exempelvis konsumentköplagen. Enligt 4 köplagen gäller köplagen inte när konsumentköplagen är tillämplig. Enligt 1 1 st konsumentköplagen gäller lagen köp av lösa saker som en näringsidkare säljer till en konsument. Ett köp av en bostadsrätt kan ske mellan en näringsidkare och en konsument, även om det är mer ovanligt, men en bostadsrätt är inte en lös sak och därmed är inte konsumentköplagen tillämplig. Lösa saker även benämnt lösöre är rörliga fysiska föremål såsom kläder, bilar och båtar. 6 Vidare framgår av 5 köplagen att köplagen inte gäller när lagen (1987:822) om internationella köp är tillämplig. Enligt 1 lagen om internationella köp gäller CISG som lag i Sverige. Enligt artikel 1 CISG är konventionen tillämplig på köp av varor och även om termen varor inte definieras avses lösa saker eller lösöre. Därmed är CISG inte tillämplig på köp av bostadsrätt Tolkning av köplagen När det gäller den tredje frågan om rättskällorna, hur används rättskällorna, är den intressanta frågan vid köp av bostadsrätt hur köplagen ska tolkas. Det finns åtskilliga framställningar som generellt berör lagtolkning och dessa behöver inte beröras närmare här. Dessutom finns åtskilliga framställningar som specifikt berör tolkning av köplagen. Det som främst väcker frågor vid tolkning av köplagen är konflikten mellan utländskt och historiskt material. Köplagen har i allt väsentligt utformats utifrån CISG. Detta gör det svårt att vid lagtolkning hämta vägledning ur äldre rättskällor, till exempel tidigare rättspraxis och doktrin. 8 Till denna svårighet att använda äldre rättspraxis kommer sedan svårigheten att avgöra huruvida äldre rättsfall med hänsyn till rättsutvecklingen har förlorat betydelse. 6 Håstad, Köprätt, 2009, s Ramberg & Herre, Internationella köplagen (CISG), 2016, under rubriken Konventionen gäller bara köp av varor ( goods ). 8 Ramberg & Herre, Köplagen, 2016, under rubriken 1.3 Tolkning och tillämpning av köplagen. 10

12 Eftersom köplagen utformats utifrån CISG finns det inom köprätten även en konflikt mellan den i svensk rätt traditionellt starka användningen av förarbeten och användningen av utländskt material. Enligt Ramberg och Herre är svenska domstolars benägenhet att fästa stort avseende vid uttalanden i särskilt lagförarbetena på väg att minska på det köprättsliga området med hänsyn till önskemålet att vinna större internationell rättsenhet. 9 Samtidigt finns många skäl att använda förarbeten och enligt Håstad bör man i centrala frågor alltid följa motivuttalandet och i detaljfrågor normalt följa motivuttalandet. 10 En annan aspekt är dock att många motiv inom köprätten är knapphändigt formulerade, vilket gör att betydelsen av rättspraxis och doktrin ökar. 11 Av det anförda framgår att det inom köprätten finns många tolkningssvårigheter. På grund av detta samt den knapphändiga lagtexten och förarbetsuttalanden utgår denna uppsats i stor utsträckning från doktrin och rättspraxis. I den mån det finns intressanta förarbetsuttalanden hänvisas även till dessa. Endast undantagsvis hänvisas till rättspraxis och doktrin från tiden före den nuvarande köplagen. När det gäller tolkning av köplagen finns i denna uppsats ett särskilt problem som inte tidigare behandlats i framställningarna om tolkning av köplagen. Det är frågan om vilken betydelse fastighetsrättsliga bedömningar kan få vid köp av bostadsrätt. Det finns olika sätt att ta fram lösningar på rättsliga problem och i de fall där lagreglering saknas kan analogier göras. Det görs skillnad mellan laganalogi och rättsanalogi. Laganalogi innebär att en lagbestämmelse tillämpas trots att det tydligt framgår att fallet ligger utanför bestämmelsens betydelseområde. 12 Rättsanalogi innebär att rättsliga principer som anses gälla inom det aktuella rättsområdet tillämpas på ett fall där det saknas en regel. 13 Genom analogier kan lagregler och rättsprinciper få betydelse utanför sitt tillämpningsområde. Att lagregler och rättsprinciper får betydelse utanför sitt tillämpningsområde kan även ske på annat sätt. Det finns många olika tolkningsprinciper och tolkningsmetoder vid lagtolkning och en av dessa är ändamålsenlig tolkning eller teleologisk tolkning. Den metoden kan sägas innebära att man först fastställer typfall för en viss reglering och sedan prövar om det aktuella 9 Ramberg & Herre, Köplagen, 2016, under rubriken 1.3 Tolkning och tillämpning av köplagen. 10 Håstad, Köprätt, 2009, s Kihlman, Fel, 1999, s Strömholm, Rätt, rättskällor och rättstillämpning, 1996, s Strömholm, Rätt, rättskällor och rättstillämpning, 1996, s

13 fallet omfattas av samma ändamål som typfallen. 14 Skulle typfallen för en tillämplig regel inte ha samma ändamål som det aktuella fallet kan regeln tolkas utifrån andra bestämmelser som har samma ändamål som det aktuella fallet. Förarbetena till köplagen ger utrymme för en sådan teleologisk tolkningsmetod. När det gäller tillämpningsområdet för köplagen konstaterar förarbetena nämligen att lös egendom, som köplagen omfattar, är att hänföra till tillgångar av högst skiftande karaktär. Eftersom köplagens regler i första hand är utformade med tanke på köp av lösa saker kan köpeobjektets speciella karaktär motivera avsteg från de regler som gäller i fråga om köp av lös egendom i allmänhet. 15 Med andra ord är typfallet för reglerna i köplagen köp av lösa saker. Om köp av lösa saker inte har samma ändamål som köp av bostadsrätt kan lagen istället tolkas utifrån andra bestämmelser med samma ändamål som köp av bostadsrätt, det vill säga i första hand köp av fastighet. Av detta följer att det avseende köp av bostadsrätt finns utrymme att vid tolkningen av köplagen se till vilka bedömningar som gjorts avseende köp av fastighet. Det måste dock noteras att det vid lagtolkning inte är möjligt att göra avsteg från lagens ordalydelse. Lagen är en rättskälla av högre rang än förarbeten och rättspraxis. Rättsfallet NJA 1998 s 792 belyser hur det är möjligt att vid tolkning av köplagen ge betydelse år fastighetsrättsliga bedömningar. Fallet avsåg en tvist med anledning av fel i bostadsrätt, men frågan i målet var inte densamma som för detta arbete, det vill säga felbedömningen vid köp av bostadsrätt. Istället var parterna överens om att det förelåg fel enligt köplagen och frågan var om köparna hade rätt till prisavdrag trots att felet hade avhjälpts. Fallet är intressant eftersom det belyser vilken lagtolkningsmetod som kan användas vid tvister om köp av bostadsrätt. Felet i NJA 1998 s 792 bestod av förekomst av kackerlackor. Saneringen av lägenheten omfattades av bostadsrättsföreningens försäkring. Köparna krävde prisavdrag om kronor från säljaren. Högsta domstolen hänvisade till köplagens bestämmelser om avhjälpande och om hur prisavdrag är en subsidiär påföljd i förhållande till avhjälpande. En säljare har enligt 36 1 st köplagen rätt att avhjälpa felet till undvikande av prisavdrag om 14 Hellner, Rättsteori, 1992, s Prop 1988/89:76, s

14 detta kan ske utan väsentlig olägenhet för köparen och utan risk för att köparen inte får sina egna kostnader ersatta av säljaren. Köparen har enligt 37 1 st köplagen dock rätt att kräva prisavdrag om avhjälpande inte sker inom skälig tid. Högsta domstolen hänvisade till förarbetena till köplagen som anger att lagen främst är utformad för köp av lösa saker och att köpobjektets speciella karaktär kan motivera avsteg från reglerna i allmänhet. Domstolen hänvisade också till jordabalken och konstaterade att avhjälpande inte finns som påföljd enligt jordabalken. Slutligen fann majoriteten i Högsta domstolen att även om avhjälpandet skulle ha skett inom en månad så skulle avhjälpandet inte anses ha skett inom skälig tid. Ett justitieråd var skiljaktigt och ansåg att avhjälpandet hade skett inom skälig tid. NJA 1998 s 792 är ett fall av teleologisk tolkning av lagstiftningen. Begreppet inom skälig tid definieras med hänvisning till bland annat jordabalkens reglering som så begränsat när det gäller bostadsrätter att köparna i det aktuella fallet hade rätt till prisavdrag. Rättsfallet NJA 2016 s 237 är ett annat exempel på hur fastighetsrättsliga bedömningar ges betydelse vid tolkning av köplagen. Målet gäller fel i bostadsrätt. Ett fastighetsbolag hade köpt en bostadsrätt av ett aktiebolag. Bostadsrätten avsåg en kontorslokal där aktiebolaget tidigare hade bedrivit verksamhet. Lokalen skulle omvandlas till bostadslägenheter. Frågorna i Högsta domstolen var bland annat om lokalens area var mindre än vad som avtalats eller vad som annars uppgetts och om bostadsrätten därigenom var felaktig, om säljarens friskrivning gällde och om köparen reklamerat i tid. Dessutom var frågan om fastighetsbolaget hade rätt till prisavdrag och skadestånd. Flera av de aktuella frågorna kommer att behandlas senare i detta arbete men i detta sammanhang är frågan om bostadsrätten var felaktig särskilt intressant. Högsta domstolen fann att parterna avtalat om arean, att arean skulle vara kvadratmeter med marginell avvikelse, samt att bostadsrätten var felaktigt eftersom den verkliga arean var kvadratmeter. Högsta domstolen hänvisade här till NJA 1983 s 858. Rättsfallet NJA 1983 s 858 avser dock inte bostadsrätt eller tillämpning av köplagen. Det gäller istället köp av fastighet där köparna ansåg att fastighetens verkliga areal var en annan än den areal som parterna avtalat om. Det går inte att utläsa vad Högsta domstolen i NJA 2016 s 237 avsett med sin jämförelse med det äldre fastighetsrättsliga rättsfallet, men det torde ha att göra med att det i båda fallen var fråga om uppgifter från mäklaren som lagts till 13

15 grund för bedömningen. Med andra ord har Högsta domstolen gjort en teleologisk tolkning av lagstiftningen. När det gäller vad köparen har fog att förutsätta jämförs med vad en köpare av en fastighet har fog att förutsätta. Av det anförda framgår att det inom köprätten när det gäller köp av bostadsrätt är möjligt att vid lagtolkningen ta hänsyn till jordabalkens bestämmelser och till prejudikat från fastighetsrättens område. Detta sker även i denna uppsats. 3.4 Användning av rättspraxis En annan av de allmänt accepterade rättskällorna är rättspraxis. Som nämnts ovan är rättspraxis av stor betydelse inom köprätten, eftersom många motiv är knapphändigt formulerade. Därmed får prejudikat stor betydelse vid lagtolkning. I denna uppsats används flera prejudikat från Högsta domstolen vid besvarandet av uppsatsens frågeställningar. Som framgått ovan har rättspraxis från hovrätterna använts för att formulera frågeställningar för arbetet. Dessa rättsfall används dock inte för att besvara dessa frågeställningar. Däremot används de i uppsatsen för att belysa frågeställningarna genom konkreta exempel. 14

16 4 Köparens befogade förväntningar 4.1 Allmänt om avsnittet Detta avsnitt avser den första av uppsatsens fyra frågeställningar, frågan vilken beskaffenhet köparen har fog att förvänta sig vid köp av bostadsrätt. Detta är en fråga som ofta aktualiseras i fall som gäller om en bostadsrätt är felaktig, vilket också framgår av rättsfallen från hovrätterna. Som exempel kan nämnas Svea hovrätts dom den 13 februari 2014 i mål nr FT i det följande kallat nyckelfallet. I fallet hade en man i september 2011 tillträtt en nybyggd lägenhet med bostadsrätt i Hammarby sjöstad i Stockholm. I april 2012 sålde mannen bostadsrätten till en annan man och hans sambo. På tillträdesdagen i juni 2012 överlämnade säljaren två nycklar till lägenheten till köparen. Senare fick köparen veta att säljaren kvitterat ut tre nycklar när lägenheten varit nybyggd. Köparen hävdade att den borttappade nyckeln utgjorde ett fel i bostadsrätten. Han åtgärdade felet genom att byta lås och stämde säljaren och yrkade ersättning för låsbytet. Frågan i målet var om köparen hade fog att förvänta sig att överlåtelsen omfattade alla de nycklar som säljaren erhållit vid sitt köp av bostadsrätten. Ett annat exempel är Svea hovrätts dom den 15 april 2014 i mål nr T i det följande kallat biutrymmesfallet. I fallet hade en man i mars 1997 tillträtt en lägenhet med bostadsrätt. Den 5 maj 2008 hade mannen ingått ett avtal med bostadsrättsföreningen enligt vilket föreningen försålde två biutrymmen om sammanlagt 30 kvadratmeter till mannen. Tre dagar senare den 8 maj 2008 hade mannen sålt bostadsrätten till en annan man. Enligt köpeavtalet överlät säljaren bostadsrätten till lägenheten inklusive det till lägenheten anslutande utrymme om 30 kvadratmeter som säljaren förvärvat från föreningen. I objektsbeskrivningen som fogades till avtalet angavs även att lägenheten var 202 kvadratmeter plus 20 kvadratmeter biarea samt att det till lägenheten hörde ett trapphus om 10 kvadratmeter och en råvind om 20 kvadratmeter. Bostadsrättsföreningen hävdade att lägenhetens yta var 167 kvadratmeter. I tvist mellan köparen och bostadsrättsföreningen fastställde domstolen att lägenhetens yta var 192 kvadratmeter. Domstolen prövade dock inte om biutrymmesavtalet var ogiltigt. Köparen stämde säljaren och yrkade ersättning för rättegångskostnader i tvisten med föreningen, höjning av årsavgiften och påverkan på lägenhetens marknadsvärde. Frågan i målet mellan säljaren och köparen var bland annat vad köparen haft fog att förvänta sig avseende lägenhetens yta och biutrymmena. 15

17 För att besvara den första av uppsatsens fyra frågeställningar kommer detta avsnitt först att redogöra för olika struktureringar av felbegreppet och felreglerna som gjorts i doktrinen. Därefter redogörs för innehållet i 17 och 18 köplagen. Detta följs av en tillämpning av dessa bestämmelser på köp av bostadsrätt och slutligen en slutsats. I slutsatsen görs en återkoppling till nyckelfallet och biutrymmesfallet. 4.2 Felbegreppets och felreglernas struktur Med fel avses att en vara avviker från vad köparen har rätt att fordra. I doktrinen finns traditionellt en indelning av felbegreppet i olika typer av fel. Denna tradition kommer av att 1905 års köplag saknade regler för att bedöma om varan var avtalsenlig samt av att metoder för att göra denna bedömning utvecklades i doktrinen, främst i den inflytelserika lagkommentaren av Almén. 16 I denna traditionella indelning görs två uppdelningar i olika typer av fel. Den första uppdelningen gör skillnad mellan konkreta fel och abstrakta fel. Uppdelningen görs utifrån vad det är som varan avviker ifrån. Med konkreta fel avses avvikelser från vad som har avtalats mellan parterna eller vilka förväntningar som finns i det konkreta partsförhållandet. Med abstrakta fel avses avvikelser från vad köparen i allmänhet kan förvänta sig av varan. En parallell kan dras mellan denna uppdelning i konkreta fel och abstrakta fel och mellan avtalstolkningsläran. Ett alternativt uttryckssätt är att både konkreta fel och abstrakta fel utgår från avtalet. I sådana fall avses med konkreta fel, fel som framgår genom avtalstolkning i egentlig mening och med abstrakta fel de fel som framgår genom utfyllning. 17 Den andra indelningen gör skillnad mellan faktiska fel, rättsliga fel och rådighetsfel. Med faktiska fel avses avvikelser i fråga om varans egenskaper eller användning. 18 En annan beskrivning av faktiska fel är avvikelser som avser varans fysiska skick. 19 Med rättsliga fel avses avvikelser i form av att tredje man gör gällande äganderätt till varan, panträtt eller annan liknande rätt i den. Definitionen av rättsliga fel kommer från 41 köplagen som föreskriver särskilda påföljder vid rättsliga fel. Med rådighetsfel avses avvikelser i form av att köparen beroende på offentligrättsliga bestämmelser eller beslut av myndighet inte kan använda varan på det sätt som han tänkt sig. 16 Ramberg & Herre, Köplagen, 2016, under rubriken Felbegreppet. 17 Ramberg & Herre, Köplagen, 2016, under rubriken Felbegreppet. 18 Ramberg & Herre, Köplagen, 2016, under rubriken Olika typer av fel. 19 Håstad, Köprätt, 2009, s

18 Vid sidan om dessa två indelningar av fel finns exempel på indelning mellan fel i egentlig mening och brist. I den indelningen avses med fel att en vara i fråga om kvalitet avviker från vad köparen har rätt att fordra. Med brist avses att en vara i fråga om kvantitet avviker från vad köparen har rätt att fordra. 20 En annan typ av fel som lyfts fram är ändamålsfel och med ändamålsfel avses att varan inte är ägnad åt det ändamål för vilket varor av samma slag i allmänhet används. 21 Utifrån detta kan rådighetsfel sägas vara ett specialfall av ändamålsfelen. 22 En annan indelning av de köprättsliga felreglerna görs av Kihlman. 23 Han gör en indelning mellan en objektiv huvudregel och en subjektiv tilläggsregel. Den första bedömningen utgår från om köparen har befogade förväntningar. Enligt huvudregeln är avtalsföremålet felaktigt om det avviker från köparens befogade förväntningar och inte felaktigt om det avviker från köparens obefogade förväntningar. Enligt tilläggsregeln är dock avtalsföremålet ändå felaktigt om säljaren är i ond tro avseende köparens obefogade förväntningar. Säljarens kunskap om avtalsföremålets beskaffenhet och om köparens förväntningar saknar betydelse vid tillämpningen av huvudregeln. Allmänt kan dock om dessa indelningar av felbegreppet och felreglerna sägas att de oftast är främst pedagogiska. 4.3 Överensstämmelse med avtalet och befogade förväntningar enligt 17 köplagen Enligt 17 1 st köplagen ska varan i fråga om art, mängd, kvalitet, andra egenskaper och förpackning stämma överens med vad som följer av avtalet. Bestämmelsen framstår som självklar eftersom köplagen är dispositiv. Anledningen till att denna bestämmelse har tagits med i köplagen är att köplagen ska överensstämma med den internationella köplagen, CISG. 24 Möjligen har bestämmelsen till syfte att ge riktlinjer för tolkningen av köpeavtalet. Uttrycket följer av visar att avtalstolkningen inte ska vara begränsad till det som uttryckligen framgår av avtalet. Dessutom tar avtalstolkning i enlighet med CISG sikte på att undvika en alltför snäv tolkning. 25 Bestämmelsen i 17 1 st köplagen avser så kallade konkreta fel, det vill säga avvikelser från vad som uttryckligen avtalats mellan parterna eller de förväntningar som finns i det konkreta 20 Håstad, Köprätt, 2009, s Ramberg & Herre, Köplagen, 2016, under rubriken Felbegreppet. 22 Ramberg & Herre, Köplagen, 2016, under rubriken Olika typer av fel. 23 Kihlman, Fel, 1999, s Ramberg & Herre, Köplagen, 2016, under rubriken Vad kan anses följa av avtalet? 25 Ramberg & Herre, Köplagen, 2016, under rubriken Vad kan anses följa av avtalet? 17

19 partsförhållandet. Dessa fel kallas också subjektiva, men det ska framhållas att det inte sker någon subjektiv bedömning vid felbedömning. Det intressanta är om fel förekommer och det är i regel ointressant vad som orsakat felet eller vad säljaren känt till om felet. Enligt 17 2 st köplagen finns fyra punkter som fastslår vilken beskaffenhet varan ska ha om inte annat följer av avtalet. Uttrycket om inte annat följer av avtalet innebär två saker. Dels innebär det att det andra stycket är subsidiärt till det första stycket. Vid felbedömningen ska man i första hand pröva om varan avviker från vad som följer av avtalet. 26 Det innebär att parterna uttryckligen måste avtala bort dessa bestämmelser för att de inte ska gälla. Bestämmelserna kallas utfyllande eftersom de fyller ut avtalet på punkter där det inte ger besked. De två första punkterna i 17 2 st köplagen anger att varan ska vara ägnad för det ändamål som den är avsedd. Dessa punkter avser med andra ord ändamålsfel och det centrala för bedömningen är varans funktion. Däremot påverkar varans kvalitet inte bedömningen. Anledningen till detta är att det kan föreligga olika kvalitetsgrader och att det bara är möjligt att avgöra vilken kvalitetsgrad som är aktuell i fallet med hjälp av tolkning. Därmed är det bättre att göra en prövning av kvaliteten genom en tillämpning av 17 1 st eller 3 st köplagen. 27 Enligt ordalydelsen anges ändamålet i singular, det ändamål. Detta är dock inte avgörande. Om det är fråga om en vara som har flera ändamål ska varan anses felaktig om den inte uppfyller samtliga ändamål. 28 Enligt den första punkten i 17 2 st köplagen ska varan vara ägnad för det ändamål för vilket varor av samma slag i allmänhet används. Med andra ord ska varan ha normal funktionsduglighet. Enligt den andra punkten ska varan vara ägnad för det särskilda ändamål för vilket varan var avsedd att användas. Detta gäller dock bara om ytterligare två rekvisit är uppfyllda, nämligen dels att säljaren vid köpet måste ha insett detta särskilda ändamål och dels att köparen har haft rimlig anledning att förlita sig på säljarens sakkunskap och bedömning. Det första rekvisitet innebär att frågan om ändamålet aktualiserats mellan parterna utan att det kan anses framgå av avtalet. Detta är ett exempel på hur nära dessa utfyllande bestämmelser ligger utfyllnad som en del av avtalstolkningen. Ett alternativ till att tillämpa den andra punkten kan vara att omtolka vad som enligt avtalet är föremålet för köpet 26 Ramberg & Herre, Köplagen, 2016, under rubriken Vägledande normer om inte annat följer av avtalet. 27 Ramberg & Herre, Köplagen, 2016, under rubriken Allmänt ändamål (marknadsmässigheten). 28 Kihlman, Köprätten, 2011, s

20 och därefter tillämpa den första punkten. 29 Det andra rekvisitet innebär att det föreligger en skillnad i kunskap och erfarenhet mellan köparen och säljaren st 2 p köplagen är främst avsedd för sådana typfall när köparen inte har tillräcklig sakkunskap och därför endast talar om för säljaren vad han eller hon ska använda varan till och sedan förlitar sig på att säljaren ska kunna tillhandahålla lämplig vara. 30 Den tredje och den fjärde punkten i 17 2 st köplagen fastslår att varan ska ha egenskaper som framgår av prov eller modell respektive att varan ska vara förpackad på vanligt eller annars försvarligt sätt, om förpackning behövs för att bevara eller skydda varan. Enligt 17 3 st köplagen är en vara att anse som felaktig om den avviker från vad som gäller enligt första eller andra stycket eller i något annat avseende avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Detta anses allmänt vara grundprincipen för felansvaret nämligen att köparens befogade förväntningar skyddas. 31 Detta är också huvudregeln enligt Kihlmans indelning av köprättens felregler. Detta tillägg, att varan är felaktig om den i något annat avseende avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta, tillkom dock på Lagrådets inrådan, även om Lagrådet föreslog att tillägget skulle innehålla kravet på väsentlig avvikelse från köparens befogade förväntningar. Syftet med tillägget var att tydliggöra att st köplagen inte ska tolkas motsatsvis, något som tidigare bara framgick av förarbetena. 32 Bestämmelsen har inte heller någon motsvarighet i artikel 35 CISG. Syftet har med andra ord inte varit att bilda en sådan grundprincip eller huvudregel, även om lagtextens onekligen har en sådan ordalydelse. Ordalydelsen innebär också att bestämmelsen om vad köparen med fog kunnat förutsätta i 17 3 st köplagen fungerar som grundprincip inte bara i förhållande till st köplagen utan även till bestämmelsen om säljarens uppgiftansvar i 18 köplagen, något som också uppmärksammas i förarbetena. 33 Förarbetena ger ingen ledning när det gäller vad köparen med fog kunnat förutsätta. Det enda som anges är att det överlämnas åt rättstillämpningen att avgöra när sådana ytterligare fall kan anses föreligga. 34 Som grundprincip kan regeln anses generell och tämligen intetsägande Kihlman, Köprätten, 2011, s Ramberg & Herre, Köplagen, 2016, under rubriken Särskilt ändamål. 31 Ramberg & Herre, Köplagen, 2016, under rubriken Köparens befogade förutsättningar. 32 Prop 1988/89:76, s Prop 1988/89:76, s Prop 1988/89:76, s Håstad, Köprätt, 2009, s

21 Avgörande är emellertid att dra en gräns mellan köparens befogade och obefogade förväntningar. De befogade förväntningarna är de förväntningar som en annan förnuftig köpare skulle ha i motsvarande situation. 36 Med andra ord är gränsdragningen mellan befogade och obefogade förväntningar helt beroende av situationen. En viktig del av de förutsättningar som ska beaktas är naturligtvis köpeavtalet och av detta följer att parterna har makt över gränsdragningen. Genom beskrivningen av varan och genom prissättningen kan parterna till exempel påverka vilka förväntningar som en förnuftig köpare har. En annan viktig del av de förutsättningar som ska beaktas är köparens kunskaper om varan. Om köparen till exempel har vetskap om att varan har vissa brister, kan han eller hon inte anses ha befogade förväntningar på att varan ska vara utan dessa brister. På detta sätt anknyter grundprincipen i 17 3 st köplagen till bestämmelserna om köparens undersökning av varan i 20 köplagen. 4.4 Säljarens uppgiftsansvar enligt 18 köplagen Enligt 18 1 st köplagen ska fel anses föreligga även när varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om varans egenskaper eller användning som säljaren har lämnat vid marknadsföringen av varan eller annars före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet. Bestämmelsen innehåller två huvudsakliga rekvisit, nämligen dels att säljaren lämnat uppgifter och dels att dessa uppgifter har inverkat på köpet. När det gäller det första rekvisitet att säljaren har lämnat uppgifter uppstår flera frågor som delvis besvaras av lagtexten. Den första frågan är vilken typ av uppgift det kan vara. Lagtexten anger att det ska vara uppgifter om varans egenskaper eller användning. Så kallade kringuppgifter, som visserligen rör varans egenskaper eller användning men som har till främsta syfte att främja avsättningen kan dock i allmänhet inte grunda felansvar. 37 Som exempel på en kringuppgift är att en känd person ägt eller använt varan. 38 Begränsningen till uppgifter om varans egenskaper eller användning innebär att inte heller uppgifter om varans pris omfattas av bestämmelsen. 39 En annan aspekt är att uppgifterna måste vara tillräckligt 36 Kihlman, Köprätten, 2011, s Prop 1988/89:76, s Håstad, Köprätt, 2009, s Ramberg & Herre, Köplagen, 2016, under rubriken Uppgifternas karaktär. 20

22 konkreta för att omfattas av bestämmelsen. 40 Detta innebär att ett allmänt lovprisande eller andra allmänt hållna värdeomdömen inte grundar uppgiftsansvar för säljaren. En annan fråga som gäller det första rekvisitet är när uppgifterna ska ha lämnats och lagtexten anger att de ska ha lämnats vid marknadsföringen av varan eller annars före köpet. Bestämmelsen i 18 köplagen kallas ofta för säljarens marknadsföringsansvar, men denna formulering visar att säljaren ansvarar även för andra uppgifter än de som lämnas vid marknadsföring. Det är oklart vad uttrycket före köpet avser. I tidigare lagstiftning med liknande bestämmelser har till exempel uttrycket vid köpet använts men detta ändrades i köplagen utan någon motivering. 41 Frågan är dock om skillnaden har någon egentlig betydelse. I ett rättsfall som visserligen rör den äldre köplagen, NJA 1991 s 808, ansågs säljaren inte ansvara för uppgifter som lämnats innan parterna ingått i verkliga avtalsförhandlingar. Rättsfallet har dock ifrågasatts i doktrinen. 42 Att uppgifter som lämnats mycket lång tid före köpet inte har betydelse är självklart. Detta framgår om inte annat av bestämmelsens andra rekvisit, att säljarens uppgifter ska ha inverkat på köpet. Uppgiftansvaret måste dock omfatta uppgifter som säljaren lämnat så nära före köpet att köparen därför inte åter tar upp frågan vid avtalsförhandlingarna. Frågan om tiden för lämnandet av uppgifterna anknyter också till gränsdragningen mellan 18 1 st och 17 1 st köplagen st köplagen omfattar uppgifter om varans egenskaper eller användning som framgår av avtalet och vissa utfästelser som säljaren gör vid köpet kan genom avtalstolkning anses utgöra avtalsinnehåll. Förarbetena konstaterar också att säljarens uppgiftsansvar enligt 18 1 st köplagen i viss utsträckning kan härledas ur principen att varan ska överensstämma med vad som har avtalats. 43 Dessutom hänvisar förarbetena till 17 3 st köplagen, såsom angetts ovan, till 18 köplagen och en vara som avviker från uppgifter som säljaren lämnat före köpet kan antas avvika från köparens befogade förväntningar. Syftet med bestämmelsen om säljarens uppgiftsansvar måste dock vara något annat än en upprepning av säljarens ansvar enligt 17 köplagen. Det kan vara fråga om en komplettering till ansvaret enligt 17 1 st köplagen eller med andra ord att uttrycket före köpet kan användas för att omfatta uppgifter som inte kan sägas utgöra avtalsinnehåll. Det kan också vara fråga om en konkretisering av ansvaret enligt 17 3 st köplagen. En sådan konkretisering är värdefull 40 Prop 1988/89:76, s Håstad, Köprätt, 2009, s Håstad, Köprätt, 2009, s Prop 1988/89:76, s

23 eftersom den underlättar bevisningen för köparen. 18 köplagen motsvaras inte av någon bestämmelse i CISG får också närmast ses som en skyddsbestämmelse för köparen. 44 När det gäller det andra rekvisitet att säljarens uppgifter har inverkat på köpet kan det konstateras att det ställs krav på ett orsakssamband. Uttrycket antas ha inverkat ska inte uppfattas som en begränsning till säljarens fördel, det vill säga att säljaren skulle gå fri om han eller hon inte förstått att uppgifterna inverkat på köparen. Istället är det fråga en bevislättnad för köparen. 45 Uttrycket antyder ett förhållandevis lågt beviskrav. Troligen räcker det för köparen att bevisa att den felaktiga uppgiften utgjort en del av beslutsunderlaget. 46 En intressant fråga vad gäller det andra rekvisitet är vad som händer om säljaren tar tillbaka uppgiften. Enligt 18 3 st köplagen har säljaren inget uppgiftsansvar om uppgiften har rättats i tid på ett tydligt sätt. Enligt förarbetena omfattar detta även det fall där säljaren klargör att han eller hon inte kan stå för riktigheten av uppgiften, under förutsättning att denna förklaring tar direkt sikte på den tidigare uppgiften. 47 Det kan dock ifrågasättas om detta ryms inom bestämmelsens ordalydelse. Antagligen innebär detta dock inga praktiska problem eftersom det i detta fall, där säljaren klargör att han eller hon inte kan stå för riktigheten av uppgiften, kan sägas att uppgiften inte har inverkat på köpet. Enligt 18 2 st köplagen gäller säljarens uppgiftsansvar även för uppgifter om varans egenskaper eller användning som någon annan än säljaren, i tidigare säljled eller för säljarens räkning, har lämnat. Undantag görs dock för det fall där säljaren varken kände till eller borde ha känt till uppgifterna. Den intressanta frågan avseende 18 2 st köplagen är vem som omfattas av uttrycket någon annan än säljaren. Att det inte bara är säljarens fullmäktige som omfattas är självklart eftersom en fullmäktig omfattas redan av bestämmelsen i 18 1 st köplagen. I förarbetena verkar det förutsättas att säljaren har ett avtalsförhållande med den som lämnat uppgiften för att säljaren ska ha en åtminstone teoretisk möjlighet att regressvis vända sig mot den som 44 Ramberg & Herre, Köplagen, 2016, under rubriken Bestämmelsens ursprung och syfte. 45 Håstad, Köprätt, 2009, s Ramberg & Herre, Köplagen, 2016, under rubriken Orsakssambandet mellan oriktig uppgift och köpet. 47 Prop 1988/89:76, s

24 lämnat uppgiften. 48 I tveksamma fall ska det avgörande enligt förarbetena vara hur en köpare objektivt sett har anledning att uppfatta situationen Fel i bostadsrätt och 17 och 18 köplagen När det gäller felreglerna i 17 och 18 köplagen och fel i bostadsrätt är den första frågan i vilken utsträckning reglerna aktualiseras vid köp av bostadsrätt. Svaret är att nästan samtliga regler i hög grad aktualiseras. Undantaget är 17 2 st 3 4 p köplagen som innebär att varan ska ha egenskaper som framgår av prov eller modell respektive att varan ska vara förpackad på vanligt eller annars försvarligt sätt, om förpackning behövs för att bevara eller skydda varan. Dessa regler är inte aktuella när det gäller köp av bostadsrätt. Den andra frågan är hur reglerna ska tolkas vid köp av bostadsrätt. Högsta domstolen har gett vägledning vid tolkningen av och sambandet mellan 17 och 18 köplagen vid köp av bostadsrätt i rättsfallet NJA 2016 s 237. Fallet berörs i korthet i avsnittet om metod och material men här sker en utförligare genomgång av omständigheterna i målet. Ett fastighetsbolag förvärvade en bostadsrätt till en lokal från ett bolag som tidigare hade bedrivit verksamhet i lokalen. Fastighetsbolagets syfte med förvärvet var att konvertera kontorslokalerna till bostadsrättslägenheter. I samband med försäljning fick fastighetsbolaget vid tre tillfällen uppgiften att lokalen var kvadratmeter. I tidningsannonsen för lokalen angavs att arean var kvadratmeter. I objektsbeskrivningen som fastighetsbolagets företrädare fick vid visningen angavs under beskrivning att lokalen var kvadratmeter. I objektsbeskrivningen angavs under rubriken storlek även att boarean var cirka kvadratmeter och att areauppgiften kom från bostadsrättsföreningen. I köpeavtalet fanns inga uppgifter om lokalens storlek. Objektsbeskrivningen utgjorde inte bilaga till avtalet. Däremot angavs under rubriken Övriga handlingar att köparen hade tagit del av upprättad objektsbeskrivning. Köpeavtalet innehöll även en friskrivningsklausul som avsåg samtliga fel i bostadsrätten, men som inte påverkade av säljaren lämnade garantier. Lokalens storlek nämndes inte bland garantierna. Efter tillträdet mätte fastighetsbolaget upp lokalen och senare mätte även säljaren upp lokalen. Fastighetsbolaget kom fram till att lokalen var kvadratmeter och säljaren till att lokalen var kvadratmeter. Parterna var dock eniga om 48 Håstad, Köprätt, 2009, s Prop 1988/89:76, s

25 att lokalen var mindre än kvadratmeter. En av frågorna i målet var om detta utgjorde fel i bostadsrätten. Högsta domstolen gjorde inledningsvis några allmänna uttalanden om tillämpningen av 17 och 18 köplagen. Avseende 17 köplagen fastslog Högsta domstolen att uttrycket vad som följer av avtalet inte får ges ett alltför snävt innehåll och att uppgifter vid sidan om den skrivna texten kan vara betydelsefulla när avtalets innehåll ska fastställas. Detta gäller muntliga eller skriftliga uppgifter från säljarsidan om de har lämnats i samband med köpet och rimligen har utgjort underlag för vad parterna har kommit överens om. Högsta domstolen uttalade vid köp av bostadsrätt att det normalt vid överlåtelse av en bostadsrätt förhåller sig så att köpeavtalet har föregåtts av flera kontakter mellan parterna. Utgångspunkten ska då vara att de slutligt formulerade avtalsvillkoren ska ses i ljuset av och inte isolerade från parternas tidigare kontakter i saken. Typiskt sett ska det enligt Högsta domstolen ställas krav på tydlighet om en part ska kunna frigöra sig från i vart fall mer preciserade uppgifter om varan som har lämnats under förhandlingar och andra kontakter som rört köpet. Vad gäller 18 köplagen konstaterade Högsta domstolen att felansvaret enligt 18 köplagen delvis kan härledas ur principen att varan ska överensstämma med vad som avtalats. I vissa situationer kommer uppgifter från säljaren att ses som en del av själv avtalet. Ansvaret enligt 18 köplagen ska enligt Högsta domstolen inte leda till en snävare syn på vad som ligger i parternas avtal utan ska ses som ett utvidgat ansvar för säljaren. Högsta domstolen fann att uppgiften om lokalens area utgjorde en avtalad egenskap. Bostadsrätten fick därmed anses vara felaktig med hänvisning till 17 köplagen. Högsta domstolens dom innebär att två regler kan ställas upp när det gäller köp av bostadsrätt. Den första är att samtliga uppgifter från säljarsidan, både muntliga och skriftliga, som rimligen utgjort underlag för köpeavtalet kan vara betydelsefulla när köpeavtalets innehåll ska fastställas. Det andra är att det ska ställas krav på tydlighet om säljaren ska kunna frigöra sig från i vart fall mer preciserade uppgifter om bostadsrätten som har lämnats under de kontakter som rört köpet. 24

26 Som tidigare nämnts kan jordabalkens bestämmelser och fastighetsrättsliga prejudikat påverka tolkningen av 17 och 18 köplagen när det gäller köp av bostadsrätt. 4 kap 19 1 st jordabalken motsvarar till stor del 17 1 och 3 st köplagen. 18 köplagen saknar dock motsvarighet i jordabalken. När det gäller köp av fastighet har det dock utvecklats en rättspraxis som även tar hänsyn till säljarens uppgifter. I en fallande skala nämns säljarens uttryckliga garantier, enuntiationer och andra uppgifter. Uttryckliga garantier och enuntiationer anses följa av avtalet och ryms inom jordabalkens motsvarighet till 17 1 st köplagen. Även andra uppgifter kan till viss del ses som en avtalad standard, men till en större del ses som en abstrakt standard och rymmas inom jordabalkens motsvarighet till 17 3 st köplagen. 50 En enuntiation är en preciserad uppgift om fastigheten som säljaren lämnat, som är ägnad att inge tillit och som gjort intryck på köparen. 51 Högsta domstolen hänvisar i NJA 2016 s 237 som tidigare nämnts till NJA 1983 s 858 som rör köp av fastighet. I NJA 1983 s 858 förelåg en enuntiation avseende fastighetens areal. 52 Om reglerna som avser köp av bostadsrätt i enlighet med NJA 2016 s 237 kan anses ligga nära motsvarande regler avseende köp av fastighet, så finns det ett område där reglerna skiljer sig åt. Jordabalken saknar motsvarighet till 18 2 st köplagen om säljarens ansvar för annans uppgift. Frågan både vid köp av bostadsrätt och köp av fastighet är vilket ansvar säljaren har för mäklarens uppgifter. När det gäller köp av fastighet görs skillnad mellan olika situationer. 53 Om mäklarens uppgift ursprungligen kommer från säljaren och mäklaren bara vidarebefordrar uppgiften eller om mäklaren har en fullmakt så anses säljaren ha samma ansvar som om han eller hon själv lämnat uppgiften. Om mäklarens uppgift inte kommer från säljaren blir säljaren dock bara ansvarig om säljaren bekräftar mäklarens uppgifter eller möjligen om säljaren får reda på uppgiften och underlåter att dementera uppgiften. När det gäller köp av bostadsrätt görs inte sådan uppdelning. Uppgifter som mäklaren lämnar anses lämnade för säljarens räkning och därför omfattas av säljarens uppgiftsansvar enligt 18 2 st köplagen. Nästa fråga när det gäller bostadsrätt är då vad säljaren känt till eller borde ha känt till. Troligen borde säljaren känna till alla skriftliga uppgifter som mäklaren lämnar till 50 Grauers, Fastighetsköp, 2007, s Grauers, Fastighetsköp, 2007, s Grauers, Fastighetsköp, 2007, s Grauers, Fastighetsköp, 2007, s