Så hittade vi vårt drömställe

Transkript

1 Investera Investmentbolag Sid 46 Infrastrukturfonder Sid 48 Utländska köpare driver på Så hittade vi vårt drömställe Foto: Casper Hedberg Vi har säkert betalat för mycket men med stockholmsögon sett är det billigt, säger Stefan Blom som tillsammans med hustrun Carmen och sonen Sebastian efter två års letande har hittat vad de sökt. Privata Affärers undersökning visar att fritidshuspriserna fortsätter upp. På följande sidor kan du se utvecklingen för tolv av Sveriges kommuner. MAJ 2010 Privata affärer 35

2 Investera Fritidshus Isnitt ökade fritidshuspriserna i Sverige med 18 procent under fyra år. Fem län når en uppgång på över 30 procent. Mest ökade Kalmar, 40-procent, därefter följer Jönköping, Gotland, Värmland och Östergötland. Privata Affärer lät det oberoende värderingsföretaget Värderingsdata i Kungsbacka undersöka prisutvecklingen på fritidshus i Sverige mellan den 1 januari 2006 och den 31 december I Värmland tvekar man inte om vad uppgången beror på. Det är framför allt den lilla röda stugan med vita knutar, nära vatten, som är populär, säger Terese Djus på mäklarfirman Husman Hagberg i Karlstad. Många av köparna i Värmland kommer från Norge. Stellan Lundström, professor i byggoch fastighetsekonomi på Kungliga Tekniska Högskolan, KTH, i Stockholm, bekräftar det utländska köpintresset. Prisstegringarna i södra Sverige och i Värmland beror mycket på utländska köpare, norrmän i Värmland och holländare och tyskar i söder, säger Stellan Lundström. Oskarshamn +100%* Älvkarleby +92% kr kr kr kr Det bekräftas även av Mäklarsamfundet, mäklarnas branschorganisation. Enligt deras statistik är det framför allt två län som sticker ut när det gäller utländskt ägande av fritidshus, Kronobergs län i Småland och Värmlands län. Det utländska ägandet i Kronoberg uppgår till 39 procent. Om man tittar på de fritidshus som köps i dag blir andelen ännu högre. I Värmland uppgår det utländska ägandet till 21 procent. Dessutom är det vanligt att norrmän köper villor i Värmland och använder som fritidshus, vilket hamnar utanför den här statistiken, säger Claudia Wörmann som är analysansvarig på Mäklarsamfundet. Norrmän, tyskar, holländare och danskar är de största utländska köpargrupperna, enligt Claudia Wörmann. I Sverige får många utlänningar mycket hus för pengarna och de har kunnat dra nytta av en minst sagt gynnsam Många länder har inte den här typen av fritidshus Claudia Wörmann *Prisutvecklingen sedan 2006, gäller för alla kommunerna. Fortfarande låga priser Som många andra orter känner man i Oskarshamn av pristrycket från nyinflyttade och från fritidshus som omvandlas till permanenta hus. Många hus som är kodade som fritidshus köps av folk som vill bo permanent, och då är de villiga att betala mer. Det driver upp priserna och statistiken, säger Percy Forneheim på Forneheims Fastighetsbyrå i Oskarshamn. Att Oskarshamn är en kustkommun spelar också in, liksom närheten till Öland. Även om Öland är den stora magneten här nere så har folk även börjat upptäcka Kalmar läns kuststräcka. Priserna är lägre här och dessutom är det ju mil kortare att åka för en stockholmare, säger Percy Forneheim. I Oskarshamn märker man inte av några utländska köpare. En stor köpargrupp är i stället företagare från Smålands inland som säljer sina företag och söker sig till kusten när de går i pension. Privata Affärers råd: Du betalar för läget. Om du är ute efter en kuststräcka som inte är så exploaterad ännu så kan Oskarshamn vara ett bra val. Ny motorväg höjer priserna En förbättrad E4 och utbyggd järnvägstrafik, i form av Upptåget, har gjort det lättare att ta sig till och från Skutskär och de andra orterna i Älvkarleby kommun. Det har lett till att uppsalabor och stockholmare har börjat hitta till den lilla kustkommunen söder om Gävle. De nya spekulanterna har bidragit till att fritidshuspriserna stigit med 91 procent mellan 2006 och Många fritidshus har dessutom gjorts om till permanentboende och ett område har fått kommunalt vatten och avlopp, säger Malin Jansson på Svensk Fastighetsförmedling i Skutskär, om förklaringen till prisuppgången. Jämfört med prisnivåerna i kustkommunerna närmare Stockholm är dock priserna fortfarande låga i Älvkarleby. Snittpriset för ett fritidshus 2009 låg på 1 miljon kr. Och detta på ett avstånd på 15 mil, eller 2 timmar med tåg, från Stockholm. Privata Affärers råd: Var ute i god tid, för det kommer att bli tryck på marknaden. 36 Privata affärer maj 2010

3 Investera Nässjö +86% Borgholm +69% Arvika +68% kr kr kr kr kr Sjöar och danskar ger uppgång Nässjö ligger mitt inne i Småland, så här är det inga kustfastigheter som är med och bidrar till prisuppgången, men trots det har priset på det genomsnittliga fritidshuset stigit ifrån drygt kr till nästan kr mellan 2006 och Den lokala mäklaren framhäver ändå närheten till vatten, i form av en mängd sjöar, som en starkt bidragande orsak till det ökande intresset. Dessutom har Fler och fler danskar hittar hit vilket har ökat efterfrågan Anne-Lé Johansson fler och fler danskar hittat hit vilket har ökat efterfrågan, säger Anne-Lé Johansson på Svensk Fastighetsförmedling i Nässjö. Relativt sett är fritidshusen i Nässjö dessutom fortfarande billiga. I grannkommunen Jönköping ligger snittpriset på närmare miljonen. Privata Affärers råd: Använd internet för att hitta objekten, Hemnet är en bra sida. Sommarparadis lockar många Öland är ett välkänt svenskt sommarparadis och det avspeglar sig på fritidshuspriserna. Snittpriset i Borgholms kommun 2009 låg på 1,4 miljoner kr, en uppgång med nästan kr på fyra år. Många faktorer bidrar till utvecklingen. Efterfrågan blir större och större och naturligtvis har den låga räntan gjort sitt till. Många penningstarka 40-talister har köpt fritidshus och många köper för att på sikt flytta dit permanent, säger Lasse Uhr på Mäklarbyrån på Öland. Framför allt är det hus i närheten av Borgholms stad som är attraktiva, då många vill ha Borgholms nöjesutbud på cykelavstånd. Oron i världen gör dessutom att många vill ha en fast punkt i tillvaron i Sverige, och då ligger ju Öland bra till med sitt vackra väder. Privata Affärers råd: Ta tid och fundera ut vilket läge du vill ha innan du köper förhasta dig inte. Besiktiga huset du köper och ta kontakt med din bank innan du påbörjar budgivning kr Alla objekt är hämtade från Hemnet den 12 april. Norrmännen driver på Ivästra Värmland är trenden med norska köpare som pressar upp priserna väldigt stark. Jag skulle tro att 75 procent av alla köpare var utlänningar 2008 och snittet under andra halvan av 00-talet låg på över 50 procent, säger John Erik Carlsson på Mäklarhuset i Arvika. Förklaringen är enkel. Orsaken är närheten till Oslo och Gardemoen, samt att prisbilden på fritidshus i Norge är mycket högre, troligen det dubbla. Sedan har kronkursen gjort sitt till också, säger John Erik Carlsson. Även om norrmännen är i stor majoritet så har även en del holländare och danskar hittat till de värmländska skogarna. Det som framför allt drar är stugor med sjöläge mattades marknaden av något då utbudet blev mindre men nu ser det ut att vara på gång igen, med många nya objekt. Privata Affärers råd: Fina objekt går väldigt snabbt, så se till att vara aktiv och följ utvecklingen på nätet. maj 2010 Privata affärer 37

4 Investera Fritidshus växelkurs. Många länder har dessutom inte den typen av fritidshus som vi har i Sverige, utan de har mer av sportstugor, som alla ser likadana ut och är byggda vid samma tillfälle, säger Claudia Wörmann. Stellan Lundström ser redan en annan, minst lika kapitalstark köpargrupp som de tidigare, som står och knackar på dörren till de svenska fritidshusen. Redan i dag ser vi att välbärgade ryssar söker sig till Åre och Sälen och detta är en trend som vi bara sett början på. Förmögna människor ifrån framför allt östra Europa kommer att kunna driva upp priserna på exklusiva objekt i Sverige, säger Stellan Lundström. Vilka faktorer är det då som påverkar fritidshuspriserna? Samma som för villor och bostadsrätter. Eftertraktade områden, hög efterfrågan kombinerat med Räntan påverkar priserna på fritidshus mer än på villor Stellan Lundström lågt utbud samt den låga räntan, säger Jeanette Gustafsdotter, vd på Mäklarsamfundet. Men det finns en fara att priserna kan påverkas negativt. Två faktorer som kan komma att påverka priserna är dels om Finansinspektionen kommer med nya regler om lånetak och/eller amorteringskrav för bolån, dels hur snabbt och hur aggressivt Riksbanken väljer att höja räntan, säger Jeanette Gustafsdotter. Om kraven blir hårda och räntan hög kan det leda till en avmattning och till stillastående priser. Däremot har Jeanette Gustafsdotter svårt att se prissänkningar i eftertraktade områden, då efterfrågan är fortsatt hög. Givetvis kommer det att finnas regionala skillnader i områden som har problem på arbetsmarknaden till exempel. Enligt Stellan Lundström kan Riksbankens kommande räntehöjningar komma att påverka fritidshuspriserna negativt. Fritidshuspriser har historiskt sett påverkats mer av räntenivån än villapriser, då fritidshus är mer av en marginalprodukt, säger han. Förutom inflyttning från utlandet finns det ytterligare en trend som påverkat priserna på fritidshus uppåt. Att priserna stiger runt storstäderna, Karlstad +65% Söderköping +62% Ge ett bud kr Röd stuga med vita knutar lockar Snittpriset för ett fritidshus i Karlstad närmar sig kr, och vad det är som drivit på prisuppgången är det ingen tvekan om. Förklaringen befinner sig ett par timmar västerut. Värmland har ett bra läge nära Norge och Osloregionen. Många norrmän vill dessutom ha sitt sommarhus nära Karlstad, som de tycker är en trevlig stad, säger Terese Djus på fastighetsmäklaren Husman Hagberg i Karlstad. Det är alltså våra grannar i väster som driver priserna. Även om de flesta på visningarna är svenskar så slutar det ofta med att en norrman köper huset. De jämför ju med de dyrare priserna på norska fritidshus. Och vad som är allra mest populärt bland spekulanterna är det inte heller någon tvekan om. Det är framför allt den lilla röda stugan med vita knutar, nära vatten, som är populär, och såna har vi gott om i Värmland, med Vänern och alla andra sjöar, säger Terese Djus. Privata Affärers råd: Har du ekonomisk möjlighet så köp guldlägena, de kommer att stå sig i längden kr kr Exklusiva objekt stiger i pris Det är skärgården som drar och framför allt är det de exklusiva objekten som dragit i väg i pris i Söderköping, säger Roger Öhman på Teinmark & Det är de exklusiva objekten i skärgården som drar Roger Öhman Öhman mäklarbyrå i Norrköping. I dagarna har Roger Öhman lagt ut ett objekt till försäljning för 8 miljoner kr och för inte så länge sedan såldes ett annat objekt för över 6 miljoner kr. Det är höga priser för att vara i Söderköping. Även de mindre och inte så exklusiva objekten har stigit i pris men inte i samma omfattning. En bidragande orsak till att priserna stigit med över 60 procent de senaste fyra åren är att fler utlänningar och stockholmare har hittat till Östergötlands kust. Privata Affärers råd: Den långa vintern har försenat marknaden i år så det gäller att vara med när det tar fart ordentligt. Följ objekten på hemsidor som Hemnet. 38 Privata affärer maj 2010

5 Investera Motala +60% Sotenäs +48% Höganäs +45% kr kr kr kr kr kr Gynnas av sjönära lägen Även om Motala inte ligger vid havet finns det gott om vatten med bland annat en lång kuststräcka emot Sveriges andra sjö, Vättern, samt med sjön Boren. Det bidrar till prisuppgången i Motala. Fritidshusen i sig skiljer sig inte från andra fritidshus, utan det är läget vid vattnet som drar, och det finns mycket vatten i Motala, säger Anna Kjellstrand på ERA Fastighetsmäklare i Motala. Läget är alltså en bidragande orsak till att medelpriset för ett fritidshus i Motala under 2009 steg till över miljonen. Det är läget vid vatten som lockar Anna Kjellstrand Privata Affärers råd: Säljarna brukar höra av sig runt påsk för att kunna sälja i maj eller juni. Köparna brukar däremot inte alltid vara lika snabba utan brukar ofta komma i gång i slutet av sommaren. Så rådet till köpare som vill hitta ett bra objekt blir var ute i tid. Bohuslän lockar utlandssvenskar Iden bohuslänska skärgården är trycket på fritidshusmarknaden stort. Det är fler objekt ute, priserna är högre och det är fler spekulanter. Jag har aldrig varit med om att det varit så många på visningarna runt påsk som det var i år, säger Adam Gistedt på Fastighetsbyrån i Kungshamn. Snittpriset på ett fritidshus i Sotenäs tog sig 2009 över 2,5 miljoner kr. En bidragande orsak är enligt Adam Gistedt kapitalstarka utlandssvenska köpare. Bland annat har svenskar bosatta i London och Abu Dhabi passat på att köpa sig ett sommarhus vid Skagerraks klippor. Däremot har det varit förvånansvärt få norska köpare, med tanke på hur det brukar se ut i Bohuslän. Privata Affärers råd: Ha din prisnivå klar innan du börjar bjuda, och en bra bankkontakt. Gå lite djupare när du tittar på objekten, gräv inte ned dig i saker som tapeter och liknande, det går alltid att ändra. Ta dit en besiktningsman. Danskar upplever reapriser En kommun som sticker ut i Skåne är Höganäs, där genomsnittspriset för ett fritidshus 2009 nådde 2,9 miljoner kr. Prisuppgången beror mycket på att kommunen satsat på utveckling av infrastruktur, försköningar och nybyggnationer. Det har dragit till sig folk och eftersom fritidshusen väldigt ofta ligger insprängda bland permanenthus så dras de med i uppgången, säger Richard Rosvall på Svensk Fastighetsförmedling i Höganäs. Av två identiska hus på samma gata kan det ena vara ett fritidshus och det andra ett permanenthus. Många köper dessutom fritidshus för att bosätta sig där permanent. Danskar har varit mycket sugna på att köpa havsnära hus. De anser att det råder rena realisationspriserna, säger Richard Rosvall. Privata Affärers råd: Om huset du tittar på ligger naturskönt med stora öppna vidder runt omkring kontrollera att det inte är där som nästa stora bygge är på gång innan du köper. Åk ner på en minisemester för att lära känna omgivningarna innan du köper. maj 2010 Privata affärer 39

6 Fritidshus Investera framför allt Stockholm, beror på permanentering, det vill säga att folk gör om fritidshus till permanentboende, säger Stellan Lundström Det har även Jeanette Gustafsdotter observerat. Många upptäcker att det går att pendla en bit, och att det är biligare att köpa ett fritidshus än en villa. Från mäklarbranschens sida ser vi inga problem med permanentering, men jag vet att kommunerna gör det. Det medför till exempel infrastrukturproblem, problem med kommunikationer, brist på dagisplatser och skolor samt problem med vatten och avlopp, säger hon. En tredje faktor som påverkar priserna är tillkomsten av nya köpargrupper, som inte kommer från utlandet. Nynäshamn +33% Norrtälje +32% kr kr När Privata Affärer gjorde en liknande undersökning för två år sedan, baserad på perioden 1 januari 2004 till sista december 2007, toppades listan av Örnsköldsvik, med en uppgång på 108 procent. Uppgången förklarades mycket av att nya starka köpargrupper i form av hemvändande hockeyproffs hade tillkommit. Att uppgången i den nya undersökningen ligger under riksgenomsnittet kan kanske skyllas på att Regler om nya räntetak kan påverka priserna Jeanette Gustafsdotter inga nya hockeystjärnor har vänt hem. Tendensen går dock igen i några av kommunerna med störst prisökning även i denna undersökning. I Älvkarleby i norra Uppland framhåller man att förbättrade kommunikationer gjort det enklare för stockholmare och uppsalabor att ta sig till kommunen. I Oskarshamn märker man av pensionerade företagare från Smålands inland, och i Sotenäs i Bohuslän är det penningstarka utlandssvenskar som hittar sina sommarparadis. Magnus Eriksson red@privataaffarer.se Fotnot: Den statistiska spridningen är hög när det gäller prisstatistik för fritidshus eftesom objekten är få och orterna många. En gammal statistisk tumregel är att ett statistiskt urval bör omfatta minst 30 observationer, men i många kommuner utgör fritidshusmarknaden färre köp per år, vilket gör att statistiken i undersökningen innehåller extremvärden kr Lockar nynäshamnarna själva I Nynäshamn steg priset på det genomsnittliga fritidshuset till över 1,7 miljoner kr under Anledningen till att priserna klättrar uppåt är ganska odramatisk, det beror helt enkelt på utbud och efterfrågan. Prisuppgången i Nynäshamn beror i första hand på att inte så många fritidshus kommer ut på marknaden, jämfört med hur det är med villor. Många fritidshus är obelånade eller lågt belånade, så säljarna har råd att vänta på rätt säljtillfälle, säger Kurt Pettersson på Svensk Fastighetsförmedling i Nynäshamn. Han tycker dessutom att fritidshusmarknaden i Nynäshamn inte är helt jämförbar med marknaden i till exempel Vaxholm och Värmdö, eftersom betydligt fler fritidshustaxerade hus där i själva verket är permanentboenden. I Nynäshamn ägs en stor del av fritidshusen av folk inom kommunen och priserna är jämförelsevis låga. Snitthuset kostar till exempel 1,1 miljoner kr mer i Värmdö. Privata Affärers råd: Var ute i god tid på året, börja inte leta i maj och juni. Normalt börjar marknaden redan i februari och mars då det inte finns så många aktiva köpare kr Permanentboendet tar över I Norrtälje omsätts många fritidshus och priserna klättrar uppåt. Den allmänna prisutvecklingen på privatbostäder samt att utbudet av de riktigt intressanta objekten minskat något de senaste åren är de viktigaste faktorerna bakom uppgången, säger Fredrik Ekman på Christer Magnusson Fastighetsförmedling i Norrtälje. Långsamt men successivt ombildas även fritidshusområden i Norrtälje till permanentboenden, vilket också driver upp priserna. Det är ju goda pendlingsmöjligheter in till Stockholm, säger Fredrik Ekman. Priserna är dessutom lägre i Norrtälje än i kommunerna som ligger ännu närmare Stockholm, halva priset jämfört med Värmdö till exempel. Du får ett sjönära hus med ganska stor tomt till ett bra pris här. Privata Affärers råd: Ta dig tid och gå på ett antal visningar. Lär dig hur prisnivåerna ligger, vilka områden som finns och vilken typ av tomt du vill ha. Det kräver lite kraft och tid. Du måste känna vad du söker. maj 2010 Privata affärer 41

7 Investera Fritidshus Stefan Blom bor med hustrun Carmen och deras två barn i lägenhet i Solna. De sökte ett riktigt lantställe. Huset är välskött och helt i vår stil Efter att ha hyrt hus i Älvkarleby och Gävletrakten två somrar i rad hittade de ett hus som passade. Vi har säkert betalat för mycket, men med stockholmsögon sett är det billigt, säger Stefan Blom. Längtan till ett eget hus ökade med åren. Tänk att stå ute på tomten och grilla! I två år letade familjen efter ett lämpligt ställe. Även om de hade haft råd att skaffa ett hus närmare staden var det inget som föll i smaken. Det var inte tillräckligt mycket landet. Tätt mellan husen och alldeles för låg standard med tanke på priserna som begärdes, säger Stefan Blom. Han är norrlänning, kommer från Älvsbyn i Norrbotten och är fiskeintresserad. Att det blev just Älvkarleby är inte bara en tillfällighet. I sommar ska jag stå i Dalälven vid Laxön och flugfiska. Stefan Blom är chef på IT-företaget EDB Business Partner och ville ha rimligt pendlingsavstånd till Solna. Nu kan vi åka upp till stugan en fredagkväll och ändå hinna njuta av kvällen. Vill vi kan vi vänta till måndag morgon med att åka ner. En och en halv timmes resväg är inte så farligt. Stugan är ett vitmålat, traditionellt trähus från 1970-talet, 300 meter från havet. Den ligger i området Långsand, har en boyta på 130 kvadratmeter med åretruntstandard, ett rejält badrum och kommunalt vatten och avlopp. Tomten är en kuperad skogstomt på kvadratmeter. Vi ville ha god standard på huset och en lättskött tomt. Problemet med fritidshus som är till salu är ofta att säljaren tröttnat och därmed inte skött underhållet. Det här huset var både välskött och helt i vår stil. Det som även tilltalade Stefan var att alla husen i området samsas om den långa stranden. Inget hus har egen strandtomt utan alla har tillgång till havet nedanför. Sympatiskt! Samfällighetsföreningen är välskött och erbjuder förutom bad- 42 Privata affärer maj 2010

8 Investera Jag hittar ingen tydlig koppling mellan taxeringsvärde och den upplevda standarden Stefan Blom Familjen Blom trivs på landet. Carmen, Sebastian, 7 år, och Stefan pratar om fördelarna med att snabbt kunna ta bilen till sitt ställe. Äldste sonen Magnus är inte med på bild. Foto: Casper Hedberg strand även båtklubb, kanotklubb och tennisbanor. Priset för fastigheten blev 1,4 miljoner. Jämfört med taxeringsvärdet väldigt högt. Men under tiden vi letat hus har jag Privata Affärers fem bästa råd 1Som köpare har du en omfattande undersökningsplikt. Därför behövs en professionell besiktningsman. 2 Finns det byggplaner som kan påverka området? Prata med kommunens byggnads nämnd eller fastighetskontor. 3 Om huset är tillbyggt kolla byggnadsritningar och förvissa dig om att det finns byggnadslov. jämfört taxeringsvärden i området för att skapa mig en prisbild. Men jag hittar ingen tydlig koppling mellan taxeringsvärden och den upplevda standarden, säger Stefan. 4 Kolla upp pantbrev och lagfart. Se också över att det inte finns några oväntade servitut. 5 Familjesituationen är du sambo eller gift och har särkullbarn bör du fundera över testamente och samboavtal. Eftersom det är den upplevda standarden som styr priset, så blir det stora skillnader mellan pris och taxeringsvärden. Antingen beror det på att husen ibland är felaktigt taxerade, eller så tar taxeringsvärdesberäkningen ingen större hänsyn till vad som upplevs som hög standard, säger Stefan Blom. Mäklaren Sofia Edberg vid Fastighetsbyrån i Skutskär tror att främsta förklaringen till prisökningen de senaste åren är den nya motorvägen, som kortat restiden från Stockholm med en dryg halvtimme. Vi märker ett klart större intresse från både stockholmare och uppsalabor, säger hon. Sten Feldreich red@privataaffarer.se maj 2010 Privata affärer 43