Delårsrapport 1 januari 31 mars 2019

Transkript

1 Q1 Delårsrapport 1 januari 31 mars

2 Delårsrapport Q1 1 JANUARI - 31 MARS Hyresintäkterna ökade till 477 Mkr (386) Driftnettot ökade till 218 Mkr (166) Förvaltningsresultatet ökade till 69 Mkr (1) Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter ökade till 659 Mkr (222) Värdeförändringar finansiella instrument uppgick till -7 Mkr (-49) Resultatet före skatt ökade till 746 Mkr (190) Resultatet efter skatt ökade till 576 Mkr (156) Vinst per aktie uppgick till 6,26 kr (1,98) före utspädning, och uppgick till 6,23 kr (1,96) efter utspädning NYCKELTAL * jan mar jan mar jan dec Hyresintäkter, Mkr 477,0 386, ,6 Driftnetto, Mkr 217,6 166,0 931,0 Överskottsgrad, % 45,6 43,0 52,1 Förvaltningsresultat, Mkr 69,5 1,5 301,8 Resultat efter skatt, Mkr 576,1 156, ,6 Vinst efter skatt per aktie SEK, före utspädning 6,26 1,98 37,31 Vinst efter skatt per aktie SEK, efter utspädning 6,23 1,96 37,23 Eget kapital, per aktie SEK 142,57 102,38 136,31 Justerat eget kapital (EPRA NAV) per aktie, SEK 175,29 125,35 167,09 Justerat aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) per aktie, SEK 162,70 114,37 152,58 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter, Mkr , , ,2 Soliditet, % 37,7 33,9 37,5 Soliditet, justerad, % 46,3 41,5 46,0 *Se vidare definitioner sid 19 2

3 Kommentar från VD Organisationsförändring med hyresgästen i fokus Det första kvartalet har präglats av den organisationsförändring som bolaget just nu genomför. Den regionala strukturen i affärsområdet Förvaltning övergår i en funktionsindelad organisationsstruktur. I praktiken innebär det att service- och förvaltningsfrågor kommer att hanteras bolagsövergripande i centraliserade funktionsområden. Riktningen och destinationen är tydlig; Vi bygger en organisation som på ett ännu bättre sätt ska arbeta med våra hyresgästers behov i fokus. Den nya organisationen innebär ökad tillgänglighet och servicegrad, samtidigt som vi tar vara på våra medarbetares kompetens och skapar nya professionella utvecklingsmöjligheter. Vi har nu kommit en bra bit på väg. En nyckel i alla typer av organisationsförändringar är att ge själva förändringsprocessen noggrann omsorg. Medarbetarengagemang och förankring är avgörande. Det skapar ett gemensamt ägarskap och ansvar över förändringen som jag är övertygad om kommer leda till ett starkt slutresultat. Under det första kvartalet har därför alla medarbetare i förvaltningsorganisationen aktivt deltagit i utformningen av nya processer och arbetssätt. Vi arbetar i ett tydligt ramverk med en definierad målsättning och vi tar som organisation stegen dit gemensamt. En organisationsförändring av denna storlek är en stor investering. Det kräver tid och inte minst personella och monetära resurser. Avkastningen av investeringen måste då vara mycket tydlig. För oss är det framförallt ökad nöjdhet hos våra hyresgäster som till slut är indikatorn på om vi lyckats. Under februari avslutade vi vår årliga hyresgästenkät som alla medarbetare i bolaget gemensamt delade ut i slutet av förra kvartalet. Även om vi i denna mätning inte än kan utvärdera resultatet av organisationsförändringen, visar mätningen att vi med de förändringar vi redan implementerat tagit stora kliv närmare våra hyresgästers önskemål. Kundservicefunktionen levererar starkt resultat En av frågorna i den årliga hyresgästenkäten handlade om hur man som hyresgäst helst skulle vilja ha kontakt med vår serviceorganisation. En överväldigande majoritet av våra hyresgäster uttrycker önskemål om en lättillgänglig och central kontakt för kundservice där man som hyresgäst kan få hjälp på sitt eget språk. Den centraliserade kundservicefunktion som vi i mindre skala införde i december var först ut i organisationsförändringen. Resultatet är mycket bra. Kundservice har under det första kvartalet varje vecka i snitt över 1000 hyresgästkontakter via framförallt telefon och sociala medier. Detta sker på 8 olika språk. Kundservicefunktionen kommer att stärkas med ytterligare resurser för att bli den huvudsakliga kanalen för vår service. Resultat Under det första kvartalet har tillväxten varit fortsatt stark i hyresintäkter och driftnetto. På intäktssidan har detta drivits av förvärv i kombination med Hemblas bevisade affärsmodell att upprusta både våra lägenheter och våra fastigheters allmänna ytor samt exteriörer. I ett jämförbart bestånd har de totala fastighetskostnaderna ökat till största del på grund av underhåll, vilket återspeglas i Hemblas fortsatt mer proaktiva förhållningssätt till underhållsåtgärder. Vi är övertygade om att detta förhållningssätt både tillåter oss att fortsätta arbeta med våra hyresgästers behov i fokus och att det långsiktigt kommer att öka värdet på våra tillgångar. Samverkan är vår strategi Vår vision är att skapa levande stadsdelar där hyresgästernas behov är i fokus. En levande stadsdel är en socialt hållbar stadsdel. En viktig del av vår affärsmodell är därför att bidra till en socialt hållbar utveckling i våra stadsdelar. Samverkan är ett nyckelord i vår strategi och det är också vad som präglat vårt arbete inom detta område under första kvartalet. Vi stöttar flera olika initiativ som syftar till att ge barn och ungdomar möjligheter till en meningsfull fritid. Under kvartalet har vi exempelvis inlett ett samarbete med Djurgårdens IF Ishockeyförening och deras projekt Ishockey för Alla (IFA) i Alby/Hallunda/Tumba och Husby/Kista/Akalla med omnejd. Projektet syftar till att aktivera barn, ungdomar och familjer i meningsfull sysselsättning genom skridskoåkning, ishockey och landhockey. En annan samverkansform som är viktig för vårt arbete är fastighetsägarföreningar. Fastighetsägarföreningen i Gottsunda/Valsätra, där vi är medlemmar och innehar ordförandeposten, har tillsammans med kommunen och polisen genomfört en medborgardialog som under en kväll genererade nästan 1000 svar från invånarna i stadsdelen. Detta utmynnade under första kvartalet i ett så kallat medborgarlöfte. Tillsammans med övriga medlemmar i föreningen och andra aktörer samverkar vi i ett antal aktiviteter för att lyfta och stärka hela stadsdelen. Detta innefattar bland annat trygghetsvandringar och gemensamma insatser i utemiljön för att öka trygghet och trivsel. I Sollentuna kommun är vi tillsammans med ett antal andra fastighetsägare, kommunen, polisen och Svenska kyrkan aktiva i uppstarten av ett BID-projekt (business improvement district). Inom ramen för BID-projektet kommer vi bidra till att stadsdelens ekonomiska och sociala förutsättningar stärks. Vi har goda erfarenheter av denna typ av samverkan sedan tidigare och vi ser att denna modell för samarbete kommer vara fortsatt viktig i vårt arbete. Stockholm 26 april Svein Erik Lilleland VD för Hembla Vi bygger en organisation som på ett ännu bättre sätt ska arbeta med våra hyresgästers behov i fokus. 3

4 Koncernens rapport över totalresultatet jan mar jan mar jan dec Hyresintäkter Driftkostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt Tomträttsavgäld Summa fastighetskostnader Driftnetto Central administration Finansnetto Tomträttsavgäld Kostnader förtida lösen av lån vid refinansiering Förvaltningsresultat Utdelning 24-5 Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter Realiserade värdeförändringar finansiella instrument, refinansiering Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument Nedskrivning goodwill Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Övrigt totalresultat Summa övrigt totalresultat Summa totalresultat för perioden Resultat hänförligt till: Moderbolagets ägare Innehav utan bestämmande inflytande Summa totalresultat för perioden Vinst per aktie SEK 6,26 1,98 37,31 Vinst per aktie SEK, efter utspädning 6,23 1,96 37,23 4

5 Perioden januari mars Resultatposter jämförs med motsvarande tidsperiod föregående år. Balansposter avser ställningen vid periodens utgång och jämförs med närmast föregående årsskifte. Kvartalet och perioden avser januari mars och året avser januari december. Hyresintäkter och driftnetto Intäkterna för perioden uppgick till 477 Mkr (386). Ökningen av intäkterna beror till största delen på ett ökat fastighetsbestånd med 18 procent och en fortsatt hög renoveringstakt för lägenheter, vilket har inneburit ökade hyresnivåer. I ett jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 19 Mkr motsvarande 4,9 procent. Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till -259 Mkr (-220). I ett jämförbart bestånd har fastighetskostnaderna ökat med 9 Mkr, motsvarande 4,1 procent. Ökningen beror främst på ökade personalkostnader som ett led i att ytterligare stärka organisationen samt ett fortsatt proaktivt förhållningssätt till underhållsåtgärder. Driftnettot, d v s totala intäkterna minus kundförluster, drift- och underhållskostnader, fastighetsadministration och fastighetsskatt för perioden uppgick till 218 Mkr (166), vilket ger en överskottsgrad på 45,6 procent (43,0). I ett jämförbart bestånd ökade driftnettot med 10 Mkr motsvarande 5,9 procent och överskotts graden ökade med 0,4 procentenheter till 45,2 procent. Administrationskostnader Administrationskostnaderna har under perioden uppgått till -43 Mkr (-35). Ökningen av administrationskostnader beror främst på personal- och konsultkostnader till följd av en växande och stärkt organisation och för att underlätta för organisationsförändringar. Finansnetto Finansnettot uppgick under perioden till -101 Mkr (-81). Räntetäckningsgraden uppgick till 1,7 ggr (1,0) för perioden. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgick under perioden till 69 Mkr (1). Värdeförändringar förvaltningsfastigheter Under perioden har värdeförändringar på förvaltningsfastigheter påverkat resultatet med 659 Mkr (222). Den genomsnittliga direktavkastningen i värderingen är 3,66 procent (3,74), Minskningen i det genomsnittliga direktavkastningskravet är ett resultat starkare marknadsförutsättningar. JÄMFÖRBART BESTÅND 31 mar 31 mar Antal lägenheter, st * Marknadsvärde fastigheter, Mkr Antal renoverade lgh, st Andel renoverade lgh, % 29,9% 22,0% jan-mar jan-mar Förändring % Hyresintäkter ,9% Totala fastighetskostnader ,1% Driftnetto ,9% Överskottsgrad 45,2% 44,8% Avser fastigheter som ägts och innehavts under hela perioden 1 januari till 31 mars ; *Ökning i antalet lägenheter hänförlig till delning av lägenheter Värdeförändringar finansiella instrument Värdeförändringar har påverkat resultatet med -7 Mkr (-5). Skatt Resultat före skatt uppgick till 746 Mkr (190). Skatte kostnaden för perioden uppgick till -170 Mkr (-34) och består av uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader på förvaltningsfastigheter -195 Mkr (-105), värdeförändring derivat 3 Mkr (-17), uppskjuten skatt temporär skillnad aktier -2 Mkr (0) samt ökat underskottsavdrag 24 Mkr (88). Den effektiva skattesatsen för perioden är 22,9 procent (17,8). Periodens resultat Periodens resultat efter skatt uppgick till 576 Mkr (156), vilket motsvarar 6,26 kr (1,98) per stamaktie före utspädning, 6,23 kr (1,96) efter full utspädning. HYRESINTÄKTER PER KVARTAL, MKR 500 DRIFTNETTO PER KVARTAL, MKR Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 0 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q

6 Koncernens rapport över finansiell ställning 31 mar 31 mar jan dec TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Tomträtt Inventarier Aktier och andelar Långfristiga fordringar Uppskjuten skattefodran Räntederivat Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Omsättningstillgångar Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Räntederivat Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till: Moderbolagets ägare Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital

7 Koncernens rapport över finansiell ställning Förvaltningsfastigheter Koncernens fastighetsbestånd uppgår vid periodens slut till m² ( ) med ett aktuellt hyresvärde för bostäder om Mkr (1 451). Förvaltningsfastigheterna redovisas till marknadsvärde och uppgår vid periodens slut per den 31 mars till Mkr (21 953), vilket motsvarar ett värde om kr/m² (15 378). Beståndet uppgår vid periodens slut till lägenheter (18 031). Se vidare sidorna Immateriella anläggningstillgångar Värdet av immateriella anläggningstillgångar uppgår vid periodens slut till 662 Mkr (629) och består främst av goodwill från förvärvet av Hyresbostäder i Sverige II AB, 598 Mkr (629), men även av balanserade utvecklingskostnader 31 Mkr (-) och kapitaliserade hyresbetalningar 33 Mkr (-), enligt IFRS16. Se vidare sid 17. Omsättningstillgångar Omsättningstillgångar vid periodens slut uppgår till 171 Mkr (261) och avser i huvudsak placeringar i aktier 52 Mkr (128), förutbetalda kostnader om 65 Mkr (82) samt övriga kortfristiga fordringar 44 Mkr (45). Likvida medel Koncernens likvida medel uppgår vid periodens slut till Mkr (3 611). De största posterna som har påverkat kassaflödet under perioden är kassaflöde från den löpande verksamheten 125 Mkr (-88), investeringar i befintliga fastigheter -365 Mkr (-301) samt nettoupplåning uppgående till 855 Mkr (2 171). Eget kapital Koncernens egna kapital uppgick per den 31 mars till Mkr (9 166) och soliditeten uppgick till 37,7 procent (33,9). Förändringen av koncernens egna kapital hänför sig till periodens resultat. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatteskuld uppgår till Mkr (2 141) och består av uppskjuten skatteskuld Mkr (2 675) minskat med skattefordran 637 Mkr (534). Tidigare år har uppskjuten skattefordran och uppskjuten skatteskuld bruttoredovisats. Räntebärande skulder Koncernens totala räntebärande skulder uppgår till Mkr (14 670), detta inkluderar evighetskapitaliserade tomträttsavgälder om SEK 377 mkr, kapitaliserade framtida hyresbetalningar om 33 mkr och är justerad för uppläggningskostnader om -129 Mkr (-160). Se vidare sidorna Långfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut uppgår till Mkr (11 590). Koncernens kortfristiga räntebärande skulder till uppgår till Mkr (1 080). Det finns även en icke säkerställd obligation om totalt Mkr (2 000), vilken förfaller i April. 7

8 Koncernens rapport över förändring i eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare Totalt eget kapital hänförligt till företagets ägare Ingående eget kapital Periodens resultat januari-mars Övrigt totalresultat januari-mars Nyemission Eget kapital Periodens resultat april-december Övrigt totalresultat april-december Nyemission Riktad nyemission Aktieteckning teckningsoptioner Utgående eget kapital Periodens resultat januari-mars Övrigt totalresultat januari-mars Utgående eget kapital

9 Koncernens rapport över kassaflöden jan mar jan mar jan dec Förvaltningsresultat Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Betald skatt Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Ökning (-) / minskning (+) av rörelsekapitalet Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investering i befintliga fastigheter Förvärv av koncernbolag/fastigheter, rörelseförvärv Förvärv av koncernbolag/fastigheter, tillgångsförvärv Förvärv av materiella anläggningstillgångar Förvärv av immateriella anläggningstillgångar Försäljning av koncernbolag/fastigheter Förändring finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar netto Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Nyemission Upptagna lån Amortering lån Utdelning 24-5 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut *Lösen av koncernskuld till säljaren redovisas från som förvärv av koncernbolag 9

10 Fastighetsbestånd Hemblas fastighetsbestånd utgörs huvudsakligen av bostadsfastigheter i Storstockholm. Fastighetsbeståndet består till huvuddelen av bostadsfastigheter byggda mellan Av det totala fastighetsbeståndet är majoriteten, 64 procent av marknadsvärdet, beläget i Storstockholm. Investeringar och avyttringar Under perioden har de totala investeringarna uppgått till 365 Mkr (302), varav 156 Mkr (225) avser investeringar i lägenheter, 209 Mkr (77) avser investeringar i befintliga fastigheter. Renovering och upprustning Av det nuvarande beståndet på lägenheter har lägenheter (3 966) renoverats sedan 2014, varav Hembla har renoverat lägenheter. Under har Hembla renoverat 321 lägenheter (373). Hyran på de färdigställda lägenheterna under kvartalet har ökat från ett ingående snitt om kr/m² till kr/m² och 72 procent (78) av lägenheterna i fastighetsportföljen är orenoverade vid periodens utgång. FASTIGHETSPORTFÖLJENS UTVECKLING jan mar jan mar Fastighetsbestånd vid periodens början, 1 januari Förvärv - - Investeringar varav investeringar i lägenheter varav investeringar i befintliga fastigheter Avyttringar Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade Fastighetsbestånd vid periodens slut, 31 mars Värdeförändring under perioden % 2,10% 1,03% FASTIGHETSVÄRDE PER KVARTAL, MKR INVESTERINGAR UNDER PERIODEN Investeringar i lägenheter, 43% Investeringar i befintliga fastigheter, 57% Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q

11 S FASTIGHETSBESTÅND Ort/område Uthyrbar area Antal lägenheter Snitthyror bostäder Andel renoverade Marknadsvärde byggrätter, Mkr Marknadsvärde fastigheter, Mkr Storstockholm Kista/Husby ,3% Bromsten/Rinkeby ,3% Sollentuna ,4% Flemingsberg ,7% Vårby/Vårberg ,8% Jordbro ,1% Nynäshamn ,7% Alby ,3% Södertälje ,2% Bro ,1% Märsta ,6% Totalt Storstockholm ,1% Uppsala ,1% Eskilstuna ,1% Strängnäs ,0% Norrköping ,1% Katrineholm ,1% Arboga ,3% Köping ,1% Tranås ,6% Västerås ,5% Totalt övriga orter ,0% Totalt ,9% Byggrätter Det finns mycket goda möjligheter att genomföra nyutvecklingsprojekt på mark som idag är outnyttjad eller som används till andra ändamål än bostäder. Hembla arbetar därför med att utveckla byggrätter på egen mark. Total yta potentiella byggrätter uppskattas till m² BTA (bruttoarea), omfattande lägenheter. De potentiella byggrätterna har per den 31 mars värderats till ett marknadsvärde om 793 Mkr, att jämföras med 562 Mkr den 31 mars. Kommun Uppskattade möjliga nya byggrätter, m² BTA Uppskattat antal lägenheter Påbörjad planprocess, m² BTA Godkänd plan, m² BTA Stockholm Haninge Huddinge Södertälje Uppsala Eskilstuna Sigtuna Strängnäs Upplands-Bro Sollentuna Katrineholm Alby * Västerås n/a - - Arboga Nynäshamn n/a - - Totalt * Av BTA finns det bygglov på kvm. 11

12 Finansiering Hembla eftersträvar en balans mellan lånat och eget kapital, med det långsiktiga målet att soliditeten inte skall understiga 30 procent, samt att belåningsgraden långsiktigt inte skall överstiga 65 procent. Kapitalstruktur Värdet på Hemblas tillgångar uppgick per den 31 mars till Mkr (27 014), och de finansieras genom eget kapital Mkr (9 166), uppskjuten skatteskuld Mkr (2 674), räntebärande skulder Mkr (14 670), samt ej räntebärande skulder 591 Mkr (504). Räntebärande skulder Hembla hade vid periodens utgång totala räntebärande skulder till kreditinstitut och ett obligationslån sammanalgt uppgående till Mkr, vilket motsvarar en belåningsgrad om 51 procent inkluderat byggrätter (50), varav skulder till kreditinstitut uppgår till Mkr (14 830), vilket motsvarar ett LTV (inkluderat byggrätter) om cirka 53 procent (58). Av skulder till kreditinstitut avser -129 Mkr (-160) förutbetalda uppläggningskostnader. Utöver skulder till kreditinstitut finns ett obligationslån om totalt Mkr (2 000). FINANSIELLA MÅL Mål Överskottsgrad om minst 50 procent Belåningsgrad om max 65 procent Soliditet om minst 30 procent Kommentar Överskottsgraden uppgick under perioden till 44.8 procent (43.0). Det första och det fjärde kvartalet är de kvartal med högst kostnader. Belåningsgraden på fastigheter under förvaltning och byggrätter justerat för kassa & likvida medel uppgick per den 31 mars till 51 procent (50). Soliditeten uppgick perden 31 mars till 38 procent(34), vilket ligger över det långsiktiga finansiella målet. Kapitalbindning Den genomsnittliga kapitalbindningen på krediter från kreditinstitut är cirka 5,6 år. Av de räntebärande skulderna till kreditinstitut förfaller 477 Mkr under. Räntebindning och genomsnittlig ränta Den genomsnittliga räntan på de totala räntebärande skulderna uppgår vid periodens utgång till 2,1 procent (2,2). Den genomsnittliga räntan på skulderna till kreditinstitut vid periodens utgång uppgår till 2,0 procent (1,9). Räntan på obligationslånet som emitterades i april 2016 uppgår under perioden till en årlig ränta om 4,00 procent. Räntederivat, räntetakavtal (cap) Hembla använder räntederivat och räntetakavtal (cap) för att uppnå önskad räntebindning. Per den 31 mars uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till -3 Mkr (-11). Hembla har sju ingångna räntetakavtal (cap) på Mkr, med en löptid på cirka 4 år och med ett överenskommet räntetak på Stibor 3 procent samt ett ingånget räntetakavtal (cap) på Mkr, med en löptid på cirka 5 år och med ett överenskommet räntetak på Stibor 2.5 procent. KAPITALBINDNING TOTALA RÄNTEBÄRANDE SKULDER, MSEK KAPITALSTRUKTUR Eget kapital, 38% Räntebärande skulder, 52% Uppskjuten skatteskuld, 9% Övriga skulder, 1%

13 RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING TOTALA RÄNTEBÄRANDE SKULDER Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Mkr Ränta Andel (%) Mkr Andel (%) Rörlig ränta ,1% 80% ,6% 2% % ,2% 6% % ,7% 3% 526 3% % 217 1% ,1% 9% % % % % % % - 0% % 725 4% % - 0% % % Summa/genomsnitt ,1% 100% % Förutbetald uppläggningsavgift Summa DERIVATAVTAL Nominella belopp Andel Marknadsvärde 31 mar Marknadsvärde 31 dec Periodens förändring Nominella ränte swappar & Cappar % Summa %

14 Moderbolaget RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG jan mar jan mar Nettoomsättning Rörelsens kostnader Resultat före finansiella poster Finansiella poster Räntenetto Utdelning 24 - Värdeförändring finansiella instrument -0-1 Resultat före skatt Koncernbidrag - - Skatt 3 9 Periodens resultat BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG 31 mar 31 mar TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 2 - Inventarier 2 2 Aktier och andelar i dotterbolag Aktier och andelar 0 0 Fordringar hos dotterbolag Långfristiga fodringar 1 1 Derivattillgång 0 1 Uppskjuten skattefordran Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernbolag Fordringar hos intresseföretag - - Kortfristiga fordringar 15 8 Kortfristig placering Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Långfristiga skulder Räntebärande skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder Skulder till koncernbolag Skulder till dotterbolag - - Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

15 Aktien och aktieägare Aktien Hembla hade vid periodens utgång (7 436) aktieägare. Börsvärdet uppgick till Mkr (10 274) (avser noterade B-aktier). Hembla har två aktieslag, stamaktier av serie A (fem röster) och B (en röst). B-aktien är noterad på Nasdaq Stockholm Midcap. Totalt finns netto A-aktier, B-aktier utestående, totalt stamaktier. Efter full teckning av teckningsoptionsprogram 3 ( aktier) och teckningsoptionsprogram 4 ( aktier) skulle antal aktier uppgå till totalt stamaktier. Aktierna har ett kvotvärde på 12,74. Teckningsoptionsprogram Bolaget har två aktiva teckningsoptionsprogram, LTIP 2016 och LTIP 2017, som ger rätt att teckna aktier av serie B. Inga optioner har tecknats under perioden. Aktiens utveckling Aktien har under utvecklats positivt och aktien steg under perioden från kursen vid årsskiftet på 148 kronor/b-aktie till 180 kronor per den 31 mars. Från introduktionen på 39 kronor/ B-aktie den 9 april 2014 har aktien stigit med 362 procent. Utdelning Styrelsens förslag till årsstämman är att ingen utdelning ska lämnas för räkenskapsåret. STÖRSTA AKTIEÄGARNA Innehav, A-aktier Innehav, B-aktier Kapital Röster Vega Holdco S.à r.l. * ,1% 69,3% Länsförsäkringar Fastighetsfond ,0% 2,4% Didner & Gerge Småbolag ,4% 1,9% Frasdale International B.V ,7% 1,4% Svenskt Näringsliv ,5% 1,2% Fjärde AP Fonden ,4% 1,1% State Street Bank & Trust Com., Boston ,0% 0,8% JPM Chase Na ,0% 0,8% Byggmästare A J Ahlström Holding ,0% 0,8% State Street Bank and Trust Co, W ,0% 0,8% Övriga ,0% 19,7% Total % 100% *Vega Holdco S.à r.l., ett bolag som helägs av fastighetsfonder med rådgivning från närstående till Blackstone Group L.P. EPRA NAV PER KVARTAL, SEK PER AKTIE 200 AKTIEN Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q Hembla B (Totalavkastning) SIX Return index Carnegie Real Estate Return Index Omsatt antal aktier i 1000-tal per månad 0 15

16 Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga jämförbart bestånd Tabellen nedan återspeglar Hemblas intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 31 mars. Hyresvärdet baseras på fastighetsbeståndets aviseringslista per den 31 mars, bedömda fastighetskostnader samt central administration under. För pågående renoveringar per 31 mars används hyran efter renovering. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar per den 31 mars och baseras på de räntevillkor som gällde vid den tidpunkten. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte skall jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyresutveckling, vakansläge eller ränteförändring. Siffrorna inom ramen för Jämförbart bestånd, är justerade för att visa utvecklingen för jämförbart bestånd, innebärande att resultatet från fastighetsbestånd som inte innehafts under hela perioden 31 mars till 31 mars har eliminerats i redovisningen nedan. På grund av justeringar gjorda i samband med övriga intäkter och avyttringar, är nedanstående siffror i intjäningsförmåga inte helt jämförbara med intjäningsförmåga i tidigare rapporteringsperioder. Hemblas resultaträkning påverkas dessutom av värdeförändringar på förvaltningsfastigheterna samt kommande fastighetsförvärv och/ eller fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende derivat. Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Den aktuella intjäningsförmågan Nuvarande bestånd har inte heller beaktat effekterna av kommande generella hyresförändringar eller hyresförändringar på kommande renoverade lägenheter. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA, JÄMFÖRBART BESTÅND Nuvarande bestånd Jämförbart bestånd 31 mar 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar Hyresintäkter Driftskostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt Driftnetto Central administration Finansnetto Räntekostnad förlagslån/obligation Tomträttsavgäld* Förvaltningsresultat * Tomträttsavgäld har flyttats från driftnettot till förvaltningsresultatet till följ av IFRS

17 Övriga upplysningar Moderbolaget Verksamheten i Hembla AB består av koncernövergripande funktioner. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Intäkterna i moderbolaget uppgick under perioden till 15 Mkr (35) och periodens resultatet uppgick till -8 Mkr (-31). Intäkterna avser främst tjänster till koncernbolag. Likvida medel uppgick vid utgången av perioden till 57 Mkr (2,453). Medarbetare Vid utgången av perioden var antalet tillsvidareanställda i moderbolaget 42 (32). I koncernen var antalet tillsvidareanställda 257 (246) vid utgången av perioden. Fördelningen var 111 kvinnor (96) och 146 män (150). Transaktioner med närstående Hemblas relationer med närstående framgår av not 24 i Hemblas åredovisning för. Under perioden har inga transaktioner med närstående genomförts mer än ersättningar till styrelsens ledamöter och företagsledningen. Risker Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till förändringar i makroekonomiska faktorer som kan leda till högre vakansgrad och räntor, ökade kostnader samt lägre hyresnivåer. Utöver dessa risker och osäkerhetsfaktorer, vilka beskrivs i årsredovisningen sidorna 46-47, har inga andra väsentliga riskeridentifierats underden aktuella perioden. redovisning. Alternativa nyckeltal (apm) Hembla använder ett antal finansiella mått i delårsrapporter och årsredovisningar som inte definieras enligt IFRS, s.k. alternativa nyckeltal eller Alternative Performance Measures, enligt ESMA:s (The European Securities and Markets Authority) riktlinjer. Dessa mått används för att ge värdefull kompletterande information till såväl investerare som företagets ledning för att kunna analysera och utvärdera företagets verksamhet. De alternativa nyckeltalen är inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag och ska ses som komplement till mått som definieras enligt IFRS. För definition och beskrivning av nyckeltal, se Hemblas hemsida, definitioner-av-nyckeltal/ Revisors granskning Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Styrelsens intygande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt över moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolag och de bolag som ingår i koncernen står inför. Redovisningsprinciper Denna bokslutsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder har tillämpats som i den senast avgivna finansiella informationen, se Hembla AB (publ):s årsredovisning sidorna Förvaltningsfastigheter värderas enligt IFRS 13 i enlighet med nivå 3. Verkligt värde för finansiella instrument överensstämmer i allt väsentligt med redovisade värden. Derivat värderas i enlighet med nivå 2 i verkligt värde hierarkin, och baseras på extern värdering. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. IFRS 16 Leasingavtal tillämpas från 1 januari. Standarden kräver att leasetagare redovisar tillgångar och skulder hänförliga till alla leasingavtal, med undantag för avtal som är kortare än 12 månader och/eller avser små belopp. Standarden ersätter IAS 17 Leasingavtal samt tillhörande tolkningar. Hembla är leasetagare för tomträtter och betraktar tomträtterna som eviga hyresavtal. I balansräkningen har ett evighetskapitaliserat belopp av tomträttsavgälderna tagits upp under rubriken Tomträtt, beloppet uppgår till 377 Mkr. Beloppet skrivs inte av utan kvarstår till nästa omförhandling av respektive tomträttsavtal. Motsvarande belopp har tagits upp som en långfristig räntebärande skuld. Skulden amorteras inte. I resultaträkningen har tomträttsavgälden flyttats från fastighetskostnader och resultatnivån driftnetto till förvaltningsresultatet. Hembla är leastagare av kontorslokaler och har tagit upp ett kapitaliserat belopp av framtida avtalade hyresbetalningar under rubriken immateriella anläggningstillgångar. Beloppet uppgår till 33 Mkr per Motsvarande belopp har tagits upp som en långfristig räntebärande skuld. I resultaträkningen har hyresbetalningarna delats upp på en avskrivningskomponent och en räntekomponent med annuitetsmetoden. Räntekomponenten ingår i finansnetto. Som hyresvärd har IFRS 16 Leasingavtal inte påverkat Hemblas James Seppala, ordförande Donatella Fanti Karolina Keyzer Stockholm, 26 april Fredrik Brodin Melissa Pianko Svein Erik Lilleland, VD 17

18 Nyckeltal Q1 Q4 Q3 Finansiella Eget kapital, Mkr , , , , , , , , , ,4 Avkastning på eget kapital, % 4,5 4,9 7,7 16,5 2,5 4,4 6,8 6,6 3,5 10,6 Soliditet, % 37,7 37,5 36,9 35,5 33,9 34,0 34,8 34,0 34,5 33,8 Justerad soliditet, % * 46,3 46,0 44,9 43,1 41,5 42,6 43,5 42,3 42,8 41,8 Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,8 1,9 2,1 1,0 1,7 2,8 2,4 1,9 1,9 Belåningsgrad, % 50,8 51,7 52,8 54,6 49,8 53,9 54,4 55,7 54,0 54,0 LTV Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % 52,6 51,5 52,5 54,5 57,7 49,1 46,5 46,7 46,1 47,4 Finansieringskostnad totala räntebärande skulder, 2,1 2,1 2,1 2,1 2,2 2,5 2,4 2,5 2,5 2,5 snittränta, % Finansieringskostnad räntebärande skulder kreditinstitut, snittränta, % 2,0 2,0 1,9 2,0 1,9 2,2 2,0 2,1 2,2 2,2 Q2 Q Q Q Q Q Q4 Fastighetsrelaterade ** Intäkter, Mkr 477,0 470,6 463,6 466,1 386,3 387,7 382,8 364,6 337,4 331,9 Driftnetto, Mkr 217,6 232,0 267,6 265,4 166,0 191,0 231,1 205,3 146,9 153,7 Förvaltningsresultat, Mkr 69,5 85,2 97,2 118,2 1,4 62,0 135,2 100,2 59,7 52,1 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, Mkr 659,2 652, , ,5 221,9 390,0 514,2 457,2 237,8 801,5 Periodens resultat efter skatt, Mkr 576,1 598,1 881, ,0 155,8 350,1 524,8 475,1 229,0 679,6 Överskottsgrad, % 45,6 49,3 57,7 56,9 43,0 49,3 60,4 56,3 43,5 46,3 Direktavkastning, % 2,8 3,0 3,6 4,2 3,1 3,6 4,6 4,5 3,4 3,7 Marknadsvärde, Mkr , , , , , , , , , ,9 Uthyrningsbar area, Tm² 1 688, , , , , , , , , ,8 Marknadsvärde, kr/m² , , , , , , , , , ,0 Renoverade lägenheter perioden, st *** Renoverade lägenheter ackumulerat per år, st *** Totalt antal renoverade lägenheter, st *** Andel orenoverade lägenheter, % Avkastningskrav vid värdering fastigheter, snitt % 3,66 3,74 3,74 3,86 4,10 4,15 4,21 4,29 4,27 4,31 Snitthyra före renovering för lägenheter som renoverats under perioden, kr/m² *** Snitthyra efter renovering för lägenheter som renoverats under perioden, kr/m² *** Aktie Eget kapital per aktie, SEK 142,57 136,31 129,81 120,29 102,38 102,09 97,70 90,90 85,56 82,60 Justerat eget kapital (EPRA NAV) per aktie, SEK 175,29 167,09 158,13 145,98 125,35 127,90 122,04 113,12 106,04 101,96 Justerat aktuellt substansvärde 162,70 152,58 144,61 137,47 114,37 114,95 109,44 101,23 94,56 90,77 (EPRA NNNAV) per aktie, SEK Vinst per aktie, SEK **** 6,26 6,50 9,58 18,41 1,98 4,51 6,76 6,14 2,96 8,79 Vinst per aktie efter utspädning, SEK *** 6,23 6,47 9,55 18,37 1,96 4,48 6,73 6,11 2,91 8,64 *För beräkning av nyckeltal se Hemblas hemsida; **Operationella nyckeltal som inte anses vara alternativa nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer. ***Renoverade lägenheter av Hembla. ****Nyckeltal som är definierade enligt IFRS. ***** De nya reglerna i IFRS 16 (se sid 17) har haft en mindre påverkan på nyckeltalen Soliditet, Justerad soliditet, Driftnetto, Överskottsgrad och Direktavkastning. Tidigare kvartal har inte räknats om. 18

19 Definitioner FINANSIELLA NYCKELTAL Avkastning på eget kapital, % Årets resultat i relation till genomsnittligt eget kapital. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder inkluderande nettoredovisade säljarreverser efter avdrag för marknadsvärde på aktieinnehav samt likvida medel i relation till fastigheternas verkliga värde vid periodens utgång. LTV belåningsgrad fastigheter, % (LTV, Loan To Value) Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastig heternas verkliga värde vid periodens utgång. Räntetäckningsgrad, ggr Förvaltningsresultat plus finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. Soliditet, % Redovisat eget kapital i relation till redovisade totala tillgångar vid periodens utgång. Soliditet, justerad, % Redovisat eget kapital justerat för värdet på derivat, goodwill samt uppskjuten skatteskuld. FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL Direktavkastning, % Beräknas som driftnetto uppräknat på årsbasis i förhållande till förvaltningsfastigheternas genomsnittliga marknadsvärde under perioden. Driftnetto, Tkr Totala intäkter minus de totala fastighets kostnaderna som kundförluster, drift- och underhålls kostnader, fastighets administration, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Förvaltningsresultat, Tkr Resultat före värdeförändringar och skatt. Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter, Tkr Ett mått som visar värdet av genomförda fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning. Totalavkastning, % Resultat före skatt i relation till marknadsvärdet på förvaltningsfastigheter. Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, Tkr Detta mått visar den verkliga förändringen av verkligt fastighetsvärde med avdrag för gjorda investeringar i de befintliga fastigheterna. Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av totala intäkter. AKTIERELATERADE NYCKELTAL Eget kapital per aktie Eget kapital i förhållande till antalet utestående stamaktier per balansdagen. EPRA NAV (justerat eget kapital per aktie) Redovisat eget kapital justerat för värdet på derivat, goodwill samt uppskjuten skatteskuld, i förhållande till antalet utestående stamaktier per balansdagen. I balansräkningen nettoredovisas uppskjuten skattefordran mot uppskjuten skatteskuld. Mått som visar långsiktigt substansvärde (EPRA NAV). EPRA NNNAV (justerat aktuellt substansvärde per aktie ) Redovisat eget kapital justerat för goodwill samt bedömt verkligt värde på uppskjuten skatteskuld, i förhållande till antalet utestående stamaktier per balansdagen. Skattesats somanvänds i beräkningen uppgårtill 8%. Vinst per aktie, Kr Periodens resultatefterskatt, i relation till genomsnittligtantal utestående stamaktierföre utspädning. Vinst per aktie efter utspädning, Kr Periodens resultat efter skatt, i relation till genomsnittligt antal utestående stamaktier, inkluderande utspädnings effekten av utestående teckningsoptionsprogram avseende teckningsoptioner vars teckningskurs överstiger börskurs. 19

20 Kalendarium Årsstämma Delårsrapport Q Delårsrapport Q FÖR MER INFORMATION, VÄNLIGEN KONTAKTA Svein Erik Lilleland, VD +46 (0) Jonas Andersson, CFO +46 (0) Hembla AB Engelbrektsplan Stockholm info@hembla.se Informationen är sådan som Hembla AB skall offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentliggörande den 26 april, klockan CEST. Hembla AB (publ) Engelbrektsplan 1 SE Stockholm hembla.se