Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Sofieberg

Transkript

1 2018 Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Sofieberg

2 Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Sofieberg Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Förändringen av föreningens likvida medel kan utläsas under avsnittet Förändring likvida medel. Föreningen följer en underhållsplan som sträcker sig mellan åren 2011 och Större underhåll kommer att ske de närmaste åren. Läs mer i förvaltningsberättelsen. Medel bör reserveras årligen till det planerade underhållet. Amortering på föreningens lån sker enligt plan. För mer information, se lånenoten. Årsavgifterna planeras vara oförändrade närmaste året. Fler detaljer och mer information finns längre fram i förvaltningsberättelsen. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades och nuvarande stadgar registrerades hos Bolagsverket. Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229) och utgör därmed en äkta bostadsrättsförening. Styrelsen Melek De Basso Ledamot Avgått Monica Maria Larsson Ledamot Lars Sigurd Lindström Ledamot Malin Elisabeth Lund Ödmann Ledamot Robel Malki Ledamot Maggie Suzanne Ardell Benjamin Beniam Kibebe Pär Jonas Stenling Maria Jenny Elisabeth Widekärr Suppleant Suppleant Suppleant Suppleant Vid kommande ordinarie föreningsstämma löper mandatperioden ut för följande personer: Maggie Suzanne Ardell, Melek De Basso, Benjamin Beniam Kibebe, Monica Maria Larsson, Robel Malki, Pär Jonas Stenling och Maria Jenny Elisabeth Widekärr. Styrelsen har under året avhållit 12 protokollförda sammanträden. Sida 1 av 16

3 Revisorer Per Svensson Ordinarie Extern BDO Mälardalen AB Lars-Gunnar Östberg Ordinarie Intern Jan Nordensson Suppleant Intern Valberedning Per-Olov Karlsson Henrik Ljungzell Sammankallande Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls Fastighetsfakta Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Säte Kranskötaren Stockholm Fullvärdesförsäkring finns via Trygg-Hansa. Ansvarsförsäkring ingår för styrelsen. Uppvärmning sker via fjärrvärme. Byggnadsår och ytor Fastigheten bebyggdes 2002 och består av 1 flerbostadshus. Värdeåret är Byggnadens totalyta är enligt taxeringsbeskedet m², varav m² utgör lägenhetsyta och 742 m² utgör lokalyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 130 lägenheter med bostadsrätt samt 7 lokaler med hyresrätt. Lägenhetsfördelning: rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Verksamhet i lokalerna Yta Löptid Försäljning av aluminiumprofiler 142 m² Restaurang, asiatisk 173 m² Restaurang, pizza&grill 144 m² Videobutik 117 m² Mobilnätstation 17 m² Produktvisning och 86 m² kontorsverksamhet Blomsterhandel 64 m² Föreningen är frivilligt momsregistrerad avseende verksamhetslokaler. Sida 2 av 16

4 Gemensamhetsutrymmen I fastigheten finns en gemensamhetslokal/övernattningslägenhet som hyrs ut till medlemmar. Teknisk status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2011 och sträcker sig fram till Nedanstående underhåll har utförts eller planeras: Planerat underhåll År Kommentar Fuktmätning av fastighet 2019 ca Tkr 50 Mätning av lutning på balkonger 2019 Fasader, trädetaljer-målning av 2019 ca Tkr 300 balkonger Stamspolning 2019 ca Tkr 110 Förvaltning Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal. Avtal Service av garageport Bredband Kabel TV Hissbesiktning Fjärrvärme Hisservice Försäkring Gårdsskötsel Vinterväghållning av gården Sophämtning Avfallshantering Vatten Städning Elhandel Telefon i portar och hissar Kreditupplysning Elnät Ekonomisk förvaltning Garageförvaltning Teknisk förvaltning Varmvattenmätare Fettavskiljare, tömning Lås & nycklar Snöskottning, tak Teknisk förvaltare Leverantör Alldoor Port AB B2 Bredband AB Com Hem AB Inspecta Sweden AB AB Fortum Värme Kone AB Trygg Hansa AB Allgranth Fastighets AB Allgranth Fastighets AB Suez Recycling AB Stockholm Stad Stockholm Vatten HSB Städ AB Telge Energi AB Telia Sonera AB UC AB Ellevio AB SBC, Sveriges BostadsrättsCentrum SBC, Sveriges BostadsrättsCentrum Allgranth Fastighets AB Ecoguard Ragnsells Bysmeden AB, Västberga Allgranth Fastighets AB SBC, Sveriges BostadsrättsCentrum Föreningens ekonomi År 2018 visar ett nettoresultat på ca minus 822 tkr. Detta är ett resultat av att låneräntorna fortfarande ligger väldigt lågt och att bokföringsnämnden ändrade regelverket i april 2014 avseende hanteringen av avskrivningar. En av de stora kostnadsposterna är banklåneräntorna. Under året så omförhandlade styrelsen två lån som hade villkorsändring i november och december. Det ena lånet är på tkr och lades om till en ränta på 0,8 % och en löptid på 2 år. Det andra på tkr lades om på ett år med en ränta STIBOR 3 månader och ett fast påslag med 0,35 %, d.v.s. så länge referensräntan ligger på 0 % är vår ränta 0,35 %. Men går referensräntan upp över 0 % så är det räntan X+0,35 % som blir nya räntan. Sida 3 av 16

5 Styrelsen bedömer att förväntad resultatutveckling, justerad för återlägg av avskrivningar och uppskattat behov för reservering till underhållsfond samt beräknade amorteringar, kommer att uppvisa ett överskott under det närmaste året förutsatt att inga drastiska höjningar på räntemarknaden uppkommer och att inte några kostsamma underhållsåtgärder behöver vidtas. På intäktssidan så har lokalhyrorna fortsatt varit stabila då samtliga lokaler är fullt uthyrda. Hyresintäkterna från föreningens garageplatser har legat still sedan Prissättningen på dessa platser ligger på en rimlig nivå mot den prisbild som föreligger i vårt område. Platserna har varit fullt utnyttjade under året. FÖRÄNDRING LIKVIDA MEDEL LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN INBETALNINGAR Rörelseintäkter Finansiella intäkter Minskning kortfristiga fordringar UTBETALNINGAR Rörelsekostnader exkl avskrivningar Finansiella kostnader Minskning av långfristiga skulder Minskning av kortfristiga skulder LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT* ÅRETS FÖRÄNDRING AV LIKVIDA MEDEL *Likvida medel redovisas i balansräkningen under posterna Kassa och Bank samt Övriga fordringar. Fördelning av intäkter och kostnader Övriga intäkter 4% Hyror 27% Kapitalkostnader 19% Reparationer 4% Periodiskt underhåll 5% Taxebundna kostnader 21% Årsavgifter 69% Avskrivningar 25% Övrig drift 23% Fastighetsavgift 3% Skatter och avgifter Fastighetsavgiften för hyreshus är kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde. Sida 4 av 16

6 Väsentliga händelser under räkenskapsåret Den obligatoriska ventilationskontrollen (OVK) genomfördes i maj och ventilationen underkändes då på flera punkter. Rengöring av samtliga ventilationskanaler m.m. samt injustering av ventilationen upphandlades och uppdraget gick till Franska Bukten att genomföras med början i januari Anticimex genomförde i september den obligatoriska energideklarationen och brandskyddet uppgraderades med utrymningsskyltar i källarvåningen. Under året infördes också avflyttningsbesiktning, föranlett av nya myndighetsbestämmelser. Styrelsen lät också byta fastighetsförsäkring från If till Trygg-Hansa, samt antogs en offert från Finopti att ta in offerter i samband med omläggning av två lån. Styrelsen antog en offert från Jonaesons Plåt om förhöjd taksäkerhet, ett myndighetskrav. Trädetaljer i trapphus och hissar oljades och kryssen i garaget som avdelar garageplatser från varandra målades. Blästring och målning av grinden till innergården beställdes. Offerter om tätning av övergången mellan balkonggolv och fasad togs in, liksom byte av mjukfogar på fasaden. Offerter för förstärkning av skalskyddet (TV-övervakning) samt byte av porttelefonisystem togs in men ingen av dem antogs då respektive kostnad ansågs för stor. 10 platser i garaget förbereddes för installation av laddboxar för hybrid- och eldrivna fordon. En ny styrenhet av värmesystemet (s.k. DUC) installerades, inklusive fjärrstyrning, och Stockholm Exergy bytte flödesmätare för fjärrvärmen. Underhållsfria parkbänkar till innergården inköptes och gården upprustades med ny jord och nya plantor. Cyklar på innergården och i cykelrummen märktes och de som saknade ägare flyttades till förvar. Cykelrummen städades. Kärl för insamling av matavfall installerades också på Grönbrinksgatan och Sjöviksvägen. Ett informationsmöte om bredband och TV hölls under hösten och det avtal som tecknats med IP-Only sades upp. Avtalen med ComHem respektive Telenor (tidigare Bredbandsbolaget) förlängdes. Det med Telenor uppgraderades till 250 Mbit/s. Garaget städades under året vid två tillfällen och en storstädning med golvpolering av fastighetens trapphus genomfördes. Städavtalet med HSB-Städ sades upp. Svenska Profilgruppen flyttade 1 mars in i den lokal som tidigare hyrts av Consignor. Hyreskontrakten med AM Pizza (Sjöviks Pizzeria) och DL Sun (Wong Kee) sades upp för marknadsanpassning av grundhyran. Styrelsen lät på föreningens bekostnad byta två säkerhetsdörrar. Ett försök att få igång grannsamverkan gjordes men alltför få (sex medlemmar) kom till informationsmötet. Ett informationsblad till medlemmarna färdigställdes. Medlemsinformation Medlemslägenheter: 130 st Överlåtelser under året: 13 st Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av köpare. Antal medlemmar vid räkenskapsårets början: 217 Tillkommande medlemmar: 22 Avgående medlemmar: 23 Antal medlemmar vid räkenskapsårets slut: 216 Flerårsöversikt Nyckeltal Årsavgift/m² bostadsrättsyta Hyror/m² hyresrättsyta Lån/m² bostadsrättsyta Elkostnad/m² totalyta Värmekostnad/m² totalyta Vattenkostnad/m² totalyta Kapitalkostnader/m² totalyta Soliditet (%) Resultat efter finansiella poster (tkr) Nettoomsättning (tkr) Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, m² bostäder och 742 m² lokaler. Sida 5 av 16

7 Förändringar eget kapital Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser Upplåtelseavgifter Fond för yttre underhåll S:a bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat S:a ansamlad förlust S:a eget kapital Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat balanserat resultat före reservering till fond för yttre underhåll summa balanserat resultat Styrelsen föreslår följande disposition: extra reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar Ytterligare avsättning enligt styrelsens rekommendation av fond för yttre underhåll ianspråktas att i ny räkning överförs Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 6 av 16

8 Resultaträkning 1 JANUARI - 31 DECEMBER RÖRELSEINTÄKTER Nettoomsättning Not Övriga rörelseintäkter Not Summa rörelseintäkter RÖRELSEKOSTNADER Driftkostnader Not Övriga externa kostnader Not Personalkostnader Not Avskrivning av materiella Not anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader RÖRELSERESULTAT FINANSIELLA POSTER Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER ÅRETS RESULTAT Sida 7 av 16

9 Balansräkning TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not Summa materiella anläggningstillgångar SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Avgifts- och hyresfordringar Övriga fordringar inkl SBC Klientmedel Not Förutbetalda kostnader och upplupna Not intäkter Summa kortfristiga fordringar KASSA OCH BANK Kassa och bank Summa kassa och bank SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR Sida 8 av 16

10 Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL Bundet eget kapital Medlemsinsatser Fond för yttre underhåll Not Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital SUMMA EGET KAPITAL LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not 12, Summa långfristiga skulder KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till Not 12, kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda Not intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Sida 9 av 16

11 Noter Belopp anges i kronor om inte annat anges. Not 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Årsredovisningen har upprättats i enlighet med BFNAR 2016:10, Årsredovisning i mindre företag (K2). Förenklingsregeln gällande periodiseringar har tillämpats. Samma värderingsprinciper har använts som föregående år. Reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar görs i årsbokslutet. Förslag till ianspråktagande av fond för yttre underhåll för årets periodiska underhåll lämnas i resultatdispositionen. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas. Avskrivningar Byggnader 100 år 100 år Tak 10 år 10 år Not 2 NETTOOMSÄTTNING Årsavgifter Hyror lokaler momspliktiga Hyror lokaler Hyror garage Varmvattenintäkter Elintäkter Gemensamhetslokal Öresutjämning Not 3 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER Försäkringsersättning Övriga intäkter Sida 10 av 16

12 Not 4 DRIFTKOSTNADER Fastighetskostnader Fastighetsskötsel entreprenad Fastighetsskötsel beställning Fastighetsskötsel gård entreprenad Fastighetsskötsel gård beställning Snöröjning/sandning Städning entreprenad Städning enligt beställning Mattvätt/Hyrmattor OVK Obl. Ventilationskontroll Hissbesiktning Myndighetstillsyn Gemensamma utrymmen Garage Sophantering Gård Serviceavtal Förbrukningsmateriel Teleport/hissanläggning Brandskydd Fordon Reparationer Fastighet förbättringar Lokaler Gemensamma utrymmen Tvättstuga Entré/trapphus Lås VVS Värmeanläggning/undercentral Ventilation Elinstallationer Tele/TV/Kabel-TV/porttelefon Bredband Hiss Tak Fönster Garage/parkering Skador/klotter/skadegörelse Vattenskada Periodiskt underhåll Byggnad Lokaler Entré/trapphus VVS Värmeanläggning Ventilation Elinstallationer Taxebundna kostnader El Värme Vatten Sophämtning/renhållning Övriga driftkostnader Sida 11 av 16

13 Försäkring Självrisk Kabel-TV Bredband Fastighetsskatt/Kommunal avgift TOTALT DRIFTKOSTNADER Not 5 ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER Kreditupplysning Tele- och datakommunikation Juridiska åtgärder Inkassering avgift/hyra Revisionsarvode extern revisor Föreningskostnader Styrelseomkostnader Fritids- och trivselkostnader Förvaltningsarvode Förvaltningsarvoden övriga Administration Korttidsinventarier Konsultarvode Bostadsrätterna Sverige Ek För Övriga driftskostnader Not 6 PERSONALKOSTNADER Anställda och personalkostnader Föreningen har inte haft någon anställd. Följande ersättningar har utgått Styrelse och internrevisor Sociala kostnader Not 7 AVSKRIVNINGAR Byggnad Förbättringar Sida 12 av 16

14 Not 8 BYGGNADER OCH MARK Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Utgående anskaffningsvärde Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivningar enligt plan Utgående avskrivning enligt plan Planenligt restvärde vid årets slut I restvärdet vid årets slut ingår mark med Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad Taxeringsvärde mark Uppdelning av taxeringsvärde Bostäder Lokaler Not 9 ÖVRIGA FORDRINGAR Skattekonto Klientmedel hos SBC Not 10 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Försäkring Kabel-TV Bredband Medlemsavgift Bostadsrätterna Fastighetsskötsel entreprenad Upplupna intäkter individuell vattenavläsning Not 11 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL Vid årets början Reservering enligt stadgar 0 0 Reservering enligt stämmobeslut Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråktagande enligt stämmobeslut Vid årets slut Sida 13 av 16

15 Not 12 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats Belopp Belopp Villkorsändringsdag Swedbank 2,930 % Swedbank 2,530 % Nordea 0,218 % Handelsbanken 1,130 % Handelsbanken 0,350 % Handelsbanken 0,800 % Summa skulder till kreditinstitut Kortfristig del av skulder till kreditinstitut Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till kr. Sida 14 av 16

16 Not 13 STÄLLDA SÄKERHETER Fastighetsinteckningar Not 14 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER El Värme Sophämtning Extern revisor Arvoden Sociala avgifter Ränta Avgifter och hyror VVS Lokaler Not 15 VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER ÅRETS SLUT Injustering av ventilation. Sida 15 av 16

17

18

19

20 Budget BUDGET Budget 2019 Utfall 2018 Budget 2018 RÖRELSEINTÄKTER Årsavgifter Hyror lokaler momspliktiga Hyror lokaler Hyror garage Varmvattenintäkter Elintäkter Gemensamhetslokal Öresutjämning Övriga intäkter RÖRELSEKOSTNADER Fastighetskostnader Fastighetsskötsel entreprenad Fastighetsskötsel beställning Fastighetsskötsel gård entreprenad Fastighetsskötsel gård beställning Snöröjning/sandning Städning entreprenad Städning enligt beställning Mattvätt/Hyrmattor OVK Obl. Ventilationskontroll Hissbesiktning Myndighetstillsyn Gemensamma utrymmen Garage Sophantering Gård Serviceavtal Förbrukningsmateriel Teleport/hissanläggning Brandskydd Reparationer Fastighet förbättringar Lokaler Gemensamma utrymmen Tvättstuga Entré/trapphus Lås VVS Värmeanläggning/undercentral Ventilation Elinstallationer Tele/TV/Kabel-TV/porttelefon Bredband Hiss Tak Fönster Garage/parkering Skador/klotter/skadegörelse Vattenskada Sida 1 av 2

21 Periodiskt underhåll Byggnad Lokaler Entré/trapphus Värmeanläggning Ventilation Elinstallationer Taxebundna kostnader El Värme Vatten Sophämtning/renhållning Övriga driftskostnader Försäkring Kabel-TV Bredband Fastighetsskatt Fastighetsskatt/kommunal avg Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Kreditupplysning Tele- och datakommunikation Juridiska åtgärder Inkassering avgift/hyra Revisionsarvode extern revisor Föreningskostnader Styrelseomkostnader Fritids- och trivselkostnader Förvaltningsarvode Förvaltningsarvoden övriga Administration Konsultarvode Bostadsrätterna Sverige Ek För Personalkostnader Styrelsearvode Revisionsarvode arvoderad Övriga arvoden Arbetsgivaravgifter Avskrivningar och nedskrivningar Byggnad Förbättringar SA RÖRELSENS KOSTNADER RÖRELSERESULTAT FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Dröjsmålsränta avgifter/hyror Låneräntor Räntekostnader skattekonto RESULTAT Sida 2 av 2