Exploateringsprocessen i Kungälvs kommun

Transkript

1 Exploateringsprocessen i Kungälvs kommun Policy Diarienummer: KS 2004/188 Dokumentansvarig: Samhällsutvecklingsenheten, Enhetschef Beslutad av: Kommunfullmäktige Datum för beslut: Giltighetstid: Handläggare: Henrik Haglund

2 Innehållsförteckning 1. Exploateringsprocessen i Kungälvs kommun Definition Förutsättningar Uppgift Vision Mål Processer Roller i exploateringsprocessen Finansiering Kompetenser Styrfomer Fasta mötesformer Samverkan

3 1. Exploateringsprocessen i Kungälvs kommun I detta dokument redovisas förslag till förutsättningar, uppgift, mål, roller och arbetssätt för exploateringsprocessen i Kungälvs kommun. 2. Definition Med exploateringsprocessen menar vi: - den kommunala processen från råmarksförsörjning till genomförandet av detaljplan och exploateringsavtal med försäljning av mark till slutanvändare samt uppföljning. alternativt om marken inte är kommunägd - den kommunala processen inför beslut om plantillstånd med samarbetsavtal/ramavtal till genomförandet av detaljplan och exploateringsavtal samt uppföljning. 3. Förutsättningar Exploateringsprocessen ska med utgångspunkt från beslut i kommunfullmäktige eller kommunstyrelsen bidra till samhällsnytta utifrån givna ekonomiska villkor. Utgångspunkten är att exploateringsprocessen över tid inte ska finansieras via skattemedel. Däremot kan vissa utvecklingsprojekt kräva skattemedel som i förväg ska vara kända. Styrdokument Kommunens budget Kommunplan 2000 med fördjupningar Styrdokument för bostadsförsörjningen i Kungälvs kommun Näringslivsprogram för Kungälvs kommun Natur- och friluftsplanen Energiplanen Miljöplanen Styrdokument för förköp Bastillgänglighet (pågår) I de fall styrdokument inte ger tillräcklig vägledning eller om frågeställning har uttalade politiska förtecken skall ärendet tas upp i kommunstyrelsens presidium eller behandlas i kommunstyrelsen. 4. Uppgift Exploateringsprocessen har uppgifter på såväl den översiktliga nivån som på detaljplan/projektnivån. 3

4 Uppgift översiktsplanering För de som är eller vill vara i Kungälv och som vill ha en god livsmiljö ska vi bidra till försörjning och utveckling av mark genom att tillföra såväl ett kommunalekonomiskt som ett projektekonomiskt perspektiv i planeringen så att visionen om Kungälv stöds. Uppgift detaljplanering/projekt För projektägare ska vi utveckla exploateringsprojetens ekonomiska genomförbarhet och integrera genomförandefrågor i detaljplaneringen så att projektet kan genomföras på ett kostnadseffektivt sätt. 5. Vision Med utgångspunkt från Kungälvsvisionen medverkar exploateringsprocessen till en god livsmiljö och god hushållning. Exploateringsprocessen medverkar också till att Kungälv och Göteborgsregionen hävdar sig väl i jämförelse med andra. Arbetssättet präglas av dialog inom kommunen och med berörda intressenter och möjlighet till såväl politisk som ekonomisk styrning. Genom projektuppföljning och jämförelser med andra lär vi för framtiden. 6. Mål Markpolitik Kommunen ska själv eller genom något av kommunens bolag förvärva mark så att behovet av mark för bostäder, näringsliv, naturvård, friluftsliv och andra allmänna behov kan tillgodoses i en god fysisk struktur på ett ekonomiskt hushållande sätt. Kommunplanen, styrdokument för bostadsförsörjning samt kommunens näringslivspolitiska beslut är utgångspunkter för kommunens markförvärv. Marken ska förvärvas med god framförhållning. En strävan ska vara att marken förvärvas genom frivilliga överenskommelser. Om det inte är möjligt kan kommunfullmäktige besluta om förvärv genom expropriation. Mark kan också förvärvas genom kommunalt förköp. Det innebär att innan en försäljning av en fastighet kan ske på den öppna marknaden ska kommunen godkänna affären om fastigheten är större än 3000 kvm. Kommunen kan då besluta om att gå in i köparens ställe. Viss del av markförsörjningen för bostäder och näringsliv kan ske på privat mark. För att undvika spekulation och möjliggöra den styrning kommunen önskar krävs att huvuddelen av markbehovet tillgodoses genom kommunägd mark. I annat fall riskerar kommunen att inte kunna styra tidpunkt för byggstart, upplåtelseformer för bostäder, mm. Försäljning av mark ska ske till marknadsmässiga priser. 4

5 Mark som inte bedöms ha något framtida exploateringsvärde eller ha någon framtida allmän betydelse kan säljas på affärsmässiga grunder. När mark säljs ska ny mark köpas tills vi har en bra markreserv. Ekonomi Ekonomistyrningen måste ha tre fokus: projektekonomin, processekonomin och kommunekonomin. Exploateringsprocessen ska över tid inte behöva några skattemedel. Det förutsätter att vi är aktiva med köp och försäljning av mark. I annat fall kan inte förvaltningen av markreserven eller utbyggnad av nya områden klaras. Här krävs en ekonomisk flerårshorisont. För vissa större förvärv kan det efter beslut i kommunfullmäktige behövas lån ur kommunkassan för att klara ett förvärv. Varje exploateringsprojekt ska prövas med utgångspunkt från att det ska bära sina kostnader över tid. För projekt av stadsutvecklingskaraktär eller av näringslivspolitiskt intresse kan det krävas skattemedel. Dessa ska vara kända och budgeterade i förväg. Överskott i exploateringsprocessen kan användas för upprustning av befintlig miljö, annat för utveckling av kommunen eller som ett tillskott till kommunkassan. Generalplanekostnader ska prövas med utgångspunkt från att de ska täckas genom exploateringsintäkter. Det krävs då ett flerårigt synsätt. När det inte finns tillräckligt med kostnadsbärare t.ex. vid ett natur- eller rekreationsintresse kan det behövas skattemedel. Marknadsprissättning tillämpas vid försäljning av mark om inte annat beslutas av kommunstyrelsen i enskilt fall. Ökade driftskostnader till följd av exploatering hanteras i den årliga budgetprocessen. Planutformning Standard på kommunala anläggningar anpassas till de ekonomiska villkoren. Gatukostnader för gata på allmän plats tas i normalfallet ut av exploatören istället för att exploatören bygger gemensamhetsanläggningar. Uppföljning Uppföljningsmål utvecklas i styrkort för processen Uppföljning sker i samband med delårsrapporter och bokslut samt när exploateringsprojekt avslutas. 5

6 Omvärldsbevakning Utifrån rollistan nedan har var och en ansvar för offensiv omvärldsbevakning av bostads- och byggmarknaden. 7. Processer Hur arbetet ska gå till framgår av processkartor för planerings- respektive projektnivån. Dessa kartor finns i berörda organisationer. Arbetet ska präglas av ett transparant arbetssätt. Exploateringsprocessen ska vara synlig och tydlig för såväl interna som externa intressenter. En överskådlig (publik) beskrivning av kommunens aktörer i exploateringsprocessen och dess roller ska finnas på hemsidan i en enkel folder. 8. Roller i exploateringsprocessen Kommunfullmäktige/Kommunstyrelsen Beslutande Finansiär av markreserven Kommunchefen/Kommunchefens stab Kommunchefen är ytterst ansvarig tjänsteman för att arbetet med exploateringsprocessen följer kommunfullmäktiges intentioner, styrdokument för exploateringsprocessen samt berörda styrdokument och att uppföljning sker i samband med tertialrapporter och bokslut. Tillför omvärldskunskap. Medverkar i årlig dialog om markförvärvsstrategi. Medverkar i samordning. Samhällsbyggnadskontoret Ansvarar för kommunplanefrågor och styrdokument för bostadsförsörjning. Utifrån av kommunfullmäktige beslutade styrdokument och/eller initiativ utifrån föra fram förslag till beslut om plantillstånd. Ansvar för exploateringsverksamheten på projektnivå: o Detaljplanering med genomförandebeskrivning och avtal. I arbetet med detaljplaner involveras exploatörer på lämpligt sätt. o Samordning vid genomförande av detaljplan styrning av kommunens åtaganden enligt exploateringsavtal samt bevakning av exploatörernas åtaganden. o Exploateringskonton (styrning och uppföljning). 6

7 o Samordna investeringsplaneringen för exploateringsverksamheten. o Utvärdering och processutveckling. o Samordnar årlig dialog om markförvärvsstrategi och genomgång av markreserven. o Initierar dialog om konkreta markförvärv. Uppdragskontoret Hus & Mark Äger all icke bolagsägd kommunal mark. Förvaltar kommunal mark som inte förvaltas av annan. Medverkar i årlig dialog om markförvärvsstrategi. Initierar dialog om konkreta markförvärv. Bevakar behov och möjligheter till markköp. Köper mark och säljer kommunägd men inte bolagsägd mark efter erforderliga beslut i kommunfullmäktige/kommunstyrelsen. Är den som i första hand förvärvar mark till kommunen. Ekonomiteamet Ansvarar för kommunens bokföring och redovisning Controller för exploateringskonton Tekniska kontoret Medverkar i planerings- och genomförandeprocessen Förvaltar allmän plats, allmänna VA-ledningar och kommunala naturreservat. Bokab Exploaterar och säljer egen eller kommunägd mark för näringslivets behov. Bidrar med sin kompetens kring näringslivets behov vid planeringen i Kungälvs kommun. Medverkar i årlig dialog om markförvärvsstrategi. Initierar dialog om konkreta markförvärv. Bevakar behov och möjligheter till markköp. Kan efter samråd förvärva mark i kommunens ställe. 7

8 Bostadsbyrån Förmedlar bostäder Bidrar med sin kompetens om bostadsmarknaden. Kungälvsbostäder Exploatör för hyresbostäder. Bidrar med sin kompetens kring bostadsmarknadens behov vid planeringen i Kungälvs kommun. Medverkar i årlig dialog om markförvärvsstrategi. Initierar dialog om konkreta markförvärv. Bevakar behov och möjligheter till markköp. Kan efter samråd förvärva mark i kommunens ställe. Förbo Exploatör för hyresbostäder Årlig avstämning mellan kommunen och Förbo. 9. Finansiering När ett exploateringskonto bildats debiteras alla kostnader på det kontot. Idag sker visst sådant arbete med skattefinansiering. Berörda ramar bör därför justeras. 10. Kompetenser Kompetenser inom exploateringsprocessen finns i uppdragskontoret, samhällsbyggnadskontoret, tekniska kontoret, BOKAB samt Kungälvsbostäder. Projektarbetssättet ger goda förutsättningar för att utnyttja våra kompetenser i de olika projekten. Däremot måste vi utveckla vårt sätt att tänka, styra och arbeta utifrån exploateringsprocessen som en kommunal helhet. 11. Styrformer God verksamhet kräver god styrning. Vi behöver förutom styrdokumenten fyra styrredskap. Kommunstyrelsens vision är utgångspunkten. 8

9 Värderingar Alla som deltar i exploateringsverksamheten måste omfattas av samma värderingar. Denna värderingsplattform utvecklas tillsammans i en dialog. Projektarbetssättet Projektarbetssättet tydliggör mål, garanterar att de kompetenser som behövs har insyn och kommer till tals samt ger en god grund för uppföljning. Detta grundlägger och utvecklar värderingsgemenskap som stimulerar helhetssyn och god grund för bred uppföljning. Det är viktigt med allsidigt sammansatta projektgrupper. Uppföljning Uppföljningen ska ge underlag för att välja kvalitetsnivå i planer och exploateringsanläggningar samt underlätta bedömningen av effekten av olika standardval. Det krävs ett ändamålsenligt ITstöd för att klara den ekonomiska uppföljningen på såväl projektnivå som verksamhetsnivå. Processens ekonomiuppföljning sker i samband med tertialrapporter och bokslut samt när exploateringsprojekt avslutas. Det behövs också en uppföljning av effektmål på såväl samhälls- som kundnivå enligt styrkortet. 12. Fasta mötesformer Vid sidan av projektanknutna möten krävs tydliga fasta möten för att garantera kvalitet med helhetssyn. Vi har nu så kallade Heisam-möten som anförs av strategerna i kommunchefens stab. Här deltar Bokab, tekniska kontoret, uppdragskontoret, hus & mark, samt samhällsbyggnadskontoret. Strategi- och planeringsfrågor, markförvärvsfrågor samt andra frågor som behöver samordnas står för innehållet. Dessutom behövs ett ärendeinriktat arbetsmöte mellan hus & mark och samhällsbyggnadskontoret. Samhällsbyggnadskontoret kallar till årligt möte för aktualisering av markförvärvsstrategin och markreserven samt till ett årligt reflektionsmöte för en dialog utifrån detta styrdokument. 13. Samverkan Detta dokument med bilagor har tagits fram i ett projekt där kommunchefens stab, uppdragskontoret hus & mark samt ekonomiteamet, tekniska kontoret, Bokab och samhällsbyggnadskontoret medverkat. Samråd har skett med Kungälvsbostäder. 9