Undervisning, bostäder m.m. vid Britsarvsskolan

Transkript

1 S a m r å dshandling Detaljplan för Undervisning, bostäder m.m. vid Britsarvsskolan i Falu kommun, Dalarnas län P l a n b e s k r i v n i n g Handlingar plankarta, skala 1:1000 med planbestämmelser planbeskrivning Planförfarande Detaljplanen hanteras med normalt planförfarande. Planens syfte och huvuddrag Syftet med detaljplanen är att klargöra förutsättningarna för den framtida utvecklingen av området vid Britsarvsskolan, Tegelbruksskolan och Montessoriskolan. Största delarna kommer även fortsättningsvis användas för undervisning. Kommunen vill pröva möjligheten att tillåta en byggnation av ett vård- och omsorgsboende och ett gruppboende inklusive lokaler inom 1

2 området. Samt att ge befintliga byggnader andra möjliga användningar som anses lämpliga. Förenligt med 3, 4 och 5 kap miljöbalken Detaljplanen bedöms vara förenlig med miljöbalkens grundläggande bestämmelser för hushållning med mark- och vattenområden. Planens genomförande innebär inga åtgärder som berör något riksintresse. Inga miljökvalitetsnormer bedöms överskridas inom planområdet. Behovsbedömning för miljöbedömning En behovsbedömning för miljöbedömning av detaljplanen har gjorts. Planens genomförande bedöms inte innebära en sådan betydande påverkan på miljön, hälsan och hushållningen med naturresurser att en miljökonsekvensbeskrivning enligt 5 kap. 18 plan- och bygglagen, PBL behöver upprättas. Plandata Lägesbestämning Berörd fastighet (Britsarvsskolan 2) ligger i Falu tätorts norra del i stadsdelarna Bojsenburg och Britsarvet ca 2 km från centrum och ägs av Falu kommun. Areal Planområdet är ca 9,5 hektar. Ungefärligt planområde markerat 2

3 Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer I den fördjupade översiktsplanen för Falu Centrum antagen 1998 är området markerat för Institutionsområde skola, sjukhus mm. Den föreslagna detaljplanen anses vara förenlig med översiktsplanen varför inget planprogram uppförts. Detaljplaner Gällande detaljplan är Ändring och utvidgning av stadsplanen för BOJ- SENBURGSOMRÅDET i Falun fastställd 22 november Hela området har markanvändningen A, allmänt ändamål och en byggnadshöjd på maximalt 8 meter. Allmänt ändamål är en föråldrad bestämmelse som tillkom före plan- och bygglagen och inte längre bör användas. Allmänt ändamål innebär att endast stat, lansting eller kommun får vara huvudman för verksamheten. Kommunala beslut i övrigt Bostadsprogram Enligt Falun kommuns bostadsprogram ska det i kommunen finnas en god bostadsförsörjning som garanterar bostäder åt alla. Goda, varierande boendemiljöer för alla kommuninvånare skapas i såväl ny som äldre bebyggelse. I kommunen skall bostadsproduktionen i första hand lokaliseras till områden där redan befintliga investeringar utnyttjas. Då planområdet är beläget inom Falun tätort i anslutning till befintlig infrastruktur och service anses planförslaget vara i linje med bostadsprogrammet. Trädbyggnadsstrategi Falu kommuns beslut om Träbyggnadsstrategi 2011 syftar till att förstärka Faluns profil som energi- och klimatklok kommun, att öka bostadsbyggandet och stimulera tränäringen i regionen genom ökat fokus på trä och att stimulera besöksnäringen genom att förstärka det historiska Falun trästaden Falun - genom tillägg i staden i spännande nutida träarkitektur. Kommunens styrelser/nämnder och förvaltningar/bolag ska i sina verksamheter beakta dessa motiv. Särskilt gäller bl.a. när nya byggnader eller andra anläggningar ska uppföras i offentliga miljöer ska trä som byggnadsmaterial alltid prövas. Detaljplaner ska utformas så att det blir möjligt att bygga i trä. Grönstrukturplan för Falu tätort I Grönstrukturplan för Falu tätort finns två rekreationsstråk igenom området och ett större område med rekreationsvärden. En del av de grönstrukturer som redovisas här ligger på kvartersmark på Kopparstadens fastigheter Britsarvsskolan 4 och 6. Även den del av grönområdet som ligger på Falu kommuns mark ligger på kvartersmark. 3

4 Strandskydd I planområdets västra del finns en damm, runt denna damm finns inget strandskydd. Kommunala beslut i övrigt Kommunstyrelsens utvecklingsutskott beslutade , 105 att ge stadsbyggnadskontoret i uppdrag att upprätta detaljplan för bostäder, undervisning mm vid Britsarvsskolan. Förutsättningar och förändringar Natur Mark och vegetation Området är till största del platt, mindre nivåskillnader finns. Stora delar av den östra delen av fastigheten är bebyggd, nästan alla obebyggda områden används på något sätt av skolan, vilket också är den huvudsakliga fortsatta användningen av marken. Längst i nordväst finns en större gräsyta. Centralt på fastigheten ligger en större och en mindre grusplan. I de västra delarna finns den tidigare nämnda dammen och blandad vegetation omkring den. Markbeskaffenhet Geotekniska förhållanden Ingen geotekniskundersökning finns över fastigheten. Förorenad mark Aktuell markanvändning inom planområdet i dag Falu tätort bär stora spår av den forna gruvdriften. Stora mängder metaller och försurande svaveldioxid spreds över det område som är dagens tätort. Bland annat innehåller marken höga halter av bly, koppar, arsenik och kvicksilver. Inom områden där blyhalterna överskrider 700 mg/kg jord krävs särskild utredning vid uppförande av bostäder. 4

5 Kommunens kartläggning av markens blyinnehåll i mg/kg jord. Planområdet är beläget precis på gränsen för det område där blyhalterna överstiger 300 mg/kg jord, och det området där det är aktuellt att bygga det nya vård- och omsorgsboendet ligger utanför, därför krävs inga vidare åtgärder under planskedet. Ny bebyggelse skall föregås av markprover för att säkerställa metallhalterna i området för bostadsändamål. Om blyhalterna överstiger 300 mg/kg jord ska jord bytas ut eller fyllas över så att metallhalterna i markens ytskikt understiger riktvärdena. Bortfraktad jord ska omhändertas på särskilt sätt så att den inte orsakar miljöproblem på andra platser. Radon I Falu kommun är marken den största källan till radon i bostäder. Utredningar har visat att hela kommunen har sådan mark att för höga inomhushalter kan uppstå om inte huset är lämpligt byggt. I Falu kommun ska radongashalten i inomhusluft i bostäder vara lägre än 200 Bq/m3 senast Ny bebyggelse för stadigvarande vistelse ska föregås av radonmätning eller uppföras i radonsäkert utförande. Planområdet ligger inte inom högriskområde för markradon. Risk för skred/höga vattenstånd Inga risk för höga vattenflöden bedöms finnas i området. Fornlämningar Inga kända fornlämningar finns inom planområdet. Bebyggelse Den främsta användningen i området är i dag olika typer av skolverksamhet. Det finns fyra skolor inom området, Britsarvsskolan, Britsarvets sär- 5

6 skola, Tegelbruksskolan och Montessoriskolan som alla är kommunala skolor. Inom området finns också en del skolkomplement som gymnastiksal, pann- och förrådsbyggnader. Inom fastigheten finns i dag inga bostäder av något slag. På den norra delen av planområdet kommer endast markanvändningen skola och Kultur och fritid att få finnas (S och R). Detta är den befintliga användningen på byggnaderna inom det området. Söder om matsalen finns ett område med cykelparkeringar med tak. Dessa används inte idag för att de är väldigt otrygga och bör rivas. Detta område och området väster om cykelparkeringarna tillåts för ny bebyggelse om det i framtiden skulle efterfrågas någon ytterligare skolbyggnad eller byggnad för kultur och fritid. Illustration över detaljplanens reglering Det nya vård- och omsorgsboende planeras till ett område mellan gymnastiksalen och panncentralen. En del av den mark som behövs för boendet är en del av den stora grusplanen. En bedömning har gjorts med ansvariga för skötsel och driften av grusplanen att en något mindre plan har stora fördelar. Då flera planer finns inom området, där ytterligare en är i grus, görs en bedömning att en del av den stora grusplanen kan användas för vård- och omsorgsboendet. Exakt utformning av de nya vård- och omsorgsboendet är i dag inte bestämt men det kan leda till att en mindre del av planen berörs. Som minst bör längden på planen motsvarar en 7-manna fotbollsplan (60 6

7 meter) vara kvar. Möjlighet att planen flyttas i sidled för att så stor del av planen som möjligt sparas kommer att finnas kvar. Den exakta placeringen och utformningen av gruppboendet är inte bestämd. Boendet kommer att planeras så att passagen från Britsarvsskolan till Tegelbruksskolan ska kunna ske på ett naturligt sätt. Montessoriskolan och Tegelbruksskolan kommer att fortsättningsvis även i framtiden att användas för undervisning, men i den nya detaljplanen skapas planer med flera lämpliga användningar, om det i framtiden skulle bli aktuellt att förändra verksamheten i någon del av de befintliga byggnaderna. Detaljplanen tillåter inom hela den södra delen av planområdet flera olika användningar, skola, kultur och fritid, vårdboende, bostäder och kontor (S, R, D1, B och K). Inom de områden där det är tillåtet att bygga går det att uppföra fler byggnader förutom de befintliga och det nya vård- och omsorgsboendet, men byggnader får maximalt byggas på 25 % av fastighetsarea. Bostäder (bostäder och vårdbostäder) får byggas med maximalt 1800 m 2 inom fastigheten. Största byggnadsarea per byggnad för bostäder är 1200 m 2. Inom området finns också ett intresse att uppföra ett gruppboende inklusive lokaler. Exakt placering av gruppboendet är inte bestämt men troligt är att de hamnar med infart från Norra Järnvägsgatan. Service Kommersiell service finns på andra sidan Norra Järnvägsgatan, bland annat två livsmedelsbutiker och apotek. Cirka 100 meter söder om planområdet ligger Britsarvets vårdcentral och folktandvården. Med cykel går det att på ca 15 minuter nå centrums utbud av service. Tillgänglighet Vid all nybyggnation och eventuella förändringar av befintliga byggnaden bevakar kommunen, i samband med hanteringen av bygglovet, att byggnadens tillgänglighet är god. Kommunens ambition är att rekommendationerna i skriften Bygg i kapp ska tillämpas. Byggnadskultur och gestaltning Befintliga byggnader är framförallt uppförda i gult tegel med en våning. På Britsarvsskolan finns ett konstverk på en av fasaderna som heter "Svävande fri" av Bo Holmlund, från Den är utförd i plåt och värd att bevara, detta regleras med planbestämmelsen (q 1 ). 7

8 I en korridor finns också ett konstverk av Jörg Jeschke som heter "Rymdaltare" från 1968, utförd av glasfiberarmerad plast och patinerad gips och bör bevaras. Konstverket tillkom med tanke på att man detta år för första gången flög med raket till månen. Räddningstjänstens insatstider Räddningstjänsten når området inom 10 minuter. Friytor Lek, rekreation och naturmiljö I den västra kanten av planområdet finns ett grönområde som är utpekat i Grönstrukturplanen för Falutätort. Vissa delar av det som är utpekat i grönstrukturplanen ligger på grannfastigheten som ägs av Kopparstaden. I detta grönområde finns en damm och en mindre vattensamling som under vissa tider på året upplevs som en mindre damm. Den större av dessa har av trafik- och fritidförvaltningen pekats ut att ha ett visst naturvärde. De delar av detta grönområde som ligger på Falu kommuns fastighet kommer att i den nya detaljplanen vara allmän plats (Park). Detta för att säkerställa att denna gröna kil får finnas kvar och vara tillgänglig för allmänheten. Området sköts redan i dag av trafik och fritidsförvaltningen så ytterligare pengar till drift kommer inte att behövas för denna del. Områdena inom kvartersmark kommer endast 25 procent av fastighetsarean att få byggas resterande delar kommer att bestå av ytor för lek, sport och rekreation. Inom kvartersmarken reglers att bollplan och område för lek ska finnas. Exakt placering av dessa bestäms inte i detaljplanen. Området kring vård- och omsorgsboendet kommer att gestaltas med planteringar, buskar och träd till en trevlig utemiljö för de boende att vistas i. Kring denna utemiljön kommer det att finnas ett staket för att de boende fritt ska kunna vistas här. Gator och trafik Stadsdelen Bojsenburg är byggd med en ringled omkring området med Britsarvsskolan centralt placerat i mitten och en säckgata in i till Britsarvskolan, samt ett antal mindre säckgator in i de omkringliggande kvarteren. Detta skapar ett till stor del bilfritt område i mitten. Trafiken till och från de olika skolorna sker ifrån Hedbergs väg och Norra järnvägsgatan. Gång-,cykel- och mopedtrafik Det finns flera gång- och cykelvägar i området, som används förutom för att ta sig till skolorna, främst för att ta sig till målpunkter utanför planområdet. Cykelvägarna ligger i dag på kvartersmark och kommer till stor del bli allmän plats i den nya detaljplanen. Den gång- och cykelväg som går i västöstlig riktning söder om gymnastiksalen kommer även fortsättningsvis lig- 8

9 ga på kvartersmark men kommer att säkras genom markreservat (x), som betyder att marken ska vara tillgänglig för allmännyttig gång- och cykeltrafik. Även på grannfastigheterna ligger allmänna gång- och cykelvägar på kvartersmark, som underhålls och snöröjs delvis av Falu kommun. För att kunna bygga ett nytt vårdboende mellan gymnastiksalen och panncentralen krävs att den cykelväg, längs Hellbergs väg, som pekas ut i förslaget till cykelplan för Falu kommun (remissbehandlas under hösten 2013) byggs ut som planerat och ansluts till gång- och cykelvägen öster om gymnastiksalen. För att bygga denna gång- och cykelväg kommer vägbanan för biltrafiken att behöva minskas ner till 7 meter från dagen 9 meter. Även om byggnationen av vård- och omsorgsboendet inte blir av kommer gång- och cykelvägen att behöva byggas. En hastighetssäkrad passage som utformas som ett torg över Hellbergs väg föreslås också i cykelplanen och ska byggas vid entrén till Tegelbruksskolans skolområde. Även en ny gen gångoch cykelväg föreslås i den nya cykelplanen som binder ihop en befintliga gång- och cykelvägar i planområdets västra del finns med i cykelplanen. Hellbergs väg med ny gång- och cykelväg och hastighetsdämpande åtgärd genom ett upphöjt Torg Det nya vård- och omsorgsboendet kommer inte att placeras så att det blir en avskärmning för de gående som går mellan skolorna. På grund av det nya boendet kommer hela situationen från vändplatsen vid lokalgatan upp till gymnastiksalen att behövas förändras. Om inte detta görs är det inte säkert att den tänkta lokaliseringen är den bästa i området. Detaljplanen pekar inte ut exakt var ny byggnad kommer att placeras utan möjliggör en förtätning inom ett större område. Kollektivtrafik Två busshållplatser finns i anslutning till området, en skolhållplats vid Hellbergs väg samt en vanlig hållplats vid Norra Järnvägsgatan. Biltrafik (och ev gator) Under vissa tider på dygnet, vid lämning och hämtning, upplevs trafiksituationen på Hedbergs väg som ansträngd och otrygg framför allt för fotgänga- 9

10 re och cyklister. I och med att cykelvägen längs Hellbergs väg byggs ut kommer vägbanan att minskas vilket kommer leda till lägre hastigheter. Även det planerade hinderet i form av ett upphöjt torg kommer leda till en säkrare miljö längs Hellbergs väg. En beräkning av den ökande trafik som ett vårdboende skulle generera bedöms inte påverka den tidvis ansträngda trafiken ytterligare. I genomsnitt beräknas ca fordon ytterligare per dag. Den flesta besök till denna typ av boende sker under tider när skolverksamheten är begränsad och att samutnyttja befintlig väg är helt i Falu kommuns intention i hur och var bostäder ska byggas i kommunen. Parkering, varumottagning, utfarter Varutransporter till Britsarvsskolans kök sker genom skolområdet mellan gymnastiksalen och det tänkta vård- och omsorgsboendet. Möjligheten att nå köket med transporter måste kunna ske på ett effektivt och trafiksäkert sätt efter att det nya vård- och omsorgsboendet är byggt. Leveranser till Tegelbruksskolan sker från Norra Järnvägsgatan. Transporter till den förskola som ligger öster om gymnastiksalen, Jungfrun, sker också förbi parkeringarna vid Britsarvsskolan. Parkeringsplatsen vid Britsarvsskolan används förutom till besökande och personal på Britsarvsskolan även som avlämningsparkering för de södra skolorna. Även området mitt över entrén till Tegelbruksskolan på andra sidan Hellbergs väg används som avlämningsparkering. I dag finns det svårigheter att på ett trafiksäkert sätt komma till och från parkeringen vid Britsarvsskolan då många elever passerar parkeringsplatserna. Många elever som går och cyklar längs Hellbergs väg passerar också här. Parkeringen vid Tegelbruksskolan angörs från Norra Järnvägsgatan. I och med det nya vård- och omsorgsboendet och den nya gång- och cykelvägen längs Hellbergsväg kommer parkeringsplatserna vid Britsarvsskolan att behöva ändras om. Hela området mellan vändplatsen och gymnastiksalen kommer att behöva omfördelas för att skapa en trafiksäker miljö för både skolan och vård- och omsorgsboendet. Personalparkering för vårdoch omsorgsboendet behöver inte lokaliseras just i anslutning till själva boendet, arbetsgivaren bör arbeta för att personalen tar sig till arbetet med kollektivtrafik, gång eller cykel. Väster om gymnastikhallen finns en större yta av cykelparkering. Dessa är väldigt nergångna och upplevs som otrygga och används inte i dag. I och med utvecklingen i området föreslås dessa rivas och marken användas på ett bättre sätt. Ny cykelparkering med tak bör byggas som ersättning för dem som rivs. 10

11 Störningar och risker Några större risker och störningar finns inte i området. Den nya verksamheten kommer inte att generera några störningar för den befintliga skolverksamheten, förutom under byggskedet. De största störningarna i området kommer att bli under byggnation av vårdoch omsorgsboendet. Då det dels kommer vara mycket transporter till och från byggområdet. Störningar kommer också att uppkomma när gång- och cykelvägen längs Hellbergs väg byggs och när omlokaliseringen av parkeringsplatser kommer att ske. Tiden är skolverksamheten är begränsad bör utnyttjas under bygg tiden för att minimera påverkan från byggnationen. Det finns en chans att det i området kring vård- och omsorgsboendet kommer vara en hel del stoj och stim under skoltid. Detta bedöms inte vara negativt för boendet utan att det kan ses som en tillgång för boendet, att ha liv och rörelse utanför. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Genom området löper flera vatten, avlopps och spillvattenledningar. Området ingår i det allmänna verksamhetsområdet för vatten och avlopp. Inga ledningsrätter regleras i den nya detaljplanen, detta är för att kommunen inte vill låsa fast en plats för en ledning i detaljplanen. Alla eventuella omläggningar av allmänna ledningar bekostas av exploatören. Värme Fjärrvärme finns i området och ny bebyggelse bör anslutas till fjärrvärmenätet. Alla eventuella omläggningar av fjärrvärme ledningar bekostas också av exploatör. El och IT El och IT finns i området, ny bebyggelse ska anslutas till stadsnätet. Avfall Det har varit vissa problem med att hämta avfall från Britsarvsskolan, då det är problem med tunga fordon att ta sig fram då det finns delar som är både trånga och delvis skymda. Detta får inte ett nytt boende i området förvärra utan det ska finnas med vid den fortsatta planeringen. Vid Norra Järnvägsgatan finns en återvinningsstation vid angöringen till Montessoriskolan. Det finns vissa problem med nedskräpning omkring platsen och att det blåser in skräp på skolområdet. Därför kommer detaljplanen inte tillåta någon permanent plats för stationen på denna plats. Kommunens riktlinjer för hantering av avfall ska följas. 11

12 Konsekvenser av planens genomförande Markens användning inom området breddas för att olika typer av verksamheter ska kunna tillåtas, både i befintliga byggnader och i eventuellt nya byggnader. Genomförande innebär att det blir möjligt att bygga ett vård- och omsorgsboende och ett gruppboende på fastigheten, den exakta placeringen regleras inte. Detaljplanen säkerställer att det ska finnas minst en bollplan och ett område för lek men inte exakt var eller hur de ska utformas. Detaljplanen möjliggör också att den cykelbana som planeras längs Hellbergs väg ska kopplas ihop med befintliga cykelvägar vid Britsarvsskolan. För att genomföra byggnationen av vård- och omsorgsboendet, mellan gymnastiksalen och panncentralen, måste den gång- och cykelväg som finne med i remissversionen av Cykelplan för Falu kommun byggas ut och befintliga parkeringsplatser vid Britsarvsskolan kan komma att behöva omfördelas för att en trafiksäker miljö ska kunna skapas. Inom gällanden detaljplan är hela fastigheten kvartersmark, i den nya detaljplanen kommer det västra delen bli allmän plats (park). Detta för att säkerställa att området inte blir bebyggt och för att allmänheten ska ha kvar tillgängligheten till området. Driften för detta område finns redan i dag hos Trafik och fritidsförvaltningen, vilket innebär att regleringen inte kommer leda till ytterligare kostnader för drift. Organisatoriska frågor Tidsplan Detaljplanen hanteras med normal planförfarande och bedöms antas under Genomförandetid Genomförande tiden i planen är 5 år från den dag detaljplanen vinner laga kraft. När genomförandetiden gått ut fortsätter planen att gälla tills den ersätts, ändras eller upphävs. När genomförandetiden gått ut har dock fastighetsägaren inte någon rätt att erhålla ersättning om bygglov eller marklov skulle nekas. Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän plats inom planområdet. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsägare Britsarvsskolan 2 ägs av. 12

13 Fastighetsbildning Detaljplanens genomförande kräver ej fastighetsbildning. Avstyckningar inom planområdet kan ske utifrån den utveckling och behov som kan uppstå. Servitut och ledningsrätt Vid försäljning och avstyckning av fastigheter inom planområdet ska rätten för allmänheten att passera genom området till fots och med cykel regleras med servitutsupplåtelser. Vid avstyckning och försäljningen kan det bli aktuellt med nybildning av ledningsrätter för allmänna ledningar över fastigheten. Tekniska frågor För att åstadkomma en ny exploatering inom detaljplaneområdet kan det vara aktuellt med flytt eller omformning av befintliga ytor som används i skolverksamheten. Samtliga kostnader för alternativ till befintliga funktioner regleras i markanvisningsavtal. Ekonomiska frågor Detaljplanen medför kostnader för kommunen i samband med utbyggnad av gång- och cykelväg längs Hellbergs väg och ombyggnad av Hellbergs väg. Planavgift bekostar detaljplanen. Detaljplanen kommer att ligga till grund för uttag av planavgift vid bygglov. Avgiften tas ut vid framtida ansökan om bygglov. Storleken på planavgiften beräknas enligt byggnadsnämndens taxa och varierar på grund av bebyggelsens art och omfattning. Avtal Markanvisningsavtal ska tecknas i samband med försäljning av delar av planområdet där kostnader, servitut och villkor för exploatering mm ska regleras. Medverkande tjänstemän Planhandlingarna har upprättats av Erik Folkesson Blom och Jennie Åkerström, stadsbyggnads- och näringslivskontoret, i samråd med berörda inom kommunorganisationen. 13

14 Planskeden Plan- och bygglagen: 2010:900 Instans Datum Planbesked Kommunstyrelsen utvecklingsutskott Godkänd för samråd Byggnadsnämnden Godkänd för utställning Godkänd för antagande Antagen Vunnit laga kraft Byggnadsnämnden Byggnadsnämnden 14