EXAMENSARBETE. 25 kvm Komplementbyggnad (Attefallshus) Jesper Torstensson Högskoleexamen Samhällsbyggnad

Transkript

1 EXAMENSARBETE 25 kvm Komplementbyggnad (Attefallshus) Jesper Torstensson 2014 Högskoleexamen Samhällsbyggnad Luleå tekniska universitet Institutionen för samhällsbyggnad och naturresurser

2

3 Förord Detta examensarbete på 7,5 högskolepoäng görs som avslutning på utbildningen Samhällsbyggnad programmet vid Luleå tekniska universitet. Arbetet har utgått från egna idéer. Jag vill tacka Martin Lindmark på Luleå tekniska universitet för grundläggande kunskaper. Sedan vill jag även tacka Andreas Wenberg på bygglovsavdelningen i Uppsala kommun för hjälp med information och vägledning. Luleå December 2014

4 Sammanfattning Sommaren 2014 blev det tillåtet att bygga en komplementbyggnad på 25 kvm utan att behöva söka bygglov. Denna byggnad är möjlig att inreda för permanentboende. På grund av den höga bostadsbristen var tanken från regeringen en möjlighet till uthyrning till unga vuxna som studerar eller vill flytta hemifrån. Det som behövs för att bygga en komplementbyggnad på tomten är att lämna in en bygganmälan och sedan invänta ett startbesked. En bygganmälan kan kosta olika beroende på i vilken kommun den sökande tänkt bygga. Komplementbyggnaden får strida mot detaljplan och den får även byggas på prickad mark. Något grannehörande som det är i en bygglovsansökan behövs inte göras. Detta kan medföra tvister mellan grannarna då det en dag kan stå en komplementbyggnad som skymmer sjöutsikten för närliggande bostäder. Höjden för den nya komplementbyggnaden är 4 meter till knock från mark. Detta gör det möjligt att bygga ett sovloft för att frigöra yta. Med sovloft finns det mer utrymme för kök, toalett och vardagsrum.

5 Innehåll 1. Inledning Bakgrund Syfte Metod Mål Bygglovsprocessen innan de nya reglerna infördes Bakgrund Remisser Ändringar i Plan- och bygglagen Priser för bygganmälan Slutsatser Smart planlösning VA och el Strida mot detaljplan Omkringliggande bostäder Inmurande effekt Diskussion Referenser Bilagor i

6 1. Inledning 1.1. Bakgrund Den 4 juni 2004 blev det klart att den som vill bygga en komplementbyggnad på högst 25 kvadratmeter ska inte längre behöva söka bygglov för denna typ av byggnad. Det gäller även om komplementbyggnaden strider mot detaljplan. Det som måste göras innan byggandet kan starta är att lämna in en bygganmälan till kommunen och kommunen ska därefter lämna ett startbesked innan byggandet får starta. Lagändringen började gälla från den 2 juli En komplementbyggnad på 25 kvm är även kallad Attefallshus i folkmun. Namnet Attefallhus har uppkommit genom att det var Stefan Attefall som drev genom förslaget om en komplementbyggnad på 25 kvm. Denna byggnad är bygglovsbefriad och kan strida mot gällande detaljplan Syfte Syftet med examensarbetet är att få en fördjupning om hur en ny lagändring som tillåter att bygga en komplementbyggnad utan att behöva söka bygglov. Den tillåtna höjden till knock som är 4 meter gör det möjligt att bygga ett sovloft och där med frigöra större ytor på bottenplanet Metod En fördjupning i bygglovsprocessen kommer att ske för att få kunskap om processen. Kontakt med olika kommuner kommer att ske om hur de ser på komplementbyggnaden som får strida mot detaljplanen. Skapa en komplementbyggnad i Revit på 25 kvm med 4 meter i knockhöjd. Möjligheterna hur en bostad kan se ut med ett sovloft. Detta frigör mycket yta i bostaden med plats för kök, toalett, sovloft och ett vardagsrum Mål Målet med rapporten var att skaffa sig en förståelse för hur nya ändringar i plan- och bygglagen kunde bli klart så snabbt, även fast de nya ändringarna fick hård kritik. Genom att skaffa sig kunskaper om vilka åtgärder som kräver bygglov och vilka åtgärder som är bygglovsbefriade, visas här en mindre presentation av en smart planlösning för komplementbyggnader. På så sätt kan man snabbt ta till sig dem nya ändringarna i plan- och bygglagen och vad som är tillåtet att göra. 1

7 2. Bygglovsprocessen innan de nya reglerna infördes Det finns vissa ändringar som får utföras utan bygglov på en tomt som ligger inom detaljplan. I figur 1 beskrivs vilka ändringar som är bygglovsbefriade. Figur 1 I anslutning till bostadshus behövs det inte sökas bygglov för att anordna skyddade uteplatser med mur eller plank som inte är högre än 1,8 meter. Mur och plank får även uppföras, men det får inte sträcka sig mer än 3,6 meter ut från huset och inte närmare tomtgränsen än 4,5 meter. Utan bygglov är det tillåtet att anordna skärmtak över uteplats, altan, balkong och entré, men skärmtaket får inte vara större än 15 kvadratmeter. Skärmtaket får inte placeras närmare tomtgränsen än 4,5 meter. När det gäller grannar som berörs kan de godkänna mur, plank, skärmtak och friggebod som placeras närmare än 4,5 m från tomtgränsen och då behövs inte bygglov sökas. Ligger tomten utanför ett område med detaljplan är det tillåtet att utan bygglov färga om, byta fasadbeklädnad och byta takmaterial om åtgärden inte väsentligt ändrar byggnadens eller områdets karaktär. Det krävs bygglov för åtgärder i speciella områden som har kulturhistoriska byggnader. Ligger fastigheten inom en detaljplan finns det regler för vad som får byggas och hur det får skilja sig från området. Vilka regler som finns för detaljplanen står i planbestämmelserna. Där står det hur mycket av tomten som får bebyggas. Hur många byggnader som får uppföras på tomten och även andra regler som varierar en del mellan olika detaljplaner. Det beror på hur den som gjort detaljplanen vill att området ska se ut och hur mycket det får sticka ut ur mängden. 2

8 2.1. Bakgrund Regeringen ville att det ska bli tillåtet att bygga större friggebodar utan att behöva söka bygglov. Boverket fick i uppgift att undersöka möjligheterna till att utöka storleken på friggebodarna som tillåter 15 kvm. Denna förändring i plan- och bygglagen kommer att underlätta för den enskilde byggaren samtidigt som en avlastning för byggnadsnämnden sker. Att fokusera på nyproduktion av bostäder anser regeringen är viktigare. Sverige har under längre tid haft problem med bostadsbristen var det ungefär unga vuxna som saknade ett eget boende. 158 kommuner i landet uppger att de har brist på bostäder för unga vuxna. Detta är en ökning med 36 procent jämfört med för tio år sedan. Meningen med att införa fler bygglovsbefriade åtgärder är för att påskynda processen. Regeringen vill få fart på bostadsbyggandet genom att bygglovsbefria vissa åtgärder och minska belastningen hos bygglovsavdelningen. I figur 2 vissas ett diagram på en undersökning av hyresgästföreningen om hur unga vuxna önskar att bo och hur det verkliga boendet ser ut mellan åren 1997 till Figur 1 Hyresgästföreningen (2014) 3

9 2.2. Remisser Boverket fick i uppgift av regeringen att föreslå åtgärder som kan undantas från kravet på bygglov. Dessa förslag skickade sedan boverket ut till olika instanser. Alla instanser var inte positiva till detta förslag om ändringar i plan- och bygglagen. Lagrådet var en av instanserna som avstyrkte förslaget om komplementbyggnaden på 25 kvm. Grannarnas och närboendes rätt till domstolsprövning var inte tillgodosedd antydde Lagrådet. Att byggnadsåtgärderna ska få genomföras utan bygglov och samtidigt få strida mot detaljplan kunde inte lagrådet tillstyrka. En utredning av konsekvenser bör göras. 3. Ändringar i Plan- och bygglagen Den 2 juli blev det tillåtet att göra flera ändringar utan bygglov. Den ändring som har mest betydande effekt på detaljplaner och bostadsbyggandet i Sverige är en komplementbyggnad på 25 kvadratmeter som får uppföras utan bygglovsansökan. Innan byggnation påbörjas krävs en bygganmälan och ett startbesked. För att komplementbyggnaden inte ska kunna byggas hur som helst finns det vissa krav som måste uppfyllas. Krav som måste uppfyllas Komplementbyggnad om högst 25 kvadratmeter även om det strider mot detaljplan. Nockhöjden får max vara 4 meter från marken. Avstånd till järnvägsspår ska minst vara 30 meter. Komplementbyggnad får inte placeras närmare än 4,5 meter utan grannens godkännande. Det blev även tillåtet att göra andra ändringar Tillbyggnad med högst två takkupor. Tillbyggnad om 15 kvadratmeter. Inredning av ytterligare en bostad. Det finns vissa fall som det krävs bygglov ändå Kommun kan i detaljplan kräva bygglov inom ett område som utgör en värdefull miljö. Byggnaden är särskilt värdefull från historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärlig synpunkt eller ingår i sådant område. Tillbyggnaden är inom eller i anslutning till en flygplats eller ett övnings- och skjutfält som är av riksintresse för totalförsvaret enligt bestämmelser i miljöbalken. 4

10 Kommunen kan komma att kräva även andra handlingar Avlopp ska bostaden anslutas till det befintliga avloppet kan tillstånd behövas från miljökontoret. Strandskydd en anmälan inom strandskydd söks hos miljö- och hälsoskyddsnämnden. Mindre än 4,5 meter till tomtgräns Det behövs grannens skriftliga medgivande och en situationsplan med fastlagda tomtgränser från lantmäteriet. Inom område med kulturmiljöintresse Tillstånd från Länsstyrelsen om byggnaden sker inom eller i närheten av fornminnesområden. Dispens från landskapsbildskydd söks hos länsstyrelsen. Finns det byggnad med bevarandeskydd söks tillstånd enligt kulturminneslagen. Tillstånd som kan krävas enligt annan lagstiftningen som byggherre ska skicka in Tillstånd från ledningsrättshavren. Tillstånd från trafikverket om byggnaden placeras inom vägområde för allmän väg. Tillstånd för inkoppling av fjärrvärme. Ritning på inkoppling till kommunalt vatten och avlopp Priser för bygganmälan Att bygga en komplementbyggnad kan kosta mer än många hade tänkt när det blev befriat från bygglov. Kraven för att börja bygga är istället en bygganmälan, startbesked och slutbesked. Priset för en bygganmälan varierar beroende på vart i landet den tänkta byggnaden ska byggas. I Heby kommun är kostnaden för en bygganmälan mellan 1 100kr till 1 500kr medan i Uppsala är kostnaden för en bygganmälan mellan 5 000kr till kr. Kommunerna har utgått från timtaxa och sedan uppskattat tiden för varje ärende. Bilaga 1 är en lista över vad kostnaden för en bygganmälan är i Uppsala län och Stockholm. 5

11 4. Slutsatser 4.1. Smart planlösning En smart planlösning kan frigöra många extra kvadratmeter i en bostad. Sovloft är en lösningen för att kunna få ut mer än dessa 25 kvm som är tillåtet att bygga utan bygglov. Figur 3 är ett exempel hur det går att frigöra mer plats i bostaden. Genom att använda sig av ett sovloft blir det mer plats på bottenplanet. På bottenplanet är det totalt 25 kvm. Det är den maximala ytan som enligt den nya lagändring som skedde 2 juli Höjden på taket gör det inte möjligt att bygga 2 våningar med en normal takhöjd, men det går bra att göra ett mindre sovloft. Exemplet i figur 3 visar hur en lösning på sovloft skulle kunna se ut. I figur 3 är sovloftet placerat över köket och toaletten. Toalettens väggar är tänkt att användas som bärande för sovloftet. Figur 2 För att en yta i ett bostadshus ska räknas som boarea krävs det att takhöjden är över 1,9 m. I detta hus är takhöjden under 1,9 m uppe på sovloftet och där med går det att utnyttja denna yta till att sova på. Det finns utrymme för säng och lite annat. Med denna lösning blir det ett sovloft på 10 kvm med måtten 5x2 meter. På nedre plan finns det plats för kök, toalett och ett vardagsrum med tilltagna takhöjden på 3,6 m. Den totala arean som blir på det nedre planet är 25 kvm. I figur 4 visar det planlösningen på nedre planet i detta hus. Sovloftet har en takhöjd på 1,6 m och detta gör att takhöjden i köket och på toaletten blir 2 m. 6

12 En smart planlösning är en viktig del om en bostad är på 25 kvm. Figur 4 visar ett exempel på en lösning hur nedre planet kan användas. Det finns plats för det viktigast som behövs i ett hem Figur 3 Plan 1 Figur 5 visar planlösningen på plan 2 med sovloftet. Figur 4 plan 2 (Sovloft) 7

13 4.3. VA och el För att använda komplementbyggnaden som ett permanentboende behövs det VA och el. Det är något som kan kosta mer än vad många har räknat med. Det är därmed viktigt att kontrollera kostnaderna i ett tidigt skede Strida mot detaljplan Detaljplan är ett dokument som anger hur ett begränsat område i en kommun ska bebyggas och hur mark- och vattenområden får användas. Med den nya ändringen i plan- och bygglagen får bygglovsbefriade åtgärder nu strida mot en detaljplan. Det går alltså att bygga en komplementbyggnad på prickad mark (mark som inte får bebyggas). I Figur 6 visas en detaljplan med prickad mark. Den prickade marken finns på kanterna av de gul markerade områdena. Prickad mark Figur 6 Det är kommunen som uppför detaljplaner för att kunna ha regler att rätta sig efter. Med den nya ändringen i plan- och bygglagen hamnar nu kommunerna i en gråzon. Kommunerna kan inte längre rätta sig efter de regler som är uppförda för enskilda detaljplaner Omkringliggande bostäder Uppförs det en komplementbyggnad och den ligger inte närmare än 4,5 meter från tomtgränsen så kan inte grannarna som har åsikter om detta göra något yttrande. Innan de nya ändringarna i plan- och bygglagen som trädde i kraft den 2 juli 2014 var det krav på att söka bygglov för komplementbyggnad. I bygglovsprocessen ingår det ett grannehörande. Detta innebär att de berörda grannarna får information om bygglovet och sedan har de 14 dagar på sig att komma med synpunkter. Är huset lagt 4,5 m från tomtgränsen behövs inte något grannehörande, detta kan leda till konflikter. Med ändringarna som skedde i plan och bygglagen den 2 juli 2014 hamnar kommunerna i gråzon för vissa ärenden. 8

14 4.6. Inmurande effekt Kommer flera husägare att bygga både friggebod och komplementbyggnader kommer det bli väldigt trångt med små hus i områden. En husägare kan bygga som en mur runt tomten och det blir en konstig känsla i området, en god bebyggd miljö är inte tillgodosedd. I figur 7 vissas ett exempel på hur det kan komma att se ut på en tomt om husägaren bygger ut så mycket det tillåts. Figur 7 5. Diskussion Istället för att tillåta att uppföra ytterligare en byggnad skulle det kunnat lösas på ett annat sätt. Med de nya reglerna som infördes kan alltså totalt 3 familjer bo på samma tomt. En utökning av friggeboden är ett alternativ. Friggeboden är kvar som bygglovsbefriad upp till 15 kvm. Ska det byggas större än 15 kvm blir de krav på en bygganmälan. Gränsen för hur stor komplementbyggnaden får vara är 25 kvm. Med denna lösning blir det inte samma inmurande effekt på tomterna. Det går endast att uppföra en extra byggnad på tomten istället för två stycken byggnader som det idag går med de nya reglerna i plan- och bygglagen. 9

15 5. Referenser Boverket (2014). Får jag bygga? Hämtad från jag- bygga- juni pdf Hyresgästföreningen (2014) unga vuxna saknar egen bostad. Hämtat från vuxna/ Lagrådets yttrande ( ). Nya åtgärder som kan genomföras utan krav på bygglov. Hämtad från n%20krav%20p%e5%20bygglov.pdf Regeringsuppdrag ( ). Uppdrag att föreslå ytterligare åtgärder som kan undantas från krav på bygglov. Hämtad från Civilutskottet betänkande 2013/14:CU32. Nya åtgärder som kan genomföras utan krav på bygglov. Hämtad från Lagar/Utskottens- dokument/betankanden/201314nya- atgarder- som- kan- ge_h101cu32/?html=true Hyresgästföreningen ( ) unga vuxna saknar egen bostad. Hämtad från vuxna/ Plan- och bygglagen (2010:900). Hämtat från Lagar/Lagar/Svenskforfattningssamling/Plan- - och- bygglag _sfs / Figur 1 hämtad från bo- och- miljo/bygglov- tillstand- och- fastighetsfragor/ansoka- om- bygglov/fragor- och- svar/ Figur 2 hämtad från vuxna/ Figur 6 hämtad från sa_dp_liten.jpg Figur 7 hämtad från content/uploads/sites/3/2014/08/db6a9f5cdffc0be896291a39d1b9d1bf- pv_web- 643x619.jpg 10

16 6. Bilagor Bilaga 1 Kommun 1.(Pris 2.(Krävs(utstakning Sigtuna 1)600,2)900 Heby 1)100,1)500 Ja)i)detaljplan,)~1)500 Salem 1)500,7)000 Ja.)Extra)kostnad Vallentuna ~4)000 Ingår Järfälla 3)200 Knivsta 2)020 Sollentuna ~2)000 Upplands,Bro 1)600,6)000 Lägeskontroll.)Från)1)000)kr. Nykvarn Timdebitering Östhammar 2)000,5)000 Tierp Timdebitering Ja,)2)200)kr Sundbyberg 2)344 Älvkarleby 1)300,4)500 Ja,)om)nära)tomtgräns,)1)400(,4)000) Enköping 1)500,4)000 Stockholm 3)135 Ja,)om)nära)gräns.)) Nynäshamn 3)200 Botkyrka 6)534 Lägeskontroll Haninge 2)900 Lidingö Timdebitering Huddinge 5)750 Ja,)om)nära)gräns.)Extra)kostnad Österåker 3)200,6)600 Om)nära)tomtgräns Södertälje Timdebitering Ja.)Extra)kostnad Täby 4)500,9)800 Solna Taxan Ja,)om)nära)gräns.)Extra)kostnad Norrtälje 4)700,6)463 Ja,)om)nära)gräns.)Extra)kostnad Ekerö 8)800 Eventuell,)upp)till)handläggaren Upplands,Väsby 7)000,12)700 Värmdö 8)600,9)000 Nacka 2)650,10)070 Ja,)om)nära)4,5)m)från)gräns.)5)000)kr Håbo 2)398,11)455.)Primärkarta)krävs Vaxholm 2)000,12)000 Danderyd 3)900,7)800 Lägeskontr.)3)000,4)000)kr. Tyresö Timdebitering Om)nära)4,5)m)från)tomtgräns,)3)441,6)882)kr Uppsala 5)000,18)000 Lägeskontroll,)~1)000 11

17 Kommun Sigtuna Heby Salem Vallentuna Järfälla Knivsta Sollentuna Upplands0Bro Nykvarn Östhammar Tierp Sundbyberg Älvkarleby Enköping Stockholm Nynäshamn Botkyrka Haninge Lidingö Huddinge Österåker Södertälje Täby Solna Norrtälje Ekerö Upplands0Väsby Värmdö Nacka Håbo Vaxholm Danderyd Tyresö Uppsala 3.(Nekas(någon Kultur Kultur K0märkta3hus Kultur Om3Q0märkt3i3detaljplan Duvbo Kultur På3små3tomter Kultur Kultur,3ytterst3få3områden Kultur.3Dalarö,3Årsta3havsbad3m3fl,3finns3på3lista Kultur Kultur.3Hänvisar3till3hemsidan Inom3kulturområden3krävs3bygglov Bostadshuset3kan3nekas3i3koloniområde3och3Helgö Kultur.3Sandhamn,3Mariagatan. Kultur Kultur JA.3Ville3inte3uppge3var,3eftersom3jag3inte3kunde3uppge3var3min3fastighet3låg. Bevarandeområden Kulturmiljöinventeringar 12

18 Kommun 4.(Ny(taxa 5.(Handläggningstid Sigtuna 3,4.w Heby 3.w Salem 4,5.w Vallentuna Järfälla På.gång <.10.w Knivsta På.gång ~.2.w Sollentuna På.gång <.10.w Upplands,Bro 2.w Nykvarn På.gång 2,3.w Östhammar 2,5.w Tierp På.gång 1,2.w Sundbyberg 1,2.w Älvkarleby 3.w Enköping På.gång 2,3.w Stockholm <.10.w Nynäshamn 3,4.w Botkyrka Ja <.10.w Haninge På.gång 5,6.w Lidingö 8,10.w Huddinge På.gång <.10.w Österåker 2014 Södertälje <.10.w Täby Solna <.10.w Norrtälje 1.w Ekerö 5,10.w Upplands,Väsby Ja,.juli.2014 <.10.w Värmdö ~.3.w Nacka På.gång ~.4.w Håbo Ja 1,2.w Vaxholm Ja >.6,7.w Danderyd Ja Längre.än.bygglov. Tyresö På.gång 4,6.w,.skyndsamt Uppsala Ja 1,4.w 13