DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 2015

Transkript

1 Q1 DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 2015

2 PERIODEN I KORTHET JAN MARS 2015 c Periodens hyresintäkter uppgick till 325 mkr (322) c Förvaltningsresultatet uppgick till 101 mkr (93) c Värdeförändringar i fastigheter uppgick till 2 mkr (2) c Värdeförändringar av finansiella instrument uppgick till -6 mkr (-33) c Resultat per aktie uppgick till 1,00 kr (0,62) PERIODENS RESULTAT, mkr mån jan-mars mån jan-mars mån jan-dec Hyresintäkter Övriga intäkter Drift- och centrala kostnader Finansnetto Förvaltningsresultat Värdeförändringar, fastigheter och derivat Aktuell skatt Uppskjuten skatt Resultat efter skatt Överskottsgrad, % 53,6 55,4 59,0 Uthyrningsgrad, % 88,6 89,3 89,2 Soliditet, % 27,4 27,0 27,3 Belåningsgrad fastigheter, % 62,3 64,4 62,9 Eget kapital per aktie, kr 46,0 43,9 45,0 FÖR YTTERLIGARE INFORMATION, VÄNLIGEN KONTAKTA Knut Rost, VD, tel , , knut.rost@dios.se Rolf Larsson, CFO, tel , , rolf.larsson@dios.se Omslag: Jenny Svensson, förvaltare, Sundsvall. Denna sida: Pantbanken 1, Östersund. 2

3 cccvd HAR ORDET KNUT ROST, VD FOKUSERAT BESTÅND PÅ RÄTT ORTER Diös Fastigheter redovisar ett förvalt nings - resultat för första kvartalet som är 9 procent bättre jämfört med motsvarande kvartal förra året. Med inriktningen att bli den mest aktiva och efterfrågade fastighetsägaren på vår marknad, fortsätter vi att fokusera såväl bestånd som engagemang till de orter där vi kan växa tillsammans med våra hyresgäster. För årets första kvartal redovisar vi ett resultat efter skatt om 75 mkr (44) eller 1 kr per aktie (0,62). I och med årstämmans beslut om en utdelning på 2,85 kr per aktie är vi ett av de högst utdelande fastighetsbolagen i Sverige. Periodens överskottsgrad hamnar på 54 procent vilket är något lägre än föregående års första kvartal om 55 procent. Förklaringen är framförallt ökade fastighetskostnader till följd av vinterrelaterade kostnader. Nettouthyrningen under perioden uppgick till 2 mkr (10). Det senaste året har vi upplevt ett ökat intresse för norra Sverige med fler fastighetsaktörer och högre krav från både hyresgäster och medarbetare. Sammantaget är detta en sund utveckling som vi står väl rustade för. Diös Fastigheter kan idag erbjuda en bred fastighetsportfölj av bostäder och flexibla lokaler i de mest efterfrågade lägena. För att gå från störst till bäst fortsätter vi koncentrationen av fastighetsbeståndet till strategiskt utvalda tillväxtorter. Allt i syfte att skapa större utrymme för högre lönsamhet genom utveckling av befintliga fastigheter och fokusering på långsiktigt goda hyresgästrelationer. När jag ser tillbaka på det som jag tillsammans med våra medarbetare och hyresgäster har åstadkommit under mitt första år som vd, infinner sig både en känsla av stolthet och sporrande utmaning. Vi har kommit en god bit på väg när det gäller att skapa ett tydligare bolag och en kultur där hyresgästen står i centrum. I utmaningen ligger att förenkla vårt arbetssätt för att vi ska kunna lägga fullt fokus på hyresgästrelationer och affärer. Vi har omförhandlat villkor och löptider för våra krediter och därmed sänkt kapitalkostnaderna och minskat såväl refinansierings- som ränterisken. Med en stabil finansiell grund ligger utmaningen i att på en het fastighetsmarknad förvärva och utveckla rätt bestånd i rätt tid på rätt plats och till rätt pris. Aktiemarknaden fortsätter att ge sitt godkännande. Det hoppas jag förstås att våra hyresgäster och samarbetspartners också fortsätter att göra. Med ökat fokus på de orter där vi ser störst möjlighet att växa, skapar vi utrymme för att bli den mest aktiva och efterfrågade fastighetsägaren på vår marknad. Knut Rost, VD 3

4 Daniel Viklund, fastighetsskötare, Sundsvall. 4

5 cccintäkter, KOSTNADER OCH RESULTAT JANUARI MARS 2015 Periodens förvaltningsresultat, det vill säga resultat exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 101 mkr (93). Driftöverskottet uppgick till 174 mkr (178) vilket motsvarar en överskottsgrad om 53,6 procent (55,4). Den förändrade överskottsgraden förklaras främst av ökade fastighetskostnader. Hyresintäkterna för rapportperioden uppgick till 325 mkr (322) motsvarande en ekonomisk uthyrningsgrad om 88,6 procent (89,3). Övriga förvaltningsintäkter uppgick till 3 mkr (6) och bestod främst av vidarefaktureringar till hyresgäster avseende utförda arbeten i förhyrda lokaler. De totala fastighetskostnaderna uppgick till 154 mkr (150). Kostnads ökningen är främst hänförbar till högre kostnader för underhåll av fastigheterna samt vinterrelaterade kostnader. Av fastighetskostnaderna utgjorde 1,7 mkr (2,2) kostnader för arbeten i förhyrda lokaler vilket vidarefaktureras till hyresgäster. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER OCH DERIVATINSTRUMENT Under perioden har samtliga fastigheter värderats. Diös värderingsmodell innebär att 25 procent av de 100 värdemässigt största fastigheterna externvärderas varje kvartal enligt ett rullande schema, resterande 75 procent av fastigheterna internvärderas. Övriga fastigheter internvärderas kvartalsvis och kvalitetssäkras av extern värderare. Värderingen visar en nedgång om -0,01 procent (0,02) vilket motsvarar -1,1 mkr (2,3). Marknadsvärdet uppgick per 31 mars till mkr (11 902). Under perioden har en fastighet (0) delavyttrats med en realiserad värdeförändring om 2,6 mkr (0) före skatt. Diös använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Derivatportföljen har värderats till nuvärdet av kommande kassaflöden. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten. Värdeförändringen är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Värdeförändringen är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Det låga ränteläget har inneburit en negativ orealiserad värdeförändring i resultaträkningen avseende vår derivatportfölj. Så länge det låga ränteläget består kommer derivatportföljen att uppvisa negativa värden, men i takt med stigande marknadsräntor kommer värdet i derivatportföljen att utvecklas positivt, vilket medför positiva värdeförändringar i resultaträkningen och därmed ökat eget kapital. Under perioden uppgick orealiserade värdeförändringar för Diös derivatinstrument till -6 mkr (-33), vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen. Förändringen av derivatens marknadsvärden är hänförlig till en långsiktigt bedömd lägre ränteutveckling. FINANSNETTO Periodens finansnetto uppgick till -58 mkr (-70). Periodens räntekostnader, inklusive kostnader för räntederivat, motsvarar upplåning till en genomsnittlig årsränta om 3,0 procent (3,5), inklusive kostnader för lånelöften. Genomsnittlig årsränta utifrån gällande villkor och marknadsräntor per den 31 mars uppgick till 1,2 procent (2,8). RESULTAT FÖRE SKATT Resultat före skatt uppgick till 97 mkr (62). Resultatförändringen har sin främsta orsak i orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter och räntederivat samt förbättrat räntenetto. RESULTAT EFTER SKATT Resultat efter skatt uppgick till 75 mkr (44). Aktuell skatt uppgick till -3 mkr (-2), vilken huvudsakligen är hänförlig till skatt i dotterbolag som är förhindrade att resultatutjämna med koncernbidrag. Beräkningen av uppskjuten skatt har medfört en uppskjuten skattekostnad om -19 mkr (-16). 5

6 cccfastighetsbeståndet PER DEN 31 MARS 2015 Diös ägde 354 st. fastigheter, belägna på ett 15-tal orter från Borlänge i söder till Luleå i norr. Den totala uthyrningsbara arean uppgick till kvadratmeter. Den ekonomiska uthyrningsgraden baserat på tecknade hyresavtal per den 31 mars uppgick till 89,1 procent. Under perioden har Diös investerat 111 mkr avseende ny-, till- och ombyggnationer. Värdemässigt fanns tyngdpunkten av fastighetsportföljen i Gävle, Sundsvall och Östersund. Fastigheternas totala marknadsvärde uppgick till mkr. Uppgifter i mkr om inget annat anges. Indelat per affärsområde Dalarna Gävleborg Västernorrland Jämtland Västerbotten Norrbotten Diöskoncernen Hyresintäkter Övriga intäkter Reparation och underhåll Taxebundna kostnader Fastighetsskatt Övriga fastighetskostnader Fastighetsadministration Driftöverskott Ofördelade poster Central administration Finansnetto Förvaltningsresultat Värdeförändringar Fastighet, realiserad Fastighet, orealiserad Räntederivat Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Minoritetens andel Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare Uthyrbar area, kvm Investeringar i ny-, till-, ombyggnad, mkr Bokfört värde, mkr Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89,0 88,2 86,7 88,9 89,0 90,7 88,6 Överskottsgrad, % 55,3 58,7 47,3 53,3 51,4 57,8 53,6 6

7 cccfastighetsbeståndet PER DEN 31 MARS 2014 Diös ägde 364 st. fastigheter, belägna på ett 15-tal orter från Borlänge i söder till Luleå i norr. Den totala uthyrningsbara arean uppgick till kvadratmeter. Den ekonomiska uthyrningsgraden baserat på tecknade hyresavtal per den 31 mars uppgick till 89,3 procent. Under perioden har Diös investerat 77 mkr avseende ny-, till- och ombyggnationer. Värdemässigt fanns tyngdpunkten av fastighetsportföljen i Gävle, Sundsvall och Östersund. Fastigheternas totala marknadsvärde uppgick till mkr. Uppgifter i mkr om inget annat anges. Indelat per affärsområde Dalarna Gävleborg Västernorrland Jämtland Västerbotten Norrbotten Diöskoncernen Hyresintäkter Övriga intäkter Reparation och underhåll Taxebundna kostnader Fastighetsskatt Övriga fastighetskostnader Fastighetsadministration Driftöverskott Ofördelade poster Central administration Finansnetto Förvaltningsresultat Värdeförändringar Fastighet, realiserad Fastighet, orealiserad Räntederivat Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Minoritetens andel Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare Uthyrbar area, kvm Investeringar i ny-, till-, ombyggnad, mkr Bokfört värde, mkr Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,2 88,9 88,4 87,4 91,4 92,1 89,3 Överskottsgrad, % 60,4 59,9 53,3 47,5 53,6 62,2 55,4 7

8 ccc AFFÄRSOMRÅDEN Diös är norra Sveriges största privata fastighetsbolag och marknadsledande på flera av verksamhetsorterna. Marknaden, som sträcker sig från Borlänge i söder till Luleå i norr, är indelad i affärsområdena Dalarna, Gävleborg, Västernorrland, Jämtland, Västerbotten och Norrbotten. FASTIGHETSBESTÅNDET PER DEN 31 MARS 2015 Kontor, 40% Industri/lager, 21% Butik, 19% Bostäder, 12% Fastighetsbeståndet består av en väl avvägd kombination av bostäder, kontors-, butiks- och industrilokaler med ett brett utbud av mindre och större lokaler, något som ger goda förutsättningar för flexibla lösningar. Vi har en decentraliserad förvaltningsorganisation med stark lokal förankring. Övrigt, 8% ANDEL AVAV TOTALT FASTIGHETSVÄRDE ANDEL TOTALT FASTIGHETSVÄRDE DALARNA Dalarna, 21% Dalarna 20% Övriga affärsövriga affärsområden, 79% områden, 80% FASTIGHETSBESTÅND Antal fastigheter 44 Antal tkvm Fastighetsvärde, mkr 267 YTFÖRDELNING PER LOKALSLAG YTFÖRDELNING PER LOKALSLAG Kontor, Kontor46% 46% Driftöverskott, mkr 36 Överskottsgrad, % 55 Industri/lager, 15%15% Industri/lager FALUN Butik, Butik24% 24% Bostäder, 5%5% Bostäder Övrigt, Övrigt10% 10% BORLÄNGE DALARNAS STÖRSTA HYRESGÄSTER HYRESGÄST Årligt Antal kontraktskontrakt värde, tkr Andel av totalt kontrakts- Genomsnittlig värde, %* kontraktstid, år Trafikverket ,5% 5,2 Falu Kommun ,7% 3,0 Polismyndigheten ,9% 4,3 Pysslingen Förskolor och Skolor ,2% 9,3 Länsstyrelsen i Dalarnas län ,0% 4,7 Totalt största hyresgäster ,3% 5,0 MORA *Räknat mot årligt kontraktsvärde för respektive affärsområde. ANDEL AVAV TOTALT FASTIGHETSVÄRDE ANDEL TOTALT FASTIGHETSVÄRDE GÄVLEBORG Gävleborg, 14% Gävleborg 14% FASTIGHETSBESTÅND Övriga affärsövriga affärsområden, 86% områden, 86% Antal fastigheter Antal tkvm Fastighetsvärde, mkr YTFÖRDELNING PER LOKALSLAG YTFÖRDELNING PER LOKALSLAG Driftöverskott, mkr 28 Överskottsgrad, % 59 Kontor, Kontor30% 30% Industri/lager, 38%38% Industri/lager Butik, Butik20% 20% GÄVLE Bostäder, 5%4% Bostäder Övrigt, Övrigt7% 8% GÄVLEBORGS STÖRSTA HYRESGÄSTER HYRESGÄST Årligt Antal kontraktskontrakt värde, tkr Andel av totalt kontrakts- Genomsnittlig värde, %* kontraktstid, år Arbetsförmedlingen ,9% 2,5 Trafikverket ,7% 3,5 Internationella Engelska Skolan ,0% 8,5 Gavlefastigheter Gävle Kommun ,2% 1,9 Åhléns Totalt största hyresgäster ,5% 1, ,3% 3,7 *Räknat mot årligt kontraktsvärde för respektive affärsområde. 8

9 VÄSTERNORRLAND FASTIGHETSBESTÅND Antal fastigheter 78 Antal tkvm 279 Fastighetsvärde, mkr Driftöverskott, mkr 30 Överskottsgrad, % 47 ANDEL AV AV TOTALT TOTALT FASTIGHETSVÄRDE Västernorrland, 18% 18% Övriga affärsområden, 82% 82% YTFÖRDELNING PER LOKALSLAG YTFÖRDELNING PER LOKALSLAG Kontor, 50% 50% Industri/lager, 16% 16% Butik, 19% Bostäder, 10% 10% Övrigt, 5% 5% HÄRNÖSAND SUNDSVALL VÄSTERNORRLANDS STÖRSTA HYRESGÄSTER HYRESGÄST Antal kontrakt Årligt kontraktsvärde, tkr Andel av totalt kontraktsvärde, %* Genomsnittlig kontraktstid, år Norrlidens Kunskapscentrum AB ,8% 1,3 Länsförsäkringar Västernorrland ,3% 4,9 Com Hem AB ,1% 1,8 Åhléns ,8% 3,5 Sundsvalls Kommun ,8% 2,7 Totalt största hyresgäster ,8% 2,7 *Räknat mot årligt kontraktsvärde för respektive affärsområde. JÄMTLAND FASTIGHETSBESTÅND ANDEL AV AV TOTALT TOTALT FASTIGHETSVÄRDE Antal fastigheter 122 Antal tkvm 327 Fastighetsvärde, mkr Driftöverskott, mkr 40 Överskottsgrad, % 53 JÄMTLANDS STÖRSTA HYRESGÄSTER HYRESGÄST Antal kontrakt Årligt kontraktsvärde, tkr Andel av totalt kontraktsvärde, %* Genomsnittlig kontraktstid, år Östersunds kommun ,0% 4,5 Region Jämtland Härjedalen ,9% 2,8 SkiStar AB ,8% 0,8 Swedbank AB ,5% 2,4 Arbetsförmedlingen ,4% 3,5 Totalt största hyresgäster ,6% 3,2 *Räknat mot årligt kontraktsvärde för respektive affärsområde. Jämtland, Jämtlnad 24% 24% Övriga affärsområden, 76% affärsområden, 76% YTFÖRDELNING PER LOKALSLAG YTFÖRDELNING PER LOKALSLAG Kontor, 29% 29% Industri/lager, 16% 16% Butik, 14% Bostäder, 27% 27% Övrigt, 14% ÖSTERSUND ÅRE 9

10 cccforts. AFFÄRSOMRÅDEN VÄSTERBOTTEN FASTIGHETSBESTÅND Antal fastigheter 41 Antal tkvm 177 Fastighetsvärde, mkr Driftöverskott, mkr 19 Överskottsgrad, % 51 ANDEL AV AV TOTALT TOTALT FASTIGHETSVÄRDE Västerbotten, 11% 11% Övriga affärsområden, 89% 89% YTFÖRDELNING PER LOKALSLAG YTFÖRDELNING PER LOKALSLAG Kontor, 32% 32% Industri/lager, 28% 28% Butik, 22% Bostäder, 13% 13% Övrigt, 5% 5% UMEÅ Umeå VÄSTERBOTTENS STÖRSTA HYRESGÄSTER HYRESGÄST Antal kontrakt Årligt kontraktsvärde, tkr Andel av totalt kontrakts- Genomsnittlig värde, %* kontraktstid, år Umeå Kommun ,8% 1,9 PostNord Sverige AB ,7% 3,4 Swedbank AB ,6% 2,8 Balticgruppen Centrumhandel AB ,5% 0,7 Åhléns AB ,9% 3,3 Totalt största hyresgäster ,5% 2,3 SKELLEFTEÅ *Räknat mot årligt kontraktsvärde för respektive affärsområde. NORRBOTTEN FASTIGHETSBESTÅND Antal fastigheter 18 Antal tkvm 120 Fastighetsvärde, mkr Driftöverskott, mkr 22 Överskottsgrad, % 58 ANDEL AV AV TOTALT TOTALT FASTIGHETSVÄRDE Norrbotten, 12% 13% Övriga affärs- affärsområden, 88% 87% YTFÖRDELNING PER LOKALSLAG YTFÖRDELNING PER LOKALSLAG Kontor, 62% 62% Industri/lager, 12% 12% Butik, 19% Bostäder, 3% 3% Övrigt, 4% 4% LULEÅ NORRBOTTENS STÖRSTA HYRESGÄSTER HYRESGÄST Antal kontrakt Årligt kontraktsvärde, tkr Andel av totalt kontraktsvärde, %* Genomsnittlig kontraktstid, år Luleå Kommun ,6% 2,6 Tullverket IT-Avdelningen ,1% 1,9 Swedbank AB ,3% 3,9 Folksam ömsesidig sakförsäkring ,2% 6,4 SWECO Sverige AB ,7% 3,9 Totalt största hyresgäster ,9% 3,5 *Räknat mot årligt kontraktsvärde för respektive affärsområde. 10

11 ccchyreskontraktens LÖPTIDER PER DEN 31 MARS 2015 Tecknade avtal Uthyrd area Kontrakterade hyresintäkter Andel i Förfalloår antal kvm mkr procent Lokalhyresavtal Totalt lokalhyresavtal Bostadshyresavtal Övriga hyresavtal TOTALT cccstörsta HYRESGÄSTER PER DEN 31 MARS 2015 Hyresgäst Antal kontrakt Årligt kontraktsvärde, tkr Andel av totalt årligt kontraktsvärde, % Genomsnittlig kontraktstid, år Trafikverket ,7% 5,0 Östersunds kommun ,1% 4,5 Arbetsförmedlingen ,7% 2,8 Swedbank AB ,7% 2,9 Falu kommun ,4% 3,0 Åhléns ,2% 2,6 KappAhl ,2% 4,3 Hennes & Mauritz ,1% 3,7 Polismyndigheten ,0% 3,7 PostNord Sverige AB ,9% 3,0 Totalt största hyresgäster ,0% 3,8 cccförändringar I FASTIGHETSPORTFÖLJEN JANUARI - MARS 2015 FÖRÄDLING Under perioden har 111 mkr investerats i om- och tillbyggnader i befintligt fastighetsbestånd. För närvarande pågår 41 större förädlingsprojekt, i dessa har totalt 299 mkr av budgeterat 487 mkr upparbetats. FÖRSÄLJNING Den 20 februari 2015 såldes del av fastigheten Söder 38:5 i Gävle. Fastigheten omfattar en area om kvm varav försäljningen omfattar kvm. Försäljningen skedde som en tredimensionell fastighetsbildning. Försäljningspriset uppgick till 18 mkr. 11

12 cccfinansiell STÄLLNING PER DEN 31 MARS 2015 EGET KAPITAL OCH SOLIDITET Det egna kapitalet uppgick till mkr (3 279) och soliditeten till 27,4 procent (27,0). Målet är att soliditeten kortsiktigt ska uppgå till 25 procent och långsiktigt till 30 procent. LIKVIDITET Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 151 mkr (114) exklusive outnyttjad checkräkningskredit. cccräntekostnad JANUARI MARS 2015 Belopp, mkr Kostnad, mkr Vägd genomsnittlig ränta, % Räntebärande skuld ,8 Outnyttjat utrymme kreditfacilitet ,0 Kostnad finansiella instrument ,2 TOTALT 57 3,0 1 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,02 procentenheter. Diös genomsnittliga räntebärande skulder uppgick under perioden till mkr (7 663). Faktisk räntekostnad inklusive kostnad för outnyttjat kreditutrymme samt utfall avseende finansiella instrument uppgick till 57 mkr (68) vilket motsvarar en årlig genomsnittsränta på 3,0 procent (3,5). Under perioden uppgick orealiserade värdeförändringar för innehavda derivatinstrument till -6 mkr (-33), vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen. cccränte- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR PER DEN 31 MARS 2015 Ränte- och marginalförfall Låneförfall Förfalloår Lånebelopp, mkr Årlig snittränta 1, % Kreditavtal, mkr Utnyttjat, mkr , , , Utnyttjat kreditutrymme , Outnyttjat kreditutrymme ,0 Finansiella instrument ,3 TOTALT 2,5 1 Årlig snittränta avser genomsnittlig ränta baserat på räntevillkor och aktuell skuld per , där referensräntan är STIBOR-90. ² Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,02 procentenheter. Genomsnittlig kapitalbindningstid Genomsnittlig räntebindningstid 2,1 år 1,3 år Bolaget gör för närvarande en översyn av ränte- och kapitalbindningdtiden. DERIVATAVTAL Motpart Nominellt belopp, mkr Återstående löptid, år Räntenivå, % Marknadsvärde, mkr Handelsbanken ,5 2,3-72 Handelsbanken 600 3,2 3,7-73 Swedbank ,8 1,9-59 TOTALT ,8 2,4-204 Inga nya derivatavtal har tecknats under perioden då Diös bedömer att räntemarknaden är stabil. RÄNTEBÄRANDE SKULDER OCH GENOMSNITTLIG RÄNTA PER Koncernens räntebärande skulder uppgick till mkr (7 662) med en årlig genomsnittsränta på 1,2 procent (2,8) inklusive låne löften. Lånens genomsnittliga räntebindningstid uppgick till 3,0 månader (2,8). Inkluderas effekten av derivatportföljen så uppgick genomsnittlig räntebindningstid till 1,3 år (1,8). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,1 år (1,9). Av koncernens totala räntebärande skulder har mkr (4 200) räntesäkrats via derivat instrument med en åter - s tående genomsnittlig löptid på 1,8 år (2,8). Den årliga genomsnittsräntan inklusive kostnad för derivatinstrument uppgick till 2,5 procent (3,6) inklusive lånelöften. Diös finansiella instrument begränsar eventuella ränteuppgångars inverkan på bolagets genomsnittliga upplåningsränta. Om räntorna hade höjts med 1 procent enhet per den 31 mars 2015, skulle Diös genomsnittliga ränta ha stigit med 0,4 procentenheter (0,4). Marknadsvärdet för derivatportföljen upp gick per den 31 mars 2015 till -204 mkr (-141) och den viktade genom snittsräntan uppgick till 2,4 procent (2,4). Derivatportföljens omslutning om mkr innebär att 54,7 procent (54,8) av koncernens totala utestående lån har räntesäkrats. 12

13 cccdiösaktien Diös Fastigheter OMX Stockholm 30 Index OMX Stockholm Real Estate PI STOCK PRICE (SEK) TRADED VOLUME (THOUSANDS) Diös Fastigheter AB är noterad på Nasdaq OMX Nordiska Börs Stockholm, lista Mid Cap. Aktiens id är DIOS och ISIN-koden är SE Per den 31 mars 2015 var antalet aktier i Diös stycken ( ), slutkursen uppgick till 68,5 (53,8) kronor, vilket motsvarade ett börsvärde på mkr (4 017). I grafen illustreras kurser för både för Diös och för indexen, för de senaste 12 månaderna. Under de senaste 12 månaderna har Diös avkastning varit 27,4 procent (30,1), OMX Stockholm 30 Index 22,2 procent (12,8) och OMX Stockholm Real Estate PI 40,3 procent (22,8). Diös totalavkastning (avkastning inklusive återinvesterad utdelning) under de senaste 12 månaderna har varit 34,4 procent (38,6). 44 APR MAY JUN JUL AUG SEP OCT NOV DEC JAN 2015 FEB MAR ccc STÖRSTA AKTIEÄGARE I DIÖS FASTIGHETER AB PER DEN 31 MARS 2015 ccc INNEHAV PER DEN 31 MARS 2015 ÄGARE Antal aktier Innehav och röster i procent INNEHAV Antal aktieägare Antal AK Innehav (%) Röster (%) Marknadsvärde (mkr) AB Persson Invest ,4 Brinova Inter AB ,5 Bengtssons Tidnings Aktiebolag ,1 Länsförsäkringar Fondförvaltning AB ,9 Pensionskassan SHB Försäkringsförening ,0 Försäkringsaktiebolaget, Avanza Pension ,9 SEB Investment Management ,4 Fjärde AP-fonden ,3 Länsförsäkringar Jämtland ,0 Staffan Rasjö ,7 Summa största ägare ,1 Övriga ägare ,9 TOTALT , ,1 1, ,4 1, ,0 4, ,7 1, ,8 0, ,9 0, ,0 90, TOTALT ,0 100, Per den 31 mars 2015 hade Diös Fastigheter AB aktieägare (6 337). En betydande andel av aktiens ägare, 84,2 procent (91,3), återfanns i Sverige. Enskilt största ägare i Diös var AB Persson Invest med 15,4 procent (15,4) av aktierna. De tio största ägarna stod för 63,1 procent (65,5) av innehav och röster. cccaktiekapitalets UTVECKLING TIDPUNKT Händelse Ökning av antalet aktier Ökning av aktiekapital, kr Totalt antal aktier Totalt aktiekapital Kvotvärde Vid periodens början , Split , Nyemission , Apportemission , Fondemission , Split , Nyemission , Apportemission , Apportemission , Apportemission , Nyemission , Nyemission , Nyemission , Nyemission ,00 13

14 cccpersonal OCH ORGANISATION Antalet anställda uppgick per den 31 mars 2015 till 149 personer (141), varav 55 kvinnor (48). Förändringen av antal anställda är i huvudsak hänförlig till att konsulter och inhyrd personal ersatts med visstids- och heltidsanställningar samt att nya tjänster inrättats. Diös Fastigheter är organiserat i sex geografiskt indelade affärsområden, Gävleborg, Dalarna, Västernorrland, Jämtland, Västerbotten och Norr botten. Huvudkontor med koncerngemensamma funktioner finns i Östersund. Merparten av de anställda, 106 personer (96), arbetar i affärsområdena varav 54 personer (50) med den fysiska fastighetsförvaltningen. cccmoderbolaget Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma funktioner samt ägande och drift av koncernens dotterbolag. Omsättningen uppgick till 30 mkr (30) och resultatet efter skatt till -6 mkr (4). Nettoomsättningen består i huvudsak av sålda tjänster till koncernens dotterbolag. Bolagets likvida medel uppgick per den 31 mars 2015 till 123 mkr (8). Förändring av moderbolagets likvida medel och koncerninterna mellanhav är hänförlig till förändring av koncernens likviditetskontostruktur. Räntebärande externa skulder, exklusive checkräkningskredit, uppgick till mkr (1 481). Den genomsnittliga årsräntan baserad på förhållandena den 31 mars 2015 uppgick till 1,2 procent (2,7). Moderbolaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juridiska personer. cccuppskjutna SKATTER I april 2005 förvärvade Diös ursprungliga ägare en koncern bestående av vilande aktiebolag. Syftet med förvärvet var att skapa en bas för bildandet av det nya fastighetsbolaget. De förvärvade bolagens enda tillgångar vid förvärvstidpunkten utgjordes av en kassa om cirka 40 mkr samt skattemässigt outnyttjade underskottsavdrag som enligt deklarationer vid 2005 års taxering uppgick till cirka mkr. Per den 31 mars 2015 uppgick redovisad uppskjuten skatteskuld till 754 mkr (671). Värdet av uppskjuten skatteskuld kommer att prövas vid varje bokslutstillfälle och vid behov kommer omvärdering att ske. Diös redovisade temporära skillnader, det vill säga fastigheternas verkliga värden minus skattemässiga restvärden, uppgick till mkr per den 31 mars Vid 22,0 procents skattesats uppgick uppskjuten skatteskuld avseende temporära skillnader till 798 mkr. Diös skattemässiga underskottsavdrag bedömdes per den 31 mars 2015 uppgå till 312 mkr. Vid 22,0 procents skattesats uppgick uppskjuten skattefordran avseende skattemässiga underskottsavdrag till 69 mkr, vilken i Diös räkenskaper har kvittats mot uppskjuten skatteskuld. Övriga uppskjutna skatteskulder uppgick per den 31 mars 2015 till 25 mkr. Förändringen sedan den 31 december 2014 är hänförlig till minskad uppskjuten skattefordran med 5 mkr och ökad uppskjuten skatt på temporära skillnader med 14 mkr. Redovisningen av skatter följer redovisningsreglerna men noterbart är att den betalda skatten över tiden vanligen skiljer sig från den redovisade. Skatteregler är därtill komplicerade och svårtolkade. Reglernas tillämpning kan dessutom ändras över tiden. cccpågående SKATTEÄRENDE Diös Fastigheter beslutade den 19 juni att överklaga Förvaltningsrättens dom i det skatteärende som gäller ett yrkande om avdrag för kapitalförlust avseende taxeringsåret Det aktuella avdragsyrkandet grundar sig på en skattemässig förlust som uppkom i samband med ett externt förvärv av fastigheter under Förlusten uppstod som en effekt av transaktioner som vidtogs i samband med förvärvet i syfte att införliva fastigheterna i Diös-koncernen. Slutsatsen i den analys som Diös Fastigheter initierade utifrån Förvaltningsrättens dom, är att domstolen har bortsett från ett antal viktiga aspekter och att domslutet därför är felaktigt. Bolagets uppfattning är att de aktuella förvärven, som gjordes 2005, hanterades enligt gällande skatteregler. Uppfattningen delas av bolagets skatterådgivare som har analyserat förvärven och Skatteverkets argumentation. Den sammanlagda upptaxeringen uppgår till 421 mkr enligt Förvaltningsrättens beslut. Om Diös Fastigheter slutgiltigt skulle förlora målet kan skatt och ränta komma att påföras med totalt cirka 135 mkr. Diös Fastigheter har sökt och beviljats anstånd med betalning hos Skatteverket och ingen avsättning är gjord i bolagets balansräkning. Den sammanlagda skatten och räntan om 135 mkr, betraktas tills vidare som en eventualförpliktelse. Se även pressmeddelande från den 20 och 21 maj samt 19 juni cccväsentliga RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Diös Fastigheters väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer beskrivs i 2014 års årsredovisning på sidorna Förutom nedanstående har det inte skett någon väsentlig förändring avseende Diös risker och osäkerhetsfaktorer. Riksbanken har vid det penningpolitiska mötet den 18 mars beslutat att sänka reporäntan från -0,10% till -0,25% samt att köpa stabsobligationer för 30 miljarder kronor, detta för att stävja det låga inflationstrycket. Riksbanken bedömning är att reporäntan ligger kvar på denna nivå tills andra halvåret Detta bidrar till fortsatt låga finansieringskostnader för företag och hushåll i Sverige. Enligt publikationen Konjunkturläget som Konjunkturinstitutet (KI) publicerade i mars 2015 så ser vi en ljusning för konjunkturen och svensk export. Den globala återhämtning och den relativt svaga kronan bidrar till att den svenska exporten tar fart efter flera år av svag utveckling. De närmaste två åren väntas exporten öka med ca 5 procent per år. Sveriges BNP väntas öka med cirka 3 procent under 2015 och arbetslösheten väntas bli 7,8 procent. Sveriges starka statsfinanser, välmående svenska banker och en stigande inhemsk BNP gör att förutsättningarna för tillväxt på våra marknader bedöms goda. Fortsatt starka kassaflöden från fastighetsverksamheten gör att vi ser en stabilisering av avkastningsnivåerna vid marknadsvärdering av våra fastigheter samt av våra fastighetsvärden. Samman taget bör dessa faktorer stärka tillgångsslaget fastigheter. 14

15 ccctransaktioner MED NÄRSTÅENDE Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden. De transaktioner med närstående som förekommit bedöms ha skett till marknadsmässiga villkor. cccredovisningsprinciper Diös följer de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34, Delårsrapportering samt årsredovisningslagen. Moderbolaget upprättas enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer samt Årsredovisningslagen. Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten överensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpades vid upprättandet av koncern och årsredovisningen för 2014, not 1, förutom vad som anges nedan. De nya och ändrade standarder som trätt i kraft 2015 har inte haft någon påverkan på delårsrapporten. IFRS 11 SAMARBETSARRANGEMANG Ett samarbetsarrangemang är ett arrangemang över vilket två eller fler parter har gemensamt bestämmande inflytande. Samarbetsarrangemang klassificeras endera som ett joint venture eller som gemensam verksamhet. Diös har bedömt sina samarbetsarrangemang och fastställt att innehavet i Nya Svensk Fastighetsfinansiering AB utgör en gemensam verksamhet. Innehavet förvärvades under kvartal och bolaget hade ingen verksamhet under föregående räkenskapsår. Innehavet redovisades till anskaffningsvärde per 31 december Redovisning enligt principerna för gemensam verksamhet får dock ingen väsentlig påverkan på koncernen. För innehavet i den gemensamma verksamheten redovisar Diös sina tillgångar och skulder (inklusive sin andel av alla gemensamma tillgångar och skulder), samt sina intäkter och kostnader (inklusive sin andel av alla gemensamma intäkter och kostnader). Övriga samarbetsarrangemang utgör joint ventures och redovisas med tillämpning av kapitalandelsmetoden. Enligt kapitalandelsmetoden redovisas andelar i joint venture i balansräkningen till anskaffningsvärde justerat för andel av joint ventures resultat efter förvärvstidpunkten. Erhållna utdelningar minskar innehavets redovisade värde. ¹ Årsredovisning 2014, finns tillgänglig på Emma Dahlin, redovisningsekonom, Östersund. 15

16 cccutdelningspolicy Utdelning till bolagets aktieägare ska uppgå till minst 50 procent av resultat efter skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt. ccchändelser EFTER RAPPORTPERIODEN Inga händelser att rapportera efter rapportperiodens slut. Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor. Finansiella rapporter finns i sin helhet tillgängliga på Diös hemsida Östersund den 24 april 2015 Bob Persson Ordförande Maud Olofsson Ledamot Ragnhild Backman Ledamot Svante Paulsson Ledamot Anders Bengtsson Ledamot Knut Rost Verkställande direktör Tomas Mellberg Ledamot Personalrepresentant 16

17 ccckoncernens RESULTATRÄKNING OCH TOTALRESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR mån 3 mån 12 mån RESULTATRÄKNING jan-mars jan-mars jan-dec Hyresintäkter & övriga förvaltningsintäkter Fastighetskostnader Driftöverskott Central administration Finansnetto Förvaltningsresultat Värdeförändring fastigheter Värdeförändring räntederivat Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Resultat efter skatt Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare Resultat hänförligt till minoriteten Summa TOTALRESULTATRÄKNING Resultat efter skatt Periodens totalresultat Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare Totalresultat hänförligt till minoriteten Summa Resultat efter skatt per aktie, kr 1,00 0,62 3,97 Antal aktier vid periodens utgång, tusen Genomsnittligt antal aktier, tusen

18 ccckoncernens BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR TILLGÅNGAR mars mars Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Övriga materiella anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar dec Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Uppskjuten skatteskuld Långfristiga skulder Checkräkningskredit Kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Eventualförpliktelser ,270 0,264 cccförändring EGET KAPITAL I SAMMANDRAG, MKR Eget kapital Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare Varav hänförligt till minoriteten Eget kapital Periodens resultat efter skatt Periodens totalresultat Eget kapital Periodens resultat efter skatt Periodens totalresultat Kontantutdelning Eget kapital Periodens resultat efter skatt Periodens totalresultat Eget kapital

19 ccckoncernens KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG, MKR mån 3 mån 12 mån DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN jan-mars jan-mars jan-dec Förvaltningsresultat Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Förändringar i rörelsekapital Minskning (+)/ökning (-) av fordringar Minskning (-)/ökning (+) av kortfristiga skulder Summa förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Försäljning av materiella anläggningstillgångar Förvärv av immateriella anläggningstillgångar Förvärv av materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Utbetald utdelning Förändring av långfristiga skulder Förändring av checkräkningskredit Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut

20 cccnyckeltal mån jan-mars mån jan-mars Avkastning på eget kapital, % 2,2 1,4 9,0 Soliditet, % 27,4 27,0 27,3 Belåningsgrad fastigheter, % 62,3 64,4 62,9 Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 2,3 2, mån jan-dec Eget kapital per aktie, kr 46,0 43,9 45,0 Substansvärde (EPRA NAV) per aktie, kr 59,1 55,8 57,9 Kassaflöde per aktie, kr 1,3 1,2 5,5 Antal fastigheter vid periodens utgång Uthyrbar yta vid periodens utgång, kvm Marknadsvärde fastigheter, mkr Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % 88,6 89,3 89,2 Direktavkastning, % 1,4 1,5 6,2 Överskottsgrad, % 53,6 55,4 59,0 20

21 cccmoderbolagets RESULTATRÄKNING OCH TOTALRESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR Moderbolagets resultaträkningar i sammandrag, Mkr mån 3 mån 12 mån RESULTATRÄKNING jan-mars jan-mars jan-dec Nettoomsättning Bruttoresultat Central administration Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Resultat efter finansiella poster Aktuell skatt Resultat efter skatt TOTALRESULTATRÄKNING Resultat efter skatt Årets totalresultat cccmoderbolagets BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR Moderbolagets balansräkningar i sammandrag, Mkr TILLGÅNGAR 31 mars 31 mars 31 dec Pågående projekt Immateriella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier Andelar i koncernföretag Långfristig fordran på koncernföretag Summa anläggningstillgångar Kortfristig fordran på koncernföretag Övriga kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Långfristiga skulder till kreditinstitut Långfristiga skulder till koncernföretag Kortfristiga skulder till kreditinstitut Kortfristiga skulder till koncernföretag Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Omklassificering har gjorts mellan pågående projekt och immateriella anläggningstillgångar med 4 mkr avseende 31 mars

22 cccdefinitioner AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Genomsnittligt eget kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerad med två. SOLIDITET Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande och andra skulder som avser fastigheter dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Resultat efter finansiella poster, exklusive orealiserade värdeförändringar plus finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader under perioden. RESULTAT PER AKTIE Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med genomsnittligt antal aktier. EGET KAPITAL PER AKTIE Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. SUBSTANSVÄRDE (EPRA NAV) PER AKTIE Eget kapital vid periodens utgång med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. KASSAFLÖDE PER AKTIE Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar plus avskrivningar minus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal aktier. GENOMSNITTLIGT ANTAL AKTIER Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet aktier som emitterats eller återköpts under perioden viktat med antalet dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar i perioden. ANTAL AKTIER VID PERIODENS UTGÅNG Faktiskt antal utestående aktier vid periodens utgång. HYRESVÄRDE Utgående hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. NETTOUTHYRNING Netto av årshyra, exklusive rabatter och tillägg, för nytecknade, uppsagda och omförhandlade kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden. EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Periodens hyresintäkter dividerat med hyresvärdet vid periodens utgång. HYRESINTÄKTER Periodens debiterade hyror minus hyresförluster och hyresrabatter. DIREKTAVKASTNING Periodens driftöverskott dividerat med fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång. ÖVERSKOTTSGRAD Periodens driftöverskott dividerat med periodens hyresintäkter. FÖRÄDLINGSVINST Försäljningspris minus investerat kapital. cccförteckning ÖVER FASTIGHETSTRANSAKTIONER JANUARI MARS 2015 Fastighet Affärsområde Kommun Kategori Area, kvm FÖRSÄLJNING Kvartal 1 Söder 38:5 (del av fastighet) Gävleborg Gävle Bostad Totala fastighetsförsäljningar januari-mars ccckalendarium 2015 Q2 Delårsrapport januari-juni juli 2015 Q3 Delårsrapport januari-september oktober

23 Pantbanken 1, Östersund. 23

24 DIÖS FASTIGHETER AB (PUBL) RINGVÄGEN 4, BOX 188, ÖSTERSUND, TEL: ORGANISATIONSNUMMER: , BOLAGETS SÄTE ÖSTERSUND, DIÖS KOMMUNIKATION 2015, FOTOGRAF: TINA STAFRÉN 24