Kommunfullmäktige i Växjö antog detaljplan för GÅRDSBY- FYLLERYD 2:2 m.fl., Sandsbro, Växjö kommun.

Transkript

1 Laga kraftbevis Datum Dnr 2011BN0873 Dpl 214 Kommunfullmäktige i Väjö antog detaljplan för GÅRDSBY- FYLLERYD 2:2 m.fl., Sandsbro, Väjö kommun. Enligt kommunens diarium, har detta beslut inte överklagats. Länsstyrelsen beslutade enligt 12 kap 2 Plan- och Bygglagen (PBL) att inte pröva kommunens beslut såvitt avser prövning enligt 12 kap 1 PBL. Beslutet har vunnit laga kraft Marie Svensson Förvaltningssekreterare för Byggnadsnämnden För kännedom till: Lantmäterimyndigheten i Väjö kommun Länsstyrelsen, samhällsutvecklingsenheten

2 Antagen av kommunfullmäktige Laga kraft Byggnadsnämndens sekr... PLANAVTAL Dnr 2011BN0873 Dpl 214 DETALJPLAN / Beskrivning GÅRDSBY-FYLLERYD 2:2 m.fl. Sandsbro i Väjö Syfte Syftet med detaljplanen är att pröva bostadsbebyggelse inom det aktuella området fastigheter Gårdsby-Fylleryd 2:2 (s.k. Lilla Fylleryd) och Gårdsby-Fylleryd 2:3 (nuvarande Golfhotell) i Sandsbro. Den aktuella marken för ny bebyggelse ligger mitt i Fylleryds naturreservat där en lantlig karaktär med bl.a. öppna ytor och mindre gårdar är påtaglig. Utformning av den nya bebyggelsen styrs därför hårt i detaljplanen för att kunna behålla den lantliga karaktären och skapa en sammanhållen bebyggelse med anknytning till platsen. Golfhotell Lilla Fylleryd Handlingar Detaljplanen består av plankarta med planbestämmelser, genomförandebeskrivning, behovsbedömning samt denna beskrivning. Programhandling daterad , som utgör underlag för detaljplanen, finns i sin helhet tillgänglig på stadsbyggnadskontoret samt på Väjö kommuns hemsida. Bilaga till planhandlingar: - Utredning Golf & Bostäder, december 2010 som belyser säkerhetsfrågorna kring golfspel - Utredning om avlopp/vatten/dagvatten (VA-utredning), Sweco daterad

3 Bakgrund Planläggning av det aktuella området initierades år 2008 med syftet att planlägga och utöka hotellverksamhet inom fastigheten Gårdsby-Fylleryd 2:3 som startades Ny bostadsbebyggelse skulle också prövas inom fastigheten Gårdsby-Fylleryd 2:2. Efter program-/ och detaljplanesamråd avbröts planprocess då skyddszon mellan golfbana och ny bebyggelse inte kunde säkerställas i planen. En utredning som belyser säkerhetsfrågorna kring golfspel och ny bebyggelse togs fram 2010 och den utgör nu underlag för ny prövning och avgränsning/disponering av planområdet. Med anledning av detta gav byggnadsnämnden stadsbyggnadskontoret nytt uppdrag att upprätta nytt förslag till detaljplan för bostadsbebyggelse inom Gårdsby-Fylleryd 2:2 m.fl. i Sandsbro. Utgångspunkt för nytt förslag till detaljplan, utöver annat skyddsavstånd-/ avgränsning mot golfbanan, är att tidigare ställda krav på bl.a. storlek på byggrätter inom området är oförändrade. Avvikelse från planprogram: Förslag till detaljplan följer inte programmets intentioner från 2008 i sin helhet en utveckling av hotellverksamheten är inte längre aktuell och ett renodlat bostadsområde prövas nu. I övrigt följs programmets intentioner. Planområde och markägare Följande fastigheter ingår i detaljplanen: Gårdsby-Fylleryd 2:3 (ägs av Wäjö-Bo HB) Gårdsby-Fylleryd 2:2 (ägs av Ulrika och Markus Herrlin) Angöring Del av Fyllerydsvägen mellan Sandsbrohöjden och planområdet: Del av Gårdsby 1:1 (ägs av Prästlönetillgångar i Väjö stift, Egendomsnämnden) Del av Gårdsby 1:8 (ägs av Sandsbro Golf AB) där lokalgatan ansluts till Fyllerydsvägen PLANOMRÅDE 2:3 2:2 2

4 Tidigare beslut Översiktsplanen - I Väjö kommuns översiktsplan (antagen av KF ) och grönstrukturprogram för Väjö stad (antaget ) är den aktuella marken redovisad som naturreservat. Gällande planer inom och utanför planområdet Detaljplaner den aktuella marken är inte planlagd idag genom detaljplan, däremot ligger den mitt i Fylleryds naturreservat som bildades 1998 (P98/20). BEFINTLIGA FÖRHÅLLANDEN Fylleryds naturreservat, som ligger runt om planområdet, bildades av Väjö kommun 1998 med huvudsyftet att säkerställa friluftslivet. Natur och kulturvärden som finns inom området ska också bevaras och utvecklas. Fylleryds naturreservat är ett av Väjös mest varierande och utnyttjade rekreationsområden. Glasrikets Golfklubb med sin verksamhet bidrar till områdets variation av olika fritidsaktiviteter. Mer bostadsbebyggelse i denna miljö, utöver de befintliga gårdarna, är ingen självklarhet. En tydlig styrning genom detaljplan och bygglov krävs för att kunna bevara och utveckla den lantliga karaktären i området. Teknisk försörjning - Nya vatten- och avloppsledningar måste byggas för att kunna ansluta ny bebyggelse till befintligt VA-nät i Sandsbro. En pump- och tryckstegringsstation måste också byggas. Även områdets anslutning till allmän gata kräver en utbyggnad/förlängning av kommunal gata från nuvarande allmän väg i Sandsbro, eftersom befintlig väg förbi aktuellt område är enskild och tillhör Fylleryds samfällighet. Utbyggnaden av VA-ledningar och gata till området ska prövas med beaktande av gällande reservatsbestämmelser. Nya bostäder för enskilt ägande förutsätter, enligt kommunens prais, att kommunal gata byggs ut till samtliga fastigheter samt att förbindelsepunkt för kommunalt VA anvisas vid fastighetsgräns. Befintliga ledningar - Det finns en del befintliga ledningar utmed Fyllerydsvägen (bl.a. en tele luftledning). Hänsyn måste tas till dessa ledningar vid eploateringen/ombyggnaden av Fyllerydsvägen. Arkeologi Länsstyrelsen skriver i sitt beslut följande (citat): Länsstyrelsen bedömer att arkeologisk utredning enligt 11 2 kap kulturminneslagen inte är aktuellt inför eploatering av fastigheten Gårdsby-Fylleryd 2:2 i Väjö kommun. PLANFÖRSLAG Bostadsbebyggelse - Detaljplanen medger bostadsbebyggelse som ska genom sin utformning (sammanhållen arkitektur, material, färgskala mm) samt begränsad byggrätt och tomtstorlek skapa en bra boendemiljö som passar in i det öppna landskapet. Byggrätten regleras hårt just för att säkerställa den lantliga karaktären och en sammanhållen bebyggelse. Småhusbebyggelse friliggande hus Detaljplanen genom planbestämmelser ställer följande krav för kvarter med friliggande hus: - minsta tomtstorlek är 1200 m2 - lägsta/högsta byggnadshöjd - endast en huvudbyggnad/tomt med ma 120 m2 i bottenplan samt högst två uthus om ma 40 m2 bruttoarea/uthus som inte får vara sammanbyggda med huvudbyggnaden eller sinsemellan 3

5 Uthus kan användas som garage, förråd, verkstad. Uthus kan också uppföras som mindre lägenhet (generationsbostad/gästlägenhet). Tanken är att genom en uppdelning av byggrätten i mindre delar (huvudbyggnad och uthus) ge möjlighet till boende och egen verksamhet (små hantverk och liknande som passar in miljön). Tomtens storlek ger möjlighet till de byggrätterna som föreslås samtidigt som luftighet mellan husen kan skapas. Utöver byggnadshöjd och volym ska en enkel men vacker arkitektur prägla småhusbebyggelse. En sammanhållen färgskala med slamfärg kan ge variation men också egen karaktär åt området. Planförslag 2009 (sökandes illustration) Utställningsförslag 2012 (stadsbyggnadskontorets illustration) Planförslaget från 2012 skiljer sig från 2009 med ny dragning av lokalgatan med hänsyn till ny avgränsning mot golfbana. Utredningen Golf & Bostäder klargör säkerhetsfrågorna kring golfspel och ny bebyggelse. Nytt planförslag bygger på slutsatserna i utredningen (illustration nedan). I övrigt är det nästan samma bebyggelsevolym och byggrätt i planförslaget 2012 som i planförslaget 2009 då planeringen avbröts pga. att skyddszon mellan golfbana och ny bebyggelse inte kunde säkerställas i planen. 4

6 Ladugård Den befintliga ladugården kan byggas om till bostäder eller rivas delvis eller helt och byggas upp igen i samma volym/storlek enligt planillustrationer. Parkering (som markparkering, inte carport eller garage) kan ske norr eller söder om ladugården. Alternativt kan parkering ingå i ladugårdens volym som en del av byggnaden. En byggnadskropp med samma volym/storlek som gamla ladugården ger variation i området samt anknytning till platsen och den gamla miljön (referensbilder på Magasinen förtydligar planens intention angående byggnadens storlek, arkitektur, miljön runt om mm). Befintlig hästhållning inom området ska upphöra. Ladugård Referensbilder nedan illustrerar bl.a. den volym som detaljplanen medger för kvarteret där ladugården ligger. Referensbild: Magasinen, hus i Näs Focksta; Arkitekt: Sandell/Sandberg 5

7 Referensbild: Magasinen, hus i Näs Focksta; Arkitekt: Sandell/Sandberg Befintlig hotellanläggning Golfhotellet Befintligt hotell byggs om till bostäder Nya bostäder Träddunge bevaras; gallring av sly får ske för att framhäva lövträd Bilden ovan redovisar en principiell disponering av marken för bostadsbebyggelse 6

8 Utemiljö Det är viktigt hur marken mellan husen och gatan anläggs. Stora hårdanlagda ytor (asfalt, betongplattor och dyl.) bör inte förekomma inte minst med hänsyn till fördröjning av dagvatten. Grönska, fruktträd och odlingar hör bättre ihop med den lantliga karaktären. Markplanering ska ta hänsyn till befintliga höjder och all nivåanpassning ska ske inom respektive fastighet. Särskilt stor hänsyn ska tas till mark- och nivåanpassningen mot naturreservatet. Höga staket eller plank är inte lämpliga att sätta upp runt tomter (nuvarande och nya fastigheter som kommer att bildas). Öppenhet i landskapet och luftighet mellan olika huskroppar ska bibehållas så långt det är möjligt. Viss insynsskydd runt uteplatsen i direkt anslutning till huvudbyggnaden är lämpligt att sätta upp - dock inte runt hela tomten. Referensbilder nedan tydliggör lämplig utformning för avgränsning runt tomter och mot naturreservatet och golfbanan. Eempel på staket som passar in inom planområdet, mellan fastigheter eller mot naturreservatet Eempel på stenmur som passar in inom planområdet, mellan fastigheter eller mot naturreservatet Utformning/gestaltning av staket runt om bostadsområdet (mellan olika fastigheter samt mot naturreservatet) ska bevakas i bygglovskedet. Tillgänglighet - Utemiljön och byggnader ska uppfylla tillgänglighetskrav för bl.a. rörelsehindrade, synskadade. I bygglov granskas kraven. Stadsbyggnadskontorets Råd och riktlinjer för tillgänglighet kommer att tillämpas. Teknisk infrastruktur - Nya vatten-/och avloppsledningar (VA) måste byggas ut till området. Enskilda fastigheter/småhusbebyggelse ska ha egna serviser för VA. VA-utredning från Sweco (som bilaga till planhandlingar) redovisar mer detaljerat hur VAfrågan ska lösas inom området. Det belyses två alternativ i utredningen: en dragning av ledningar längs med Fyllerydsvägen och en genom naturreservatet vilket också kräver dispens från naturreservatets bestämmelser. 7

9 Vilket alternativ till slut väljs beror på om dispens från naturreservatets bestämmelser beviljas (vilket också är ett ekonomiskt billigare alternativ). Dagvatten - VA-utredning från Sweco (som bilaga till planhandlingar) redovisar också hur dagvatten ska hanteras inom området (citat): Dagvatten från planområdet anslutas inte till det befintliga kommunala dagvattennätet. Fastigheter inom planområdet ska förses med utkastare och endast dräneringsvatten och gatubrunnar ansluts till de nya dagvattenledningarna. Miljökvalitetsnorm (MKN) för vatten - Planens genomförande bedöms inte påverka MKN för vattenförekomster. Toftasjön är bedömd som god ekologisk och kemisk status enligt vattenmyndigheternas databas VISS. Dagvatten från planområdet bedöms inte ha en märkbar effekt på sjöns status och ännu mindre nedströms. Problem med sjöns försurning påverkas inte av dagvatten som inte är försurande. Uppvärmning - Om området ska anslutas till fjärrvärme finns ledningar framdragna fram till ny bebyggelse inom Sandsbrohöjden som är ca 70 meter från planområdet, i samråd med VEAB. Trafik - Fyllerydsvägen förlängs med samma gatustandard/sektion från ny bebyggelse inom Sandsbrohöjden fram till ny bebyggelse inom den aktuella detaljplanen. Utförande och finansiering regleras med avtal mellan kommunen och byggherren. Lokalgata inom området anläggs som en bostadsgata enligt kommunens standard med bl.a. dagvattenfördröjning. Parkering ska lösas inom respektive fastighet. Parkeringsbehov och lösningar prövas i bygglovskedet. Lokalgata - detalj: fördröjning av dagvatten BYGGLOV - I samband med bygglovprövningen skall följande särskilt beaktas: - Bebyggelsens utformning (sammanhållen arkitektur, material, färgskala mm) - Disponering av tomten (planering av utemiljön, markanpassning till landskapet, hantering av dagvatten inom respektive fastighet) mm - Höga staket/plank/murar bör prövas restriktivt för att bibehålla öppenhet i landskapet Revidering avser planbestämmelse e1 på plankartan som medger nu att området får delas i högst två fastigheter. Byggrättens storlek fördelas på 1200 m2 (BYA) för fastigheten Gårdsby- Fylleryd 2:3 och 500 m2 (BYA) för resten av marken inom e1 STADSBYGGNADSKONTORET Reviderad Djana Micanovic Planchef Djana Micanovic Planchef 8

10 Antagen av kommunfullmäktige Laga kraft Byggnadsnämndens sekr... PLANAVTAL Dnr 2011BN0873 Dpl 214 DETALJPLAN / Genomförandebeskrivning GÅRDSBY-FYLLERYD 2:2 m.fl. i Väjö Tidplan - Detaljplanen, som handläggs med normalt planförfarande, planeras ställas ut under våren 2012 för att kunna godkännas i byggnadsnämnden och antas i kommunfullmäktige under sommaren/hösten Genomförandetid Enligt 5 kap. 5 PBL (Plan och bygglagen) ska i detaljplanen anges en genomförandetid. Tiden ska bestämmas så att det finns rimliga möjligheter att genomföra planen och vara minst fem och högst femton år. Efter genomförandetidens utgång fortsätter detaljplan att gälla tills den ändras eller upphävs. Genomförandetiden för Gårdsby-Fylleryd 2:2 m.fl. slutar 5 år efter att detaljplanen vunnit laga kraft. Under denna tid har fastighetsägare rätt att bygga enligt detaljplanen. Genomförandetiden är inte densamma som byggtid. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Fastighetsbildning sker enligt planens intentioner: - befintligt hotell (som byggs om till bostäder) med tillkommande bebyggelse söder ut kan delas i högst två fastigheter; eploateringsgrad regleras med planbestämmelse e1 - kvarteret där ladugården ligger kan delas i flera fastigheter (radhus) med egna VAserviser mot lokalgatan; eploateringsgrad regleras med planbestämmelse e3 - kvarter för friliggande hus avstyckas/delas enligt krav på minsta tomtstorlek på 1200 m2/tomt - ängsmarken i söder, som också säkerställer skyddsavstånd till golfspel, planläggs som friluftsområde N1 Planillustration Fastighetsreglering/ avstyckning görs av lantmäterimyndigheten på begäran från fastighetsägare. Eploatör eller kommunen måste också ansöka om bildande av ledningsrätt samt omprövning av gemensamhetsanläggningen för att säkerställa planens intentioner (bl.a. allmän platsmark).

11 En mindre del av Gårdsby 1:8 påverkas av planförslaget och föreslås ingå i lokalgatan. Befintliga servitut måste upphävas eller ändras. Kartan nedan redovisar befintliga servitut. Fylleryds samfällighetsförening (0780 Gårdsby-Fylleryd GA:1) påverkas av planförslaget då en del av Fyllerydsvägen kommer att byggas om och planläggas som lokalgata där kommunen blir huvudman och ansvarar för framtida underhåll och skötsel. Den delen av samfälligheten som planläggs som lokalgata kommer inte längre att ingå i samfällighetsföreningen. Ledningsrätt bildande av ledningsrätt kan krävas för att säkerställa VA-dragning för ny bebyggelse inom planområdet via naturreservatet om andra krav uppfylls (dispens beviljas samt tillåtelse från berörda markägare). Räddningstjänstens krav - Byggnaderna ska vara lätt tillgängliga för utryckningsfordon. Fordonen ska kunna framföras åtminstone 50 meter från byggnadernas entréer. Eftersom nya vattenledningar ska in området bör även en brandpost inrättas inom området. Tekniska förvaltningen bör ta fram förslag på placering och kapacitet i samråd med räddningstjänsten. Dispens från naturreservatets bestämmelser krävs för breddning av Fyllerydsvägen och nedgrävning av vatten- och avloppsledningar samt ledningsdragning för dagvatten (utanför kvartersmark). EKONOMISKA FRÅGOR Eploatören ska stå för samtliga kostnader som planläggningen medför, t.e. ombyggnad av Fyllerydsvägen, utbyggnad av lokalgata, vatten och avlopp, kostnader för anläggningsförrättning, uppsättande av stängsel/skydd mot naturreservatet enligt planbestämmelsen mm. Eventuell flytt av befintliga ledningar ska också betalas av eploatören inom området. Innan detaljplan antas i kommunfullmäktige ska eploateringsavtalet skrivas under mellan berörda parter. Revidering avser planbestämmelse e1 på plankartan som medger nu att området får delas i högst två fastigheter. Byggrättens storlek fördelas på 1200 m2 (BYA) för fastigheten Gårdsby-Fylleryd 2:3 och 500 m2 (BYA) för resten av marken inom e1. STADSBYGGNADSKONTORET Reviderad Djana Micanovic Planchef Djana Micanovic Planchef 2

12 Bedömning av miljöpåverkan Plan: Gårdsby-Fylleryd 2:2 m.fl. Sandsbro Dnr 11BN0873 Miljö Miljökvalitetsnormer Miljömål Hållbar utveckling Riksintressen Naturvård Rörligt friluftsliv Kulturmiljö Annat Kulturmiljö o landskapsbild Stads- landskapsbild Fornminnen Kulturmiljöprogram Kulturhistorisk miljö Annat Naturvårdsintressen Naturreservat Natura 2000 Vät och djurliv Biotopskydd Annat Påverkan på vatten Strandskydd Dagvatten Grundvatten Annat Markförhållanden/föroreningar Förorenad mark Grundläggning Annat Påverkan. Ingen Berörs Stor Måttlig Liten påv. ej Kommentarer Ny bebyggelse tillförs i det öppna landskapet. Planen reglerar dock, genom sina planbestämmelser (begränsad byggrätt mm) att påverkan blir så liten som möjligt. Byggrätten regleras hårt just för att säkerställa den lantliga karaktären och en sammanhållen bebyggelse Länsstyrelsen har beslutat att ark.utredning enligt 11 2 kap KML inte är aktuell inom planområdet Byggrätten regleras hårt just för att säkerställa den lantliga karaktären och koppling till den kulturhistoriska miljön En måttlig eploatering föreslås med hänsyn till naturreservatet som ligger runt om den nya bebygelsen. Dagvatten från planområdet anslutas inte till det befintliga kommunala dagvattennätet. Fastigheter inom planområdet ska förses med utkastare och endast dräneringsvatten och gatubrunnar ansluts till de nya dagvattenledningarna Hushållning med resurser Befintlig infrastruktur Vatten Mark Alstrande av avfall Under byggskedet Avfallssortering genomförande av planförslaget är positivt utifrån husshållning med befintliga resurser och tidigare investeringar i bl.a. infrastruktur

13 Hälsa Buller Luftkvalitet Lukt Radon Strålning Risker och Säkerhet Trafik Eplosion Översvämning Ras o skred Farligt gods Annat Social bedömning Integration Funktionsblandning Offentliga platser Hälsa Påverkan. Ingen Berörs Stor Måttlig Liten påv. ej Kommentarer Planförslaget medger endast bostadsbebyggelse vilket inte bidrar till en funktionsblandning. Tillgänglighet Trygghet Barnperspektiv Transportstrategimål Bilresor Cykeltransporter Gångtrafik Planförslaget medger en variation i bebyggelsen med inslag av större och mindre bostadsenheter (friliggande hus/radhus) Planförslagets genomförande kan medföra fler bilresor pga det något eterna läget Bra cykelförbindelse finns mot Väjö centrum och Sandsbro. Cykelavstånde - ca 6 km till Väjö centrum Skola-/förskola finns inom gång/cykelavståd från området; livsmedelsförsäljning inom cykelavstånd (ca 2 km till Norremarks handelsområde). Kollektivtrafik Tillgång till kollektivtrafik finns (ca 1 km från området) men genomförande av planen tillför inte något större underlag för kollektivtrafiken. Planens influensområde ÖP Gällande planer Pågående planläggning Mellankommunala intressen Planförslaget följer inte ÖP intentioner om markanvändningen (naturreservat) Området är inte planlagt idag Kommunens bedömning Handläggare: Genomförandet ger mycket liten miljöpåverkan Djana Micanovic Genomförandet ger viss men ej betydande miljöpåverkan Datum: ; Rev Genomförandet ger betydande miljöpåverkan Revidering avser planbestämmelse e1 MKB behövs inte MKB behövs Övrigt: Förslaget bedöms inte ge upphov till betydande påverkan på miljö, hälsa eller hushållning med mark, vatten eller andra resurser. Någon miljökonsekvensbeskrivning enligt 5 kap 18 PBL och Miljöbalken 6 kap bedöms därför inte vara nödvändig.

14