Lotta Hardvik Cederstierna (Justitiedepartementet)

Transkript

1 Lagrådsremiss Ägande och förvaltning av hyreshus Regeringen överlämnar denna remiss till Lagrådet. Stockholm den 27 augusti 2009 Andreas Carlgren Lotta Hardvik Cederstierna (Justitiedepartementet) Lagrådsremissens huvudsakliga innehåll I lagrådsremissen föreslås att lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. ska upphävas, eftersom lagen inte tillräckligt effektivt förhindrar att personer som är mindre lämpliga som hyresvärdar förvärvar och förvaltar hyresfastigheter. I syfte att tillvarata hyresgästernas intressen av en tillfredställande fastighetsförvaltning föreslås att bostadsförvaltningslagen (1977:792) ska skärpas. De förslagen innebär i huvudsak följande. Förutsättningarna för förvaltningsåläggande mildras. Förvaltningsåläggande ska kunna beslutas om bristerna i fastighetsägarens förvaltning är av mindre allvarligt slag och ett sådant beslut är tillräckligt för att uppnå en tillfredställande förvaltning av hyresfastigheten. Kraven för särskild förvaltning (förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning) sänks under en begränsad tid, en slags prövotid, efter att en hyresfastighet har bytt ägare. Hyresnämnden får meddela beslut om sådan förvaltning redan om det finns anledning att anta att fastighetsägaren inte uppfyller de krav som enligt lagen ställs på förvaltningen av fastigheten, om en ansökan har kommit in till hyresnämnden inom tre år efter det att fastighetsägaren ansökt om lagfart på fastigheten. Vid tvångsförvaltning ska det inte längre krävas särskilda skäl för att förvaltare ska kunna få arvode för sitt uppdrag oftare än en gång varje kalenderår. Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 mars

2 Innehållsförteckning 1 Beslut Lagtext Förslag till lag om upphävande av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m Förslag till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792) Förslag till lag om ändring i lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt Förslag till lag om ändring i förköpslagen (1967:868) Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Förslag till lag om ändring i lagen (1985:277) om vissa bulvanförhållanden Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt Förslag till lag om ändring i offentlighets- och sekretesslagen (2009:400) Ärendet och dess beredning Förvärv och förvaltning av hyreshus Förvärvslagen upphävs Bostadsförvaltningslagen skärps Egendomsskyddet Förvaltningsåläggande Lägre krav för ingripande i vissa fall Förvaltningsförbud m.m Arvode till förvaltare Förvaltningsfrågor Ikraftträdande- och övergångsfrågor Kostnader och andra konsekvenser Författningskommentar Förslaget till lag om upphävande av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m Förslaget till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792) Förslaget till lag om ändring i lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt Förslaget till lag om ändring i förköpslagen (1967:868) Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Förslaget till lag om ändring i lagen (1985:277) om vissa bulvanförhållanden

3 9.7 Förslaget till lagen om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt Förslaget till lag om ändring i offentlighets- och sekretesslagen (2009:400) Bilaga 1 Sammanfattning av betänkandet Ägande och förvaltning av hyreshus (SOU 2008:75) Bilaga 2 Betänkandets lagförslag Bilaga 3 Förteckning över remissinstanserna

4 1 Beslut Regeringen har beslutat att inhämta Lagrådets yttrande över förslag till 1. lag om upphävande av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., 2. lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792), 3. lag om ändring i lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt, 4. lag om ändring i förköpslagen (1967:868), 5. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder, 6. lag om ändring i lagen (1985:277) om vissa bulvanförhållanden, 7. lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt, 8. lag om ändring i offentlighets- och sekretesslagen (2009:400). 4

5 2 Lagtext Regeringen har följande förslag till lagtext. 2.1 Förslag till lag om upphävande av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Härigenom föreskrivs att lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. 1 ska upphöra att gälla vid utgången av februari I fråga om förköpsrätt vid aktieöverlåtelse gäller den upphävda lagen fortfarande, om kommunen före den 1 mars 2010 enligt 13 första stycket den upphävda lagen har anmält att beslut att utöva förköpsrätt har fattats. 2. Vid överklagande av hyresnämndens beslut som har meddelats före den 1 mars 2010 i fråga om förvärvstillstånd eller tillstånd till förköp vid aktieöverlåtelse, gäller den upphävda lagen fortfarande. 1 Lagen omtryckt 1983:438. 5

6 2.2 Förslag till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792) Härigenom föreskrivs att 2, 18 och 25 bostadsförvaltningslagen (1977:792) ska ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 2 1 fastighetsägaren Försummar vården av fastigheten eller underlåter han att vidtaga angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten eller framgår det på annat sätt att han icke förvaltar fastigheten på ett för de boende godtagbart sätt, får hyresnämnden besluta om särskild förvaltning av fastigheten. Om fastighetsägaren försummar vården av fastigheten eller underlåter att vidta angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten eller om det på annat sätt framgår att fastigheten inte förvaltas på ett för de boende godtagbart sätt, får hyresnämnden besluta om särskild förvaltning av fastigheten. Ett beslut om särskild förvaltning får meddelas redan om det finns anledning att anta att fastigheten inte förvaltas på ett godtagbart sätt enligt första stycket, om ansökan om särskild förvaltning har kommit in till hyresnämnden inom tre år efter det att fastighetsägaren ansökte om lagfart. I beslutet om särskild förvaltning ska hyresnämnden, 1. om bristerna i förvaltningen inte är av allvarligt slag och det bedöms tillräckligt för att uppnå en tillfredsställande förvaltning, ålägga fastighetsägaren att överlämna förvaltningen till särskild förvaltare (förvaltningsåläggande), eller 2. om bristerna i förvaltningen är av allvarligt slag eller det kan antas att förvaltningsåläggande inte är tillräckligt för att uppnå en tillfredställande förvaltning, ställa fastigheten under förvaltning av särskild förvaltare (tvångsförvaltning). 1 Senaste lydelse 1994:818. 6

7 Beslut om särskild förvaltning får också meddelas om fastighetsägaren underlåter att hyra ut lägenheter för bostadsändamål i fastigheten och det med hänsyn till bostadsförsörjningen är uppenbart oförsvarligt att lägenheterna står tomma. I beslut enligt första eller andra stycket skall hyresnämnden ålägga fastighetsägaren att överlämna förvaltningen till särskild förvaltare (förvaltningsåläggande). Kan det antagas att sådant åläggande ej är tillräckligt för att uppnå en tillfredställande förvaltning, skall nämnden i stället besluta att ställa fastigheten under förvaltning av särskild förvaltare (tvångsförvaltning). Hyresnämnden skall inom sex månader från det att beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft fastställa den tid under vilken förvaltningen skall pågå. Tiden får bestämmas till högst fem år från det beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft. Om det vid utgången av den för tvångsförvaltningen bestämda tiden finns skäl att förvaltningen fortsätter, får hyresnämnden besluta om förlängning av tiden med högst tre år i sänder. Föreligger ej längre skäl för tvångsförvaltning, kan hyresnämnden besluta att förvaltningen skall upphöra tidigare än som följer av första eller andra stycket. 18 Hyresnämnden ska inom sex månader från det att beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft fastställa den tid under vilken förvaltningen ska pågå. Tiden får, om beslutet har meddelats med stöd av 2 första eller fjärde stycket, bestämmas till högst fem år från det att beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft. Om beslutet har meddelats med stöd av 2 andra stycket, får tiden bestämmas till högst tre år från det att beslutet trädde i kraft. Om det vid utgången av den för tvångsförvaltningen bestämda tiden finns skäl att förvaltningen fortsätter, får hyresnämnden, om beslutet har meddelats med stöd av 2 första eller fjärde stycket, besluta om förlängning av tiden med högst tre år i sänder. Om beslutet har meddelats med stöd av 2 andra stycket, får hyresnämnden vid ett tillfälle besluta om förlängning av tiden med högst ett år. Finns inte längre skäl för tvångsförvaltning, får hyresnämnden besluta att förvaltningen ska upphöra tidigare än som följer av första eller andra stycket. 7

8 Förvaltaren har rätt att erhålla skäligt arvode, som bestämmes av hyresnämnden för varje kalenderår eller, om särskilda skäl föreligger, för kortare tid. Arvodet skall utgå ur fastighetens avkastning, i den mån ej hyresnämnden föreskriver att det skall betalas av fastighetsägaren personligen. Om förvaltaren begär det, skall kommunen förskottera arvode som enligt hyresnämndens beslut skall betalas av fastighetsägaren personligen. Det åligger fastighetsägaren att till kommunen återbetala det förskotterade beloppet jämte ränta därpå enligt 6 räntelagen (1975:635) från dagen för utbetalningen. 25 Förvaltaren har rätt att få skäligt arvode, som bestäms av hyresnämnden för varje kalenderår eller för kortare tid. Arvodet ska betalas ur fastighetens avkastning, i den mån inte hyresnämnden föreskriver att det ska betalas av fastighetsägaren personligen. Om förvaltaren begär det, ska kommunen förskottera arvode som enligt hyresnämndens beslut ska betalas av fastighetsägaren personligen. Fastighetsägaren är skyldig att till kommunen betala tillbaka det förskotterade beloppet jämte ränta därpå enligt 6 räntelagen (1975:635) från dagen för utbetalningen. 1. Denna lag träder i kraft den 1 mars I fråga om ärenden om särskild förvaltning som har kommit in till hyresnämnden före ikraftträdandet gäller 2 och 18 i sin äldre lydelse. 8

9 2.3 Förslag till lag om ändring i lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt Härigenom föreskrivs att 11 lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt ska ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Gode mannen skall på lämpligt sätt kungöra försäljningsvillkoren samt tid och plats för auktionen. Avser auktionen hyreshusenhet eller jordbruksfastighet skall gode mannen vid auktionen erinra om reglerna i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. respektive jordförvärvslagen (1979:230) Denna lag träder i kraft den 1 mars Den gode mannen ska på lämpligt sätt kungöra försäljningsvillkoren samt tid och plats för auktionen. Avser auktionen en jordbruksfastighet, ska den gode mannen vid auktionen upplysa om reglerna i jordförvärvslagen (1979:230). 1 Senaste lydelse 1987:472. 9

10 2.4 Förslag till lag om ändring i förköpslagen (1967:868) Härigenom föreskrivs att 7 förköpslagen (1967:868) 1 ska ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Förköpsrätten utövas genom att kommun inom tid som anges i andra stycket underrättar säljare och köpare om beslut att utöva förköpsrätt samt anmäler detta beslut till inskrivningsmyndigheten med företeende av bevis om underrättelserna. Avser beslutet fastighet inom annan kommuns område, gäller vad som sagts om underrättelse till säljare och köpare också den andra kommunen. Beslutet skall antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel för varje fastighet som ingår i försäljningen. Förköpsrätten skall utövas senast på den inskrivningsdag som infaller närmast efter tre månader från det lagfart söktes på köparens förvärv eller, om det krävs förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen (1979:230), från det tillstånd söktes. Om säljaren eller köparen innan lagfart eller tillstånd har sökts anmäler försäljningen till den eller de kommuner där den fasta egendomen är belägen och då överlämnar en bestyrkt kopia av köpehandlingen, räknas tiden i stället från det att kommunen tog emot en sådan anmälan. Skall försäljningen anmälas till kommunen enligt 3 första stycket lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., räknas tiden alltid från det att kommunen tog emot anmälan om försäljningen. Om 7 2 Förköpsrätten utövas genom att en kommun inom den tid som anges i andra stycket underrättar säljare och köpare om beslutet att utöva förköpsrätt samt anmäler detta beslut till inskrivningsmyndigheten och uppvisar bevis om underrättelserna. Avser beslutet en fastighet inom en annan kommuns område, gäller det som sagts om underrättelse till säljare och köpare också den andra kommunen. Beslutet ska antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel för varje fastighet som ingår i försäljningen. Förköpsrätten ska utövas senast på den inskrivningsdag som infaller närmast efter tre månader från det lagfart söktes på köparens förvärv eller, om det krävs förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen (1979:230), från det tillstånd söktes. Om säljaren eller köparen innan lagfart eller tillstånd har sökts anmäler försäljningen till den eller de kommuner där den fasta egendomen är belägen och då överlämnar en bestyrkt kopia av köpehandlingen, räknas tiden i stället från det att kommunen tog emot en sådan anmälan. Om någon kopia av köpehandlingen inte var bifogad ansökan eller anmälan, räknas tiden först från det att kommunen tog emot en sådan handling. 1 Lagen omtryckt 1974: Senaste lydelse 2000:

11 någon kopia av köpehandlingen inte var bifogad ansökan eller anmälan, räknas tiden först från det att kommunen tog emot en sådan handling. Utövas förköpsrätten ej inom föreskriven tid, är förköpsrätten förlorad. Utövas förköpsrätten inte inom föreskriven tid, är förköpsrätten förlorad. Denna lag träder i kraft den 1 mars

12 2.5 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder 1 dels att 16 a 16 c ska upphöra att gälla, dels att rubriken närmast före 16 a ska utgå, dels att 4 och ska ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 4 2 Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 jordabalken har till uppgift att 1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist, 2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 första stycket 5 och 16 andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap , upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49, villkor enligt 12 kap. 54, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 e, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 eller föreläggande enligt 12 kap. 64, allt jordabalken, 2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 samma lag, 2 b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 samma lag, 3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma, hyresvillkor enligt 4 kap. 9, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2, allt bostadsrättslagen (1991:614), 4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 sjätte stycket, 45 a eller 56 jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen, 5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen, 6. pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a c jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d f och 18 h samma balk, 6. pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a 18 c jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d 18 f och 18 h samma balk, 1 Lagen omtryckt 1985: Senaste lydelse 2006:

13 7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., 8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres. 7. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Ett ärende tas upp av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Av ett beslut genom vilket nämnden avgör ett ärende skall de skäl som bestämt utgången framgå, om beslutet går någon part emot. Detsamma gäller andra beslut, om det behövs. I beslut om avskrivning enligt 8 a skall även anges de nya villkor på vilka avtalet enligt 11 kap. 6 a tredje stycket jordabalken skall anses förlängt. Avser ett beslut enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. tillstånd till framtida förvärv, skall i beslutet utsättas viss tid, högst ett år, för tillståndets giltighet. Om en part kan överklaga beslutet eller ansöka om återupptagande, skall det i beslutet anges vad parten skall iaktta. Håller nämnden sammanträde i ärendet och kan på grund av ärendets beskaffenhet eller annan särskild omständighet beslut inte meddelas samma dag som sammanträdet avslutats, skall beslutet meddelas inom två veckor därefter, om inte synnerligt hinder möter. Underrättelse om när be När nämnden avgör ett ärende ska det av beslutet framgå vilka skäl som ligger till grund för beslutet, om detta går någon part emot. Detsamma gäller andra beslut, om det behövs. I beslut om avskrivning enligt 8 a ska även de nya villkor anges på vilka avtalet enligt 11 kap. 6 a tredje stycket jordabalken ska anses förlängt. Om en part kan överklaga beslutet eller ansöka om återupptagande, ska det i beslutet anges vad parten ska iaktta. Håller nämnden sammanträde i ärendet och kan på grund av ärendets beskaffenhet eller annan särskild omständighet beslut inte meddelas samma dag som sammanträdet avslutats, ska beslutet meddelas inom två veckor därefter, om inte synnerligt hinder möter. Underrättelse om när be- 3 Senaste lydelse 2006:

14 slutet meddelas skall lämnas vid sammanträdet. Slutligt beslut skall tillställas part genom nämndens försorg. Detta gäller dock inte beslut om avskrivning enligt 8 eller 12, om beslutet meddelas vid ett sammanträde i partens närvaro. Har skiljaktig mening förekommit, skall denna meddelas parterna på samma sätt som beslutet. slutet meddelas ska lämnas vid sammanträdet. Ett slutligt beslut ska tillställas part genom nämndens försorg. Detta gäller dock inte ett beslut om avskrivning enligt 8 eller 12, om beslutet meddelas vid ett sammanträde i partens närvaro. Har en skiljaktig mening förekommit, ska denna meddelas parterna på samma sätt som beslutet Nämndens beslut har rättskraft Nämndens beslut har rättskraft när tiden för överklagande har gått när tiden för överklagande har gått ut, om beslutet innebär att en fråga ut, om beslutet innebär att en fråga som avses i 1 första stycket 2 som avses i 1 första stycket 2 eller 5 eller 4 första stycket 2, eller 5 eller 4 första stycket 2, 2 a, 2 b, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 har avgjorts. Detta gäller dock inte beslut gjorts. Detta gäller dock inte beslut 2 a, 2 b, 3, 5 a, 6 eller 7 har av- som innebär att nämnden har avslagit en ansökan om slagit en ansökan om som innebär att nämnden har av- 1. åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 första stycket 5 eller 16 andra stycket jordabalken, 2. upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a c jordabalken, 3. tillstånd enligt 12 kap. 18 d f, 23 andra stycket, eller 40 jordabalken, 2. upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a 18 c jordabalken, 3. tillstånd enligt 12 kap. 18 d 18 f, 23 andra stycket, eller 40 jordabalken, 4. tillstånd enligt 7 kap. 11 bostadsrättslagen (1991:614), 5. uppskov enligt 12 kap. 59 jordabalken, 6. förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h jordabalken, eller 7. rätt till förhandlingsordning enligt 9 hyresförhandlingslagen (1978:304). Bestämmelserna i 27 och 28 förvaltningslagen (1986:223) om omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna. Bestämmelserna i 27 och 28 förvaltningslagen (1986:223) om omprövning av beslut ska inte tillämpas hos nämnderna Det finns bestämmelser om överklagande av hyresnämndens beslut i 12 kap. 70 jordabalken, 31 hyresförhandlingslagen (1978:304), 6 kap. 4 lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt, 4 Senaste lydelse 2005: Senaste lydelse 2005:

15 11 kap. 3 bostadsrättslagen (1991:614), 34 bostadsförvaltningslagen 34 bostadsförvaltningslagen (1977:792), (1977:792), och 25 lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., och 15 lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Hyresnämndens yttrande enligt 12 a första stycket får inte överklagas. Hyresnämndens beslut får överklagas hos Svea hovrätt, om nämnden 1. avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14, 15, 15 a, 16, 16 a, 16 c eller 16 e, eller avvisat ett överklagande, 2. avskrivit ärende enligt 8, 9, 10, 15 a, 16, 16 a, 16 c eller 16 e, dock inte när ärendet kan återupptas, 1. avvisat en ansökan som avses i 8, 11, 14, 15, 15 a, 16 eller 16 e, eller avvisat ett överklagande, 2. avskrivit ett ärende enligt 8, 9, 10, 15 a, 16 eller 16 e, dock inte när ärendet kan återupptas, 3. ogillat en invändning om jäv mot ledamot av nämnden eller en invändning om att det finns ett hinder för ärendets prövning, 4. avvisat ett ombud eller ett biträde, 5. förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet, 6. utdömt vite eller någon annan påföljd för underlåtenhet att följa föreläggande eller straff för förseelse i förfarandet, eller 7. beslutat i annat fall än som avses i 5 i fråga som gäller rättshjälp enligt rättshjälpslagen (1996:1619). Ett överklagande som avses i tredje stycket skall ges in till hyresnämnden inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Ett överklagande som avses i tredje stycket ska ges in till hyresnämnden inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. I fråga om handläggningen hos hyresnämnden av ett överklagande som avses i första eller tredje stycket tillämpas bestämmelserna i 52 kap. 2 och 4 rättegångsbalken. 1. Denna lag träder i kraft den 1 mars Äldre bestämmelser gäller fortfarande i ärenden som enligt lagen (2010:000) om upphävande av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. ska prövas enligt den upphävda lagen. 15

16 2.6 Förslag till lag om ändring i lagen (1985:277) om vissa bulvanförhållanden Härigenom föreskrivs att 1, 3 och 7 lagen (1985:277) om vissa bulvanförhållanden ska ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Denna lag gäller när ett bulvanförhållande används för att kringgå ett sådant hinder mot att förvärva eller behålla viss egendom eller rättighet som uppställs i 1. lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., eller 2. jordförvärvslagen (1979:230). Med ett bulvanförhållande avses i lagen att någon (bulvanen) utåt framstår som ägare av viss egendom eller innehavare av viss rättighet men i verkligheten innehar egendomen eller rättigheten huvudsakligen för annans (huvudmannens) räkning. Vad som sägs i det följande om egendom som ett bulvanförhållande avser har tillämpning också på rättigheter. Om det föreligger ett sådant kringgående genom ett bulvanförhållande som avses i 1, skall tingsrätt på talan av allmän åklagare förordna att kronofogdemyndigheten skall sälja den egendom som bulvanförhållandet avser på offentlig auktion eller, i fråga om aktier, genom värdepappersinstitut. Talan enligt första stycket skall föras mot bulvanen. Huvudmannen skall beredas tillfälle att yttra sig. 1 1 Denna lag gäller när ett bulvanförhållande används för att kringgå ett sådant hinder mot att förvärva eller behålla viss egendom som uppställs i jordförvärvslagen (1979:230). Med ett bulvanförhållande avses i lagen att någon (bulvanen) utåt framstår som ägare av viss egendom men i verkligheten innehar egendomen huvudsakligen för annans (huvudmannens) räkning. 3 2 Om det föreligger ett sådant kringgående genom ett bulvanförhållande som avses i 1, ska tingsrätt på talan av allmän åklagare förordna att kronofogdemyndigheten ska sälja den egendom som bulvanförhållandet avser på offentlig auktion. Talan enligt första stycket ska föras mot bulvanen. Huvudmannen ska beredas tillfälle att yttra sig. 1 Senaste lydelse 1999: Senaste lydelse 1991:

17 De myndigheter som prövar frågor om tillstånd enligt de lagar som anges i 1 första stycket skall underrätta åklagarmyndigheten, om det skäligen kan antas att det föreligger ett bulvanförhållande inom myndighetens ansvarsområde. 7 3 Denna lag träder i kraft den 1 mars De myndigheter som prövar frågor om tillstånd enligt jordförvärvslagen (1979:230) ska underrätta åklagarmyndigheten, om det skäligen kan antas att det föreligger ett bulvanförhållande inom myndighetens ansvarsområde. 3 Senaste lydelse 1999:

18 2.7 Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt Härigenom föreskrivs att 8 lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt ska ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Beslut av Svea hovrätt har rättskraft, om beslutet innebär att en fråga som avses i 4 första stycket 2, 2 a, 2 b, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder har avgjorts. Detta gäller dock inte beslut som innebär avslag på ansökan om 1. åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 första stycket 5 eller 16 andra stycket, 2. upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a c jordabalken, 3. tillstånd enligt 12 kap. 18 d f, 23 andra stycket, 34, 36 eller 37 jordabalken, 8 1 Beslut av Svea hovrätt har rättskraft, om beslutet innebär att en fråga som avses i 4 första stycket 2, 2 a, 2 b, 3, 5 a, 6 eller 7 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder har avgjorts. Detta gäller dock inte beslut som innebär avslag på ansökan om 1. åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 första stycket 5 eller 16 andra stycket jordabalken, 2. upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a 18 c jordabalken, 3. tillstånd enligt 12 kap. 18 d 18 f, 23 andra stycket, 34, 36 eller 37 jordabalken, 4. förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h jordabalken, eller 5. rätt till förhandlingsordning enligt 9 hyresförhandlingslagen (1978:304). 1. Denna lag träder i kraft den 1 mars Äldre bestämmelser gäller fortfarande i ärenden som enligt lagen (2010:000) om upphävande av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. ska prövas enligt den upphävda lagen. 1 Senaste lydelse 2002:

19 2.8 Förslag till lag om ändring i offentlighets- och sekretesslagen (2009:400) Härigenom föreskrivs att 30 kap. 22 samt rubriken närmast före 30 kap. 22 offentlighets- och sekretesslagen (2009:400) ska ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 30 kap. Förvärv av eller särskild förvaltning av hyresfastighet Särskild förvaltning av hyresfastighet Sekretess gäller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. eller bostadsförvaltningslagen (1977:792) för uppgift om en enskilds personliga eller ekonomiska förhållanden, om det kan antas att den enskilde lider skada eller men om uppgiften röjs. 22 Sekretess gäller i ärende enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) för uppgift om en enskilds personliga eller ekonomiska förhållanden, om det kan antas att den enskilde lider skada eller men om uppgiften röjs. Sekretessen gäller inte beslut i ärende. För uppgift i en allmän handling gäller sekretessen i högst tjugo år. 1. Denna lag träder i kraft den 1 mars Äldre bestämmelser gäller fortfarande i ärenden enligt den upphävda lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. 19

20 3 Ärendet och dess beredning En särskild utredare (dir. 2007:87) fick år 2007 i uppdrag att se över lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (förvärvslagen) och bostadsförvaltningslagen (1977:792). Utredningen antog namnet Utredningen om förvärv och förvaltning av hyresfastighet. Utredningen har redovisat uppdraget i betänkandet Ägande och förvaltning av hyreshus (SOU 2008:75). En sammanfattning av betänkandet finns i bilaga 1. Utredningens lagförslag finns i bilaga 2. Betänkandet har remissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 3. En sammanställning av remissyttrandena finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (dnr Ju2008/6905/L1). I denna lagrådsremiss behandlas förslagen i betänkandet. 4 Förvärv och förvaltning av hyreshus Förvaltning av hyreshus Det har sedan länge ansetts angeläget att förhindra att olämpliga personer eller företag förvärvar hyresfastigheter. Förvärvslagen har som syfte att förhindra detta. Om en kommun begär prövning av ett förvärv av en hyresfastighet, får förvärvet genomföras endast efter tillstånd av hyresnämnden. Det har också ansetts nödvändigt med regler som gör det möjligt att ingripa i efterhand mot hyresvärdar som inte sköter fastighetsförvaltningen på ett tillfredställande sätt. I bostadsförvaltningslagen finns därför regler om att hyresnämnden under vissa förutsättningar kan besluta att en fastighet ska förvaltas av annan än fastighetsägaren. Förvärvslagen Enligt förvärvslagen får en fastighet som är taxerad som hyreshusenhet förvärvas endast efter tillstånd av hyresnämnden. Tillståndsplikten gäller flertalet slag av förvärv, bl.a. köp, byte och gåva, men inträder först om den kommun där fastigheten är belägen har begärt hyresnämndens prövning. Tillståndsplikten omfattar inte vissa särskilda fall där det typiskt sett kan antas att det inte finns någon risk för oönskade förvärv (se 1 och 2 ). Det är vanligt att hyresfastigheter, liksom andra kommersiella fastigheter, ägs av juridiska personer. Fysiska personers förvärv av aktier eller andelar i dessa juridiska personer kan beskrivas som indirekta förvärv av fastigheterna och är i vissa fall tillståndspliktiga. Så är fallet om förvärvet avser aktier eller andelar i vissa slag av bolag. En förutsättning är att hyresfastighetens taxerade värde enligt senaste balansräkning är större än det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar (8 och 9 ). Som anges ovan prövar hyresnämnden förvärvet endast om kommunen begär det. För att kommunen ska ha möjlighet att ta ställning till om den bör begära en sådan prövning, ska överlåtaren eller förvärvaren anmäla förvärvet till kommunen inom tre månader från det att förvärvet gjorts. 20

21 Kommunen har sedan ytterligare fyra månader till sitt förfogande för att avgöra om den vill begära hyresnämndens prövning. Kommunen ska ge en organisation av hyresgäster som berörs av ansökan tillfälle att yttra sig över anmälan. Om kommunen därefter anmäler att den vill ha förvärvet prövat, ska hyresnämnden förelägga förvärvaren att inom en månad ansöka om tillstånd till förvärvet hos nämnden (3 första och andra styckena, 3 a, 10 fjärde stycket samt 10 a första stycket). Ett förvärv som omfattas av lagen är ogiltigt om det inte anmäls på föreskrivet sätt eller inom föreskriven tid. Det blir också ogiltigt om ansökan om förvärvstillstånd inte görs eller om tillstånd vägras. Om lagfart meddelas trots att förvärvstillstånd inte erhållits, är dock förvärvet ändå giltigt (5 och 10 b ). Ogiltigheten inträder automatiskt. Den kan, med undantag för vad som sagts om lagfart, inte läkas i efterhand. Om ett förvärv av en fastighet, andelar eller aktier är ogiltigt enligt lagen, blir även senare förvärv ogiltiga. En senare förvärvare av andelar eller aktier kan dock i vissa fall göra godtrosförvärv. Förvärvslagen innehåller fyra förutsättningar som är av betydelse för om tillstånd ska ges till ett förvärv (se 4 första stycket). Förvärvaren ska visa sig vara i stånd att förvalta fastigheten. Förvärvaren ska också göra sannolikt att syftet med förvärvet är att förvalta fastigheten och hålla den i godtagbart skick. Vidare ska det kunna antas att förvärvaren även i övrigt iakttar god sed i hyresförhållanden. Slutligen får det inte från allmän synpunkt vara olämpligt att förvärvaren innehar fastigheten (beträffande den närmare innebörden av dessa kriterier, se betänkandet s. 49 f.). Förköpslagen Enligt förköpslagen (1967:868) har kommunen under vissa förhållanden förköpsrätt vid försäljning av fast egendom och tomträtt. Förköpsrätten innebär att kommunen får förvärva den egendom som köpet avser från säljaren på de villkor som avtalats mellan denne och köparen (5 förköpslagen). De vanligaste grunderna för att utöva förköpsrätt är att försäljningen omfattar fast egendom som krävs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning eller fast egendom som behövs för att tillgodose bostadsförsörjningen (se 1 första stycket 1 och 2). Rätten till förköp tillkommer i princip endast den kommun där den fasta egendomen eller tomträtten finns (2 ). Förköpsrätten utövas genom att kommunen underrättar säljare och köpare om beslut att utöva förköpsrätt samt anmäler detta till inskrivningsmyndigheten. Om förvärvet ska anmälas till kommunen enligt förvärvslagen, ska förköpsrätten utövas senast på den inskrivningsdag som infaller närmast efter tre månader från det att kommunen mottog sådan anmälan. Utövas inte förköpsrätten inom föreskriven tid, är den förlorad (7 ). Som ett komplement till reglerna om kommunal förköpsrätt enligt förköpslagen finns i förvärvslagen bestämmelser som ger en kommun rätt till förköp av aktier i sådant aktiebolag som omfattas av lagen (se förvärvslagen). Regeringen gav i juni 2007 i uppdrag åt Boverket att utvärdera förköpslagen och dess tillämpning samt att utifrån detta ta ställning till om 21

22 lagen bör upphävas eller om den i stället bör ändras i något avseende. Uppdraget redovisades i rapporten Utvärdering av förköpslagen (1967:868). I rapporten redovisas fyra handlingsalternativ. Ett av alternativen är att förköpslagen upphävs. Övriga alternativ innebär att lagen finns kvar men att tillämpningsområdet begränsas eller att bestämmelserna ändras på annat sätt. Två av dessa alternativ innebär vissa förenklingar vid tillämpningen. Boverket föreslår att lagen ska finnas kvar men att kommunens rätt till förköp inskränks till försäljningar som omfattar fast egendom som krävs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning. Boverket föreslår också att en kommun får rätt att göra en geografisk begränsning av lagens tillämpning inom kommunen. Rapporten har remissbehandlats och bereds för närvarande inom Regeringskansliet. Bostadsförvaltningslagen Enligt bostadsförvaltningslagen kan hyresnämnden under vissa förutsättningar ingripa mot en hyresvärd som inte sköter fastighetsförvaltningen på ett för de boende godtagbart sätt (se 1 och 2 ). Lagen är tillämplig på fastighet där det finns bostadslägenhet som är uthyrd eller kan hyras ut av fastighetsägaren för annat ändamål än fritidsändamål och som inte utgör del av ägarens egen bostad. Även uthyrda enfamiljshus och, från den 1 maj 2009, ägarlägenheter faller under lagens tillämpningsområde. Lagen är i första hand inriktad på brister i fastighetens skick. Fastighetsägarens skyldigheter i dessa avseenden framgår bl.a. av 12 kap. jordabalken (hyreslagen). Särskilt kan nämnas bestämmelserna om lägenhetens och de gemensamma utrymmenas skick och om hyresvärdens plikt att med vissa tidsmellanrum ombesörja löpande underhåll av lägenheten (se 9 och 15 hyreslagen). Om den bristfälliga förvaltningen är till olägenhet för bostadshyresgästerna i fastigheten, får hyresnämnden ingripa mot fastighetsägaren genom beslut om särskild förvaltning. Sådana beslut kan vara av två slag: förvaltningsåläggande eller tvångsförvaltning. Förvaltningsåläggande är den mindre ingripande formen och innebär att fastighetsägaren åläggs att överlämna förvaltningen av fastigheten till en godtagbar förvaltare som fastighetsägaren själv utser (se 3 7 bostadsförvaltningslagen och betänkandet s. 57). Tvångsförvaltning är en mer kvalificerad form av ingripande. Det innebär att hyresnämnden själv utser förvaltare och att denne i flera väsentliga avseenden får ställning som legal företrädare för fastighetsägaren. Hyresnämnden utövar sedan tillsyn över förvaltningen. Tvångsförvaltning förekommer när det finns allvarliga brister i förvaltningen, när brister har funnits en lång tid eller när fastighetsägaren inte går att nå eller det inte är känt vem denne är (se 8 27 och betänkandet s. 57 f.). Tvångsförvaltning får endast beslutas om ett förvaltningsåläggande inte bedöms vara tillräckligt. Ansökan om särskild förvaltning får göras av kommunen eller en organisation av hyresgäster. En enskild hyresgäst är däremot inte behörig att göra en sådan ansökan (29 ). 22

23 5 Förvärvslagen upphävs Regeringens förslag: Förvärvslagen upphävs. Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. 87 f.). Remissinstanserna: Remissutfallet är blandat. Bland de remissinstanser som tillstyrker förslaget eller lämnar det utan erinran finns Svea hovrätt, Hyresnämnden i Stockholm, Hyresnämnden i Malmö, Länsstyrelsen i Stockholms län, Institutionen för Fastigheter och Byggande vid Kungliga Tekniska Högskolan, Juridiska fakultetsnämnden vid Uppsala universitet, Lantmäteriet, Verket för Näringslivsutveckling, Västerås kommun, Sundsvalls kommun, Sveriges advokatsamfund, Näringslivets Regelnämnd, Svenska Bankföreningen, Fastighetsmäklarförbundet, Fastighetsägarna Sverige, Föreningen Stockholms Fastighetsförvaltare och SBC ekonomisk förening. Bland de remissinstanser som avstyrker förslaget finns Hyresnämnden i Västerås, Hyresnämnden i Linköping, Hyresnämnden i Göteborg, Hyresnämnden i Sundsvall, Hyresnämnden i Umeå, Kronofogdemyndigheten, Länsstyrelsen i Skåne län, Länsstyrelsen i Västra Götalands län, Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet, Boverket, Konsumentverket, Stockholms kommun, Jönköpings kommun, Malmö kommun, Borås kommun, Göteborgs kommun, HSB Riksförbund, Hyresgästföreningen Riksförbundet och Sveriges Kommuner och Landsting. Som alternativ till ett upphävande av förvärvslagen efterlyser bl.a. hyresnämnderna i Göteborg och Sundsvall överväganden som tar sikte på indirekta förvärv, t.ex. om hur det på ett effektivt sätt kan förhindras att anmälningsplikten för aktieförvärv kringgås. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet föreslår att grunderna för att vägra förvärvstillstånd ska tydliggöras. Hyresgästföreningen Riksförbundet anser att alla förvärv ska prövas, oberoende av om köpet avser själva hyreshuset eller andelar eller aktier i ett bolag som äger huset. Sveriges Kommuner och Landsting föreslår att det ska införas en möjlighet för kommunerna att för viss tid avstå från att tillämpa lagen. Skälen för regeringens förslag Problem med oseriös hyresförvaltning Under de senaste åren har flera fall av oseriös hyresförvaltning uppmärksammats. Hyresgäster har i några fall tvingats att under lång tid leva under förhållanden som inte är godtagbara. Förvärvslagen tycks således inte på ett effektivt sätt förhindra att personer som är mindre lämpliga som hyresvärdar förvärvar hyresfastigheter. Samtidigt har den nuvarande förvärvsprövningen kritiserats för att vara omständlig och tidskrävande. Enligt regeringens mening finns det därför anledning att överväga om förvärvslagen bör upphävas eller ändras i något avseende. Utgångspunkten bör härvid vara att effektivisera lagstiftningen så att överlåtare och förvärvare av hyresfastigheter inte i onödan drabbas av omständliga och tidskrävande förfaranden samtidigt som det finns goda möjligheter att ingripa mot olämpliga hyresvärdar. 23

24 I det följande behandlas de problem som är förknippade med förvärvsprövningen. Vidare övervägs om det finns möjligheter att undanröja dessa svagheter i förvärvslagen eller om det är bättre att upphäva lagen och tillvarata hyresgästernas intressen av en god fastighetsförvaltning på annat sätt. Bristande enhetlighet vid tillämpningen av lagen Utredningen framhåller att förvärvslagen under hela den tid den varit i kraft har kritiserats för att vara svår att förstå och tillämpa. Detta gäller särskilt de indirekta förvärven (se ovan avsnitt 4), men även de direkta förvärven kan bli föremål för en omfattande byråkrati med ett flertal prövningar hos kommunen, hyresnämnd och i vissa fall Svea hovrätt. Både Stockholms och Göteborgs kommun har till utredningen framhållit att de får in många anmälningar som tar sikte på indirekta förvärv som inte är tillståndspliktiga, vilket skulle kunna vara ett tecken på att lagen är svår att förstå och tillämpa för överlåtare och förvärvare. Det finns även områden där det, såvitt framkommit, finns brist på kunskap hos kommunerna (se betänkandet s. 89 f.). Det är i första hand kommunerna som avgör om ett förvärv av en fastighet ska anmälas till hyresnämnden. Ordningen för den inledande prövningen varierar från kommun till kommun och är naturligen beroende såväl av prövningsunderlaget som kommunens kompetens på området. I större kommuner, där fastighetsöverlåtelser är vanligt förekommande, finns normalt en särskild organisation med upparbetad kompetens som handlägger förvärvsärenden. Mindre kommuner med ett fåtal hyresfastigheter och god lokalkännedom tillämpar inte lagen i samma omfattning och på samma sätt som en storstadskommun. I en del kommuner förekommer inga förvärv vissa år, och det kan då knappast anses rimligt att kommunerna ska tillhandahålla samma handläggningsrutiner som finns i större kommuner. Som utredningen anger får det anses vara ett problem att en varierande tillämpning av lagen inte alltid är sakligt motiverad, framför allt eftersom detta innebär att en enskild förvärvare inte vet hur kommunen kommer att agera. Tillämpningen av lagen får till viss del anses vara rättsosäker. Den varierande tillämpningen har också lett till att mindre seriösa förvärvare söker sig till kommuner där prövningen är mindre grundlig, till nackdel för hyresgästerna där. Som nämns ovan framstår det knappast som en rimlig ordning att kräva att samtliga kommuner ska tillhandahålla en särskild organisation för handläggningen av förvärvsärenden. Ett alternativ, som Malmö kommun och Sveriges Kommuner och Landsting är inne på, är att låta lagen vara tillämplig endast i vissa kommuner, t.ex. storstadskommunerna. Risken för att oseriösa aktörer söker sig till mindre kommuner kommer dock sannolikt att förstärkas om lagens tillämpningsområde begränsas geografiskt. Detta alternativ framstår därför inte heller som lämpligt. Ytterligare ett sätt är att lägga över hanteringen av förvärvsfrågorna på en annan myndighet än kommunerna, t.ex. en central myndighet eller länsstyrelsen, i syfte att undvika varierande tillämpning och ett utdraget 24

25 förfarande. En sådan myndighet skulle dock inte ha den nödvändiga erfarenheten av förhållandena på den lokala fastighetsmarknaden. Att flytta prövningen till ett annat organ framstår inte som ett realistiskt alternativ. Prövningen grundas på prognoser Som utredningen anger är det är en brist hos förvärvslagen att prövningen grundas på prognoser av den tilltänkte förvärvarens lämplighet som innehavare av hyresfastigheter (se betänkandet s. 97). Prövningen sker utifrån en bedömning av hur förvärvaren kan förväntas bete sig i framtiden. Det kan inträffa att det efter prövningen i hyresnämnden kommer fram uppgifter som, om de hade varit kända, skulle ha lett till en annan utgång. Ingripande i form av upphävande av tillståndet kan dock inte göras om förväntningarna på förvärvaren inte infrias. Redan i samband med införandet av lagen togs detta upp som en ofrånkomlig begränsning av lagens effektivitet (se prop. 1975/76:33 s. 38 f.). Som nämns ovan är förvärvslagens viktigaste syfte att hålla olämpliga fastighetsägare borta från marknaden. Prövningen av lämpligheten måste därför innefatta en bedömning av hur förvärvaren i framtiden kommer att uppträda och grundas huvudsakligen på erfarenheter av förvärvarens tidigare beteende. Med hänsyn till lagens syften kan det inte undvikas att prövningen grundas på prognoser. Ett förtydligande av de grunder som gäller för avslag på en ansökan om förvärvstillstånd så att dessa, som Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet föreslår, utgår mer från tidigare uppvisad misskötsamhet torde inte vara tillräckligt för att komma till rätta problemet. Därmed bedöms det inte heller möjligt att undanröja denna svaghet i lagen (jfr prop. 1997/98:46 s. 42). Ett utdraget förfarande En tillståndsprövning enligt förvärvslagen innebär generellt en påtaglig tidsförlust med åtföljande kostnader för seriösa förvärvare. Endast en till två procent av de förvärv som anmäls till kommunerna överlämnas till hyresnämnd för prövning. Resterande procent handläggs enbart av kommunerna. I storstadskommunerna, där den största andelen förvärv äger rum, är genomsnittstiden för ett förvärvsärende som utmynnar i att kommunen inte begär hyresnämndens prövning runt två månader. Även de förvärvare vars lämplighet inte ifrågasätts får alltså vänta ett par månader innan de får veta om prövning begärs. För förvärvare vars förvärv begärs prövade av hyresnämnd, och sedermera även prövas i sak av nämnden och Svea hovrätt, kan prövningen innebära en tidsutdräkt på flera år. Ungefär två tredjedelar av prövningarna resulterar i att förvärvstillstånd ges. Det innebär regelmässigt omotiverat stora förluster i tid och pengar för både överlåtare och förvärvare när frågan om ett förvärvs bestånd, i fall där tillstånd slutligen ges, har varit öppen i flera år. Under tiden förvärvsprövningen pågår blir förvaltningen av fastigheten ofta eftersatt, vilket påverkar hyresgästerna negativt. Hanteringen av ärendena är dyrbar både för aktörerna på marknaden och för kommunerna. 25

26 Ett sätt att komma till rätta med tidsutdräkten skulle kunna vara att korta den tidsfrist som kommunen har innan ett förvärv måste anmälas till hyresnämnden. Utredningen gör bedömningen att en kortare tidsfrist inte är realistisk (se betänkandet s. 91 f.). Tidsfristen förlängdes år 1998 från tre till fyra månader (se prop. 1997/98:46 s. 45 f.). Eftersom flera kommuner har uppgett att de ibland utnyttjar hela tidsfristen, skulle en förkortning av denna, vilket förordas av Hyresnämnden i Sundsvall, innebära att dessa kommuner måste tillhandahålla ytterligare resurser för att leva upp till lagens krav. Regeringen delar därför utredningens bedömning att en förkortning av fristen inte framstår som något lämpligt alternativ. Att, som Borås kommun föreslår, förkorta handläggningstiden genom ta bort samrådet med berörd hyresgästorganisation är inte heller en framkomlig väg. Det torde i de flesta fall ligga i kommunens eget intresse att inhämta sådan upplysningar. En annan möjlighet skulle kunna vara att begränsa antalet ärenden hos kommunerna för att dessa snabbare ska kunna avgöra de ärenden som ska behandlas (se betänkandet s. 92). Malmö kommun och Borås kommun föreslår att antalet tillståndspliktiga förvärv begränsas, t.ex. till vissa typkoder för fastighetstaxering. Detta skulle dock innebära att prövningen enligt förvärvslagen blir avhängig typkoder som är avsedda att användas i ett helt annat syfte och sammanhang. En förändring av typkoderna skulle då påverka förvärvslagens tillämpningsområde, vilket inte framstår som lämpligt. Hyresnämnden i Göteborg framför att det bör övervägas om förvärvslagen bör begränsas till att endast gälla förvärv av hyresfastigheter och tomträtt. Förvärv av aktier och andelar i vissa fastighetsägande bolag, s.k. indirekta förvärv, skulle då inte omfattas av lagen. Eftersom ett litet antal ärenden som avser indirekta förvärv anmäls till kommunen för tillståndsprövning skulle en sådan ändring i praktiken inte innebära någon större minskning av kommunernas hantering av förvärvsärenden. Reglerna kringgås genom indirekta förvärv Som nämns ovan omfattar tillståndplikten även förvärv som innebär att förvärvaren köper aktier eller andelar i ett fåmansbolag eller handelsbolag vars huvudsakliga uppgift är att förvalta hyresfastigheter, s.k. indirekta förvärv (se 8 10 b förvärvslagen). Några år efter förvärvslagens tillkomst uppmärksammades att efterlevnaden inte var tillräckligt god när det gällde de indirekta förvärven. Flera försök gjordes därefter för att förbättra lagen. Exempelvis har beräkningsgrunderna ändrats när det gäller vilka bolag som ska omfattas och anmälningsskyldigheten utvidgats till att gälla såväl för överlåtare som förvärvare (se prop. 1982/83:153 och 1997/98:46). Av de 59 ärenden som hyresnämnderna prövade i sak under åren avsåg endast tre indirekta förvärv. Detta talar för att det förekommer ett okänt antal sådana förvärv som inte har anmälts till kommunerna. Utredningen framhåller att det förekommer olika sätt att kringgå förvärvslagen genom indirekta förvärv (se betänkandet s. 95 f.). Om förvärvaren av en fastighet har blivit nekad förvärvstillstånd, kan denne t.ex. genom ett indirekt förvärv som inte anmäls ändå förfoga över fastig- 26

27 heten. Vid förvärv av fastigheter finns incitament för köparen att anmäla förvärvet, eftersom det inte är möjligt att få lagfart beviljad om tillstånd till förvärvet inte har erhållits (5 förvärvslagen). För de indirekta förvärven saknas motsvarande incitament, vilket försvårar kontrollen av efterlevnaden av anmälningsplikten. Mycket talar för att det finns ett flertal ogiltiga förvärv av aktier och andelar. Om aktierna eller andelarna trots detta säljs vidare till en godtroende förvärvare, kan ogiltigheten läkas. Denna möjlighet till godtrosförvärv kan antas ytterligare minska benägenheten att anmäla förvärven. Ett uppsåtligt kringgående av förvärvslagen genom s.k. bulvanförhållanden, dvs. genom att den person som anges som förvärvare inte är den verklige köparen, är straffrättsligt sanktionerat i lagen (1985:277) om bulvanförhållanden (bulvanlagen, se 2 denna lag). En tillämpning av bulvanlagen förutsätter dock i praktiken att det kommer till kommunernas och hyresnämndernas kännedom att förvärvslagen har åsidosatts. I och med att det inte finns något heltäckande kontrollsystem för de indirekta förvärven, är det tveksamt hur effektiv bulvanlagen är i detta sammanhang. En effektiv sanktion? Ett förvärv är alltså ogiltigt om det inte anmäls på föreskrivet sätt, en ansökan om förvärvstillstånd inte görs enligt föreläggande eller om tillstånd vägras (se 5 och 10 b ). Ogiltigheten kan leda till olägenheter av både praktisk och rättslig natur. Om ett förvärv av en fastighet är ogiltigt, ska förvärvaren lämna tillbaka fastigheten och överlåtaren återbetala köpeskillingen. Detta kan ge upphov till olägenheter även för hyresgästerna. Efter köpets återgång får hyresgästerna tillbaka en hyresvärd som sannolikt inte har något intresse av att äga och förvalta fastigheten. Det har ibland förekommit att säljaren inte längre har kvar köpeskillingen eller att fastigheten har sjunkit i värde och att säljaren därför blir omotiverat hårt drabbad av en återgång. Återgången av köpet innebär också administrativa svårigheter och merarbete, t.ex. ändringar i deklarationer och åtgärder för att få till stånd ändringar i fastighetsregistret. Det finns dessutom tydliga signaler på att risken att ett förvärv kan komma att vara ogiltigt inte är särskilt avskräckande (se betänkandet s. 95 f.). Speciellt när det gäller de indirekta förvärven finns det troligen ett stort antal ogiltiga förvärv som inte har upptäckts. Frågan är om det bör införas någon annan sanktion vid sidan om eller som komplement till ogiltighet. Alternativ som tidigare har övervägts är att kriminalisera förvärv som strider mot lagen eller att införa en kännbar ekonomisk sanktion vid sådana förvärv (se prop. 1997/98:46 s. 43). Det är dock tveksamt hur verkningsfulla sådana åtgärder skulle bli. Dessa sanktioner kan inte heller användas i de fall ett förvärv anmäls men förvärvstillstånd sedan vägras. För sådana situationer har i stället övervägts en skyldighet för förvärvaren att avyttra fastigheten eller, vid indirekta förvärv, aktierna eller andelarna i bolaget. Inte heller en sådan sanktion kan dock anses tillräckligt effektiv, främst mot bakgrund av att den endast träffar förvärvaren. 27