Delårsrapport januari juni 2006

Transkript

1 Delårsrapport januari juni

2 Sammanfattning n Hyresintäkterna uppgick till 385 (403). Minskningen gentemot föregående år beror främst på inlösen av ett hyreskontrakt under första kvartalet. n Finansiella poster uppgick till -72 (-108). Den lägre kostnaden förklaras av lägre räntenivåer och lägre nettolåneskuld genom fastighetsförsäljningar. n Resultatet efter finansiella poster, före realiserade och orealiserade värdeförändringar, var i nivå med föregående år och uppgick till 80 (81). n Periodens resultat uppgick till 274 (328). Minskningen gentemot föregående år beror främst på högre positiva värdeförändringar under första halvåret. n I mars avyttrades en fastighet med en kontorsbyggrätt mellan Kungsbron och Norra Bantorget i Stockholm. Köpeskillingen uppgick till 88. I juni avyttrades en kontorsfastighet i Stockholm/Solna. Köpeskillingen uppgick till 100. n I slutet av mars ingick Jernhusen ett samarbetsavtal med ett antal intressenter för att utreda förutsättningarna för att bygga en ny Nationalarena i Solna (Råstablick) på Jernhusens mark. n Regeringen presenterade sin transportpolitiska proposition i mars. I propositionen tillskrivs Jernhusen en betydande trafikpolitisk roll vilket stödjer Jernhusens affärsidé och uppdrag från ägaren. I maj antogs propositionen av Riksdagen. n Marknadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick per den 30 juni till (7 175 vid årsskiftet). För jämförbart fastighetsbestånd vid årsskiftet har värdet ökat med 3,0 %. n Investeringarna uppgick till 290 (277). De två största pågående projekten är ombyggnaden av fastigheten Blekholmen 3 (Klarabergshuset) i centrala Stockholm och nybyggnad av ett kontorshus i Sundbyberg. n Renodlingen av verksamheten förväntas fortsätta. Resultatet efter finansiella poster, före realiserade och orealiserade värdeförändringar, prognostiseras vara något lägre än föregående år pga. avyttringar av fastigheter och inlösen av ett hyreskontrakt under. Ekonomisk data Januari-juni Januari-juni April-juni April-juni Juli Juni Hyresintäkter Driftsöverskott Resultat efter finansiella poster Periodens resultat Investeringar Fastighetsförsäljningar Vakansgrad hyra, % 6,9 8,1 6,9 8,1 8,2 9,4 Marknadsvärde fastigheter Soliditet, % 30,9 28,7 30,9 28,7 30,9 28,5 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 1,7 2,2 2,0 2,1 1,9 Avkastning på eget kapital, % 11,8 29,7 11,8 29,7 11,8 16,2 Jernhusen Delårsrapport januari-juni

3 Jernhusen i korthet Vi tillvaratar potentialen i våra fastigheter längs den svenska järnvägen genom att utveckla attraktiva stationer, kontor och verkstäder åt våra hyresgäster och för resenärer Jernhusen äger, förvaltar och utvecklar ett fastighetsbestånd av stationer, kontor och verkstäder längs den svenska järnvägen. Jernhusen är ett helägt dotterbolag till Swedcarrier som i sin tur är helägt av svenska staten. Uppdraget från ägaren är att medverka till att stationer och verkstäder utvecklas och ställs till operatörer och andra kunders förfogande. Kärnverksamheten bedrivs i två affärsområden Stationer Marknad Per den 30 juni ägde Jernhusen 385 (394 vid årsskiftet) fastigheter i 144 kommuner. Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick till 7,5 (7,2 vid årsskiftet) GSEK. Lokalarean uppgick till ( vid årsskiftet) m². Värdet på fastigheterna är koncentrerat till storstäderna i Sverige. Andelen av värdet på fastigheter som är belägna i Stockholm 1, Göteborg och Malmö uppgick till 81 %. Hyresvärdet uppgår till 651 (684) per den 30 juni. Affärsområde Stationer förvaltar 77 fastigheter, affärsområde Verkstäder 67 fastigheter och affärsområde Projektfastigheter samt affärsområde Mindre Stationer förvaltar tillsammans 241 fastigheter. Marknadsvärde fördelat på kommun och Verkstäder. Ytterligare två affärsområden, Projektfastigheter och Mindre Stationer, har i uppdrag att förvalta, utveckla och avveckla fastigheter som inte stödjer kärnverksamheten. Dotterbolaget Svenska Reseterminaler AB (SRAB) erbjuder efterfrågade väntsalar och kringtjänster, främst i Jernhusens egna stationsfastigheter. Delårsrapport januari juni Övriga 14% Gävle 1% Västerås 2% Örebro 2% Malmö 6% Göteborg 13% 1 I Stockholm inkluderas även kommunerna Solna och Sundbyberg. Stockholm 62% Jernhusens skall ge en konkurrenskraftig avkastning i jämförelse med andra fastighetsbolag. De långsiktiga finansiella målen för Jernhusen är en soliditet på mellan procent, en räntetäckningsgrad på minst 2,0 gånger samt att avkastningen på eget kapital ska vara minst 12 % under den närmaste 3-5 årsperioden. Väntsal 14% Restaurang 4% Butik 11% Hyresvärde fördelat på användning Godsterminal 4% Lager 7% Fastighetsmarknaden präglas av fortsatt hög aktivitet. Handeln med fastigheter slog rekord föregående år och fortsätter i samma höga takt. Kontor 21% Verkstad 25% Arrende 5% Övriga 9% Den högkonjunktur som Sverige är inne i skapar ett gynnsamt klimat för investeringar och nyanställningar. Vakanserna för kontorslokaler sjunker sakta men är fortfarande höga i Stockholm, Göteborg och Malmö. Antalet nya projekt i Stockholm, Göteborg och Malmö var mycket lågt under. För Stockholm och Göteborg har dock nyproduktionen tagit fart. I Malmö är nyproduktionen fortfarande låg. Investeringar i infrastrukturen för kollektivtrafiken i Sverige har ökat kraftigt. Investeringarna kommer att fortsätta att öka under år, enligt Banverkets framtidsplan. Totalt kommer ca 110 GSEK att investeras fram till år Utvecklingen av järnvägsnätet kommer att fortsätta i stora delar av Sverige, men viktiga områden är Stockholm/Mälardalen, Västsverige och Öresundsregionen. I dessa områden kommer efterfrågan av lokaler för tågunderhåll samt stationer vara mycket god. Marknaden för stationer Marknaden för stationsfastigheter är beroende av resandeutvecklingen inom tågtrafiken samt av lokalmarknaden på respektive ort. Den framtida utvecklingen skiljer sig åt mellan större stationer med stort resenärsunderlag och mindre stationer med färre resande. Stora stationer förväntas få en ökad efterfrågan på service till resenärer och trafikföretag, medan mindre uppvisar en minskad eller stabil efterfrågan. En stark kostnadspress på trafikföretagen väntas även ge en minskad efterfrågan på stationer. Under året förväntas väntsalar på ett antal mindre stationer stängas eller ersättas av enklare väntsalskoncept. Efterfrågan på övriga icke-trafikanknutna lokaler understöds av fastigheternas goda kommunikationslägen. Hyresnivåerna kan dock pressas av bristande möjligheter att etablera öppna, flexibla kontorslokaler i äldre byggnader, ofta med begränsande skyddsbestämmelser. Den marknadsmässiga hyresnivån för moderna kontor med bästa läge i Stockholm ligger i nivån kr/m². För kontor i Göteborg och Malmö bedöms hyran ligga i nivån kr/m². För butiker i Stockholm bedöms topphyrorna till kr/m². Hyrorna för butiker i Göteborg och Malmö bedöms ligga i nivån kr/m² respektive kr/m². Hyresnivåerna bedöms vara oförändrade jämfört med årsskiftet, däremot upplevs att efterfrågan av lokaler har ökat. Marknaden för verkstäder Järnvägen i Sverige trafikeras allt mer av både svenska och internationella operatörer. Tågen utvecklas och blir modernare vilket ställer högre krav på verkstäderna för kommande underhåll och reparationer. Banverket spår en ökad trafik regionalt vilket kommer att öka efterfrågan av verkstadstjänster och verkstadslösningar och då i form av funktionella och trafiknära verkstäder som kan underhålla de nya tågsystemen. I de områden där Jernhusen är etablerat ligger den marknadsmässiga hyresnivån för verkstäder på mellan kr/m². För verkstäder i Stockholm, Göteborg och Malmö ligger marknadshyran på mellan kr/m² och i mindre orter på mellan kr/m². Hyresnivåerna för verkstäder i landet är stabila. viktiga Affärshändelser Under perioden har Jernhusen genomfört ett flertal aktiviteter med syfte att utveckla och renodla verksamheten. I februari togs första spadtaget för nya lokaler åt Green Cargo i Gävle. Jernhusen uppför en modern kontorsbyggnad om cirka m² där Green Cargo kan samordna och koncentrera sin verksamhet. Färdigställande beräknas ske under det tredje kvartalet. Sedan 2004 pågår en omfattande renovering av fastigheten Blekholmen 3 (Klarabergshuset) i Stockholm. Under tecknades ett kontorshyreskontrakt med Ongame E-solutions AB om ca m². Under första kvartalet har bolaget utnyttjat en option att hyra ytterligare ca m² i fastigheten. Under andra kvartalet skedde en större uthyrning till Vägverket om ca m² i fastigheten, med inflyttning 1 januari Färdigställande av hela Blekholmen 3 (Klarabergshuset) beräknas ske under andra kvartalet Fastighetens uthyrningsbara yta är ca m² varav ca m² är outhyrt. Sedan pågår en nybyggnation av ett kontorshus i Sundbyberg om ca m². Banverket, Östra banregionen har tecknat hyreskontrakt om ca m². Färdigsställande beräknas ske under första kvartalet Sedan har en nybyggnation pågått av en underhållsverkstad i Sävenäs, Göteborg. Färdigställande har skett under andra kvartalet. I mars avyttrades en fastighet med en kontorsbyggrätt mellan Kungsbron och Norra Bantorget strax norr om Centralstation Stockholm om drygt m². Byggrätten utgör en del av den pågående utvecklingen av Västra City, där Centralstation Stockholm utgör motorn. Köpeskillingen uppgick till 88. I slutet av mars ingick Jernhusen ett samarbetsavtal med ett antal intressenter för att bygga en ny Nationalarena i Solna (Råstablick) på Jernhusens mark. Sedan tidigare har Jernhusen ett långtgående exploateringssamarbete med Solna kommun i området. Riksdagen godkände i maj den trafikpolitiska propositionen som presenterades i mars. Regeringen kommer därmed att ge i uppdrag till Banverket och Vägverket att gemensamt ta fram ett Nationellt handlingsprogram för kollektivtrafikens långsiktiga utveckling. I propositionen beskrivs olika aktörers roller och ansvar att driva frågor och hur dessa bör organisera sig. I propositionen tillskrivs Jernhusen en betydande trafikpolitisk roll. Detta stödjer Jernhusens affärsidé och är i linje med uppdraget från ägaren. Jernhusen avyttrade i juni en kontorsfastighet i Stockholm/Solna. Fastigheten som uppfördes år 1912 är ett 4 Jernhusen Delårsrapport januari-juni Jernhusen Delårsrapport januari-juni 5

4 av de första renodlade kontorshusen i Stockholm. Köpe- FASTIGHETSBESTÅND FINANSIERING har även genomfört ett flertal andra nyckelrekyteringar skillingen uppgick till 100. Från och med görs kvartalsvis en intern värdering Under andra kvartalet har Jernhusen inlett en process under första halvåret. av Jernhusens fastighetsbestånd där genomgång av vär- som avses resultera i en refinansiering av Jernhusens bin- Per den 30 juni var antalet anställda i moderbolaget HYRESINTÄKTER, KOSTNADER OCH RESULTAT JANUARI juni det görs för de fastigheter vars marknadsvärde kan ha påverkas av till exempel uppsagda eller ny- och omför- dande kreditlöften i Nordea och Riksgäldskontoret som båda förfaller i december. Jernhusen beräknar att, tillika koncernen, 82 (73). Hyresintäkterna för perioden uppgick till 385 (403) handlade kontrakt, underhållsinsatser samt investeringar. refinansieringsprocessen kan slutföras under tredje kvar- PROGNOS, inklusive utdebiterade kostnader för energi etc, Dessutom har information inhämtats från externa vär- talet. Renodlingen av verksamheten förväntas fortsätta. en minskning med 18 vilket till övervägande del deringsföretag avseende marknadsförändringar på de Jernhusen har idag bindande kreditlöften, som för- Resultatet efter finansiella poster, före realiserade och beror på inlösen av ett hyresavtal inom affärsområde orter där Jernhusen har betydande fastighetsbestånd. faller i december, om totalt (6 700 vid års- orealiserade värdeförändringar, prognostiseras vara Verkstäder med motsvarande tre årshyror under första Marknadsvärdet på Jernhusens totala fastighetsbestånd skiftet) varav (4 500 vid årsskiftet) något lägre än föregående år pga. avyttringar av fastig- kvartalet. per den 30 juni har bedömts uppgå till (7 175 vid är en revolverande kreditfacilitet hos Nordea, heter och inlösen av ett hyreskontrakt under. Driftöverskottet för perioden minskade med 34 årsskiftet). För jämförbart fastighetsbestånd, det (2 000 vid årsskiftet) är en låneram hos Riks- jämfört med motsvarande period och upp- vill säga exklusive försäljningar och investeringar under gäldskontoret och 200 (200 vid årsskiftet) är en MODERBOLAGET gick till 168 (202). Minskningen beror främst på perioden, har marknadsvärdet stigit med 3,0 % pro- checkräkningskredit i Nordea. Verksamheten i moderbolaget avser lägre hyresintäkter enligt ovan. Överskottsgraden var 44 cent. Det innebär en orealiserad värdeförändring på 209 Koncernens räntebärande skulder uppgick vid pe- tjänster inom fastighetsverksamheten utförda åt dotter- (50) procent. för perioden jämfört med 31 december. Det riodens utgång till (4 832 vid årsskiftet) bolagen och tillgångarna består huvudsakligen av aktier Finansnettot uppgick till -72 (-108), en för- högre marknadsvärdet beror primärt på sänkta avkast- varav avsåg dragningar i kreditfacilite- och andelar samt fordringar på de fastighetsägande bättring med 36. Förbättringen beror på lägre ningskrav. ten och 100 upplåning i Riksgäldskontoret. Av dotterbolagen. genomsnittlig ränta, lägre låneskuld efter fastighets- Renodlingen av verksamheten i Jernhusen har fort- checkräkningskrediten var vid periodens utgång 120 Omsättningen för perioden uppgick till 71 (52) försäljningar samt engångskostnader vid lösen av lån satt och under första halvåret har avtal om försäljning (159 vid årsskiftet) utnyttjad. Nettolåneskulden och resultatet efter finansiella poster var -109 under första kvartalet. Räntetäckningsgraden upp- tecknats för 12 (14) fastigheter med en köpeskilling var (4 846 vid årsskiftet) vid periodens (-27). I resultatet efter finansiella poster för år gick till 2,1 (1,7) gånger. om 108 (523). Jernhusen redovisar realisations- utgång. Förändringen om 45 beror bl a på ett ingår reavinst i samband med avyttring av Norra Resultatet efter finansiella poster uppgick till 80 (81). vinster/-förluster på frånträdesdagen. Under perioden positivt kassaflöde från den löpande verksamheten om Stationsområdet till Stockholms Stad, vilket förklarar Resultat före skatt uppgick till 328 (375), i har 16 (16) fastigheter frånträtts med totalt realiserad 117 samt ett negativt kassaflöde från investerings- den stora förändringen för år. resultatet ingår värdeförändringar med totalt 248 (295) värdeförändring på -3 (28) och med kontrakte- verksamheten om 85. Vid periodens utgång fanns en checkräkningskredit som. För fastigheter redovisas en realiserad värde- rad köpeskilling om 205 (551). Den realiserade Den genomsnittliga räntan under perioden upp- uppgick till 200 (200 vid årsskiftet) varav 120 förändring på -3 (28) och en orealiserad värde- värdeförändringen utgörs av skillnaden mellan försälj- gick till 3,0 (3,8) procent och den genomsnittliga (159 vid årsskiftet) var utnyttjat. Investeringar i förändring på 209 (263), vilket beror på lägre ningspriset för fastigheten och marknadsvärdet vid före- räntebindningstiden för hela låneportföljen var 23 (19) inventarier uppgick till 1,4 (0,9). Räntebärande avkastningskrav på fastigheterna. För finansiella instru- gående kvartals utgång. månader med hänsyn tagen till ränteswapkontrakt och skulder var (4 600 vid årsskiftet). ment redovisas via resultaträkningen en orealiserad värde- Investeringar i förvaltningsfastigheterna uppgick till räntecapskontrakt. förändring på 42 (4) som främst beror på en posi- 290 (277). Det två största pågående projekten Jernhusen hade vi periodens utgång ränteswap- REDOVISNINGSPRINCIPER tiv förändring av räntederivatkontrakt med 34. är ombyggnad av fastigheten Blekholmen 3 (Klarabergs- kontrakt om 950 (950 vid årsskiftet) och ränte- Denna delårsrapport för koncernen är upprättad enligt Periodens skatt är -53 (-47) vilket motsvarar huset) i Stockholm och nybyggnad av ett kontorshus i capskontrakt om (1 700 vid årsskiftet). Marknads- IAS 34 Delårsrapportering. Delårsrapporten har upprät- 16,3 % (9,1%). Under perioden har avyttring av en fast- Sundbyberg. Båda projekten planeras att vara genom- värderingar har gjorts av dels dessa derivatkontrakt och tats enligt samma redovisnings- och värderingsprinciper ighet i Jernhusen skett i bolagsform, vilket förklarar den förda under första kvartalet dels elhandelskontrakt på Nordpool. Marknadsvärdet samt beräkningsmetoder som använts i senaste avgivna låga skattekostnaden. I Sävenäs i Göteborg har en större nybyggnation av en på samtliga utestående finansiella instrument per den 30 årsredovisning. Hyresvärdet i kontraktsportföljen per 30 juni ny tågverkstad för Västtrafiks underhåll av Regina-tåg juni var 18 (-23 vid årsskiftet). Förändringen uppgick till 651 (684) och genomsnittlig återstå- färdigställts. Jernhusen uppför även en modern kontors- under perioden 42 redovisas som en orealiserad HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG ende löptid i kontraktsportföljen var 2,5 (2,9) år. byggnad i Gävle om cirka m² där Green Cargo värdeförändring och avser en positiv förändring med 7 I juli slutfördes en försäljning som kontrakterats under kan samordna och koncentrera sin verksamhet. för elhandelskontrakt på Nordpool och en positiv Jernhusen avyttrade två fastigheter som ligger i FINANSIELL STÄLLNING Koncernens eget kapital per den 30 juni var (2 111) Förändring i fastighetsbeståndet förändring på 34 för räntederivatkontrakt. Campus Karolinska Solna. Köpeskillingen uppgick till 91.. Det motsvarar en soliditet på 30,9 (28,7) procent. Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten efter förändringar av rörelsekapital uppgick för perioden till 118 (126). Periodens totala kassaflöde uppgick Antal Fastighetsbestånd 1 januari Investeringar i befintliga fastigheter Försäljningar ) ORGANISATION Från och med årsskiftet / är Jernhusen organiserat i fem affärsområden; Stationer, Mindre Stationer, Verkstäder, Projektfastigheter och SRAB. Under första Stockholm den 24 augusti Per Berggren, till -3 (67), varav hänförligt till investeringsverk- Orealiserad värdeförändring 209 halvåret tillträdde Björn Boestad som Affärsområdes- Verkställande direktör samheten -85 (258), minskning av räntebärande Realiserad värdeförändring -3 chef för Projektfastigheter, Ola Orsmark som Affärs- skulder -35 (-316) och koncernens kassaflöde från Fastighetsbestånd 30 juni områdeschef för Stationer och Jonas Jalkander som den löpande verksamheten 118 (126). 1) 12 fastigheter har frånträtts i sin helhet och tre nya fastigheter har skapats genom fastighetsdelning. Affärsområdeschef för Mindre Stationer. Jernhusen 6 Jernhusen Delårsrapport januari-juni Jernhusen Delårsrapport januari-juni 7

5 Revisors rapport över översiktlig granskning av en delårsrapport upprättad i enlighet med IAS 34 och årsredovisninglagen. Till styrelsen i Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag ( delårsrapport ) för per 30 juni och den tre respektive sexmånadersperiod som slutar per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella delårsinformation i sammandrag (delårsrapport) i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning SÖG 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor som är utgiven av FAR. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Revisionsstandard i Sverige RS och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten, inte i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderföretagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 24 augusti Ernst & Young AB Bertil Forsslundh Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Riksrevisonen Resultaträkning KONCERNEN Fastighetsrörelsen April - juni April - juni Hyresintäkter 385,4 403,3 191,8 194,1 781,6 Fastighetskostnader Driftkostnader -126,9-128,7-52,2-57,4-221,9 Underhåll -16,7-15,6-7,1-9,0-47,9 Fastighetsadministration -37,5-33,4-19,0-18,4-68,2 Övriga förvaltningskostnader -36,5-23,5-22,0-13,0-59,1 Summa fastighetskostnader -217,6-201,2-100,3-97,8-397,1 Driftöverskott 167,8 202,1 91,5 96,3 384,5 Central administration och marknadsföring -15,9-17,2-8,8-11,0-34,1 Resultat övriga verksamheter 0,4 3,3-0,1 3,5 4,0 Rörelseresultat 152,3 188,2 82,6 88,8 354,4 Finansiella poster Resultat från andelar i intresseföretag 1,4 0,6 0,7 0,6 1,8 Ränteintäkter och liknande resultatposter 2,2 1,5 1,1 0,8 5,6 Räntekostnader och liknande resultatposter -75,9-109,8-38,0-44,1-189,9 Resultat efter finansiella poster 80,0 80,5 46,4 46,1 171,9 Värdeförändringar Fastigheter, realiserade -2,9 27,8-2,7 25,7 28,7 Fastigheter, orealiserade 209,3 262,7 238,2 189,4 174,5 Finansiella instrument, orealiserade 41,5 4,3 17,7-2,7 33,5 Resultat före skatt 327,9 375,3 299,6 258,5 408,6 Skatt -53,5-47,0-46,8-11,5-90,2 Periodens resultat 274,4 328,3 252,8 247,0 318,4 Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat 274,4 328,3 252,5 247,0 318,2 Minoritetens andel av periodens resultat 0,0 0,0 0,3 0,0 0,2 Resultat per aktie (SEK) 68,6 82,1 63,1 61,8 79,6 Genomsnittligt antal aktier Jernhusen Delårsrapport januari-juni Jernhusen Delårsrapport januari-juni Jernhusen Delårsrapport januari-juni 9

6 Driftöverskott per affärsområde Balansräkning STATIONER Hyresintäkter 174,0 166,4 88,8 86,4 338,2 Fastighetskostnader -101,9-96,3-49,4-47,2-195,8 Driftöverskott 72,1 70,1 39,4 39,2 142,4 Verkstäder Hyresintäkter 129,6 143,3 62,5 63,3 256,0 Fastighetskostnader -65,5-63,8-27,2-32,6-112,6 Driftöverskott 64,1 79,5 35,3 30,7 143,5 Koncernen Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 6 960, , ,0 Pågående nyanläggningar 504,9 218,9 295,0 Maskiner och inventarier 2,7 5,0 3,5 Summa materiella anläggningstillgångar 7 468, , ,5 Finansiella anläggningstillgångar 132,6 94,4 95,9 Omsättningstillgångar projektfastigheter Hyresintäkter 60,6 69,7 30,2 32,4 139,5 Fastighetskostnader -28,5-26,8-14,4-12,1-46,2 Driftöverskott 32,1 42,9 15,8 20,3 93,3 Mindre Stationer Hyresintäkter 26,8 25,4 14,5 13,4 48,1 Fastighetskostnader -26,0-22,3-11,7-10,9-42,0 Driftöverskott 0,8 3,1 2,8 2,5 6,1 Koncernjusteringar Hyresintäkter -5,6-1,5-4,2-1,4-0,2 Fastighetskostnader 4,3 8,0 2,4 5,0-0,5 Driftöverskott -1,3 6,5-1,8 3,6-0,7 Kortfristiga fordringar 75,3 84,8 95,2 Likvida medel 5,3 75,2 7,8 Summa omsättningstillgångar 80,6 160,0 103,0 SUMMA TILLGÅNGAR 7 681, , ,4 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget Kapital Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital 2 368, , ,9 Minoritetsägares andel av eget kapital 7,0 6,9 7,1 Summa eget kapital 2 375, , ,0 Avsättningar och långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 225,3 128,3 172,1 Övriga avsättningar - 12,8 - Räntebärande låneskulder 4 672, , ,7 Summa avsättningar och långfristiga skulder 4 897, , ,8 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 134,3 13,4 159,3 Ej räntebärande skulder 274,4 242,9 250,3 Summa kortfristiga skulder 408,7 256,3 409,6 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 681, , ,4 Koncernen totalt Hyresintäkter 385,4 403,3 191,8 194,1 781,6 Fastighetskostnader -217,6-201,2-100,3-97,8-397,1 Driftöverskott 167,8 202,1 91,5 96,3 384,5 10 Jernhusen Delårsrapport januari-juni Jernhusen Delårsrapport januari-juni 11

7 Kassaflödesanalys Förändring i eget kapital koncernen KONCERNEN Den löpande verksamheten Rörelseresultat 152,3 188,2 354,4 Avskrivningar 1,1 1,6 2,8 Finansnetto -75,6-108,3-187,4 Övriga ej likviditetspåverkande poster -8,5-6,6-18,3 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 69,3 Förändring av rörelsekapital 74,9 151,5 Ökning/minskning kortfristiga fordringar 24,5 18,5 7,6 Ökning/minskning av leverantörsskulder 5,5-21,8 12,9 Ökning/minskning av övriga kortfristiga skulder 18,2 54,1 20,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten 117,5 125,7 192,7 Investeringar Årets investeringar i materiella anläggningstillgångar -289,6-277,4-460,7 Avyttring av materiella anläggningstillgångar 204,8 550,5 574,2 Förskottslikvid ännu ej avyttrade materiella anläggningstillgångar Avyttring av dotterbolag Uttag ur intresseföretag - - 3,0 Investeringar i finansiella anläggningstillgångar 0,2-15,4-19,1 Kassaflöde från investeringsverksamheten -84,6 257,7 97,4 Finansiering Upptagna lån/ amortering av lån -9,0-313,4-433,4 Ökning/minskning av kortfristiga finansiella skulder -26,4-2,6 143,3 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -35, ,1 Periodens kassaflöde -2,5 67,4 0,0 Likvida medel vid periodens början 7,8 7,8 7,8 Likvida medel vid periodens slut 5,3 75,2 7,8 Eget kapital vid periodens ingång 2 101, , ,7 Effekt av byte av redovisningsprincip 1) -41,1-41,1 Justerad ingående balans 2 101, , ,6 Periodens resultat 274,4 328,3 318,2 Minoritetens andel av periodens resultat 0,0 0,0 0,2 Eget kapital vid periodens slut 2 375, , ,0 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 2 368, , ,9 Minoritetsintresse 7,0 6,9 7,1 1) Effekt av byte av redovisningsprincip avser 72 % av marknadsvärdet för räntecapskontrakt, ränteswapkontrakt och elhandelskontrakt på Nordpool per Värdet fördelar sig på: Ränteswapskontrakt -40,9 Räntecapskontrakt 2,4 Elhandelskontrakt -2,6 Summa -41,1 Nyckeltal KONCERNEN Fastighetsrelaterade uppgifter 1) Lokalarea, kvm Marknadsvärde Investeringar Fastighetsförsäljningar Överskottsgrad, % 43,5 50,1 49,2 Direktavkastning, % 5,1 5,9 5,6 Totalavkastning, % 8,0 10,2 8,5 Vakansgrad area, % 16,7 2) 18,5 2) 18,9 2) Vakansgrad hyra, % 6,9 2) 8,1 2) 9,4 2) Finansrelaterade uppgifter Soliditet,% 30,9 28,7 28,5 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 1,7 1,9 Avkastning på eget kapital, % 11,8 29,7 16,2 Skuldsättningsgrad, ggr 2,0 2,3 2,3 Belåningsgrad, % 64,4 68,5 67,7 Räntebärande låneskuld netto Räntebindningstid, mån Genomsnittlig ränta, % 3,0 3,8 3) 3,5 3) 1) Uppdaterad fastighetsförteckning per den 30 juni finns på 2) Projektfastigheten Blekholmen ingår inte i värdena. 3) Exklusive kostnader i samband med byte av långivare 12 Jernhusen Delårsrapport januari-juni Jernhusen Delårsrapport januari-juni 13

8 Definitioner AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Rullande 12-månaders resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. BELÅNINGSGRAD Räntebärande låneskulder i procent av fastigheternas redovisade värde. CENTRAL ADMINISTRATION Till central administration räknas centrala koncernkostnader som inte direkt kan hänföras till fastighetsförvaltningen såsom kostnader för koncernledning, stabsfunktioner, marknadsföring och årsredovisning. DIREKTAVKASTNING Rullande 12-månaders driftöverskott i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående nyanläggningar. DRIFTÖVERSKOTT Hyresintäkter minus drift- och underhållkostnader, fastighetsadministrationskostnader samt övriga förvaltningskostnader FASTIGHETSADMINISTRATION Avser personal-, IT- och övriga kostnader direkt hänförliga till fastighetsförvaltningen. GENOMSNITTLIG RÄNTA Periodens räntekostnader och ränteintäkter i procent av genomsnittlig räntebärande låneskuld netto. HYRESINTÄKTER Hyror jämte tillägg, såsom el och värme samt intäkter för arrende, parkering och reklam. HYRESVÄRDE Kontrakterade hyror plus bedömd marknadshyra för outhyrd lokalarea vid periodens utgång. RÄNTEBÄRANDE LÅNESKULD NETTO Räntebärande låneskulder minus likvida medel. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Resultat efter finansnetto med återläggning av finansiella kostnader (räntekostnader och liknande resultatposter) i procent av finansiella kostnader. SKULDSÄTTNINGSGRAD Räntebärande skulder dividerat med eget kapital vid periodens utgång. SOLIDITET Redovisat eget kapital (inklusive minoritetsintressen) i procent av redovisade totala tillgångar vid periodens slut. TOTALAVKASTNING Rullande 12-månaders driftöverskott med tillägg för realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående arbeten. VAKANSGRAD LOKALAREA Outhyrd lokalarea i procent av total lokalarea. Projektfastigheten Blekholmen 3 (Klarabergshuset) ingår inte i värdet. VAKANSGRAD HYRA Hyresvärdet för outhyrd lokalarea i procent av totala hyresvärdet. Projektfastigheten Blekholmen 3 (Klarabergshuset) ingår inte i värdet för och. ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott i procent av hyresintäkter. ÖVRIGA FÖRVALTNINGSKOSTNADER Avser inhyrningskostnader lokaler, kostnadsmoms, försäkringspreminer, utredningskostnader och projektering som inte leder till något genomförande, utlägg för vidaredebitering samt fastighetsskatt och hyresförluster. IFRS International Financial Reporting Standards LOKALAREA Uthyrningsbara lokaler vid periodens utgång. ( I lokalarea ingår inte area för arrende, tomträtt, spåranläggning etc.) RÄNTEBINDNINGSTID Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens utgång för räntebärande låneskulder med hänsyn till ränteswappkontrakt och räntecapkontrakt. Jernhusen Delårsrapport januari-juni Jernhusen Delårsrapport januari-juni 15

9 Stockholm Göteborg Malmö Sundsvall Box Stockholm Besök: Klarabergsviadukten 80 Box Göteborg Besök: Nils Ericsonplatsen 7 Box Malmö Besök: Malmö Centralstation Box Sundsvall Besök: Landsvägsallén 8 Växjö S. Järnvägsgatan 4 A Växjö Västerås Sigurdsgatan 33 B Västerås Norrköping N n. Promenaden Norrköping Kiruna Gävle Örebro Luleå Solna Bangårdsvägen Kiruna Muréngatan Gävle Box Örebro Besök: Grev Rosengatan 1 Kontorsgatan Luleå Växlarevägen Solna Telefon växel: Här hittar du alla medarbetare.