Riksbyggen Verksamhet 2005

Transkript

1 Riksbyggen Verksamhet 2005 Riksbyggen Verksamhet 2005

2 Rum för hela livet VERKSAMHETSBERÄTTELSE Inledning 5 Förvaltning 9 Byggnation 13 Fastigheter 17 Medlemsorganisationerna 19 Personal 23 Bolagskod 26 Ledning 29 ÅRS- OCH KONCERNREDOVISNING Förvaltningsberättelse 31 Koncernen 35 Moderföretaget 41 Noter 47 Revisionsberättelse 74

3 Riksbyggen verksamhet 2005

4 Rum för hela livet Riksbyggen har sedan starten 1940, genom att bygga och förvalta, aktivt tagit ansvar för att så många som möjligt ska få ett gott boende. Bostäder är hus men också en plats där en stor del av livet utspelar sig. Riksbyggen skapar rum för möten, rum för att skapa, rum att växa i, rum att lämna... men också rum för påverkan. Riksbyggen utvecklar bostadsrättsföreningar en upplåtelseform som ger den enskilde stor möjlighet att påverka sitt boende och därmed också sitt liv.

5 RIKSBYGGENS ÖVERGRIPANDE VISION är att Riksbyggen skall vara ledande i utveckling, produktion och förvaltning av attraktiva boendemiljöer med bostadsrätt. För att nå denna vision är det av stor strategisk betydelse att ha en nära samverkan med medlemmar, kunder och medarbetare. Skall visionen få en bred samhällsförankring är det också av vikt att utbildnings- och informationsaktiviteter genomförs för förtroendevalda. RIKSBYGGENS VERKSAMHETSIDÉ är att utveckla attraktiva boendemiljöer genom att erbjuda: Nyproduktion av bostäder med, i första hand, bostadsrätt Ombyggnationer åt Riksbyggens bostadsrättsföreningar Ett brett utbud av förvaltningstjänster för Riksbyggens bostadsrättsföreningar och andra kunder Bevakning av Riksbyggenföreningars intressen Som medlems- och intresseorganisation verkar Riksbyggen också för bostadsrätten som boendeform och för allas rätt till ett bra boende. All verksamhet inom Riksbyggen skall präglas av kvalitet, service och miljömedvetenhet

6 Goda förutsättningar att fortsätta den positiva utvecklingen VD Allan Sörensen

7 Hur vill du sammanfatta 2005 års verksamhet? Det har varit ett mycket starkt år för Riksbyggen. Då menar jag naturligtvis ekonomiskt, men också hur verksamheten utvecklats i övrigt. Affärsområde Förvaltning har en tydlig fokusering på att öka kundunderlaget, men också att utveckla såväl nya som befintliga tjänster. Inom Affärsområde Bygg har vi lugnt och metodiskt skapat en väldigt professionell organisation som har förmåga att bedöma marknader, genomföra bra projekt och inte minst framgångsrikt sälja det vi producerar. Finans och fastigheter bedriver också en framgångsrik verksamhet, även om det låga ränteläget innebär minskade marginaler för finansverksamheten. Men det är hur som helst starka verksamheter. Det samlade resultatet för Riksbyggen ekonomisk förening blir mycket bra; 647 mkr före skatt. Därmed kommer det egna kapitalet öka ytterligare och uppgår nu till 3991 mkr. Av den ekonomiska berättelsen framgår att företaget haft stora intäkter av engångskaraktär. Varifrån kommer dessa? Det handlar om reavinster som uppkommit av försäljningar. Den mest betydelsefulla intäkten kommer från Riksbyggen Serviceboende AB, men vi har också fått positiva tillskott av fastighetsförsäljningar. Varför valde ni att sälja serviceboendet? Trots att vi fick bra betalt var det i grunden mer ett strategiskt än ekonomiskt beslut. Den privata omsorgssektorn har utvecklats mycket snabbt. Från att marknaden bestått av ganska många relativt jämnstora företag varav vårt var ett har vi sett mer av koncentration och storskalighet på senare tid. Vi stod inför ett val där vi hade tre alternativa vägar: fusionera, förvärva eller försälja. Efter ingående diskussioner i företagsledning och styrelse blev det strategiska beslutet att sälja och fortsätta satsningen på våra kärnverksamheter. Den som läser Riksbyggens resultat- och balansräkning inser snart att det är ett företag med en stark kapitalbas. Vad tänker ni göra med alla pengar? Jag vill klart säga att vi inte planerar att slå in på någon ny oprövad väg. Genom att vi har starka finansiella muskler så kan vi stå emot framtida svårigheter. Vi har också resurser att utveckla verksamheten på många olika sätt: satsa på personalutveckling, investera i olika stödsystem och vilket är viktigt ha möjligheter att hålla en reserv med bra exploateringsmark. Om vi skulle välja att utöka vårt direktägda fastighetsbestånd kan vi genom den starka kassan hitta bra finansieringsformer. Men ägarna måste väl mer påtagligt få del av de goda tiderna? Naturligtvis skall andelsägarna ha en bra utdelning på sitt insatta kapital. Så har det ju varit under ett antal år nu. Därtill har fullmäktige genom ett beslut från 2005 öppnat möjligheten för styrelsen att besluta om återbäring till andelsägande förvaltningskunder. Därför är det mycket glädjande att vi redan för 2005 kommer att ge en återbäring på sammanlagt 17 mkr. Fakta Koncernen Nettoomsättning, mkr Årets resultat, mkr 501 Eget kapital, mkr Balansomslutning, mkr Soliditet, % 32 Likvida medel, mkr Utdelning till andelsägare, % 10 Engångsutdelning till andelsägare, % 20 Medelantal årsanställda Moderföreningen Dotterbolag 655 INLEDNING 5

8 Det tycker jag är en stark och fin åtgärd. Klassisk kooperation i modern skepnad, skulle man kunna säga. Personalen då, vilken återkoppling får den på sina goda insatser? Jodå, styrelsen har beslutat om att för år 2006 införa en resultatpremie till personalen i våra byggregioner och serviceområden. Alltså där affärerna genomförs. Under förutsättning att respektive affärsområde klarar sina målkrav och att man därtill lever upp till ett antal parametrar så utgår en resultatpremie till berörda medarbetare. Vi hoppas att det skall bli en bra signal som visar uppskattning av goda arbetsinsatser, men att det också skall stimulera till fortsatt engagemang och nya framgångar. Samtidigt vill jag säga, vilket framgår av många olika undersökningar, att stimulansåtgärder riktade till personalen behöver inte bara vara i kronor och ören. Möjligheter till fortbildning, karriär och personlig utveckling är också sådant som värderas mycket högt. Vi prioriterar sådana åtgärder. Ett exempel är vårt projekt Dator till alla. På kort tid skapar vi nu möjligheter för alla våra anställda att arbeta med dator som hjälpmedel. Det är en insats som, kombinerat med erbjudanden om hemdator, kommer att underlätta mycket i de enskilda medarbetarna arbetssituation, men också ge dem förstärkta kunskaper till nytta och gagn i det privata vardagslivet. Det låter som du vill framhäva Riksbyggen som ett personalvänligt företag? Jag tycker nog att vi ligger ganska långt framme. Men visst, det finns alltid saker och ting som behöver förbättras. Det måste väl ändå ligga något i att vi två år i rad blivit nominerade till Årets kompetensföretag. Det är vi stolta över. Ambitionen måste naturligtvis vara att vinna tävlingen! hade många byggstarter som skapat stort köpintresse hos konsumenterna. Det har också fått till följd att allt fler börjat inse fördelen med bosparande. Det har resulterat i att fler anmält sig till Riksbyggen BoSpar. Jag vill också peka på att vi arbetat mycket med produktutveckling de senaste åren. Vi har bland annat lagt ned mycket energi på att få fram effektiva produktionsprocesser, där vi med bibehållen hög kvalitet, strävar efter att överföra vunna erfarenheter från ett projekt till ett annat. Ytterligare exempel på våra utvecklingsprojekt är det så kallade Lenahuset och Camillavillan. Det är bra bostäder som genom rationella byggmetoder kan efterfrågas av en större grupp bostadskonsumenter. Vi är optimistiska när det gäller den framtida byggverksamheten. Sannolikt kommer volymerna att öka en del, det är jag ganska säker på. I branschen har många uppfattningen att bostadsproduktionen under 2006 kommer att öka med omkring 5 procent. Samtidigt är det viktigt att peka på faktorer som kan förändra bilden: exempelvis höjda räntor eller en försämrad arbetsmarknad. Inom affärsområde Förvaltning kan jag notera att verksamheten utvecklats mycket bra när det gäller tjänsteutveckling. Jag tänker då på såväl befintliga som nya tjänster. När det gäller den senare kategorin hittar vi tjänster såsom förebyggande brandskydd, trygghetsinventering och statusbesiktningar, för att nämna några. På det ekonomiska området så har affärsområde Förvaltning tagit ett stort steg framåt och har sedan flera år ett positivt och ökande resultat även i den direkta tjänsteproduktionen. Om vi går över till de två affärsområdena Bygg och Förvaltning. Vad kan du säga mer än att man har fokus på nya kunder och att arbetet bedrivs professionellt? Om jag börjar med Bygg så kan jag konstatera att vi på senare tid producerat cirka nya lägenheter per år och haft omkring i ombyggnad. Det är naturligtvis inte mycket om vi går tillbaka till 80- och början av 90-talet. Men situationen är annorlunda idag. Byggresultatet för 2005 blev väldigt bra. Under årets sista 6 månader tog verksamheten riktig fart och vi 6 INLEDNING

9 Riksbyggen framhäver sig gärna som ett folkrörelseföretag. Vad innebär det mer konkret? Det finns en historisk förklaring i det faktum att initiativtagarna fanns i den sfären och gör så alltjämt. Verksamheten i den parlamentariska organisationen är väldigt starkt genomsyrad av folkrörelseidealen. Det handlar om demokratiska beslutsprocesser i bostadsrättsföreningar, intresseföreningar och lokalföreningar. Fullmäktige Riksbyggens högsta beslutande organ konstitueras av valda företrädare från andelsägarna. Bara detta konstaterande lever upp till kriterierna att vara ett folkrörelseföretag. Om vi sedan tittar på den konkreta vardagen i de olika föreningarna så ser vi fantastiskt många exempel på väldigt spännande verksamheter. Inte minst på utbildningssidan. Där har vi för övrigt ett nytt betydelsefullt initiativ som Riksbyggen tagit i nära relation med förtroendevalda: Riksbyggen Utbildningsplatsen. Det är en digital mötesplats där föreningar och förtroendevalda kan hämta hem studiematerial, stadgar, styrelsepärm, OH-serier och mycket annat. För mig illustrerar just Utbildningsplatsen att Riksbyggen, trots en respektfull ålder, är ett folkrörelseföretag som lever i takt med tiden. Har det genomförts några fler viktiga folkrörelseaktiviteter under det gångna året? Det finns många exempel. Men jag skulle ändå vilja lyfta fram den årliga Rikskonferensen som genomfördes i anslutning till utställningen Bo i Göteborg. Det var mycket stimulerande att under två dagar umgås med närmare 200 förtroendevalda från Intresseföreningar och Lokalföreningar. Vi fick också ett bra tillfälle att ordentligt kommunicera Riksbyggens program Frihet att bo kvar. Alltså våra synpunkter kring bostadsanpassning och hur man kan skapa förutsättningar för fler äldre och handikappade att leva kvar i sina hemmiljöer. Hur kan Riksbyggen sätta kraft bakom sådana önskemål? Vi arbetar på många olika sätt. Allt ifrån traditionellt remissarbete till att uppvakta politiker och andra beslutsfattare. Många gånger arbetar vi tillsammans med andra organisationer som har likartade intressen. På så sätt får vi extra tryck på frågorna. Ett sådant exempel var när vi i slutet av 2005, tillsammans med HSB, arbetade fram ett gemensamt remissyttrande över förslaget till ny bostadsfinansiering. Där vi för övrigt motsätter oss avskaffandet av räntebidragen utan att vi får någon annan form av kompensation. Vad tror du om den framtida verksamheten? Jag är mycket optimistisk. Navigerar vi bara rätt så har Riksbyggen goda förutsättningar att fortsätta den positiva utvecklingen. Grunden är att vi har en stark ekonomi, stabila kundrelationer, en aktiv parlamentarisk organisation och en kompetent personal. Med sådana utgångspunkter finns stora förutsättningar. Slutligen: kommer vi att få se många förändringar inom Riksbyggen framöver? Det är klart att ett stort företag alltid behöver vända på stenar och fundera över hur saker kan göras bättre. Just nu håller vi på med ett par projekt som kommer att bli bra om vi hanterar processen på ett omdömesfullt sätt. Det jag tänker på är den fortsatta utvecklingen av gemensamma servicecenter. Idag har vi en företagsövergripande telefonväxel, ett gemensamt lönekontor och en enhet för inkassoverksamhet. Nu tänker vi gå vidare med att utveckla flera sådana funktioner. Det vi i första hand tittar på är ett kommunikationscenter, som bland annat skall innehålla växel, jour och driftsövervakning. Vi kommer också att bygga upp ett ekonomicenter som skall handlägga vissa ekonomiuppgifter av rutinmässig karaktär. Rätt utformat kommer det senare att skapa förutsättningar för bland annat våra ekonomer att erbjuda mer kvalificerad tid till kunderna. En fördjupad kundrelation, om man så vill. Relationer är ju något som är ett slags portalord för Riksbyggen! INLEDNING 7

10

11 Förvaltningen gör ett bra resultat och utvecklar tjänsterna Förvaltningen gör ett starkt resultat 2005 och affärsområdets positiva utveckling sedan 2000 fortsätter. Under året har också utvecklingen av nya tjänster fortsatt, samtidigt som befintliga tjänster förädlas och effektiviseras. Förvaltningens affärsinriktning är främst bostadsrättsförvaltning med kundbasen i Riksbyggens bostadsrättsföreningar. Riksbyggen är även en attraktiv leverantör åt andra fastighetsägare. Vi förvaltar idag cirka bostadsrättsföreningar och har cirka uppdrag åt andra fastighetsägare. Riksbyggen förvaltning vänder sig till följande marknadssegment: bostadsrättsföreningar, ägare av bostadsfastigheter, ägare av fastigheter och anläggningar inom service och infrastruktur. Vi erbjuder ett brett koncept av förvaltningstjänster med fastighetsekonomi och finansiering, fastighetsdrift, fastighetsskötsel och fastighetsutveckling som vi anpassar till kundens behov. Under 2005 har möjlighet till återbäring införts till Riksbyggens andelsägande förvaltningskunder. Starkt resultat och nya tjänster Affärsområde Förvaltning kan för år 2005 redovisa ett starkt resultat. Därmed befästs den positiv resultatutvecklingen sedan Vi har parallellt med att resultatet förbättrats även kunnat fortsätta vår satsning på utveckling av nya tjänster och utveckling/effektivisering av våra befintliga tjänster. Under året har lanseringen av elektronisk fakturahantering ägt rum och i samband med detta har samtliga kunder som köper ekonomisk förvaltning fått tillgång till kommunikationsportalen Rb-direkt. Hög kvalitet genom tydlig strategi Förvaltningens strategiska inriktning anges i vår övergripande affärsplan. Denna plan följs sedan upp med handlingsplaner på regional och lokal nivå för att säkerställa kvaliteten i tjänsteleveransen. Några nyckelord för förvaltningsverksamheten i Riksbyggen är: NÄRHET Vi finns där kunden finns TRYGGHET Vi håller vad vi lovar UTVECKLING Vi tänker nytt VÄRDESKAPANDE Det lönar sig att anlita Riksbyggen Resultatutveckling AO-Förvaltning (Prisnivå 2005) Resultat FÖRVALTNING 9

12 Bra betyg av kunderna Årets kundundersökning gav fortsatt högt betyg åt Riksbyggen som leverantör av förvaltningstjänster. Mest nöjda är våra kunder med vår ekonomiska och administrativa förvaltning. Den personliga servicen liksom våra kundansvariga och styrelserepresentanter får också höga betyg. De årliga kundundersökningarna är ett viktigt underlag i det utvecklings- och förbättringsarbete som ständigt bedrivs. Fortsatt kompetensutveckling Genom kompetensutveckling av våra medarbetare höjer vi kontinuerligt kvaliteten på våra tjänster. En särskild satsning har 2005 skett på att förstärka kompetensen hos våra styrelserepresentanter i bostadsrättsföreningarna. Den har omfattat cirka 200 medarbetare ur olika personalkategorier. Ett 50-tal av våra fastighetsarbetare har validerats. Vi arbetar också med löpande utbildning av våra kundansvariga. Nya inköpsavtal ger bättre priser Riksbyggen har tecknat en rad inköpsavtal med olika leverantörer av produkter som används i verksamheten. För närvarande finns ett femtiotal ramavtal. Inköpsvolymen av dessa avtal uppgår till cirka 159 mkr. De lägre inköpspriserna som avtalen ger kommer såväl Riksbyggen som våra förvaltningskunder till del. Vissa avtal kan även nyttjas av Riksbyggens personal och enskilda bostadsrättshavare vars förening är kund hos Riksbyggen. Förvaltningstjänster fördelade enligt omsättning Yttre/Inre skötsel 41% Reparationer 4% Övriga tjänster 5% Energitjänster 7% Byggservice 10% Ek. förv. 15% Teknisk adm. 18% Översikt Riksbyggen förvaltning 2005 Region Kunder Brf Antal lägenheter Bostäder Lokaler Gar&ppl Antal Antal Brf Övriga kvm kvm Antal Mellersta Norr Syd Stockholm Sydväst Väst Öst Totalt FÖRVALTNING

13

14

15 Efterfrågan på nyproducerade bostäder är fortfarande stor Under 2005 redovisas en fortsatt hög nivå i byggandet av nyproducerade bostäder. Drygt bostäder påbörjades. Detta var möjligt tack vare gynnsamma förutsättningar, som fortsatt lågt ränteläge, stor efterfrågan och en stor investeringsvilja. Riksbyggen påbörjade under 2005 totalt lägenheter i nyproduktion, varav 970 i bostadsrätt samt 48 i småhus med äganderätt. Det är något fler jämfört med föregående år, 2004, då 982 bostäder påbörjades. Det visar också på fortsatt utveckling av den nivå som redovisades Totalt i hela Sverige påbörjades under året cirka bostäder enligt Boverket, vilket är en ökning med cirka 11 procent enligt SCB jämfört med 2004 då cirka lägenheter påbörjades. Största ökningen avser flerbostäder som ökade med cirka 14 procent. Fördelningen under perioden är 63 procent lägenheter i flerbostadshus och 37 procent lägenheter i småhus. Fortsatt efterfrågan i hela landet Även under 2005 är Riksbyggens nyproduktion av lägenheter koncentrerade till främst storstadsområdena Stockholm/Mälardalen, Göteborg, Malmö med närområden. Under 2005 har även efterfrågan ökat och förstärkts på ett flertal orter utanför storstadsregionerna, bl a Jönköping och Umeå. De bakomliggande faktorerna till detta kan närmast förklaras av en fortsatt låg räntenivå, ökade disponibla inkomster och i viss utsträckning tillväxt samt en fortsatt stark tilltro till den egna ekonomin. Riksbyggen har under året startat ett flertal projekt som relativt snart efter säljstart tecknats till 50 procent för att sedan i princip varit slutsålda vid byggstart/ igångsättning. Exempel på detta finns att redovisa i Bokskogen i Göteborg, Hyttan I i Västerås, Tändstickan i Västervik och Mariestrand I i Umeå. Planerade igångsättningar De planerade igångsättningarna för 2005 var lägenheter, att jämföras med en igångsättning på lägenheter. Det något lägre antal igångsättningarna i jämförelse med planerade förklaras av att enstaka projekt förskjutits över tiden på grund av långa handläggningstider för detaljplan och överklagan. I projektportföljen har dock funnits andra projekt som kunnat lyftas fram och kompensera för bortfallet av andra. Antalet igångsättningar 2005 kan därmed sägas utgöra en stabil nivå och lämnar förutsättningar för en fortsatt utveckling av det antal igångsättningar som redovisats 2004 och Under året färdigställdes 15 nybyggnadsprojekt med totalt 553 lägenheter. Av dessa är 517 bostadrätter och 36 småhus med äganderätt. Vid årsskiftet 2005/2006 hade Riksbyggen 34 osålda lägenheter i färdigställda projekt, att jämföras med 2004/2005 då det fanns 56 osålda lägenheter. Under 2005 påbörjades lägenheter i ombyggnad (3 692). Samtliga genomfördes med s.k Rb-avtal. Riksbyggen på Bo i Göteborg Riksbyggen har deltagit i den för året aktuella Bomässan, Bo i Göteborg, med huvudteman bostäder av god kvalitet, en serviceinriktad förvaltning, omtanke och trygghet, tillgänglighet och långsiktighet. Vi visade projekt med olika förutsättningar som vart och ett bidrar till att skapa goda boendemiljöer. De valda projekten har varit: Gårdsten, småhusområde som till utformning, ekonomiska och tekniska förutsättningar skall kunna bidra till en positiv integration av olika grupper som efterfrågar bostad. Eriksberg, Sannegårdshamnen, flerbostäder som på ett unikt sätt tar tillvara på de naturliga förutsättningar som omgivningen ger. Amhult, egnahem och flerbostadshus, är en ny spännande stadsdel med skiftande upplåtelseformer med varierande gestaltning. BYGG 13

16 Tre projekt som på ett bra sätt manifesterar Riksbyggens mål och ambition som aktör på bostadsmarknaden, tillika en part som med trovärdighet kan agera och ta ställning i frågor som berör boendet. Fortsatt utveckling Bostad för alla Riksbyggen har under 2005 fortsatt det utvecklingsarbete som inleddes 2004 avseende Riksbyggenbostaden ( Bostad för alla II ). Avsikten är att skapa ett bostadssystem som förenklar planering, projektering, upphandling och genomförande av flerbostadshus. Systemet skall vara flexibelt, rationellt och leverantörsoberoende. För att klara uppställda mål med givna förutsättningar har under året nästa fas av utvecklingsarbetet inletts i form av framtagandet av en Riksbyggen standard. Ambitionen är att fastlägga en standard som omfattar och berör byggprocessens huvuddelar: projektering, upphandling och genomförande avseende gestaltning, utformning interiör/exteriör i lägenheterna och allmänna utrymmen, tillgänglighet, rumsindelning, materialval, energi etc. Under året har ett samarbete med småhusindustrin inletts för att skapa ett nytt koncept för villa/egna hem, Camillavillan, som ett ytterligare komplement för att kunna svara upp mot det marknaden efterfrågar. Riksbyggen har tidigare presenterat Lenahuset, flerbostäder i tvåvåningshus. Nu kan vi, i och med utvecklingen av Camillavillan, redovisa fler alternativ av Bostad för alla som på olika sätt kan svara upp mot de krav som människor efterfrågar för en god bostad. I det fortsatta utvecklingsarbetet kommer miljö, energi och teknik att stå i fokus. BoSpar Att spara i Riksbyggen BoSpar är ett av marknadens mest förmånliga bosparande. Detta ger förtur till Riksbyggens nyproducerade bostäder. Alla sparmedel är placerade i värdepapper utfärdade av staten, svenska bostadsinstitut, svensk bank eller på annat betryggande sätt. För närvarande har cirka personer valt att spara i Riksbyggen BoSpar. Dragonen i Umeå bästa Riksbyggenprojekt Bland årets tio anmälda projekt, har juryn bestående av Claes Caldenby, professor vid Chalmers arkitektur och Ann-Christin Myrman, frilansjournalist, valt Riksbyggens bostadsrättsförening Dragonen 2 i Umeå till bästa Riksbyggenprojekt Tävlingen är ett led i kvalitetsarbetet och syftar till att stimulera till större kvalitetsmedvetenhet och lyfta fram de goda exemplen. Dragonfältet är ett centralt beläget militärt område i Umeå som gjorts tillgängligt för bostadsbyggande. Planen är en lamellhusplan med fristående hus som med hjälp av en del mindre byggnader bildar öppna gårdar. Husen är i fyra våningar med en femte indragen takvåning. De tio meter smala lamellhusen, ger goda förutsättningar som utnyttjas väl i form av minimala kommunikationsytor, ljusa kvadratiska sovrum och möjliga genomblickar från fasad till fasad. De flesta lägenheter har två balkonger. Arkitekturen är den sedan ett antal år vanliga nymodernismen med båtassociationer i form av runda fönster och båträcken på balkongerna. Stor omsorg har lagts på ekdörrar i entréerna och ett rymligt trapphus där särskilt det burspråksliknande glaspartiet ger stor rymd. Sammantaget är den stora kvaliteten i Dragonen 2 dess enkelhet och vanlighet. Påbörjade och färdigställda lägenheter Färdigställda projekt 2005 Påbörjade Färdigställda Bostadsrätt Antal Apeln, Visby 20 Barken Beatrice, Göteborg 57 Dragonen 3, Umeå 50 Hildedal, Göteborg 34 Kantorn, Botkyrka 49 Kyrkoherden, Varberg 75 Lustgården, Linköping 36 Lyktan, UpplandsVäsby 24 Ryttaren, Sigtuna (Pilsbo B) 35 Sandby Park, Norrköping 38 Saturnus, Växjö 24 Tändstickskajen, Västervik 14 Vasagården, Nacka 61 Egnahem Kviberg 1, Göteborg 15 Smörblomman, Nyköping BYGG

17

18

19 Fortsatt stabilt innehav av fastigheter Det konsoliderade fastighetsinnehavet i Riksbyggenkoncernen omfattar cirka kvm ( kvm), varav kvm ( kvm) utgörs av bostäder, lägenheter. Geografiskt är beståndet koncentrerat till Linköping och Jönköping, men fastigheter finns också i Stockholm, Göteborg, Norrköping, Halmstad, Södertälje, Skellefteå och Västerås. Koncernens hyresintäkter för 2005 uppgick till cirka 266 mkr (270 mkr) och direktavkastningen inklusive räntebidrag till 8,8 procent (9,3 procent). Vakansgraden i areorna var cirka 4,5 procent vilket i hyresbortfall motsvarar cirka 14 mkr. Utöver det konsoliderade innehavet är Riksbyggen delägare i fastighetsägande bolag. Riksbyggens andel i dessa bolag motsvarar kvm ( kvm). Under året har försäljningar av fastigheter gjorts i Linköping och Karlskoga. Samtliga avyttringar avsåg kommersiella lokaler, cirka kvm. Det samlade bokförda värdet för koncernens fastighetsbestånd (inkl. exploateringsmark) uppgick till mkr (1 462 mkr). Marknadsvärdet bedöms överstiga bokfört värde med cirka 630 mkr. Areatyper Geografisk fördelning Butiker 1% Övrigt 3% Kontor 15% Norrköping 4% Övriga orter 6% Stockholm 9% Linköping 52% Jönköping 29% Bostäder 81% FASTIGHETER 17

20

21 Ett aktivt folkrörelsearbete och möjlighet till återbäring Under året har verksamheten i de olika medlemsorganisationerna utvecklats ytterligare. Riksbyggens kooperativa karaktär innebär att samverkan och gemenskap har en central roll i föreningsverksamheten. Fullmäktige 2005 beslutade att Riksbyggen skall börja tillämpa en klassisk kooperativ princip, nämligen återbäring. Andelsägande medlemmar kan, om styrelsen så beslutar, erhålla återbäring på köpta förvaltningstjänster. Samtidigt som fullmäktige beslutade om möjligheten att få återbäring, infördes begränsningsregler när det gäller andelsköp. Tillsvidare får föreningar såväl nyproducerade som äldre köpa högst en andel per lägenhet. Andelsinnehav som förvärvats före fullmäktiges beslut i ärendet berörs inte. För att balansera ägandet i Riksbyggen medges de centrala ägarorganisationerna att köpa lika många andelar som bostadsrättsföreningar förvärvat under ett verksamhetsår. Vid fullmäktigesammanträdet medverkade biträdande finansminister Sven-Eric Österberg med ett anförande som i hög grad berörde ekonomi, boendet och dess villkor. Sammanträdet avslutades med att författaren, komikern och krönikören i Riksbyggens tidning Öppet hus, Anna-Lena Brundin, med mycket humor och en hel del allvar kåserade kring vardagslivets mellanmänskliga frågor. Aktiva intresseföreningar De 35 regionala intresseföreningarna som organiserar Riksbyggen bostadsrättsföreningar, har svarat för en bred och intensiv verksamhet, där utbildning, erfarenhetsutbyte och information stått i centrum. Intresseföreningarna är bostadsrättsföreningarnas ägar- och intresseorganisation. De har till uppgift att kanalisera och tillvarata bostadsrättsföreningarnas ägande i Riksbyggen. De bedriver också, i nära samverkan med Riksbyggen, utbildningsverksamhet för i första hand bostadsrättsföreningarnas styrelser. Därutöver har de till uppgift att driva opinionsbildning och att såsom konsumentbevakare tillvarata bostadsrättsföreningarnas intressen. Centrala samrådsgruppen viktig kontaktlänk Den centrala samrådsgrupp som är sammansatt av en förtroendevald representant för varje förvaltningsregion har haft stor betydelse i kontakterna mellan gruppen förtroendevalda och Riksbyggen på central nivå. Utöver att vara en rådgivande kontaktlänk mellan gruppen förtroendevalda och företaget Riksbyggen, har Centrala samrådsgruppen också en viktig funktion när det gäller att bereda arbetet med att utse Årets Bostadsrättsförening och ge bidrag från den så kallade Folkrörelsemiljonen ; pengar som Riksbyggen avsätter för att stimulera innovativa och nyskapande aktiviteter i den parlamentariska organisationen. Lokalföreningarnas betydelse ökar Som en följd av de senaste årens ökade nyproduktion av bostäder har verksamhetsbasen för många av de 32 lokalföreningarna breddats. Byggande styrelser rekryteras till stor del bland de förtroendevalda i lokalföreningarna. Lokalföreningarna har lokala fackliga och andra folkrörelseorganisationer som medlemmar. Dess främsta uppgift är, utöver att medverka i byggande styrelser, bedriva opinionsarbete kring frågor som har med bostadsbyggande att göra. Den byggande styrelsen är ansvarig för bostadsrättsföreningen fram till dess att de boende själva tar över. Därefter har Riksbyggen, i enlighet med normalstadgarna, en ledamot och en suppleant i varje styrelse. En livlig verksamhet bland intresseföreningar och lokalföreningar är av största betydelse för att Riksbyggen skall kunna behålla sin roll som en levande folkrörelseorganisation. MEDLEMSORGANISATIONER 19

22 Utökat samarbete Under de senaste åren har samarbetet mellan intresseföreningarna och lokalföreningarna utvecklats betydligt. Gemensamma arrangemang på såväl regional som central nivå har blivit allt vanligare. Centrala andelsägare Bland de centrala ägarorganisationerna finns både fackliga organisationer inom LO och kooperativa företag/organisationer. I kategorin fackliga organisationer finns de största andelsägarna hos Byggnads, Målarna, Kommunal och Elektrikerna. Flertalet LO-förbund är andelsägare i Riksbyggen. Öppet hus Riksbyggens tidning Öppet hus är en viktig kontaktlänk mellan boende, bosparare och anställda. Under året ökades utgivningen från fyra till fem nummer. Åtgärden har varit uppskattad, vilket framgått av många positiva läsarreaktioner. Öppet hus har en upplaga på exemplar per utgivningstillfälle. Årets bostadsrättsförening Bostadsrättsföreningen Skövdehus nr 10 utsågs vid fullmäktige 2005 till Årets bostadsrättsförening Det var andra gången som föreningen erövrade den åtråvärda titeln. I motiveringen till utmärkelsen stod bl a följande att läsa: Bostadsrättsföreningen Skövdehus nr 10 har genom ett målmedvetet och långsiktigt arbete skapat ett levande bostadsområde med stort engagemang bland de boende. Genom styrelsens och arbetsgruppernas entusiastiska och hängivna arbete har det under många år byggts upp en Anneroanda vars kännetecken är gemenskap, trygghet, vänskap, trivsel och engagemang. Utöver äran fick föreningen kronor, diplom och plakett. Elektroniska nyhetsbrev Det elektroniska nyhetsbrev som sedan tidigare distribuerats till strategiska personer inom myndigheter, riksdag, regering, ägarorganisationer med flera, har under året kompletteras med ett Nyhetsbrev till bostadsrättsföreningarnas styrelser. Innehållet har kretsat kring politiska beslut som påverkar boendet, viktiga opinionsfrågor och annat som berör vardagen för bostadsrättsföreningarna. 20 MEDLEMSORGANISATIONER

23 Opinionsbildning Under året har representanter för Riksbyggens styrelse och ledning regelbundet träffat ansvariga politiker och diskuterat viktiga boendefrågor. Det har framför allt handlat om ekonomi, skatter, det framtida bostadsfinansieringsssystemet och behovet av att öka tillgängligheten i boendet. Vid flertalet politikerträffar har också representanter för bland annat Byggnads och HSB deltagit. Rikskonferensen Den årliga Rikskonferensen, som numera samlar företrädare för både Intresse- och Lokalföreningar ägde rum i Göteborg den augusti. Arrangemanget organiserades så att deltagarna också fick besöka den nationella bostadsutställningen Bo i Göteborg, där för övrigt Riksbyggen var en av deltagarna. Rikskonferensens huvudämne var annars behovet av att öka tillgängligheten i boendet, särskilt för äldre och handikappade. VD Allan Sörensen presenterade Riksbyggens program Frihet att bo kvar. Därpå följde en paneldiskussion med företrädare för Riksbyggen, Pensionärernas riksorganisation, Sveriges pensionärsförbund samt författaren och debattören Carin Mannheimer. Riksbyggens biståndsprojekt skapar hus Riksbyggens biståndsprojekt Bygga & Bo, som tillkom efter en motion till fullmäktige 2002, har under den treåriga projektperioden resulterat i att biståndsorganisationen Kooperation Utan Gränser tack vare Riksbyggens insamlade medel tillsammans med bidrag från Sida tillförts omkring 15 miljoner kronor. Riksbyggen har koncentrerat sitt engagemang till bostadssektorn; att utveckla bostadskooperationen i Vietnam samt att stödja små bostadskooperativ i El Salvador. Verksamheten har varit framgångsrik och representanter för Riksbyggen har på plats i El Salvador varit med om invigningen av bostäder i kooperativet Den röda stenens hjältar. Andelskapital, mkr Medlemsorganisationer Andelsinnehav Bostadsrättsföreningar Lokala fackliga och andra folkrörelseorganisationer FöreningsSparbanken 0,2% Folksam 0,7% Den Goda Staden 1,0% KF 2,5% Lokalföreningar 4,7% Riksorganisationer Intresseföreningar Lokalföreningar Fullmäktige Intresseföreningar 48,1% LO-förbund 42,8% Styrelse MEDLEMSORGANISATIONER 21

24

25 På god väg att bli bäst i Sverige på kompetensutveckling Även under 2005 har Riksbyggen utmärkt sig som ett av de ledande företagen i Sverige när det handlar om kompetensutveckling! För andra året i rad nominerades Riksbyggen i den prestigefyllda tävlingen Årets Kompetensföretag. Riksbyggens styrka i detta sammanhang är den långsiktiga strategin för att säkerställa kompetensförsörjningen i hela företaget. Att alla medarbetare ges möjlighet till kontinuerlig kompetensutveckling är av avgörande betydelse för att uppnå målen för affärsutvecklingen. Som ett stöd i detta arbete har IT-verktyget Kompass införts. Samliga medarbetare har fått sina roller identifierade med kompetenskrav och kan nu själv skatta sin kompetens som förberedelse inför utvecklingssamtalet och den dialog som förs med chefen kring den individuella kompetensutvecklingsplanen. Ny kunskap i nya tider Det nya projektet Dator för alla lanserades under Målet är att stärka Riksbyggens medarbetare kompetensmässigt inför de nya arbetsrutiner som företaget står inför. I satsningen finns också erbjudanden om Hem-PC. Helt enligt Riksbyggens kompetensutvecklingsmodell, och inom projektets ram, erbjuds olika alternativ för vidareutbildning som t.ex. traditionell lärarledd undervisning och e-learning. Ett 50-tal medarbetare med hög datorkompetens har redan utbildats i pedagogik och Riksbyggens verksamhetssystem och därefter blivit interna utbildare/coacher i Riksbyggen. Under slutet av året infördes också månadsrapportering av arbetad tid via webben och direkt in i lönesystemet. Målet med denna rapportering är att kunna följa upp tidsåtgången för våra olika projekt och förvaltningsuppdrag. Ledamotsutveckling En företagsövergripande KUL-utbildning (KompetensUtveckling av Ledamöter) har genomförts för andra året rad, med mycket goda erfarenheter. Syftet är att öka kompetensen hos Riksbyggens företrädare i bostadsrättsföreningarnas styrelser samt att bredda de personalgrupper som kan komma i fråga för dessa uppdrag. Nya utbildningar på olika nivåer En kvalificerad utbildning för serviceområdeschefer har också planerats i samarbete med IFL (Institutet Affärsorganisation VD Koncern gemensamt Affärsområde Bygg Affärsområde Förvaltning 4 Byggregioner 7 Förvaltningsregioner Ca 40 Serviceområden KOMPETENSUTVECKLING 23

26 För Ledarutbildning), med start under Riktlinjerna för en utbildning av kundansvariga inom Affärsområde Förvaltning har även dragits upp. Dessutom har ett nytt gemensamt introduktionsprogram för nya medarbetare arbetats fram. Syftet är att ge alla nyanställda goda insikter och kunskaper om Riksbyggens verksamhet och vad det innebär att vara medarbetare i företaget. Antal anställda i moderföreningen Medarbetarundersökningen viktigt instrument Medarbetarundersökningen Pulsen genomfördes för tredje året i rad, parallellt med kundundersökningen. Den ger värdefulla kunskaper om vilka områden och frågor som Riksbyggen skall förbättra ytterligare för att erbjuda ett utvecklande arbetsklimat Kraftigt minskad sjukfrånvaro Ett stort rehabiliteringsprojekt avslutades under året och vi kan glädjande konstatera att sjukfrånvaron i Riksbyggen har minskat kraftigt med drygt 1,5 % under året och är nu 5,42 %! Rehabiliteringsprojektet innebar att samtliga långtidssjukskrivna kontaktades och erbjöds uppföljning av ett särskilt team av läkareoch sjukvårdsspecialister. Totalt Män Kvinnor Män Kvinnor Arbetare Tjänstemän Riksbyggens sjukfrånvaro 2005 Procent av ordinarie arbetstid Total sjukfrånvaro % Korttidssjukfrånvaro % Långtidssjukfrånvaro % 12,88 Åldersfördelningen, % 7, ,15 10,32 15, ,57 14, ,63 16, ,83 13, ,34 5,41 5,27 12, ,96 3,96 3,63 4,64 3,44 10, ,15 2,56 4, ,85 1,45 1,64 1,88 0,57 1,31 1,2 4, ,52 RB Totalt Arb: Män Arb: Kvinnor Tjm: Män Tjm: Kvinnor Arbetare Ålder Tjänstemän 24 KOMPETENSUTVECKLING

27

28 Styrelsens rapport enligt Riksbyggens kod för bolagsstyrning jämte intern kontrollrapport Utifrån Svensk kod för bolagsstyrning har Riksbyggen under 2005 utvecklat en egen kod, Riksbyggens kod för bolagsstyrning ( Koden ), som har anpassats till Riksbyggens förutsättningar. Denna kod antogs vid fullmäktige i juni Koden bygger på principen om att följa eller förklara dvs i den mån Riksbyggen inte lever upp till Kodens krav ska förklaring och motivering lämnas. Syftet med Koden är att skapa förutsättningar för en aktiv och stark ägarroll inom ramen för en väl avvägd maktbalans och ansvarfördelning mellan ägare, styrelse och ledning samt att skapa transparens gentemot ägare, kapitalmarknad och samhälle i övrigt. Implementering av förändrade processer till följd av Kodens krav sker successivt. Denna bolagsstyrningsrapport har inte granskats av Riksbyggens revisorer. Intern kontroll Intern kontroll omfattar samtliga affärsområden och dotterföretag inom Riksbyggen och innefattar metoder och aktiviteter som syftar till att säkra Riksbyggens tillgångar, finansiella rapportering samt efterlevnad av lagar och förordningar. Riksbyggens organisation utmärks av en uttalad decentralisering och delegering av ansvar och befogenheter till affärsområdena Förvaltning och Bygg, samt verksamheterna inom Finans och Fastigheter. Riksbyggen har under 2005 initierat ett flertal projekt i syfte att genomföra en översyn av kontrollmiljön och företagets nyckelprocesser. Projekten bedöms vara avslutade under 2006/2007, då riskanalyser, utvärderingar och anpassningar av kontroller i verksamheten ska vara genomförda. Styrelsen har hittills inte funnit anledning att inrätta en särskild internrevisionsfunktion. En förnyad prövning av ställningstagandet kommer att ske i samband med att ovan nämnda projekt avslutas under 2006/2007. Andelsägare Per 31 december 2005 hade Riksbyggen 255 andelsägare. Andelsägarna består av intresseföreningar, riksorganisationer och lokalföreningar. Andelsägare Antal andelar Röstandel Sv Byggnadsarbetareförbundet ,3% Sv Kommunalarbetareförbundet ,3% Sv Målareförbundet ,7% Kooperativa Förbundet ,5% Sv Elektrikerförbundet ,5% Stiftelsen Den Goda Staden ,0% 35 Intresseföreningar ,2% 32 Lokalföreningar ,7% Övriga ,8% Styrande organ Intresseföreningarna är bostadsrättsföreningarnas ägaroch intresseorganisationer. De har till uppgift att kanalisera och tillvarata bostadsrättsföreningarnas intressen i Riksbyggen. Revisorer Bostadsrättsföreningar Intresseföreningar Riksorganisationer Fullmäktige Styrelse Företagsledning Lokala, fackliga och andra folkrörelseorganisationer Lokalföreningar Valberedning Lokalföreningarna har lokala fackliga och andra folkrörelseorganisationer som medlemmar. Dess främsta uppgifter är att bedriva opinionsarbete kring frågor som har med bostadsbyggande att göra samt aktivt följa den lokala bostadsmarknaden. Lokalföreningarna bildar nya bostadsrättsföreningar och tillsätter styrelser för dessa; så kallade byggande styrelser. Bland riksorganisationerna finns både fackliga organisationer inom LO och kooperativa företag/organisationer. Riksbyggens högsta beslutande organ, fullmäktige, har 75 ledamöter som utses av intresseföreningar, lokalföreningar och riksorganisationer i förhållande till hur många andelar de har av det totala andelskapitalet. Fullmäktige tar ställning till VD:s och styrelsens förvaltning av föreningen för det gångna året, beslutar om riktlinjer för den fortsatta verksamheten och väljer styrelse för föreningen. Fullmäktige beslutar även om storleken på utdelningen till ägarna. Valberedningen Fullmäktige utser en valberedning eller anger hur ledamöterna i valberedningen utses. Valberedningen representerar Riksbyggens andelsägare. Valberedningen skall ha minst tre ledamöter, varav en skall vara ordförande. Senast sex månader före ordinarie fullmäktige skall namnen på ledamöterna i valberedningen offentliggöras. Informationen skall finnas på hemsidan. 26 BOLAGSKOD

29 Valberedningen skall på fullmäktige lämna förslag till, styrelseordförande och övriga ledamöter i styrelsen, revisorer, arvodering av revisionsinsatser och principer för styrelsearvoden samt styrelsearvoden uppdelat mellan styrelseordförande, övriga ledamöter och eventuell ersättning för utskottsarbete. Som underlag till valberedningens förslag ska valberedningen till fullmäktige presentera en utvärdering av styrelsen. Styrelsen Vid fullmäktige 2005 omvaldes till ordinarie styrelseledamöter på 2 år, Hans Tilly, ordförande, Ylva Thörn, Sune Svensson och Margareta Carlsson. Utöver dessa bestod styrelsen av följande ledamöter, vars mandatperiod inte utgått, Stig Larsson, Lars-Åke Lundin, Nina Jarlbäck, Christina Norrman samt Ronnie Andersson, dåvarande VD i Riksbyggen. Fullmäktige omvalde vidare att som ersättare på 1 år utse, Thomas Gustavsson, Claes Petersson och Hans Aronsson. Till fullmäktige anmäldes att SIF utsett Leif Winqvist som ordinarie ledamot i styrelsen med Ulla Sundberg som ersättare. Fastighetsanställdas förbund anmälde Wallis Alzén som ordinarie ledamot med Henry Gabrielsson som ersättare. Beträffande presentation av ledamöterna hänvisas till sid 29. Styrelsens arbete bedrivs utifrån lagen om ekonomiska föreningar, övrig lagstiftning, stadgar, koden samt i enlighet med av styrelsen fastställd arbetsordning. Styrelsen har gjort en översyn av arbetsordning och VD-instruktion avseende arbetsfördelning mellan styrelsen och VD samt formerna för den finansiella rapporteringen. Nedan följer några av de viktigaste frågorna som styrelsen har att behandla under året: Strategidiskussion Utvärdering av verkställande direktörens prestationer i jämförelse med fastställda lång- och kortsiktiga mål Utvärdering av styrelsens arbetsformer och beslutsrutiner med genomgång och fastställande av eventuellt ändrad arbetsordning jämte instruktioner för VD och avseende ekonomisk rapportering Fastställande av placeringspolicy Fastställande av rapporteringsinstruktion, i vilken skall anges när och hur sådana uppgifter som behövs för styrelsens fortlöpande bedömning av Riksbyggen och koncernens ekonomiska situation skall sammanställas och rapporteras till styrelsen Utvärdering av den interna kontrollen i den finansiella rapporteringen Årsredovisning Fastställande av attestordning Budget Under året har åtta styrelsemöten hållits. Styrelsen har vid varje ordinarie sammanträde behandlat frågor om affärsoch marknadsutvecklingen, resultatrapporter för senaste perioden och resultatprognoser, övriga beslutsfrågor och affärsengagemang. Ett styrelsemöte ägnas åt strategifrågor och Riksbyggens långsiktiga mål. Styrelsen fastställer även en placeringspolicy som reglerar hur Riksbyggens finansiella tillgångar ska placeras. Under året har ett extra styrelsesammanträde avhållits varvid beslut fattats om att entlediga verkställande direktören och att utse Allan Sörensen till verkställande direktör. Utvärdering av styrelsens arbete 2005 har skett under Arbete pågår med att utarbeta riktlinjer om uppträdande i etiskt hänseende för Riksbyggen. Vidare har ett antal projekt startats under 2005 som syftar till att förändra företagets processer för att på ett effektivt sätt dokumentera hur styrelsen säkerställer den interna kontrollen i den finansiella rapporteringen. Revisorer Revisorer valda vid fullmäktige 2005 är Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB med auktoriserade revisorn Lars Wennberg som huvudansvarig och lekmannarevisorerna Ulrik Wallström, Sv Målareförbundet och Leif Hjelm, Sv Byggnadsarbetareförbundet. Styrelsen har under 2005 träffat revisorerna två gånger, varav en gång utan närvaro av verkställande direktören eller annan person från Riksbyggens ledning. Vid bokslutssammanträdet i april 2005 redovisade revisorerna sina slutsatser från revisionen av 2004 års räkenskaper och förvaltning. På uppdrag av företagsledningen genomför revisorerna årligen utvidgad granskning av intern kontroll vid två till tre affärsregioner. Granskningen fokuseras på efterlevnaden av Riksbyggens ledningssystem, ILS, avseende den finansiella rapporteringen, IT-frågor och skydd av tillgångar. Företagsledning och organisationsstruktur Riksbyggens verksamhet är organiserad i affärsområdena Bygg och Förvaltning samt verksamheterna Finans och Fastigheter. Representanter från dessa ingår tillsammans med VD och stabschefer i företagsledningen. Företagsledningen har regelbundna ledningsgruppsmöten. Vid dessa möten avhandlas väsentliga frågor i företaget och i omvärlden, som till exempel beslut om igångsättning av byggprojekt. Vidare sker en fortlöpande rapportering av resultat och ställning samt utfallet av projekt och andra viktiga bevakningsområden. Ersättning till företagsledningen Styrelsen fastställer ersättning och övriga anställnings villkor för Riksbyggens verkställande direktör. Det är styrelseordförandens ansvar att fortlöpande utvärdera verkställande direktörens arbete. Verkställande direktören beslutar om ersättning och övriga anställningsvillkor för övriga befattningshavare i företagsledningen samt rapporterar detta till styrelsen. Stockholm i april 2006 Styrelsen BOLAGSKOD 27

30

31 Styrelse och Företagsledning Styrelse 1. Hans Tilly, f Ordförande. Förbundsordförande Byggnads. Till Riksbyggens styrelse Claes Petersson, f Ordförande i bostadsrättsföreningarnas intresseförening i Södra Skåne. Andre suppleant. Till Riksbyggens styrelse Wallis Alsén, f Personalrepresentant. Utsedd av fastighetsanställdas klubbar. Till Riksbyggens styrelse Sune Svensson, f Ordförande i bostadsrättsföreningarnas intresseförening i Bohus-Älvsborg. Till Riksbyggens styrelse Allan Sörensen, Salem, f 1946 VD och styrelseledamot i Riksbyggen Byggnadsingenjör. Anställd Riksbyggen 1978, chef för tekniska kontoret. Tidigare vice VD och chef affärsområde Bygg. Övriga styrelseuppdrag: Byggherreforum, styrelseledamot Hans Aronsson, f Ordförande i Riksbyggens lokalförening i Skaraborg. Tredje suppleant. Till Riksbyggens styrelse Margaretha Carlsson, f Ordförande i bostadsrättsföreningarnas intresseförening i Västerbotten Norra. Till Riksbyggens styrelse Ylva Thörn, f Förbundsordförande i Svenska Kommunalarbetareförbundet. Till Riksbyggens styrelse Leif Winqvist, f Personalrepresentant. Utsedd av PTK-klubbarna. Till Riksbyggens styrelse Företagsledning 17. Allan Sörensen, f 1946 Verkställande direktör. 18. Sten-Åke Karlsson, f 1951 Vice verkställande direktör och chef Affärsområde Förvaltning Henry Gabrielsson, f Personalrepresentant. Utsedd av Fastighetsanställdas klubbar. Suppleant. Till Riksbyggens styrelse Roger Pohjanen, f 1960 Chef Affärsområde Bygg. 20. Åsa Ohlström, f 1955 Ekonomi- och finansdirektör Thomas Gustavsson, f Andre förbundsordförande i Byggnads. Förste suppleant. Till Riksbyggens styrelse Ulla Sundberg, f 1948 Personalrepresentant. Utsedd av PTK-klubbarna. Suppleant. Till Riksbyggens styrelse Nina Jarlbäck, f Styrelseordförande Kooperativa Förbundet. Till Riksbyggens styrelse Stig Larsson, f Förbundsordförande i Svenska Elektrikerförbundet. Till Riksbyggens styrelse Lars-Åke Lundin, f Förbundsordförande i Svenska Målareförbundet. Till Riksbyggens styrelse Christina Norrman, f Styrelseledamot i bostadsrättsföreningarnas intresseförening i Västra Östergötland. Till Riksbyggens styrelse Göran Krona, f 1954 Marknadsdirektör. 22. Kurt Sjöberg, f 1949 Personaldirektör. Revisorer Lars Wennberg, Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB. Revisor sedan Leif Hjelm, Byggnads. Revisor sedan Ulrik Wallström, Förbundskassör i Svenska Målareförbundet. Revisor sedan Tommy Olausson, Svenska Elektrikerförbundet. Suppleant sedan Foto: 17-22, Anette Tamm STYRELSE OCH KONCERNLEDNING 29

32 Årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2005 Riksbyggen ekonomisk förening Org nr Styrelsen och verkställande direktören avger följande årsredovisning och koncernredovisning. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 31 KONCERNEN Koncernens resultaträkning 35 Koncernens balansräkning 36 Koncernens förändringar i eget kapital 38 Kassaflödesanalys för koncernen 39 MODERFÖRETAGET Moderföreningens resultaträkning 41 Moderföreningens balansräkning 42 Moderföreningens förändringar i eget kapital 44 Kassaflödesanalys för moderföreningen 45 Noter 47 Revisionsberättelse 74 Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i tusental kronor.

33 Förvaltningsberättelse 2005 Riksbyggens verksamhetsidé Kooperativ medlems- och intresseorganisation för Riksbyggens bostadsrättsföreningar. Serviceföretag inom fastighetsförvaltning för dessa bostadsrättsföreningar och utför även tjänster åt andra kunder. Byggherreorganisation vars huvudsakliga uppgift är att genomföra nyproduktion av bostäder med bostadsrätt som upplåtelseform och ombyggnad åt bostadsrättsföreningar. Totalt har Riksbyggenkoncernen under 2005 haft medelantal anställda, varav kvinnor och män. Viktiga händelser under året Stabil utveckling inom kärnområdena Bygg och Förvaltning. Införande av rabatt (återbäring) till Riksbyggens andelsägande förvaltningskunder. Försäljning av Riksbyggen Serviceboende AB till Attendo Care AB. Styrelsen utsåg Allan Sörensen till ny VD från och med 1/ Moderföreningen Affärsområde Bygg Under 2005 påbörjades, enligt Boverket, totalt lägenheter i Sverige vilket innebär en ökning med cirka 11 procent jämfört med 2004 då lägenheter påbörjades. Största ökningen låg på flerbostadshus som ökade med cirka 14 procent. Fördelningen under perioden är lägenheter i småhus och lägenheter i flerbostadshus. Riksbyggen påbörjade under 2005 totalt (982) lägenheter i nyproduktion varav 970 i bostadsrätt samt 48 i småhus med äganderätt. Vid årsskiftet 2005/06 hade Riksbyggen 34 (56) osålda lägenheter och småhus i färdigställda projekt. Riksbyggens exploateringsmark var per 31/ bokförd till 343 mkr (196 mkr). Bindande villkorade avtal om markanvisningar och markförvärv har därutöver tecknats omfattande cirka 594 mkr (401 mkr). Nettoomsättningen under 2005 uppgick till mkr (1 454 mkr) och rörelseresultatet till 151 mkr (97 mkr). Av omsättningen utgjorde entreprenaduppdrag i ombyggnadsverksamheten 423 mkr (341 mkr). Affärsområdet har under 2005 haft 105 medelantal anställda (87). Affärsområde Förvaltning Riksbyggen är en leverantör som erbjuder ett totalkoncept av förvaltningstjänster. Verksamheten är i första hand inriktad på förvaltningstjänster till Riksbyggens bostadsrättsföreningar. Men Riksbyggen är även en kvalificerad fatighetsförvaltare och en attraktiv leverantör åt andra fastighetsägare. Idag förvaltas cirka bostadsrättsföreningar. Därutöver finns cirka uppdrag åt andra fastighetsägare. Under året har lämnad rabatt (återbäring) införts till Riksbyggens andelsägande förvaltningskunder. Återbäringen för 2005 är 2,5 procent på köpta förvaltningstjänster. Riksbyggen vänder sig till marknadssegmenten: Bostadsrättsföreningar. Ägare av bostadsfastigheter. Ägare av fastigheter och anläggningar inom service och infrastruktur. Affärsområde Förvaltning redovisar för år 2005 ett starkt resultat. Därmed befästs den positiva resultat- och marginalutvecklingen sedan år Nettoomsättningen under 2005 uppgick till mkr (1 405 mkr) och rörelseresultatet till 60 mkr (74 mkr) efter avdragen rabatt på 17 mkr ( ). Affärsområdet har under 2005 haft (2 158) medelantal anställda. Dotterföretag I koncernen finns 15 dotterföretag, varav merparten äger fastigheter/exploateringsmark. Under året har Riksbyggen Serviceboende AB sålts till Attendo Care AB med tillträde första augusti 2005, med en reavinst om 256 mkr, vilket väsentligt har bidragit till årets resultat. Bakgrunden till försäljningen är ett strategiskt val att tydligare fokusera på Riksbyggens kärnverksamheter Bygg och Förvaltning. Nettoomsättningen fram till försäljningsdatumet uppgick till 236 mkr (426 mkr) och resultatet efter finansiella poster till 13 mkr (28 mkr). Finansiell verksamhet Riksbyggen bedriver en omfattande finansiell verksamhet. I området ingår bland annat koncernens kort- och långfristiga finansiering, likviditetsplanering, cash management samt förvaltningsfastigheter. Därutöver bedrivs en omfattande inlåningsverksamhet med främst bostadsrättsföreningar anslutna till Riksbyggen som bas. Kapitalförvaltning av denna inlåning samt koncernens överskottslikviditet är också en viktig uppgift. Medelantalet anställda under året har varit 15 (16). FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 31