Så här mäter du bostaden

Transkript

1 Så här mäter du bostaden Så här mäter du bostaden I vardagsspråket används ibland uttryck som bostadsyta, lägenhetsyta, våningsyta etc. Vid bostadsaffärer är det extra viktigt att parterna använder sig av och har kunskap om gällande mätregler. Denna information beskriver mätreglerna i svensk standard SS 21054:2009. Dessa regler används i de flesta sammanhang när man ska redovisa arean på en bostad, t ex vid fastighetstaxering, bygglov, hyresavtal, köp och försäljning av bostäder. Mätreglerna i denna standard har i princip gällt sedan Tidigare gällde delvis andra mätregler. Den area som redovisas i kontrakt etc kan därför avvika från den man får vid uppmätning enligt nuvarande regler. Skillnad mellan yta och area En yta är något man kan ta på, t ex en bordsyta och en golvyta. Med area menar man den uppmätta storleken på en yta. När man mäter ett utrymme ska man i vissa fall bara mäta en del av golvytan. Då blir golvarean mindre än golvytan. Alltså bör man skilja på yta och area. Skillnad mellan småhus och lägenhet Ett småhus är ett bostadshus som innehåller högst två bostäder. En bostad i ett hus med minst tre bostäder kallar vi lägenhet. Huvudregel I lägenheter mäter man bara de utrymmen som ligger inom lägenheten. I samband med småhus mäter man alla utrymmen som tillhör småhuset, dvs även garage, sophus, trädgårdsförråd och liknande. Man bör då dela upp arean på: utrymmen inom bostaden utrymmen utanför bostaden Först mäter man bostadens invändiga mått i varje våningsplan (källare, plan 1 o s v). Alla typer av våningsplan, utom våningar med snedtak, ska man mäta mellan ytterväggarnas insidor, strax ovanför golvsockeln. Magnusson Mäkleri Danderyd AB Vendevägen Djursholm Telefon Hemsida

2 Följande typer av utrymmen ska inte räknas med i den totala arean: utrymmen som har en rumshöjd som är lägre än 1,90 meter utrymmen som inte kan nås genom en dörröppning, trappa, permanent stege eller lucka med fällbar stege. Uppdelning av arean på boarea och biarea Alla utrymmen i en bostad kan inte utnyttjas lika bra. Därför ska man dela upp arean i boarea och biarea. Reglerna för uppdelningen är olika för våningsplan ovan mark, sluttningsvåning och källarvåning. Våningsplan ovan mark I våningsplan där hela golvet ligger ovanför den omgivande marknivån räknas all area som boarea. Undantag är följande utrymmen i småhus vilka räknas som biarea: garage pannrum soprum utrymme som är inrättat så att möjligheten att använda det under vissa delar av året är begränsad, t ex helt inglasad veranda/uterum, balkong eller oinredd vind. Sluttningsvåning i småhus I en sluttningsvåning ligger golvet delvis under den omgivande marknivån. Där fördelar man arean mellan boarea och biarea på följande sätt: Boarea är den area som ligger inom 6,00 meter från en yttervägg mot det fria där den omgivande marken är i nivå med eller under golvnivån. Övriga delar av våningsplanet är biarea. Som biarea räknas dessutom alltid: garage pannrum soprum utrymme som är inrättat så att möjligheten att använda det under vissa delar av året är begränsad, t ex helt inglasad veranda/uterum eller balkong. Källarvåning I en källarvåning ligger hela golvet under den omgivande marknivån. Där räknas hela arean som biarea. Mätregler Följande mätregler gäller för utrymmen som ska mätas enligt huvudregeln på sidan 1. Innerväggar Innerväggar som är 30 cm eller tunnare mäts i sin helhet. Är innerväggarna tjockare än 30 cm mäter man 15 cm in i väggen från varje angränsande rum. Resten räknas inte in i arean. Exempel: Om man inne i bostaden har en innervägg som är 42 cm tjock räknar man med 15 cm från varje sida av väggen. De återstående 12 cm (42 minus 30) räknas inte in i arean. Omslutande väggar Ytterväggar mot det fria och väggar mot trapphus och grannar mäts inte alls. Schakt, skorstensstock, pelare m.m. (1) Om det finns ett schakt, en skorstensstock, pelare eller liknande som är tjockare än 30 cm: Inne i bostaden mäter man 15 cm in i det/den från varje angränsande rum I anslutning till någon av de väggar som omger bostaden, t ex vägg mot trapphus eller granne, mäter man det/den inte alls. Jämför med exemplet gällande innerväggar ovan. Fönsterbänkar och värmeelement (2) Fönsterbänkar och värmeelement påverkar inte mätningen, dvs räknas in i arean.

3 Förråd med ingång inifrån bostaden (4) Räknas som boarea i både lägenheter och småhus. Förråd med ingång utanför bostaden (5) Förråd med ingång utanför bostaden räknas som biarea. Köks- och badrumsinredning och garderober (6) Köksinredning, garderober, badkar, tvättmaskin etc påverkar inte mätningen, dvs räknas in i arean. Snedtak Öppen spis och kakelugn (3) En öppen spis eller kakelugn påverkar inte mätningen, dvs räknas in i arean. Trappa Trappa med trapphål mäts i varje plan som om där var ett golv. Räkna alltså inte bort trapputrymmet i något plan. Om hela våningsplanet har en takhöjd på minst 1,90 meter ska hela planet mätas. För att ett våningsplan med snedtak ska mätas, måste rumshöjden vara minst 1,90 meter på en bredd av minst 60 cm. Man mäter då hela den golvyta där rumshöjden är minst 1,90 meter. Om golvet går längre ut mäter man ytterligare 60 cm ut under snedtaket eller fram till ytterväggen, om den ligger närmare.

4 Uppmätning bo-/biarea enligt SS 21054:2009 Mätobjekt: Ägare: Bostadsrätten till lägenheten nr 311, 1001 med adress Kungsklippan 7, 5tr, Stockholm i föreningen Brf Kungsklippan 7-9 Kent Melin Närvarande: Mätmetod: Tumstock Måttband Avståndsmätare Laseravståndsmätare Måttskiss (ej skalenlig)

5 Mätresultat Våningsplan ovan mark Boarea Biarea Våningsplan med snedtak Våningsplan 3 Våningsplan 2 Våningsplan 1 Våningsplan helt eller delvis under mark Sluttningsvåning Källarvåning Utrymmen utanför bostaden Total boarea & biarea, m² Djursholm den 28 april 2016

6 Energideklaration Energideklaration för bostadsrätt När en byggnad eller andel i en byggnad säljs, ska ägaren se till att det finns en energideklaration som kan visas upp för intresserade spekulanter. Byggnadens energiprestanda ska även anges i marknadsföring och objektsbeskrivning. Varför energideklaration? Att energideklarera byggnader är inte enbart en svensk företeelse, utan en del av EU:s miljömål om att minska energianvändningen och främja en hållbar utveckling. Lagen om energideklarationer för byggnader trädde i kraft den 1 oktober 2006 med ändringar 1 juli 2012 och 1 januari Vad är en energideklaration? En energideklaration är en beskrivning av en byggnads energianvändning som du kan jämföra med liknande byggnader. I deklarationen får du förslag till hur energianvändningen och därmed driftskostnaden kan minskas samt om ventilationskontroll och radonmätning utförts. Energianvändningen beskrivs i deklarationen som energiprestanda. Energiprestanda är ett mått på hur mycket energi som går åt till uppvärmning, komfortkyla, tappvarmvatten och för byggnadens fastighetsel. All energi som används för detta under ett helt år läggs ihop och divideras sedan med husets uppvärmda yta. Man får då antalet kilowattimmar (kwh) som förbrukas per kvadratmeter. Energiprestandan uttrycks i enheten kwh/m2 och år. För att underlätta jämförelser mellan olika byggnader finns sedan den 1 januari 2014 ett system med klassning av energiprestandan. Klassningen är utformad som en skala från A till G där A är den bästa klassen. Energiklassningen av byggnader har samma typ av utformning som du kan se på produkter som till exempel tv-apparater och kylskåp. En energideklaration gäller i tio år. Säljs byggnaden inom en tioårsperiod behövs ingen ny energideklaration. Vem utför en energideklaration? Energideklarationen ska upprättas av en oberoende expert som ska vara certifierad och därigenom har rätt att besikta byggnaden, upprätta en energideklaration och överföra den elektroniskt till Boverket. Besiktning av byggnaden ska alltid ske på plats. Boverket är tillsynsmyndighet, utfärdar föreskrifter bl.a. för vilka krav som ställs för certifiering av energiexperter och innehar register över utförda energideklarationer. Vem gör vad? Den som äger en byggnad ska se till att det alltid finns en energideklaration upprättad för byggnaden eller del av byggnad som upplåts med nyttjanderätt. När en nyttjanderätt säljs, t.ex. en bostadsrätt eller lägenhet i bostadsförening, är det alltså föreningens ansvar att det finns en energideklaration upprättad för byggnaden. Energideklarationen ska finnas tillgänglig för nyttjanderättshavaren. När bostadsrätten säljs är det säljarens ansvar att visa och överlämna energideklarationen. Magnusson Mäkleri Danderyd AB Vendevägen Djursholm Telefon Hemsida

7 Fastighetsmäklaren ska informera parterna om säljarens ansvar för att en energideklaration upprättas, samt köparens rätt att erhålla en sådan. Fastighetsmäklaren ska ange energiprestanda i marknadsföringen, om en energideklaration är upprättad. Fastighetsmäklaren ska även verka för att säljarens ansvar för energideklaration dokumenteras i köpekontraktet.

8 Sidotjänster Fastighetsmäklarens sidotjänster Enligt lag får mäklare erbjuda sidotjänster, så länge dessa inte är förtroenderubbande och eventuell ersättning endast är obetydlig. Fastighetsmäklaren ska innan avtal ingås, informera säljare och tilltänkta köpare om sådana tjänster samt den ersättning denne får för dessa. Nedan redovisar vi våra sidotjänster, är du intresserad av dessa tjänster eller har frågor är du välkommen att kontakta oss. Benämning Beskrivning Pris Har du frågor om de tjänster jag erbjuder, eller andra bostadsfrågor är du alltid varmt välkommen att kontakta mig eller någon av mina kollegor. Med vänlig hälsning Pontus Warholm Pontus Warholm Reg. Fastighetsmäklare Magnusson Mäkleri Danderyd AB Vendevägen Djursholm Telefon Hemsida

9 Flytt och städning Flytt och städning - hör självklart ihop När den första formella delen med köpekontrakt etc. är klar - återstår dock en hel del jobb. Din mäklare tar hand om pappersarbetet - så att du kan ägna dig åt packning, flytt och inte minst flyttstädning, som tyvärr kan bli föremål för tvister och ovänskap mellan säljare och köpare. Med god planering och denna information undviker du konflikter och hinner dessutom göra en bra städning. Visst känns det mycket bättre att lämna över nyckeln när man vet att lägenheten är riktigt ren och fräsch! Normalt avtalas i köpekontraktet att säljaren ansvarar för flyttstädningen. För en normalbostad tar en riktig flyttstädning flera dagar och skall vara genomförd dagen före tillträdesdagen. Med flyttstädning menas att bostadens alla ytor skall vara rengjorda och fria från fläckar och smuts annat än det som beror på ålder och slitage. Anpassa rengöringsmedel och städteknik efter material så att du inte repar eller skadar ytor och inredning. Kom ihåg att en flyttstädning är något helt annat än en vanlig veckostädning! Det skall vara så rent att om köparen tillkallar städfirma skall denna konstatera att ingen mer städning behövs. Om du väljer att anlita en städfirma istället för att själv städa så skriv ett avtal med villkor att betalning sker då din besiktningsman, i detta fallet köparen, godkänt städningen. Liten städguide Detta är ingen exakt lista över de städåtgärder som krävs vid avflyttning. Se det som en rekommendation och anpassa den sedan efter din fastighets förutsättningar. Ta också i beaktande om särskilda avtal har gjorts mellan säljare och köpare gällande avflyttningsstädning. Samtliga rum Torka av alla målade ytor; väggar, fönsterbågar, snickerier, golv- och taklister. Dammtorka också ljusknappar och eluttag. Fönster skruvas isär och tvättas på samtliga sidor. Finns persienner skall även dessa rengöras. Elementen torkas av, glöm ej mellanrummen mellan vägg och element. Garderober våttorkas (med rengöringsmedel) inuti, utanpå och ovanpå. Även garderobstillbehör såsom stänger och hyllplan skall torkas. Ta bort klistermärken och dekaler från väggar och dörrar. Ett tips är att först värma dekaler med hårtorken för att lättare få dem att lossna! Även krokar och liknande tas bort. Gardinfästen och eventuellt också gardinstänger kan lämnas kvar. Gör upp detta med köparen. Kök Köket kräver grundlig rengöring så förutom det som står nämnt under Samtliga rum skall även dessa ytor städas: Taket skall torkas av om det är målat med olje- eller lackfärg. Köksskåp och lådor våttorkas med anpassat rengöringsmedel på insidan, utsidan, ovansidan och dessutom på undersidan om det är ett väggskåp. Skärbrädor rengörs noggrant på alla sidor. Kakel och diskbänk torkas fria från matrester, fett och annan smuts. Spisen dras ut och torkas ren på alla sidor, även baksidan. Gör en grundlig rengöring av plattor, ugn, galler, plåtar och Magnusson Mäkleri Danderyd AB Vendevägen Djursholm Telefon Hemsida

10 vred. Om ugnsglaset är dubbelt krävs rengöring mellan de båda glasen. Glöm inte att torka golv under och väggar bakom och vid sidan av spisens normala placering! Kyl och frys frostas av, luftas och våttorkas noggrant. Torka också rent under och över kyl och frys. Lampkåpor tas ned och diskas. Köksfläktar och ventiler görs rent både in- och utvändigt. Släng inte handböcker tillhörande kyl, frys, spis, tvättmaskin o s v, lämna hellre kvar dem till köparen! Badrum Använd anpassat rengöringsmedel till alla badrummets ytor. Tvättställ och toalett rengörs noggrant. Torka alla ytor, inuti likväl som utanpå. Torka rent väggar, kakel och kranar. Rengör badkarets alla sidor, se till att avlagringar försvinner. Tag också bort badkarsfronten så att du kan torka bakom och dessutom nå ordentligt när du torkar golvet under! Gör rent golvbrunnen. Torka golvet noggrant. Glöm inte eventuella speglar! Kom ihåg! Badrumsskåp, handdukshängare, toalettpappershållare etc är byggnadstillbehör och skall lämnas kvar om inget annat avtalats i köpekontraktet! Tvätt Förutom det som står nämnt under Samtliga rum skall även dessa ytor städas: Torka tvättmaskin och torktumlare utvändigt, även baksidan! Avlägsna alla tvättmedelsrester och allt ludd från maskinernas luddfilter. Torka rent arbetsbänkar och gör rent golvbrunnar och ventiler. Om köparen skulle vara missnöjd Skulle köparen trots allt vara missnöjd med städningen finns olika utvägar. Lämpligt är att köparen genast reklamerar bristerna till säljaren så att denna kan åtgärda dessa, antingen på egen hand eller med hjälp av städfirma. Vägrar säljaren får köparen själv ta kontakt med en städfirma och ge dem uppdraget att utföra en flyttstädning. Köparen kan sedan kräva säljaren på ersättning motsvarande städfirmans kostnad. Mindre lämpligt är att köparen städar återstoden på egen hand. Dels för att det är svårt att beräkna ersättning för eget städarbete, dels för att det i efterhand ofta är omöjligt att bedöma om städningen faktisk var otillräcklig. I och med sin egen städning har köparen undanröjt alla bevis! Bäst för köparen är i detta fall att få någon opartisk att granska städningen och skriva ett enkelt protokoll över de brister som finns.

11 Fast och lös egendom Fast eller lös egendom Vill du ta med dig badrumsskåpet när du flyttar? Det kan du - om det står skrivet i köpekontraktet och fastighetsmäklarens objektbeskrivning, annars är det i regel försent. Det säljaren ser som personliga tillhörigheter kan vara samma saker som köparen tror följer med bostaden. Lär dig rätt tillvägagångssätt för att undgå konflikter. Läs först det här och sedan hjälper din fastighetsmäklare dig med resten! Lagen säger I Jordabalken finns bestämmelser som tydliggör vad som är fast egendom och tillbehör till fastighet och byggnad. Det som inte omfattas av Jordabalkens regler betraktas som lös egendom och ingår inte i försäljningen, såvida man inte avtalat om detta. Det finns en gråzon mellan fast och lös egendom. För att undvika konflikter är det lämpligt att frågorna regleras skriftligt i köpekontraktet med tillhörande objektbeskrivning. Sådana skriftliga förbehåll och avtal om fastighets- och byggnadstillbehör gäller alltid före Jordabalkens regler som inte är tvingande. Lägenhetstillbehör Utan att gå närmare in i juridiken använder vi här uttrycket Lägenhetstillbehör. Bara för att enkelt markera gråzonen när det gäller bostadsrättslägenheter och liknande. I Jordabalken är den korrekta definitionen Byggnadstillbehör. Vad vi sammantaget kallar Lägenhetstillbehör är bland annat: kylskåp och frys; spisfläkt och spis; diskmaskin och inbyggd micro; toalett, handfat, badkar, badrumsskåp och duschkabin; tvättmaskin, torktumlare, mangel och torkskåp; persienner, markiser, fönsterbräden och innerfönster; braskamin och gnistgaller; garderober med tillbehör; hatthylla, TV-antenn, parabolantenn, tjuvlarm och dörrnycklar. Observera att förteckningen ej är fullständig! För ytterligare information eller minsta tveksamhet rådgör med din fastighetsmäklare. Gråzon Även här finns en gråzon. Är diskmaskinen byggnadstillbehör? Tja, är den inbyggd så betraktas den som så, men om det är en bänkdiskmaskin med stickpropp till vanligt eluttag så kan den lika gärna räknas som lös egendom. Vad gäller parabol så ingår parabolen, men inte dekodern. För att vara på den säkra sidan avtala hellre om för mycket än för lite säljare och köpare emellan! Ett tips är att notera både vad som ingår i köpet och vilket som inte gör det. Din fastighetsmäklare hjälper gärna till. För bostadsrätter gäller inte Jordabalkens regler, men vanligtvis följer man vad som gäller för fastigheter. Observera att förteckningen över fastighets- och byggnadstillbehör ej är fullständig. För ytterligare information eller tveksamhet - kontakta din fastighetsmäklare. Magnusson Mäkleri Danderyd AB Vendevägen Djursholm Telefon Hemsida