Fast eller lös egendom

Transkript

1 Fast och lös egendom Fast eller lös egendom Det säljaren ser som personliga tillhörigheter kan vara samma saker som köparen tror följer med huset. Lär dig rätt tillvägagångssätt för att undgå konflikter. Läs först det här och sedan hjälper din fastighetsmäklare dig med resten! Lagen säger I Jordabalken finns bestämmelser som tydliggör vad som är fast egendom och tillbehör till fastighet och byggnad. Det som inte omfattas av Jordabalkens regler betraktas som lös egendom och ingår inte i försäljningen, såvida man inte avtalat om detta. Det finns en gråzon mellan fast och lös egendom. För att undvika konflikter är det lämpligt att frågorna regleras skriftligt i köpekontraktet med tillhörande objektbeskrivning. Sådana skriftliga förbehåll och avtal om fastighets- och byggnadstillbehör gäller alltid före Jordabalkens regler som inte är tvingande. Fastighetstillbehör Till fastighetstillbehör räknas föremål som tillförts fastigheten med avsikten att de skall bli permanenta. Fastighetstillbehör följer med fastigheten vid försäljning. Några exempel på fastighetstillbehör: grindar, stängsel och brevlåda; byggnader även friggebod, lekstuga, växthus m m; på rot stående träd och buskar; flaggstång med lina; flytbrygga, boj och bojsten. Byggnadstillbehör Byggnadstillbehör är föremål som tillförts byggnader för stadigvarande bruk. Dessa är ofta fast monterade och ska vara till nytta för en typisk användare. Byggnadstillbehör kan tas med av säljaren om så avtalats mellan parterna. Exempel på byggnadstillbehör är: kylskåp och frys; spisfläkt och spis; toalett, handfat, badkar, badrumsskåp och duschkabin; tvättmaskin, torktumlare, mangel och torkskåp; persienner, markiser, fönsterbräden och innanfönster; braskamin och gnistgaller; garderober; hatthylla, TV-antenn, parabolantenn, larm och nycklar. Gråzon Även här finns en gråzon. Är diskmaskinen byggnadstillbehör? Tja, är den inbyggd så betraktas den som så, men om det är en bänkdiskmaskin med stickpropp till vanligt eluttag så kan den lika gärna räknas som lös egendom. Vad gäller parabol så ingår parabolen, men inte decodern. För att vara på den säkra sidan avtala hellre om för mycket än för lite säljare och köpare emellan! Ett tips är att notera både vad som ingår i köpet och vilket som inte gör det. Din fastighetsmäklare hjälper gärna till. För bostadsrätter gäller inte Jordabalkens regler, men vanligtvis följer man vad som gäller för fastigheter. Observera att förteckningen över fastighets- och byggnadstillbehör ej är fullständig. För ytterligare information - kontakta din fastighetsmäklare. Momsreg.nr SE Klientmedel SHB

2 Budgivning Bra att veta om Budgivning Vid köp av fastighet, tomträtt eller bostadsrätt är varken säljare eller köpare bunden förrän ett skriftligt köp undertecknats av båda parter. Innan dess kan säljare och köpare ändra sig utan att motparten kan ställa några krav. Mäklarens roll vid en försäljning Mäklarens roll är att vara en opartisk länk mellan säljaren och köparen. Mäklaren får därför inte vara ombud för någon av dem utan ska hjälpa båda parter. Budgivningen är inte reglerad i lag Det finns inga i lag bestämda regler för hur en budgivning ska gå till. Budgivningen kan ske på många olika sätt. Ofta uppstår en budgivning spontant när det finns flera spekulanter på ett objekt. Olika former av budgivning I praktiken sker budgivningen oftast enligt två olika modeller. Vid s.k. sluten budgivning får spekulanterna en viss tid på sig att lämna sina bud, vanligtvis skriftligen. Mäklaren redovisar buden för säljaren. Spekulanterna informeras inte om varandras bud. Vid s.k. öppen budgivning lämnas bud till mäklaren, som löpande redovisar högsta budet till säljare och till övriga spekulanter. Spekulanterna får då möjlighet att bjuda över varandra. Säljaren bestämmer över budgivningen Säljaren bestämmer i samråd med mäklaren om det ska vara budgivning och hur den i så fall ska gå till. Men säljaren är aldrig juridiskt bunden av några överenskommelser beträffande budgivningen, utan kan när som helst ändra formerna för budgivningen eller helt avbryta den. Mäklarens upplysningar om budgivningen Spekulanterna ska informeras om hur en eventuell budgivning kommer att gå till. Alla har rätt att få veta vilka förutsättningar som gäller och att få sakliga och korrekta uppgifter. Om säljaren har ställt upp vissa villkor för försäljningen, ska mäklaren informera spekulanterna om det. Säljaren bestämmer till vem han vill sälja och till vilket pris Säljaren behöver inte sälja till den som lämnat det högsta budet. Säljaren är inte heller juridiskt bunden att sälja till det pris som har angetts i en annons eller på annat sätt under försäljningen. Säljaren kan när som helst avbryta en påbörjad försäljning Det gäller även om han eller hon tagit hjälp av en mäklare. Säljaren är inte juridiskt bunden av ett löfte att sälja, inte ens om det är skriftligt, och kan när som helst ångra sig innan köpekontrakt skrivits. Mäklaren får inte fatta egna beslut i fråga om försäljningen Mäklaren kan inte ge några löften till någon om att få köpa utan ska göra klart för spekulanterna att det är säljaren som bestämmer. Mäklaren får dock ge säljaren sakliga råd i valet mellan olika spekulanter. Momsreg.nr SE Klientmedel SHB

3 Mäklaren måste alltid vidarebefordra bud Till dess att ett köpekontrakt är undertecknat av säljaren och köparen måste mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren, även om buden inte lämnas på det sätt som bestämts. Det är bara säljaren som kan besluta om ett bud av någon anledning ska väljas bort; det kan inte mäklaren göra. Mäklaren behöver inte ge en spekulant möjlighet att bjuda över någon annans bud Eftersom det är säljaren som helt bestämmer över budgivningen har en spekulant ingen ovillkorlig rätt att få bjuda över ett lämnat bud. Men oftast ligger det i säljarens intresse att mäklaren låter spekulanterna höja sina bud. Spekulantens rättigheter under budgivningen - Vem som helst kan ge ett bud muntligt eller skriftligt. Mäklaren och säljaren kan dock kräva att budet preciseras till ett bestämt belopp. - Att en spekulant har lämnat det högsta budet ger inte honom eller henne någon rätt att få köpa. - En spekulant kan i sitt bud förena priset med olika villkor. - Den som lämnar ett bud är inte juridiskt bunden att stå kvar vid det; inte ens om det lämnats skriftligen. - En spekulant kan inte räkna med att få fortlöpande information av mäklaren om hur budgivningen och försäljningen fortskrider. - En spekulant har inte rätt att få veta vilka de övriga budgivarna är, vilka bud som lämnats eller vilka villkor som diskuterats med andra spekulanter. Information till spekulanter efter avslutad försäljning En spekulant har inte rätt att få annan information än att han eller hon inte fått köpa. Mäklaren framför alla bud till säljaren och upprättar en förteckning över buden. Budlistan lämnas till säljaren slutgiltig köpare - med namn och kontaktuppgifter. Budgivare kan därför inte vara anonyma (men kan lägga bud via ombud, då är det ombudets kontaktuppgifter som lämnas ut) Fastighetsmäklarinspektionen, FMI Tel: Fax: E-post: registrator@fmi.se :

4 Energideklaration Energideklaration för småhus När en byggnad eller andel i en byggnad säljs, ska ägaren se till att det finns en energideklaration som kan visas upp för intresserade spekulanter. Byggnadens energiprestanda ska även anges i marknadsföring och objektsbeskrivning. Varför energideklaration? Att energideklarera byggnader är inte enbart en svensk företeelse, utan en del av EU:s miljömål om att minska energianvändningen och främja en hållbar utveckling. Lagen om energideklarationer för byggnader trädde i kraft den 1 oktober 2006 med ändringar 1 juli 2012 och 1 januari Vad är en energideklaration? En energideklaration är en beskrivning av en byggnads energianvändning som du kan jämföra med liknande byggnader. I deklarationen får du förslag till hur energianvändningen och därmed driftskostnaden kan minskas samt om ventilationskontroll och radonmätning utförts. Energianvändningen beskrivs i deklarationen som energiprestanda. Energiprestanda är ett mått på hur mycket energi som går åt till uppvärmning, komfortkyla, tappvarmvatten och för byggnadens fastighetsel. All energi som används för detta under ett helt år läggs ihop och divideras sedan med husets uppvärmda yta. Man får då antalet kilowattimmar (kwh) som förbrukas per kvadratmeter. Energiprestandan uttrycks i enheten kwh/m2 och år. För att underlätta jämförelser mellan olika byggnader finns sedan den 1 januari 2014 ett system med klassning av energiprestandan. Klassningen är utformad som en skala från A till G där A är den bästa klassen. Energiklassningen av byggnader har samma typ av utformning som du kan se på produkter som till exempel tv-apparater och kylskåp. En energideklaration gäller i tio år. Säljs byggnaden inom en tioårsperiod behövs ingen ny energideklaration. Vem utför en energideklaration? Energideklarationen utförs av en certifierad energiexpert på ett ackrediterat företag. Denne besöker byggnaden, sammanställer energideklarationen och överlämnar den till säljaren och Boverket. SWEDAC - är den myndighet som ackrediterar de företag och organisationer, som får utföra energideklarationer. På swedac.se finns en förteckning över godkända företag. Boverket - är tillsynsmyndighet, utfärdar föreskrifter och för ett register över utförda energideklarationer. Vem gör vad? Säljaren (byggnadsägaren) - ansvarar för att det finns en aktuell energideklaration. Köparen - kan kräva att säljaren överlämnar en energideklaration. Har en sådan inte överlämnats till köparen senast på tillträdesdagen har denne rätt att inom sex månader upprätta en sådan på säljarens bekostnad. Spekulanten - kan förvänta sig att säljaren tillhandahåller en energideklaration. Momsreg.nr SE Klientmedel SHB

5 Fastighetsmäklaren - ska informera parterna om säljarens ansvar för att en energideklaration upprättas, samt köparens rätt att erhålla en sådan. I det fall det saknas en energideklaration ska mäklaren upplysa om köparens lagliga rätt att låta upprätta en på säljarens bekostnad. Fastighetsmäklaren ska ange energiprestanda i marknadsföringen, om en energideklaration är upprättad. Fastighetsmäklaren ska även verka för att säljarens ansvar för energideklaration dokumenteras i köpekontraktet.

6 Fast och lös egendom Fast eller lös egendom Det säljaren ser som personliga tillhörigheter kan vara samma saker som köparen tror följer med huset. Lär dig rätt tillvägagångssätt för att undgå konflikter. Läs först det här och sedan hjälper din fastighetsmäklare dig med resten! Lagen säger I Jordabalken finns bestämmelser som tydliggör vad som är fast egendom och tillbehör till fastighet och byggnad. Det som inte omfattas av Jordabalkens regler betraktas som lös egendom och ingår inte i försäljningen, såvida man inte avtalat om detta. Det finns en gråzon mellan fast och lös egendom. För att undvika konflikter är det lämpligt att frågorna regleras skriftligt i köpekontraktet med tillhörande objektbeskrivning. Sådana skriftliga förbehåll och avtal om fastighets- och byggnadstillbehör gäller alltid före Jordabalkens regler som inte är tvingande. Fastighetstillbehör Till fastighetstillbehör räknas föremål som tillförts fastigheten med avsikten att de skall bli permanenta. Fastighetstillbehör följer med fastigheten vid försäljning. Några exempel på fastighetstillbehör: grindar, stängsel och brevlåda; byggnader även friggebod, lekstuga, växthus m m; på rot stående träd och buskar; flaggstång med lina; flytbrygga, boj och bojsten. Byggnadstillbehör Byggnadstillbehör är föremål som tillförts byggnader för stadigvarande bruk. Dessa är ofta fast monterade och ska vara till nytta för en typisk användare. Byggnadstillbehör kan tas med av säljaren om så avtalats mellan parterna. Exempel på byggnadstillbehör är: kylskåp och frys; spisfläkt och spis; toalett, handfat, badkar, badrumsskåp och duschkabin; tvättmaskin, torktumlare, mangel och torkskåp; persienner, markiser, fönsterbräden och innanfönster; braskamin och gnistgaller; garderober; hatthylla, TV-antenn, parabolantenn, larm och nycklar. Gråzon Även här finns en gråzon. Är diskmaskinen byggnadstillbehör? Tja, är den inbyggd så betraktas den som så, men om det är en bänkdiskmaskin med stickpropp till vanligt eluttag så kan den lika gärna räknas som lös egendom. Vad gäller parabol så ingår parabolen, men inte decodern. För att vara på den säkra sidan avtala hellre om för mycket än för lite säljare och köpare emellan! Ett tips är att notera både vad som ingår i köpet och vilket som inte gör det. Din fastighetsmäklare hjälper gärna till. För bostadsrätter gäller inte Jordabalkens regler, men vanligtvis följer man vad som gäller för fastigheter. Observera att förteckningen över fastighets- och byggnadstillbehör ej är fullständig. För ytterligare information - kontakta din fastighetsmäklare. Momsreg.nr SE Klientmedel SHB

7 Fastighetsavgift/fastighetsskatt Vem betalar fastighetsavgift - eller fastighetsskatt? Kommunal fastighetsavgift För småhus har den tidigare fastighetsskatten, som betalades med en procentsats av fastighetens taxeringsvärde, ersatts av en kommunal fastighetsavgift. Fastighetsavgiften indexregleras varje år och är för inkomståret kronor, för varje bostadsbyggnad på fastigheten (eller om 0,75 % av taxeringsvärdet blir lägre så används istället detta belopp). Om en byggnad har värdeår 2012 eller senare betalar du ingen fastighetsavgift de första femton åren. Detta har införts för att uppmuntra bostadsbyggandet. Om byggnaden ändå är relativt nybyggd, men har värdeår före 2012, gäller tidigare regler. För dessa hus betalar du ingen avgift de fem första åren och sedan halv avgift de följande fem åren. För byggnad på ofri grund betalas halv avgift. Statlig fastighetsskatt Den statliga fastighetsskatten finns kvar för vissa småhusenheter (även småhus på lantbruksenhet) med 1,0 % av taxeringsvärdet: -för obebyggd tomtmark; -småhus under uppförande med tillhörande tomtmark; Här gäller således inte den skattebefrielse som sägs om fastighetsavgift förrän fastigheten åsatts ett värdeår. Ägarlägenheter Fastighetskatt tas ut med 1 % av taxeringsvärdet för ägarlägenheter som utgör: -obebyggd tomtmark; -tomtmark med ägarlägenhet utan byggnadsvärde; -tomtmark med ägarlägenhet på ofri grund; -ägarlägenhet under uppförande med tillhörande tomtmark; När ägarlägenheten kan tas i bruk, värdeår och byggnadsvärde påförs, gäller samma regler som för småhus att fastighetsavgift ska erläggas. Eftersom införandet av begreppet ägarlägenhet skedde år 2009 och de första fem åren då var befriade från skatt är det för dessa allra tidigaste ägarlägenheterna nu aktuellt med halv fastighetsavgift. Vem svarar för betalning av skatten? Det är den som är lagfaren ägare eller anses vara ägare till fastigheten (avser även tomträtt och byggnad på ofri grund) vid ingången av nytt kalenderår som påförs skatten i taxeringsårets självdeklaration. Reglering av fastighetsavgift Vid överlåtelse av småhus eller ägarlägenhet hjälper fastighetsmäklaren till med att upprätta köpekontrakt där frågan om skatt avtalas. I en slutlig Avräkning mellan parterna regleras att säljaren betalar skatten fram till köparens övertag av fastigheten och köparen påförs skatten för tiden från och med tillträdesdagen. Momsreg.nr SE Klientmedel SHB

8 Flytt och städning Flytt och städning - hör självklart ihop När den första formella delen med köpekontrakt etc. är klar - återstår dock en hel del jobb. Din mäklare tar hand om pappersarbetet - så att du kan ägna dig åt packning, flytt och inte minst flyttstädning, som tyvärr kan bli föremål för tvister och ovänskap mellan säljare och köpare. Med god planering och denna information undviker du konflikter och hinner dessutom göra en bra städning. Visst känns det mycket bättre att lämna över nyckeln när man vet att fastigheten är riktigt ren och fräsch! Liten städguide Normalt avtalas i köpekontraktet att säljaren ansvarar för flyttstädningen. En flyttstädning är något helt annat än en vanlig veckostädning. För en normalbostad tar en riktig flyttstädning flera dagar och skall vara genomförd dagen före tillträdesdagen. Med flyttstädning menas att bostadens alla ytor skall vara rengjorda och fria från fläckar och smuts annat än det som beror på ålder och slitage. Anpassa städteknik och rengöringsmedel efter material så att du inte repar eller skadar ytor och inredning. Det skall vara så rent att om köparen tillkallar städfirma skall denna konstatera att ingen mer städning behövs. Om du väljer att anlita en städfirma istället för att själv städa så skriv ett avtal med villkor att betalning sker först då köparen, godkänt städningen. Detta är ingen exakt lista över de städåtgärder som krävs vid avflyttning. Se det som en rekommendation och anpassa den sedan efter din fastighets förutsättningar och eventuella avtal mellan köpare och säljare. Ta också i beaktande om särskilda avtal har gjorts mellan säljare och köpare gällande avflyttningsstädning. Samtliga rum Torka av alla målade ytor; väggar, fönsterbågar, snickerier, golv- och taklister. Dammtorka också ljusknappar och eluttag. Fönster skruvas isär och tvättas på samtliga sidor. Finns persienner skall även dessa rengöras. Elementen torkas av, glöm ej mellanrummen mellan vägg och element. Garderober våttorkas (med rengöringsmedel) inuti, utanpå och ovanpå. Även garderobstillbehör såsom stänger och hyllplan skall torkas. Ta bort klistermärken och dekaler från väggar och dörrar. Ett tips är att först värma dekaler med hårtorken för att lättare få dem att lossna! Även krokar och liknande tas bort. Gardinfästen och eventuellt också gardinstänger kan lämnas kvar. Gör upp detta med köparen. Kök Köket kräver grundlig rengöring förutom det som står nämnt under Samtliga rum skall även dessa ytor städas: Taket skall torkas av om det är målat med olje- eller lackfärg. Köksskåp och lådor våttorkas med anpassat rengöringsmedel på insidan, utsidan, ovansidan och dessutom på undersidan om det är ett väggskåp. Skärbrädor rengörs noggrant på alla sidor. Kakel och diskbänk torkas fria från matrester, fett och annan smuts. Spisen dras ut och torkas ren, även baksidan. Gör en grundlig rengöring av plattor, ugn, galler, plåtar och vred. Om ugnsglaset är dubbelt krävs rengöring mellan de båda Momsreg.nr SE Klientmedel SHB

9 glasen. Glöm inte att torka golv och väggar under, bakom och vid sidan av spisen! Kyl och frys frostas av, luftas och våttorkas noggrant. Torka också rent under och över kyl och frys. Lampkåpor tas ned och diskas. Köksfläktar och ventiler görs rent både in- och utvändigt. Släng inte handböcker tillhörande kyl, frys, spis, tvättmaskin o s v, lämna hellre kvar dem till köparen! Badrum Använd anpassat rengöringsmedel till alla badrummets ytor. Tvättställ och toalett rengörs noggrant. Torka alla ytor, inuti likväl som utanpå. Torka rent väggar, kakel och kranar. Rengör badkarets alla sidor, se till att avlagringar försvinner. Tag också bort badkarsfronten så att du kan torka bakom och dessutom nå ordentligt när du torkar golvet under! Gör rent golvbrunnen. Torka golvet noggrant. Glöm inte eventuella speglar! Kom ihåg! Badrumsskåp, handdukshängare, toalettpappershållare etc är byggnadstillbehör och skall lämnas kvar om inget annat avtalats i köpekontraktet! Tvätt Förutom det som står nämnt under Samtliga rum skall även dessa ytor städas: Torka tvättmaskin och torktumlare utvändigt, även baksidan! Avlägsna alla tvättmedelsrester och allt ludd från maskinernas luddfilter. Torka rent arbetsbänkar och gör rent golvbrunnar och ventiler. Tomt Tomt tillhörande bostaden skall också städas. Avlägsna allt skräp från tomten, byggavfall och annat skrot får ej finnas kvar. Om köparen skulle vara missnöjd Skulle köparen trots allt vara missnöjd med städningen finns olika utvägar. Lämpligt är att köparen genast reklamerar bristerna till säljaren så att denna kan åtgärda dessa, antingen på egen hand eller med hjälp av städfirma. Vägrar säljaren får köparen själv ta kontakt med en städfirma och ge dem uppdraget att utföra en flyttstädning. Köparen kan sedan kräva säljaren på ersättning motsvarande städfirmans kostnad. Mindre lämpligt är att köparen städar återstoden på egen hand. Dels för att det är svårt att beräkna ersättning för eget städarbete, dels för att det i efterhand ofta är omöjligt att bedöma om städningen faktisk var otillräcklig. I och med sin egen städning har köparen undanröjt alla bevis! Bäst för köparen är i detta fall att få någon opartisk att granska städningen och skriva ett enkelt protokoll över de brister som finns.

10 Information före fastighetsköpet Undersökningsplikt och felansvar vid fastighetsköp Som köpare har du en skyldighet att noggrant undersöka fastigheten - den så kallade undersökningsplikten. Fel och brister som du skulle ha kunnat upptäcka vid en omsorgsfullt gjord besiktning, får inte användas mot säljaren i efterhand. Konkret fel Har fastigheten lägre standard än köparen har rätt att kräva föreligger ett fel i fastigheten. Standarden kan framgå av en konkret klausul i avtalet. Konkret fel kan föreligga även då säljaren, muntligen eller på annat sätt utanför kontraktet, lämnat uppgifter om fastigheten som köparen tagit intryck av. Lämpligt är att sådana uppgifter dokumenteras i en klausul i köpekontraktet. Normal förslitning Att avgöra vad som är normal standard får betraktas som godtyckligt men en köpare måste räkna med att en byggnad utsätts för både normal förslitning och normala åldersförändringar. Först när byggnaden är i betydligt sämre skick än vad köparen haft anledning att räkna med - då föreligger ett fel i rättslig mening. Köparens undersökningsplikt Säljaren ansvarar inte för ett fel, om det är upptäckbart. Det innebär att köparen har undersökningsplikt. Om en normalt begåvad och på området normalt bevandrad lekman skulle ha kunnat upptäcka felet vid en tillräckligt noggrann undersökning är felet upptäckbart; då får köparen själv stå för det. Om denne tillräckligt kunnige lekman inte skulle ha kunnat upptäcka felet är det dolt; då ansvarar säljaren. Fel som är dolt Vad som sagts om undersökningsplikten gäller oavsett om köparen undersökt fastigheten eller ej. Säljaren ansvarar således om det finns ett fel och detta fel är dolt. Påföljder Köparen har rätt till prisavdrag, skadestånd eller till och med häva köpet om fastigheten väsentligt avviker från vad säljaren utfäst eller om säljaren varit försumlig. Reklamation, preskription Köparen ska reklamera inom skälig tid från det att han efter köpet märkt eller förväntas ha märkt felet. Säljarens felansvar preskriberas tio år efter tillträdet. Har säljaren upplysningsplikt? Om felet varit dolt vid köpet svarar säljaren för konsekvenserna. Om felet varit upptäckbart får köparen stå för det själv. Säljarens vetskap har i princip ingen självständig betydelse för felansvaret. Även om säljaren inte måste tala om vad han vet om fastigheten, kan det ändå rekommenderas att han lämnar upplysningar. Mäklaren ska verka för att säljaren lämnar upplysningar som kan lämnas i en separat frågelista eller skrivas in i köpekontraktet för bevisningens skull. Momsreg.nr SE Klientmedel SHB

11 Mäklarens ansvar Enligt lag ska fastighetsmäklaren verka som opartisk mellanman, ge parterna råd och upplysningar, verka för att säljaren lämnar köparen uppgifter av betydelse samt verka för att köparen före köpet undersöker fastigheten. Mäklaren ska kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten, vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den och ge köparen, utöver erbjudande om skriftlig boendekostnadskalkyl, en objektbeskrivning med nämnda uppgifter inklusive fastighetsbeteckning, taxeringsvärde och areal. I beskrivningen ska även finnas uppgifter om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Sägs inget annat, ska fastighetsmäklaren vara behjälplig vid upprättandet av köpehandlingar. När en speciell egenskap beskrivs kallas denna typ av friskrivning, egenskapsfriskrivning, till exempel angående fastighetens dräneringsbehov och gäller därför bara just den egenskap som berörs. En annan typ av friskrivning avser generell ansvarsbegränsning och är den klausul som säger att köparen avstår från att göra några som helst påföljder gällande för fel i fastigheten, innebär att säljaren i princip är fri från ansvar för alla dolda fel. En sådan klausul är heltäckande endast för det fall att säljaren inte känner till några dolda fel. Friskrivningsklausuler Friskrivning har till syfte att begränsa det ansvar säljaren har för fel som är dolda. En friskrivning bör vara mycket konkret.

12 SÅ HÄR MÄTER DU BOSTADEN I vardagsspråket används ibland uttryck som bostadsyta, lägenhetsyta, våningsyta etc. Vid bostadsaffärer är det extra viktigt att parterna använder sig av och har kunskap om gällandemätregler. Denna information beskriver mätreglerna i svensk standard SS 21054:2009. Dessa regler används i de flesta sammanhang när man ska redovisa arean på en bostad, t ex vid fastighetstaxering, bygglov, hyresavtal, köp och försäljning av bostäder. Mätreglerna i denna standard har i princip gällt sedan Tidigare gällde delvis andra mätregler. Den area som redovisas i kontrakt etc kan därför avvika från den man får vid uppmätning enligt nuvarande regler. 1 (3) Skillnad mellan yta och area En yta är något man kan ta på, t ex en bordsyta och en golvyta. Med area menar man den uppmätta storleken på en yta. När man mäter ett utrymme ska man i vissa fall bara mäta en del av golvytan. Då blir golvarean mindre än golvytan. Alltså bör man skilja på yta och area. Skillnad mellan småhus och lägenhet Ett småhus är ett bostadshus som innehåller högst två bostäder. En bostad i ett hus med minst tre bostäder kallar vi lägenhet Huvudregel I lägenheter mäter man bara de utrymmen som ligger inom lägenheten. I samband med småhus mäter man alla utrymmen som tillhör småhuset, dvs även garage, sophus, trädgårds-förråd och liknande. Man bör då dela upp arean på - utrymmen inom bostaden - utrymmen utanför bostaden. Först mäter man bostadens invändiga mått i varje våningsplan (källare, plan 1 o s v). Alla typer av våningsplan, utom våningar med snedtak, ska man mäta mellan ytterväggarnas insidor, strax ovanför golvsockeln. Följande typer av utrymmen ska inte räknas med i den totala arean - utrymmen som har en rumshöjd som är lägre än 1,90 meter - utrymmen som inte kan nås genom en dörröppning, trappa, permanent stege eller lucka med fällbar stege. Uppdelning av arean på boarea och biarea Alla utrymmen i en bostad kan inte utnyttjas lika bra. Därför ska man dela upp arean i boarea och biarea. Reglerna för uppdelningen är olika för våningsplan ovan mark, sluttningsvåning och källarvåning. Copyright Dettadokument är till idé, text & layoutskyddat enligt lagen om upphovsrätt -Svensk FastighetsData AB Våningsplan ovan mark I våningsplan där hela golvet ligger ovanför den omgivande marknivån räknas all area som boarea. Undantag är följande utrymmen i småhus vilka räknas som biarea: - garage - pannrum - soprum - utrymme som är inrättat så att möjligheten att använda det under vissa delar av året är begränsad, t ex helt inglasad veranda/uterum, balkong eller oinredd vind. Textinformation hämtad ur broschyren Så här mäter du din bostad utgiven av SIS Konsumentråd - efter tillstånd av Byggstandardiseringen BB1001 Styrelsens säte Göteborg Godkänd för F-skatt Bank: SHB V. Frölunda

13 2 (3) Sluttningsvåning i småhus I en sluttningsvåning ligger golvet delvis under den omgivande marknivån. Där fördelar man arean mellan boarea och biarea på det sätt som sägs i texten till höger: Boarea är den area som ligger inom 6,00 meter från en yttervägg mot det fria där den omgivande marken är i nivå med eller under golvnivån. Övriga delar av våningsplanet är biarea. Som biarea räknas dessutom alltid: - garage - pannrum - soprum - utrymme som är inrättat så att möjligheten att använda det under vissa delar av året är begränsad, t ex helt inglasad veranda/uterum eller balkong. Källarvåning I en källarvåning ligger hela golvet under den omgivande marknivån. Där räknas hela arean som biarea. Copyright Dettadokument är till idé, text & layoutskyddat enligt lagen om upphovsrätt -Svensk FastighetsData AB Mätregler Följande mätregler gäller för utrymmen som ska mätas enligt huvudregeln på sidan 1. Innerväggar Innerväggar som är 30 cm eller tunnare mäts i sin helhet. Är innerväggarna tjockare än 30 cm mäter man 15 cm in i väggen från varje angränsande rum. Resten räknas inte in i arean. Ex: Om man inne i bostaden har en innervägg som är 42 cm tjock räknar man med 15 cm från varje sida av väggen. De återstående 12 cm (42 minus 30) räknas inte in i arean. Omslutande väggar Ytterväggar mot det fria och väggar mot trapphus och grannar mäts inte alls. Schakt, skorstensstock, pelare mm Om det finns ett schakt, en skorstensstock, pelare eller liknande som är tjockare än 30 cm - inne i bostaden mäter man 15 cm in i det/den från varje angränsande rum - i anslutning till någon av de väggar som omger bostaden, t ex vägg mot trapphus eller granne, mäter man det/den inte alls. Jämför med exemplet gällande innerväggar ovan. Fönsterbänkar och värmeelement Fönsterbänkar och värmeelement påverkar inte mätningen, dvs räknas in i arean. Öppen spis och kakelugn En öppen spis eller kakelugn påverkar inte mätningen, dvs räknas in i arean. Trappa Trappa med trapphål mäts i varje plan som om där var ett golv. Räkna alltså inte bort trapputrymmet i något plan. Förråd med ingång inifrån bostaden Räknas som boarea i både lägenheter och småhus. Förråd med ingång utanför bostaden Förråd med ingång utanför bostaden räknas som biarea. Köks- och badrumsinredning och garderober Köksinredning, garderober, badkar, tvättmaskin etc påverkar inte mätningen, dvs räknas in i arean. Snedtak Om hela våningsplanet har en takhöjd på minst 1,90 meter ska hela planet mätas. För att ett våningsplan med snedtak ska mätas, måste rumshöjden vara minst 1,90 meter på en bredd av minst 60 cm. Man mäter då hela den golvyta där rumshöjden är minst 1,90 meter. Om golvet går längre ut mäter man ytterligare 60 cm ut under snedtaket eller fram till ytterväggen, om den ligger närmare. BB1001

14 UPPMÄTNING BO-/BIAREA ENLIGT SS 21054: (3) Mätobjekt: Ägare: Närvarande: Mätmetod: tumstock måttband avståndsmätare laseravståndsmätare MÅTTSKISS (ej skalenlig) MÄTRESULTAT Copyright Dettadokument är till idé, text & layoutskyddat enligt lagen om upphovsrätt -Svensk FastighetsData AB Våningsplan ovan mark Våningsplan helt eller delvis Utrymmen utanför bostaden under mark BOAREA BIAREA BOAREA BIAREA BOAREA BIAREA Våningsplan Sluttningsmed snedtak våning Våningsplan 3 Källarvåning Våningsplan 2 DELSUMMA + + Våningsplan DELSUMMA TOTAL BOAREA & BIAREA, m² = = Ort och dag BB1001