Rapport Avseende andra kvartalet och första halvåret 2014

Transkript

1 Rapport Avseende andra kvartalet och första halvåret 2014 Byggmästare Anders J Ahlström Fastighets AB (publ) Bild. Idéskiss gällande utvecklingen av en byggnad på Albyberget som idag inrymmer en livsmedelsbutik Sid 1 (11)

2 Rapport avseende andra kvartalet samt första halvåret 2014 för Byggmästare Anders J Ahlström Fastighets AB (publ) Denna rapport är oreviderad men framtagen under diskussion med revisor. Rapporten avser andra kvartalet samt första halvåret 2014 för såväl koncernen som moderbolaget Byggmästare Anders J Ahlström Fastighets AB (publ). Koncernen, som bildades 21 november 2013, består av moderbolaget Byggmästare Anders J Ahlström Fastighets AB (publ) bildat 1 september 2012 och dess helägda dotterbolag Mitt Alby AB, som äger och förvaltar bostadsfastigheter på Albyberget i Botkyrka kommun i Stockholms län. Byggmästare Anders J Ahlström Fastighets AB (publ) ägs i sin helhet av Byggmästare Anders J Ahlström Holding AB. VD-kommentar Kommunikation Dialog med de boende Under förvärvsprocessens alla möten med de boende skapades många kontakter för en fortsatt dialog och vi upplever att ett förtroende byggdes upp för oss som ny hyresvärd. Flera boende uttryckte att de känt sig förbigångna och inte fick komma till tals under försäljningsprocessen och att det äntligen var någon som lyssnade på dem. Dessa kontakter och det förtroendet har vi lagt som grund för hur vi idag agerar i förvaltningen. Vi för löpande en aktiv dialog både direkt med de boende och med den lokala Hyresgästföreningen. Detta sker såväl genom personliga möten på vårt kundcenter som genom telefon och via brev, epost och enkäter. Vi strävar efter att involvera boende i beslut kring frågor som berör dem till exempel hur utemiljön utformas och vilka förbättringsåtgärder de vill att vi ska prioritera. Språkkunskaper Tillsammans kan de anställda på Mitt Alby förstå och uttrycka sig på 15 olika språk. Det har varit en viktig fråga vid rekryteringarna att få in goda språkkunskaper i företaget för att enkelt kunna kommunicera med de många hyresgäster som nyligen flyttat till Sverige som ännu inte riktigt känner sig bekväma med att tala svenska. Tillsammans talar vi förutom svenska och engelska även flytande ryska, italienska, arabiska, persiska, hindi, urdu, pashto och dari samt kan göra oss någorlunda förstådda på spanska, serbokroatiska, turkiska, franska, arameiska och syrianska. Återkommande kundenkät Ett viktigt redskap för att fortlöpande förstå de boendes åsikter om sin bostad och sitt område är att mäta kundnöjdheten. Mitt Alby gjorde därför inför driftövertagandet i april en så kallad nollmätning för att se ingångsvärdet för kundnöjdheten. I september kommer en ny mätning att göras och detta blir den första mätningen som de facto kommer att utvärdera vår prestation. Därefter kommer nya mätningar att göras en gång om året. Mätningarna syftar till att utvärdera hur väl vi presterar som hyresvärd och för att få insikter om de boendes syn på vad som är bra och vad som bör förbättras. Borådet I samband med belysningsprojektet som beskrivs under avsnittet Utveckling av serviceleveransen nedan har ett Boråd skapats. Detta utgörs av boende på berget som vill engagera sig lite mer i utvecklingen sitt bostadsområde. De kommer att återkommande bjudas in för att träffa ledningen för Mitt Alby och föra en dialog med bolaget kring förvaltningsfrågor, medverka i prioriteringar mellan olika alternativa satsningar och även hjälpa till att granska hur väl vi utför vårt arbete. Som en första uppgift medverkar borådet i att vara med och besluta om hur belysningslösningen skall utformas och val av ljusinstallationer. Det har börjat i liten form med endast ett fåtal deltagare, men ambitionen är att detta över tid skall växa och få en bred representation av boende med olika bakgrund och olika ålder. Sid 2 (11)

3 Förvaltning Organisation och infrastruktur Rekryteringen av alla medarbetare som krävdes för att kunna ta över förvaltningsverksamheten slutfördes under januari och februari. Efter det praktiska övertagandet av fastigheterna från Botkyrkabyggen den första april har ett intensivt arbete med etableringen av koncernföretaget Mitt Alby bedrivits. Förutom Vd fanns elva nyanställda medarbetare på plats vid driftövertagandet. Under kvartal två har personalstyrkan utökats med ytterligare en 40%-tjänst inom lokalvård då två heltidstjänster visat sig vara i underkant för att klara av att hålla den höga servicenivå som vi vill åstadkomma. Personalen utgörs vid halvårsskiftet förutom Vd av sammanlagt 12 personer. En Miljövärd från Botkyrkabyggen valde under förvärvsprocessens slutskede att gå över och börja arbeta hos Mitt Alby. Han har arbetat i området i sjutton år och känner både byggnader och hyresgäster mycket väl. Detta är en stor tillgång för kontinuiteten i serviceleveransen till de boende. Tre av medarbetarna bor i våra lägenheter på Albyberget och fem andra medarbetare bor på gång-/cykelavstånd. Detta innebär att vi lyckats väl med att få den lokala förankring vi eftersträvat. Under sommaren förstärktes verksamheten med sommararbetande ungdomar. Detta år tog vi emot sex sommararbetare. Fyra av dessa arbetade huvudsakligen i utomhusmiljön där de målade, plockade skräp, rensade ogräs och stöttade miljövärdarna i sitt dagliga arbete. En sommararbetare vikarierade som administratör i vår felanmälansmottagning och i vårt kundcenter och en arbetade med underhållsplanering tillsammans med vår Fastighetsförvaltare. Fyra av sommararbetarna bor i våra lägenheter på Albyberget och två av dem bor på andra håll i Alby. Efter driftövertagandet i april bedrevs verksamheten inledningsvis i ett tillfälligt kontor i en kvarterslokal i området, och det långsiktiga områdeskontoret och kundcentret invigdes i slutet av april. Detta iordningställdes i två sammanslagna före detta lägenheter i en av våra byggnader på Albyberget. Alla vitala IT-system upphandlades och implementerades i enlighet med uppsatta tidplaner. De leverantörsavtal som krävs för att få förvaltningen av fastigheterna att fungera är ingångna och leveranserna går framåt enligt plan. I förvaltningen har vi påbörjat en genomgång av leverantörsavtalen och omförhandlar dessa i prioritetsordning med syfte att sänka kostnader och bättre anpassa leveransen efter våra förutsättningar. Fastigheterna Vid förvärvstidpunkten var byggnaderna fördelade på tio fastigheter. Den 31 januari blev en fastighetsreglering klar som innebar att alla byggnader fördes in i en och samma fastighet. Sedan dess ingår alla byggnader i fastigheten Albyberget 5. Fusionen som innebar att det förvärvade bolaget Albyhjärtat, som tidigare ägde fastigheterna, fusionerades in i Mitt Alby slutfördes den sista april och från och med den tidpunkten ägs fastigheterna direkt av Mitt Alby. Samtliga bostäder är uthyrda. Vakansgraden för lokaler är låg. Inga större förvaltningshändelser kan rapporteras under perioden. Utveckling av serviceleveransen Mitt Albys avsikt är att långsiktigt utveckla bostadsområdet och det lokala samhället på Albyberget. En viktig fråga på kort sikt, som framkommit genom Mitt Albys omfattande dialog med de boende, är att förbättra städningen samt de boendes upplevelse av trygghet i området. Som ett första steg för att förbättra städningen har vi valt att anställa egen städpersonal för att få bättre kontroll på kvaliteten i utförandet. Detta har slagit väl ut och både vi själva och hyresgästerna uppfattar området som renare och finare såväl i trapphusen som i soprummen och utomhus. Vi möts ofta av spontant beröm från hyresgäster om att det märks stor skillnad och att de är glada över att Mitt Alby tagit över och att det nu är rent och fint i området. Vi har fått flera brev från hyresgäster som bott på Albyberget länge, vissa ända sedan husen uppfördes , och de beskriver hur glada de är över att vi håller det så rent och att det inte någonsin varit så fint som det är nu. En viktig insats för att öka de boendes upplevelse av trygghet i området är förutom nolltolerans för klotter att vi satsar hårt på att reparera skador, måla staket, tvätta rent etc. utomhus för att synliggöra att det är ordning och reda och att vi bryr oss om. Vi genomför även tillsammans med Botkyrka kommun ett belysningsprojekt som skall förändra den sträcka som av många boende utpekas som den mest otrygga gångvägen. Det gäller en av de viktigaste färdvägarna för många på norra sidan av Albyberget som nyttjas när de boende ska ta sig från hemmen till tunnelbanestationen. Gångvägen sträcker sig genom skogspartiet i mitten av bostadsområdet och det är idag gles belysning, snårigt och liten insyn från omgivnde hus. Sid 3 (11)

4 Målet är att gångvägen inte bara skall upplevas som mindre otrygg utan omvandlas till att anses som den mest trygga gångvägen och en plats man gärna visar upp för besökare. En annan konkret insats för att öka tryggheten är att vi flerdubblat vårt bidrag till nattvandringen i området och även finansierar träningsaktiviteter i skolans gymnastikhall på helgkvällar för att erbjuda ungdomar fler alternativ till sysselsättning nära hemmen. Framtiden Möjligheterna till att utveckla och förädla det befintliga området genom att bland annat etablera fler öppna verksamheter i området kommer att utredas. Ett projekt är startat för att utveckla byggnaden som idag inrymmer en livsmedelsbutik och se hur fler verksamheter kan inrymmas och serviceutbudet öka. Även avseende möjligheterna att etablera fler boendeformer och att förtäta bebyggelsen i området så har ett analysarbete påbörjats. Kommunen har till exempel inbjudit till en markanvisningstävling gällande exploatering av Tingstorget, dvs. den kommunala marken vid tunnelbanans övre uppgång, närmast vårt bostadsområde. Kommunen vill åstadkomma minst 200 lägenheter där och moderbolagets ägare Byggmästare Anders J Ahlström Holding AB avser att delta med ett tävlingsbidrag för att erhålla markanvisningen och en byggrätt på denna. Socialt engagemang Många sociala initiativ har tagits. Här är några av de viktigare från den gångna perioden: - Den 29 april visades den bioaktuella filmen Tommy i matsalen på Grindtorpsskolan. Kvällen började med att Ahmed Nuru, som är uppvuxen på Albyberget, visade sin kortfilm "Alby mitt hem". Därefter fick publiken möjlighet att träffa regissören och producenten till filmen Tommy och samtala kring både skapandet av filmen Tommy specifikt och om att arbeta i filmbranschen i allmänhet. Sedan tittade alla gemensamt på filmen Tommy. Deltagarna uppskattade eventet och uppmanade Mitt Alby att göra fler liknande event i framtiden. - Ett samarbete med det lokala företaget Boodla har inletts under namnet Min trädgård. Inom detta samarbete erbjuds de boende möjligheten att lära sig mer om växter och plantering samt att de får vara med och anlägga små trädgårdsplanteringar och odlingar på gårdarna i området. Fyra odlingslotter har hittills skapades på Albyberget och på dessa har boende fått möjlighet att odla grönsaker och bär för eget bruk. Om intresset finns så kommer samarbetet att fortsätta och utökas. - Mitt Alby har möjliggjort för Scenskolan Fejm att fortsätta att årligen dela ut stipendiet Seedys minnespris till två Albyungdomar som agerar som förebilder. En av stipendiaterna väljs ut av de andra eleverna på Scenskolan Fejm och den andre stipendiaten väljs ut av lärarna på Scenskolan Fejm. Utöver dessa aktiviteter arbetar vi parallellt med många andra initiativ, som kommer att genomföras under hösten. Finansiering Ekonomi Rörelsen har under perioden belastats med engångskostnader i samband med uppstartsarbetet vilket delvis har påverkat resultatet negativt. Flera större uppstartskostnader kan aktiveras, som exempelvis iordningställandet av ett områdeskontor samt inköp och implementering av alla för verksamheten nödvändiga IT-system, men många uppstartskostnader kostnadsförs löpande och belastar resultatet. Exempel på resultatpåverkande uppstartskostnader är att finansieringskostnaderna var förhöjda fram tills det att fusionen mellan Mitt Alby och Albyhjärtat genomfördes och lagfarten för fastigheterna fördes över på Mitt Alby. En annan inledningsvis förhöjd kostnad härrör från att Mitt Alby köpte totalförvaltning från Botkyrkabyggen fram till och med den 1 april, men har samtidigt uppburit kostnader för en egen VD hela perioden och övrig personal i slutet av perioden inför övertagandet. Ytterligare andra uppstartskostnader som påverkar resultatet negativt under andra kvartalet är exempelvis uppbyggnaden av ett lager med reservdelar och förbrukningsmaterial, inköp av handverktyg etc. De förhöjda uppstartskostnaderna är dock avtagande och på en nivå som gör att driftnettot ligger kvar enligt plan. Sid 4 (11)

5 Låga marknadsräntor gör att räntekostnaden hålls på en lägre nivå än vi tidigare kalkylerat med, vilket får en direkt positiv påverkan på resultatet. Detta till trots blev periodens resultat MSEK -3,0 vilket till stor del kan härledas till att värdet på banklånets räntederivat under perioden sjunkit med MSEK 8,7 till följd av sänkta marknadsräntor. Denna värdeminskning går rakt in i resultatet. Bortser man från denna förändring i räntederivatets värde så ligger resultatet från verksamheten enligt plan. Under perioden har vi omdefinierat vad som är att betrakta som en fastighetskostnad och vad som är en central administrativ kostnad. Utfallet på dessa poster i kvartal två är därför inte jämförbart med utfallet för kvartal ett då de utgörs av olika uppsättningar kostnadskonton. Skälet till att göra denna omdefiniering är huvudsakligen att åstadkomma siffror som blir mer jämförbara med andra fastighetsbolags definitioner av dessa kostnader. Vi ligger i kvartal två enligt plan och kostnadsmässigt totalt sett på en lägre nivå än i kvartal ett. De centrala administrativa kostnaderna i kvartal blir positiva till följd av ovanstående, nämligen att stora kostnader i har flyttats till fastighetskostnader i kvartal två. Omflyttningen av kostnader medför även att fastighetskostnaderna ser ut att ha stigit trots att mediakostnaderna är betydligt lägre i kvartal två än i kvartal ett. Den negativa posten Resultat från övriga värdepapper och fordringar utgörs som tidigare nämnts av värdeminskningen på räntederivatet. Skälet till att kassaflödet från förändringar i rörelsekapital är så pass mycket lägre i kvartal ett än i kvartal två är att vi varit snabba på att betala våra egna kortfristiga leverantörsskulder samtidigt som vi haft sena inbetalningar av hyra. Vi har haft en del problem i uppstarten med att få det nyanskaffade IT-stödet för hyresavisering på papper och med autogiro att fungera vilket gjort att vi inledningsvis varit tvungna att släppa på trycket gällande inkassokrav på sena betalare. Nu fungerar dock programmen som de skall på den punkten och vi har kunnat strama åt tyglarna väsentligt gällande betalning i tid. Jag ser därför inget skäl till oro på denna punkt utan är komfortabel med att vi snart har förbättrat vårt kassaflöde. De utgifter som anses vara inkomstbringande under en längre tid har aktiverats och skrivs av i en takt som bedöms passande. Efterfrågan på bostäder är fortsatt mycket stor. Ingen avvikande trend bedöms föreligga varför framtida intäkter bedöms som säkra. Kostnaderna bedöms minska något i takt med att verksamheten fullt ut etableras under året. Finansiering sker främst i form av eget kapital, räntebärande lån samt marknadsnoterade obligationer. Ingen avvikande trend vad gäller finansieringen föreligger. Transaktioner med närstående Några transaktioner med närstående bolag med väsentliga belopp har ej genomförts. Tid för publicering av nästa rapport Nästa finansiella rapport som publiceras är Q3-rapporten för Byggmästare Anders J Ahlström Fastighets AB (publ). Publicering av rapporten på Byggmästare Anders J Ahlström Fastighets AB (publ)s hemsida är planerad till den 28 november Sid 5 (11)

6 Finansiell information Redovisningsprinciper Byggmästare Anders J Ahlström Fastighets AB (publ) tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS) som antagits av EU. Denna rapport har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och IAS 34 Delårsrapportering. Vid periodens slut har koncernen endast ett segment varför särskild upplysning ej lämnas. Kassaflöde och likvida medel Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten motsvarade under perioden MSEK 11,3 (ej tillämpligt (E/T)). Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick under perioden till MSEK -6,2 (E/T). Kassaflödet från finansieringsverksamheten var under perioden MSEK -6,1 (E/T). Vid periodens utgång uppgick nettoskulden till MSEK 621,2 (E/T). Vid periodens utgång utgjorde likvida medel MSEK 26,5 (E/T). Uppskjuten skattefordran Uppskjuten skattefordran hänförlig till underskottsavdrag redovisas som tillgång i den utsträckning det är sannolikt att underskottsavdragen kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning. Vid periodens utgång motsvarade koncernens ansamlade underskottsavdrag cirka MSEK 0,4. I balansräkningen redovisas det för närvarande bedömda värdet av dessa underskott till MSEK 0,1 (E/T). Investeringar och finansiering Investeringar i materiella anläggningstillgångar under perioden utgjorde netto MSEK 6,2 (E/T). Soliditeten uppgick till 13,0 procent (E/T) vid periodens utgång. Under perioden har koncernens skulder minskat med MSEK 6,1 och motsvarade MSEK 647,6 (E/T) vid periodens utgång. Personal Antalet anställda uppgick till vid periodens utgång till 13 (E/T). Medelantalet anställda under perioden var 8 personer (E/T). Moderbolaget Verksamheten i moderbolaget omfattar koncernledning, ekonomi och IR/PR. Moderbolagets nettoomsättning, vilken i sin helhet är koncernintern, uppgick för perioden till MSEK 0 (E/T). Resultatet efter finansiella poster var MSEK -10,6 (E/T). Nettoinvesteringar i materiella anläggningstillgångar motsvarade MSEK 1,0 (E/T). Vid periodens utgång utgjorde likvida medel MSEK 2,1 (E/T). Antalet anställda i moderbolaget uppgick vid periodens utgång till 1 (E/T). Sid 6 (11)

7 KONCERNENS RESULTATRÄKNING (alla belopp i ksek) Rörelsens intäkter m.m. Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftsnetto Centrala administrationskostnader Förvaltningsresultat Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter Resultat från finansiella poster Resultat från övriga värdepapper och fordringar Finansiella intäkter Finansiella kostnader Resultat efter finansiella poster Skatt på periodens resultat PERIODENS RESULTAT Sid 7 (11)

8 KONCERNENS BALANSRÄKNING (alla belopp i ksek) TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Hyresfordringar m.m Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Långfristiga skulder Obligationslån Skulder till kreditinstitut Uppskjutna skatteskulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder m.m Skatteskulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER FÖRÄNDRING I KONCERNENS EGET KAPITAL (alla belopp i ksek) Ingående eget kapital Nyemission Aktieägartillskott Periodens resultat Utgående eget kapital Sid 8 (11)

9 KONCERNENS KASSAFLÖDE (alla belopp i ksek) Den löpande verksamheten Resultat efter finansnetto Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING (alla belopp i ksek) Rörelsens intäkter m.m. Nettoomsättning Fastighetskostnader Driftsnetto Centrala administrationskostnader Resultat före avskrivningar Förvaltningsresultat Resultat från finansiella poster Finansiella intäkter Finansiella kostnader Resultat efter finansiella poster Skatt på periodens resultat PERIODENS RESULTAT Sid 9 (11)

10 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING (alla belopp i ksek) TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Hyresfordringar m.m Fordran koncernföretag Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Långfristiga skulder Obligationslån Kortfristiga skulder Leverantörsskulder m.m SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER FÖRÄNDRING I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL (alla belopp i ksek) Ingående eget kapital Nyemission Aktieägartillskott Erhållna koncernbidrag Årets resultat Utgående eget kapital Sid 10 (11)

11 MODERBOLAGETS KASSAFLÖDE (alla belopp i ksek) Den löpande verksamheten Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut Stockholm den 29 augusti 2014 Mattias Tegefjord Verkställande direktör Sid 11 (11)