ÄLVSTRANDEN UTVECKLING ÅRSREDOVISNING 2013

Transkript

1 ÄLVSTRANDEN UTVECKLING ÅRSREDOVISNING 2013

2 VD-ORD var året då allt ifrågasättande blåste bort. Efter en lång osäker period med politisk oenighet om Älvstranden Utvecklings framtid var det oerhört positivt att få ett tydligt ägardirektiv i ryggen. Det skapade arbetsro, gav oss ny energi och gjorde att vi kunde expandera har därför varit ett intensivt och roligt år. Och viktigt. Vi tog oss an stadens Älvstadsvision och har med facit i hand åstadkommit mycket. * Lindholmen har fått ytterligare liv och service i form av Radisson Blu Riverside Hotel där restaurangen t o m fick ett prestigefullt europeiskt designpris. Området fylls nu också på med bostäder, Lindholmens Tekniska Gymnasium och en uppmärksammad internationell arkitekttävling ska ge ett förslag på Nordens högsta byggnad vid Karlavagnsgatan. Lindholmen Science Park är redan nu en framgångssaga. Sammantaget har vi skapat stora förutsättningar för en stadsdel som lever dygnet runt. * Vi deltog också i planeringsarbetet för firandet av stadens 400-årsjubileum och var med i bildandet av ett Stadslag som möter näringslivets behov av strategisk och funktionell lokalisering. * Göteborgs behov av nya bostäder mötte vi i form av att lotsa byggrätter (Lindholmen och Stora Torp) genom tillståndsprocessen. Vi tog steget över älven rent konkret genom Trafikkontorets påbörjade byggnation av spårvagnsförbindelse och terminal vid Skeppsbron. Planeringen för utvecklingen av området vid Järntorget drog dessutom igång på allvar. * En nyhet för året är att all markanvisning nu sker genom fastighetskontoret. Detta är för att skapa en tydlighet gentemot marknaden. Försäljningsvillkor och beslut tas dock fortsatt i vår styrelse. * Öppenhet och samverkan är en viktig del av ägardirektivet. Mot staden och mot allmänheten har därför varit året då vi med fokus på samarbete i staden förstärkte vår organisation med sex nya medarbetare. Glädjande nog också året då kvinnorna blev fler än vi män i bolaget. * Öppenhet visar vi också med Älvrummet, som ju är vår arena för medborgare och bransch att informera sig och debattera det här med stadsutveckling. Inte minst den stora och fantastiska 3D-modellen över Älvstaden skapar förståelse som sammanhang och möjligheter. Att Älvrummet allt oftare används av trafikkontoret och stadsbyggnadskontoret är glädjande. Vi tror mycket på kommunikation. Det har underskattats tidigare och vi har gått i bräschen för att sprida vad som planeras, diskuteras och görs. Men nu är mitt uppdrag som tillförordnad VD över. Den 1 november 2013 kom Lena Andersson in som ny ordinarie VD och det känns oerhört stimulerande med en engagerad kraft utifrån. Jag ansvarade för att vi började tänka utanför boxen, helt i enlighet med nytt ägardirektiv. Nu är det Lenas uppgift att leda vår fortsatta resa. Jag är övertygad om att hon kommer att göra det på ett utmärkt sätt. * Saluhallen i Kvillebäcken blev klar och invigd. En nominering till Kasper Salin-priset visade att vår satsning på en arkitekttävling varit rätt och vi bevisade att vi menar allvar med vårt sociala hållbarhetsengagemang. En vacker saluhall var inget krav och det rent affärsmässiga kan ifrågasättas men byggnaden har blivit den smältdegel och mötesplats vi avsåg. Den är ett lysande exempel på vad staden kan använda ett bolag som vårt till. Kvalitativt och med ett långsiktigt perspektiv. Nedskrivning av Saluhallen har gjorts med 13,0 Mkr. Olle Lindqvist ÅRSREDOVISNING

3 VI ÄR ETT VIKTIGT VERKTYG FÖR STADEN. Mot slutet av 2013 fick Älvstranden Utveckling sin nya ordinarie VD. Lena Andersson, arkitekt och projektchef på HSB Göteborg, utsågs till posten. Varför sökte du tjänsten? Därför att jag brinner för Göteborg, för stadsutveckling och för sociala frågor. Och därför att jag vet att Älvstranden Utveckling är det verktyg som staden behöver för att nå sina mål och visioner. Du har tidigare i din karriär jobbat mycket med dialog och samrådsprocesser. Är det något du prioriterar även som VD för Älvstranden Utveckling? Definitivt. Det krävs en mångfald av aktörer för att vi ska lyckas och en metod med utvecklade arbetssätt. Medborgare, politiker, förvaltning och näringsliv måste engageras, dra åt samma håll och ha ett långsiktigt perspektiv. Men vi klarar det inte själva! Jag är övertygad om att Göteborg kan utvecklas med en oerhörd kraft om man samverkar. tål varje genomlysning och klarar alla tydligt mätbara mål. Ägardirektivet är utgångspunkten. Älvstranden ska vara ett effektivt och organiserat kommunalt bolag som kommer framåt. Vi har visserligen alltid varit bra på att få saker gjorda nu ska vi få det gjort på rätt sätt! Vad är den största utmaningen med era framtida uppgifter? Att skapa mångfald. Se till av Älvstaden blir öppen och blandad. Jag brinner för det. Vi ska inte skapa gräddhyllor för en enda sort utan en stad för alla. Men det är en jätteutmaning. Se bara på Frihamnen som ska rymma upp till människor. Det är ju en lika stor befolkning som finns i flera städer! Då gäller det att tänka nytt med nya processer för att hela registret och alla sociala lager finns med. Ambitionen är Hållbar Stadsutveckling. Vår passion är att utveckla Älvstaden till en hållbar innerstadsmiljö. Vårt arbete ska bidra till att lösa de utmaningar och förverkliga de möjligheter Göteborg står inför relaterade till stadsutvecklingen. För att lyckas förverkliga vision Älvstaden krävs helhetssyn och att samtliga projekt och aktiviteter utgår från hållbarhetsperspektiven; kunskapen och kompetensen måste öka, samverkansmodeller förfinas och teknik, tjänster och beteenden utvecklas och anpassas till ett hållbart samhälle. Strategi I vår roll som genomförare av visionen har vi identifierat fem prioriterade hållbarhetsområden som har stor betydelse för att nå visionen och där vi som bolag har stor påverkansförmåga. Områdena är identifierade genom omvärlds- och intressentanalyser och syftar till att prioritera utvecklingssatsningar i stadsutvecklingsprocessen samt forskningssamarbeten och projekt för innovation, test och demonstration. Miljöanpassade transporter och mobilitet Hållbar energianvändning Klimatanpassning grönytor och dagvattenhantering Mångfald fokus skolungdomar Levande bottenvåningar En omfattande barnkonsekvensanalys tas fram som underlag till Frihamnens planprogram. Processen har involverat tjänstemän från flera olika förvaltningar och stadsdelar för att få bästa möjliga kunskapsinsamling samt för att sprida arbetet inom staden. Barnkonsekvensanalysen gäller en framtida planering i Frihamnen och ett antal mål har tagits fram för hur vi kan bygga stadsdelar som är funktionella och spännande för barn och ungdomar. Barnperspektivet kommer att följa planprocessen från program vidare till detaljplanering och genomförande. Även tillfälliga aktiviteter och fastighetsutveckling i Frihamnen ska präglas av ett barnperspektiv. Taktik Vårt förbättringsarbete inom hållbarhet kännetecknas av stort engagemang, mod och handlingskraft. Inom de fem prioriterade hållbarhetsområdena ska vi förbättra både våra arbetssätt och höja kvaliteten i det vi levererar. Detta gör vi genom att samverka med andra i en samverkansmodell för hållbar stadsutveckling. Vi initierar och deltar i en rad samverkansprojekt med parter från staden, privata näringslivet och akademin för att främja innovation och utveckling. Omvärldsbevakning, målstyrning och erfarenhetsåterföring är delar som vi jobbar med löpande hela tiden. Leverans Under 2013 beviljades Göteborgs Stad medel från Vinnova för att konstruera en Innovationsplattform för staden. Vi engagerade oss stort i arbetet med ansökan och är väldigt glada för att Göteborg nu fått möjligheten att arbeta fram en plattform för att tillvarata idéer, skapa mötesplatser och krockar mellan kompetenser och människor i syfte att innovativa lösningar ska växa fram som gynnar den hållbara utvecklingen av Göteborg. Älvstranden kan nu erbjuda våra hyresgäster Gröna avtal. Framtagandet av avtalen är ett led i vårt ökade fokus på att samarbeta med våra hyresgäster kring miljöförbättringar i fastighetsbeståndet, t ex för att minska energianvändning och öka hållbart resande. Avtalen ska fungera som ett verktyg för ett strukturerat och trovärdigt samarbete med miljömedvetna hyresgäster. Erica Bengtsson Med Älvstranden Utveckling i spetsen? Vi är en förlängning av stadens exploateringsprocess. Det är vi som säkerställer att staden faktiskt får det man beslutat om. Vi ska ha en fot i staden och en fot i näringslivet. Vi fungerar som en länk. Under din relativt korta tid som VD har mycket krut lagts på organisationen. Det stämmer och i hög grad handlar det om att stärka verksamhetsstyrningen. Få en ny struktur. Här har alltid funnits en hög kompetens när det gäller att bygga och stadsutveckla. Men organisationen har haft svagheter när det gäller att uppfylla all de krav som numera ställs på kommunala bolag. Vi måste bli ett helt företag, få in ny kompetens som gör att vi Och 2014? Organisationsjobbet är viktigt just nu. Och att få alla delaktiga internt. Jag vill verkligen ta till vara all kunskap och allt engagemang som finns i företaget. När det gäller omvärlden är det lika viktigt att förankra vad som ska göras och vad Älvstaden faktiskt är. Den nya markanvisningsprocessen behöver också kommuniceras och samarbetet med förvaltningarna ska fördjupas så att vi hittar bra metoder för skärpt effektivitet i genomförandet. Tempot är högt. Men än en gång: Vi lever inget eget liv. Älvstranden Utveckling är en del av staden och ska också användas av staden! Lena Andersson 4 ÅRSREDOVISNING 2013 ÅRSREDOVISNING

4 ARBETET MED SOCIAL HÅLLBARHET ÄR EN STÄNDIGT PÅGÅENDE PROCESS. STADSUTVECKLING HANDLAR OM SAMARBETE OCH HELHETSSYN. Hållbarhetstänkande har tre dimensioner. Ekologiskt, ekonomiskt och socialt. Adelina Lundell är anställd av Älvstranden Utveckling för att se till att det sistnämnda genomsyrar bolagets arbete med att utveckla Älvstaden. Åsa Swan började på Älvstranden Utveckling AB i december 2013, i rollen som stadsutvecklare. Här är hennes syn på sitt och Älvstranden Utvecklings uppdrag och beskrivningen av vad det innebär att vara förstepilot. Vad är egentligen social hållbarhet? Social hållbarhet handlar om att skapa ett långsiktigt stabilt och dynamiskt samhälle där grundläggande mänskliga behov uppfylls. Det handlar om vår vardagsmiljö och i vilken grad vi känner oss välkomna, delaktiga och trygga i det offentliga rummet. Rättvisa är en förutsättning för social hållbarhet. Alla som bor, vistas och arbetar ska ha tillgång till staden på samma villkor och ha möjlighet att påverka de beslut som berör det egna livet och stadens utveckling. Segregation måste vara ett stort problem? Ja, sociala, ekonomiska och fysiska barriärer bidrar till segregationsproblem i Göteborg och andra städer. Vi måste skapa gränsöverskridande sociala och kulturella möten och samband med fungerande fysiska kopplingar för att kunna åstadkomma en mer sammanhållen stad. Kan du ge exempel på hur ni jobbar med det sociala hållbarhetsperspektivet inom Älvstranden Utveckling? Vårt och stadens arbete med sociala hållbarhetsfrågor kopplade till stadsutveckling och planering är fortfarande i startgroparna. Mycket ny kunskap och erfarenheter behövs. I vårt ägardirektiv lyfts bolagets ansvar. Vi är ju en av parterna i förverkligandet av Vision Älvstaden som mer eller mindre bygger på social hållbarhet. Barnperspektivet är en viktig del och just nu arbetar vi med en pilot för barnkonsekvensanalys i Frihamnen. För Frihamnen håller vi även på med en social konsekvensanalys och dialog pågår genom en referensgrupp bestående av ett antal nätverk och organisationer som bidrar med olika medborgarperspektiv. Är det inte svårt att kombinera byggbranschens krav på effektivitet och ekonomi med social hållbarhet? Förhoppningsvis blir det tvärtom om vi utvecklar ett strukturerat sätt arbeta med sociala frågor och ökar delaktigheten från boende och verksamma i staden redan i tidigt planeringsskede. Då kan arbetet göras mer effektivt och på sikt även motverka kostnader som annars kan uppstå då vi inte arbetar med social hållbarhet. Men i ett tidigt skede, innan arbetssätt och mål är uppsatta, krävs det både ekonomiska och personella resurser. Arbetet med social hållbarhet handlar ju om en ständigt pågående process utan tydlig början eller tydligt slut. Det är viktigt ha det i åtanke. Har du några bra exempel på hur ni jobbat under året? Vi har börjat tänka i nya banor kopplat till sociala frågor och börjat få in dessa aspekter mer och mer i vårt dagliga arbete. I dagsläget är det störst fokus på programarbetet för Frihamnen och detaljplanearbetet för Järnvågsgatan. Än är det svårt att se vad det kommer att generera eftersom det är processer som syns först på längre tid. Från fastighetsavdelningens sida har de sociala aspekterna blivit synligare i planeringen av specifika fastigheter kommer arbetet med platsskapande aktiviteter i Frihamnen att bättre kunna synliggöra vårt arbete för social hållbarhet. Älvstranden Utveckling har ett team för hållbar utveckling i stort. Hur ser det ut och hur jobbar ni? Vi består i dagsläget av fem personer, två personer med huvudfokus på miljöfrågor, två för sociala frågor och en organisationsutvecklare som bland annat ansvarar för utvecklingen av en innovationsplattform. För miljöarbetet har prioriterade områden och mål tagits fram, vilket även inom kort kommer att ske för arbetet med de sociala aspekterna. Vår ambition är att integrera de båda områdena, hitta ledningssystem för hållbarhetsarbetet överlag och hitta bra synergieffekter mellan alla tre dimensioner. Adelina Lundell Vad har du för bakgrund? Jag kommer närmast från stadsbyggnadskontoret där jag arbetade som planchef. Som planchef samarbetar man mycket med andra nämnder och förvaltningar och det gäller att ha kunskap om vart staden är på väg enligt visioner och översiktsplaner. Tidigare har jag arbetat som planhandläggare och som projekterande arkitekt på arkitektkontor. Hur ser du på stadsutveckling? För vår del ska den utgå från Göteborgs gemensamma vision för Älvstaden och dess strategiska fokus hela staden, möta vattnet och stärka kärnan. Under året har fokus varit att påbörja arbetet med att uppfylla den visionen. Det är så vi skapar en tillgänglig, hållbar, attraktiv och dynamisk och inkluderande Älvstad som är öppen för världen. Kan du ge exempel på konkreta delprojekt? Inom delområde Lindholmen har detaljplanen för Götaverksgatan antagits där vi hoppas på att byggnation snart börjar synas på plats. Programarbete för bostäder på Södra Lindholmen och för området runt Karlavagnsgatan är i startgroparna. Tävlingen för Karlavagnstornet startade under 2013 och är nu inne i sin andra fas. Studentbostäder efterfrågas och under året har planarbetet för studentbostäder vid Plejadgatan börjat ta form. Frihamnen är väl också en viktig pusselbit? Ja, ett intensivt arbete med Frihamnen har pågått under året. Programmet ska sätta en övergripande struktur som bland annat ska innehålla bostäder, verksamheter och en jubileumspark. Fyra arkitektteam har skissat på hur området kan utformas och efter ett par workshops presenterades förslagen. Programarbetet presenteras snart i ett samråd, som kommer ut sommaren Göteborg är i förvandling Verkligen. Och då har jag inte nämnt Centralen-området, Skeppsbron, området mellan Järntorget och Masthuggstorget längs älven och fortsatt bostadsbyggande på Eriksberg, Lindholmen och Sannegården. Vad innebär det att vara förstepilot i ett projekt? För att se till att det hela tiden finns en helhetssyn, att inga frågor trillar mellan stolarna har en förstepilot utsetts för alla geografiska delområden inom Älvstaden. Genomförandet av Vision Älvstaden är en stor utmaning och för att lyckas måste vi arbeta tillsammans inom staden, målmedvetet och strategiskt. Vi behöver hitta nya arbetssätt och metoder för att kunna hantera frågeställningar effektivt och öppet. I vilka projekt är Älvstranden förstepilot? I Gullbergsvass, Lindholmen och Södra Älvstranden. Ansvaret innebär att säkerställa att arbetet sker i enlighet med Vision Älvstaden, att såväl tidplan som ekonomi följer fattade beslut och att synliggöra knäckfrågor kort sagt ett helhetsansvar för arbetet inom delområdet. Kan du ge exempel på en knäckfråga? Genomförandeekonomi i Frihamnen; att få ihop de ekonomiska kalkylerna och samtidigt göra en hållbar, attraktiv blandstad är en av många utmaningar. Hur vi hanterar nivåer på ny bebyggelse i förhållande till höjda vattennivåer och extrema vädersituationer är en annan aktuell fråga. Inom de delområden där Älvstranden har förstepilotansvar är frågorna av varierande karaktär men flertalet knäckfrågor delas mellan områdena. Åsa Swan 6 ÅRSREDOVISNING 2013 ÅRSREDOVISNING

5 FRIHAMNEN BLIR EN TÄT STAD VID ÄLVEN. NORRA MASTHUGGET ÄR EN VIKTIG DEL AV VISION ÄLVSTADEN. Det gamla Frihamnsområdet står inför stora förändringar. Hanna Areslätt projektledde utvecklingen av området på stadsbyggnadskontoret och arbetar nu vidare som projektchef med Älvstranden Utveckling som arbetsgivare. Det innebär ett tydligare genomförandeperspektiv och hon ser fram emot att få vara med hela vägen - från tidigt planskede till byggande. Vad är tanken med framtidens Frihamn? Vad är det för planer ni skissar på? Frihamnen ska utvecklas till en tät innerstad vid älven och vara en stadsdel som helar staden genom att vara väl sammankopplad med kringliggande stadsdelar med ett inkluderande innehåll. Frihamnen ska också skapa mötesplatser vid älven, på ett attraktivt sätt möta klimatförändringarnas stigande vattennivåer och utvecklas som en del av en större regionkärna. Är det nödvändigt med mjuka inslag som park och bad? Är det inte bostäder Göteborg behöver? Vi ser inte på Frihamnen som enbart mjuk eller hård. För att bygga den stad som i Vision Älvstadens dialogarbete efterfrågats krävs att vi arbetar med alla facetter med samma omsorg. Platser för möten sker i många miljöer. I ett hem ja. Men också på gator, torg och arbetsplatser. Att tillgodose dessa möten ser vi som en central del av arbetet. Vilka ambitioner finns när det gäller hållbarhetsfrågorna? Vision Älvstaden pekar ut Frihamnen som testarena för de sociala hållbarhetsfrågorna. Ambitionerna kommer att vara höga när det gäller hållbarhetsperspektiven generellt. Arbete pågår med att kvantifiera målen kring hållbarhet. Hur fungerar arbetet med Frihamnen, vilka ingår i programgruppen? Just nu pågår ett programarbete som drivs av stadsbyggnadskontoret, och Älvstranden är en aktiv part. Som stöd för programarbetet finns en projektgrupp som är sammansatt av representanter från flera förvaltningar i staden tillsammans med Älvstranden. Vad är det viktigaste steg ni tagit under 2013? Allt började med parallella idéstudier. Fyra team studerade området utifrån fyra olika perspektiv allt ifrån innehåll till klimatanpassning. Utifrån dessa parallella skisser gjordes sedan en syntes. Fortsatt har vi arbetet med frågor som tekniskt och ekonomiskt genomförande och kulturmiljövärden. Vi arbetar också med att färdigställa konsekvensanalyser för barn och sociala frågor samt påbörjat planeringen och de första testerna av jubileumsparken. Och vad händer under 2014? Programmet för Frihamnen kommer att samrådas. Härefter kommer detaljplanearbetet för den första etappen igång, som ska stå klar till Till sommaren kommer en inbjudan för bildande av konsortium gå ut. Parallellt med programarbetet kommer också en mängd platsskapande aktiviteter äga rum i Frihamnen. Vi vill bland annat utveckla tankarna kring bad och badkultur och testa urban odling. Målet är också att bygga upp en ryggrad i området kring vilken vi kan samla aktiviteter och trafikera med buss. Jubileet är Kommer ni att hinna förverkliga alla planer och idéer? Målet är att en första etapp med cirka arbetsplatser och bostäder ska stå klara till jubileet. En del av Frihamnsparken ska också stå klar. För att hinna klart krävs en bra process och bra underlag. Jubileet ger oss en möjlighet att kraftsamla. På vilket sätt kan göteborgarna påverka hur Frihamnen ska bli? Arbetet ska ske i öppenhet och i ständig dialog. I programarbetet för Frihamnen har dialog förts med en referensgrupp med olika medborgarperspektiv och genom torgevent. Stor kraft kommer att läggas på dialog under samrådet och i samband med de platsskapande aktiviteterna. Arbetet med Frihamnen berör många och kommer att pågå över en lång tid varför samtalet om hur vi vill ha staden måste fortsätta kontinuerligt. Hanna Areslätt Blandad stadsbebyggelse vid Järnvågsgatan är ett nytt begrepp i Göteborgs stadsutveckling och innebär den första etappen av utvecklingen av Norra Masthugget. Ett byggherrekonsortium har bildats inför ett parallellt uppdrag. Martin Blixt, chef för Bygg och projekt på Älvstranden Utveckling, har en nyckelroll. Vilket geografiskt område handlar Norra Masthugget om? Det är ett område från Rosenlundskanalen Järntorget och västerut mellan Oscarsleden och Första Långgatan fram till Masthuggstorget. Och en viktig del i den långsiktiga stadsutvecklingen kring Göta Älv. Vilka aktörer ingår i konsortiet? Förutom Älvstranden Utveckling är det Folkets Hus, Stena Fastigheter. NCC Property Development, Elof Hansson och Riksbyggen. Senare kan ytterligare aktörer tillkomma. Vad blir Älvstranden Utvecklings roll i förädlingen av området? Vår uppgift är att hjälpa vår ägare Göteborgs Stad att förverkliga Vision Älvstaden. Det gör vi både som utvecklingsbolag och som byggherre. När det gäller Södra Älvstranden, där Norra Masthugget är en del, är vi så kallad förstepilot vilket innebär ett huvudansvar för att hålla ihop arbetet, säkerställa helheten och se till att mål och ambitioner uppfylls. Vad ska prägla området? Vad vill man med stadsdelen? Här ska byggas kontor, lägenheter, hotell och lokaler för handel och service. Syftet är att läka ihop staden genom att knyta samman Haga, Linné och Majorna. Och Lindholmen på andra sidan älven eftersom vi vill möta vattnet och levandegöra kajerna. Blandstad är en självklarhet. En levande stad för alla, dygnet runt och med social hållbarhet som tydlig ambition. Utveckla vad du menar med hållbar stadsdel. Vad menar du? Vi har självklart höga krav när det gäller social, ekonomisk och ekologisk hållbarhet. Det pågår ett konkretiseringsarbete i konsortiet just nu som ska sätta ramarna inför utlysningen av ett parallellt arkitektuppdrag. Det handlar om allt från ambitionen att bevara och utveckla kulturella mötesplatser till internationellt handelskluster, miljötänk och barnperspektiv. Vad har präglat arbetet med projektet under 2013? Detaljplanearbetet har dragit igång och vi har jobbat mycket med att få till en bra och slagkraftig konsortiebildning. När man hittat rätt partners gäller det också att se till att alla har samsyn för helheten och drar åt samma håll. Och eftersom ett parallellt arkitektuppdrag ska genomföras har vi också börjat samverka kring ramarna och riktlinjerna för vad byråerna ska utgå från i sina förslag. Och hur ser tidplanen ut framöver? När beräknas allt vara klart? Detta är en lång och omfattande process som tar tid. Under 2014 handlar det om tillstånd och utredningar samt genomförande av parallellt uppdrag. Detaljplanearbetet kommer att pågå under 2015 och sedan kommer den att vara uppe för beslut i byggnadsnämnd och fullmäktige under Därefter kan byggnationen starta. Martin Blixt 8 ÅRSREDOVISNING 2013 ÅRSREDOVISNING

6 Lindholmen är satt på kartan. Ann-Charlotte Hellman, fastighetschef. Hur ser trenden ut på uthyrningssidan? Det ska vara hög standard, flexibilitet och hellre nytt än gammalt. Det är tydligt att hyresgäster idag efterfrågar moderna och yteffektiva kontor. Hur har intresset för Lindholmen utvecklats? Mycket positivt. Efterfrågetrycket är konstant och intressanta bolag etablerar sig hela tiden. Stadsdelen har en stor dragningskraft inte minst på företag som ligger i framkant inom IT, modern media och fordonsutveckling. Ett aktuellt exempel är Volvo Cars och Geely, som skulle ha kunnat förlägga sin gemensamma utveckling var som helst i världen, men som väljer just Lindholmen. Stadsdelen har verkligen satts på kartan. Hur ser Älvstranden Utveckling på sin roll på Lindholmen? Vi har haft rollen som den som tagit första steget, som hållit i taktpinnen. Vi inledde utvecklingen och såg till att det byggdes och etablerades i området. Nu har vi gått in i steg två där andra aktörer kommer in. Dessa bygger vidare på den starka bas vi åstadkommit, vilket leder till nya intressanta hyresgäster och en ytterligare förstärkning av Lindholmens attraktionskraft. Det är bara positivt och framför allt är det helt i linje med vårt uppdrag som utvecklingsbolag! Utveckling genom köp och försäljning. Thomas Hagman, exploateringsingenjör. Vad är Älvstranden Utvecklings modell och strategi för det här med att köpa och sälja fastigheter? Det är mycket enkelt: Vi köper enbart det som har utvecklingsmöjligheter och som ingår i ett utvecklingsområde där en detaljplan ska tas fram. Säljer gör vi när vi har en detaljplan som vunnit laga kraft och där det finns byggrätt. Vi avyttrar även fastigheter som finns i färdigutvecklade områden. Finns det några geografiska begränsningar för bolagets fastighetstransaktioner? Vi har ett tydligt utvecklingsuppdrag och ska enligt ägardirektivet koncentrera oss på det som ryms inom Älvstaden. Under 2013 blev det klart att Semcon stannar kvar på Lindholmen. Vad innebär deras satsning på nytt huvudkontor för områdets status och fortsatta utveckling? Det är oerhört positivt att Semcon finns kvar och väljer att bygga ett nytt internationellt huvudkontor på Lindholmen. Det innebär att de fortsatt är en del av Science Park-klustret med sin innovativa tekniska utveckling. Det stärker och breddar Lindholmen Science Park eftersom området utökas, samtidigt som flytten från de nuvarande lokalerna innebär en öppning för nya etableringar i området! Mötesplats för människor. Att skapa en levande stadsdel där människor kan mötas. Det är Älvstranden Utvecklings vision för Kville och den nyöppnade saluhallen har blivit en symbol för det arbetet. Saluhallen kan ses som katalysator för stadslivet i Kville, säger byggledare Emma Hedenryd på Älvstranden Utveckling. I september 2013 stod Kville Saluhall färdig och byggnaden invigdes under högtidliga former. Intresset för saluhallen med dess bredd av restauranger och butiker har från första början varit stort. Faktum är att många nyfikna besökare letade sig in i lokalerna flera veckor innan den officiella invigningen för att njuta av delikatesser från världens många hörn, då saluhallen smygöppnade under sensommaren. Bygget av saluhallen bottnar i visionen för området och Älvstranden Utvecklings ägardirektiv. Bolagets uppdrag från staden består i att utveckla stadsdelar som är ekonomiskt, ekologiskt och socialt hållbara. Saluhallen rymmer alla dessa tre dimensioner, men det centrala har varit den sociala biten, berättar Emma Hedenryd. Ett av våra främsta mål har varit att skapa stadsliv, en mötesplats dit alla har möjlighet att komma och det tycker jag att vi har lyckats med. Det är jätteroligt att saluhallen har tagits så väl emot av göteborgarna, säger hon. Kville Saluhall har blivit ett välkommet lyft, inte bara för Kvillebäcken i sig utan även för Lundby som stadsdel. Christer Samuelsson, stadsdelsdirektör vid Lundby stadsförvaltning, menar att saluhallen blivit ett dragplåster som satt stadsdelen på kartan. Vår vision för Lundby är att stadsdelen ska hänga ihop, både fysiskt och socialt. Att skapa mötesplatser och underlätta för mänskliga möten och handel är jätteviktigt och saluhallen har blivit pusselbiten som håller detta på plats. Här kan människor förenas kring världens matkultur och det märks att fler och fler tycker att det här är spännande och hittar hit, säger Christer Samuelsson. I oktober kom ytterligare ett bevis på att saluhallen träffat rätt då Kville Saluhall nominerades till Kasper Salin-priset, Sveriges främsta arkitekturpris. Kville Saluhall som ritats av Gustav Appell Arkitektkontor placerade sig slutligen bland topp fem. Semcon är en internationell aktör med stark förankring i Göteborg, Lindholmen Science Park. Att även i framtiden vara en del av detta innovativa kluster var en självklarhet för oss. Vi kommer med vårt nya huvudkontor att skapa en kreativ, hållbar och utvecklande miljö med utrymme för flexibilitet som passar vårt arbetssätt både idag och i framtiden. Markus Granlund, koncernchef Semcon På kort tid har det gula tegelhuset med sina två våningsplan intill Vågmästareplatsen blivit en mötesplats som länge saknats på centrala Hisingen. Förhoppningen är att människor ska kunna ta sig hit och träffas, oavsett på vilken sida av älven de bor. Saluhallens placering vid Vågmästareplatsen känns bra ur ett hela staden-perspektiv, det vill säga längs ett stråk dit många hisingsbor och göteborgare lätt kan ta sig, säger Emma Hedenryd. Nomineringen är ett kvitto att vi gjort rätt. Det gick inte hela vägen men med tanke på hur fantastiskt mottagande saluhallen har fått från medborgarna är det egentligen pris nog, säger Emma Hedenryd. Emma Hedenryd 10 ÅRSREDOVISNING 2013 ÅRSREDOVISNING

7 ÅRSREDOVISNING OCH KONCERNREDOVISNING Älvrummet är göteborgarnas arena för stadsutveckling. Styrelsen och verkställande direktören för Älvstranden Utveckling AB, org.nr , får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 1 januari 31 december 2013 Här finns det fullt med inspiration och information om vad som är på gång på i Älvstaden och andra större projekt i staden. Det finns ett otroligt intresse för de här frågorna, säger guiden Sara Carlsson, som sett antalet besökare öka till drygt under Det totala antalet besökare i Älvrummet har under året ökat med cirka jämfört med Även antalet bokningar för grupper har ökat blev siffran 470 jämfört med 414 året innan. Det visar på ett ökat intresse både från göteborgarna men även från andra besökare. Antalet bokningar från utländska grupper har stigit från 13 till 30 vilket är ett tecken på att det stadsutvecklingsarbete som pågår i Göteborg väcker ett stort internationellt intresse. Intressant är också att besöken av skolklasser ökat, från 59 år 2012 till 90 under 2013, säger Sara Carlsson. Det är ju för morgondagens medborgare vi bygger Älvstaden och då är intresse och förståelse för stadsutveckling speciellt intressant hos dessa grupper! I oktober invigdes Vårt liv mellan husen som är en utställning om social hållbarhet. Utställningen ger information, idéer och inspiration för alla åldrar och ska uppdateras med jämna mellanrum under det år den planeras finnas kvar i Älvrummet. Älvrummet är också en plattform för debatt och arena för raka svar på tuffa frågor. Under året har sju välbesökta soppluncher hållits med intressanta teman, alltifrån utvecklingen av Avenyn till utvecklingen av Köpenhamn. Ett antal pressträffar har bland annat handlat om Hisingsbron, Västlänken samt Heden och seminarier och informationsmöten har hållits på teman som alla har stadsutveckling som gemensam nämnare. Sammanlagt har 33 arrangemang ägt rum i Älvrummet under INNEHÅLL SIDA Förvaltningsberättelse Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser koncernen Kassaflödesanalys koncernen Resultaträkning moderföretaget Balansräkning moderföretaget Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser moderföretaget Kassaflödesanalys moderföretaget Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Underskrifter Revisionsberättelse Granskningsrapport Även utanför Älvrummet har det hänt spännande saker. Uteplatsen Möta Älv, som är skapad för och av göteborgarna med utgångspunkt i ett hållbarhetstänk, inbjöd för andra sommaren i rad till en avkopplande stund i solen. Nyheten för 2013 var Café Vivir, en kiosk som i regi av två unga entusiaster sålde ekologiskt och fairtrade-certifierat kaffe samt glass och bakverk. Men här har också varit massor av besökare som njutit terrassen med egen medhavd matsäck och de har varit minst lika välkomna. Möta Älv bidrar på sitt sätt med att etablera Älvrummet som en mötesplats mitt i staden, säger Sara Carlsson. Sara Carlsson 12 ÅRSREDOVISNING 2013 ÅRSREDOVISNING

8 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören får härmed avge redogörelse för förvaltningen av Älvstranden Utveckling AB för år Ägarförhållanden Älvstranden Utveckling AB har under året varit ett helägt dotterbolag till Göteborgs Stad, org nr Per förvärvades samtliga aktier i bolaget av Higab AB, org nr också det ett helägt dotterbolag till Göteborgs Stad. Älvstranden Utveckling AB är moderbolag i Älvstranden-koncernen. I koncernen ingår Norra Älvstranden Utveckling AB och Södra Älvstranden Utveckling AB som sammanlagt i sin tur har totalt 27 dotter- och dotterdotterbolag. För ytterligare upplysningar kring dotterbolagen hänvisas till not 12. Fr o m årsstämman 2013 har Älvstrandens styrelse bestått av Owe Nilsson (S), ordförande Magnus Nylander (M), vice ordförande Marina Johansson (S), ledamot Kjell Björkqvist (FP), ledamot Ulf Kamne, (MP), ledamot Theres Börjesson (M), suppleant Mats R Pilhem (V), suppleant Martin Hellström (KD), suppleant Styrelsen har, förutom konstituerande sammanträde, under året hållit sju protokollförda sammanträden. Styrelsen och verkställande direktören bedömer att verksamheten är i linje med kommunens ändamål med sitt ägande av bolaget och att bolaget har följt de principer som framgår av 3 i bolagsordningen. Ordförande Owe Nilsson meddelade vid styrelsesammanträdet att han av personliga skäl begärt entledigande från sitt uppdrag som ledamot och ordförande i Älvstranden Utveckling AB, Norra Älvstranden Utveckling AB respektive Södra Älvstranden Utveckling AB från och med Vid sitt sammanträde utsåg kommunfullmäktige Mattias Jonsson (S) att ersätta Owe Nilsson från och med fram till årsstämma beslutade kommunstyrelsen att genomföra en översyn av stadens bolag. Förslaget beslutades i kommunfullmäktige och innebar för Älvstranden Utveckling ABs del att vi samordnas i en lokal-grupp tillsammans med Higab AB, Förvaltnings AB GöteborgsLokaler samt Parkeringsbolaget. Higab AB förvärvade samtliga aktier i Älvstranden Utveckling AB per Bolagets verksamhet Styrdokument Visionen för Älvstaden antogs av kommunfullmäktige i oktober Ett nytt ägardirektiv antogs i början av Tillsammans ger dokumenten en tydlig inriktning framåt. Kommunens ändamål med sitt ägande av bolaget är att främja den långsiktiga stadsutvecklingen kring Göta Älv genom förverkligande av Vision Älvstaden. Enligt ägardirektivet är vårt uppdrag att kunna ta risker och verka dels som ett utvecklingsbolag dels som byggherre ha ett långsiktigt förhållningssätt vid fullgörandet av uppdraget byggandet av blandstad ska vara ledande i arbetet se till barnperspektivet i all planering och utveckling verka för att stadsmiljön fungerar tillfredsställande också ur ett socialt och kulturellt perspektiv skapa och bevara sociala och ekologiska värden samt utveckla bolagets kompetens och metoder kring detta stödja det strategiska utvecklingsarbetet för en hållbar stadsutveckling genom god samverkan och effektivt samarbete med stadens planerande nämnder och olika externa intressenter. utveckla samarbetet med mindre exploatörer och byggbolag samverka med fastighetsnämnden/fastighetskontoret och, före beslut om förvärv och avyttring av fastigheter, höra fastighetsnämnden aktivt arbeta med platsskapande aktiviteter i de områden där bolaget verkar skapa ett ekonomiskt handlingsutrymme och endast i begränsad omfattning långsiktigt äga och förvalta fastigheter. Vid två workshops under våren fick samtliga medarbetare delta i implementeringen av styrdokumenten. Resultatet från workshoparna användes sedan i arbetet med den affärsplan för som antogs av styrelsen i september Ett år tidigare september 2012 beslutades den affärsplan som vi arbetat efter och följt under Den är uppbyggd på tre strategiska teman; Leveranskapacitet, Hållbarhet och Stabila finanser. Ledning Under 2013 har Olle Lindkvist varit tillförordnad vd. Han var tidigare byggoch projektchef. Martin Blixt efterträdde som bygg- och projektchef i mitten av januari Stadsledningskontoret genomförde under våren en rekrytering av ny vd som innan sommaren resulterade i ett förordnande av Lena Andersson som ny vd. Lena tillträdde sin tjänst per Vd fick vid 2013 års sista styrelsesammanträde styrelsens uppdrag att påbörja en förändringsprocess som innebär att bolaget tydligare kommer att knyta an till ägardirektivet och införa gemensamma huvudmål för verksamheten som styr mot Vision Älvstaden. Samtliga medarbetare kommer att engageras i detta arbete. Stadsrevisionen granskar och utvärderar årligen de kommunägda bolagens verksamhet för att säkerställa att de uppdrag som kommunfullmäktige beslutat genomförs effektivt och ändamålsenligt. Granskningen redovisas för bolagets lekmannarevisorer som därefter utfärdar rekommendationer och eventuell kritik. Efter årets granskning visar stadsrevisionens preliminära rapport att bolaget brustit i följsamheten mot lagen på två allvarliga punkter och att efterlevnaden av stadens riktlinjer bitvis är bristfällig. Kritiken är allvarlig och bolagets trovärdighet riskeras om inte omedelbara åtgärder vidtas samtidigt som en långsiktig plan för framtiden utarbetas. Rapporten fastställs av lekmannarevisorerna under januari och presenteras för styrelsen vid styrelsemötet den 6 februari De rekommendationer som lämnas till styrelsen är att ge vd i uppdrag att säkerställa att bolaget fortsättningsvis i alla delar agerar följsamt mot gällande lagar och gällande riktlinjer från Göteborgs Stad. Styrelsen rekommenderas vidare att aktivt följa upp vilka åtgärder vd genomför inom ramen för uppdraget och på så sätt försäkra sig om att åtgärderna får avsedd effekt. Styrelsen bör också särskilt dokumentera sitt arbete i denna del. Tidigare vd har under året varit föremål för en granskning av sin ekonomiska redovisning vid stadens medverkan i fastighetsmässan Mipim i Cannes. Medarbetare Samtliga medarbetare är anställda i Norra Älvstranden Utveckling AB. Per är totalt 50,5 medarbetare anställda, 46 tillsvidare och 4,5 på visstid. Sammanlagt är 26,5 kvinnor och 24 män. Vårt ägardirektiv, Vision Älvstaden, affärsplanen och den förändringsprocess som delvis har sin grund i stadsrevisionens kritik skickar alla tydliga signaler om att vårt arbetssätt och vår organisation behöver förändras och förstärkas. Vi behöver rusta oss för vårt stora uppdrag! Under hösten har fem nyanställda påbörjat sitt arbete vid bolaget. Det handlar om fastighets- och stadsutvecklare, projektchef för Frihamnen samt projektledare. Efter sommaren genomfördes en NMI-undersökning. Svarsfrekvensen var 98% och medelvärdet för helhetsbetyget hamnade på 75. Betyget är högt men vi kan konstatera att resultatet sjunkit med fem enheter jämfört med undersökningen Hållbar stadsutveckling Uppdraget enligt vårt ägardirektiv går hand i hand med Vision Älvstaden. Visionen som säger att Älvstaden ska vara öppen för världen, inkluderande och grön och dynamisk. Strategin bygger på tre delar; att hela staden, möta vattnet och stärka kärnan är året då arbetet med vårt samlade uppdrag har tagit fart. Ordet samverkan har fått en ny, viktigare och starkare innebörd för oss. Mer ödmjuk. Nu pratar vi inte längre om Älvstrandsmodellen utan vi ska tillsammans med övriga aktörer skapa en Älvstadsmodell för stadsutveckling med vars hjälp vi gemensamt ska gå från vision till genomförande. Modellen säkerställer att visionen uppnås och strategierna följs upp. Grunden för modellen innehåller följande områden: Helhetssyn alla delar är beroende av varandra. Stadsutveckling handlar om prioritering och kompromisser och förväntningarna på en viss plats bör ligga till grund för dialog och samarbete. Lärande vi ska använda oss av bästa tillgängliga kunskap i pilotprojekt, pröva nya lösningar och metoder och föra tillbaka kunskap för att lära av egna och andras erfarenheter. Samarbete gränsöverskridande samarbete med mod, mandat och tillit som grund och som bidrar till vidgad syn på planering och stadsutveckling. Delaktighet ökar förståelsen för staden, ger bättre lösningar och stärker förmågan att samarbeta. Ledarskap tydligt ledarskap med tydliga roller och med förmåga att staka ut och kommunicera riktning för stadsutvecklingen med utgångspunkt i visionen och strategierna. För att möta näringslivets behov av strategisk och funktionell lokalisering har Älvstranden Utveckling tillsammans med Business Region Göteborg AB, trafikkontoret, stadsbyggnadskontoret och fastighetskontoret bildat Stadslaget. Med hjälp av detta får nu näringslivet en samlande part att diskutera sina behov om lokalisering. Ett exempel på detta är den samverkan som nu uppstår kring Järntorget. Där planerar vi gemensamt med fastighetsägare, akademi och andra intressenter att skapa ytterligare ett kluster i staden. Detta är tänkt att stärka och utveckla Göteborg som en internationell handelsstad. Tillsammans skapar vi förutsättningar för stödjande samverkan i en gynnsam stadsmiljö. Erfarenheter från utvecklingen av Lindholmen Science Park är värdefulla och utgör grund för att skapa nya arbetsplatser men med ett annat tema. Detta kluster tar nu sikte på att vara etablerat inför stadens 400 årsjubileum. Väsentliga händelser Genomförandet av Vision Älvstaden är en stor utmaning. Älvstaden är ett stort område längs älvens båda sidor i centrala Göteborg som ska omvandlas till en levande och dynamisk del av stadskärnan. Här finns också svåra frågor att lösa som till exempel förhållandet till förändrade vattennivåer. För att arbetet ska kunna bedrivas på ett strukturerat sätt har ett utkast till färdplan arbetats fram under året. Färdplanen ska uppfattas som en viljeinriktning en målbild och är ett levande dokument som bör uppdateras löpande. Ambitionen är att skapa en realistisk bild för vilka projekt som bör startas och fullföljas inom Älvstaden under den närmaste 10-årsperioden. Älvstaden delas in i nio geografiska delområden med utpekad förstepilot för varje område. Älvstranden Utveckling AB är utpekad för Södra Älvstranden, Gullbergsvass och Lindholmen. Samtidigt har bolaget omfattande aktiviteter i Frihamnen och delvis i Backaplan i och med utbyggnaden av Kvillebäcken. Övriga utpekade förstepiloter är Stadsbyggnadskontoret för Frihamnen, Centralenområdet och Historiska Stadskärnan, Fastighetskontoret för Ringön och Backaplan, Trafikkontoret för Hisingsbron. En utpekad förstepilot ska säkerställa att ingenting faller mellan stolarna och att vi följer färdplanen. Delområden och Projekt Under 2013 har Älvstranden tillsammans med stadsbyggnadskontoret påbörjat detaljplanearbete för kvm BTA bostäder och kvm BTA lokaler. Vårt mål för 2013 var respektive kvm BTA. Cirka bostäder byggs för närvarande inom Älvstrandens verksamhetsområde i regi av bolagets konsortiepartners. Under 2013 färdigställdes totalt 973 bostäder. Merparten av de färdigställda, 645 lägenheter, finns i Kvillebäcken som är en av de snabbast växande delarna i Älvstrandens verksamhetsområde. Byggnationen inkluderar även lokaler i Kvillebäcken har cirka kvm lokaler färdigställts och i Inre Sannegården drygt 1100 kvm. Norra Älvstranden På Norra Älvstranden, det geografiska området som faller utanför Älvstaden, fortgår utbyggnaden av Västra Eriksberg och Inre Sannegården. Stadsbyggnadskontoret driver arbetet med detaljplan för bostäder norr om Eriksbergsdockan och området som frigörs när Hamnbanan läggs under mark. Vi deltar i arbetet som en part bland flera. Lindholmen Under 2013 har arbetet med detaljplan för byggnation av cirka 450 lägenheter, lokaler, restaurang och kontor i Lindholmshamnen pågått. Byggnadsnämnden fastställde planen i december och vår förhoppning är att den vinner lagakraft i februari. En tävling om en skyskrapa Karlavagnstornet har initierats, med ett blandat innehåll av bostäder och arbetsplatser. Frihamnen Frihamnen står inför stora förändringar. Området ska utvecklas till en tät och levande innerstad vid älven. Arbetet med Frihamnen och delar av Ringön inleddes 2013 med parallella idéstudier. Fyra team studerade området utifrån fyra olika perspektiv innehåll, klimatanpassning, park och platser samt noder och stråk. Utifrån dessa parallella skisser gjordes sedan en syntes. Härefter har sedan underlagsmaterial tagits fram bland annat kring ett tekniskt och ekonomiskt genomförande och kulturmiljövärden. Materialet kommer att ingå som underlag i det arbete som drivs av stadsbyggnadskontoret med ett program för detaljplan. Programmet beräknas klart till sommaren Älvstranden har också tagit fram konsekvensanalyser för barnperspektivet och sociala frågor och påbörjat planeringen för de första testerna av jubileumsparken. Backaplan Utbyggnaden av Kvillebäcken har fortgått under året och de första hyresgästerna har flyttat in. I Kvillebäcken färdigställdes och invigdes Kville Saluhall som har blivit en välbesökt och omtyckt mötesplats. Byggnaden nominerades till det prestigefulla Kasper Salin-priset. När området står färdigt 2019 har det gett staden ett tillskott på ca bostäder och ca 500 arbetsplatser. Gullbergsvass I anslutning till planeringsarbetet med nedsänkningen av E45:an, nya Hisingsbron, Västlänken och utvecklingen av Centralenområdet har många frågor rörande Gullbergsvass roll aktualiserats och föranlett initiering av en förstudie för området. Södra Älvstranden Detaljplanen för ny spårväg och terminal för älvtrafiken har vunnit laga kraft och byggnationen har dragit igång på Skeppsbron som beräknas vara färdigt Hela projektet är komplext och omfattar både många och långa beslutsärenden. Kommunfullmäktige har två gånger återremitterat detaljplanen för kajer och kvarter; i juni till byggnadsnämnden och i november till kommunstyrelsen. Anledningen är att frågor om bland annat finansiering ska utredas ytterligare. Detaljplanen beräknas komma upp för beslut i kommunfullmäktige igen första halvåret Under den kommande 5-årsperioden kan området levandegöras med ca 450 bostäder, arbetsplatser, ett levande kaj- och hamnstråk med park och bad. Under andra halvåret 2013 startade detaljplanearbetet för blandad stadsbebyggelse vid Järnvågsgatan, området mellan Järntorget och älven och området Norra Masthugget där en del bör kunna vara färdigställt till ca Stadsbyggnadskontoret har inlett detaljplanearbetet med visionen en blandning av stadspuls och lokalt liv och ett byggherrekonsortium har bildats. 14 ÅRSREDOVISNING 2013 ÅRSREDOVISNING

9 Stora Torp Detaljplan för området kring Stora Torp med ca 450 nya bostäder i flerfamiljshus och radhus är överklagad och Mark- och miljööverdomstolen har meddelat prövningstillstånd Älvrummet Under 2013 har Älvrummet stärkt sin roll som huset tillägnat Göteborgs stadsutveckling och blivit göteborgarnas mötesplats för dessa frågor. Stadsbyggnadskontoret har tagit en tydligare plats på arenan och ett flertal av stadens andra aktörer har också använt Älvrummet som central plats för att sända budskap och informera i pågående projekt. Antalet besökare har under året ökat med cirka jämfört med 2012 och ligger nu på drygt Fastigheter Bristen på stora kontorsytor i Göteborg är stor. Det företag främst söker är nyproduktion med bra läge, yteffektiva och moderna lokaler. Och allt fler företag ser också möjligheterna med det. Med Älvstrandens breda fastighetsbestånd och blandning av gammalt och nytt tecknade Älvstranden Utveckling under 2013 nya kontrakt för cirka kvm kontorsyta. Bland de nya etableringarna finns Sykes, Volvo, Sågeriets Tillväxtcentrum och Cybercom. Marknaden visar stort intresse för Lindholmen och området är nu etablerat som ett efterfrågat etableringsområde i Göteborg. Området erbjuder näringsliv, högskola och samhälle en väl fungerande internationell utvecklingsmiljö och tillgång till ett värdefullt nätverk. Områdets huvudbyggnad, Lindholmen Science Park, är själva hjärtat i området. De toppmoderna och flexibla kontorslokalerna säkerställer en miljö skapad för forskning och företagande där företagen kan utvecklas i samverkan med andra. Byggnaden är så gott som fullt uthyrd. I en kundundersökning som genomförts under 2013 säger sig 94 % av hyresgästerna i fastigheten kunna rekommendera Älvstranden som hyresvärd. Den nya Saluhallen i Kvillebäcken fylldes till bredden när personer kom till invigningen den 21 september. Det är Älvstranden Utveckling som byggt huset och som äger fastigheten. Saluhallen är ritad av Gustav Appell Arkitektkontor och rymmer kvm med plats för 16 butiker och restauranger i två våningsplan. Under 2013 har två byggrätter sålts; en i Kvillebäcken till AF Bygg och en på Lindholmen till Eklandia. På den senare uppförs ett nytt huvudkontor för Semcon. För att möjliggöra utbyggnaden av spårväg på Stora Badhusgatan har en affär genomförts med Skanska AB och Higab AB rörande ett flertal fastigheter på Skeppsbron som för Älvstrandens del innebär både avyttring och förvärv. Dessutom har en tomträtt förvärvats i Frihamnen från Axfood. Hållbarhet Bolaget kännetecknas av ett offensivt miljöarbete där verksamheten, för att bidra till en varaktig och hållbar utveckling, ska bedrivas med minsta möjliga miljöpåverkan. Bolagets arbete med social hållbarhet innebär framför allt att barnperspektivet genomsyrar all planering och utveckling samt att vi verkar för att stadsmiljön inkluderar värden ur ett socialt och kulturellt perspektiv. Bolaget betraktar lagstiftningen och samhällets krav som minimikrav och genom ett strukturerat miljöarbete säkrar vi ständig förbättring. Miljöarbetet är väl utvecklat enligt principerna i ISO och omfattar hela koncernen, det vill säga samtliga bolag och processer. Älvstranden Utveckling har under året fortsatt att utveckla arbetet med inom koncernens prioriterade hållbarhetsområden; trafik och transporter, energi, klimatanpassning, mångfald och levande bottenvåningar. Dessa fem områden är prioriterade då de har stor effekt på stadsmiljön samt att Älvstranden Utveckling har stor påverkansförmåga inom ramen för vår verksamhet. Vi har arbetat med att fördjupa kunskaperna, stärka relationen med forskning och akademi samt bredda våra nätverk inom Göteborgs Stad och samhällsbyggnadsbranschen i stort i syfte att förbättra oss och därmed effekterna av dessa prioriterade områden. Inom vår fastighetsförvaltning har vi utvecklat ett koncept för gröna hyresavtal i syfte att kunna erbjuda en plattform där vi i samarbete med hyresgästerna kan arbeta för att minska miljöpåverkan från våra lokaler och fastigheter samt stötta hyresgästerna i deras miljöarbete. Parallellt med utvecklingsarbetet har vi förbättrat interna processer för miljöstyrning i byggprojekt och förvaltning och kravställande i inköp och upphandling. Affärsmässiga risker och möjligheter Fastighetsförvaltningen Efterfrågan på kommersiella lokaler är helt kopplad till tillväxten i den svenska ekonomin. Ökad efterfrågan innebär minskade vakanser och stigande hyresnivåer. Eftersom hyreskontrakten löper på olika avtalstider får förändringar i marknadshyrorna inte fullt genomslag under ett enskilt år utan först då varje avtal omförhandlas. En svag konjunktur kan däremot få omedelbar påverkan på hyresintäkterna i och med ökad konkursrisk. Strukturen i Älvstrandens kontraktsportfölj avseende löptid, antal kontrakt och branschsammansättning ger en sammantaget bra riskspridning. har drygt 600 hyreskontrakt samt ca uthyrda parkerings- och garageplatser. Uthyrningen har under året mattats av något jämfört med föregående år. Efterfrågan på kontorslokaler på Lindholmen är fortsatt stark men till följd av den framgångsrika uthyrningen 2012 har vi haft färre lokaler att erbjuda. Vakanser och hyresnivåer påverkas också av storleken på nyproduktionen. Älvstranden äger många byggrätter som, för sin framtida avkastning, är beroende av att det finns en efterfrågan på nya lokaler och bostäder. Merparten av de löpande driftkostnaderna utgörs av taxebundna kostnader. Älvstranden har som mål att minska förbrukningen av el och fjärrvärme med 30 % under perioden Förutom de miljömässiga vinsterna som uppnås minskar vi även vår exponering mot prisförändringar på marknaden. Fastigheternas värde Inför årsbokslutet har vi låtit internvärdera koncernens fastighetsbestånd. Dessutom har ungefär en tredjedel av beståndet värderats av en extern värderare. Syftet med värderingen är att säkerställa att de bokförda värdena inte överstiger fastigheternas marknadsvärde. I de fall det bokförda värdet överstiger bedömt marknadsvärde föreligger ett nedskrivningsbehov. Omvänt innebär stigande marknadsvärden att reversering av tidigare nedskrivningar kan bli möjliga om ökningen är varaktigt bestående. Fastigheternas marknadsvärde påverkas av förändringar i hyresnivåer, fastighetskostnader, uthyrningsgrad och förändrade direktavkastningskrav. Under året har uthyrningsgraden i princip varit konstant vilket även gäller för hyresnivåer och direktavkastningskrav. Sammantaget ger detta ingen större värdeförändring sett till hela beståndet. Analys av enskilda värderingsobjekt har medfört nedskrivningsbehov om 13,0 Mkr som avser den nyuppförda Kville Saluhall samt 8,0 Mkr för byggnaden Kajskjul 103 på Södra Frihamnspiren. Av tidigare nedskrivna fastigheter har totalt 26,9 Mkr reverserats fördelat på tre stycken värderingsobjekt på Eriksberg; Dockepiren 2,2 Mkr, Krokäng 8,6 Mkr samt E-kontoret 16,1 Mkr. Ränte- och refinansieringsrisk Räntekostnaden är en av de enskilt största posterna i resultaträkningen och risken här kan delas upp i två delar. Dels är det utvecklingen av räntenivån och dels är det refinansieringsrisken. I syfte att hantera ränterisken på ett kostnadseffektivt sätt använder bolaget sig av räntederivat, i huvudsak genom att lån med korta räntebindningstider förlängts i tiden via ränteswapavtal. Den finansiella riskhanteringen regleras av de finansiella anvisningar som årligen fastställs av bolagets styrelse. Refinansieringsrisken, det vill säga möjligheten att teckna nya lån i takt med att befintliga förfaller, har minimerats genom att bolagets finansiering sker till 100% via Göteborgs Stads koncernbank. Förväntad framtida utveckling Resultatet för 2014 förväntas bli bättre än för 2013 förutsatt att försäljningen av byggrätterna vid Stora Torp och Lindholmshamnen blir genomförda. Bolaget tror inte på några stora förändringar avseende uthyrningsgraden i vårt fastighetsbestånd. Vision Älvstaden och bolagets nya ägardirektiv ger en tydlig inriktning framåt. Vd Lena Andersson fick vid 2013 års sista styrelsesammanträde styrelsens uppdrag att påbörja en förändringsprocess som innebär att bolaget tydligare kommer att knyta an till ägardirektivet, styra mot Vision Älvstaden och säkerställa att vi lever upp till de krav som ställs på ett kommunalt bolag. Arbetet startar med en översyn av hela verksamheten för att skapa en gemensam bild av nuläget. Därefter ska mål och metoder utarbetas. Förändringsarbetet beräknas ta cirka fem år. En första förändring blir att bolagets ledning organiseras i en struktur som på olika sätt stödjer verksamheten och utvecklingen mot ett större och mer strukturerat bolag. Därefter kommer ytterligare rekryteringar att göras för att bolaget ska utvecklas framåt och kunna möta de höga krav som ställs på ett kommunalt bolag; chef för strategisk verksamhetsstyrning, kvalitetsansvarig upphandling och inköp, HR-ansvarig, bolagsjurist samt projektcontroller. En projektchef för strategiska projekt har sedan tidigare anställts som påbörjar sin anställning och rekryteringen av en vd-assistent är avslutad under januari Bedömningen är att det även saknas ytterligare ett antal projektchefer. Vision Älvstaden kommer tillsammans med ägardirektivet vara styrande för Älvstranden Utveckling ABs arbete många år framåt. Kommunens ändamål med sitt ägande av bolaget är att främja den långsiktiga stadsutvecklingen kring Göta Älv genom förverkligande av Vision Älvstaden. Bolaget ska vara en aktör i förverkligandet av visionen. Enligt visionen ska Göteborg byggas ut till en tät stadsmiljö som främjar möten och samverkan. Skapandet av platser och grönska ska särskilt beaktas. För att lyckas med detta krävs ett tydligt ledarskap, att kommunicera med aktiv öppenhet, bred samverkan och att lärande processer blir en integrerad del av planeringsarbetet. Att stärka och utveckla stadens centrala delar är en förutsättning för Göteborgs och regionens framtida utveckling. Enligt Göteborgsregionens mål- och strategidokument ska befolkningsökningen inom regionen vara minst invånare per år. Kärnan ska stärkas med ytterligare boende och arbetsplatser till Genomförandet av Vision Älvstaden är därför en stor utmaning. Området ska omvandlas till en levande och dynamisk del av stadskärnan samtidigt som det finns svåra frågor att lösa, exempelvis förhållandet till förändrade vattennivåer. För att arbetet ska kunna bedrivas på ett strukturerat sätt har en färdplan arbetats fram. Färdplanen ska uppfattas som en viljeinriktning och är ett levande dokument som ska uppdateras löpande. Ambitionen är att skapa en någorlunda realistisk bild för vilka projekt som bör startas och fullföljas inom Älvstaden under den närmaste tio-årsperioden. I färdplanen delas Älvstaden in i nio geografiska områden. För varje delområde har en så kallad förstepilot utsetts. Älvstranden Utveckling AB är förstepilot för tre geografiska områden; Södra Älvstranden, Gullbergsvass och Lindholmen. Förstepiloten har ett helhetsansvar och ska se till att arbetet sker i enlighet med Vision Älvstaden ta ett helhetsansvar för kommunikationen inom delområdet genom att initiera samarbete mellan berörda parter samt se till att arbetet följer det som är beslutat för Älvstadens kommunikation som helhet identifiera och synliggöra knäckfrågor och problem så tidigt som möjligt i processen och aktivt bidra till att skapa förutsättningar för att lösa problem se till att tidplanen följs i enlighet med färdplanen efter avstämning med Lilla koordineringsgruppen initiera revideringar av färdplanen koppla ihop arbetet med de närliggande geografiska delområdena koppla ihop arbetet med det som görs i samtliga fokusgrupper med koppling till koordineringen av Älvstadsarbetet. I Älvstadsvisionen pekas kraftsamlingen inför stadens 400-årsjubileum 2021 särskilt ut men inom Älvstaden kommer utbyggnadsvolymerna att vara stora även efter Med ett genomförande av Älvstaden kan staden klara Göteborgsregionens tillväxtmål för bostäder i kärnan. En viktig fråga är hur tät innerstaden ska byggas. Önskemålet om en tät stad måste balanseras mot behovet av offentliga platser och parkytor. 16 ÅRSREDOVISNING 2013 ÅRSREDOVISNING

10 Resultat och ställning Resultaträkning koncernen Översikt tkr Belopp i tkr Not Hyresintäkter Resultat efter finansiella poster Rörelsemarginal Avkastning på eget kapital Neg Neg Neg Balansomslutning Soliditet 12,7% 13,7% 16,8% Översikt tkr Hyresintäkter Resultat efter finansiella poster Rörelsemarginal 31,3% 50,3% 71,2% Avkastning på eget kapital 4,2% 17,6% 36,5% Balansomslutning Soliditet 12,0% 11,5% 10,5% Nyckeltalsdefinitioner Rörelsemarginal Rörelseresultat i procent av hyresintäkter. Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster i procent av genomsnittligt justerat eget kapital. Soliditet Justerat eget kapital i procent av balansomslutningen. Hyresintäkter Rörelsens kostnader Driftskostnader Underhållskostnader Hyresgästanpassningar Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Uthyrning och fastighetsadministration Driftnetto Avskrivningar, nedskrivningar och reverseringar Bruttoresultat Realisationsresultat sålda fastigheter Central administration och marknadsföring Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader Rörelseresultat 1, Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat Årets resultat Förslag till disposition beträffande bolagets vinst eller förlust Till årsstämmans förfogande står följande medel (kr): Balanserat resultat Erhållna koncernbidrag, netto efter skatt Årets resultat Summa Styrelsen föreslår att den ansamlade förlusten behandlas enligt följande: Balanseras i ny räkning Summa Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar och kassaflödesanalyser med tillhörande bokslutskommentarer. Älvstranden Utveckling AB har erhållit koncernbidrag uppgående till tkr från Fastighets AB Fribordet. 18 ÅRSREDOVISNING 2013 ÅRSREDOVISNING

11 Balansräkning koncernen Belopp i tkr Not Tillgångar Balansräkning koncernen Belopp i tkr Not Eget kapital och skulder Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Byggnader Mark, markanläggningar och fastighetstillbehör Inventarier Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Övriga andelar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Fordringar hos Göteborgs kommun Skattefordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital 15 Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Avsättningar Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser Avsättningar för uppskjuten skatt Övriga avsättningar Långfristiga skulder 18 Skulder till Göteborgs kommun Övriga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skulder till Göteborgs kommun Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser koncernen Belopp i tkr Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser Garantiåtaganden, FPG/PRI ÅRSREDOVISNING 2013 ÅRSREDOVISNING

12 Kassaflödesanalys koncernen Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys koncernen Belopp i tkr Belopp i tkr Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av dotterbolag Förvärv av materiella anläggningstillgångar Avyttring av materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Betalda räntor och erhållen utdelning Erhållen ränta Erlagd ränta Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m Av- och nedskrivningar samt reverseringar av tillgångar Realisationsresultat avyttring av anläggningstillgångar Avsättningar till pensioner Övriga avsättningar Andra ej likviditetspåverkande resultatposter Likvida medel Följande delkomponenter ingår i likvida medel: Kassa och bank Resultaträkning moderföretaget Belopp i tkr Not Rörelsens kostnader Driftskostnader Uthyrning och fastighetsadministration Driftnetto Avskrivningar Bruttoresultat Central administration och marknadsföring Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader Rörelseresultat 1, Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat Årets resultat ÅRSREDOVISNING 2013 ÅRSREDOVISNING

13 Balansräkning moderföretaget Belopp i tkr Not Tillgångar Balansräkning moderföretaget Belopp i tkr Not Eget kapital och skulder Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Uppskjuten skattefordran Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos Göteborgs kommun Fordringar hos koncernföretag Övriga fordringar 6 72 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital 15 Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Ansamlad förlust Balanserat resultat Årets resultat Långfristiga skulder Skulder till Göteborgs kommun Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skulder till Göteborgs kommun Skulder till koncernföretag Aktuella skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser moderföretaget Belopp i tkr Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga 24 ÅRSREDOVISNING 2013 ÅRSREDOVISNING

14 Kassaflödesanalys moderföretaget Belopp i tkr Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-) / Minskning(+) av rörelsefordringar Ökning(+) / Minskning(-) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten - - Årets kassaflöde - - Likvida medel vid årets början - - Likvida medel vid årets slut - - Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys moderföretaget Belopp i tkr Betalda räntor och erhållen utdelning Erhållen ränta Erlagd ränta Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m Av- och nedskrivningar av tillgångar Ej betald ränta Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp i tkr om inget annat anges Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Redovisningsrådets rekommendationer 1 29, exklusive RR 29 Ersättningar till anställda, och tillhörande uttalanden. Pensioner redovisas i enlighet med Tryggandelagen. Redovisningsprinciperna är oförändrade i jämförelse med föregående år. Klassificering m m Anläggningstillgångar, långfristiga skulder och avsättningar består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Värderingsprinciper m m Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Koncernredovisning Koncernredovisning har upprättats i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation RR 1:00. Dotterföretag Dotterföretag är företag i vilka moderföretaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 % av röstetalet eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande över den driftmässiga och finansiella styrningen. Dotterföretag redovisas i normalfallet enligt förvärvsmetoden. Förvärvsmetoden innebär att ett förvärv av dotterföretag betraktas som en transaktion vari moderföretaget indirekt förvärvar dotterföretagets tillgångar och övertar dess skulder. Från och med förvärvstidpunkten inkluderas i koncernredovisningen det förvärvade företagets intäkter och kostnader, identifierbara tillgångar och skulder liksom eventuell uppkommen goodwill eller negativ goodwill. Eliminering av transaktioner mellan koncernföretag Koncerninterna fordringar och skulder samt transaktioner mellan företag i koncernen liksom därmed sammanhängande orealiserade vinster elimineras i sin helhet. Orealiserade vinster uppkomna från transaktioner med intresseföretag elimineras till den del koncernen äger andelar i företaget. Intäkter Redovisning av intäkter sker enligt Redovisningsrådets rekommendation RR 11, Intäkter. Intäktsredovisning sker i resultaträkningen när det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelarna kommer att tillfalla bolaget och dessa fördelar kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Intäkterna redovisas till det verkliga värdet av vad som erhållits eller kommer att erhållas med avdrag för lämnade rabatter. I resultaträkningen redovisas koncernens huvudsakliga intäkter, d v s hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsäljningar, på skilda rader för att redovisa såväl intäkter, kostnader som resultat från förvaltningsresultatet och resultatet från fastighetsförsäljningar. Hyresintäkter redovisas enligt Redovisningsrådets rekommendation RR 6:99, Leasingavtal. Hyresintäkter aviseras i förskott och periodisering av hyror sker därför så att endast den del av hyran som belöper på perioden redovisas som intäkt. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Fastighetsförsäljningar redovisas i samband med att risker och förmåner som förknippas med äganderätten övergår till köparen. Säkring av koncernens räntebindning Avtal om så kallad ränteswap skyddar koncernen mot ränteförändringar. Verklig räntekostnad/ränteintäkt belastar/tillgodoförs periodens resultat under rubriken räntekostnader/ränteintäkter. Ränteswappar värderas ej till verkligt värde. Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter s förvaltningsfastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegringar eller en kombination av dessa. Älvstranden äger också ett flertal byggrätter som innehas för en för tillfället obestämd användning och som förväntas ge en långsiktig värdestegring. Fastigheterna redovisas till anskaffningsvärde med tillägg för eventuella värdehöjande förbättringsarbeten och med avdrag för planenliga avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Intäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i enlighet med avsnittet intäkter. I begreppet förvaltningsfastigheter ingår byggnader, mark, markanläggningar och byggnadsinventarier. Övriga materiella anläggningstillgångar Övriga materiella anläggningstillgångar utgörs av byggnader, mark, markanläggningar och fastighetstillbehör som inte klassificerats att ingå som förvaltningsfastighet. Övriga materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i balansräkningen när de på basis av tillgänglig information är sannolikt att den framtida ekonomiska nyttan som är förknippad med innehavet tillfaller koncernen/företaget och att anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Mindre parkområden, gator och vägar samt pirar etc har i redovisningenklassificerats som materiella anläggningstillgångar. Syftet med innehavet är att främja utvecklingen av området i sin helhet. Ytterligare en fastighet, Älvrummet, används helt eller till betydande del för den egna verksamheten och klassificeras som rörelsefastighet. Pågående ny- och ombyggnationer redovisas med hittills nedlagda kostnader. Om projektet tar betydande tid i anspråk att färdigställa läggs ränta till anskaffningskostnaden. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet till den del tillgångens prestanda förbättras i förhållande till den nivå som gällde då den ursprungligen anskaffades. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avskrivningsprinciper för materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. När tillgångarnas avskrivningsbara belopp fastställs, beaktas i förekommande fall tillgångens restvärde. 26 ÅRSREDOVISNING 2013 ÅRSREDOVISNING

15 Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Byggnader 1 10 % Byggnader, hyresgästanpassningar % Byggnadsinventarier och inventarier % Markanläggningar 3,75 5 % Mark och konst 0 % Lånekostnader Lånekostnader redovisas enligt alternativregeln i RR 21 Lånekostnader. Alternativregeln innebär att lånekostnader som är direkt hänförbara till inköp, konstruktion eller produktion av en tillgång och som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning inkluderas i tillgångens anskaffningsvärde. Detta under förutsättning att det är troligt att de kommer att leda till framtida ekonomiska fördelar och kostnaderna kan mätas på ett tillförlitligt sätt. Nedskrivningar De redovisade värdena för koncernens tillgångar kontrolleras vid varje balansdag för att utröna om det finns någon indikation på nedskrivningsbehov. Om någon sådan indikation finns, beräknas tillgångens återvinningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet och nettoförsäljningsvärdet. Nedskrivning görs om återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet. En tidigare nedskrivning av en tillgång återförs när det har skett en förändring i de antaganden som vid nedskrivningstillfället låg till grund för att fastställa tillgångens återvinningsvärde. Det återförda beloppet ökar tillgångens redovisade värde, dock högst till det värde tillgången skulle ha haft (efter avdrag för normala avskrivningar) om ingen nedskrivning gjorts. Fordringar Fordringar är redovisade till anskaffningsvärde minskat med eventuell nedskrivning. Hyresfordringar Hyresfordringar redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter avdrag för osäkra fordringar som bedömts individuellt. Hyresfordrans förväntade löptid är kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan diskontering. Leverantörsskulder Leverantörsskulder har kort förväntad löptid och värderas utan diskontering till nominellt belopp. Skatt Företaget och koncernen tillämpar Redovisningsrådets rekommendation RR 9, Inkomstskatter. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli utjämnade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. Temporära skillnader beaktas ej i koncernmässig goodwill och i normalfallet inte heller i skillnader hänförliga till andelar i dotter- och intresseföretag som inte förväntas bli beskattade inom överskådlig framtid. Uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder redovisas i balansräkningen till nominella belopp, dvs utan diskontering. Vid rena substansförvärv där skattevärderingen varit en väsentlig del av affärsuppgörelsen och ett dokumenterat samband mellan köpeskilling och värdering av den uppskjutna skatten föreligger baseras dock värderingen på köpeskillingen. I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Avsättningar (förutom uppskjuten skatt) En avsättning redovisas i enlighet med RR 16 Avsättningar, ansvarsförbindelser och eventualtillgångar i balansräkningen när företaget har ett formellt eller informellt åtagande som en följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Leasing - leasetagare Samtliga leasingavtal redovisas enligt reglerna för operationell leasing. Koncernuppgifter Företaget är helägt dotterföretag till Higab AB ( ), med säte i Göteborg. Av moderföretagets totala inköp och försäljning mätt i kronor avser 0 % (0 %) av inköpen och 100 % (90,2 %) av försäljningen andra företag inom hela den företagsgrupp som företaget tillhör. Not 1 Anställda, personalkostnader och arvoden till styrelse och revisorer Medelantalet anställda 1) Av koncernens pensionskostnader avser 346 ( f. å. 386) gruppen styrelse och VD. Avgångsvederlag I verkställande direktörens anställningsavtal finns regler om avgångsvederlag vid uppsägning från företagets sida, innebärande att verkställande direktören är berättigad till vederlag motsvarande månadslönen i högst arton månader. Verkställande direktören har rätt till en premiebestämd tjänstepension på 30 % av ordinarie lön. Varav män Varav män Sverige - 0 % - 0 % Totalt i moderföretaget - 0 % - 0 % Dotterföretag Sverige % % Totalt i dotterföretag % % totalt % % Redovisning av könsfördelning i företagsledningar Könsfördelning i företagsledningen Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Löner och ersättningar Sociala kostnader Andel kvinnor Löner och ersättningar Andel kvinnor Styrelse och VD 33 % 17 % Övriga ledande befattningshavare 50 % 33 % totalt Styrelse och VD 33 % 17 % Övriga ledande befattningshavare 50 % 33 % Sociala kostnader (varav pensionskostnad) (-) (-) Dotterföretag (varav pensionskostnad) (3 989) (4 578) totalt (varav pensionskostnad) 1) (3 989) 1) (4 578) 28 ÅRSREDOVISNING 2013 ÅRSREDOVISNING

16 Löner och andra ersättningar fördelade mellan styrelseledamöter m fl och övriga anställda Styrelse och VD Övriga anställda Styrelse och VD Övriga anställda Not 2 Avskrivningar, nedskrivningar och reverseringar (varav tantiem o.d.) (-) (-) (-) (-) Dotterföretag (varav tantiem o.d.) (-) (-) (-) (-) totalt (varav tantiem o.d.) (-) (-) (-) (-) Arvode och kostnadsersättning till revisorer Stadsrevisionen, Göteborgs Stad Revisionsuppdraget Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 17 - Deloitte AB Revisionsuppdraget Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget Skatterådgivning - 39 Övriga tjänster 50 - Med revisionsuppdrag avses revisorns ersättning för den lagstadgade revisionen. Arbetet innefattar granskningen av årsredovisningen och bokföringen, styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt arvode för revisionsrådgivning som lämnas i samband med revisionsuppdraget Avskrivningar enligt plan fördelade per tillgång Förvaltningsfastigheter Byggnader Mark, markanläggningar och fastighetstillbehör Byggnadsinventarier Övriga anläggningstillgångar Byggnader Mark, markanläggningar och fastighetstillbehör Inventarier Övriga andelar Nedskrivningar fördelade per tillgång Förvaltningsfastigheter Byggnader Mark, markanläggningar och fastighetstillbehör Reverseringar fördelade per tillgång Förvaltningsfastigheter Byggnader Mark, markanläggningar och fastighetstillbehör Avskrivningar enligt plan fördelade per tillgång Byggnadsinventarier och inventarier I koncernen har avskrivningar på inventarier uppgående till 658 tkr (859 tkr) fördelats på posterna uthyrning och fastighetsadministration samt central administration och marknadsföring. 30 ÅRSREDOVISNING 2013 ÅRSREDOVISNING

17 Not 3 Leasingavgifter avseende operationell leasing Not 5 Räntekostnader och liknande resultatposter Tillgångar som innehas via operationella leasingavtal Årets avgifter Totala leasingkostnader Avtalade framtida minimileaseavgifter avseende icke uppsägningsbara kontrakt förfaller till betalning: Inom ett år Mellan ett och fem år Senare än fem år Räntekostnader, Göteborgs kommun Räntekostnader, övriga Aktiverad ränta Räntekostnader, koncernföretag Räntekostnader, Göteborgs kommun Räntekostnader, övriga Tillgångar som innehas via operationella leasingavtal Inga Inga Not 4 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter från Göteborgs kommun Ränteintäkter, övriga Ränteintäkter, koncernföretag 26 - Ränteintäkter från Göteborgs kommun Ränteintäkter, övriga Not 6 Skatt på årets resultat Aktuell skattekostnad (-) / skatteintäkt (+) 1 Periodens skattekostnad Justering av skatt hänförlig till tidigare år Uppskjuten skattekostnad (-) / skatteintäkt (+) Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader Uppskjuten skatteintäkt avseende temporära skillnader Uppskjuten skattekostnad till följd av förändring av skattesatser Uppskjuten skatteintäkt till följd av förändring av skattesatser Uppskjuten skatteintäkt i under året aktiverat skattevärde i underskottsavdrag Uppskjuten skattekostnad till följd av utnyttjande av tidigare aktiverat skattevärde i underskottsavdrag Totalt redovisad skattekostnad i koncernen ÅRSREDOVISNING 2013 ÅRSREDOVISNING

18 Not 6, forts Aktuell skattekostnad (-) / skatteintäkt (+) Periodens skattekostnad - - Skatteeffekt koncernbidrag Justering av skatt hänförlig till tidigare år Uppskjuten skatteskuld/skattefordran Underlag Skatt 22 % / 18 % Uppskjuten skatteskuld avseende skillnad mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga restvärde Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag Uppskjuten skatteskuld avseende periodiseringsfonder Uppskjuten skattekostnad (-) / skatteintäkt (+) Uppskjuten skatteintäkt i under året aktiverat skattevärde i underskottsavdrag Uppskjuten skattekostnad till följd av utnyttjande av tidigare aktiverat skattevärde i underskottsavdrag Totalt redovisad skattekostnad i moderföretaget Avstämning av effektiv skatt Procent Belopp Procent Belopp Resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats 22,0 % ,3 % Icke avdragsgilla kostnader / icke skattepliktiga intäkter 33,6 % ,7 % Skatt hänförlig till tidigare år -6,1 % ,4 % Effekt av ändrad skattesats 0,0 % - -14,4 % Justering skatt avskrivning och nedskrivning övervärde 18% 1,1 % ,8 % Övrigt 0,5 % ,5 % 457 Redovisad effektiv skatt 51,1% ,6 % Skatteposter som redovisats direkt mot eget kapital Aktuell skatt i erhållna koncernbidrag Not 7 Förvaltningsfastigheter s fastighetsbestånd, exklusive pågående projekt, värderas årligen och fastigheternas verkliga värden fastställs. Inför bokslutet 2013 har vi låtit internvärdera Älvstrandenkoncernens fastighetsbestånd exklusive koncernens byggrätter som värderats av externt värderingsinstitut. Av de fastigheter som internvärderats har ungefär en tredjedel också värderats av externt värderingsinstitut. För de fastigheter där det både finns en intern och extern värdering har vi låtit den externa värderingen uttrycka det verkliga värdet. Värderingsmodellen bygger på respektive fastighets förväntade kassaflöde under de kommande tio åren samt en nuvärdesberäkning av restvärdet för år elva. Ingående parametrar i modellen är utgående hyror, hyresbortfall för vakanta lokaler, drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt och direktavkastningskrav. Intern värdering Utgående hyror samt drift- och underhållskostnader har antagits följa den allmänna prisutvecklingen som bedömts uppgå till 2 % årligen. Utgångspunkten för drift- och underhållskostnader har varit normaliserade värden. Justeringar har gjorts där betydande avvikelser varit kända. De vakanta lokalerna har bedömts separat för när var och en av dem under kalkylperioden beräknats kunna bli uthyrd. Hänsyn har tagits till respektive lokals skick och läge. Direktavkastningskravet för varje fastighet är i huvudsak baserat på antaganden gjorda av externa värderingsinstitut. Extern värdering De externa värderingsinstituten har erhållit en sammanställning över samtliga hyresavtal samt verkliga och budgeterade drift- och underhållskostnader för respektive fastighet. Upplysningar har lämnats angående pågående avtalsförhandlingar och propåer. Våra tekniska förvaltare har bistått vid okulär besiktning. Hyresintäkterna för koncernens förvaltningsfastigheter uppgår till 396 Mkr (376 Mkr). Direkta kostnader avseende förvaltningsfastigheter som genererar hyresintäkter uppgår till 219 Mkr (116 Mkr). Investeringar i förvaltningsfastigheter uppgår till 117 Mkr (263 Mkr). Verkligt värde uppgår till Mkr (6 710 Mkr). 34 ÅRSREDOVISNING 2013 ÅRSREDOVISNING

19 Not 7, forts Byggnader Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Förvärv av dotterföretag Avyttringar och utrangeringar Omklassificeringar Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Förvärv av dotterföretag Avyttringar och utrangeringar Omklassificeringar Årets avskrivning enligt plan Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början Under året återförda nedskrivningar Årets nedskrivningar Byggnadsinventarier Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Omklassificeringar Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden Redovisat värde vid periodens slut Redovisat värde vid periodens slut Byggnader Mark, markanläggningar och fastighetstillbehör Byggnadsinventarier Summa redovisat värde vid periodens slut Redovisat värde vid periodens slut Mark, markanläggningar och fastighetstillbehör Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Avyttringar och utrangeringar Omklassificeringar Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Avyttringar och utrangeringar Omklassificeringar Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början Under året återförda nedskrivningar Årets nedskrivningar Redovisat värde vid periodens slut ÅRSREDOVISNING 2013 ÅRSREDOVISNING

20 Not 8 Byggnader Not 10 Inventarier Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Omklassificeringar Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Omklassificeringar Årets avskrivning enligt plan Redovisat värde vid periodens slut Not 9 Mark, markanläggningar och fastighetstillbehör Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Omklassificeringar Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Omklassificeringar Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden Redovisat värde vid periodens slut Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Avyttringar och utrangeringar Omklassificeringar Ackumulerade avskrivningar enligt plan Not 11 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Vid årets början Avyttringar och utrangeringar Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden Redovisat värde vid periodens slut Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden Redovisat värde vid periodens slut Vid årets början Under året nedlagda kostnader Omklassificeringar Redovisat värde vid periodens slut ÅRSREDOVISNING 2013 ÅRSREDOVISNING