Telefonplan Stockholm Property AB (publ) RAPPORT FÖR PERIODEN 1 januari 31 december 2014

Transkript

1 RAPPORT FÖR PERIODEN 1 januari 31 december 2014 Bild: Fastigheten Timotejen 19 och 28, Illustration Garden Box av White Arkitekter.

2 Telefonplan Stockholm Property AB (publ) RAPPORT FÖR PERIODEN 1 januari 31 december JANUARI - 31 DECEMBER 2014 JÄMFÖRT MED 2013 Koncernens nettoomsättning uppgick till tkr ( tkr) Driftnettot uppgick till 835 tkr ( tkr) Förvaltningsresultatet (EBITDA) uppgick till tkr ( tkr) Resultat efter skatt uppgick till tkr (2 215 tkr) 1 OKTOBER - 31 DECEMBER 2014 X) Koncernens nettoomsättning uppgick till 183 tkr Driftnettot uppgick till tkr. Förvaltningsresultatet (EBITDA) uppgick till tkr Resultat efter skatt uppgick till tkr X) Då bolaget under 2013 inte rapporterade kvartalsvis saknas jämförtal för kvartalet. VÄSENTLIGA HÄNDELSER OCH KOMMENTARER TILL UTVECKLINGEN Under rapportperioden (1 januari december 2014) Ett detaljplanearbete pågår tillsammans med White Arkitekter för fastigheterna Timotejen 19 och 28. Detaljplanearbetet följer tidplan med ett förmodat antagande av planen i maj 2015 med en laga kraftvunnen detaljplan i juni Bolaget överlämnade den 1 september ett komplett underlag för samrådshandlingarna till Stockholms stad. Underlaget ligger inom de ramar för ytor och värden som angetts i Information Memorandum till utgiven obligation. Internationella Engelska skolan tillträdde sitt hyresavtal i Timotejen 19 den 1 augusti 2014 med skolstart 20 augusti Stockholm stad gick ut med detaljplanen för Telefonplan på samråd den 5 november Offentliga utställningsdatum var november 2014 samt offentligt samrådsmöte den 18 november 2014 för berörda sakägare med flera intressenter. Dryga 200 personer närvarade. Under andra halvåret har flera avtal träffats om avyttringar av delar av fastigheten Timotejen 19 och hela Timotejen 28, vilket tidigare kommunicerats. Samtliga avtal är villkorade av att det pågående detaljplanearbetet leder till en lagakraftvunnen detaljplan för området och att fastighetsbildning i enlighet med de träffade avtalen verkställs. Sedan tidigare finns tecknat avtal rörande två byggrätter inom fastigheten Timotejen 19. Även denna affär förutsätter motsvarande villkor gällande lagakraftvunnen detaljplan. I och med träffade avtal kommer det, under förutsättning att områdets detaljplaneförslag vinner laga kraft, kvarstå en mindre del av fastigheten Timotejen 19 vilken till största delen avser publika markområden som genom fastighetsreglering kommer att överlåtas till Stockholms stad. Samtliga avyttringar är villkorade och sker i enlighet med den information som gavs i samband med utgivning av obligationen som är noterad på Nasdaq First North Stockholm. Enligt obligationsvillkoren har innehavare av obligationen säkerhet i försäljningslikviden. Sida 2 av 11

3 Internationella Engelska skolan kommer även att hyra tillkommande ytor i samma byggnad där de redan är hyresgäst. Hyresgästanpassning pågår med inflyttning vårterminen FRAMTIDSUTSIKTER Kassaflödet för den löpande verksamheten för det kommande halvåret förväntas vara i nivå med sista halvåret Allteftersom fastigheterna exploateras till säljbara enheter förväntas kassaflödet från den löpande verksamheten successivt förbättras, främst under andra halvåret UTDELNING Styrelsen föreslår att utdelning för verksamhetsåret 2014 ej lämnas. VERKSAMHETSÖVERSIKT Koncernens fastighetsbestånd utgörs i huvudsak av exploaterings- och utvecklingsfastigheter. Fastigheterna är ursprungligt förvärvade i syfte att omvandlas till fastigheter med annat innehåll än dagens och som efterfrågas på fastighetsmarknaden i det aktuella området. Omvandlingsprocessen drivs i samklang med kringliggande fastighetsägare och Stockholms stad. Telefonplan är ett område i stadsdelen Midsommarkransen, i Stockholms söderort, endast ca 3 km från Hornstull. Området domineras till stor del av LM Ericssons tidigare telefonfabrik, uppförd under 1940-talet. Telefonplan genomgår just nu den största förändringen i området på över 60 år. För den karaktäristiska Ericsson-byggnaden, Timotejen 19, på Tellusborgsvägen finns planer på ombyggnad och omvandling till bostäder, butiker och skola. KOMMENTARER TILL DEN FINANSIELLA UTVECKLINGEN Nettoomsättning/Intäkter Koncernens intäkter uppgick under fjärde kvartalet till 183 tkr och under helåret 2014 till tkr ( tkr). Under fastighetsbeståndets exploateringsprocess omvandlas successivt delar av fastighetsbeståndet från tidigare verksamheter, gamla hyresgäster flyttar ut för att möjliggöra den planerade omdaningen av beståndet. I november 2013 lämnade de sista funktionerna av Ericssons verksamhet, samtidigt som det i del av fastigheten skapats utrymme för Internationella Engelska skolan att flytta in. Att hyresintäkterna under denna omvandlingsprocess minskar eller tom upphör är enligt plan och är en naturlig del i exploateringsprocessen. Fastigheterna hålls dock alltjämt tillgängliga för tillfälliga hyresgäster att under exploateringsprocessen kortsiktigt hyra lokaler. Resultat Förvaltningsresultatet (EBITDA) för fjärde kvartalet uppgick till tkr och under helåret tkr ( tkr). Resultatet efter skatt för fjärde kvartalet uppgick till tkr och under helåret tkr (2 215 tkr). Traditionella drift- och underhållskostnader avtar, i samma takt som fastigheterna tomställs för att nå en lägstanivå. Eget kapital och skulder Koncernens egna kapital uppgick vid årets slut den 31 december 2014 till tkr. Soliditeten var den 31 december ,2%. Sida 3 av 11

4 Kassaflöde och likvida medel Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick under tredje kvartalet till tkr och under helåret 2014 till tkr ( tkr). Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick under tredje kvartalet till och under helåret 2014 till tkr (0). Kassaflödet från finansieringsverksamheten var under tredje kvartalet 0 tkr och under helåret tkr (-6 500). Vid periodens utgång uppgick koncernens likvida med till tkr ( tkr). Uppskjuten skatt Koncernen redovisar ingen uppskjuten skatt då det inte anses föreligga några temporära skillnader som förväntas leda till beskattning i framtiden. Tidigare års bokförd uppskjuten skatt har i linje därmed återförts i kvartal Investeringar och finansiering Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har tagit upp ett obligationslån om tkr. Obligationen har en löptid på 24 månader från den 23 maj 2014 med en årlig ränta om 10 %. Obligationens emissionskostnad, tkr, har aktiverats som anläggningstillgång och skrivs av över obligationens löptid. Tillgångens restvärde nettoredovisas som långfristig skuld på raden Obligationslån. Koncernens räntebärande skulder avseende fastighetsförvärv uppgår till tkr. Per bokslutsdagen uppgick den genomsnittliga räntan för lån från kreditinstitut i koncernen till tkr eller 4,8 % på årsbasis. Lånet avser tkr och löper till Personal Koncernen har ingen anställd personal. Samtliga förvaltnings- och skötseltjänster hanteras via avtal med underleverantörer. MODERBOLAGET Moderbolagets intäkter uppgick under det fjärde kvartalet till 172 tkr och under helåret tkr ( tkr). Resultatet efter finansiella poster uppgick under det fjärde kvartalet till tkr och för helåret 2014 till tkr (4 148 tkr). Kassa och likvida medel vid årets slut var tkr ( tkr). I övrigt gäller ovanstående kommentarer om koncernens finansiella ställning även moderbolaget i tillämpliga delar. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Telefonplan Stockholm Property AB (publ) är genom sin verksamhet exponerad för risker och osäkerhetsfaktorer. Information om koncernens risker och osäkerhetsfaktorer återfinns i den bolagsbeskrivning som upprättades i samband med listningen av bolagets obligation på Nasdaq First North Bond Market. FASTIGHETSVÄRDEN Koncernens fastighetsbestånd har externt värderats till tkr efter erhållen detaljplan. Ytterligare information om fastighetsvärderingen återfinns i den bolagsbeskrivning som upprättades i samband med listningen av bolagets obligation på Nasdaq First North Bond Market. Sida 4 av 11

5 REDOVISNINGSPRINCIPER Telefonplan Stockholm Property AB (publ) tillämpar från årsskiftet 2013/2014 K3-regelverket. Denna rapport har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen. Rapporten är oreviderad men framtagen i diskussion med bolagets revisor. Rapporten avser 2014 för såväl koncernen som moderbolaget Telefonplan Stockholm Property AB (publ). Koncernen består förutom av moderbolaget Telefonplan Stockholm Property AB (publ), av helägda dotterbolagen Telefonplan Garage Holding AB som är ägare till Telefonplan Garage AB, Telefonplan Byggrätt AB, Scanprop Fastigheter 4 AB och Telefonplan Timotejen Holding AB som är ägare till åtta stycken vilande bolag. Samtliga bolag i koncernstrukturen är helägda. Koncernens bolag äger inga andelar i intressebolag. Moderbolaget är ägare till fastigheten Timotejen 19 och Telefonplan Garage AB är ägare till fastigheten Timotejen 28. Dessa båda fastigheter utgör koncernens totala fastighetsbestånd. Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta omfattar ca m 2. Då fastigheterna är utvecklingsfastigheter och till största delen är tomställda redovisar den löpande verksamheten underskott och utgörs av ej aktiverade kostnader för drift, skötsel och räntor. Ombyggnadskostnader för nya hyresgäster aktiveras och skrivs av över hyreskontraktens längd. Samtliga jämförelsetal för såväl koncern som moderbolag avser hel- och delår För jämförbarhet har 2013 års siffror justerats vad gäller materiella anläggningstillgångar och eget kapital pga. K3-regelverkets påverkan. KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN Årsredovisning för mars 2015 Årsstämma 31 mars 2015 Delårsrapport kvartal ett maj 2015 Delårsrapport första halvåret augusti 2015 Delårsrapport tredje kvartalet november 2015 OM TELEFONPLAN STOCKHOLM PROPERTY AB (PUBL) Telefonplan Stockholm Property AB (publ) äger inom koncernen de två fastigheterna Timotejen 19 och Timotejen 28 på Telefonplan i Stockholm, där telekombolaget Ericsson tidigare bedrev verksamhet. Telefonplan Property förädlar nu fastigheterna i enlighet med Stockholms stads intentioner i ett detaljplanearbete med syfte att göra området till en levande stadsdel med både kontor och bostäder som är väl integrerad med centrala Stockholm. Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har inlett en process för att få fastigheterna omklassificerade bl.a. till bostadsfastigheter. Telefonplan Stockholm Property AB (publ) är ett helägt dotterbolag till Telefonplan Stockholm AB som i sin tur är helägt dotterbolag till Scanprop KB, ett privat riskkapitalföretag grundat 2011, inriktat på strategiska investeringar i fastighetssektorn. Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har ställt ut obligationen TELEFONPLAN1 vilken är listad på First North Bond Market med Wildeco som Certified Adviser Sida 5 av 11

6 KONCERNENS RESULTATRÄKNING Intäkter Nettoomsättning Hyresintäkter Summa Intäkter Fastighetskostnader Drift- och underhållskostnader Fastighetsskatt Driftnetto Förvaltningskostnader Förvaltningsresultat Avskrivningar Avskrivning av anläggningstillgångar Finansiella poster Finansiella intäkter Finansiella kostnader Resultat före skatt Skatt Resultat efter skatt Sida 6 av 11

7 KONCERNENS BALANSRÄKNING Belopp i tkr Tillgångar Materiella anläggningstillgångar Fastigheter Pågående arbeten Summa Materiella anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Hyres- och kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Likvida medel Summa Omsättningstillgångar Summa Tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Aktiekapital Balanserat resultat Periodens resultat Summa Eget kapital Långfristiga skulder och avsättningar Uppskjuten skatt Obligationslån Långfristiga räntebärande skulder Skulder till koncernbolag Summa Långfristiga skulder och avsättningar Kortfristiga skulder Övriga skulder Summa Kortfristiga skulder Summa Eget kapital och skulder FÖRÄNDRING I KONCERNENS EGET KAPITAL Ingående Eget kapital Ökning av aktiekapital 384 Förvärvt kapital -880 K3-justering Utdelning Periodens resultat Utgående Eget kapital Sida 7 av 11

8 KONCERNENS KASSAFLÖDE Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut Sida 8 av 11

9 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Intäkter Nettoomsättning Hyresintäkter Summa Intäkter Fastighetskostnader Drift- och underhållskostnader Fastighetsskatt Driftnetto Förvaltningskostnader Förvaltningsresultat Avskrivningar Avskrivning av anläggningstillgångar Finansiella poster Finansiella intäkter Finansiella kostnader Dispositioner Återföring periodiseringsfonder Resultat före skatt Skatt Resultat efter skatt Sida 9 av 11

10 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Belopp i tkr Tillgångar Materiella anläggningstillgångar Fastigheter Pågående arbeten Summa Materiella anläggningstillgångar Finansiella tillgångar Aktier i dotterbolag Summa Finansiella tillgångar Långfristiag fordring Fordringar koncernbolag Summa Långfristiga fordringar Omsättningstillgångar Hyres- och kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Likvida medel Fordringar koncernbolag Summa Omsättningstillgångar Summa Tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Aktiekapital Balanserat resultat Periodens resultat Summa Eget kapital Långfristiga skulder och avsättningar Periodiseringsfond Uppskjuten skatt Obligationslån Långfristiga räntebärande skulder Skulder till närstående bolag Summa Långfristiga skulder och avsättningar Kortfristiga skulder Skulder koncernbolag 92 Övriga skulder Summa Kortfristiga skulder Summa Eget kapital och skulder FÖRÄNDRING I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL Ingående Eget kapital Ökning av aktiekapital 384 K3-justering Utdelning Periodens resultat Utgående Eget kapital Sida 10 av 11

11 MODERBOLAGETS KASSAFLÖDE Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justering av poster som inte ingår i kassaflödet Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut Stockholm den 27 february 2015 För styrelsen, Curt Ahnström, vd För ytterligare information, kontakta Curt Ahnström, CEO Telefon: +46 (0) curt.ahnstrom@scanprop.com Sida 11 av 11