Telefonplan Stockholm Property AB (publ) RAPPORT FÖR PERIODEN 1 januari 30 september 2015

Transkript

1 RAPPORT FÖR PERIODEN 1 januari 30 september 2015 Bild: Vision av Timotejen 19

2 Telefonplan Stockholm Property AB (publ) RAPPORT FÖR PERIODEN 1 januari 30 september JANUARI - 30 SEPTEMBER 2015 JÄMFÖRT MED SAMMA PERIOD 2014 Koncernens nettoomsättning uppgick till tkr (7 954 tkr) Driftnettot uppgick till 96 tkr (2 773 tkr) Förvaltningsresultatet (EBITDA) uppgick till tkr ( tkr) Resultat efter skatt uppgick till tkr ( tkr) 1 JULI - 30 SEPTEMBER 2015 JÄMFÖRT MED SAMMA PERIOD 2014 Koncernens nettoomsättning uppgick till tkr (2 988 tkr) Driftnettot uppgick till tkr (1 047 tkr) Förvaltningsresultatet (EBITDA) uppgick till tkr ( tkr) Resultat efter skatt uppgick till tkr ( tkr) VÄSENTLIGA HÄNDELSER OCH KOMMENTARER TILL UTVECKLINGEN Under rapportperioden (1 januari september 2015) Ett detaljplanearbete pågår tillsammans med White Arkitekter för fastigheterna Timotejen 19 och 28. Företaget överlämnade den 1 september 2014 ett komplett underlag för samrådshandlingarna till Stockholms stad. I februari meddelar Försvarsmakten att fastigheten Timotejen 17, grannfastigheten till Timotejen 28 ägd av SSM-koncernen, inte får uppföras på föreslagen plats. Timotejen 17 var tänkt som ett 237 meter högt hus med 75 våningar och omfattas av samma detaljplan som Timotejen 19 och 28. Försvarsmaktens beslut är oåterkalleligt och kommer att påverka det pågående detaljplanearbetet vad gäller när den nya detaljplanen kan antas. I september meddelar Luftfartsverket att alla höjder överstigande 80 m.ö.h är i konflikt med radaranläggningen Bällsta radartorn. Radartornet har under flera år varit avstängt och inte utgjort hinder för idag godkända detaljplaner. Totalhöjderna för Timotejen 19 och 28 har således justerats och beräkning pågår i syfte att utreda eventuell förlorad byggrättsyta. Ny stipulerad tidpunkt för när Stockholms stad väntas anta detaljplanen för Timotejen 19 och 28 är utsatt till juni Internationella Engelska skolan utökade i samband med vårterminens start 2015 sina lokaler i Timotejen 19. CrossFit Telefonplan är ny hyresgäst och öppnade i mars ett nytt gym i Timotejen 19 med öppettider dagligen från 05:00 till 23:00 Internationella Engelska skolan fortsätter att utöka sin etablering vid Telefonplan i fastigheten Timotejen 19. I augusti 2015 tillträdde skolan ytterligare kvm och hyr därmed totalt ca kvm vilka kommer att utökas med ytterligare kvm från Avstyckning av har skett från del av Timotejen 19 till ny fastighet Timotejen 29. Timotejen 29 är en s.k. 3D fastighetsbildning om totalt kvm. Inför att avtal tecknades med ICA avseende köp av Timotejen 29 förvärvades samtliga aktier i vilande bolaget Scanprop Fastigheter 1 AB med helägda vilande dotterbolaget Scanprop Fastigheter 2 AB i syfte att skapa en holdingbolagsstruktur direkt under Sida 2 av 11

3 Telefonplan Stockholm Property AB (publ). I samband med bildandet av Timotejen 29 har fastigheten också överlåtits koncerninternt till Scanprop Fastigheter 2 AB. Scanprop Fastigheter 2 AB med fastigheten Timotejen 29 kommer senare att förvärvas av ICA Fastigheter. Efter rapportperioden ICA Fastigheter förvärvade den 6 november via bolag den nybildade fastigheten Timotejen 29. ICA avser att etablera en ICA Kvantum på fastigheten som omfattar bla Ericssons gamla matsal. Affären är genomförd med ett fastighetsvärde om 19,2 mkr och är tidigare kommunicerad bla i den bolagsbeskrivning som förelåg vid obligationens notering. Affären får resultateffekt under fjärde kvartalet FRAMTIDSUTSIKTER Koncernens kassaflöde för det andra halvåret 2015 förväntas bli något bättre jämfört med de första sex månaderna Allteftersom fastigheterna exploateras kommer avstyckning till säljbara enheter ske vilket leder till en succesiv förstärkning av det totala kassaflödet. Fördröjningen av den nya detaljplanen kommer dock att försämra koncernens kassaflöde på kort sikt. VERKSAMHETSÖVERSIKT Koncernens fastighetsbestånd utgörs i huvudsak av exploaterings- och utvecklingsfastigheter. Fastigheterna är ursprungligt förvärvade i syfte att omvandlas till fastigheter med annat innehåll än dagens och som efterfrågas på fastighetsmarknaden i det aktuella området. Omvandlingsprocessen drivs i samklang med kringliggande fastighetsägare och Stockholms stad. Telefonplan är ett område i stadsdelen Midsommarkransen, i Stockholms söderort, endast ca 3 km från Hornstull. Området domineras till stor del av LM Ericssons tidigare telefonfabrik, uppförd under 1940-talet. Telefonplan genomgår just nu den största förändringen i området på över 60 år. För den karaktäristiska Ericsson-byggnaden, Timotejen 19, på Tellusborgsvägen finns planer på ombyggnad och omvandling till bostäder, butiker och skola. KOMMENTARER TILL DEN FINANSIELLA UTVECKLINGEN Nettoomsättning/Intäkter Koncernens intäkter uppgick under tredje kvartalet 2015 till tkr (2 988 tkr) och under första nio månaderna 2015 till tkr (7 954 tkr). Under fastighetsbeståndets exploateringsprocess omvandlas successivt delar av fastighetsbeståndet från tidigare verksamheter, gamla hyresgäster flyttar ut för att möjliggöra den planerade omdaningen av byggnaderna och området. I november 2013 lämnade den sista avdelningarna med personal från Ericssons verksamhet, samtidigt som det i del av fastigheten skapats utrymme för Internationella Engelska skolan att flytta in. Att hyresintäkterna under denna omvandlingsprocess minskar eller till och med upphör är enligt plan och är en naturlig del i exploateringsprocessen. Fastigheterna hålls dock alltjämt tillgängliga för tillfälliga hyresgäster under exploateringsprocessen. Resultat Förvaltningsresultatet (EBITDA) för tredje kvartalet uppgick till tkr ( tkr) och för första nio månaderna till tkr ( tkr). Resultatet efter skatt för tredje kvartalet uppgick till tkr ( tkr) och för första nio månaderna till tkr ( tkr). Traditionella drift- och underhållskostnader avtar, i samma takt som fastigheterna tomställs för att nå en lägstanivå. Sida 3 av 11

4 Eget kapital och skulder Koncernens egna kapital uppgick vid tredje kvartalets slut den 30 september 2015 till tkr ( tkr). Soliditeten var den 30 september ,64 % (16,00 %). Kassaflöde och likvida medel Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick under tredje kvartalet till tkr ( tkr) och under de första nio månaderna till tkr (2 027 tkr). Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick under tredje kvartalet till 175 tkr ( tkr) och under de första nio månaderna till tkr ( tkr). Kassaflödet från finansieringsverksamheten var under tredje kvartalet 0 tkr (0 tkr) och under de första nio månaderna 0 tkr ( tkr). Vid periodens utgång uppgick koncernens likvida med till tkr ( tkr). Uppskjuten skatt Koncernen redovisar ingen uppskjuten skatt då det inte anses föreligga några temporära skillnader som förväntas leda till beskattning i framtiden. Tidigare års bokförd uppskjuten skatt återfördes i linje därmed i kvartal fyra Investeringar och finansiering Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har tagit upp ett obligationslån om tkr. Obligationen har en löptid på 24 månader från den 23 maj 2014 med en årlig ränta om 10 %. Obligationens emissionskostnad, tkr, har aktiverats som anläggningstillgång och skrivs av över obligationens löptid. Tillgångens restvärde nettoredovisas som långfristig skuld på raden Obligationslån. Koncernens räntebärande skulder avseende fastighetsförvärv uppgår till tkr. Per bokslutsdagen uppgick den genomsnittliga räntan för lån från kreditinstitut i koncernen till tkr eller 4,1 % på årsbasis. Lånet avser tkr och löper till Personal Koncernen har ingen anställd personal. Samtliga förvaltnings- och skötseltjänster hanteras via avtal med underleverantörer. MODERFÖRETAGET Moderföretagets intäkter uppgick under det tredje kvartalet till tkr (2 981 tkr) och under de första nio månaderna till tkr (7 947 tkr). Resultatet före skatt uppgick under det tredje kvartalet till tkr ( tkr) och undre de första nio månaderna till tkr ( tkr). Kassa och likvida medel vid tredje kvartalets slut den 30 september 2015 var tkr ( tkr). I övrigt gäller ovanstående kommentarer om koncernens finansiella ställning även moderföretaget i tillämpliga delar. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Telefonplan Stockholm Property AB (publ) är genom sin verksamhet exponerad för risker och osäkerhetsfaktorer. Information om koncernens risker och osäkerhetsfaktorer återfinns i den bolagsbeskrivning som upprättades i samband med listningen av bolagets obligation på Nasdaq First North Bond Market. Sida 4 av 11

5 FASTIGHETSVÄRDEN Koncernens fastighetsbestånd har av extern professionell fastighetsvärderare värderats till tkr efter erhållen detaljplan. Ytterligare information om fastighetsvärderingen återfinns i den bolagsbeskrivning som upprättades i samband med listningen av bolagets obligation på Nasdaq First North Bond Market. REDOVISNINGSPRINCIPER Telefonplan Stockholm Property AB (publ) tillämpar från årsskiftet 2013/2014 K3-regelverket. Denna rapport har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen. Rapporten är oreviderad men framtagen i diskussion med bolagets revisor. Rapporten avser de första nio månaderna 2015 med jämförelse motsvarande period 2014 för såväl koncernen som moderföretaget Telefonplan Stockholm Property AB (publ). Koncernen består förutom av moderföretaget Telefonplan Stockholm Property AB (publ), av helägda dotterföretagen Telefonplan Garage Holding AB som är ägare till Telefonplan Garage AB, Telefonplan Byggrätt AB, Scanprop Fastigheter 4 AB och Telefonplan Timotejen Holding AB som är ägare till åtta stycken vilande bolag. Samtliga bolag i koncernstrukturen är helägda. Koncernens bolag äger inga andelar i intressebolag. Moderföretaget är ägare till fastigheten Timotejen 19, Telefonplan Garage AB är ägare till fastigheten Timotejen 28 och Scanprop Fastigheter 2 AB är ägare till Timotejen 29. Dessa tre fastigheter utgör koncernens totala fastighetsbestånd. Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta omfattar ca m 2. Då fastigheterna är utvecklingsfastigheter och till största delen är tomställda redovisar den löpande verksamheten underskott och utgörs av ej aktiverade kostnader för drift, skötsel och räntor. Ombyggnadskostnader för nya hyresgäster aktiveras och skrivs av över hyreskontraktens längd. Samtliga jämförelsetal för såväl koncern som moderföretag avser hel- och delår KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN Bokslutskommuniké för februari 2016 Årsredovisning 9 mars 2016 Årsstämma 31 mars 2016 OM TELEFONPLAN STOCKHOLM PROPERTY AB (PUBL) Telefonplan Stockholm Property AB (publ) äger inom koncernen de två fastigheterna Timotejen 19 och Timotejen 28 på Telefonplan i Stockholm, där telekombolaget Ericsson tidigare bedrev verksamhet. Telefonplan Property förädlar nu fastigheterna i enlighet med Stockholms stads intentioner i ett detaljplanearbete med syfte att göra området till en levande stadsdel med både kontor och bostäder som är väl integrerad med centrala Stockholm. Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har inlett en process för att få fastigheterna omklassificerade bl.a. till bostadsfastigheter. Telefonplan Stockholm Property AB (publ) är ett helägt dotterföretag till Telefonplan Stockholm AB som i sin tur är helägt dotterföretag till Scanprop KB, ett privat riskkapitalföretag grundat 2011, inriktat på strategiska investeringar i fastighetssektorn. Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har ställt ut obligationen TELEFONPLAN1 vilken är listad på Nasdaq First North Bond Market med Wildeco som Certified Adviser. Sida 5 av 11

6 KONCERNENS RESULTATRÄKNING Intäkter Nettoomsättning Hyresintäkter Summa Intäkter Fastighetskostnader Drift- och underhållskostnader Fastighetsskatt Driftnetto Förvaltningskostnader Förvaltningsresultat Avskrivningar Avskrivning av anläggningstillgångar Finansiella poster Finansiella intäkter Finansiella kostnader Resultat före skatt Skatt Resultat efter skatt Sida 6 av 11

7 KONCERNENS BALANSRÄKNING Belopp i tkr Tillgångar Materiella anläggningstillgångar Fastigheter Pågående arbeten Summa Materiella anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Hyres- och kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Likvida medel Summa Omsättningstillgångar Summa Tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Aktiekapital Balanserat resultat Periodens resultat Summa Eget kapital Långfristiga skulder och avsättningar Uppskjuten skatt Obligationslån Långfristiga räntebärande skulder Summa Långfristiga skulder och avsättningar Kortfristiga skulder Övriga skulder Summa Kortfristiga skulder Summa Eget kapital och skulder FÖRÄNDRING I KONCERNENS EGET KAPITAL Ingående Eget kapital Ökning av aktiekapital 383 K3-justering 132 Periodens resultat Utgående Eget kapital Sida 7 av 11

8 KONCERNENS KASSAFLÖDE Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut Sida 8 av 11

9 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Intäkter Nettoomsättning Hyresintäkter Summa Intäkter Fastighetskostnader Drift- och underhållskostnader Fastighetsskatt Driftnetto Förvaltningskostnader Förvaltningsresultat Avskrivningar Avskrivning av anläggningstillgångar Finansiella poster Finansiella intäkter Finansiella kostnader Resultat före skatt Skatt Resultat efter skatt Sida 9 av 11

10 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Belopp i tkr Tillgångar Materiella anläggningstillgångar Fastigheter Pågående arbeten Summa Materiella anläggningstillgångar Finansiella tillgångar Aktier i dotterbolag Summa Finansiella tillgångar Långfristiag fordring Fordringar koncernbolag Summa Långfristiga fordringar Omsättningstillgångar Hyres- och kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Likvida medel Fordringar koncernbolag Summa Omsättningstillgångar Summa Tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Aktiekapital Balanserat resultat Periodens resultat Summa Eget kapital Långfristiga skulder och avsättningar Periodiseringsfond Uppskjuten skatt Obligationslån Långfristiga räntebärande skulder Summa Långfristiga skulder och avsättningar Kortfristiga skulder Skulder koncernbolag Övriga skulder Summa Kortfristiga skulder Summa Eget kapital och skulder FÖRÄNDRING I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL Ingående Eget kapital Ökning av aktiekapital 383 Periodens resultat Utgående Eget kapital Sida 10 av 11

11 MODERBOLAGETS KASSAFLÖDE Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justering av poster som inte ingår i kassaflödet Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut Stockholm den 30 November 2015 För styrelsen, Curt Ahnström, vd För ytterligare information, kontakta Curt Ahnström, CEO Telefon: +46 (0) curt.ahnstrom@scanprop.com Sida 11 av 11