DOM Stockholm

Transkript

1 1 SVEA HOVRÄTT Avdelning 05 Rotel 0504 DOM Stockholm Mål nr T ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Stockholms tingsrätts dom i mål T , se bilaga A KLAGANDE Q-Park AB, Box Stockholm Ombud: Advokaten Fredrik Schedin Box Stockholm MOTPARTER 1. Alecta pensionsförsäkring, ömsesidigt, Regeringsgatan Stockholm 2. Förvaltningsaktiebolaget Tegelbacken AB, Box Stockholm 3. SPP Klaraporten AB, c/o Storebrand Fastigheter AB Stockholm Ombud för 1-3: Advokaten Mårten Tagaeus och biträdande juristen Carl Eriksson Box Göteborg SAKEN Skadestånd 1. Hovrätten ändrar tingsrättens dom, punkten 1, på så sätt att Alecta pensionsförsäkring, ömsesidigt, Förvaltningsaktiebolaget Tegelbacken AB och SPP Klaraporten AB förpliktas att solidariskt till Q-Park AB betala kr jämte ränta enligt 6 räntelagen från den 21 januari 2013 till dess betalning sker. Dok.Id Postadress Besöksadress Telefon Telefax Expeditionstid Box Stockholm Birger Jarls Torg måndag fredag 09:00-15:00 E-post: svea.avd5@dom.se

2 2 SVEA HOVRÄTT DOM T Avdelning Hovrätten ändrar tingsrättens dom, punkten 3, på så sätt att Q-Park AB befrias från skyldigheten att ersätta motparternas rättegångskostnader i tingsrätten och förpliktar Alecta pensionsförsäkring, ömsesidigt, Förvaltningsaktiebolaget Tegelbacken AB och SPP Klaraporten AB att solidariskt ersätta Q-Park AB för dess rättegångskostnader i tingsrätten med kr jämte ränta på beloppet enligt 6 räntelagen från den 18 december 2014 till dess betalning sker. Av beloppet avser kr ombudsarvode. 3. Alecta pensionsförsäkring, ömsesidigt, Förvaltningsaktiebolaget Tegelbacken AB och SPP Klaraporten AB ska solidariskt ersätta Q-Park AB för rättegångskostnader i hovrätten med kr jämte ränta enligt 6 räntelagen från dagen för hovrättens dom till dess betalning sker. Av beloppet avser kr ombudsarvode.

3 3 SVEA HOVRÄTT DOM T Avdelning 05 YRKANDEN I HOVRÄTTEN Q-Park AB (Q-Park) har yrkat att hovrätten ska bifalla Q-Parks i tingsrätten förda talan samt att Alecta pensionsförsäkring, ömsesidigt, Förvaltningsaktiebolaget Tegelbacken AB och SPP Klaraporten AB (gemensamt benämnda Hyresvärdarna) ska förpliktas att solidariskt ersätta Q-Park för dess rättegångskostnader i tingsrätten. Hyresvärdarna har motsatt sig att tingsrättens dom ändras. Parterna har yrkat ersättning för sina rättegångskostnader i hovrätten. PARTERNAS TALAN OCH UTREDNINGEN Parterna har åberopat samma grunder och omständigheter samt utvecklat sin talan på i huvudsak samma sätt som i tingsrätten. Utredningen är densamma i hovrätten som i tingsrätten. HOVRÄTTENS DOMSKÄL Inledning Av tingsrättens dom framgår bakgrunden till tvisten. Frågan i hovrätten är om Q-Park till följd av hyresförhållandets upphörande avseende Sheratongaraget (i tingsrättens dom benämnt Lokalen) har rätt till skadestånd enligt 12 kap. 58 b jordabalken och i sådant fall med vilket belopp. Hovrätten börjar med att pröva frågan om vad som ska anses utgöra marknadshyra för prövningslokalen och om den hyra som Hyresvärdarna begärde för förlängning av hyresavtalet var skälig, dvs. om den inte översteg den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kunde antas betinga på den öppna marknaden. Utgångspunkter för bestämmandet av marknadshyra Vid bestämmandet av vad som ska anses utgöra marknadshyra ska enligt 12 kap. 57 a första stycket jordabalken en jämförelse i första hand göras med hyran för andra liknande lokaler på orten. Enligt motiven till bestämmelsen (prop. 2001/02:41) bör jämförelsen i första hand göras med hyrorna för sådana lokaler som är i grova drag

4 4 SVEA HOVRÄTT DOM T Avdelning 05 likvärdiga med avseende på lokaltyp, läge, storlek och standard. I propositionen anges att prövningen ska ske stegvis, enligt vissa närmare angivna riktlinjer. Enligt dessa riktlinjer ska en bedömning inledningsvis göras av om de åberopade jämförelselokalerna i förhållande till prövningslokalen är liknande. Därefter ska prövas i vilken mån fysiska och villkorsmässiga skillnader mellan prövningslokalen och jämförelselokalerna bör leda till justeringar i jämförelsematerialet. Detta kan ske genom tillägg eller avdrag på hyrorna för jämförelselokalerna. Justering bör också ske i de fall avtalen ingicks för länge sedan. Slutligen bestäms marknadshyran för lokalen. I detta led kan vissa hyror behöva uteslutas från jämförelsematerialet, exempelvis hyror som av någon anledning inte kan anses representativa för marknadshyresläget. I propositionen anförs vidare att även sedan dessa justeringar gjorts kan det ibland vara svårt att finna en enhetlig hyresnivå i jämförelsematerialet. I det läget får lokalens marknadshyra bestämmas med utgångspunkt från den hyresnivå som framstår som den mest sannolika vid ett utbud av lokalen på marknaden, med beaktande av den tendens som kan konstateras i hyresutvecklingen. Vilken metod som är mest lämpad att använda får bedömas från fall till fall. (Se a. prop. s. 76 f.) Bestämmande av marknadshyra för Sheratongaraget Det har i målet presenterats ett förhållandevis stort antal jämförelselokaler bestående av parkeringsgarage belägna i centrala Stockholm. Därutöver har båda parter gett in ett flertal utlåtanden över prövningslokalens marknadshyra, upprättade av sakkunniga värderingsmän. När det gäller underlaget för prövningen kan inledningsvis följande konstateras. Ett sätt för en part att kunna presentera ett relevant jämförelseunderlag för prövning av marknadshyran kan vara att anlita en sakkunnig värderingsman. Underlaget som värderingsmannen stödjer sitt utlåtande på, dvs. jämförelseobjekten, bör dock redovisas på samma sätt som ett vanligt jämförelsematerial för att rätten ska kunna göra en bedömning av materialet (se t.ex. SOU 2000:76 s. 216). De värderingsmän som har anlitats av parterna i detta mål har i de flesta fall gjort sina bedömningar av marknadshyran för Sheratongaraget genom en jämförelse med de

5 5 SVEA HOVRÄTT DOM T Avdelning 05 presenterade jämförelselokalerna, eller ett urval av dessa. Värderingsmännen Christer Bohman och Jan Rosengren har dock delvis använt sig av jämförelseobjekt som av sekretesskäl har anonymiserats. Det innebär att det inte är känt för rätten vilka konkreta lokaler det rör sig om och att avtalsvillkoren och övriga förhållanden som rör lokalerna inte är möjliga att kontrollera. Hovrätten menar därför att dessa lokaler inte bör ingå i den fortsatta prövningen. Bedömningen av marknadshyran kommer i stället att utgå i från de 17 kända jämförelselokaler som presenterats och där respektive hyresavtal getts in. Samtliga av jämförelselokalerna är i grova drag liknande med Sheratongaraget såtillvida att de avser parkeringsgarage belägna i Stockholms innerstad. I målet står dock klart, bl.a. genom värderingsmännens uppgifter, att den avgörande faktorn för efterfrågan av ett visst parkeringshus är dess geografiska närhet till andra lokaler och verksamheter, såsom butiker, mötes- och kontorslokaler, evenemang och annat. Det har vidare framgått att det område inom vilket efterfrågan på parkering är som störst och hyrorna för parkeringsgarage generellt sett ligger högst är det område som brukar betecknas Central Business District, eller CBD; vilket enligt uppgift är en vedertagen och branschgemensam term för det mest centrala området i en stad, i detta fall delar av Stockholms innerstad. Sheratongaraget är beläget under Hotell Sheraton vid Vasagatan/Tegelbacken i Stockholm, vilket ligger inom CBD. Med beaktande av de skäl som tingsrätten pekat på gör även hovrätten bedömningen att läget är fullt likvärdigt med övriga parkeringsgarage inom CBD. Detta innebär att de mest relevanta jämförelseobjekten är de övriga parkeringsgaragen inom detta område, varför urvalet ska begränsas till dessa 11 garage. För att få ett jämförbart och rättvisande resultat menar hovrätten att hyrorna på de relevanta jämförelselokalerna bör räknas upp mot index och att hänsyn även i förekommande fall bör tas till hyresrabatter och hyrestillägg. Båda parter har vitsordat de beräkningar som värderingsmannen Åsa Linder har gjort av jämförelselokalerna i dessa avseenden i sitt utlåtande daterat den 22 augusti Hovrätten utgår därför ifrån Åsa Linders beräkningar. Annat har inte framkommit än att samtliga valda jämförelseobjekt har ett i huvudsak likvärdigt skick. Av hyresavtalen framgår dessutom att hyresgästen i samtliga fall i likhet med vad som gällde för

6 6 SVEA HOVRÄTT DOM T Avdelning 05 prövningslokalen har ålagts visst underhållsansvar för lokalerna. Inte heller i övrigt har det framkommit något skäl att korrigera hyrorna ytterligare till följd av jämförelselokalernas skick eller villkor. Däremot finns det enligt hovrätten skäl att på det sätt som Åsa Linder har gjort utesluta dels Vasakronans garage på Sveavägen, då detta garage endast omfattar 12 parkeringsplatser och därmed kan antas ge en mindre marknadsrepresentativ hyra, dels Skravelberget Större 22 på Birger Jarlsgatan, då denna lokal omfattas av två olika avtal vilket riskerar att ge ett felaktigt resultat. Efter ovan beskrivna urval och korrigeringar kan konstateras att jämförelsematerialet alltjämt inte uppvisar någon enhetlig hyresnivå. Hovrätten har därför att bestämma den mest sannolika hyran för prövningslokalen. Det kan konstateras att jämförelsematerialet ger en snitthyra per parkeringsplats om kr per år medan snittet per kvadratmeter uppgår till kr per år. Eftersom Sheratongaraget har 210 parkeringsplatser och en yta om kvadratmeter innebär det en beräknad marknadshyra per år om drygt 6,9 miljoner kr (210 platser x kr), om det relevanta kriteriet ska anses vara antalet parkeringsplatser. Om i stället antalet kvadratmeter ska tas som utgångspunkt skulle beräknad hyra per år uppgå till drygt 10,6 miljoner kr (1 208 kr x kvm). Vilket s.k. nyckeltal antalet parkeringsplatser eller antalet kvadratmeter som ska vara styrande för bedömningen av marknadshyran får därmed en avgörande betydelse. Sheratongaraget har ostridigt en mindre yteffektiv utformning, där antalet parkeringsplatser är jämförelsevis litet i förhållande till den totala ytan. Ett normalt effektivt utformat parkeringsgarage omfattar enligt värderingsmännens i denna del samstämmiga uppgifter omkring 30 kvadratmeter per parkeringsplats, medan Sheratongaragets utformning innebär omkring 42 kvadratmeter per parkeringsplats. Värderingsmännen har med hänsyn härtill varit i huvudsak eniga om att en värdering av marknadshyran beräknad strikt utifrån hyra per kvadratmeter inte ger ett helt rättvisande resultat. De har dock haft olika uppfattningar om, och i sådant fall på vilket sätt, den så kallade överytan ska beaktas vid bedömningen. Hovrätten gör följande bedömning. Det är uppenbart att det är antalet faktiska parkeringsplatser som är avgörande för vilka intäkter ett parkeringshus kan antas

7 7 SVEA HOVRÄTT DOM T Avdelning 05 generera och att s.k. överytor som inte kan användas vare sig för parkeringsplatser eller för något annat ändamål knappast kan vara av intresse för en blivande hyresgäst. Mot bakgrund av att Sheratongaraget tjänat som parkeringsgarage sedan 1980-talet, med olika parkeringsoperatörer som hyresgäster, är det enligt hovrätten inte rimligt att anta att lokalen skulle kunna disponeras på ett mer effektivt sätt för att öka antalet parkeringsplatser. Inte heller har det framkommit något som talar för att lokalen innefattar utrymmen som skulle kunna ha något annat kommersiellt gångbart användningsområde utöver parkering. Något sådant har för övrigt inte heller påståtts av parterna. De personer från Q-Park som hörts har uppgett att de extra kvadratmetrarna i Sheratongaraget inte medfört något mervärde för garaget utan istället inneburit extra kostnader för uppvärmning och underhåll. Mot denna bakgrund menar hovrätten att antalet parkeringsplatser är det nyckeltal som bör läggas till grund för bedömningen av marknadshyran. Som framgått ovan skulle hyran, beräknad som ett snitt av jämförelselokalernas hyra per parkeringsplats, ligga på omkring 6,9 miljoner kr. Detta är väsentligt lägre än den hyra som Hyresvärdarna begärt. Även om ett mindre påslag skulle göras för överyta på det sätt som exempelvis värderingsmannen Magnus Berglund hävdat ett antagande som i och för sig saknar belägg uppgår marknadshyran enligt hovrättens bedömning fortfarande inte till den av Hyresvärdarna i april 2011 begärda hyran om 8,3 miljoner kr. Hovrätten anser alltså att den av Hyresvärdarna slutligen begärda hyran har överstigit vad som kan anses skäligt för lokalen vid den aktuella tidpunkten. Q-Park är därför berättigat till skadestånd. Vid denna bedömning saknas skäl för hovrätten att ytterligare gå in på frågan om vilket bud som ska ligga till grund för prövningen. Utgångspunkter för bestämmande av skadeståndet Om hyresgästen har rätt till ersättning ska hyresvärden enligt 12 kap. 58 b första stycket jordabalken alltid betala ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. För det fall hyresgästen på grund av att hyresförhållandet har upphört har förorsakats en förlust som inte täcks av ersättning motsvarande en årshyra ska hyresvärden, enligt bestämmelsens andra stycke, i skälig omfattning ersätta hyresgästen för denna förlust. Sådan ersättning kan avse bl.a. skada på grund av hinder

8 8 SVEA HOVRÄTT DOM T Avdelning 05 eller intrång i den verksamhet som hyresgästen driver i lokalen. Hur en sådan skada närmare ska bestämmas har inte angetts vare sig i lagtexten eller i lagens förarbeten. En allmän princip vid ersättning enligt jordabalkens regler är dock att hyresgästen ska befinna sig i samma ekonomiska läge som om skadan inte ägt rum. Det ska alltså göras en jämförelse mellan hyresgästens ekonomiska situation om denne fått behålla lokalen och den ekonomiska situation som hyresgästen försatts i genom att hyresförhållandet upphört (se Edling, Jordabalk (1970:994) 12 kap. 58 b, Lexino ). Det kan konstateras att en rörelseskada av det slag det rör sig om i detta fall regelmässigt är svår att bedöma då uträkningarna beror på ett flertal svårbedömda faktorer. Det är likväl hyresgästen som har bevisbördan för sitt påstående om skadans storlek. Q-Parks beräkning av skadan Q-Parks skadeberäkning har utförts av Björn Gustafsson och Ben Campbell från Ernst & Young. De har använt sig av en s.k. diskonterad kassaflödesvärdering, vilket innebär att förväntade kassaflöden för parkeringsverksamheten i lokalen diskonteras till ett nuvärde med hjälp av en diskonteringsränta. Underlaget för skadeberäkningen har bestått bl.a. av en marknadsvärdering av Sheratongaraget upprättad i slutet av år 2010 av fastighetskonsultföretaget CBRE i samband med Q-Parks finansiella rapportering. Hyresvärdarna har till bemötande av Q-Parks skadeberäkning åberopat utlåtanden från Björn Gauffin och Tony Mankowitz från Grant Thornton, som har granskat och kommenterat de beräkningar som utförts av Björn Gustafsson och Ben Campbell. Björn Gauffin och Tony Mankowitz har inte haft någon invändning mot den metod som valts för skadeberäkningen i och för sig och de har också varit eniga med Q-Parks sakkunniga om flertalet av de olika ekonomiska variabler som bör ligga till grund för beräkningarna. Björn Gauffin och Tony Mankowitz har dock dels kritiserat underlaget för den utförda skadeberäkningen, dels gjort gällande att vissa av de antaganden som gjorts inom ramen för skadeberäkningen är inkorrekta och/eller icke marknadsmässiga. Vidare har de utfört en justerad beräkning av skadan, med tillämpning av samma metod som Q-Park men med utgångspunkt i de förutsättningar som enligt deras uppfattning är marknadsmässigt motiverade. Genom denna beräkning har de

9 9 SVEA HOVRÄTT DOM T Avdelning 05 konstaterat att Q-Park har överskattat sin skada med åtminstone 39 miljoner kr, möjligen mer. Björn Gauffin och Tony Mankowitz har understrukit att deras justerade beräkning inte ska tas till intäkt för att det är visat att Q-Park har drabbats av någon skada utan att beräkningen endast utgör en illustration för hur storleken på skadan förändras när utvalda parametrar ändras. Såväl Björn Gustafsson och Ben Campbell som Björn Gauffin och Tony Mankowitz har i sina olika utlåtanden gjort alternativa beräkningar av skadan med utgångspunkt i olika antaganden om bl.a. tillämplig marknadshyra, diskonteringsränta, skadebegränsande åtgärder m.m. Syftet med detta har, som hovrätten uppfattat det, varit att underlätta för domstolen att fastställa skadans storlek beroende på vilka juridiska bedömningar som görs i olika avseenden. Underlaget för skadeståndsberäkningen När det gäller invändningarna mot underlaget för skadeberäkningen har Hyresvärdarna särskilt framhållit att det i Q-Parks skadeberäkning saknas mer ingående förklaringar och analyser till de antagna prognoserna för garaget, bl.a. varför antalet besökare i garaget antas öka under hela prognosperioden, vad som händer/kommer att hända runt garaget och hur Österleden och Förbifart Stockholm kan antas påverka antalet besökare. Vidare har de pekat på att det saknas information och analys gällande frågan om vilka kostnader som kan antas falla bort för koncernen genom att hyresavtalet avseende Sheratongaraget upphörde. Sammantaget har Hyresvärdarna gjort gällande att det underlag som Q-Park baserat sin värdering på är så bristfälligt att det överhuvudtaget inte kan ligga till grund för en skadeberäkning. Hovrätten konstaterar att rapporten från CBRE som utgör det huvudsakliga underlaget för Q-Parks skadeberäkning har initierats i juni 2010 och upprättats per den 31 december 2010, dvs. i tiden innan tvisten med Hyresvärdarna uppstått. Detta innebär att risken för glädjeprognoser med anledning av skadeståndstvisten får anses utesluten. Prognoserna i rapporten bygger vidare på de resultat som Sheratongaraget uppvisat åren , vilka har verifierats av Q-Parks revisor. Av Björn Gustafssons och Ben Campbells utlåtanden framgår att de har bedömt rimligheten i de prognoser som har legat till grund för rapporten genom att jämföra de prognostiserade

10 10 SVEA HOVRÄTT DOM T Avdelning 05 resultaten med de historiska och genom att bedöma hur rimliga antagandena som ligger till grund för prognoserna verkar vara givet parkeringsanläggningens egenskaper. De har därvid konstaterat att de prognostiserade vinstmarginalerna är låga jämfört med de höga och ökande vinstmarginaler som observerats historiskt. Det har också visat sig att det ekonomiska utfallet för Sheraton under perioden januari-oktober 2011 låg mycket nära prognosen. Hovrätten menar mot den bakgrunden att det inte finns anledning att utgå ifrån annat än att det underlag och de prognoser som legat till grund för Ernst & Youngs beräkningar av Q-Parks skada har varit fullt tillräckliga för att en godtagbar ekonomisk bedömning av skadan ska kunna göras. Invändningar mot Q-Parks skadeberäkning Parterna är som framgått överens om att den metod för skadeberäkning som Q-Park valt, diskonterad kassaflödesvärdering (en form av avkastningsvärdering), i och för sig är lämplig att använda i detta fall. Av bl.a. Hyresvärdarnas justerade beräkning framgår dock att även mindre ändringar av de olika parametrarna som ingår i beräkningsmetoden kan ge upphov till stora skillnader i den bedömda skadan. Parterna har i olika avseenden framfört skilda uppfattningar beträffande vilka antaganden som är marknadsmässigt motiverade. Hovrätten kommer i det följande att pröva dessa frågor. Hyra Q-Park har i sin skadeberäkning utgått i från att årshyran för Sheratongaraget skulle ha uppgått till 6,93 miljoner kr medan Hyresvärdarna i sin justerade beräkning utgått från en hyra om 8,6 miljoner kr. Parterna är dock eniga om att det är den av rätten bedömda marknadshyran som i och för sig ska ligga till grund för skadeberäkningen. Som hovrätten konstaterat ovan översteg den begärda hyran om 8,3 miljoner kr vad som kan anses som marknadsmässig hyra. Att utgå ifrån en högre hyra än så är därför inte aktuellt. Q-Parks uppskattade hyra om 6,93 miljoner kr understiger emellertid det belopp om 7,5 miljoner kr som låg till grund för prognoserna enligt rapporten från CBRE. Det är enligt hovrätten inte rimligt att vid skadeberäkningen utgå från en hyra som är lägre än vad Q-Parks ledning själva uppskattat hyran till i samband med den

11 11 SVEA HOVRÄTT DOM T Avdelning 05 finansiella rapporteringen. Vare sig Q-Parks eller Hyresvärdarnas antagande om hyra framstår mot den bakgrunden som marknadsmässigt motiverat. Vid sammanträdet i hyresnämnden lämnade Q-Park ett bud om 7,9 miljoner kr i årshyra till Hyresvärdarna. Enligt hovrättens uppfattning framstår det som lämpligt att vid beräkningen av Q-Parks skada utgå ifrån den hyra som Q-Park ostridigt var beredd att betala för lokalen. En sådan hyra ligger också inom spannet för vad som kan anses utgöra marknadshyra. Den hyra som ska ligga till grund för beräkningen ska därför bestämmas till 7,9 miljoner kr. Avdrag för minskade kostnader Hyresvärdarna och Q-Park har olika uppfattningar om vilka direkta och indirekta kostnader som Q-Park kan antas spara in genom förlusten av Sheratongaraget och på vilket sätt dessa ska beaktas. Hovrätten noterar att de ekonomiskt sakkunniga på respektive sida argumenterat utförligt i denna del. Skillnaden på den bedömda skadan mellan å ena sidan den metod som Q-Parks sakkunniga använt och å andra sidan den metod som Hyresvärdarnas sakkunniga tillämpat i sin justerade beräkning är dock i det närmaste försumbar. Det blir alltså inte någon egentlig skillnad på skadeståndsbeloppet oavsett vilket av de olika synsätten hovrätten skulle ansluta sig till. Hovrätten finner därför inte skäl att närmare precisera något särskilt avdrag i denna del. Begränsning av Q-Parks skada (Europcar) I målet är ostridigt att biluthyrningsföretaget Europcar under en längre period hade hyrt platser i andra hand av Q-Park i Sheratongaraget. I samband med Q-Parks avflytt valde Europcar att istället hyra platser av Q-Park i Åhlénsgaraget. Parterna är eniga om att denna omständighet innebär att Q-Parks skada har begränsats och att detta ska beaktas inom ramen för skadeberäkningen. Q-Park har i sin beräkning gjort ett antagande om att Q-Park kan antas ha kvar Europcar som kund i fem år, vilket innebär en skadereducering under en femårsperiod. Hyresvärdarna menar att det är rimligt att en resultatjustering genomförs för hela prognosperioden om tio år och har i det sammanhanget framhållit att det inte kan ha varit en förutsättning vid upprättandet av rapporten som ligger till grund för prognoserna att Europcar skulle ha flyttat inom fem år. Hyresvärdarna har även anfört att en resultatjustering avseende en period om tio år

12 12 SVEA HOVRÄTT DOM T Avdelning 05 är rimlig mot bakgrund av att det sannolikt är fråga om långa affärsrelationer, som dock inte kan förväntas kvarstå i evig tid. Frågan inom vilket tidsspann Europcar kan antas stanna kvar som andrahandshyresgäst hos Q-Park är enligt hovrättens uppfattning inte i första hand en juridisk bedömningsfråga utan snarare en fråga om vad som kan anses visat om sakförhållandena. I brist på klargörande utredning i denna del menar hovrätten att Hyresvärdarnas invändning får godtas. Skadereducering ska därför ske i enlighet med vad Hyresvärdarna gjort gällande, dvs. tio år. Diskonteringsränta Den metod som parterna tillämpat för att beräkna skadan innebär, som nämnts ovan, att bolagets framtida kassaflöde diskonteras till ett nuvärde utifrån ett marknadsmässigt avkastningskrav (diskonteringsränta). Denna ränta ska återspegla dels marknadens allmänna avkastningskrav, dels den specifika risk som bolagets verksamhet är förknippad med. Fastställandet av tillämplig diskonteringsränta vilket är av stor betydelse för bestämmandet av skadan inbegriper ett flertal moment av uppskattningar och antaganden. Q-Park har kalkylerat med en diskonteringsränta om 9,5 procent medan Hyresvärdarna i sin justerade beräkning tillämpat en diskonteringsränta om 16,9 procent. Differensen mellan räntesatserna beror på att parterna är oeniga ifråga om vilket s.k. betavärde som ska antas, huruvida det finns skäl att räkna med extra riskpremier samt i fråga om storleken på den riskfria räntan. Q-Park har även gjort gällande att Hyresvärdarna i sin justerade beräkning gjort ett allvarligt metodfel gällande beaktande av skattemässiga konsekvenser, som innebär att den diskonteringsränta som Hyresvärdarna antagit rätteligen inte uppgår till 16,9 procent utan till 12,4 procent. Hovrätten gör följande överväganden. Betavärdet: En central komponent vid beräkningen av avkastningskravet är det s.k. betavärdet, vilket objektivt kan fastställas endast för börsnoterade bolag. Vid värdering av onoterade företag, som i detta fall, uppskattas betavärdet genom beräkningar av historiska betavärden för jämförbara noterade bolag. Om sådana saknas på den aktuella

13 13 SVEA HOVRÄTT DOM T Avdelning 05 marknaden kan information inhämtas för noterade bolag på annan börs eller inom branscher med liknande riskprofil. För att justera för skillnaden i skuldsättning mellan värderingsobjektet och jämförelsebolagen omräknas beta för aktien, dvs. inklusive skulder, till beta för ett skuldfritt företag med hjälp av en matematisk formel. Betavärdet anger hur mycket en aktiekurs rör sig om generalindex rör sig en procent. Om värderingsobjektet har ett betavärde på 1 innebär det att dess värde korrelerar med marknaden som helhet. Betavärden under 1 (dvs. lägre än index) innebär alltså en i förhållande till marknaden låg risk och tvärtom. Då jämförbara noterade parkeringsbolag saknas på den svenska marknaden har Q- Parks urval av jämförelseobjekt bestått av fyra noterade parkeringsbolag i Japan och ett i USA. Vidare har en jämförelse skett med ett antal detaljhandelsföretag på den svenska marknaden samt med ett antal svenska fastighetsbolag. Q-Park har med ledning av detta bedömt det skuldfria betavärdet till 0,67. Underlaget för Q-Parks bedömning i denna del framstår för hovrätten som gedigen och slutsatsen som väl motiverad och underbyggd. Skäl saknas därför att på sätt som Hyresvärdarna hävdat ifrågasätta det av Q-Park antagna värdet i denna del. Risktillägg: Hyresvärdarna har gjort gällande att ytterligare risktillägg, utöver vad Q- Park antagit, är motiverat eftersom Sheratongaraget i enlighet med internationella finansiella rekommendationer ska behandlas som en separat enhet snarare än som en del av en stor koncern. Till det ska även läggas ytterligare risktillägg med hänsyn till att Q-Park är ett onoterat bolag vilket typiskt sett leder till högre risk. Q-Park har bestritt att de rekommendationer som Hyresvärdarna hänvisat till är relevanta i sammanhanget och har framhållit att eftersom Sheratongaraget var en del av en stor koncern bör det även värderas i det perspektivet. Q-Park har även tillbakavisat Hyresvärdarnas argumentation kring ytterligare risktillägg till följd av att Sheratongaraget var onoterat. Det kan konstateras att de ekonomiskt sakkunniga har olika uppfattningar om de finansiella rekommendationerna och hur riskvärderingen ska ske. Mot denna bakgrund gör hovrätten bedömningen att det framstår som mest rimligt att vid skadeberäkningen så långt som möjligt utgå ifrån förhållandena så som de faktiskt sett ut. Eftersom

14 14 SVEA HOVRÄTT DOM T Avdelning 05 Sheratongaraget var en del av en större koncern, vilket i praktiken innebär att risken är lägre än när det gäller ett enskilt bolag, bör det inte göras något extra risktillägg på det sätt som Hyresvärdarna hävdat. Inte heller den omständigheten att Sheratongaraget var onoterat bör enligt hovrättens uppfattning medföra något ytterligare risktillägg. Hovrätten godtar alltså Q-Parks bedömning när det gäller bestämmandet av diskonteringsräntan även i denna del. Riskfri ränta: Q-Park har antagit en riskfri ränta om 1,9 procent medan Hyresvärdarna har kalkylerat med en riskfri ränta om 3,3 procent. Skälet till parternas skilda ståndpunkter i denna del synes bero på att de valt olika värderingsdatum, där Q-Parks värdering utgår från datum för avflyttning den 31 oktober 2011 medan Hyresvärdarnas värdering utgår från det datum då hyresavtalet löpte ut, den 31 mars Det är ostridigt att marknadsräntorna sjönk kraftigt mellan mars och oktober Q-Park har i denna del anfört att den riskfria räntan var historiskt låg den 31 oktober 2011, vilket innebär att en tillämpning av den räntesatsen skulle resultera i ett utfall som inte reflekterar den risk som finns i marknaden. Av den anledningen har också Q-Park justerat upp diskonteringsräntan med 1,1 procent (benämnt osystematisk risk i beräkningarna) till en nivå som enligt Q-Park bättre överensstämmer med den historiskt genomsnittliga riskfria räntan. Skillnaden mellan vad parterna antagit gällande riskfri ränta är alltså i praktiken mycket liten, endast 0,3 procentenheter. Hovrätten menar dock att värderingstidpunkten bör bestämmas till det datum då Q-Park avflyttade från lokalen, i enlighet med vad Q-Park hävdat. Den riskfria räntan ska därmed beräknas med Q- Parks utgångspunkt. Sammantaget gör hovrätten den bedömningen att Q-Parks antagna diskonteringsränta om 9,5 procent framstår som marknadsmässigt motiverad. Skadeberäkningen ska alltså ske med tillämpning av denna räntesats. Uppräkning av skadan till bruttobelopp Q-Park har i sitt bemötande av Hyresvärdarnas justerade beräkningar invänt att ekonomerna gjort ett allvarligt metodfel vid härledning av kalkylräntan. Hyresvärdarna

15 15 SVEA HOVRÄTT DOM T Avdelning 05 har beräknat en diskonteringsränta före skatt som appliceras på kassaflöden före skatt. Detta ska i princip ge samma värde som om man applicerade en diskonteringsränta efter skatt på kassaflöden efter skatt, vilket är den metod som Q-Park har använt. Det värde som därigenom erhålls motsvarar det beskattade förmögenhetsvärdet av verksamheten. Eftersom skadeståndet kommer att beskattas som en inkomst för Q- Park måste det beräknade värdet räknas om till beloppet före skatt för att undvika att Q-Park beskattas två gånger. Q-Park har därför i sin skadeberäkning räknat med en uppgrossning för skatt motsvarande den svenska bolagsskattesatsen om 26,3 procent. Någon motsvarande uppräkning har inte Hyresvärdarna gjort, vilket enligt Q- Park innebär att det bedömda skadeståndsbeloppet blir för lågt. Hyresvärdarna har inte bemött Q-Parks påstående om metodfel utan istället anfört att det saknas underlag för att bedöma Q-Parks skattesituation och huruvida en uppräkning av skadan ska ske på det sätt som Q-Park har hävdat. Björn Gauffin har i sitt förhör förtydligat att det inte framkommit om Q-Park exempelvis skulle kunna kvitta skadeståndet mot en förlust, vilket skulle innebära att Q-Park inte skulle behöva betala någon faktisk skatt på skadeståndet. Hovrätten finner inte skäl att ifrågasätta den beräkningsmetod som Q-Park använt sig av och som beaktar de skattemässiga konsekvenserna för skadeståndet. Hovrätten har inte heller uppfattat att Hyresvärdarna egentligen har ifrågasatt metoden som sådan. Huruvida Q-Park har skattemässiga förutsättningar att kvitta en eventuell inkomst i form av skadestånd mot andra förluster har enligt hovrättens uppfattning inte någon betydelse för bestämmandet av skadeståndets storlek. Q-Parks hållning även i denna del ska därför vinna bifall. Sammanlagt ersättningsbelopp Det kan konstateras att de alternativa beräkningar som presenterats av de sakkunniga innehåller flera osäkerhetsfaktorer. Det är mot den bakgrunden enligt hovrättens mening inte möjligt att räkna fram ett exakt ersättningsbelopp utan en skälighetsbedömning måste göras.

16 16 SVEA HOVRÄTT DOM T Avdelning 05 Hovrätten har ovan gjort bedömningen att den tillämpliga hyran ska antas vara 7,9 miljoner kr, att diskonteringsräntan ska bestämmas till 9,5 procent, att det ska ske en skadereducering (avseende Europcar) i enlighet med vad Hyresvärdarna hävdat samt att Q-Parks metod för att beräkna skadan, där skadeståndsbeloppet räknas upp till ett bruttobelopp för att ta hänsyn till skattemässiga konsekvenser, ska tillämpas. Med beaktande av dessa bedömningar och de presenterade beräkningarna uppskattar hovrätten Q-Parks skada till skäliga 31 miljoner kr. Rättegångskostnader Q-Park har haft framgång med sin talan vad gäller Hyresvärdarnas skadeståndskyldighet. Även beträffande skadans storlek har Q-Park, med undantag för vissa delmoment i skadeberäkningen, vunnit bifall. Hovrätten menar därför att Q-Park är att anse som vinnande part i sådan utsträckning att Hyresvärdarna bör förpliktas att ersätta Q-Park för dess rättegångskostnader såväl i tingsrätten (inklusive kostnaderna för genkäromålet) som i hovrätten. Med hänsyn till målets omfattning och komplexitet menar hovrätten att yrkade belopp är skäliga. HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga B Överklagande senast I avgörandet har deltagit hovrättsråden Mats Walberg och Ingela Halvorsen samt tf. hovrättsassessorerna Mimmie Ahl och Anna Westling, referent.

17 Bilaga A 1 STOCKHOLMS TINGSRÄTT DOM Meddelad i Stockholm Mål nr T PARTER Huvudkärande och gensvarande Q-Park AB, Box Stockholm Ombud: Advokaterna Fredrik Schedin och Rickard Zamuhl Andersson Gustafsson Advokatbyrå KB Box Stockholm Huvudsvarande och genkärande 1. Alecta pensionsförsäkring, ömsesidigt, Stockholm 2. Förvaltningsaktiebolaget Tegelbacken, Box Stockholm 3. SPP Klaraporten AB, Stockholm Ombud för 1 3: Advokaterna Mårten Tagaeus och Minna Okano Magnusson Advokatbyrå Box Göteborg DOMSLUT 1. Huvudkäromålet lämnas utan bifall. 2. Genkäromålet lämnas utan bifall. Dok.Id Q-Park AB ska ersätta Alecta pensionsförsäkring, ömsesidigt, Förvaltningsaktiebolaget Tegelbacken och SPP Klaraporten AB för rättegångskostnader med kr, varav kr avser ombudsarvode, jämte ränta enligt 6 räntelagen från denna dag till dess betalning sker. Postadress Besöksadress Telefon Telefax Expeditionstid Box 8307 Scheelegatan måndag fredag Stockholm E-post: 08:00-16:00 stockholms.tingsratt.avdelning3@dom.se

18 2 BAKGRUND SPP Klaraporten AB (SPP) är tomträttsinnehavare av fastigheten Stockholm Fyrfotan 1. Tomträtten förvärvades av SPP den 2 juli 2010 från Diligentia Storstockholm AB (Diligentia). Förvaltningsaktiebolaget Tegelbacken AB (Tegelbacken) är tomträttsinnehavare av fastigheten Stockholm Snäckan 7 och Alecta Pensionsförsäkring, ömsesidigt, (Alecta) innehar tomträtten till fastigheten Stockholm Snäckan 8. Fastigheterna delar ett gemensamt parkeringsgarage om kvadratmeter och 210 parkeringsplatser (Lokalen) beläget på mark- och källarplan i fastigheterna. Garaget omfattas av en gemensamhetsanläggning, Stockholm Snäckan GA:2, i vilken fastigheterna har en andel vardera. Dåvarande tomträttsinnehavarna avseende fastigheterna, Diligentia, Tegelbacken och Alecta, och Car Park AB ingick ett hyresavtal jämte tilläggsavtal (Hyresavtalet) avseende Lokalen. Car Park AB överlät den 30 oktober 1998 hyresrätten till Lokalen till Q-Park AB (Q-Park). Q-Park har sedan dess hyrt Lokalen i enlighet med Hyresavtalet. Q-Park har framför allt bedrivit parkeringsverksamhet i Lokalen men har även hyrt ut delar av Lokalen i andra hand till Europeisk Biluthyrning Aktiebolag (Europcar). Europcar har bedrivit biluthyrningsverksamhet med tillhörande biltvättsanläggning. Den 17 juni 2010 sade Diligentia, Tegelbacken och Alecta upp Hyresavtalet för upphörande vid hyrestidens utgång den 31 mars Diligentia, Tegelbacken och Alecta begärde i uppsägningen som villkor för förlängning av hyresförhållandet en årshyra om kr jämte kr i årlig fastighetsskatt, med en treårig hyrestid. Årshyran vid hyrestidens utgång uppgick till kr inklusive index och fastighetsskatten uppgick till kr per år.

19 3 Q-Park, som inte ansåg den begärda hyran skälig, hänsköt den 29 juni 2010 frågan till hyresnämnden för medling samt yrkade i anslutning därtill uppskov med avflyttning med två år från hyrestidens utgång. Hyresförhållandet upphörde den 31 mars Så länge hyresförhållandet bestod kvarstod SPP, som sedermera inträtt i Diligentias ställe, Tegelbacken och Alecta (Hyresvärdarna) vid den hyra som begärts i uppsägningen. Sammanträde i hyresnämnden hölls den 20 april Parternas slutliga ståndpunkt var då att Hyresvärdarna begärde en årlig hyra om kr jämte kr i årlig fastighetsskatt med en hyrestid om sex år och Q-Park erbjöd sig att betala en årlig hyra om kr jämte kr i årlig fastighetsskatt med en hyrestid om sex år. Hyresnämnden lämnade inte något medlingsbud och yttrade sig inte heller om marknadshyran för Lokalen. Parterna önskade inte heller något sådant bud och var överens om att medlingsärendet kunde skrivas av. Den 4 maj 2011 avskrev hyresnämnden ärendet om medling och beslutade att medge Q-Park uppskov med avflyttning till den 31 oktober Hyresnämnden fastställde samtidigt årshyran under uppskovstiden till kr med tillägg för fastighetsskatt om kr per år. Q-Park avflyttade från Lokalen den 31 oktober Hyresvärdarna ingick den 6 oktober 2011 ett hyresavtal med Parkman Sverige AB (Parkman), tidigare SEBE Parkering AB, avseende Lokalen. Årshyran enligt avtalet uppgår till kr inklusive fastighetsskatt. Frågan i målet är om Q-Park till följd av hyresförhållandets upphörande har rätt till skadestånd enligt 12 kap. 58 b jordabalken (JB). Parterna är överens om att den vid uppsägningen krävda hyran inte är skälig vid en tillämpning av 12 kap. 57 första stycket JB. De huvudsakliga tvistefrågorna i målet är om det slutliga hyresbud som Hyresvärdarna lagt fram ska beaktas vid nämnda skälighetsprövning, trots att hyrestiden löpt ut, och om det i sådana fall är skäligt. Om svaret på dessa frågor är jakande, ska huvudkäromålet ogillas. Om någon av frågorna besvaras nekande ska tingsrätten även pröva om Q-Park har lidit skada med anledning av Hyresavtalets upphörande samt storleken av densamma.

20 4 YRKANDEN OCH INSTÄLLNINGAR Huvudkäromålet Q-Park har yrkat att tingsrätten ska förplikta Hyresvärdarna att solidariskt till Q-Park betala kr jämte ränta enligt 4 och 6 räntelagen på beloppet kr från den 21 januari 2013 och på beloppet kr från den 12 februari Q-Park har i andra yrkat att tingsrätten ska förplikta Hyresvärdarna att solidariskt till Q-Park betala kr jämte ränta enligt 4 och 6 räntelagen från den 21 januari Hyresvärdarna har bestritt käromålet. För det fall tingsrätten skulle finna att Q-Park är berättigat till ersättning enligt 12 kap. 57 och 58 b första stycket JB har Hyresvärdarna vitsordat att Q-Park har rätt till skadestånd uppgående till kr, vilket motsvarar en årshyra för Lokalen. Sättet att beräkna ränta har vitsordas. Parterna har yrkat ersättning för rättegångskostnader. Genkäromålet Hyresvärdarna yrkade att tingsrätten skulle förplikta Q-Park att till Hyresvärdarna utge kr jämte ränta enligt 4 och 6 räntelagen från den 11 november Q-Park bestred käromålet. Sedan Hyresvärdarna sedermera återkallat genkäromålet har Q-park begärt att tingsrätten ska pröva målet och yrkat ersättning för rättegångskostnad.

21 5 GRUNDER HUVUDKÄROMÅLET Q-Park Diligentia, Tegelbacken och Alecta har sagt upp Hyresavtalet. SPP har genom sitt förvärv av tomträtten till fastigheten Stockholm Fyrfotan 1 inträtt i Diligentias ställe. Förlängningen har inte kommit till stånd eftersom Q-Park inte godtagit de hyresvillkor Hyresvärdarna krävt för förlängning. De av Hyresvärdarna begärda hyresvillkoren är inte skäliga eftersom begärd hyra överstiger marknadshyran för Lokalen enligt 12 kap. 57 a JB. Hyresvärdarna är härigenom skadeståndsskyldiga enligt 12 kap. 57 JB. Q-Park har på grund av hyresförhållandets upphörande förorsakats en skada som uppgår till yrkat belopp. Hyresvärdarna har enligt 12 kap. 58 b andra stycket JB att ersätta denna skada. Hyresvärdarna har enligt 12 kap. 58 b JB i vart fall att betala ett belopp motsvarande en årshyra, vilket motsvarar andrahandsyrkandet. Hyresvärdarna är alla tre hyresvärdar i samma hyresförhållande och delägare till det samfällda utrymmet, varför de svarar solidariskt för förpliktelsen att utge skadestånd. SPP har genom förvärvet inträtt i Diligentias ställe enligt 7 kap. 2 och 17 andra stycket JB, men SPP svarar även för Q-Parks skada genom sina krav i samband med förhandlingarna efter SPP:s tillträde. Hyresvärdarna Q-Park har inte rätt till ersättning enligt 12 kap. 57 och 58 b JB eftersom hyresvillkoren som Hyresvärdarna begärde för förlängning av Hyresavtalet var och är skäliga och i överensstämmelse med god sed i hyresförhållanden. Den hyra Hyresvärdarna begärde för förlängning av Hyresavtalet var och är marknadsmässig och erbjudna hyresvillkor har framställts i rätt tid.

22 6 Q-Park har inte lidit skada uppgående till det yrkade beloppet. Den av Q-Park påstådda skadan är orimlig och oskälig. De beräkningar som Q-Park lagt till grund för angivande av storleken av påstådd skada innehåller en mängd obekräftade antaganden och brister. OMSTÄNDIGHETER HUVUDKÄROMÅLET Q-Park Marknadshyra för Lokalen Förhandlingar om hyresvillkoren Den av Hyresvärdarna begärda hyran i uppsägningen översteg marknadshyran. Så länge hyresförhållandet bestod vidhöll Hyresvärdarna hyran som uppgavs i uppsägningen. Det är således dessa villkor och den hyran som ska ligga till grund för prövningen av om Hyresvärdarna begärt skäliga villkor för förlängning. Hyresvärdarnas erbjudande efter hyresförhållandets upphörande saknar betydelse för bedömningen av huruvida Hyresvärdarna är skadeståndsskyldiga. Detta gäller oavsett det faktum att medlingsförfarandet kom att avskrivas först efter hyrestidens utgång. Hyresvärdarnas slutliga ståndpunkt ska anses vara den som förelåg när förutsättning fanns att avskriva medlingsärendet. Om hyrestiden gått ut är hyresnämndens medlingsarbete avslutat och förutsättningar för avskrivning av medlingsärendet finns. Medling i hyresnämnden har inte ägt rum efter hyrestidens utgång. Av protokollet från hyresnämnden framgår att ingen av parterna presenterat något jämförelsematerial till hyresnämnden, att några förhandlingar inte har pågått, att parterna uttryckligen har förklarat att de inte ville att hyresnämnden skulle medla genom att lägga fram något förlikningsförslag samt att parterna förklarat att medlingsärendet kunde avskrivas. Q-Park bestrider att det pågått meningsfulla förhandlingar fram till det att hyresnämnden meddelade uppskovsbeslut. Hyresvärdarna förklarade att de inte skulle förlänga

23 7 Hyresavtalet eftersom de skulle hyra ut Lokalen till en annan hyresgäst och hyresförhållandet avslutades den 31 mars Då Hyresvärdarna inte ändrade sin inställning avseende villkoren för förlängning under tio månader, utgick Q-Park från att bolaget skulle avflytta från Lokalen. Det kan svårligen anses ha skett några förhandlingar före den 15 april 2011 med hänsyn till att Hyresvärdarna under hyrestiden inte justerade sina bud samtidigt som de konsekvent avvisade alla Q-Parks bud. Hyresvärdarnas erbjudande om att ingå ett nytt hyresavtal till en lägre hyra skickades kl per fax fredagen den 15 april 2011, dvs. fredagen innan den vecka som förhandlingen skulle hållas under onsdagen. Således tog Q-Park del av handlingen först måndagen den 18 april Det kan även noteras att detta var påskveckan. Q-Park, som ingår i en stor koncern, hade inte någon skälig betänketid till det förnyade budet då frågan skulle avgöras av hyresnämnden redan på onsdagsförmiddagen samma vecka. Hyresvärdarnas agerande kan inte anses vara normalt under hyresförhandlingar och präglades av ett omfattande taktiserande. Q-Park menar att Hyresvärdarnas syfte med de lämnade buden inte var att ingå något nytt hyresavtal med Q-Park, utan endast måste ha haft till syfte att försöka undgå skadeståndsskyldighet. Marknadshyra och jämförelseobjekt För det fall tingsrätten skulle finna att hyresvillkoren i Hyresvärdarnas erbjudande om nytt hyresavtal efter hyrestidens utgång ska ligga till grund för bedömningen om skäliga villkor gör Q-Park gällande att även den då begärda hyran om totalt kr per år överstiger marknadshyran för Lokalen. Marknadshyra för Lokalen per den 31 mars 2011 överstiger i vart fall inte kr per parkeringsplats eller sammanlagt kr per år jämte skatt (210* kr). Lokalens läge inom orten, dvs. Stockholms innerstad är gott (B-läge) men inte det bästa läget (A-läge) och inte heller det sämsta (C-läge). I Lokalens närområde finns flera kontorsbyggnader, men Lokalen är belägen på ett sådant avstånd från de större shoppingområdena att konsumenter hellre väljer att parkera på andra platser. Härigenom är Lokalen mindre attraktiv vid jämförelse med sådana Lokaler som har närhet till både shoppingområden och kontor.

24 8 Q-Park har vid sin bedömning av marknadshyran jämfört med tre parkeringsgarage inom Stockholm med liknande storlek och läge: 1. Klara Zenit (Klara Norra Kyrkogata 14) omfattar 146 parkeringsplatser. Jämförelseobjektets läge är bättre än Lokalens, eftersom läget är mer centralt. I närområdet finns minst lika många kontor som vid Lokalen, men framför allt är objektet beläget närmare centrala shoppingområden. Klara Zenits storlek är jämförbar med Lokalen. Hyran uppgår år 2012 till kr per år, vilket ger en hyra om kr per parkeringsplats och år. 2. Klarabergsgaraget (Klarabergsgatan 33 35) omfattar 43 parkeringsplatser. Jämförelseobjektets läge är bättre än Lokalens, eftersom läget är mer centralt. I närområdet finns minst lika många kontor som vid Lokalen, men framför allt är objektet beläget närmare centrala shoppingområden. Hyran uppgår år 2012 till kr per år, vilket ger en hyra om kr per parkeringsplats och år. 3. Åhlénsgaraget (Mäster Samuelsgatan 32) omfattar 330 parkeringsplatser. Jämförelseobjektets läge är bättre än Lokalens, eftersom läget är mer centralt. I närområdet finns minst lika många kontor som vid Lokalen, men framför allt är objektet beläget närmare centrala shoppingområden. Hyran uppgår till kr per år, vilket ger en hyra om kr per parkeringsplats och år. Om man även beaktar hyresrabatter avseende Klara Zenit samt fastighetsskatt och omsättningstillägg för Åhlénsgaraget uppgår den genomsnittliga årshyran till kr per parkeringsplats. Det kan konstateras att dessa objekt har bättre lägen än Lokalen och att den av Hyresvärdarna begärda hyran långt överstiger jämförelseobjektens hyresnivåer. Mot bakgrund av Lokalens typ, läge, storlek och standard i förhållande till jämförelseobjekten anser Q-Park att en marknadsmässig hyra för Lokalen uppgår till högst kr per år, vilket ger en årshyra per parkeringsplats om kr. Det

25 9 är klart att den hyra som Q-Park erbjudits efter hyrestidens utgång överstiger marknadshyran för Lokalen. Q-park ifrågasätter om de av Hyresvärdarna åberopade jämförelselokalerna verkligen är relevanta vid bedömningen av marknadshyran eftersom Q-Park funnit ett betydligt lägre antal relevanta lokaler. De av Hyresvärdarna åberopade bedömningarna av vad som utgör marknadshyra för Lokalen bygger på felaktiga antaganden, bl.a. ska någon indexering av hyran med hänsyn till konsumentprisindex (KPI) inte ske. Q-Park har sammanställt samtliga lokaler, vilka av parterna har åberopats som relevanta jämförelseobjekt i förhållande till Lokalen i en Sammanställning samt en Justerad sammanställning. I syfte att göra en jämförelse möjlig har alla tillgängliga uppgifter i Sammanställningen gjorts jämförbara då a) alla hyror har angivits som bashyra inklusive eventuell fastighetsskatt, b) i alla avtal har samtliga hyresrabatter beaktats på så sätt att den totala rabatten för hela hyrestiden har räknats samman och därefter fördelats jämnt under hyrestiden, c) eventuella övriga hyrestillägg har inte beaktats, och d) eventuella skillnader i underhållsskyldighet har inte beaktats. Den sammanlagda årshyran har därefter beräknats som en jämförelse per plats och för arean. Q-Park vidhåller dock att arean saknar relevans för bedömningen av marknadshyran för ett garage och gör gällande att endast antalet parkeringsplatser är det relevanta. Hyresvärdarnas samtliga uppgifter om hyror, area och antal parkeringsplatser m.m. bestrids i den mån de inte framgår av ingivna hyresavtal. Förhållandet att även icke styrkta hyresuppgifter från Hyresvärdarna tagits upp i sammanställningen, beror endast på att Q-Park önskat att på ett överskådligt sätt visa en sammanställning av alla i målet åberopade jämförelseobjekt.

26 10 I den Justerade sammanställningen har Q-Park gjort de justeringarna att a) slutkundsavtal har uteslutits, b) hyresavtal ingångna efter prövningstillfället har strukits, c) udda hyresobjekt har uteslutits, och d) hyresobjekt utanför Central Business District (CBD) har strukits. Det sagda ger vid handen att den genomsnittliga hyresnivån för jämförelseobjekten blir kr per parkeringsplats och år. När det gäller s.k. omsättningshyra kan procenttal för sådan hyra i sig inte utgöra grund för en bedömning av marknadshyra och det föreligger avsevärda skillnader mellan sedvanliga hyresavtal och hyresavtal med omsättningshyra med höga procenttal. Trots detta och trots att Hyresvärdarna inte har begärt någon omsättningshyra med följande riskfördelning, har Hyresvärdarnas värderare i syfte att uppnå av Hyresvärdarna önskat resultat, hittat på en hypotetisk faktor i sin beräkning, dvs. vad hyran skulle bli om hyresgästen omsatte ett visst belopp och betalade en omsättningshyra motsvarande procent. Denna jämförelse synes syfta till att fastställa en hyra baserad på hyresgästens betalningsförmåga. En sådan jämförelse saknar dock all relevans. Hyresavtalet med Parkman Q-Park bestrider Hyresvärdarnas påstående att det hyresavtal som Hyresvärdarna ingått med Parkman avseende Lokalen ska tillmätas någon betydelse vid prövningen av frågan om Hyresvärdarnas krav för förlängning är skäligt, eftersom a) det i förevarande fall finns lokaler som i grova drag är jämförbara med Lokalen och Q-Park har i målet åberopat och ingivit material avseende sådana jämförbara lokaler, b) hyran i hyresavtalet med Parkman understiger den hyra Hyresvärdarna begärt av Q-Park med beaktande av Hyresvärdarnas renoveringsåtaganden och de värden Q-Park skapat som hyresgäst, och c) hyresavtalet med Parkman återspeglar inte marknadshyran då Parkman även betalat ersättning för att ta över de värden Q-Park skapat.