ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Hyresnämnden i Stockholm, beslut i ärende nr , se bilaga A

Transkript

1 SVEA HOVRÄTT BESLUT Mål nr Avdelning ÖH Rotel Stockholm Sid l (4) ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Hyresnämnden i Stockholm, beslut i ärende nr , se bilaga A KLAGANDE Stiftelsen Riksbankens Jubileumsfond, Adress hos ombudet Ombud: Jur.kand. Mikael Ekelund LJ Fastighetsjuridik AB Box O Stockholm MOTPART Ulf Östmark, Sveavägen Stockholm Ombud: Advokaten Richard Gylling Box Stockholm SAKEN Förlängning av hyresavtal HOVRÄTTENS AVGÖRANDE Med ändring av hyresnämndens beslut bifallar hovrätten Stiftelsen Riksbankens Jubileumsfonds talan om att hyresavtalet ska upphöra. Hyresavtalet har därför upphört den 31 oktober Ulf Östmark är skyldig att flytta genast. Dok.Id Postadress Besöksadress Telefon Telefax Expeditionstid Box 2290 Birger Jarls Torg måndag - fredag Stockholm :00-15:00 E-post: svea.avd2@dom.se

2 Sid 2 SVEA HOVRÄTT BESLUT ÖH Avdelning 02 YRKANDEN I HOVRÄTTEN Stiftelsen Riksbankens Jubileumsfond (hyresvärden) har yrkat bifall till sin talan i hyresnämnden. Ulf Östmark har motsatt sig ändring av hyresnämndens beslut. HOVRÄTTENS SKÄL Parternas talan m.m. Hovrätten har tagit del av utredningen i målet och hållit muntlig förhandling. Förnyade förhör har hållits med Ulf Östmark, Thor Bergenholtz och Sara Blomstergren. Förhöret med Nino Zouagui i hyresnämnden har spelats upp. Nytt vittnesförhör har hållits med Nicklas Liljegren. Skriftlig bevisning har åberopats. Parterna har vidhållit vad de anfört i hyresnämnden. Ulf Östmark har lagt till bl.a. följande. Hans vistelse i Stockholm och prövningslägenheten föranleds av hans arbeten i Quality Travel of Scandinavia AB och Företagsförmedling i Växjö AB. Han bedömer att hans Stockholmsbesök föranleds av bolagen med hälften vardera. Han brukar åka upp från Växjö på måndagar och stanna kvar i Stockholm till torsdag eller fredag. - Han betalar hyran för prövningslägenheten själv. Vittnet Nicklas Liljegren har uppgett i huvudsak följande. Under december 2014 till och med september 2015 har han genom regelbundna platsbesök, drygt två besök i veckan, undersökt omfattningen av Ulf Östmarks användning av prövningslägenheten. Totalt har han genomfört 97 besök, på olika veckodagar och vid olika tidpunkter på dygnet. Förutom att ringa på och göra en okulär besiktning av lägenhetsfönster och brevinkast har han vid varje besök använt sig av markörer på lägenhetsdörren för att fastställa i vilken omfattning dörren öppnas. Inte vid något av hans besök har han noterat aktivitet i lägenheten, trots att han ringt på vid flera tillfällen. Enligt hans bedömning styrs lamporna i lägenheten av en timer, eftersom han vid flera kvällsbesök note-

3 Sid 3 SVEA HOVRÄTT BESLUT ÖH Avdelning 02 rät att flera lampor i lägenheten tänds samtidigt och vid samma klockslag. Vid tolv platsbesök har en eller flera markörer varit rubbade. Även om en markör kan rubbas av annan orsak än att någon öppnar lägenhetsdörren, har han försiktigtvis ändå bedömt att lägenheten vid dessa tolv tillfällen blivit använd sedan föregående platsbesök. Hovrättens bedömning Lika med hyresnämnden finner hovrätten att hyresvärden inte förmått styrka sitt påstående att Ulf Östmark upplåtit prövningslägenheten i andra hand. Hyresvärdens upphörsyrkande kan sålunda inte bifallas på denna grund. Den återstående frågan är om Ulf Östmark har behov av prövningslägenheten som ett s.k. nödvändigt bostadskomplement och om det därför skulle vara oskäligt mot honom att hyresavtalet upphör (12 kap. 46 första stycket 10 jordabalken). Detta förutsätter enligt praxis, såvitt nu är av intresse, att prövningslägenheten används i samband med arbete eller studier minst 2-3 dagar per vecka eller dagar om året. Det är Ulf Östmark som har bevisbördan för att prövningslägenheten utgör ett nödvändigt bostadskomplement. Ulf Östmark har gjort gällande att han med anledning av sitt arbete i FöretagsfÖrmedling i Växjö AB och Quality Travel of Scandinavia AB använder prövningslägenheten 3-4 dagar i veckan. Hyresvärden, som i och för sig inte har ifrågasatt att Ulf Östmark emellanåt vistas i Stockholm, har invänt mot såväl den påstådda omfattningen av lägenhetens användning som att den används i samband med arbete. Utöver egna uppgifter har Ulf Östmark åberopat förhör med Thor Bergenholtz. De uppgifter som Thor Bergenholtz lämnat ger visserligen visst stöd för att Ulf Östmark emellanåt behöver vistas i Stockholm med anledning av sitt arbete i Företagsförmedling i Växjö AB, men säger ingenting om i vilken omfattning han vistas i Stockholm med anledning av sitt arbete. Inte heller den av Ulf Östmark åberopade skriftliga bevisningen ger något besked om detta.

4 SVEA HOVRÄTT Avdelning 02 BESLUT Sid 4 ÖH Mot Ulf Östmarks uppgifter om sin användning av prövningslägenheten talar i någon mån de uppgifter som i målet hörda grannar lämnat. Sara Blomstergren har i hovrätten uppgett att hon, med ett undantag för ett par veckor sedan, inte heller i tiden efter hyresnämndens sammanträde sett till Ulf Östmark eller uppfattat någon ökad aktivitet i lägenheten. Detta trots att hon sedan den l januari 2015 oftast tillbringar kvällar och nätter i sin egen lägenhet. Även de regelbundna kontroller av prövningslägenheten som Nicklas Liljegren redogjort för talar emot att Ulf Östmark skulle tillbringa ens 2-3 dagar i veckan i lägenheten. Under nu angivna förhållanden kan Ulf Östmark enbart genom de uppgifter han själv lämnat inte anses ha visat att han använder lägenheten i den utsträckning som krävs för att den ska anses vara en komplementbostad. Vid sådant förhållande och då hyresvärdens behov av att upplåta lägenheten till annan bostadssökande är ett sakligt skäl för uppsägning, kan det inte anses oskäligt att hyresavtalet upphör. Överklagandet ska därför bifallas och hyresnämndens beslut ändras. Hovrättens beslut får enligt 10 lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt inte överklagas. I avgörandet har deltagit hovrättsråden Christian von Szalay och Dan Owerström samt tf. hovrättsassessorn Johanna Carlsson, referent.

5 HYRESNÄMNDEN I STOCKHOLM PROTOKOLL BESLUT Sid l (6) Aktbilaga 48 Ärende nr Rotel Anges vid kontakt med nämnden Nämnden Hyresrådet Charlotte Alvsing, ordförande Ulf Dohnhammar och Aija Sadurskis, övriga ledamöter SVEA HOVRATT Avd. J Bilaga till beslut Protokollförare Emelie Roos Plats för sammanträde Nämndens kansli Fastighet/Adress Apelträdet 5, Sveavägen 110, Stockholm Sökande Stiftelsen Riksbankens Jubileumsfond, Adress hos ombudet Närvarande genom ombud Ombud: Mikael Ekelund LJ Fastighets Juridik AB Box Stockholm Motpart Ulf Östmark, Sveavägen Stockholm Personligen närvarande och genom ombud Ombud: Advokaten Richard Gylling Gylling Advokatbyrå AB Box Stockholm Saken Förlängning av hyresavtal Vittnen 1. Sara Blomstergren 2. Nino Zouagui 3. Thor Bergenholtz DokJd Postadress Box M in StnnVhnlm Besöksadress Ulriksborgsgatan 5 Telefon Telefax Expeditionstid måndag - fredag Q8;QQ-16;00

6 HYRESNÄMNDEN I PROTOKOLL STOCKHOLM Sid 2 Ordföranden går i korthet igenom handlingarna i ärendet och följande antecknas. Ulf Östmark hyr sedan den l februari 1998 en lägenhet om ett rum och kök, ca 49 kvm, på Sveavägen 110 i Stockholm av Stiftelsen Riksbankens Jubileumsfond (hyresvärden). Hyresvärden har sagt upp avtalet till upphörande den 31 oktober Mikael Ekelund: Hyresvärden yrkar att hyresavtalet ska förklaras ha upphört den 31 oktober 2013 och att Ulf Östmark åläggs att flytta från lägenheten. Rickard Gylling: Ulf Östmark bestrider yrkandena. Han begär inget uppskov för närvarande. Mikael Ekelund: Grunden för upphörsyrkandet är dels att Ulf Östmark hyr ut lägenheten olovligt i andra hand, dels att han saknar behov av lägenheten, både som permanentbostad och som komplementbostad. 12 kap. 46 första stycket 2 och 10 jordabalken åberopas. Hyresvärden avser att upplåta lägenheten till annan bostadssökande. Ulf Östmark har sin permanenta bostad i Växjö. Lägenheten på Sveavägen används inte alls, eller endast i liten utsträckning av Ulf Östmark. I lägenheten bor en yngre man. Ulf Östmark har flera näringsverksamheter som alla är kopplade till Växjö och södra Sverige. Ulf Östmark är VD och ensam styrelseledamot för Quality Travel of Scandinavia, ett resebolag som har sitt säte i Växjö. Han är även ensam styrelseledamot för dess moderbolag, Quality Group of Scandinavia, som har samma adress som Ulf Östmarks bostadsadress i Växjö. Vidare är Ulf Östmark företagsmäklare. Han är francbisetagare för Swedbanks företagsförmedling och har, enligt deras hemsida, ansvar för området Östra Småland och Blekinge. Vidare framgår det av Swedbanks hemsida att det finns ett lokalt kontor i Växjö och att kontoret bl.a. erbjuder försäljning och förvärv av företag via deras Företagsförmedhng. Ulf Östmark är också styrelseordförande för FLK Sverige AB, ett konsultbolag inom WS-branschen. FLK Sverige AB har sitt säte i Växjö och har kontor där. Ulf Östmark är även styrelseordförande i moderbolaget FLK Holding AB och i det andra dotterbolaget, FLK Utveckling AB. Utöver detta så är Ulf Östmark komplementär i kommanditbolaget Kulan l. Bolaget bedriver fastighetsförvaltning och uthyrning. Bolagets adress är densamma som Ulf

7 HYRESNÄMNDEN I PROTOKOLL STOCKHOLM Sid 3 Östmarks bostadsadress i Växjö. Bolaget hyr ut lägenheter samt kontors- och butikslokaler i Borgholm. Ulf Östmark äger också fastigheter i Borgholm. Allt detta sammantaget visar att Ulf Östmark har en lokal förankring i Växjö. De tidigare ingivna handlingarna åberopas. Rickard Gylling: Ulf Östmark har aldrig upplåtit lägenheten i andra hand. Hyresvärden har inte heller skickat någon varning och anmodat Ulf Östmark att upphöra med det. Det stämmer att Ulf Östmark har sin permanenta bostad i Växjö, men han har ett behov av lägenheten som nödvändigt bostadskomplement. Ulf Östmark är affärsman och hyresvärdens uppgifter om de olika bolagen m.m. är riktiga. Ulf Östmark rör sig däremot inte i bara i Växjö. Även om han är ansvarig för södra Sverige arbetar han en stor del av sin tid i Stockholm. Det är i Stockholm som de flesta förhandlingar och avslut av företagsaffärema sker. När det gäller reseverksamheten är det Ulf Östmark som sköter upphandlingar, marknadsföring och kontakter med resebyråledet, vilket i stort sett uteslutande sker i Stockholm. En närmare redogörelse får Ulf Östmark själv lämna. Förhör under sanningsförsäkran hålls med Ulf Östmark. Ulf Östmark avlägger sanningsförsäkran och erinras om dess vikt. Förhöret, som är påkallat av honom själv, tas upp digitalt. Vittnesförhör hålls med Sara Blomstergren ochnino Zouagui, som båda avlägger vittnesed samt erinras om sin sanningsplikt och om edens vikt. Förhören, som är påkallade av hyresvärden, tas upp digitalt. Det antecknas att hyresvärden åter sig att ersätta Sara Blomstergren och Nino Zouagui för utebliven arbetsinkomst respektive resekostnad. Härefter hålls vittnesförhör per telefon med Thor Bergenholtz. Thor Bergenholtz avlägger vittnesed samt erinras om sin sanningsplikt och örn edens vikt. Förhöret är påkallat av båda parter. Förhöret tas upp digitalt.

8 HYRESNÄMNDEN I PROTOKOLL STOCKHOLM Sid 4 Partema slutför sin talan. Sammanträdet förklaras avslutat med besked att beslut i ärendet kommer att meddelas måndagen den 13 oktober 2014 kl genom att hållas tillgängligt på nämndens kansli. Vid enskild överläggning fattar hyresnämnden följande BESLUT (att meddelas den 13 oktober 2014 kl.14.00) Hyresnämnden avslår Stiftelsen Riksbankens Jubileumsfonds ansökan. Hyresavtalet löper därför vidare efter den 31 oktober 2010 på oförändrade villkor. Skäl för beslutet Ulf Östmark har i huvudsak berättat följande. Det är riktigt att han har sin permanenta bostad i Växjö. Han äger och driver att antal företag. Fastighetsförvaltningen på Öland sköts helt och hållet av anställda och är inget han lägger tid på. Att han är ordförande i FLK innebär endast att han deltar i styrelsemöten fyra, någon gång fem, gånger per år. Detta är inte ett uppdrag som kräver att hans närvaro i Växjö. Det han lägger sin tid på är Quality Travel och företagsförmedlingen. Quality Group är endast ett moderbolag och bedriver ingen verksamhet. Arbetet i Quality Travel innebär att han ska marknadsföra Andorra. Som ett led i detta säljer bolaget paketresor, skid- och vandringsresor dit. Hans arbete innebär förhandlingar med bl.a. flygbolag och mediabolag. I stort sett samtliga av dessa finns i Stockholm. Därutöver är det oerhört viktigt att synas på Internet. En person arbetar enbart med strategiskt arbete avseende Google för att ligga i topp vid sökningar där. Denna person sitter i Stockholm och de behöver träffas varje vecka. När de säljer reser sker det delvis direkt via Internet men också via resebyråer som t.ex. ska boka konferenser för sina företagskunder. Resebyråerna vänder sig till honom som Andorraexpert och ofta måste han följa med till kunden för att göra en Andorrapresentation. Arbetet med Quality Travel kräver att han är i Stockholm ett par

9 HYRESNÄMNDEN I PROTOKOLL STOCKHOLM Sid 5 dagar per vecka. Därutöver arbetar han med företagsförmedling via sitt företag Företagsförmedling i Växjö AB. Även om de flesta uppdragen kommer från sydöstra Sverige så finns de flesta investerarna och köparna i Stockholm. Detta medför i sin tur att i stort sett alla presentationer och avtalsförhandlingar sker i Stockholm, vilket också kräver hans närvaro ett par dagar per vecka. Han bor i lägenheten i snitt tre - fyra dagar per vecka. Denna vecka är han i Stockholm tre dagar, nästa vecka kommer han att vara här söndag - söndag. Det är sällan då det är veckor som han inte alls är i Stockholm. - Han har aldrig hyrt ut lägenheten i andra hand, däremot har det hänt att hans barn använt lägenheten på helgerna. Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet gäller enligt 12 kap. 46 första stycket jordabalken att hyresgästen har rätt till förlängning av avtalet, utom när - hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (punkten 2), eller - det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (punkten 10). Hyresnämndens bedömning Det är hyresvärden som har bevisbördan för att Ulf Östmark upplåter lägenheten i andra hand. Sara Blomstergren och Nino Zouaghi bor båda på samma våningsplan som Ulf Östmark och de har bott där i cirka 2,5 respektive 3,5 år. Sara Blomstergren har uppgett att hon aldrig sett Ulf Östmark och Nino Zouaghi att han tror att han inte sett Ulf Östmark förrän idag. Han har därutöver uppgett att han arbetar mycket, att han inte ser sina grannar ofta, att han träffat Sara Blomstergren endast att par gånger, samt att han vid ett tillfälle sett en blond kvinna gå in i Ulf Östmarks lägenhet. Sara Blomstergren har vidare uppgett att hon sover i lägenheten ca sextio procent av tiden och att hon uppfattar det som att det sällan är någon i lägenheten. Hon har vid ett tillfälle träffat och hälsat på en man med resväska som uppgav att han skulle sova i lägenheten. Hon uppfattade det som att han var i Stockholm pga. arbete och bara skulle övernatta i lägenheten, inte att han bodde där.

10 HYRESNÄMNDEN I PROTOKOLL STOCKHOLM Sid 6 Då de uppgifter som Sara Blomstergren och Nino Zouaghi lämnat inte på något sätt styrker att Ulf Östmark upplåter lägenheten i andra hand kan hyresvärdens ansökan inte bifallas på denna grund. Fråga är då om Ulf Östmark har behov av lägenheten för egen del. Det är ostridigt att Ulf Östmark har sin permanenta bostad i Växjö, men Ulf Östmark har gjort gällande att lägenheten utgör ett s.k. nödvändigt bostadskomplement för honom. Det är Ulf Östmark som har bevisbördan för detta. De uppgifter som Ulf Östmark lämnat om sina arbeten och behovet av att vara i Stockholm framstår som mycket trovärdiga och är på inget sätt osannolika. Hans uppgifter styrks dessutom, såvitt det avser arbetet med företagsförsäljning, av de uppgifter som Thor Bergenholtz, VD för Swedbank företagsförmedhng, lämnat. Hyresnämnden finner därmed att Ulf Östmark styrkt att han använder lägenheten i en sådan omfattning som krävs för att den ska utgöra ett nödvändigt bostadskomplement. Hans behov av lägenheten väger då tyngre än hyresvärdens behov av att upplåta lägenheten till annan. Hyresvärdens ansökan om att hyresavtalet ska upphöra ska därför avslås. HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga (Beslutet kan överklagas till Svea hovrätt senast den 3 november 2014) Emelie Roos Protokollet uppvisat A^Ö~~ Sammanträdet pågick kl