Samrådshandling

Transkript

1 Detaljplan för Arlöv 21:181, Disponentvillan i Arlöv Burlövs kommun, Skåne län Enkelt planförfarande PLANBESKRIVNING Antagen av Kommunstyrelsen (KS 2012:xxx) Laga kraft Genomförandetiden utgår DPL 000 Samrådshandling Samrådshandling (12)

2 Orienteringsplan över Arlövs samhälle Planområdet ligger inom Arlövs samhälle strax intill östra fåran av Sege å och kommungränsen mot Malmö i väster vid pilen i kartans vänstra del. Samrådshandling (12)

3 PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Till detaljplanen finns utöver denna Planbeskrivning följande handlingar - Plankarta med planbestämmelser - Illustrationskarta - Bullerutredning - Riskanalys PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Planen avser en förändring från nuvarande användningsområde för bostadsändamål till område för kontor, hotell och konferens. AVVÄGNING ENLIGT MILJÖBALKEN Planområdet är tidigare planlagt och ianspråktaget. Detaljplanen bedöms inte medföra påverkan på miljö, hälsa eller hushållning med naturresurser och inte heller strida mot miljökvalitetsnormer. Planförslaget bedöms därför vara i enlighet med hushållningsbestämmelserna i miljöbalken. PLANDATA Planområdet omfattar fastigheten Arlöv 21:181 samt delar av Arlöv 22:99 som parkmark respektive teknisk anläggning. Lägesbestämning Planområdet ligger i sydvästra Arlöv och är omgivet av ett parkområde. Planområdet nås via en infartsväg från Allégatan. Det omgivande parkområdet gränsar i sydost mot motorvägen E22, i väster mot östra fåran av Sege å och kommungränsen mot Malmö samt i nordost mot Allégatan och dess förlängning under motorvägen. Areal och bebyggelse Planområdet omfattar drygt 0,5 ha och är bebyggt med en tidigare bostad kallad Disponentvillan. Denna villa tillhörde tidigare Svenska Sockerbruks Aktiebolaget och var bostad för dess disponent. I slutet av 1980-talet togs denna byggnad i anspråk för kontor. I början av 1990-talet utökades detta kontor genom att en vinkelbyggnad uppfördes. Både den äldre och den yngre byggnaden är i två plan med inredd källare och vind. Ägarförhållande Fastigheten Arlöv 21:181 ägs av AHS Fastighets AB och den omgivande fastigheten Arlöv 22:99 är kommunägd. Samrådshandling (12)

4 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDE Översiktsplan I fördjupad översiktsplan för Arlöv lagakraftvunnen september 2011 framgår följande. På markanvändningskartan ligger planområdet inom område för oförändrad markanvändning och inom grönområde. På kartan för grönstruktur ligger planområdet inom område för bostadsnära parker och grönområden. Vandringsleden Skåneleden går längs Allégatan och dess förlängning under motorvägen E22. Detaljplan För planområdet och intilliggande omgivande områden gäller av Kommunfullmäktige antagen detaljplan för kvarteret Orren m.m. i Arlövs samhälle, Burlövs kommun (nr 95T) fastställd För samma detaljplan (nr 95T) har gjorts ett tillägg som vann laga kraft Planen har genomförandetid till Tillägget berör inte fastigheten Arlöv 21:181. Enligt gällande detaljplan är området, fastigheten Arlöv 21:181 avsett för en fristående bostad i två plan. En huvudbyggnad får uppföras i två våningar och inte högre än 7,6 meter. Genomförandetiden för planen har inte gått ut men planeringsavdelningens bedömning är att detta inte har någon betydelse då föreliggande detaljplan stämmer överens med fysisk verklighet och det är berörd markägare som tagit initiativ till planen. I strid med gällande detaljplan men med byggnadsnämndens goda minne togs berörd fastighets byggnad i anspråk för kontorsverksamhet på 1980-talet. I början av 1990-talet beviljades bygglov för utökning av kontorsverksamheten och en tvåvånings kontorsbyggnad uppfördes i vinkel med befintlig byggnad. Fastigheten nås från Allégatan via en infartsväg genom parken inom den kommunalt ägda fastigheten Arlöv 22:99. Enkelt planförfarande Området är redan bebyggt och ingen fysisk förändring planeras, varför enkelt planförfarande används. FÖRUTSÄTTNINGAR Allmänt Syftet med planändringen är att ge möjlighet att inrätta hotell och vandrarhem inom befintliga byggnader. Inom en övergångstid behålls nuvarande verksamhet som kontor. Motiv till ändringen Inom Arlövs samhälle finns endast begränsade möjligheter för tillfällig övernattning. Den föreslagna användningen som hotell och vandrarhem avser att kompensera detta. Studenter från både Malmö och Lund söker vid terminsstart ofta tillfällig bostad innan mera permanent bostad har ordnats på studieorten. Dessutom finns efterfrågan bland idrottsklubbar om lättillgängliga och överkomliga övernattningsmöjligheter. Till detta kommer närheten till vandringsleden Skåneleden, vilken följer Allégatan och dess förlängning under motorvägen. Bedömning av miljöpåverkan Befintliga byggnader är avsedda att behållas i nuvarande omfattning. Genomförandet av planens syfte bedöms ske med oförändrad exteriör och enbart inre ombyggnader. Särskild miljökonsekvensbeskrivning har inte bedömts nödvändig med hänsyn till den ringa miljöpåverkan planförslaget medför. Samrådshandling (12)

5 Bedömning av vägtrafikbuller Tyréns Akustik har har för Disponentvillan utfört bullerutredning avseende vägtrafik. Planområdet ligger inom störningsområde med dygnekvivalent ljudnivå Leq24h mellan 60 och 70 db(a) utomhus i de delar som vetter mot motorvägen E22. Bedömning av tågtrafikbuller WSP Akustik har för Arlövs tätort med omnejd utfört bullerberäkning avseende tågtrafik. Den visar på låga tågtrafikbuller inom planområdet med både dygnekvivalent och maximal ljudnivå Leq24h mellan 40 och 45 db(a) utomhus. Antalet spår förbi Arlöv kommer att utökas från två till fyra. Tyréns Akustik har gjort bedömningen att trots utbyggnad och fördubbling av mängden järnvägstrafik ökar den ekvivalenta ljudnivån enbart med 3 dba. Ytterligare bullerutredning avseende tågtrafikbuller bedöms därför inte nödvändig. Bedömning av individrisk avseende närhet till transportleder för farligt gods WSP Brand- och Riskteknik har utfört en riskanalys för transportleder för farligt gods genom Burlövs kommun. Slutsatsen är att bostadsbebyggelse skall undvikas inom 200 meter från trafikled för farligt gods. Planområdet ligger innanför gränslinjen för 200 meters avstånd från E22. Enligt Länsstyrelsen i Skåne län rapport 2007:06 gäller att rekommenderade avstånd kan underskridas men bör då kompletteras med riskbedömning och eventuella skyddsåtgärder. Följande vägledning beträffande avstånd redovisas: Kontor, dock inte hotell, bör inte förläggas närmare än 70 m från riskområde. Kontor, inklusive hotell och konferens, bör inte förläggas närmare än 150 m från riskområde. Byggnadens närmaste hörn ligger drygt 70 m från motorvägens mitt och dess mest avlägsna hörn ligger cirka 115 m från samma linje. Närheten till motorvägen E22 har medfört, att till denna plan har en särskild riskanalys utförts av FireTech Engeneering AB Mark och vegetation Byggnaden har markkontakt och tomten är delvis med staket avgränsad mot omgivande parkområde. Till anläggningen hör även parkeringar med cirka 35 bilplatser för verksamma och besökare. Övriga öppna tomtareor består av stensatt uteplats, gräsytor, häckar, buskar och större träd. Planteringar och markbehandling är hänsynsfullt samplanerat med de omgivande parkområdena. Riksintresse för kulturmiljö Ett näraliggande område av riksintresse omfattar det öppna odlingslandskapet och kulturmiljöerna söder om motorvägen E22. Riksintresse för kustzonen Hela Arlöv omfattas av riksintresse för kustzonen. Fornlämningar Inom och intill planområdet finns fornlämningar, synliga i form av högar och under mark dolda boplatser. Fornlämningarna, som har beteckning Burlöv 3:1, 3:2, 4:1, 5:1, 28:1 och 28:2, finns i Riksantikvarieämbetets sökregister. Samrådshandling (12)

6 Kvartersmark Gällande plan medger bostadsbebyggelse i två plan. Området är utbyggt med en före detta bostad, disponentvillan, och en därtill sammanbyggd kontorslänga, så att en bebyggelse för kontor med två jämnstora vinkellängor har bildats. Den nya kontorslängan ligger delvis inom område undantaget för bebyggelse (prickmark). Bebyggelse Befintlig bebyggelse består av två i vinkel hopbyggda längor i två plan med inrett källarplan och vindsplan. Disponentvillans byggnadsarea är 230 kvm och tillbyggnadens byggnadsarea är 250 kvm. Total byggnadsarea är 480 kvm. Bruttoarean är 1600 kvm och fördelas per våningsplan enligt följande: plan kvm, plan kvm, plan kvm och plan kvm. Byggnadernas takfotshöjd är cirka 8,0 m över marknivån på entrésidan av Disponentvillan. Utformning Bebyggelsen är enhetligt utformad. Tillbyggnaden från 1990-talet har anpassats i karaktär och material till den ursprungliga disponentvillan. Fasaderna är i en varm beige ton med vita omfattningar och vita fönster. Den putsade sockeln är grå. På taket ligger röda tegelpannor. Disponentvillan Vinkelbyggnad från tidigt 1990-tal Samrådshandling (12)

7 Verksamheter Befintliga byggnader inom planområdet inreddes på 1990-talet till cirka 60 arbetsplatser för kontor fördelade enligt följande: Plan 0 6 personer, Plan 1 20 personer, Plan 2 22 personer och Plan 3 12 personer. Idag är några av kontorsrummen sammanslagna så att större konferens- eller undervisningsrum har skapats. Tillgänglighet Byggnaderna är sedan tillbyggnaden i början av 1990-talet utrustade med hiss. Även ramp till entré finns. Byggnaden är tillgänglig för rörelsehindrade. Gator och allmän platsmark Området nås med bil från Allégatan och Lundavägen via en infartsväg som ligger i den omgivande parken på fastigheten Arlöv 22:99. En på gällande plan markerad vändplan har aldrig blivit utförd. Biltrafik Trafik genereras idag av pågående verksamhet, kontor, konferens och utbildning. Inom byggnaderna finns plats för cirka 60 kontorsanställda och har inrymt företag, som bedriver konsultverksamhet. En bedömning av trafik som genereras vid maximalt utnyttjande av lokalerna och maximalt bilinnehav ger följande. Om alla verksamma kör bil till och från sin arbetsplats och har vardera ett dagligt kundbesök utanför kontoret eller besök i byggnaden, genereras dygnsvis fyra bilrörelser per verksam. Detta ger att antalet 240 bilrörelser maximalt kan uppgå till per dygn. Allégatan, som används för tillfart till fastigheten, är försedd med hastighetsbegränsande gupp och har begränsad bredd. Trafik med service-, leverans- och budbilar är av mindre omfattning och bedöms ingå i ovan beräknade bilrörelser. De tillgängliga parkeringsplatserna, cirka 35, har varit tillräckligt, vilket indikerar att ovan nämnda maximal trafikmängd sällan eller aldrig har uppnåtts. Parkering Biluppställning sker idag på parkeringsplats för cirka 35 bilar inom fastigheten, vilket bedöms som mer än tillräckligt för nuvarande verksamhet. Följande jämförelse kan göras. Om man vid bedömning av parkeringsbehov använder Malmö kommuns Parkeringsnorm och dess zon 2, medför detta att nuvarande verksamhet som kontor har genererat ett parkeringsbehov för 0,3 bilplatser/antälld x 60 anställda = 18 bilplatser eller 14 bilplatser/ 1000 kvm x 1600 kvm = 22 bilplatser. Samma bedömning för hotell inom zon 2 medför följande parkeringsbehov 10 bilplatser/1000 kvm x 1600 kvm = 16 bilplatser. Buss Avståndet till hållplats för regionbussar i korsningen mellan Allégatan och Lundavägen är cirka 500 meter. Här stannar bussar till Malmö, Lund, Landskrona och Staffanstorp. Vandringsled Vandringsleden Skåneleden passerar genom Arlövs samhälle bland annat längs Allégatan. Teknisk försörjning Planområdet ligger inom VA-Syds verksamhetsområde. Kommunal vattenservice finns invid nordöstra tomthörnet markerad med stolpe. Avloppsservice finns i västra tomtgränsen. Dock utnyttjas för närvarande inte den kommunala va-servisen fullt ut utan fastigheten är liksom Samrådshandling (12)

8 några grannfastigheter sedan tidigare anslutna till Sockerbolagets va-system. Områdets energiförsörjning sker med fjärrvärme via Eon. En teknisk anläggning för el-nät finns i södra delen av planområdet. PLANFÖRSLAG Bedömning av vägtrafikbuller Närheten till motorvägen E22 har medfört, att till denna plan har en särskild bullerutredning utförts av Tyréns. För att uppfylla Leq 30 dba/lmax 45 dba inomhus skall fönster och luftintag väljas med i utredningen angiven minsta ljudisolering på respektive fasad och våningsplan. Yttervägg skall väljas med en ljudisolering som är minst 10 db högre än fönstrens ljudreduktion. Friskluftsventiler skall väljas med en ljudisolering Dn,e,w som är 10 db högre än fönstrets Rw-värde. För kontorslokaler och lokaler för tillfälligt boende ställs normalt inga krav på ljudnivån utomhus. Bedömning av individrisk avseende närhet till transportleder för farligt gods Närheten till motorvägen E22 har medfört, att till denna plan har en särskild riskbedömning utförts av FireTech Engeneering AB. Följande riskreducerande åtgärder skall vidtas så att samhällsrisken sjunker till acceptabel nivå. - Gemensamma ytor utomhus skall förläggas på den sida byggnad som vetter från E22. Befintlig uteplats är avskild från motorvägen genom markförhållande och byggnadens placering. - Marken mellan byggnad och E22 lutar från byggnaden mot motorvägen. Detta medför att man undviker att tunga gaser och brandfarlig vätska sprids mot aktuell byggnad. - Luftintag placeras i riktning från E22. Rökdetektorer skall finnas i uteluftsintag. Larm skall gå till bemannad plats. Bemanningen skall ansvara och informera hotellgäster att stanna i byggnaden. - Ventilation skall kunna stängas av. Uteluftsintag skall kunna stängas från central plats i byggnaden. - Utrymningsvägar skall finnas i riktning från E22. - Automatiskt utrymningslarm skall installeras heltäckande i byggnaden. - Träd och buskar mellan byggnad och E22 får inte avverkas. Istället bör träd- och buskridån mot motorvägen förstärkas. - I byggnaden skall finnas en organisation som säkerställer att underhåll bedrivs på brandlarms- och skyddssystem. Provningsintervall och provningsrutiner skall tas fram i samråd med brand- och risksakkunnig. Fornlämningar Inom och intill planområdet finns fornlämningar som kräver speciell varsamhet. Mark och vegetation Inga förändringar planeras av markanvändningen. Nuvarande parkeringsplatser för cirka 35 bilar behålls. Marklov krävs för avverkning av träd. Kvartersmark Nuvarande område för bostadsändamål ändras till område för kontor och hotell. Ett begränsat område runt en befintlig transformatorstation i söder avsätts för detta ändamål. Samrådshandling (12)

9 Bebyggelse Befintlig bebyggelse behålls. Total byggnadsarean är 480 kvm. Bruttoarean fördelas enligt följande plan kvm, plan kvm, plan kvm och plan kvm. Total befintlig bruttoarea är 1600 kvm. Planen är att på sikt förändra nuvarande kontor till hotell och vandrarhem. Byggnadshöjden begränsas till nuvarande takfotshöjd, vilken är cirka 8,0m. Utformning Byggnader skall behålla sin karaktär med ursprungliga byggnadsmaterial och kulörer. Verksamheter Inom planområdet planeras att nuvarande kontors- och konferensverksamhet behålls under en övergångstid med möjlighet att i etapper inrätta hotell eller vandrarhem. Befintliga byggnader är idag inredda för cirka 60 kontorsarbetsplatser. Vid en ändring till vandrarhem kommer rumsfördelning att ändras genom att fler hygienutrymmen byggs. Totalt kommer 30 á 40 övernattningsrum att anordnas. Rummen kommer att innehålla två till sex sovplatser. Antal vandrarhemsgäster kommer härigenom att maximalt uppgå till 120 personer. Geotekniska förhållanden Geoteknisk undersökning behövs i samband med eventuell nybyggnad. Gator Området skall liksom idag nås med bil från Allégatan och Lundavägen via befintlig infartsväg över fastigheten Arlöv 22:99. Den planerade men ej utförda vändplanen ersätts i planen med en befintlig vändplan i nordöstra delen av fastigheten Arlöv 21:181. Trafik Nuvarande verksamhet genererar enligt ovan maximalt 240 bilrörelser per dygn. Planerad ombyggnad till hotell eller vandrarhem medför att maximalt 40 rum anordnas. Flerbäddsrummen bedöms utnyttjade av familj eller grupp som kommer i gemensam bil. Vid detta antagande anländer max 40 bilar per dygn. Gör varje besökare/bil incheckning, utcheckning och ytterligare ett externt besök per dygn ger detta med fyra bilrörelser per rum och dygn totalt 160 bilrörelser per dygn. Hotell- eller vandrarhemsverksamhet bedöms härigenom ge färre bilrörelser än nuvarande kontorsverksamhet. Trafik med service-, leverans- och budbilar kommer vara av mindre och likartad omfattning vid både kontors- som hotellverksamhet och bedöms ingå i ovan beräknade bilrörelser. Detta konstaterande har medfört, att särskild trafikutredning avseende biltrafik på Allégatan inte har bedömts nödvändig. Parkering Nuvarande plats för biluppställning för cirka 35 bilar bedöms tillräcklig för den ändrade användningen. Framtida verksamhet, som planeras att vara kontor och hotell eller vandrarhem, kommer inte att ha större parkeringsbehov än vid användning som enbart kontor. Eventuell utökning av parkering bör förläggas minst 60 m från E22. Buss Närheten till hållplats för regionbussar till Malmö, Lund, Landskrona och Staffanstorp är positivt för användningen som hotell och vandrarhem. Samrådshandling (12)

10 Vandringsled Närheten till vandringsleden Skåneleden är positivt för användningen som hotell och vandrarhem. Teknisk försörjning Planområdet ligger inom kommunalt verksamhetsområde. För närvarande är fastigheten ansluten till Sockerbolagets vattenservis. Vid ombyggnad till hotell och vandrarhem kommer fastigheten både avseende vatten och avlopp att anslutas till det kommunala va-nätet. De under planarbetet framkomna ritningsmässiga oklarheterna i avloppsnätet ligger utanför planområdet och berör inte planändringen enligt uppgift från VA-Syd. Områdets energiförsörjning med fjärrvärme via Eon kommer att behållas. KONSEKVENSER Riksintresse Planen bedöms inte vara i konflikt med riksintresse kulturmiljö eller riksintresse kustzon då planområdet redan är utbyggt och ligger inom befintlig tätort. Bedömning av vägtrafikbuller Hög nivå på vägtrafikbuller medför att fönster och luftintag skall vara i bullerdämpande utförande. Nivå på bullerdämpning utförs enligt krav i Bullerutredning anpassat till respektive fasad och våningsplan. Bedömning av individrisk avseende närhet till transportleder för farligt gods Risk för olyckor på motorvägen E22 medför att för planerat hotell och vandrarhem måste följande riskreducerande åtgärder vidtas, så att samhällsrisken sjunker till acceptabel nivå. - Gemensamma ytor utomhus skall förläggas på den sida byggnad som vetter från E22. - Marken mellan byggnad och E22 lutar från byggnaden mot motorvägen. Detta medför att man undviker att tunga gaser och brandfarlig vätska sprids mot aktuell byggnad. - Luftintag placeras i riktning från E22. Rökdetektorer skall finnas i uteluftsintag. Larm skall gå till bemannad plats. Bemanningen skall ansvara och informera hotellgäster att stanna i byggnaden. - Ventilation skall kunna stängas av. Uteluftsintag skall kunna stängas från central plats i byggnaden. - Utrymningsvägar skall finnas i riktning från E22. - Automatiskt utrymningslarm skall installeras heltäckande i byggnaden. - Träd och buskar mellan byggnad och E22 får inte avverkas. Istället bör träd- och buskridån mot motorvägen förstärkas. - I byggnaden skall finnas en organisation som säkerställer att underhåll bedrivs på brandlarms- och skyddssystem. Provningsintervall och provningsrutiner skall tas fram i samråd med brand- och risksakkunnig. Fornlämningar Inom och intill planområdet finns fornlämningar, varför eventuell nybyggnad och schakt för ledningar måste föregås av arkeologisk utredning och eventuell undersökning. Samrådshandling (12)

11 Mark och vegetation Inga förändringar planeras av markanvändningen. Träd får inte avverkas utan marklov och träd- och buskridå mot motorvägen bör förstärkas. Kvartersmark Nuvarande användning av befintliga byggnader som kontor bekräftas genom planändringen och dessutom medges ändrad användning som hotell eller vandrarhem. Byggrätt anpassas för och begränsas till befintlig bebyggelse. Bebyggelse Befintlig bebyggelse behålls. Byggnaderna kan byggas om från nuvarande kontor till hotell och vandrarhem. Byggnadshöjden begränsas till nuvarande takfotshöjd, vilken är cirka 8,0m. Utformning Byggnader skall behålla sin karaktär med befintliga byggnadsmaterial och kulörer. Eventuella förändringar skall anpassas till krav beträffande bullerdämpning och riskbedömning. Dessutom införs krav på radonskydd för eventuell nybyggnad. Gatumark Mark för vändplan tillförsäkras på mark, som idag används som vändplats, varför inga ändringar i markens utformning är nödvändiga. Teknisk försörjning Planändringen medför ingen konflikt i förhållande till kommunala va-anslutningar. Efter den planerade ombyggnaden kommer fastighetens byggnader att vara anslutna till det kommunala vatten- och avloppsnätet. Den näraliggande tekniska anläggningen tillförsäkras användning av mark samt tillfart över Arlöv 21:181. Störningar Den nya användningen som hotell och vandrarhem bedöms inte förorsaka nya störningar jämfört med dagens användning för kontor och konferens. ORGANISATORISKA FRÅGOR Detaljplanen handläggs genom enkelt planförfarande i enlighet med Plan- och Bygglagen. GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Genomförandetid Genomförandetiden är fem år från den dag då detaljplanen vinner laga kraft. Ansvarsfördelning Fastighetsägaren ansvarar för planens genomförande. Huvudmannaskap Burlövs kommun är huvudman för allmän platsmark. Samrådshandling (12)

12 FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Kvartersmarken utgör en enskild fastighet. En teknisk anläggning ligger på kommunägd mark. Fastighetsreglering behövs avseende vändplanen i nordöstra detaljplaneområdet och tillfart i öster till den tekniska anläggningen i söder. EKONOMISKA FRÅGOR Plankostnadsavtal har upprättats mellan kommunen och planbeställaren, som är AHS Fastighets AB. Beträffande fastighetsreglering avseende vändplanen fördelas kostnaderna så att planbeställaren avstår marken till kommunen utan ersättning och att kommunen står för lantmäterikostnaderna. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Burlövs kommun Gertrud Richter Planchef Linda Larsson Planhandläggare RH ARKITEKT AB Rolf Heijkenskjöld Arkitekt MSA/SAR Samrådshandling (12)