Omslagsbild: Fastigheten Loket 29, Stockholm.

Transkript

1 Årsredovisning 2009

2 SSF Real Estate AB är moderbolaget i en privatägd fastighetskoncern som bildades De största dotterbolagen är StorStockholms Fastighets AB, bildat 1994 och BroGripen Fastighets AB, bildat Koncernen äger och förvaltar bostadsfastigheter med attraktiva lägen i Danderyd, Enköping, Helsingborg, Lidingö, Lund, Nacka, Norrköping, Solna, Stockholm, Strängnäs, Trelleborg, Ystad och Ängelholm. Fastighetsbeståndet består av 79 fastigheter med drygt hyresobjekt varav mer än är bostäder. Den totala uthyrningsbara arean uppgår till kvm, varav bostadslägenheter i attraktiva lägen svarar för 91 procent. Förvaltningen av fastigheterna sker från våra kontor i Helsingborg, Ystad och Solna. Den övergripande affärsmässiga och finansiella styrningen sker från koncernens huvudkontor i Stockholm. Företagets affärsidé är att förvärva, förvalta och utveckla bostadsfastigheter med attraktiva lägen i Sverige. Under 2009 medverkade bolaget i fastighetsaffärer till ett sammanlagt värde av 164 Mkr. SSF Real Estate har goda förutsättningar till fortsatt expansion och söker aktivt intressanta bostadsfastigheter och bostadsbestånd. Omslagsbild: Fastigheten Loket 29, Stockholm.

3 Vd har ordet 5 Året som gått 6 Strategisk inriktning 7 Flerårsöversikt 9 Finansiell strategi 10 Fastighetsmarknaden 12 Fastighetsöversikt 14 StorStockholms Fastighets AB och Bo2005 AB 17 BroGripen Fastighets AB 19 Fastighetsförteckning 20 Förvaltningsberättelse 24 Resultaträkning 26 Balansräkning 27 Kassaflödesanalys 29 Tilläggsupplysningar 30 Noter 32 Revisionsberättelse 39 Styrelse och ledning 40 Definitioner 41

4 4

5 Vd har ordet Inledningen av år 2009 tog vid där föregående år slutat med tvära kast på finansmarknaderna till följt av den globala finanskrisen. Det direkta ägandet av hyresfastigheter visade sig vara en säker placering med små värdeförändringar även i tider av turbulens. År 2009 blev ett resultatmässigt starkt år för SSF Real Estate som, precis som föregående år, står med en mycket stark balansräkning och är redo för nya utmaningar. Bolaget har under 2009 utnyttjat det historiskt låga ränteläget och avyttrat fastigheter till bostadsrättsföreningar som på grund av ränteläget kunnat betala mycket bra. Bostadsfastigheter har åter visat sig vara en mycket trygg placering och vår fastighetsportfölj har åter stigit kraftigt i värde efter fjolårets försiktiga nedgång. Resultatutveckling Årets resultat före skatt uppgick till 116 Mkr (113). Driftsresultatet låg kvar på 95 Mkr (95). Resultat från fastighetsförsäljningar under året uppgick till 97 Mkr (100). Årets värdeförändring uppgick till 60 Mkr (-46) och avkastningsvärdet, enligt intern värdering, överstiger nu bokfört värde med 857 Mkr. Värdeförändringen av fastighetsbeståndet ingår inte i det redovisningsmässiga resultatet, vilket innebär en skillnad mot exempelvis börsnoterade fastighetsbolag som redovisar dessa förändringar över resultaträkningen. Den justerade soliditeten uppgick till 35,6 % (36,0). Belåningsgraden uttryckt som skuldsättning i förhållande till fastigheternas totala marknadsvärde uppgick till 55,2 % (54,8) vid årets utgång. Den synliga soliditeten uppgick till 17,9 % (17,5). I balansräkningen hade vi vid årets utgång fastigheter med en sammanlagd hyresarea om kvm ( ). Antalet hyresobjekt är drygt SSF Real Estate består av flera regionala bolag med verksamhet på 14 orter Bolagets affärsmodell SSF Real Estate står fast vid den affärsmodell som gjort bolaget framgångsrikt. Fastighetsförvaltningen ska kännetecknas av närhet till regionala marknader och mycket god kännedom om dessa. Den dagliga verksamheten sköts av lokalt anställda i BroGripen Fastighets AB respektive StorStockholms Fastighets AB. Nyckelorden i vår förvaltning är kompetens, professionalism och affärsmässighet. Bolaget eftersträvar också att vara lyhört och tydligt i arbetet med dess hyresgäster. Framtidsutsikter/Affärsverksamhet Efterfrågan på bostadslägenheter är fortsatt mycket stark i de regioner där våra fastigheter är belägna. Utöver viss omflyttningsvakans förekommer det knappt några vakanser. Efterfrågan på attraktiva lägenheter bedöms inte minska framöver. Tvärtom ser vi en ökande efterfrågan vilket leder till ett efterfrågeöverskott på de marknader vi är verksamma. Detta beror främst på den stora och i många fall växande skillnaden mellan den boendekostnad som marknaden är beredd att betala för riktigt attraktiva lägenheter och den boendekostnad som hyresregleringssystemet på hyresmarknaden sätter. Vi har därför en fortsatt ljus syn på den svenska marknaden för hyresfastigheter. Dock finns det en stark efterfrågan på bostadsfastigheter och det är svårt att hitta bra objekt att förvärva. Händelser efter utgången av verksamhetsåret 2009 I början av 2010 har bolaget avyttrat fastigheterna Stockholm Tendern 5 respektive Nacka Sicklaön 141:3 till bostadsrättsföreningar genom försäljning av dotterbolag. Försäljningen av Sicklaön 141:3 är den enskilt största affär som bolaget gjort i egen regi utan medverkan av samarbetspartner. Jag vill slutligen tacka våra duktiga medarbetare, finansiärer samt övriga samarbetspartners för ytterligare ett framgångsrikt år. Per Ola Lindqvist VD och koncernchef Bild : Fastigheten Centrum 15:1, Enköping 5

6 Året som gått - Resultatet efter skatt uppgick till 110,1 Mkr (112,9). - Driftnettot uppgick till 94,8 Mkr (95,2). - Direktavkastningen var 6,3 % (6,0). - Hyresintäkterna uppgick till 193,1 Mkr (191,1). - Totalt har 2 fastigheter avyttrats under året, en belägen i Lund och en i centrala Stockholm med en total reavinst uppgående till 69,6 Mkr. - Den uthyrningsbara arean uppgick vid årets slut till kvm ( ). Nyckeltal koncernen Fastighetsrelaterade nyckeltal Uthyrningsbar area, kvm Hyresintäkter, Mkr 193,1 191,1 Direktavkastning, % 6,3 6,0 Totalt bokfört värde fastigheter, Mkr 1 488, ,0 Bokfört värde per kvm, kr Totalt marknadsvärde fastigheter, Mkr Finansiella nyckeltal Räntetäckningsgrad, ggr 1,4 1,8 Skuldsättningsgrad, ggr 3,9 4,4 Belåningsgrad, % 55,2 54,8 Soliditet, % 17,9 17,5 Justerad soliditet, % 35,6 36,0 Avkastning eget kapital, % 37,2 41,5 Avkastning totalt kapital, % 9,3 10,2 Kassaflöde, Mkr 158,2-12,2 Se definitioner på sida 41. 6

7 Strategisk inriktning Vision SSF Real Estate AB ska ha bäst aktuell kännedom om bostadsfastighetsmarknaden på de orter där vi är aktiva, samt där vi önskar bli aktiva, för att därmed effektivt kunna agera och genomföra fastighetsaffärer som ger en långsiktigt hög totalavkastning. Övergripande mål Bolaget ska utveckla och värna om goda relationer med sina intressenter. Bolagets fastighetsbestånd ska till lägst 90 % bestå av bostäder. Bolagets tillväxt ska ske med bibehållen eller ökad långsiktig lönsamhet. Bolagets tillväxt ska ske med bibehållen finansiell stabilitet. Bolaget ska ha bäst kunskap om de lokala botadsfastighetsmarknader där företaget är verksamt. Operativa mål Bolagets fastighetsinnehav ska vara geografiskt koncentrerat till mellersta och södra Sverige. Bolagets förvaltning ska hålla en hög standard. Bolagets fastighetsbestånd ska hålla en god teknisk standard. Bolagets identitet ska tydligt kommuniceras till omvärld och intressenter. Bolagets justerade soliditet ska långsiktigt överstiga 30 %. Ränterisken i bolagets låneportfölj ska hanteras med derivatinstrument och låneportföljen ska ha ett ränteskydd om lägst 70 %. Strategi Bolaget ska genom en tydlig affärsorientering, nytänkande och samhällsengagemang nå uppsatta operativa och övergripande mål. Bolaget ska genom en expansiv förvärvsstrategi, kombinerad med perioder av konsolidering, säkerställa att koncernens totalavkastning ökar varje år. 7

8 12

9 Flerårsöversikt Flerårsöversikten redovisar i sammanfattning nyckeltal och diagram för SSF Real Estate:s utveckling. Som synes nedan är bolaget mycket välmående med stabila nyckeltal sedan fl era år tillbaka. Nyckeltal koncernen SSF Real Estate Uthyrningsbar area, kvm Hyresintäkter, Mkr Direktavkastning, % 6,3 6,0 5,9 5,9 6,4 Totalt bokfört värde fastigheter, Mkr , , , ,5 Bokfört värde per kvm, kr Total marknadsvärde fastigheter, Mkr , , , ,0 Medelantal anställda Resultat efter finansiella poster, Mkr 115,9 112,6 143,3 123,0 91,3 Balansomslutning, Mkr 1 812, , , , ,3 Räntetäckningsgrad, ggr 1,4 1,8 1,3 1,8 1,7 Skuldsättningsgrad, ggr 3,9 4,4 5,6 6,4 6,1 Belåningsgrad, % 55,2 54,8 53,0 54,5 58,1 Soliditet, % 17,9 17,5 13,4 12,1 13,1 Justerad soliditet, % 35,6 36,0 33,9 32,2 32,0 Avkastning eget kapital, % 37,2 41,5 61,4 54,7 45,6 Avkastning totalt kapital, % 9,3 10,2 11,3 9,5 9,1 Utveckling omsättning och resultat 1) , Mkr Utveckling antal kvm ) Omsättning Rörelseresultat 1) Varav år avser koncernen StorStockholms Fastighets AB 2) Varav år avser koncernen StorStockholms Fastighets AB Bild sid 8: Fastigheten Loket 29, Stockholm 9

10 Finansiell strategi Fastighetsbranschen är en kapitalintensiv bransch där den största kostnaden ofta är räntan på lånen. Om marknadsräntan förändras en procentenhet får det ett stort genomslag på bolagets resultat. Under senare år har det varit lönsamt att inneha en låneportfölj med korta räntebindningstider. Detta medför dock ett högre risktagande. SSF Real Estate har valt att utnyttja lån med rörlig ränta men med skydd av derivatinstrument. Bolagets mål är att aktivt arbeta med att säkra den kort- och långsiktiga kapitalförsörjningen i hela koncernen samt att minimera risker och tillse att en fl exibel finansieringsstruktur upprätthålls. Låneportföljen Finansieringen av bolaget sker genom att bolagets tillgångar (fastigheter) pantsätts och lån upptas i bank. Fastigheternas belåningsgrad uppgår i dagsläget till 55,2 % av marknadsvärdet (enligt senaste värdering). Under 2009 har inga nya lån i samband med förvärv upptagits, samtidigt har 40 Mkr amorterats under året. Härigenom har koncernens totala lånevolym minskat till Mkr (1 315). Den genomsnittliga räntan på lånen var vid utgången av året 3,2 % (3,6). Låneportföljen har under året förändrats enligt följande: Lånestock per den 1 januari 2009 Upptagande av lån i samband med förvärv Amortering Utgående nettoskuld Låneportföljen består av lån med en bindningstid som är kortare än 1 år. Bindningstiden för lånen framgår i nedanstående tabell. Rörligt Förfall 1-5 år Förfall senare än 5 år Totalt Mkr 0 Mkr -40 Mkr Mkr Mkr 0,0 Mkr 0,0 Mkr Mkr Bolaget har eftersträvat att låneportföljen huvudsakligen skall utgöras av lån med rörliga räntevillkor samtidigt som ränterisken hanteras med hjälp av olika derivatinstrument. Detta kan likställas med en fast låneränta. Fördelen är att låneportföljen blir mer flexibel och en aktiv handel kan bedrivas med derivatinstrumenten för att få den struktur i portföljen som vid varje tidpunkt är mest lämplig utifrån företagets marknadsförväntningar. Vid årsskiftet var ca 98 % av portföljen täckt av derivat som begränsar kostnadseffekterna av eventuella uppgångar i det allmänna ränteläget. Vid utgången av året fanns i portföljen ränteswappar om totalt 700 Mkr med fasta ränteben i intervallet 2,51-5,34 % och CAP:ar omfattande 550 Mkr med en strikenivå i intervallet 4,5-6,25 %. Typ Nom. belopp Ränta Löptid Swap ,62% 1001 Swap ,18% 1004 Swap ,34% 1207 Swap ,05% 1309 Swap ,95% 1312 Swap ,51% 1404 Swap ,78% 1407 Swap ,55% 1502 Swap ,78% 1504 Swap ,89% 1611 Delsumma: CAP ,25% 1002 CAP ,50% 1002 CAP ,00% 1002 CAP ,50% 1012 CAP ,25% 1207 Delsumma: Totalt: En CAP begränsar risken för kostnadshöjningar till ett förutbestämt tak. Innehavaren av en CAP påverkas av rörlighet i de korta räntorna men har begränsat sin ränterisk till den nivå som CAP:en är utställd på. Vid räntenivåer överstigande taknivån betalar utställaren av CAP:en en kompensation till innehavaren som motsvarar innehavarens ökade räntekostnad. De swappar som innehas omvandlar kostnaden för rörlig ränta till en fast räntekostnad för innehavaren under det antal år som swappen löper, oavsett förändringar i den korta räntan under löptiden. 10

11 Finansiella kostnader Kostnader för lånat kapital är den enskilt största utgiftsposten i koncernen. År 2009 uppgick koncernens finansiella kostnader till 47,7 Mkr (65,0). De utgörs av följande poster: Räntekostnader Övriga finansiella kostnader Känslighetsanalys 47,0 Mkr 0,7 Mkr En höjning av räntan tas upp som grund för höjda hyror i hyresförhandlingar, men en viss fördröjning kan förekomma. Nedan visas effekterna på 2009 års resultat vid förändringar av räntenivån i procentenheter respektive procentuella förändringar av hyresnivå och fastighetskostnader. Förändring Resultateffekt Helår, Mkr Låneräntan +/- 1 procentenheter 13,2 Hyresnivå +/- 1 procent 1,9 Fastighetskostnad +/- 1 procent 1,0 Överskottslikviditet Vid perioder av överskottslikviditet specialinlånas medlen för de perioder de inte nyttjas. Likviditet De likvida medlen uppgick vid årsskiftet till 282,9 Mkr (124,7). Soliditet Soliditet är ett mått som brukar användas för att mäta den finansiella risken i ett bolag. Rörelserisken i ett bolag med bostadsfastigheter är låg, varför en relativt låg soliditetsnivå kan accepteras under förutsättning att den övriga kontrollen och riskhanteringen är god. Det finns två mått på soliditet, den synliga soliditeten och den justerade soliditeten. I ett fastighetsbolag med stora övervärden, ej redovisade i balansräkningen, i förhållande till de bokförda värdena är det mer intressant att studera den justerade soliditeten som tar hänsyn till fastigheternas verkliga värde. Effekterna är beräknade på helårsbasis. Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden visar hur mycket resultatet kan sjunka utan att riskera bolagets betalningsförmåga. Bolaget hade per årsskiftet en räntetäckningsgrad på 1,4 ggr (1,8). Vid årsskiftet uppgick den synliga soliditeten i koncernen till 17,9 procent (17,5) och den justerade soliditeten uppgick till 35,6 procent (36,0). Bilder: Fastigheten Karna, Ystad 11

12 Fastighetsmarknaden Året 2009 inleddes som föregående år avslutades med få transaktioner på marknaden. Under den senare delen av året återhämtade sig dock marknaden något. Sista kvartalet tredubblades den, om än fortfarande relativt låga, transaktionsvolymen för fastigheter jämfört med årets första kvartal och utsikterna verkar tämligen goda för fastighetsmarknaden inför Trender på marknaden Under de två första kvartalen hölls transaktionsvolymerna på en fortsatt låg nivå för att nå sin absoluta botten under sommaren. Marknaden återhämtade sig sedan rejält under de två nästföljande kvartalen även om mängden genomförda affärer sett ur ett längre perspektiv fortfarande var historiskt låg. Den totala transaktionsvolymen för 2009 hamnade på 30 Mdkr, en minskning från föregående år med drygt 100 Mdkr. Totalavkastningen på svenska fastighetsinvesteringar var under året 1,4 % enligt Svenskt Fastighetsindex. Av totalavkastningen stod -3,8 % av värdeförändringar och 5,4 % för direktavkastning. Värt att notera är dock att för enbart bostäder låg totalavkastningen på 13,9 % varav en ökning i fastighetsvärdena stod för 10 % och direktavkastningen för 3,5 %. För direktavkastningen innebar detta en ökning jämfört med föregående år för bostäder om 0,1 %-enheter. Under inledningen av 2009 fortsatte de långa räntorna att sjunka för att nå sin botten i februari. Därefter gick de Fastighetsindex Carnegie Real Estate Index (CREX) SEK 500 långa räntorna upp för att sedan pendla runt 2,8 % under året. Detta illustreras i diagrammet nedan. Speciellt kan vi se att swapräntan med 5-årig löptid vid ingången på året låg på 2,9 % för att sedan avsluta året på 2,86 %. Riksbankens viktigaste styrränta fortsatte att sänkas under året för att nå rekordlåga 0,25 % i juli. Bankernas marginaler fortsatte även under 2009 att vara relativt höga. Dock sågs en antydan till stabilisering i marknaden mot slutet av året och i inledningen av 2010 antas bankernas marginaler att stabiliseras ytterligare, men aldrig nå samma låga nivåer som innan finanskrisen. Även då bankernas marginaler var höga gjorde den extremt låga reporäntan att det ändå, relativt sett, var billigt att låna pengar. Detta gjorde att avkastningskraven, framförallt på bostäder, var låga. Internationella investerares aktivitet har fortsatt att minska på marknaden. År 2007 stod internationella investerare för 64 %, 2008 för 25 % och 2009 vara samma siffra endast 11 %. De som dominerade fastighetsmarknaden under 2009 var lågt belånade kommunala- och privatägda fastighetsbolag. Femårig swapränta, , , ,5 200 Januari Februari Mars April Maj Juni Juli Augusti September Oktober November December Januari Februari Mars April Maj Juni Juli Augusti September Oktober November December 2,0 12

13 SSF Real Estate:s investeringsorter SSF Real Estate eftersträvar att genomföra investeringar på orter där bostadsmarknaden är stark. Risken för vakanser i beståndet skall vara låg och bostadsläget skall vara uppskattat av hyresgästerna. Det är viktigt att utsikterna för befolkningstillväxt är goda och att efterfrågan på bostäder kan antas öka. På samtliga orter där SSF Real Estate är aktiva föreligger en positiv befolkningsutveckling och detta tillsammans med hyresregleringen leder till att det blir efterfrågeöverskott på bra lägenheter. SSF Real Estate:s fastigheter är även utspridda rent geografiskt och detta tillsammans med ovanstående leder till en låg riskprofil i beståndet. I nedanstående tabell framgår de orter där SSF Real Estate i dag är etablerat med jämförelser av befolkningsutveckling och prisnivåer på villor och bostadsrätter. På många orter översteg priset per kvm bostadsrätt förvaltningsvärdet per kvm. Detta förväntas gälla även i framtiden vilket ger goda utsikter till bostadsrättsombildningar med goda vinster som följd. Statistik, befolkningsutveckling samt snittpriser/kvm Kommun Befolkning Befolknings- Snittpris villa, Snittpris 31/ , tkr 1) utveckling kr/kvm 3) bostadsrätt, 2009, % 2) kr/kvm 3) Riket ,91% Danderyd ,97% Enköping ,98% Helsingborg ,27% Lidingö ,77% Nacka ,83% Norrköping ,93% Solna ,48% Stockholm ,38% Strängnäs ,97% Trelleborg ,80% Ystad ,86% Ängelholm ,59% Källor; 1) SCB, 2) Bearbetat material SCB, 3) (dec 2009-feb 2010) Bild: Fastigheten Roslagsbanan 6, Stockholm 13

14 Fastighetsöversikt När verksamhetsåret 2009 kommit till sin sista dag hade koncernen ett fastighetsbestånd med en total uthyrningsbar area om kvm ( ) fördelat på 79 fastigheter. Det totala bokförda värdet uppgick till ca Mkr (1 562) och det sammanlagda hyresvärdet uppgick till ca 195 Mkr (196). Investeringar och försäljningar Under 2009 har inte någon fastighet förvärvats. Däremot har koncernen förvärvat ett flygplan av typen Learjet 45 till ett värde av 31,5 Mkr. Operatör till flygplanet är Eastair AB och basen är Bromma flygplats i Stockholm samt Ärna flygplats i Uppsala. Det har avyttrats 2 fastigheter under året, i Lund och i centrala Stockholm. Fastigheten i Stockholm avyttrades paketerad i ett bolag till en bostadsrättsförening. Försäljningen i Lund genomfördes även den som en bolagsaffär i vilken fastigheten låg paketerad i ett bolag när bostadsrättsföreningen förvärvade den. Gemensamt för båda affärerna är att de genomfördes med ett underliggande fastighetsvärde överstigande den senaste marknadsvärderingen. Årets försäljningar har gett en koncernmässig reavinst om 96,6 Mkr. Under året har två koncerninterna transaktioner skett. Aktierna i SSF Atlas AB har avyttrats från SSF Innerstan AB till StorStockholms Fastighets AB. Aktierna i BroGripen Fastighets AB Helsingborg har avyttrats från BroGripen Fastighets AB till Laciniatum ekonomisk förening. Denna ekonomiska förening Marknadsvärde per verksamhetsort enligt senaste värdering, Mkr Övrigt: Bromma, Gnesta, Strängnäs och Danderyd har därefter fusionerats med sitt dotterbolag via absorption medförande att fastigheten Minerva 3 ägs av Laciniatum ekonomisk förening. Investeringsverksamhetens effekt på marknadsvärdet i koncernen, Mkr: Ingående värde Förvärv Interna värden sålda fastigheter -117 Årets värdeförändring 60 Värde vid årets utgång Årets värdeförändring kan förklaras av överlag bibehållna avkastningskrav för bostäder samtidigt som hyrorna ökat med 2,7 5,0 % och drifts- och underhållskostnader inte har ökat mer än i genomsnitt ca 2 %. SSF Real Estate har genomfört interna marknadsvärderingar av koncernens fastighetsbestånd per Utgångspunkten i värderingen har varit fastigheternas intjäningsförmåga samt marknadens förräntningskrav. Det totala marknadsvärdet för koncernen uppgick till Mkr, varav beståndet i Skåne svarar för Mkr och Storstockholm och Mellansverige för Mkr. Värderingen har utförts med hjälp av kassaflödesmetod med en kalkylperiod om fem år. En schablonmässig långsiktig vakansgrad om 0,0-5,0 procent för bostäder och 0-15 procent för p-platser och lokaler har använts. Driftskostnaderna baseras på schablonmässiga antaganden med hänsyn tagen till typ av fastighet, geografiskt läge, teknisk standard samt byggnadskonstruktion. För underhållsinsatser utöver normalt slitage har periodiskt underhåll inkluderats. För varje fastighetsvärdering har ett avkastningskrav använts som varierar beroende på fastighetens geografiska läge samt dess driftsrisk. Då fastighetsbeståndet endast omfattar bostadsfastigheter blir den bedömda driftsrisken låg då efterfrågan på bostäder i de flesta regioner är betydligt högre än utbudet. Följande genomsnittliga direktavkastningskrav har använts vid värderingen: Stockholms innerstad, bostäder 3,2 % Storstockholm exkl. innerstad, bostäder 3,9 % Mellansverige, bostäder 5,5 % Skåne, bostäder 5,3 % 14

15 För att bedöma den interna värderingens validitet har externa värderingar utförts. Dessa omfattar 20 fastigheter motsvarande 54 % av det internt bedömda marknadsvärdet. Urvalet av fastigheter baserades på geografiskt läge, typ av fastighet, teknisk standard och byggnadskonstruktion. Då skillnaden mellan de externa och interna värderingarna ligger inom en felmarginal på +/- 5 % har de interna värderingarna bedömts som säkerställda. De externa värderingarna har utförts av DTZ Värderingshuset. Övervärden Vid marknadsvärderingar uppskattas fastigheternas förvaltningsvärde. Det finns dock en alternativ marknad där bostadsrättsföreningar är köpare och där värdet på fastigheterna kan vara 50 % högre beroende på ort och läge. De fastigheter som bedöms kunna avyttras på denna alternativa marknad med betydligt högre övervärden är fastigheter belägna i Helsingborg och Stockholm med närförorter. Det totala värdet på dessa orter enligt marknadsvärderingen är Mkr medan värdet för samma fastigheter vid försäljning till bostadsrättsförening alltså ligger betydligt högre. Hyresintäkter och driftöverskott Koncernens samlade hyresintäkter uppgick år 2009 till 193 Mkr (191), vilket är en ökning med 1 % i jämförelse med Fastighetskostnaderna ökade med drygt 2,0 % till 98 Mkr (96) och driftnettot låg kvar på 95 Mkr (95). Vakansgrad Den totala vakansgraden uppgick under året till ca 1,2 % av det totala hyresvärdet. Vakanserna utgörs till största delen av evakueringsvakans samt till en mindre del av vissa enklare lokaler i källarplan etc. Bild : Fastigheten Loket 15, Stockholm 15

16 16

17 StorStockholms Fastighets AB och Bo2005 AB I Storstockholm och Mellansverige förvaltas koncernens fastigheter av StorStockholms Fastighets AB. Förvaltningen av fastigheterna sköts av förvaltningspersonal från kontoret i Solna, medan den dagliga fastighetsskötseln utförs av lokalt anlitade entreprenörer. I bolaget är det fem anställda som ansvarar för förvaltningen. Omsättningen år 2009 uppgick till 86,9 Mkr (85,4) och årets bruttoresultat var 35,8 Mkr (36,1). Förvaltning Koncernen StorStockholms Fastighets AB äger och förvaltar ca bostadslägenheter. Den sammanlagda förvaltade hyresarean uppgår till ca kvm. StorStockholm Fastighets AB förvaltar fastigheter i nio kommuner vilka är Danderyd, Enköping, Gnesta, Lidingö, Nacka, Norrköping, Solna, Stockholm samt Strängnäs. Fastighetsbeståndet utgörs näst intill uteslutande av bostäder i attraktiva lägen på respektive orter. Den största verksamhetsorten är Norrköping, där bolaget har 238 bostadslägenheter, och minst är Strängnäs med 20 bostadslägenheter. I Enköping innehas ett fastighetsbestånd med fastigheter på och omkring Stora Torget, med ett inslag av butiker och andra verksamhetslokaler. Bland hyresgästerna märks H&M, JC och flera ledande lokala entreprenörer. Projekt Under 2009 har StorStockholmskoncernen investerat i energieffektivisering genom att byta ut 3 värmecentraler i Enköping. Detta är en god investering både ur miljö- och affärssynpunkt. I övrigt har löpande projekt genomförts för att hålla fastigheterna i god standard. Exempel på underhåll som utförts är renovering av trapphus samt takomläggning. Framtid I den region som StorStockholms Fastighets AB är verksamt fortsätter bostadsefterfrågan att vara mycket stark och den bedöms vara det även i fortsättningen. Inflyttningen till regionen ökar stadigt vilket förstärker det faktum att efterfrågan överstiger utbudet. Personal På kontoret i Solna arbetar en förvaltningschef tillsammans med två förvaltare, en hyresansvarig samt en receptionist/ telefonist. All fastighetsskötsel sköts av lokalt anlitade entreprenörer. Nyckeltal koncernen StorStockholms Fastighets AB 2009 Fastighetsrelaterade nyckeltal Uthyrningsbar area, kvm Hyresintäkter, Mkr 90 Direktavkastning, % 6,8% Totalt bokfört värde fastigheter, Mkr 603,6 Bokfört värde per kvm, kr Total marknadsvärde fastigheter, Mkr 1 149,4 17

18 18

19 BroGripen Fastighets AB Fastigheterna i Skåne förvaltas av BroGripen Fastighets AB. Förvaltningen sköts genom anställd förvaltningspersonal från kontor i Helsingborg och Ystad. Vid årsskiftet hade bolaget sju anställda. Omsättningen uppgick till 106,2 Mkr (104,7) och årets bruttoresultat var 46,8 Mkr (45,4). Förvaltning BroGripen Fastighets AB äger och förvaltar ca bostadslägenheter med en sammanlagd förvaltad hyresarea om ca kvm. Ungefär 90 % av beståndet utgörs av bostäder. BroGripen Fastighets AB förvaltar fastigheter i fyra kommuner i Skåne. Dessa är Helsingborg, Trelleborg, Ystad, samt Ängelholm. En stor del av beståndet finns i Helsingborg där vi förvaltar 16 fastigheter belägna bland annat i centrum samt bostadsområdena Stattena, Eneborg, Högaborg, Tågaborg och Slottshöjden. I Ystad förvaltar bolaget tretton fastigheter vid västra infarten vid stranden samt i de mer centrala delarna i närheten av klostret och Stortorget. Personal Personalen på kontoret i Helsingborg utgörs av en förvaltningschef och två förvaltare. På kontoret i Ystad finns personal för hyresredovisning/inkassoverksamhet samt uthyrning av lägenheter. Det finns ett stort intresse från bolagets sida av att vara engagerad i utvecklingen av de orter där bolaget har sina fastigheter. Bl a stödjer BroGripen basketungdom i Skåne och är titelsponsor för BroGripen Änglacupen i Ängelholm. Avtal finns med Äli-Basket som arrangerar cupen. Detta arrangemang erbjuder ungdomar i Skåne att träffas och spela basket. I Ystad, där vi är en av de större hyresvärdarna, har vi valt att fortsätta stötta den lokala ideella föreningen Öja FF som bedriver en bred och fin barn- och ungdomsverksamhet som vi är stolta över att kunna bidra till. I Ängelholm sponsrar vi Rögle BK både vad gäller junior- och seniorishockey. Framtid I Öresundsregionen fortsätter efterfrågan på bostäder att vara mycket hög till följd av en positiv inflyttning. Märkbart är även de stora investeringarna i t.ex. infrastrukturen. Öresundsbron har även bidragit till att tillgängligheten har ökat och därmed attraheras en större kundkrets. Bolaget räknar därför med full uthyrning av bostäder i framtiden. Projekt Under 2009 har bolaget fortsatt att genomföra förbättringar i fastighetsbeståndet med fokus på uppgraderingar av värmeförsörjningen. Samhällsengagemang Nyckeltal koncernen BroGripen Fastighets AB 2009 Fastighetsrelaterade nyckeltal Uthyrningsbar area, kvm Hyresintäkter, Mkr 106 Direktavkastning, % 6,0% Totalt bokfört värde fastigheter, Mkr 884,7 Bokfört värde per kvm, kr Totalt marknadsvärde fastigheter, Mkr 1 196,1 Bild : Fastigheten Karna 7, Ystad 19

20 Fastighetsförteckning StorStockholms Fastighets AB, per Fastighets beteckning Adress Bygg-/ ombyggn. år AREA, KVM ANTAL Bostäder Lokaler Totalt Garage Totalt Bostäder Lokaler Garage & P-plats Totalt Taxering 2009, tkr Bokfört värde, tkr LIDINGÖ Vaktmästaren 7 Holavedsvägen Lidingö totalt: NACKA Sicklaön 141:3 Ekuddsvägen Nacka totalt: SOLNA Haga 4:38 Olof af Acrels väg Haga 4:40 Olof af Acrels väg Haga 4:41 Olof af Acrels väg Nyckeln 2 Tottvägen 4 A-B 1910 / Solna totalt: STOCKHOLM Verkstadsklubben 35 Värtavägen Högklippan 2 Kinnekullevägen / Loket 15 Torsgatan Loket 29 Vulcanusgatan Tendern 5 Völundsgatan Roslagsbanan 6 Valhallavägen Stockholm totalt: DANDERYD Lill-Kalmar 6 Kolgavägen 6 A-B Lill-Kalmar 7 Kolgavägen 8 A-C Lill-Kalmar 8 Kolgavägen 10 A-B Lill-Kalmar 9 Kolgavägen 12 A-B Danderyd totalt: MALUNG Västra Sälen 1:36 Isvägen Malung totalt: ENKÖPING Centrum 5:4 Västra Ringgatan / Centrum 14:5 Kyrkogatan 28-32, 1960/ Källgatan 15 Centrum 23:10 Kungsgatan 19, 1957/ Torggatan 22 Centrum 9:2 Ågatan 16, Östra Ringgatan 36 Centrum 16:1 Kyrkogatan 22, 1904/ Torggatan 29 Centrum 25.2 Kyrkogatan / Centrum 7:2 Kungsgatan / Centrum 15.1 Västra Ringgatan / Centrum 21.2 Kryddgårdsgatan Centrum 32:7 Kryddgårdsgatan 7 A-C 1950/ Enköping totalt: STRÄNGNÄS Fiskaren 4 Norra Strandvägen Fiskaren 5 Norra Strandvägen / Strängnäs totalt:

21 StorStockholms Fastighets AB, per Fastighets beteckning Adress Bygg-/ ombyggn. år AREA, KVM ANTAL Bostäder Lokaler Totalt Garage Totalt Bostäder Lokaler Garage & P-plats Totalt Taxering 2009, tkr Bokfört värde, tkr NORRKÖPING Torvan 2 Skogvaktaregatan Tegen Stormhatten 3 Hagagatan / Lybeck 12 Styrmansgatan / Sju Kullar 3 Dahlgången / Åkerkroken 1 Lagergrensgatan / Stadsgränsen 16 Trozelligatan / Rådmannen 3 Albreksvägen / Borgmästaren 6 Albreksvägen / Storken 7 Vinkelgatan / Kajan 9 Lötgatan Mesen 8 Ljunggatan Mesen 17 Ljunggatan Norrköping totalt BroGripen Fastighets AB och Bo 2005 AB, per AREA, KVM ANTAL Fastighets beteckning Adress Bygg-/ ombyggn. år Bostäder Lokaler Totalt Garage Totalt Bostäder Lokaler Garage & P-plats Totalt Taxering 2009, tkr Bokfört värde, tkr YSTAD Klintehus 1 Västerportstorg / Edvinshem 2:41 Klintehusgatan / Hvita Briggen 2 Västerleden 3-33, Christina 13 Klostergatan / Änkehuset 1 Blekegatan / Boken 3 Mariagatan / Oskarsgatan 7 Carl 1 Besökaregränd 2-4, 1929/ St.Österg Carl 4 Besökaregränd 6-8, Nattmanstorg 1-3, Stallg.3-11 Cedern 9 Regementsgatan / Christina 10 Klostergatan / Christina 12 Klostergatan / Sladdergatan 1 Karna 7 Långg.10-12, 1929/ Stortorget 14-15, Teatergränd 1 Magnus 46 Apgränd 2, 1934/ St.Österg.14, Trångsund 5 Ystad totalt:

22 Fastighetsförteckning, forts. AREA, KVM ANTAL Fastighets beteckning Adress Bygg-/ ombyggn. år Bostäder Lokaler Totalt Garage Totalt Bostäder Lokaler Garage & P-plats Totalt Taxering 2009, tkr Bokfört värde, tkr HELSINGBORG Navaren 1 & 2 Norra Stenbocksgatan 1943, A-C, 9 A-C Vädermöllan Södra 3 Rosenbergsgatan Minerva 3 Södra Storgatan Ollonborren 10 Bjäreg. 16, Sjöcronag. 7, 1930/ Tranemansg. 1 Nyckelpigan 24 Bjäregatan 17, Tranemansg. 3-9 Syrsan 12 Apotekaregatan / Eneborg 6 Övre Eneborgsv. 22, Sjöcronaplatsen 1 Sälen 3 Handelsmansg. 5-7, Malmög. 8-10, Viskg. 2 Hammaren 14 Hjälmshultsgatan 5 A-B 1931/ Hammaren 21 Föreningsgatan Hammaren 26 Hjälmshultsgatan / Humlan 14 Södra Stenbocksg / Humlan 17 Apotekaregatan 2, / Humlan 18 Södra Stenbocksg / Humlan 20 Malmögatan Humlan 21 Södra Stenbocksg / Helsingborg totalt: ÄNGELHOLM Tegelbruket 9 Tegelbruksgatan 1,2, Piggvaren 12 Errarpsvägen Piggvaren 13 Errarpsvägen Uven Sandvångsgatan 20-22, Bruksg , Kristian II.s väg 15 Kristian II.s väg 15 A-B Vråken 6,11,16-17 Nytorgsgatan Sandvångsgatan 17, 19-21,23 Bruksg Nytorgsg. 24 Tofsmesen 7, 10 Gasverksgatan Ängelholm totalt: TRELLEBORG Hälleflundran 2 Stavstensvägen 86 A-H, A-D, 90 A-R mfl Innerstaden 4:34 Nygatan 70,72, Östergatan 23 A-R Trelleborg totalt: KONCERNEN TOTALT Ej med i uthyrningsbar area Gnesta Jättna 1:

23

24 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för SSF Real Estate AB, org nr , får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret Verksamhet Koncernens gemensamma inriktning är att förvärva och utveckla bostadsfastigheter i attraktiva områden i Storstockholm, Mellansverige och Skåne. Organisation SSF Real Estate AB, med säte i Stockholm, är ett helägt dotterbolag till SSF International S.à.r.l. (org nr B88900), med säte i Luxemburg. SSF Real Estate AB är moderbolag i koncernen där StorStockholms Fastighets AB (org nr ), BroGripen Fastighets AB (org nr ) och Bo 2005 AB (org nr ) ingår. StorStockholms Fastighets AB bildades 1994 och verkar inom Storstockholm samt Mellansverige. Bolaget äger de femton dotterbolagen: SSF Innerstan AB, StorStockholm Ladugårdsgärde Fastighets AB, StorStockholm Öst Fastighets AB, SSF Enköping HB, Profitax AB, StorStockholms Fastighets AB Danderyd, SSF Norrköping AB, SSF Västerledsklippan Fastighets AB, SSF Fem Tendrar Fastighets AB, SSF Oscarsklubben Fastighets AB, SSF Engelbrektsbanans Fastighets AB, SSF Strängnäs Fiskarfastigheter AB, SSF Lidingö Vaktmästarfastigheter AB, SSF Atlas AB samt SSF Sicklaön AB. BroGripen Fastighets AB bildades 2003 och verkar i region Skåne. Bolaget äger de nio dotterbolagen: BroGripen Fastighets AB Ystad, BroGripen Förvaltning AB, BroGripen NPO AB, BroGripen Syrsan AB, BroGripen Fastighets AB Ängelholm, BroGripen Fastighets AB Trelleborg, BroGripen Ystadhus AB, Isatnaf AB samt Laciniatum ekonomisk förening. Bo 2005 bildades 2005 och verkar på mindre orter i Sverige. Bolaget äger två dotterbolag, SSF Solbacka Fastigheter AB och SSF Aviation AB. Koncernens huvudkontor ligger i centrala Stockholm och i hela koncernen arbetar totalt 14 heltidstjänster med den löpande förvaltningen av bolagen och fastigheterna. Den dagliga skötseln av fastigheterna sker genom egen personal och lokalt anlitade entreprenörer. Resultat och omsättning Koncernens resultat före skatt uppgick till 115,9 Mkr (112,6) och årets resultat är 110,1 Mkr (112,9). Nettoomsättningen uppgick till 193,1 Mkr (191,1) och driftskostnaderna (drift, underhåll och fastighetsskatt) uppgick till 98,3 Mkr (95,9). Rörelseresultatet belastades med avskrivningar enligt plan med 19,2 Mkr (13,2). Fastighetsbestånd Fastighetsbeståndet i koncernen omfattade vid räkenskapsårets utgång totalt 78 (81) fastigheter med en uthyrningsbar area om totalt ca 197 tkvm (206). Därutöver ingår Solbacka konferensanläggning med en totalarea om 13 tkvm som inte inräknas i uthyrningsbar area. Koncernens bokförda värde för fastigheterna uppgick till 1.488,3 Mkr (1.562,0) och marknadsvärdet för fastigheterna uppgick till Mkr (2.402), enligt interna värderingar. För att säkerställa värderingen har externa värderingar inhämtats från ett auktoriserat fastighetsvärderingsföretag. De externa värderingarna omfattar 20 fastigheter. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objekten skall representera olika orter, läge samt teknisk och byggnadsmässig standard. Vid en jämförelse mellan de interna och externa värderingarna kan det konstateras att de interna värderingarna ligger inom en normal osäkerhet om +/- 5%. Innehavet av fastigheter är koncentrerat till orter som bedöms ha en god utvecklingspotential i Storstockholm, Mellansverige och Skåne. Fastighetsbeståndets fördelning svarar mot koncernens affärsinriktning och är som följer i procent av den uthyrningsbara arean: Andelen bostäder 91 % Andelen lokaler 8 % Övrigt 1 % 24

25 Förvärv och avyttringar Koncernen har under året inte förvärvat någon fastighet under året 0 (1) och sålt 2 (3) fastigheter genom bolagsförsäljningar. Därutöver har bolaget även sålt ett antal lägenheter, främst i Lund. Koncernen har under året förvärvat ett flygplan av typen Learjet 45 till ett värde av 35,1 mkr. Planet används till sjuk - och organtransport. Operatör är Eastair vid Bromma flygplats. Koncernen har under året sålt fastigheter i Lund och centrala Stockholm, genom bolagsförsäljning. Dessutom har ett antal lägenheter sålts i Lund och i Solna. Årets försäljningar har genererat en koncernmässig reavinst om 96,6 Mkr. Två koncerninterna transaktioner har skett under året, dels har aktierna i SSF Atlas AB sålts från SSF Innerstan till StorStockholms Fastighets AB och dels har aktierna i BroGripen Helsingborg Fastighets AB sålts från BroGripen Fastighets AB till Laciniatum ekonomisk förening som därefter har fusionerats med sitt dotterbolag via absorbtion. Underhåll och övriga investeringar Förutom sedvanligt underhåll har underhållsåtgärder och investeringar gjorts både i Stockholmsområdet och i Skåne för att kunna erbjuda bostäder och lokaler som efterfrågas av marknaden. Finansiell ställning Räntekostnaderna uppgick till 47,7 Mkr (65,0) och koncernens totala lånevolym per uppgick till Mkr (1.316). Den genomsnittliga räntan på lånen vid utgången av året var 3,2 procent (3,6) och räntetäckningsgraden var 1,4 (1,2). Vid utgången av året innehades ränteswapar i koncernen om totalt 700 Mkr (650) med räntevillkor i intervallet 2,51-5,34 %. Av dessa ränteswapar löper 150 Mkr ut under 2010, 100 Mkr under 2012, 150 Mkr under 2013, 100 Mkr under 2014, 100 Mkr under 2015 samt 100 Mkr under Marknadsvärdet av dessa swappar var på balansdagen -19 Mkr. Det finns även fem räntetakavtal, sk CAP, om totalt 550 Mkr (650) med en ränta i intervallet 4,50 6,25%. Av dessa räntetakavtal löper 450 Mkr ut under 2010, samt resterande 100 Mkr löper ut under förvärvsfrågor och andra strategiska frågor. Ett möte har reserverats för långsiktig planering och diskussion. Vid styrelsens budgetmöte deltar som regel bolagets revisorer med rapport från granskning och planering inför kommande år. Framtidsutsikter Koncernens resultattillväxt har de senaste åren varit fortsatt god och verksamheten har kunnat fortlöpa under god kontroll. Bolagets relativt låga belåningsgrad och attraktiva fastighetsbestånd med låg riskprofil gör att det finns potential för ytterligare utveckling framöver, både volym- och resultatmässigt. Händelser efter räkenskapsårets slut I februari 2010 har fastigheten Tendern 5 i centrala Stockholm sålts till en bostadsrättsförening till ett överenskommet värde av 34 Mkr. Vinstdisposition Koncernens fria egna kapital uppgår till kr. Till årsstämmans förfogande står: Balanserat resultat Årets resultat Styrelsen och verkställande direktören föreslår att årets vinstmedel disponeras enligt följande i ny räkning balanseras till moderbolaget utdelas Beträffande moderbolagets och koncernens resultat, ställning, finansiering samt kapitalanvändning hänvisas till följande resultat- och balansräkningar samt kassaflödesanalyser med tillhörande uppgifter. Styrelsens arbete Under året har styrelsen haft fem protokollförda möten. Arbetet inom styrelsen följer en särskild ordning där möten alltid hålls i anslutning till presentation av väsentlig ekonomisk information från bolaget. Dessutom ägnas särskild tid åt 25

26 Resultaträkning RESULTATRÄKNING Koncernen Moderbolaget Belopp i kr Not Nettoomsättning Driftskostnader Driftresultat Avskrivning, byggnader Avskrivning, flygplan Bruttoresultat Central administration och marknadsföring Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader Resultat fastighetsförsäljning Rörelseresultat Resultat från finansiella investeringar Resultat från andelar i koncernföretag Resultat från fsg av andelar i intresseföretag Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Resultat före skatt Skatt Årets resultat

27 Balansräkning BALANSRÄKNING Koncernen Moderbolaget Belopp i kr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader Mark Pågående arbeten Maskiner och inventarier Finansiella anläggningstillgångar 9 Aktier och andelar i koncernföretag Bostadsrätter Långfristiga fordringar hos koncernföretag Uppskjuten skattefordran Övriga finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

28 Balansräkning forts. Koncernen Moderbolaget Belopp i kr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget Kapital 11 Bundet eget kapital Aktiekapital Bundna reserver Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Avsättningar Uppskjuten skatt Summa avsättningar Skulder 14 Skulder till kreditinstitut Skuld till kreditinstitut Summa skulder till kreditinstitut Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser 17 Inga Inga Inga Inga 28

29 Kassaflödesanalys KASSAFLÖDESANALYS Koncernen Moderbolaget Belopp i kr Not Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapitalet Kassaflöde från förändring i rörelsekapital Ökning (-) resp minskning (+) av fordringar Ökning (+) resp minskning (-) av skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investering i materiella anläggningstillgångar Försäljning av materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Ökning (-) resp minskning (+) av långfristiga fordringar Ökning (+) resp minskning (-) av skulder till kreditinst Lämnad utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

30 Tilläggsupplysningar Allmänna upplysningar Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad enligt årsredovisningslagen samt Bokföringsnämndens allmänna råd för stora företag. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Redovisning av intäkter och kostnader Hyresintäkter periodiseras i enlighet med hyreskontrakt. Förskottshyror redovisas därmed som förutbetalda hyresintäkter. I bruttohyra ingår poster avseende vidaredebiterade kostnader t ex fastighetsskatt och mediakostnader. Interna hyror och kostnader. Koncerninterna hyror och kostnader är marknadsmässiga och redovisas i sin helhet där dessa uppstår. Administrationskostnader. Administrationskostnaderna är uppdelade på fastighetsförvaltningens administrationskostnader, som ingår i förvaltningsresultatet, samt centrala administrationskostnader, som ingår i rörelseresultatet. Fastighetsköp och fastighetsförsäljningar. Fastighetsköp och fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdag. Koncernredovisning Koncernbokslutet omfattar moderbolaget och de företag över vilka moderbolaget har, direkt eller indirekt, bestämmande inflytande. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att övertagna tillgångar och skulder väderats till marknadsvärde enligt upprättad förvärvsanalys. Övervärden enligt upprättad förvärvsanalys skrivs av enligt reglerna för respektive tillgångsslag. Obeskattade reserver har uppdelats på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Substansförvärv. Vid rena substansförvärv av fastigheter satta på bolag där den initiala transaktionen inte ger upphov till någon effekt på betald skatt och redovisat resultat redovisas inte någon uppskjuten skatteskuld avseende skillnad mellan skattemässiga restvärden och koncernvärden. Inga skillnader föreligger mellan moderbolagets och koncernens redovisningsprinciper. Två koncerninterna transaktioner har skett under året, dels har aktierna i SSF Atlas AB sålts från SSF Innerstan till SSF StorStockholms Fastighets AB och dels har aktierna i Fastighets AB BroGripen Helsingborg sålts från BroGripen Fastighets AB till Laciniatum ekonomisk förening som därefter har fusionerats med sitt dotterbolag via absorbtion. Inga övriga koncerninterna transaktioner har skett, dock debiteras viss intern hyra för lokaler, se vidare not 1. Koncernbidrag Koncernbidrag redovisas över eget kapital enligt Redovisningsrådets akutgrupps rekommendation. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Anskaffningsvärdet utgörs av förvärvspris, lagfartskostnader och värdehöjande förbättringsåtgärder. Ombyggnadskostnader av underhållskaraktär belastar resultatet. Redovisat värde för materiella anläggningstillgångar prövas beträffande eventuellt nedskrivningsbehov när händelser eller ändrade förutsättningar indikerar att det redovisade värdet eventuellt inte kommer att kunna återvinnas. Om det finns sådana indikationer och om det redovisade värdet överstiger det förväntade återvinningsbara beloppet, skrivs tillgångarna ned till det återvinningsbara beloppet. Det återvinningsbara beloppet för materiella anläggningstillgångar motsvarar det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Nettoförsäljningsvärdet fastställs genom jämförelse med försäljningar av likartade objekt. Nyttjandevärdet utgörs av nuvärdet av de förväntade framtida kassaflödena enligt en diskonteringsfaktor före skatt, som avspeglar marknadens aktuella uppskattning av tidsvärdet och de risker som förknippas med tillgången. För tillgångar som inte till övervägande del genererar oberoende kassainflöden fastställs det återvinningsbara beloppet för den kassagenererande enhet till vilken tillgången hör. Eventuell nedskrivning redovisas i resultaträkningen. Återföring av genomförda nedskrivningar görs när återvinningsvärdet återigen överstiger tidigare bokfört värde. Koncernens samtliga fastigheter är klassificerade som förvaltningsfastigheter och omfattar posterna byggnader och mark i balansräkningen. Fastigheternas verkliga värde på balansdagen baseras på en intern värdering, information om denna lämnas i not 7. 30

31 Fordringar Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Avskrivningar Avskrivningar har gjorts med 1% på byggnadernas anskaffningsvärde och med 20% på maskiner och inventariers anskaffningsvärde samt 5% på markanläggningarnas anskaffningsvärde. Fordringar och skulder i utländsk valuta Fordringar och skulder i utländsk valuta föreligger ej per 31 december Finansiella instrument Koncernen använder derivat av finansiella instrument för att reducera delar av ränteriskerna. Upplåning till rörlig ränta växlas till fasträntelån genom ränteswapkontrakt. Vidare finns även räntetakavtal. De finansiella intrumenten redovisas såväl initialt som löpande till sina ursprungliga anskaffningsvärden. Skatt Skatter redovisas i resultaträkningen. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli realiserade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. 31

32 Noter Belopp i kr Not 1, Nettoomsättning Stockholm/ Stockholm/ Koncernen Mälardalen Mälardalen Skåne Skåne Hyresintäkter bostäder Hyresintäkter lokaler Övriga hyresintäkter Övriga intäkter Totalt Koncerninterna hyresintäkter uppgår till mindre än 0,5 % av totala hyresintäkter Not 2, Driftkostnader Koncernen Moderbolaget Drift Underhåll Fastighetsskatt Totalt Not 3, Central administration Personal och löner Koncernen Moderbolaget Medelantalet anställda Män Kvinnor Personalkostnader Styrelse och VD Löner och ersättningar Sociala kostnader Pensionskostnader Övriga anställda Löner och ersättningar Sociala kostnader Pensionskostnader Not 3, Central administration, forts Pensionsförpliktelser, koncernen Inga pensionsförpliktelser finns för tidigare eller nuvarande styrelse och verkställande direktör. VD:s pensionskostnad följer en premiebestämd plan. VD har 6 månadslöner vid uppsägning från bolagets sida. Pensionsförpliktelser, moderbolaget Inga pensionsförpliktelser finns för tidigare eller nuvarande styrelse. VD:s pensionskostnad följer en premiebestämd plan. Koncernen Moderbolaget Könsfördelning styrelse/företagsledning Män Kvinnor Revisionskostnader Ersättning till bolagets revisorer i koncernen uppgår till kr ( ). Utav arvodet till revisorer utgör kr ( ) ersättning för andra uppdrag än revisionsuppdraget. 32

33 Not 4, Ränteintäkter och liknande resultatposter Koncernen Moderbolaget Ränteintäkter, externa Ränteintäkter, koncerninterna Räntebidrag Övriga finansiella intäkter Totalt Koncernen Moderbolaget Räntekostnader, externa Räntekostnader, koncerninterna Övriga finansiella kostnader Totalt Not 6, Skatt Koncernen Moderbolaget Aktuell skatt Förändring av uppskjuten skattefordran Omvärdering uppskjuten skattefordran fg.år Skatt erhållna koncernbidrag Uppskjuten skatt Redovisad skattekostnad Not 7, Byggnader och mark Koncernen Byggnad Ingående anskaffningsvärde Årets anskaffningar Försäljningar under året Utgående anskaffningsvärde Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Försäljning under året Utgående avskrivningar Ingående uppskrivningar Försäljningar under året Utgående uppskrivning Ingående avskrivning uppskrivning Försäljningar under året Årets avskrivning uppskrivning Utgående avskrivning uppskrivning Ingående nedskrivningar Utgående nedskrivning Summa bokfört värde byggnad Koncernen Mark Ingående anskaffningsvärde Årets anskaffningar Försäljningar under året Utgående anskaffningsvärde Ingående uppskrivningar Försäljningar under året Utgående uppskrivningar Koncernen Markanläggningar Ingående anskaffningsvärde Utgående anskaffningsvärde Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående avskrivningar Summa bokfört värde mark

34 Not 7, Byggnader och mark, forts. Utgående planenligt restvärde Skattemässigt restvärde Koncernen Taxeringsvärden Byggnader Mark Summa Information om verkligt värde på förvaltningsfastigheter Koncernen Bokfört värde Verkligt värde Bokfört värde Verkligt värde Stockholm / Mellansverige Skåne Förvaltningsfastigheter Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje enskild fastighets marknadsvärde bedömts. Bedömningen har skett på basis av en avkastningsvärdering. Driftsöverskottet baseras på marknadsanpassade hyresintäkter. Intäkterna har reducerats för en bedömd långsiktig hyresvakans om 0,0-5,0 % för bostäder samt 0-12 % för garage och lokaler. Avdrag har gjorts med schablonmässiga kostnader för drift och underhåll. Avkastningskraven som används vid värderingen varierar mellan olika regioner och olika delområden inom regionerna. Hänsyn har även tagits till olika fastighetstyper, teknisk standard och byggnadskontruktion. Vid värderingen har följande uppgifter använts: Hyresintäkter Driftsnetto Direktavkastningskrav Koncernen Mkr Mkr % Stockholm / Mellansverige ,0-5,8 Skåne ,2-5,75 Förvaltningsfastigheter För att säkerställa värderingen har externa värderingar inhämtats från ett auktoriserat fastighetsvärderingsföretag. De externa värderingarna omfattar 20 fastigheter och motsvarar 54 % av det internt bedömda marknadsvärdet. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objekten skall representera olika orter, läge, teknisk och byggnadsmässig standard. Vid en jämförelse mellan de interna och externa värderingarna kan det konstateras att SSF Real Estates värderingar ligger inom en normal osäkerhet om +/- 5%. Not 8, Maskiner och inventarier Koncernen Moderbolaget Ingående anskaffningsvärde Inköp under året Utrangerat under året Utgående anskaffningsvärde Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utrangerat under året Utgående avskrivningar Utgående planenligt restvärde Not 9, Finansiella anläggningstillgångar Koncernen Moderbolaget Ingående saldo Tillkommande under året Nyttjat under året Utgående saldo

35 Not 10 Aktier och andelar i dotterbolag Andel i Antal aktier Bokfört värde Företag/org nr/säte % st tkr StorStockholms Fastighets AB , Stockholm Brogripen Fastighets AB , Stockholm Bo 2005 AB , Stockholm Totalt Svenska dotterföretag ägda av dotterbolag Org nr Säte Andel i % StorStockholms Fastighets AB StorStockholms Ladugårdsgärde Fastighets AB Stockholm 100 StorStockholms Öst Fastighets AB Stockholm 100 SSF Innerstan AB Stockholm 100 Profitax AB Stockholm 100 SSF Enköping HB Stockholm 100 StorStockholms Fastighets AB Danderyd Stockholm 100 SSF Norrköping AB Stockholm 100 SSF Atlas AB Stockholm 100 SSF Västerledsklippan Fastighets AB Stockholm 100 SSF Fem Tendrar Fastighets AB Stockholm 100 SSF Oscarsklubben Fastighets AB Stockholm 100 SSF Engelbrektsbanans Fastighets AB Stockholm 100 SSF Strängnäs Fiskarfastigheter AB Stockholm 100 SSF Lidingö Vaktmästarfastigheter AB Stockholm 100 SSF Sicklaön AB Stockholm 100 Laciniatum ekonomisk förening Stockholm 0,01 Leuconeura ekonomisk förening Stockholm 0,01 StorStockholms Öst Fastighets AB SSF Enköping HB Stockholm 0 SSF Innerstan AB Laciniatum ekonomisk förening Stockholm 0,01 Leuconeura ekonomisk förening Stockholm 0,01 Brogripen Fastighets AB Brogripen Fastighets AB Ystad Stockholm 100 Brogripen Förvaltning AB Stockholm 100 Brogripen NPO AB Stockholm 100 Brogripen Syrsan AB Stockholm 100 Brogripen Fastighets AB Ängelholm Stockholm 100 Brogripen Ystadhus AB Stockholm 100 Brogripen Fastighets AB Trelleborg Stockholm 100 Isatnaf AB Stockholm 100 Laciniatum ekonomisk förening Stockholm 99,98 Brogripen Förvaltning AB Brogripen Förvaltningsbyrå 1 AB Stockholm 100 Brogripen Kärnan KB Stockholm 0 Brogripen Förvaltningsbyrå 1 AB Brogripen Kärnan KB Stockholm 100 Bo 2005 AB SSF Aviation AB Stockholm 100 SSF Solbacka Fastigheter AB Stockholm 100 Not 11, Eget kapital Koncernens egna kapital Bundna Fria Aktiekapital reserver reserver Belopp vid årets ingång Förskjutning mellan fria och bundna reserver Utdelning Årets resultat Belopp vid årets utgång

36 Not 11, Eget kapital, forts. Moderbolagets egna kapital Fritt eget Aktiekapital Reservfond kapital Belopp vid årets ingång Utdelning Koncernbidrag Skatteeffekt koncernbidrag Årets resultat Belopp vid årets utgång Aktiekapital fördelat på aktier Not 12, Uppskjuten skatt Koncernen Moderbolaget Uppskjuten skatteskuld Obeskattade reserver Skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga restvärde Summa Totalt i koncernen finns outnyttjade underskottsavdrag uppgående till 0,04 (0,2) Mkr som har använts som underlag för redovisning av uppskjuten skattefordran, vilken har nettoredovisats mot den uppskjutna skatteskulden ovan. Not 13, Kortfristiga placeringar En konvertibel skuldförbindelse i Brogripen Fastighets AB om nominellt två miljoner tecknades under Lånet löper med 4 % fast ränta och kan konverteras till aktier fram till , konvertering kan ske till en kurs om 200 kr. Not 14, Fördelning av räntebärande och icke räntebärande skulder Koncernen Moderbolaget Räntebärande skulder, externa Räntebärande skulder, koncerninterna Icke räntebärande skulder Totalt Not 15, Skulder till kreditinstitut Koncernen Moderbolaget Förfallotidpunkt, inom 1 år från balansdagen Förfallotidpunkt, 1-5 år från balansdagen Förfallotidpunkt, senare än 5 år från balansdagen - - Övriga skulder * Totalt * Övriga skulder till kreditinstitut är utan bindningstid och förfaller på anmodan. Ovanstående tabell beskriver förfallostrukturen på bolagets lån. I balansräkningen har endast lån som bolaget ej har för avsikt att förlänga rubricerats som kortfristiga. Koncernens samtliga lån löper med rörlig ränta. Den genomsnittliga räntan på lånen vid utgången av året var 3,2 procent (3,6). Vid utgången av året innehades ränteswapar i koncernen om totalt 700 Mkr (650) med räntevillkor i intervallet 2,51-5,34 %. Av dessa ränteswapar löper 150 Mkr ut under 2010, 100 Mkr under 2012, 150 Mkr under 2013, 100 Mkr under 2014, 100 Mkr under 2015 samt 100 Mkr under Marknadsvärdet av dessa swappar var på balansdagen -19 Mkr. Det finns även fem räntetakavtal, sk CAP, om totalt 550 Mkr (650) med en ränta i intervallet 4,50 6,25 %. Av dessa räntetakavtal löper 450 Mkr under 2010, samt resterande 100 Mkr löper ut under I koncernen finns åtaganden mot kreditinstitut avseende bl.a. räntetäckningsgrad, ränteskydd, soliditet, justerad soliditet, genomsnittlig räntebindningstid samt andel av hyresintäkter som skall genereras av bostäder. Not 16, Periodiseringsposter Koncernen Moderbolaget Förutbet kostn o uppl int Föräkringspremie Upplupna inkomsträntor Förutbetald räntekostnad Övriga poster Totalt

37 Uppl kostn o förutbet int Uppl räntekostnader Förutbetalda hyror Uppl semesterlöner Uppl sociala avgifter Uppl el och värme Uppl revisionskostnad Övriga poster Totalt Not 17, Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Koncernen Moderbolaget Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar för egna skulder till kreditinstitut Nettotillgångar i dotterbolag ställda som säkerhet Säkerheter totalt Not 18, Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Koncernen Moderbolaget Avskrivningar Förändring ränteskuld/fordran Resultat fastighetsförsäljningar Uppbokad ej utbetald utdelning Skatt Övrigt Totalt Not 19, Tilläggsupplysning kassaflödesanalyser - Likvida medel Likvida medel avser behållning på bank och kassa Stockholm Torbjörn Jakobson Ordförande Joakim Cederlöf Öjvind Norberg Per Ola Lindqvist VD Vår revisionsberättelse har avgivits Ernst &Young AB Mikael Ikonen Auktoriserad revisor 37

38

39 Revisionsberättelse Till årsstämman i SSF Real Estate AB Organisationsnummer Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i SSF Real Estate AB för räkenskapsåret Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 10 maj 2010 Ernst & Young AB Mikael Ikonen Auktoriserad revisor 39

40 Styrelse & ledning Torbjörn Jakobson Ordförande till juni 2010 Född Styrelseordförande sedan Civilekonom Handelshögskolan Stockholm. Fristående rådgivare, bl a informations- och aktiemarknadsfrågor. Andra styrelseuppdrag: Jakobson Finansanalys AB, G-Förvaltning AB. Öjvind Norberg Ledamot Född Styrelseledamot sedan Andra styrelseuppdrag: ordf. Icehotel AB, ordf. Professionell Ägarstyrning AB, ordf. Metromark Hospitality Group AB (publ), ordf. Vivaldi AB, ordf. StyrelseAkademien Stockholm, ordf. Sveriges Managementkonsulter m.fl. Joakim Cederlöf Ordförande från juni 2010 Född Styrelseledamot sedan Verksam som advokat och delägare vid Landahl Öhman Advokatbyrå, Stockholm. Per Ola Lindqvist Vd och koncernchef Född Revisor Mikael Ikonen Auktoriserad revisor Ernst & Young, Stockholm. 40