Anläggningsbeslut Hur följs de i praktiken?

Transkript

1 TRITA-INFRA EX ISSN ISRN KTH/INFRA/EX--05/014--SE EXAMENSARBETE FASTIGHETSVETENSKAP EX Anläggningsbeslut Hur följs de i praktiken? Margareta Eriksson och Anna-Karin Hållberg Examinator: Thomas Kalbro Handledare: Carl-Erik Sölscher, Lantmäteriet STOCKHOLM

2 FÖRORD Examensarbetet ingår som en avslutande del av civilingenjörsutbildningen på Lantmäteriprogrammet vid Kungliga Tekniska Högskolan (KTH) i Stockholm. Arbetet har utförts under höstterminen 2004 vid institutionen för infrastruktur, avdelningen för fastighetsvetenskap, KTH, i samarbete med Lantmäteriverkets fastighetsbildningsenhet i Gävle. Idén till examensarbetet kom från Carl-Erik Sölscher, Lantmäteriverket och Thomas Kalbro, avdelningen för fastighetsvetenskap, KTH. Syftet är att undersöka i vilken utsträckning ett anläggningsbeslut följs i praktiken. Detta är ingen vetenskaplig undersökning men den ger en bild om hur det kan se ut i en kommun och kan komma att ligga till grund för vidare undersökningar. Vi vill framföra ett stort tack till Carl-Erik Sölscher och Thomas Kalbro för handledningen. Vi vill även tacka kommunala Lantmäterimyndigheten Gävle för hjälpen med framtagningen av kommunala akter och Anders Larsen, Lantmäteriverkets informationsdivision för hjälpen med att ta fram information ur fastighetsregistret. Vi vill även rikta ett särskilt tack till de lantmäterimyndigheter runt om i Sverige som deltagit med sina synpunkter samt de samfällighetsföreningar i Gävle kommun som ställt upp på intervjuer. Gävle januari 2005 Margareta Eriksson Anna-Karin Hållberg 2

3 ABSTRACT This Master of Science Thesis, Joint Facility Orders Do they concur with reality? Is written by Anna-Karin Hållberg and Margareta Eriksson at the Royal Institute of Technology in Stockholm, Department of Infrastructure, Division of Real Estate Planning and Land Law. The thesis is written on mission from the Swedish surveying authority, National Land Survey (Lantmäteriverket). Our tutor has, over the years, got indications from surveyors that a lack of discipline regarding that, once the facility order has been made, improvements occurs without the new cadastral procedure that is required. We will try to find out if this is true and if so, why. Can it be a question of poor knowledge or sheer ignorance? The purpose is to find out if our hypothesis, that facility orders have the tendency of being deviated from its origin, is correct. We concentrate on joint facilities run by joint property management associations with at least 5 participated properties, that are all located in the municipality of Gävle. We have ruled out the joint facilities that exclusively consist of roads and those executed by a state body because there have been no indications of that these facilities are not executed as in the facility order. The objects have been randomly selected from a period of time between 1976 and We have personally interviewed members of the governing body in every joint property management associations in order to find out more than with the help of a questionnaire. The thesis is solely viewing the deviation from the facility order. To get a fairly just view of the situation in the rest of the country, we asked cadastral authorities from each county about their opinion regarding deviation from facility orders in their area. The interviews showed that our hypothesis, that deviation from facility orders are common, were incorrect. But we agreed upon that the reason of that were more often members of a joint property management associations fear of increased costs, than their knowledge about the legal matter of a facility order. From the cadastral authorities we got the opinion that they did not think that deviation from the facility orders, that do occur, is a special problem. 3

4 SAMMANFATTNING Alla behov kan inte alltid tillgodoses inom en enda fastighets markområde och såväl samhället som den enskilde fastighetsägaren har ett intresse av att gemensamhetsanläggningar kan inrättas för att förbättra fastigheternas utnyttjande. När flera fastigheter är beroende av samma nyttighet/nyttigheter som t.ex. bilväg, garage och grönområden, krävs en samordning av något slag. Detta gemensamma behov kan tillgodoses genom att en anläggning, som är gemensam för flera fastigheter, inrättas med stöd av AL. Varje ingående fastighets ägare är skyldig att bidra till kostnaderna för gemensamhetsanläggningens utförande, underhåll och drift. Hur dessa kostnader skall fördelas på de i gemensamhetsanläggningen ingående fastigheterna, bestäms genom att varje fastighet åsätts ett så kallat andelstal. Den mark som behövs för anläggningen kan tas i anspråk både på en fastighet som ska delta i anläggningen men även på en fastighet som inte ska delta i den. När Lantmäterimyndigheten inrättar en gemensamhetsanläggning blir rätten till utrymme enligt AL samfälld för de fastigheter, som deltar i anläggningen. Anläggningen och rätten till utrymme är följaktligen knutna till de deltagande fastigheterna, så att delaktigheten i gemensamhetsanläggningen är förenad med äganderätten till varje särskild fastighet. Framtida ägare till en fastighet som är delaktig i en gemensamhetsanläggning är automatiskt bunden av beslut som har meddelats vid en förrättning. Den sakrättsliga anknytningen ger varje delägare trygghet för att den krets av fastigheter, som utgör det ekonomiska underlaget för anläggningen, består. Risk för oförutsedda ökningar av bidragsskyldigheten blir därför mycket liten. Inrättande av gemensamhetsanläggning måste prövas enligt speciella villkor i AL för att försäkra att både allmänna och enskildas intressen tas tillvara. Finns inga hinder mot att inrätta anläggningen skall ett anläggningsbeslut meddelas. Enligt AL skall ett anläggningsbeslut ha ett visst obligatoriskt innehåll som bland annat redogör för vad som ingår i gemensamhetsanläggningen, t ex vägar, VAledningar, garage samt vilka fastigheter som skall ingå i anläggningen m.m. Ofta biläggs också en beskrivning där man kan utläsa eventuella föreskrifter eller restriktioner vad gäller gemensamhetsanläggningens förvaltning och utförande. Anläggningsbeslutet är den rättshandling på vilket gemensamhetsanläggningen och dess förvaltning baseras. På uppdrag av Lantmäteriet har vi undersökt huruvida avvikelser från anläggningsbesluten förekommer. Vi valde ut ett 20-tal gemensamhetsanläggningar med föreningsförvaltning inom Gävle kommun, vilka uppfyllde vissa av oss uppsatta kriterier, för att personligen intervjua dess samfällighetsförening och på plats se om det kunde förekomma eventuella avvikelser. För att även få en mer heltäckande bild av i hur stor utsträckning avvikelser förekommer i resten av landet skickade vi även en enkät till de statliga lantmäterimyndigheterna i de övriga länen. Syf- 4

5 tet med den enkätundersökningen var att få lantmäterimyndigheternas uppfattning om i hur stor utsträckning avvikelser förekommer inom deras verksamhetsområde. Vi började med att ställa upp en hypotes som sa att avvikelser var ofta förekommande. Eftersom undersökningen grundar sig på ett litet urval kan man inte få fram några statistiska resultat utan måste se det som ett exempel på hur det kan se ut i en kommun eller ett län. Resultatet av vår fältundersökning gav ett motsatt svar till vår hypotes. Tvärtemot var det ingen av de samfällighetsföreningar som vi intervjuade som visade några avvikelser från själva anläggningsbeslutet vad gäller själva anläggningen. Från lantmäterimyndigheterna fick vi mycket varierande svar angående avvikelserna. Men alla tillfrågade uppfattade att avvikelser förekommer i viss mån. Det som var mest tydligt var att gemensamhetsanläggningar som enbart bestod av nyttigheten väg var de som oftast avvek från anläggningsbeslutet, och i dessa fall handlade avvikelserna till största del om otillåten förändring av andelstalslängderna. Att vår undersökning resulterade i att avvikelser från anläggningsbeslutet inte förekommer i Gävle kommun, anser vi bero på det begränsade undersökningsmaterialet. De förvaltande samfällighetsföreningarnas ovilja att utveckla anläggningen och rädsla för de ökade kostnader som det innebär, kan och så vara en bidragande orsak. Tydligt är att bristen är stor när det gäller samfällighetsföreningarnas kunskap om anläggningsbeslut och dess betydelse. För många samfällighetsföreningar är stämmobeslut och stadgar det som uteslutande styr föreningens verksamhet, och inte anläggningsbeslutet. En genomgående uppfattning bland representanterna för samfälligheterna var att styrelsearbetet var en betungande uppgift och de flesta föreningar hade svårt för nyrekrytering till styrelseuppdragen. Den generella uppfattningen bland lantmäterimyndigheterna är att avvikelser förekommer, men i hur stor utsträckning är svårt att säga. Eftersom Lantmäterimyndigheten inte är en tillsynsmyndighet uppdagas avvikelserna först när någon fastighetsägare är missnöjd över något som rör anläggningen eller dess förvaltning. Lantmäterimyndigheten får reda på att avvikelser förekommer t.ex. då någon medlem i en samfällighetsförening kontaktar myndigheten i något anläggningsärende och ställer frågor som indikerar på att avvikelser förekommer. Avvikelser kan även uppdagas då anläggningen berörs av någon ny förrättning. Detta tyder på att det kan finnas ett stort mörkertal, vilket i sin tur leder till svårighet att fastställa den verkliga avvikelsebilden. Vårt arbete försvårades i hög grad av att samfällighetsföreningsregistret i många fall inte var uppdaterat beträffande aktuella styrelseledamöter. Styrelserna tycks alltså inte beakta skyldigheten att underrätta lantmäterimyndigheten om förändringar i styrelsens sammansättning. Om samfällighetsföreningsregistret hade varit bättre ajourfört i detta avseende skulle Lantmäteriet kunna använda sig av registret för att dels få ut information till samfällighetsföreningarna angående eventuella lagändringar, uppmana föreningarna att anmäla förändringar av styrelsens sammansättning eller kortfattad information om vilka tjänster de tillhandahåller, dels 5

6 marknadsföra sig själva på ett bättre sätt och på så sätt ändra på den rotade uppfattningen att det är för dyrt att anlita Lantmäteriet. 6

7 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 INLEDNING BAKGRUND SYFTE METOD EXAMENSARBETETS DISPOSITION ANLÄGGNINGSLAGEN ALLMÄNT OM ANLÄGGNINGSLAGEN Sakrättslig anknytning ger trygghet Samfällighet för anläggningens utförande och drift Att delta i gemensamhetsanläggning med tvång Villkor till skydd för allmänna- och enskilda intressen Skydd för panträtts- och fordringshavare Upplåtelse av utrymme Andelstal Verkan av ändrade förhållanden ANLÄGGNINGSBESLUTETS OBLIGATORISKA INNEHÅLL Anläggningsbeslutets förfallande Förordnande av syssloman för genomförande av anläggningsbeslutet LAGEN OM FÖRVALTNING AV SAMFÄLLIGHETER SAMFÄLLIGHETSFÖRENING Bildandet av samfällighetsförening Delägarförvaltning FÖRENINGSFÖRVALTNING FÖRENINGENS RÄTTSLIGA KOMPETENS STÄMMA OCH STYRELSE STADGAR KOMPLETTERINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR STYRELSENS OCH ORDFÖRANDENS ANSVAR Styrelsens ansvar Ordförandens ansvar DÅ FÖRVALTNINGEN BERÖR ENSKILT INTRESSE DÅ FÖRVALTNINGEN BERÖR ALLMÄNNA INTRESSEN VÄGLEDANDE RÄTTSFALL Trivselaktiviteter Komplettering av planteringar, lekredskap o dyl Sophämtningsavgifter och kollektiv anslutning till Sveriges villaägarförbund Kabel-TV Utökning av kabel-tv till bredbandstjänster Båtuppställningsplats AVVIKELSE FRÅN ANLÄGGNINGSBESLUTET ANLÄGGNINGENS ÄNDAMÅL, LÄGE OCH STORLEK M.M DE FASTIGHETER SOM SKALL DELTA I ANLÄGGNINGEN DEN TID INOM VILKEN ANLÄGGNINGEN SKALL VARA UTFÖRD BEHÖVLIGA FÖRESKRIFTER I FRÅGA OM ANLÄGGNINGENS UTFÖRANDE BEFOGENHET FÖR STYRELSE ATT ÄNDRA ANDELSTAL FALLSTUDIE AVVIKELSER FRÅN ANLÄGGNINGSBESLUTET I GÄVLE KOMMUN Hur nya medlemmar i styrelsen blir informerad om anläggningsbeslutet Synpunkter på hur anläggningsbeslutet är formulerat Föreningens kontakter med Lantmäteriet Omprövning med efterföljande domstolsavgörande Hur väl insatt styrelsen är i anläggningsbeslutet och gemensamhetsanläggningens förvaltning

8 5.1.6 Delägarnas deltagande i förvaltningen Hur aktiva delägarna är i utvecklingen av gemensamhetsanläggningen Fördelningen av andelstal Föreningarnas synpunkter i övrigt Resultatet av undersökningen i Gävle Kommun AVVIKELSER FRÅN ANLÄGGNINGSBESLUTET I ÖVRIGA DELAR AV SVERIGE Lantmäterimyndigheternas uppfattning om i hur stor utsträckning avvikelse från anläggningsbeslut förekommer Hur lantmäterimyndigheten blir uppmärksammad på att avvikelse förekommer Den vanligaste orsaken till att fastighetsägare kontaktar Lantmäterimyndigheten anläggningsfrågor Exempel på förekommande avvikelser Exempel på hur enskilda delägare kan drabbas av att samfällighetsföreningen avviker från anläggningsbeslutet Om det finns ett samband mellan avvikelsens storlek och samfällighetsföreningens ålder Lantmäterimyndighetens tillhandahållande av information och hjälp till samfällighetsföreningar Lantmäterimyndigheternas förslag på framtida åtgärder för att stävja andelen avvikelser Övriga synpunkter från lantmäterimyndigheterna SLUTSATS I VILKEN UTSTRÄCKNING EFTERLEVS INTE ETT ANLÄGGNINGSBESLUT SOM VUNNIT LAGA KRAFT? VILKA ÄR ORSAKERNA TILL ATT ANLÄGGNINGSBESLUTEN INTE EFTERLEVS? VAD BLIR EFFEKTERNA AV ATT DE INTE EFTERLEVS? VILKA MEDEL KAN ANVÄNDAS IDAG FÖR ATT SÄKERSTÄLLA ATT ANLÄGGNINGSBESLUTET FÖLJS? RÄCKER DET MED ÄNDRAD TILLÄMPNING ELLER KRÄVS EN ÄNDRING AV GÄLLANDE LAGSTIFTNING? DISKUSSION KÄLLOR OCH REFERENSER...49 Bilagor Bilaga 1 Bilaga 2 Bilaga 3 Bilaga 4 Utvalda samfällighetsföreningar i Gävle kommun vilka deltagit i examensarbetet Lantmäterimyndigheter i övriga delar av Sverige som deltagit i examensarbetet Frågor som besvarades av de utvalda samfällighetsföreningarna i Gävle kommun Frågor som besvarades av övriga lantmäterimyndigheter i övriga delar av Sverige 8

9 FÖRKORTNINGAR Författningar AL Anläggningslagen (1973:1149) FBL Fastighetsbildningslagen (1970:988) VägL Väglagen (1971:948) SFL Lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter EVL Lagen (1939:608) om enskilda vägar LGA Lagen (1966:700) om vissa gemensamhetsanläggningar Övriga NJA RH HD HovR FD REV Prop SOU Nytt juridiskt arkiv Rättsfall från hovrätterna Högsta domstolen Hovrätten Fastighetsdomstolen Riksförbundet för enskilda vägar Proposition Statens offentliga utredningar 9

10 1 Inledning 1.1 Bakgrund Alla behov kan inte alltid tillgodoses inom en enda fastighets markområde. När flera fastigheter är beroende av samma nyttighet/nyttigheter krävs en samordning av något slag. Vissa av dessa gemensamma nyttigheter tillhandahåller samhället på olika sätt såsom allmänna vägar och gator inom tätort t.ex. Andra typer av nyttigheter får fastighetsägarna själva klara med hjälp av den fastighetsrättsliga lagstiftningen. Detta privata gemensamma behov kan tillgodoses genom att en gemensamhetsanläggning inrättas med stöd av AL. De vanligaste typerna av gemensamhetsanläggningar är enskilda utfartsvägar, skogsbilvägar, gemensamma vatten- och avloppsanläggningar, garage, gårdsutrymmen och ledningar m.m. En gemensamhetsanläggning kommer till stånd genom att lantmäterimyndigheten upprättar en handling och meddelar ett s.k. anläggningsbeslut. Anläggningsbeslutet är då den rättshandling på vilket gemensamhetsanläggningen och dess förvaltning baseras. Varje ingående fastighets ägare är skyldig att bidra till kostnaderna för gemensamhetsanläggningens utförande, underhåll och drift. Hur dessa kostnader skall fördelas på de i gemensamhetsanläggningen ingående fastigheterna, bestäms genom att varje fastighet åsätts ett s.k. andelstal. Den mark som behövs för anläggningen kan tas i anspråk både på fastighet som ska delta i anläggningen och på fastighet som inte ska delta i den. Den sakrättsliga anknytningen mellan gemensamhetsanläggningen och de deltagande fastigheterna ger varje delägare trygghet för att den krets av fastigheter, som utgör det ekonomiska underlaget för anläggningen, består och risken för oförutsedda ökningar av bidragsskyldigheten blir därför mycket liten. Genom detta examensarbete har vi undersökt i vilken utsträckning anläggningsbeslut följs i praktiken. Uppdragsgivaren har, från lantmätare i hela Sverige, fått indikationer på att anläggningsbeslut ibland frångås och vår hypotes är att det är ofta förekommande. 1.2 Syfte Examensarbetets huvudsyfte har varit att undersöka hur väl hypotesen, att anläggningsbeslutet ofta frångås, stämmer. Arbetet syftar även till att undersöka orsaken till varför beslut i sådant fall inte efterlevs. I vår studie har vi utgått från att försöka besvara följande frågor: I vilken utsträckning efterlevs ett anläggningsbeslut som vunnit laga kraft? Vilka är orsakerna till att besluten i så fall inte efterlevs? I vilka situationer efterlevs inte besluten? 10

11 Vad blir effekterna av att de inte efterlevs? Vilka medel kan användas idag för att säkerställa att anläggningsbesluten följs? Räcker det med ändrad tillämpning eller krävs en ändring av gällande lagstiftning? 1.3 Metod Examensarbetet består av två huvuddelar, en teoretisk del och en del som grundats på vår fältstudie. I arbetets teoretiska del har vi studerat förarbeten till de lagar som reglerar de aktuella anläggningarna, gällande regler och rättsfall. I fallstudien har vi studerat speciellt utvalda gemensamhetsanläggningar i Gävle kommun och intervjuat samfällighetsföreningarnas styrelser samt intervjuat lantmäterimyndigheter från övriga delar av Sverige. För att avgränsa fallstudien i Gävle kommun har vi valt att endast studera de gemensamhetsanläggningar som har föreningsförvaltning och de anläggningar där deltagande fastigheter är minst fem stycken. Ett 20-tal anläggningar har valts ut under tidsperioden För att kunna jämföra anläggningarna har vi valt ut likartade objekt vad gäller ändamål. Vi har dock inte tagit hänsyn till de deltagande fastigheternas användning, t ex om de varit avsedda för permanent- eller fritidsboende. Vi har vidare valt bort anläggningar som utförts av en syssloman t ex gemensamhetsanläggningar gjorda i samband med avstängning av järnvägskorsning eller ombyggnad av allmän väg, då dessa utförs till största delen av Banverket eller Vägverket. Andra avgränsningar vi valt att göra är att utesluta anläggningar som enbart består av vägar, eftersom signaler utifrån pekar på att avvikelser i dessa fall är vanligare än i de fall anläggningarna består av flera nyttigheter. De anläggningar som utförts av syssloman, är inte intressanta att studera då det inte finns några indikationer på att de inte utförs i enlighet med beslutet. När det gäller undersökningen av hur väl anläggningsbeslut följs i övriga delar av Sverige har vi inte ställt några krav på urval av vissa anläggningar, utan lantmäterimyndigheterna har fått besvara frågor om hur det ser ut rent generellt i respektive län oberoende av hur många nyttigheter som ingår i anläggningen och av vilken typ den är. I fallstudien ser vi enbart till i vilken utsträckning föreningen har gjort avvikelser från anläggningsbeslutet och inte till eventuella brister i förvaltningen. Delar av arbetet har gjorts på Lantmäteriverket i Gävle där vi fått tillgång till fastighetsregistret och samfällighetsföreningsregistret. 11

12 1.4 Examensarbetets disposition I kapitlen två och tre tas lagstiftningen runt gemensamhetsanläggningar och samfällighetsföreningar och bakgrunden till vårt arbete upp, i tredje kapitlet har vi även sammanfattat och refererat till vägledande rättsfall. Under kapitel fyra och fem kan man utläsa på vilket sätt en förening kan avvika från anläggningsbeslutet och framställningen av fältundersökningarna men även kommentarer och resultat av desamma. I kapitel sex har vi lagt till en diskussion om uppgifter som framkommit under fältundersökningen. I kapitel sju avslutas examensarbetet med våra slutsatser av fältundersökningen. I kapitel åtta återfinns de källor och referenser vi använt oss av till detta arbete. 12

13 2 Anläggningslagen 2.1 Allmänt om anläggningslagen AL är den lag som reglerar frågor om samverkan mellan fastigheter för utförande och drift av gemensamhetsanläggningar, vilka kan behövas då den egna fastigheten inte kan tillgodose alla behov. Som exempel på behov kan nämnas utfartsväg eller en vattenbrunn. Det centrala kravet för att en anläggning skall få inrättas som gemensamhetsanläggning är, enligt portalparagrafen i AL, en anläggning som är gemensam för flera fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för dem Sakrättslig anknytning ger trygghet Gemensamhetsanläggningen och rätten till utrymme blir enligt AL samfälld för de fastigheter, som deltar i anläggningen 1. Anläggningen och rätten till utrymme är då knutna till de deltagande fastigheterna, så att delaktigheten i gemensamhetsanläggningen är förenad med äganderätten till varje särskild fastighet. Framtida ägare till en fastighet som är delaktig i en gemensamhetsanläggning blir automatiskt bunden av beslut som har meddelats vid förrättningen. Den sakrättsliga anknytningen mellan gemensamhetsanläggningen och de deltagande fastigheterna, är det som främst skiljer samverkan mellan fastigheter enligt AL från samverkan i frivilliga organisationer t.ex. ekonomiska föreningar eller tomtägarföreningar. Den sakrättsliga anknytningen ger varje delägare trygghet för att den krets av fastigheter, som utgör det ekonomiska underlaget för anläggningen, består. Risk för oförutsedda ökningar av bidragsskyldigheten blir därför mycket liten Samfällighet för anläggningens utförande och drift De fastigheter för vilka anläggningen är inrättad utgör en samfällighet för anläggningens utförande och drift. En sådan samfällighet anses bildad så snart beslut om anläggningens inrättande vunnit laga kraft 3. Varje fastighets delaktighet i samfälligheten är förenad med äganderätten till fastigheten och får inte överlåtas för sig. Det är inte heller möjligt att vid överlåtelse av fastigheten undanta delaktigheten från den nye ägarens förvärv Att delta i gemensamhetsanläggning med tvång Lagstiftaren har ansett att en gemensamhetsanläggning kan vara så nyttig, att den bör kunna genomdrivas med tvång, då skäl för det finns. Detta innebär att sam st AL 2 Lantmäteristyrelsen (A.0.a), s.1 3 Prop. 1966:128 s

14 hällsnyttan av anläggningen motiverar att den fria rådigheten, som var och en har över egen egendom, begränsas 4. Anslutningen till en gemensamhetsanläggning medför en inskränkning för alla fastighetsägare som ingår i anläggningen att självständigt besluta i uppkommande frågor av olika slag, som annars skulle ha tillkommit dessa. Anläggningsbeslutet medför dessutom att varje ingående fastighets ägare är skyldig att exempelvis bidra till kostnaderna för gemensamhetsanläggningens utförande, underhåll och drift Villkor till skydd för allmänna- och enskilda intressen Såväl samhället som den enskilde fastighetsägaren har ett intresse av att gemensamhetsanläggningar kan inrättas för att förbättra fastigheternas utnyttjande på ett ur allmän synpunkt lämpligt sätt. Inrättande av gemensamhetsanläggning måste prövas enligt speciella villkor för att försäkra att både allmänna och enskildas intressen tas tillvara. Denna prövning gör lantmäterimyndigheten vid förrättningen. Det grundläggande villkoret för att gemensamhetsanläggning skall få inrättas följer, som sagt, av AL:s portalparagraf, att den skall tillgodose minst två fastigheters behov och att ändamålet är av stadigvarande betydelse. Då det är fråga om skyddet för de allmänna intressena görs prövningen i huvudsak gentemot upprättade planer och föreskrifter, men det kan också innebära att anläggningen inte får försvåra områdets ändamålsenliga användning eller en framtida planläggning av området. Det allmännas skyddsintressen kan aldrig förhandlas bort genom överenskommelse mellan parter. Det enskilda intresset skyddas så att en fastighet aldrig kan tvingas in i en anläggning om fastigheten inte har direkt nytta av den. På samma sätt gäller att en enskild normalt inte kan tvinga sig in i en anläggning, om de andra delägarna motsätter sig det. Vidare finns kravet att anläggningen måste medföra fördelar, båtnad, av ekonomisk eller annan art som överväger de kostnader och olägenheter som uppstår i och med anläggningen. Förutom sådana fördelar, vilka kan mätas genom en ökning av fastigheternas marknadsvärde, skall hänsyn tas till andra faktorer av mer social karaktär. Båtnadvillkoret kan aldrig, liksom skyddet för det allmänna intresset, förhandlas bort. Hänsyn skall även tas till anläggningens betydelse för dem som använder sig av fastigheten, t.ex. hyresgäster. En anläggning får inte inrättas om ägarna av de fastigheter som skall delta och hyresgästerna i sådana fastigheter mera allmänt motsätter sig detta och har beaktansvärda skäl för det. Förutsättningen är dock alltid att intresset av anläggningen är knutet till en fastighet. 4 Hemström s Hemström s

15 För skydd av samhällsintressena kan bl.a. lantmäterimyndigheten ta initiativ till att en samfällighetsförening bildas i samband med förrättningen, om det är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt. Länsstyrelsen kan förordna en eller, om synnerliga skäl finns, flera styrelseledamöter i en förenings styrelse för att tillgodose ett allmänt intresse. AL uppställer även ett lokaliseringsvillkor som säger att en gemensamhetsanläggning skall lokaliseras och utföras så, att ändamålet med anläggningen vinns med minsta intrång och olägenhet i övrigt. Bestämmelsen, som utgör ett skydd för såväl enskilt som allmänt intresse, är endast dispositivt vad gäller det enskilda intresset Skydd för panträtts- och fordringshavare Panträttshavare i de deltagande fastigheterna Panträttshavarnas intressen tillgodoses genom det båtnadskrav (en gemensamhetsanläggning medför, i regel en värdeökning på den fastighet som utgör deras säkerhet), som ställs vid inrättande av en gemensamhetsanläggning. Båtnadsvillkoret är, som nämnts ovan, indispositivt och får inte åsidosättas t.ex. om en fastighetsägare är positiv till en anslutning som skulle medföra en värdeminskning av fastigheten samtidigt som hela anläggningen inte innehåller båtnad. Fordringshavare i en samfällighetsförening Skyddet ligger i att det är en plikt för en samfällighetsförenings styrelse att, om föreningen har en klar och förfallen skuld för vilken den svarar och för vilken tillgängliga medel saknas, genom särskild uttaxering ta ut vad som saknas av föreningens medlemmar för att kunna betala skulden Upplåtelse av utrymme Gemensamhetsanläggningens behov av utrymme säkerställs genom upplåtelse av en begränsad sakrätt som till sin karaktär är att hänföra till servitut, som är ett rättsförhållande mellan fastigheter och där ägaren av en fastighet kan genom avtal ha rätt att på olika sätt dra nytta av en annan fastighet 8. En upplåtelse av utrymme för gemensamhetsanläggningen får i princip bara beslutas om den upplåtande fastigheten inte orsakas synnerligt men. Även om synnerligt men uppkommer, är en fastighet dock skyldig att avstå utrymme om anläggningen behövs för ett större antal fastigheter eller av annan orsak är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt. Delägarna ersätter då den tjänande fastighetens ägare för ianspråktaget utrymme. Om ägaren till den tjänande fastigheten begär det, skall hela fastigheten istället inlösas 9. 6 Lantmäteristyrelsen (A.0.d), s Hemström s Hillert s.17 9 Lantmäteristyrelsen (A.0.e), s. 6 15

16 2.1.7 Andelstal I samband med inrättande av en gemensamhetsanläggning, skall lantmäterimyndigheten fastställa andelstal för varje fastighet för fördelning av kostnader för anläggningens utförande respektive drift. Andelstalen bestäms efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta fastigheten har av anläggningen och i vilken omfattning fastigheten kommer använda anläggningen. Andelstalen kan bestämmas i absoluta tal eller vara av procentuell karaktär, lantmäteriverket rekommenderar det tidigare, eftersom det då blir enklare att reglera andelstalen om en fastighet ansluts eller faller bort Verkan av ändrade förhållanden Lagens huvudprincip är att ändring av ett förrättningsavgörande skall ske vid en ny förrättning. För att en ny förrättning skall kunna ske, förutsätts att det inträffat ändrade förhållanden, som väsentligt inverkar på frågan. En ny förrättning får även företas om det i det tidigare avgörandet föreskrivs att frågan får omprövas efter viss tid och denna tid utgått eller om i annat fall ett klart behov av omprövning framkommit. I två fall kan dock en ändring göras utan ny förrättning. Det första fallet är vid överenskommelse som kan avse att en fastighet skall utträda ur eller inträda i en samfällighet, det andra fallet är vid överenskommelse att en fastighets andelstal skall ändras. Detta kan träffas mellan berörda fastighetsägare och övriga delägare i samfälligheten och har samma verkan som beslut vid förrättning, om den godkänns av lantmäterimyndigheten 11. Exempel på när omprövning bör kunna komma i fråga är om det i en samfällighetsförening uppkommer önskemål om att ändra en andelstalsbaserad kostnadsfördelning för driften av anläggningen eller del av denna till en fördelning efter avgifter grundad på faktiskt användande eller annan ändring av de kostnadsfördelningsprinciper som bestämts vid anläggningsförrättningen Anläggningsbeslutets obligatoriska innehåll. Om det inte finns något hinder vid prövning av de i AL uppställda villkoren till skydd för allmänna och enskilda intressen, mot att inrätta gemensamhetsanläggningen, skall lantmäterimyndigheten meddela anläggningsbeslut. Ett anläggningsbeslut kan endast avse en enda anläggning. Om flera anläggningsfrågor skall avgöras vid en förrättning, skall flera anläggningsbeslut meddelas 13. Skulle det av någon anledning saknas en eller flera av de punkter, som är obligatoriska i anläggningsbeslutet, uppkommer osäkerhet beträffande beslutets giltighet. I anläggningsbeslutet skall 14 anges: 10 Lantmäteristyrelsen (A.15.a) s Lantmäteristyrelsen (A.0.f) s SOU 1986:29 s Lantmäteristyrelsen (A b) s a AL 16

17 1. Anläggningens ändamål, läge, storlek och huvudsakliga beskaffenhet i övrigt. Även om ett visst utrymme bör lämnas till delägarna att själva besluta om detaljutformningen skall ändå beslutet vara så detaljerat att oklarheter undviks. Hur preciserat ett beslut måste vara, är beroende av förhållandena i det särskilda fallet. 2. De fastigheter som skall deltaga i anläggningen. Det är mycket viktigt att det klart framgår vilka fastigheter som skall ingå i gemensamhetsanläggningen så att det inte råder någon tvekan om vilka fastigheter som ska utgöra det ekonomiska underlaget. 3. Utrymme som upplåts till anläggningen. Upplåts utrymme i en fastighet skall beslutet innehålla en beskrivning av det upplåtna området. Om utrymme upplåts på en fastighet som inte skall delta i anläggningen, anges detta i beslutet som "enbart belastad" efter fastighetsbeteckningen. Avser upplåtelsen utrymme i en byggnad eller annan anläggning skall anges vilken fastighet byggnaden eller anläggningen hör till och det måste vidare framgå om ianspråktagandet av utrymmet är totalt eller begränsat. 4. Fastighet eller del därav som skall inlösas. Det inlösta områdets areal samt vilka fastigheter som skall ha del i det inlösta området och deras andelar skall framgå av beskrivningen liksom verkan av inlösen på eventuell nyttjanderätt och servitut, som besvärat den inlösta fastigheten. 5. Överföring av fastighetstillbehör. I anläggningsbeslutet skall anges en byggnad eller annan anläggning som omfattas av ett beslut om överföring av fastighetstillbehör. 6. Tiden för anläggningens bestånd, om sådan bör bestämmas. Kravet på stadigvarande betydelse innebär visserligen att en anläggning inte får inrättas för ett tillfälligt ändamål, men hindrar för den skull inte en tidsbegränsad samverkan. I anläggningsbeslutet kan därför bestämmas att den aktuella anläggningen skall bestå en viss tid för att tillgodose det avsedda ändamålet. 7. Den tid inom vilken anläggningen skall vara utförd. Huvudregeln är att anläggningsbeslutet är förfallet om anläggningen inte utförts inom den angivna tiden. Om det finns särskilda skäl, kan dock Lantmäterimyndigheten besluta om förlängning av utförandetiden 15. Finns farhågor för att anläggningen inte utförs, kan Lantmäterimyndigheten på ansökan förordna syssloman 16. Utförandetiden bör bestämmas efter samråd med sakägarna och vara anpassad till den aktuella anläggningen st AL a AL 17

18 8. Behövliga föreskrifter i fråga om anläggningens utförande. Här avses främst sådana föreskrifter som kan vara nödvändiga med hänsyn till allmänna intressen, exempelvis miljövårds- och trafiksäkerhetsintressen (t.ex. trafikskyltar). 9. Befogenhet för styrelse att ändra andelstal. Huvudprincipen är att beslut som meddelats vid anläggningsförrättning och sedan vunnit laga kraft gäller för framtiden, om det inte vid förrättningen bestämts tid för beslutets bestånd eller att beslutet förfaller av annan anledning 17. Lagakraftvunnet beslut kan enligt vad som sagts ovan ändras eller fås att upphöra genom omprövning av beslutet vid ny förrättning. Enligt den lagändring som infördes år 1998 kan numer Lantmäterimyndigheten anläggningsbeslutet bestämma att styrelsen för en samfällighetsförening får besluta om ändring av andelstal på grund av att en fastighets användningssätt ändras stadigvarande 18. Styrelsen skall då genast underrätta berörd fastighetsägare om att beslut tagits att ändra andelstalet. Detta får inte överklagas av fastighetsägaren. Styrelsen skall vidare snarast möjligt anmäla beslutet för införing i fastighetsregistrets allmänna del. Beslutet får tillämpas först sedan sådan införing har skett. 10. Föreskrift om att anläggningsfråga får omprövas. Detta kan vara lämpligt i de fall man redan vet att förutsättningarna för anläggningen efter viss tid kommer att ändras på ett sådant sätt att det kommer att finnas skäl för omprövning Anläggningsbeslutets förfallande Anläggningsbeslutet förfaller om inte ersättning för upplåtet utrymme eller inlöst område 20, betalats till fullo inom ett år efter det att ersättningsbeslutet vunnit laga kraft och inte heller någon som är ersättningsberättigad inom samma tid begärt verkställighet av beslutet. Förfallopåföljden gäller oavsett om verksamheten beror på den som skall betala ersättningen eller den ersättningsberättigade. Att anläggningsbeslutet förfaller kan t.ex. undvikas genom att lantmäterimyndigheten förlänger den tid inom vilken ersättningen skall vara erlagd. Har anläggningen inte utförts inom den i anläggningsbeslutet angivna tiden inträder också en förfallopåföljd. Syftet med denna regel är att förhindra att anläggningsbeslutet även om ersättningen betalats blir gällande under en mera avsevärd tid utan att det genomförs. Förfalloregeln innebär även om viss del av anläggningen är utförd att hela anläggningsbeslutet förfaller. Anläggningsbeslutet förfaller dock inte om ansökan om förordnande av syssloman gjorts inom den tid AL 1-2st a AL 19 Lantmäteristyrelsen s. A a AL 18

19 anläggningen skulle ha varit utförd enligt anläggningsbeslutet eller ett förlängningsbeslut 21. I en rapport från Lantmäteriet nämns att denna regel medfört att vissa gemensamhetsanläggningar avregistrerats, trots att de uppfyllt ett väsentligt behov. I rapporten föreslås att förfalloreglerna modifieras till en mindre sträng utformning av 33 AL till Ett anläggningsbeslut skall inte vara förfallet om anläggningen i allt väsentligt har utförts inom den tid som bestämts i anläggningsbeslutet. 22. Sedan registrering av föreningen väl skett, kan länsstyrelsen ingripa såvitt avser exempelvis föreningsstyrelsens sammansättning eller förordnande av syssloman Förordnande av syssloman för genomförande av anläggningsbeslutet. Om det skäligen kan befaras att anläggningen inte kommer att utföras inom den tid som anges i anläggningsbeslutet eller i ett beslut om förlängd tid p.g.a. att delägare inte kan enas i frågan, får lantmäterimyndigheten på ansökan av den som enligt AL har rätt att begära förrättning, förordna syssloman för genomförande av anläggningsbeslutet. Risken om inte detta görs är att anläggningsbeslutet förfaller. En syssloman har de befogenheter som annars tillkommer delägarna a AL 22 LMV-rapport 2002:9 s och 43 SFL 24 Lantmäteristyrelsen s. A.33a 19

20 3 Lagen om förvaltning av samfälligheter 3.1 Samfällighetsförening Då en gemensamhetsanläggning inrättats enligt AL skall den förvaltas av en samfällighetsförening enligt SFL 25. Förvaltningen skall utföras så fördelaktigt som möjligt för medlemmarnas gemensamma bästa, där medlemmarna blir sedda som ett kollektiv. Likväl skall även varje medlems enskilda intressen beaktas i skälig omfattning Bildandet av samfällighetsförening För att en samfällighetsförening skall bildas fordras att någon eller några delägare tar initiativ och begär att lantmäterimyndigheten skall hålla sammanträde för att bilda föreningen eller förordna någon annan lämplig person att hålla sammanträdet. Det är vanligt att samfällighetsförening bildas i omedelbar anslutning till anläggningsförrättningen, vid vilken själva samfälligheten kommer till stånd. Om det är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt att en samfällighetsförening bildas, kan lantmäterimyndigheten själv ta initiativ till föreningsbildningen 27. Föreningen skall därefter upprätta stadgar som skall godkännas av lantmäterimyndigheten. Samfällighetsföreningen är slutligen bildad sedan den registrerats i lantmäterimyndighetens register över samfällighetsföreningar 28. En gemensamhetsanläggning kan också förvaltas av delägarna direkt (delägarförvaltning). I denna studie har vi som sagt koncentrerat oss på föreningsförvaltning av gemensamhetsanläggning och därför nöjer vi oss med att översiktligt beskriva delägarförvaltning Delägarförvaltning Delägarförvaltning är den enklaste formen och är avsedd för samfälligheter som egentligen inte är i behov av några förvaltningsåtgärder eller som består av mycket få delägare. Vid delägarförvaltning beslutar delägarna gemensamt. För att ett beslut skall bli bindande krävs att alla delägare deltar i beslutet och är eniga. Om delägarna vid delägarförvaltning inte kan enas om någon fråga av engångsnatur finns möjlighet att få den frågan avgjord genom ett majoritetsbeslut vid ett sammanträde med en särskild sammanträdesledare. Behövs en mer fortlöpande förvaltning bör samfällighetsförening bildas. 25 Österberg s SFL 27 Österberg s Österberg s

21 3.2 Föreningsförvaltning Vid föreningsförvaltning uppdras förvaltningen till en särskild juridisk person, en samfällighetsförening 29. Föreningens ändamål är att förvalta den samfällighet för vilken den bildats, vilket framgår av den förrättning vid vilken samfälligheten tillkom. Den får alltså inte driva verksamhet som är främmande för det ändamål som samfälligheten skall uppfylla. Ramen för samfällighetsföreningens verksamhet och gränserna för dess befogenhet utgörs alltså av samfällighetens ändamål. Samfälligheternas ändamål framgår av den förrättning vid vilken samfälligheten tillkom. När det gäller gemensamhetsanläggningar finns ändamålet angivet i anläggningsbeslutet Föreningens rättsliga kompetens Grundläggande för samfällighetsföreningens rättsliga kompetens är samfällighetens ändamål, så som det kommit till uttryck vid anläggningsförrättningen. Om det exempelvis i anläggningsbeslutet står att anläggningen skall om fatta vägar och grönområden får föreningen t.ex. inte anlägga en brygga. Stämmobeslut som tillgodoser en majoritets intressen är inte alltid godtagbara eftersom, som tidigare nämnts, föreningen ska tillgodose alla medlemmars intressen. Medlemskapet i samfällighetsförening är oupplösligt knutet till delägarskapet i den samfällighet som föreningen förvaltar. Den som förvärvar fastighet som har del i eller ingår i en av samfällighetsförening förvaltad samfällighet blir alltså automatiskt medlem i föreningen i och med förvärvet. På motsvarande sätt upphör medlemskapet för överlåtaren av en delägarfastighet i och med överlåtelsen. Beträffande samäganderättsförhållanden gäller att ägarna till en samägd fastighet utövar medlemskapet (delägarskapet) gemensamt Stämma och styrelse Medlemmars rätt att delta i föreningens angelägenheter utövas på föreningsstämma. Samtliga föreningsmedlemmar skall kunna närvara vid stämman, framföra åsikter och delta i besluten. Stämmans är på så sätt föreningens beslutande organ 32. Föreningsstämma skall hållas årligen under en i stadgarna bestämd månad. Styrelsen kan också utlysa extrastämma 33. En medlem kan genom motion väcka förslag rörande föreningens verksamhet. Omröstning sker vanligast genom acklamation (ja- eller nejrop från mötesdeltagarna). Enligt huvudtalsmetoden äger varje närvarande medlem en röst oavsett om han äger en eller flera delägarfastigheter. Personer som innehar delägarfastighet med samäganderätt har tillsammans en röst 34. Huvudtalsmetoden skall användas vid alla omröstningar som saknar 29 Österberg s Österberg s Hemström s Österberg s Lantmäteristyrelsen s. S.47 a SFL 21

22 ekonomisk betydelse. Vid avgörande av frågor som har ekonomisk betydelse skall omröstning ske efter andelstal om någon delägare begär det. Metoden med röstning efter andelstal har emellertid modifierats såtillvida att ingen medlems röstetal får överstiga en femtedel av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande medlemmar 35. Skulle en medlem anse att beslut som fattats på föreningsstämman ha tillkommit på ett felaktigt sätt, att det strider mot stadgarna eller mot någon författning, får han klandra beslutet genom att väcka talan mot föreningen hos fastighetsdomstolen Stadgar Stadgar är nödvändiga för en samfällighetsförening. SFL innehåller dessutom krav på vad stadgarna skall innehålla. Om några av dessa obligatoriska uppgifter saknas kommer lantmäterimyndigheten att vägra registrera föreningen. Dessa uppgifter är: 1. Föreningens firma 2. Samfällighet som förvaltas av föreningen och grunderna för förvaltningen 3. Den ort där styrelsen skall ha sitt säte 4. Hur styrelsen skall vara sammansatt och hur den skall utses samt grunderna för dess beslutsförhet 5. Hur revision av styrelsens förvaltning skall ske 6. Föreningens räkenskapsperiod 7. Grunderna för sådan fondavsättning som avses i 19 2 st. 8. Hur ofta ordinarie föreningsstämma skall hållas 9. Det sätt på vilket kallelse till föreningsstämma skall ske och andra meddelanden bringas till medlemmarnas kännedom även som den tid före sammanträdet då kallelseåtgärd senast skall vidtas Utöver de obligatoriska uppgifterna skall stadgarna ges det innehåll som anses lämpligt med hänsyn till förhållandena i det enskilda fallet. Stadgarna får inte ges ett innehåll som strider mot SFL eller mot anläggningsbeslutet Kompletteringar och förändringar När samfällighetsföreningen väl är registrerad hos lantmäterimyndigheten är styrelsen i fortsättningen skyldig att anmäla de förändringar som sker av de uppgifter som registrerats, t.ex. när någon styrelseledamot väljs eller när stadgarna ändras 38. Vid den fortsatta förvaltningen av gemensamhetsanläggningen uppstår ofta önskemål om kompletteringar eller förändringar. Sådana kompletteringar eller förändringar kan beslutas av samfällighetsföreningen och genomföras så länge man kan hänföra dem till förnyelse eller drift av gemensamhetsanläggningen. Åtgärderna får inte innebära att det huvudsakliga ändamålet med gemensamhetsanlägg- 35 Lantmäteristyrelsen s. S.16 b SFL 37 Österberg s Österberg s

23 ningen äventyras. De får inte heller leda till sådana betydande kostnadsökningar eller andra olägenheter för medlemmarna att deras enskilda intressen inte blir beaktade i skälig omfattning 39. Om föreningsstämman fattar ett beslut som strider mot lagen eller stadgarna har styrelsen både rätt och skyldighet att vägra verkställa beslut Styrelsens och ordförandens ansvar Styrelsens ansvar Styrelsens uppgift är att ha hand om den löpande förvaltningen av samfällighetsföreningen och verkställa de beslut som föreningsstämman fattar. Styrelsen är därför bunden inte bara av SFL och stadgarna utan också i princip av föreningsstämmobeslut. Styrelsen har och så en kontrollerande funktion gentemot medlemmarna. Om föreningen fattar ett beslut som strider mot lagen eller stadgarna har styrelsen både rätt och skyldighet att vägra att verkställa beslutet 41. Styrelsen är också skyldig att se till att anläggnings- och ersättningsbeslut verkställs 42. Gemensamhetsanläggningen är inrättad för föreningens angelägenheter och det är därför viktigt att styrelsefunktionerna sköts på ett effektivt och samtidigt betryggande sätt, eftersom den enskilde föreningsmedlemmens inflytande över förvaltningen inskränks till deltagandet på föreningsstämma, medan den löpande förvaltningen handhas av föreningens styrelse. Varje föreningsmedlem måste därför alltid kräva att det finns en styrelse som är beslutför 43. Att komma ihåg är dock att alla medlemmar i föreningen har ett solidariskt ansvar för förvaltningen. Då en styrelse i en samfällighetsförening inte tillvaratar medlemmarnas intressen, som t ex. då djupa och ständigt återkommande meningsskiljaktigheter gör att den saknar förmåga att effektivt tillvarata medlemmarnas intressen, eller då en minoritets befogade intressen blir allvarligt eftersatta, bör övriga medlemmar se till att styrelsen får en sådan sammansättning att den kan förvalta anläggningen. Finns det inget intresse bland medlemmarna av att få till stånd en beslutför styrelse kan länsstyrelsen ingripa och förordna en syssloman, som i sin tur får sköta om föreningens angelägenheter tills en beslutför styrelse kan tillsättas 44. Länsstyrelsen kan också ingripa om styrelsen på annat sätt försummar sina skyldigheter, t.ex. om den underlåter att göra erforderliga anmälningar till samfällighetsföreningsregistret Österberg s Österberg s Österberg s Lantmäteristyrelsen (A.33) s Prop. 1973:160 s Österberg s Österberg s

24 3.7.2 Ordförandens ansvar Ordföranden utgör den främste av föreningens förtroendevalda och det är på honom ansvaret ligger att förvaltningen fungerar. Ordförandens främsta uppgift är därför att se till att styrelsen sammankallas, att beslut kommer till stånd i olika frågor och att besluten verkställs på förutsatt sätt 46. En annan viktig uppgift är att se till att informationen mellan styrelsen och medlemmarna upprätthålls i båda riktningarna. Informationen är a och o för att föreningens förvaltning ska fungera och för att medlemmarnas intresse för föreningen skall upprätthållas. Det är viktigt att var och en förstår och har kunskap om sin roll inom föreningen för att undvika orättvisor och att befogenheter överträds. Det är t.ex. inte tillåtet för ordförande ensam att besluta om tillstånd som innebär att anläggningen påverkas på något sätt, även om det endast skulle handla om nyplantering av växtlighet eller fällning av enstaka träd, som kan te sig bagatellartat. 3.8 Då förvaltningen berör enskilt intresse De som har del i en samfällighet är fast bundna till denna sammanslutning. Den som ogillar den beslut som majoriteten fattar, kan inte dra sig undan beslutet genom att utan vidare utträda ur föreningen. Inom en samfällighetsförening kan konflikter uppstå mellan enskilda intressen av olika slag. De viktigaste skyddsreglerna för enskilt intresse är de tidigare berörda allmänna kraven att föreningen inte får driva verksamhet som är främmande för dess ändamål samt att enskilda intressen skall beaktas i skälig omfattning 47. Om någon medlem anser att ett stämmobeslut inte i skälig omfattning beaktar hans intressen kan han invända på stämman och klandra beslutet och hävda att det inte överensstämmer med lagstiftningen. Talan kan då föras hos fastighetsdomstolen. När en medlems enskilda intresse inte beaktats i skälig omfattning kan han förutom att invända på stämman och klandra även kräva skadestånd av styrelseledamöterna om han kommit med invändningar och styrelsen ignorerat dessa 48. En styrelseledamot är endast ansvarig för att han åsidosatt sin tillsynsplikt som åligger honom enligt hans uppdrag. Han är därför inte ansvarig för skada till följd av åtgärd från annan styrelseledamot Då förvaltningen berör allmänna intressen Samfällighetsförvaltningen är i första hand en angelägenhet för delägarna men ofta berörs dock även allmänna intressen av förvaltningen. Det är alltid ett samhällsintresse att fast egendom förvaltas på ett ändamålsenligt och lämpligt sätt 50. I 46 Österberg s Österberg s Svea hovrätt DT 26, T SFL 50 Prop.1973:160 s

25 vissa fall kan förvaltningen beröra mera speciella samhällsintressen som sammanhänger med samhällets ansvar för jord- och skogsbruket, bebyggelseutvecklingen eller miljövården. Bestämmelserna i SFL är avsedda att garantera att samhällsintressena blir tillgodosedda. Kravet på att en anläggning inte får strida mot plan eller andra byggnadsreglerande bestämmelser innebär i de flesta fall ett tillfredställande skydd för allmänna intressen. Emellertid finns dock undantag, framförallt när ett allmänt intresse tillkommit eller förhållandena på annat sätt ändrats efter fastställande av plan eller bestämmelse. I dagens dynamiska samhälle är det dock naturligt att räkna med att planer och andra byggnadsreglerande föreskrifter föråldras ganska snabbt. Ett nytt allmänt intresse eller att förhållandena ändrats kan leda till att gemensamhetsanläggningen strider mot fastställd plan eller bestämmelse. På grund av dessa förhållanden är det därför logiskt att lagstiftaren har lämnat utrymme till anpassning efter samhällsutvecklingen Vägledande rättsfall Det kan vara svårt för en förening att veta vad som faller inom ramarna för deras behörigheter. Sådana åtgärder som utbyte av växter, kompletteringar av lekplatser med lekmateriel och dylikt bör normalt kunna genomföras av föreningen inom ramen för driften av en gemensamhetsanläggning. Medlemmarnas rätt att delta i handhavandet av föreningens angelägenheter utövas på föreningsstämma 52. Men detta betyder inte att föreningen har tillåtelse att modifiera samfällighetsföreningens ändamål eller utöka dess förvaltningsområde. För att få en uppfattning om vad domstolarna anser ligga inom förvaltningsområdet för en förening, har vi valt ut nedanstående rättsfall Trivselaktiviteter När en anordnad aktivitet vid städdag, såsom korvgrillning, uppmuntrar till att aktivt delta i underhållsarbete anses det vara ett naturligt led i förvaltningen. I ett rättsfall kan utläsas vad som är tillåtet i förvaltningssyfte. Svea Hovrätt 53 kom fram till att trivselaktiviteter stred mot föreningens stadgar och SFL. De aktiviteter som fest- och sportkommittén avsåg att anordna i form av årsfest, tipspromenader och olika sporttävlingar var främmande för föreningens ändamål. Stämmans beslut att anvisa kr för denna verksamhet skulle därför upphävas. Beträffande det belopp om 500 kr som avsåg korv och läskedrycker m.m. i samband med våroch höststädning, anförde hovrätten följande: I föreningens uppgifter ingår uppenbarligen att svara för städningen inom det område som föreningen förvaltar. Syftet med att föreningen under trivsamma former tillhandahåller förtäring i samband med städningsarbetet får antas vara att medlemmarna skall stimuleras att 51 Prop 1973:160 s st. AL 53 RH 47:80 25